O que é notificação extrajudicial para devolução de caução?
A notificação extrajudicial para devolução de caução é o documento usado pelo inquilino para solicitar formalmente ao locador a restituição do valor dado como garantia ao início do contrato de locação. Essa caução, que pode ser em dinheiro, bens ou títulos, deve ser devolvida ao final da locação, desde que o imóvel tenha sido entregue em boas condições e não haja débitos pendentes de aluguel, taxas ou danos.
♦ Finalidade da notificação:
● Exigir a devolução do valor da caução após o encerramento do contrato;
● Formalizar o pedido e fixar prazo para o reembolso;
● Comprovar que o inquilino cumpriu suas obrigações contratuais;
● Evitar que o locador retenha indevidamente o valor.
♦ Como deve ser feita:
→ Por escrito, contendo identificação das partes, valor da caução e data de entrega das chaves;
→ Preferencialmente enviada via cartório de títulos e documentos ou correio com AR (aviso de recebimento), para garantir prova da entrega;
→ Pode fixar prazo razoável (geralmente de 10 a 15 dias) para o pagamento.
♦ Exemplo prático:
O inquilino que depositou R$ 2.000,00 como caução entrega o imóvel em perfeito estado e sem débitos. Caso o locador não devolva o valor, ele pode enviar notificação extrajudicial exigindo o reembolso, sob pena de medidas judiciais.
✔ Em resumo: a notificação extrajudicial para devolução de caução é um meio legal, simples e eficaz para solicitar o valor dado em garantia, servindo também como prova em eventual ação judicial.
O que fazer quando o proprietário não devolve a caução?
Quando o proprietário não devolve a caução ao término da locação, o inquilino pode exigir a restituição formalmente, pois esse valor pertence a ele, desde que não existam débitos de aluguel, encargos ou danos no imóvel. A retenção indevida configura enriquecimento ilícito do locador e pode ser questionada por via extrajudicial ou judicial.
♦ Passos recomendados:
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Verifique as condições do imóvel → certifique-se de que foi entregue conforme o laudo de vistoria e sem pendências financeiras;
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Envie notificação extrajudicial → solicite formalmente a devolução da caução, fixando prazo (geralmente de 10 a 15 dias) para o pagamento;
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Guarde provas → mantenha cópias do contrato, recibos e comprovantes de entrega das chaves;
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Ajuíze ação de cobrança ou de consignação em pagamento → se o locador não devolver, o inquilino pode ingressar com ação judicial pedindo a restituição do valor atualizado, com correção monetária e juros;
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Peça indenização, se houver abuso → se o locador reter a caução de forma injustificada, o inquilino pode requerer danos materiais e morais, conforme o caso.
♦ Exemplo prático:
Um inquilino que deixou o imóvel em perfeito estado e quitou todos os débitos aguarda a devolução da caução de R$ 2.000,00. Após silêncio do locador, envia notificação extrajudicial e, diante da recusa, ingressa com ação de cobrança no juizado especial cível para recuperar o valor.
✔ Em resumo: se o proprietário não devolve a caução sem motivo legítimo, o inquilino deve primeiro formalizar o pedido por notificação e, em caso de persistência, recorrer ao Judiciário para reaver o valor, com atualização e eventuais indenizações.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre a devolução da caução?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina que a caução deve ser devolvida ao inquilino ao final da locação, desde que o imóvel seja entregue em boas condições e não existam débitos de aluguel, taxas ou danos pendentes. O valor serve apenas como garantia do cumprimento do contrato, e não pode ser retido pelo locador após sua extinção, salvo se houver prejuízo comprovado.
♦ Regras principais sobre a caução:
● A caução pode ser feita em dinheiro, bens móveis, imóveis ou títulos de crédito;
● Quando prestada em dinheiro, o valor deve ser depositado em caderneta de poupança aberta em nome do locatário, revertendo-lhe os rendimentos ao final da locação;
● Após a entrega das chaves e a constatação de que não há débitos ou danos, o locador deve devolver integralmente o valor atualizado;
● Caso o locador se recuse a devolver, o inquilino pode enviar notificação extrajudicial e, se persistir o descumprimento, ajuizar ação de cobrança.
