Como é feito o distrato de um contrato de aluguel?
O distrato de contrato de aluguel é o documento que formaliza o encerramento da locação antes do prazo previsto ou no término do contrato. Ele deve ser feito por escrito para evitar dúvidas futuras e garantir segurança jurídica ao locador e ao locatário.
♦ Passo a passo para elaborar o distrato de aluguel:
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Identificação das partes → nome completo, CPF/CNPJ e endereço do locador e do locatário;
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Referência ao contrato original → número, data de assinatura e endereço do imóvel;
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Motivo da rescisão → término do prazo, acordo mútuo, desocupação antecipada, entre outros;
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Data de entrega do imóvel → quando o locatário devolverá as chaves;
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Condições financeiras → quitação de aluguéis, contas de consumo, multa rescisória (se houver) e devolução do depósito caução;
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Declaração de quitação → confirmando que não há mais débitos entre as partes;
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Assinaturas → do locador e do locatário, com duas testemunhas, dando força executiva ao documento.
♦ Exemplo prático:
Um inquilino decide deixar o imóvel antes do término do contrato. As partes firmam um distrato de aluguel, no qual o locatário paga a multa proporcional prevista e entrega as chaves em determinada data, declarando-se ambas as partes totalmente quitadas.
✔ Em resumo: o distrato de contrato de aluguel é feito por escrito, indicando dados das partes, referência ao contrato, motivo da rescisão, condições financeiras e assinatura, garantindo que não reste obrigação pendente entre locador e locatário.
O que é distrato de contrato de aluguel?
O distrato de contrato de aluguel é o documento que formaliza o encerramento da relação locatícia entre locador e locatário, seja pelo término do prazo contratual, seja por rescisão antecipada. Ele funciona como um “acordo de encerramento”, registrando que o contrato original deixa de ter efeito e definindo as condições finais da locação.
♦ Características do distrato de contrato de aluguel:
● Deve identificar as partes (locador e locatário) e o imóvel alugado;
● Faz referência ao contrato original de locação;
● Estabelece a data da entrega das chaves;
● Define se haverá cobrança de multa, devolução de caução ou quitação de débitos pendentes;
● É assinado pelas partes, podendo contar com testemunhas para maior segurança.
♦ Exemplo prático:
Um inquilino decide desocupar o imóvel antes do prazo final do contrato. Para evitar disputas futuras, locador e locatário firmam um distrato de contrato de aluguel, prevendo pagamento de multa proporcional e declaração de quitação após a entrega das chaves.
✔ Em resumo: o distrato de contrato de aluguel é o instrumento jurídico que encerra formalmente a locação, estabelecendo as condições finais da desocupação e garantindo segurança jurídica para ambas as partes.
Como formalizar o encerramento de um contrato de aluguel?
O encerramento de um contrato de aluguel deve ser formalizado por escrito, para evitar dúvidas e conflitos entre locador e locatário. O documento mais utilizado para isso é o distrato de contrato de locação, também chamado de termo de rescisão de aluguel.
♦ Passos para formalizar corretamente:
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Identificação das partes → nome, CPF/CNPJ e endereço do locador e do locatário;
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Referência ao contrato original → data de assinatura, prazo e endereço do imóvel;
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Motivo do encerramento → término do prazo contratual, rescisão antecipada, acordo mútuo, etc.;
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Data de entrega das chaves → que marca o fim da posse do locatário;
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Situação financeira → quitação de aluguéis, contas de consumo, multa contratual (se houver) e devolução de caução;
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Declaração de quitação → registro de que nada mais é devido entre as partes;
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Assinaturas → de locador e locatário, podendo incluir testemunhas para dar força executiva.
♦ Exemplo prático:
Um inquilino decide devolver o apartamento ao fim do contrato. As partes assinam um termo de encerramento estabelecendo que não há débitos pendentes e que a caução será devolvida integralmente após a vistoria.
✔ Em resumo: o encerramento de um contrato de aluguel deve ser formalizado por meio de um distrato ou termo de rescisão, assinado por ambas as partes, garantindo que obrigações e responsabilidades estejam devidamente quitadas.
Qual é o valor da multa por distrato de contrato de aluguel?