♦ Exemplo prático:
O locatário depositou R$ 2.000,00 de caução em dinheiro no início do contrato. Ao devolver o imóvel em perfeito estado e sem dívidas, tem direito à restituição integral desse valor com os juros da poupança.
✔ Em resumo: a Lei do Inquilinato garante que a caução seja apenas uma garantia temporária, devendo ser devolvida ao inquilino após o fim do contrato e a entrega regular do imóvel.
É obrigatório devolver o caução corrigido?
Sim. Quando a caução é prestada em dinheiro, a Lei do Inquilinato determina que o valor deve ser depositado em caderneta de poupança aberta em nome do inquilino, e ao término da locação deve ser devolvido com todos os rendimentos. Assim, o locador é obrigado a restituir o valor corrigido, pois a caução não pode gerar lucro para o proprietário — trata-se apenas de uma garantia contratual.
♦ Regras sobre a correção da caução:
● O valor deve ser depositado em conta de poupança específica, vinculada ao contrato de locação;
● Todos os rendimentos e atualizações monetárias pertencem ao inquilino;
● A devolução só pode ser reduzida se houver débito comprovado, como aluguéis atrasados, encargos ou danos ao imóvel;
● Se o locador reteve o valor em espécie sem aplicar em poupança, deve corrigir o montante pelo mesmo índice que seria obtido se o depósito tivesse sido feito corretamente.
♦ Exemplo prático:
Um inquilino entrega R$ 3.000,00 de caução no início do contrato. Ao fim da locação, o locador deve devolver o valor com os rendimentos da poupança, o que pode elevar o total para cerca de R$ 3.300,00, dependendo do tempo do contrato.
✔ Em resumo: a devolução da caução deve ser feita com correção monetária e juros da poupança, garantindo que o valor preserve seu poder de compra e respeite o direito do locatário.
Como funciona o estorno do caução de aluguel?
O estorno do caução de aluguel é o processo de devolução da garantia ao inquilino após o fim do contrato de locação. Ele ocorre quando o locatário entrega o imóvel em boas condições, quita todos os débitos e cumpre suas obrigações contratuais. A restituição deve ser feita de forma integral e corrigida, especialmente quando a caução foi depositada em dinheiro.
♦ Passo a passo do estorno da caução:
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Entrega das chaves e vistoria final → o locador ou a administradora faz a conferência do imóvel comparando com o laudo inicial;
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Verificação de débitos → checa-se se há valores em aberto (aluguéis, condomínio, luz, água etc.);
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Cálculo da restituição → se estiver tudo quitado, o locador devolve o valor integral da caução com correção pelos rendimentos da poupança;
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Compensação, se necessário → caso haja pendências, o locador pode descontar valores devidamente comprovados (ex.: pintura, danos, atraso), devolvendo o saldo restante;
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Formalização → recomenda-se registrar o estorno em recibo assinado por ambas as partes.
♦ Exemplo prático:
O inquilino depositou R$ 2.000,00 como caução. Após a entrega do imóvel e vistoria sem irregularidades, o locador devolve R$ 2.000,00 acrescidos dos juros da poupança. Se houver R$ 200,00 de conta de luz pendente, ele pode descontar esse valor e devolver R$ 1.800,00 corrigidos.
✔ Em resumo: o estorno da caução é a devolução do valor garantidor da locação, feita após a entrega das chaves e a quitação de todas as obrigações, devendo o locador devolver a quantia corrigida e apenas descontar o que for comprovadamente devido.
Qual o prazo para o locador devolver a caução?
A Lei do Inquilinato não define um prazo exato para a devolução da caução, mas, na prática, entende-se que o locador deve restituir o valor imediatamente após o encerramento do contrato e a entrega das chaves, salvo se houver necessidade de apurar débitos ou danos ao imóvel. Nesse caso, o prazo deve ser razoável, geralmente entre 10 e 30 dias, tempo suficiente para a vistoria final e conferência de eventuais pendências.
♦ Regras práticas sobre o prazo:
● Sem pendências → o valor deve ser devolvido logo após a vistoria e entrega das chaves;
● Com verificação de débitos ou danos → o locador pode reter a caução por curto período, apenas para apurar e descontar o que for comprovado;
● Retenção indevida → se o locador demora excessivamente ou não apresenta justificativa, o inquilino pode enviar notificação extrajudicial exigindo o reembolso e, se persistir a recusa, propor ação de cobrança com correção e juros.
♦ Exemplo prático:
O contrato encerrou em 31 de agosto, e o inquilino entregou o imóvel sem débitos e em perfeito estado. O locador deve devolver a caução até, no máximo, meados de setembro. Se passar muito tempo sem restituição, o inquilino pode exigir judicialmente o valor corrigido.
✔ Em resumo: o prazo para devolução da caução deve ser imediato ou dentro de até 30 dias após a entrega das chaves, tempo suficiente para conferência do imóvel e eventual compensação de valores.
O que diz o art. 39 da Lei do Inquilinato?
O artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação — como caução, fiança, seguro-fiança ou título de capitalização — permanece válida até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado.
♦ Significado prático do artigo 39:
● A garantia locatícia não se extingue automaticamente com o término do prazo contratual;
● Ela permanece em vigor enquanto o inquilino permanecer no imóvel, ainda que a locação continue sem prazo definido;
● O objetivo é assegurar a cobertura de eventuais débitos até a entrega efetiva das chaves;
● Somente se o contrato trouxer cláusula específica em sentido contrário é que a garantia deixará de valer após o vencimento inicial.
♦ Exemplo prático:
Um contrato de locação com caução em dinheiro vence em 30/06, mas o inquilino continua morando no imóvel sem firmar novo contrato. Nesse caso, a caução continua válida até que o imóvel seja devolvido e as chaves entregues formalmente ao locador.
✔ Em resumo: o art. 39 garante que a garantia da locação permanece ativa até a entrega do imóvel, protegendo o locador contra inadimplência mesmo após o vencimento do contrato.
Quando o inquilino perde o caução?
O inquilino perde o direito à devolução da caução quando deixa de cumprir suas obrigações contratuais, especialmente em casos de inadimplência, danos ao imóvel ou descumprimento de cláusulas previstas no contrato de locação. Nesses casos, o locador pode reter total ou parcialmente o valor da caução para compensar os prejuízos comprovados.
♦ Situações em que o inquilino pode perder a caução:
● Aluguéis e encargos em atraso → o valor da caução pode ser usado para quitar débitos pendentes;
● Danos ao imóvel → se o imóvel for devolvido com avarias que não existiam no início da locação, a caução pode ser utilizada para custear os reparos;
● Descumprimento contratual → como uso indevido do imóvel, sublocação sem autorização ou abandono sem aviso prévio;
● Multa por rescisão antecipada → se o contrato for encerrado antes do prazo, o locador pode abater o valor da multa da caução.
♦ Regras importantes:
→ A retenção deve ser proporcional e comprovada, com base em documentos, vistorias e recibos;
→ O locador não pode reter a caução sem justificativa ou prova de prejuízo real;
→ Após o desconto dos valores devidos, o saldo remanescente deve ser devolvido ao inquilino, com correção monetária.
♦ Exemplo prático:
Um inquilino deixa o imóvel com dois meses de aluguel atrasado e danos na pintura. O locador utiliza parte da caução para quitar os aluguéis e o restante para custear a reparação das paredes, apresentando os comprovantes.
✔ Em resumo: o inquilino perde a caução — total ou parcialmente — quando há dívidas, danos ou descumprimento contratual, mas o locador só pode reter o valor se comprovar os prejuízos de forma legítima.
O que diz o artigo 38 da Lei do Inquilinato?