A multa por distrato ou rescisão antecipada de contrato de aluguel é prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e deve estar expressa no contrato. Em regra, ela é proporcional ao tempo restante para o término da locação.
♦ Cálculo da multa no distrato de aluguel:
● A multa deve ser pactuada no contrato → geralmente corresponde a 3 meses de aluguel;
● O valor é reduzido proporcionalmente ao tempo já cumprido do contrato;
● O locatário paga apenas pelo período não cumprido da locação;
● Não há multa quando a rescisão é justificada por transferência de trabalho do inquilino para outra cidade, desde que comprovada.
♦ Exemplo prático:
Um contrato prevê multa de R$ 3.000,00 (equivalente a 3 meses de aluguel) em caso de rescisão. Se o inquilino rompe o contrato após cumprir 12 dos 30 meses de vigência, restam 18 meses → a multa deve ser reduzida proporcionalmente, ficando em torno de R$ 1.800,00.
✔ Em resumo: a multa por distrato de contrato de aluguel normalmente é de até 3 meses de aluguel, mas deve ser paga apenas de forma proporcional ao tempo restante, salvo exceções legais que afastam a cobrança.
O distrato de locação precisa reconhecer firma?
Não há exigência legal de que o distrato de locação tenha firma reconhecida para ser válido. O documento é considerado eficaz se estiver assinado pelo locador e pelo locatário, contendo todos os elementos essenciais (identificação das partes, imóvel, valores quitados, multa – se houver – e data da entrega das chaves).
♦ Quando pode ser útil reconhecer firma:
● Para evitar futuras discussões sobre a autenticidade das assinaturas;
● Quando o distrato será apresentado em cartório, banco ou órgãos públicos;
● Em situações de maior valor econômico, como devolução de caução em dinheiro ou rescisões litigiosas.
♦ Exemplo prático:
Um inquilino devolve um apartamento e assina distrato de locação com o locador, declarando quitação total. Mesmo sem reconhecer firma, o documento é válido. Porém, se o locador quiser registrar em cartório ou se houver desconfiança entre as partes, o reconhecimento de firma pode ser solicitado para reforçar a segurança.
✔ Em resumo: o distrato de locação não precisa de reconhecimento de firma para ser válido, mas esse cuidado pode ser adotado pelas partes para dar maior segurança jurídica.
Como posso rescindir meu contrato de aluguel sem pagar multa?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê situações em que o inquilino pode encerrar o contrato de aluguel sem arcar com multa rescisória, desde que devidamente justificadas. Fora dessas hipóteses, a multa normalmente é devida, mas deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido do contrato.
♦ Situações em que é possível rescindir sem multa:
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Transferência de trabalho → se o locatário for transferido pelo empregador para outra cidade, pode rescindir o contrato sem multa, desde que comprove a mudança;
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Descumprimento do contrato pelo locador → se o imóvel apresentar vícios graves (ex.: infiltrações, riscos à saúde, impossibilidade de uso) ou se o proprietário descumprir suas obrigações;
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Acordo entre as partes → quando locador e locatário ajustam amigavelmente a rescisão sem aplicação de multa;
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Cláusulas abusivas → em contratos que preveem multa desproporcional ou sem base legal, o locatário pode pedir revisão judicial.
♦ Exemplo prático:
Um funcionário é transferido pela empresa para trabalhar em outra cidade. Ele apresenta a carta de transferência ao locador e rescinde o contrato sem pagar a multa prevista, amparado pela Lei do Inquilinato.
✔ Em resumo: é possível rescindir contrato de aluguel sem multa em casos de transferência de trabalho, descumprimento contratual pelo locador, acordo amigável ou quando a multa for considerada abusiva.
MODELO DE DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
Nº do Distrato: 2025/DIS/001
Local e Data: Cidade Imaginária, 28 de setembro de 2025
Horário: 06:20 (horário de Brasília)
DAS PARTES
LOCADOR: FULANO DE TAL, nacionalidade brasileira, solteiro, administrador, portador do Documento de Identidade RG nº 12.345.678-9, inscrito no CPF sob o nº 123.456.789-00, residente e domiciliado na Av. das Pedras, nº 1111, Bairro Jardim, Cidade Fictícia, Estado de São Paulo.