O artigo 38 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) trata da garantia locatícia, estabelecendo que, no contrato de locação, o locador pode exigir apenas uma modalidade de garantia, escolhendo entre as opções previstas em lei. Essa regra visa impedir abusos e proteger o inquilino contra exigências excessivas no momento da contratação.
♦ Conteúdo do artigo 38:
O dispositivo determina que o locador não pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação. Assim, deve escolher apenas uma das seguintes:
● Caução → pode ser em dinheiro, bens móveis, imóveis ou títulos de crédito;
● Fiança → quando uma terceira pessoa se responsabiliza pelo pagamento em caso de inadimplência;
● Seguro de fiança locatícia → contratado junto a uma seguradora;
● Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento → modalidade mais recente e menos comum.
♦ Finalidade da norma:
→ Evitar a cumulação de garantias que sobrecarreguem o inquilino;
→ Assegurar equilíbrio contratual entre locador e locatário;
→ Tornar o contrato mais transparente e acessível, impedindo exigências ilegais como caução mais fiança ou seguro mais caução.
♦ Exemplo prático:
Se o proprietário exigir que o inquilino apresente fiador e caução em dinheiro, estará violando o artigo 38, pois apenas uma das garantias pode ser cobrada.
✔ Em resumo: o artigo 38 garante que o locador escolha apenas uma forma de garantia, evitando abusos e protegendo o inquilino de exigências cumulativas ou ilegais.
Há obrigação em devolver o caução?
Sim. O locador é obrigado a devolver o valor da caução ao inquilino assim que o contrato de locação termina, desde que o imóvel seja devolvido em boas condições e não existam débitos pendentes. A caução é apenas uma garantia temporária, não uma forma de pagamento definitiva, e pertence ao inquilino após o cumprimento integral do contrato.
♦ Quando o locador deve devolver a caução:
● Após a entrega das chaves e a vistoria final do imóvel;
● Quando não houver aluguéis, taxas ou contas em aberto;
● Quando o imóvel for devolvido nas mesmas condições da entrada (salvo o desgaste natural do uso).
♦ Quando o locador pode reter a caução:
→ Se houver inadimplência, danos comprovados ou multas contratuais;
→ A retenção deve ser limitada ao valor do prejuízo, sendo obrigatório devolver o saldo restante, com correção.
♦ Regras sobre correção:
→ Quando a caução é prestada em dinheiro, o valor deve ser depositado em poupança e devolvido com todos os rendimentos;
→ Se o depósito não tiver sido feito, o locador deve corrigir o valor monetariamente.
♦ Exemplo prático:
O inquilino deu R$ 2.000,00 de caução, cumpriu o contrato e entregou o imóvel em bom estado. O locador deve devolver o valor corrigido com os juros da poupança, dentro de prazo razoável (geralmente até 30 dias).
✔ Em resumo: há obrigação legal de devolver a caução, e o locador só pode reter parte do valor se comprovar prejuízos. Qualquer retenção sem justificativa é indevida e pode ser cobrada judicialmente.
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO
Cidade Imaginária, 05 de outubro de 2025
Horário: 19:15 (horário de Brasília)
À:
Sr. BELTRANO DA SILVA
CPF: 456.789.123-00
Residente e domiciliado na Av. das Pedras, nº 1111, Bairro Jardim, Cidade Fictícia, Estado de São Paulo, CEP: 12.345-678
Na qualidade de LOCADOR
Enviado por:
NOTIFICANTE: JOSÉ SILVA
CPF: 987.654.321-00
Residente e domiciliado na Rua das Palmeiras, nº 150, Bairro Centro, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, CEP: 87.654-328
Na qualidade de ex-locatário
Assunto: Notificação para devolução de caução de aluguel
Prezado Sr. BELTRANO DA SILVA,
Pela presente, eu, JOSÉ SILVA, na qualidade de NOTIFICANTE e ex-locatário do apartamento nº 101, Edifício Sol Nascente, Rua das Estrelas, nº 666, Bairro Centro, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, notifica o Sr. BELTRANO DA SILVA, na qualidade de LOCADOR, acerca da obrigação de devolver a caução depositada no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel, totalizando R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), conforme estipulado no Contrato de Locação nº 2025/LOC/001, firmado em 01 de janeiro de 2025, e nos termos do Art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O contrato foi findo em 30 de setembro de 2025, com a desocupação do imóvel, devidamente constatada por laudo de vistoria realizado em 01 de outubro de 2025 (ANEXO I - LAUDO DE VISTORIA), que atestou a devolução em perfeitas condições.
Informo que todos os acessórios à locação, incluindo pagamento de condomínio, IPTU e demais encargos, foram integralmente quitados até a data do rompimento do contrato, conforme comprovantes anexados (ANEXO II - COMPROVANTES DE PAGAMENTO).
Apesar de reiterados pedidos verbais, por e-mail em 05 de outubro de 2025 e via aplicativo de mensagens, em 07 de outubro de 2025, bem como a aprazamento de diversas datas para devolução (10 de outubro de 2025 e 15 de outubro de 2025), os valores da caução não foram restituídos, configurando inadimplemento contratual.
Diante da situação, notifica-se o Sr. BELTRANO DA SILVA para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados a partir do recebimento desta notificação (até 27 de outubro de 2025), promova a devolução do valor da caução de R$ 3.600,00, devidamente corrigido pela TR (Taxa Referencial da Poupança) desde a data de depósito (01 de janeiro de 2025), acompanhado de memorial de evolução do crédito durante todo o período, conforme anexo (ANEXO III - MEMORIAL DE EVOLUÇÃO). O valor deverá ser depositado na seguinte conta bancária do ex-locatário:
- Banco: Banco Fictício S/A
- Agência: 4321
- Conta Corrente: 98765-4
- Chave PIX: CPF 987.654.321-00
sob pena de adoção das medidas judiciais cabíveis.
A persistência do inadimplemento poderá resultar nas seguintes consequências legais:
- Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais: Propositura de demanda judicial para compelir a devolução da caução, com aplicação de astreintes (multa diária) nos termos do Art. 537 do Código de Processo Civil, além de custas, honorários advocatícios e indenização por danos morais devido aos transtornos causados, conforme Arts. 186 e 927 do Código Civil.
Ressalto que se busca, inicialmente, uma solução amigável. Por isso, peço que o Sr. BELTRANO DA SILVA compareça ao endereço, antes identificado, sito na Rua das Palmeiras, nº 150, Bairro Centro, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, no prazo de 10 (dez) dias úteis a partir do recebimento desta notificação (até 22 de outubro de 2025), para negociar uma composição que viabilize a devolução do valor ou a apresentação de justificativas documentadas.
O silêncio ou a ausência de resposta no prazo estipulado será interpretado como recusa implícita à negociação amigável, autorizando o notificante a adotar as medidas judiciais mencionadas. Destacamos que a via judicial constitui a última alternativa, sendo imprescindível a presença do Sr. BELTRANO DA SILVA para evitar tal desdobramento.
Esta notificação é realizada por meio idôneo, com entrega registrada, e seu teor será preservado para todos os fins legais.
Atenciosamente,
JOSÉ SILVA
Notificante
CPF: 987.654.321-00
Contato: (21) 98765-4321 | e-mail: jose@email.com
ANEXOS
ANEXO I - LAUDO DE VISTORIA
[Cópia do laudo de vistoria datado de 01/10/2025, atestando a devolução em boas condições.]
ANEXO II - COMPROVANTES DE PAGAMENTO
[Cópias dos comprovantes de pagamento de condomínio, IPTU e outros encargos até 30/09/2025.]
ANEXO III - MEMORIAL DE EVOLUÇÃO
[Memorial calculando a correção da caução de R$ 3.600,00 pela TR desde 01/01/2025 até 05/10/2025.]
ANEXO IV - COMPROVANTES DE PEDIDOS
[Cópias de e-mails e mensagens de 05/10/2025 e 07/10/2025, e datas aprazadas de 10/10/2025 e 15/10/2025.]
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