LOCATÁRIO: EMPRESA DELTA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 222.111.000/0001-44, com sede na Av. dos Sonhos, nº 2222, Bairro Progresso, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, representada neste ato por CICRANO DAS QUANTAS, nacionalidade brasileira, casado, administrador, portador do Documento de Identidade RG nº 98.765.432-1, inscrito no CPF sob o nº 987.654.321-00, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 3333, Bairro Harmonia, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro.
As partes, na melhor forma de direito, celebram o presente DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO, referente ao Contrato de Locação nº 2025/LOC/001, firmado em 01 de janeiro de 2025, regido pelas cláusulas e condições abaixo estipuladas, em conformidade com o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018).
CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO
1.1. O presente distrato tem por objeto a rescisão consensual do Contrato de Locação nº 2025/LOC/001, que versa sobre a locação do imóvel descrito no ANEXO I - DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL, localizado na Rua das Estrelas, nº 555, Bairro Centro, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, utilizado para fins comerciais pelo LOCATÁRIO.
1.2. As partes acordam que a rescisão ocorre de comum acordo, sem qualquer pendência ou litígio, com o objetivo de extinguir todas as obrigações decorrentes do contrato de locação mencionado, salvo as disposições expressamente previstas neste distrato.
CLÁUSULA SEGUNDA - DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
2.1. O LOCATÁRIO compromete-se a desocupar o imóvel e devolvê-lo ao LOCADOR até o dia 30 de outubro de 2025, em perfeitas condições de uso e conservação, conforme laudo de vistoria inicial realizado no início da locação, salvo desgaste natural pelo uso regular, conforme detalhado no ANEXO II - LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL.
2.2. A devolução do imóvel será formalizada por meio de um termo de entrega de chaves, assinado por ambas as partes, no qual será atestado o estado do imóvel no momento da desocupação.
2.3. O LOCATÁRIO deverá providenciar a retirada de todos os bens móveis de sua propriedade até a data de desocupação, sendo responsável por quaisquer custos relacionados à remoção.
2.4. Caso o imóvel não seja devolvido nas condições acordadas, o LOCATÁRIO será responsável por eventuais reparos necessários, conforme orçamentos apresentados pelo LOCADOR e aprovados por ambas as partes.
CLÁUSULA TERCEIRA - DAS OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS
3.1. As partes declaram que todos os aluguéis, encargos (IPTU, taxas de administração imobiliária, etc.) e demais obrigações financeiras referentes ao período de vigência do contrato até a data deste distrato foram integralmente quitados, conforme recibos anexados (ANEXO III - COMPROVANTES DE PAGAMENTO).
3.2. O LOCATÁRIO declara que não há pendências financeiras, multas ou encargos adicionais a serem pagos ao LOCADOR, exceto eventuais valores relacionados à vistoria final, conforme disposto na CLÁUSULA SEGUNDA.
3.3. Caso sejam identificados débitos posteriores à assinatura deste distrato, relacionados a contas de consumo (água, energia elétrica, gás, etc.) ou outros encargos de responsabilidade do LOCATÁRIO, este deverá quitá-los no prazo de 5 (cinco) dias úteis após notificação pelo LOCADOR.
3.4. O LOCADOR declara que restituirá ao LOCATÁRIO, se aplicável, qualquer valor pago como garantia (caução, depósito ou seguro fiança) no prazo de 15 (quinze) dias úteis após a entrega do imóvel e a realização da vistoria final, deduzidos eventuais valores para reparos ou débitos pendentes.
CLÁUSULA QUARTA - DA QUITAÇÃO E ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADES
4.1. O LOCATÁRIO declara que o imóvel foi utilizado conforme a finalidade acordada no contrato de locação e que não possui quaisquer reclamações ou reivindicações contra o LOCADOR, sejam de natureza material, moral ou de qualquer outra índole, renunciando expressamente a qualquer direito de pleitear reparações futuras relacionadas ao contrato de locação ou ao uso do imóvel.
4.2. O LOCADOR declara que o LOCATÁRIO cumpriu suas obrigações contratuais até a presente data e que não possui reclamações ou reivindicações contra o LOCATÁRIO, exceto aquelas relacionadas à vistoria final ou débitos pendentes identificados após a assinatura deste distrato.
4.3. Ambas as partes dão plena e geral quitação quanto às obrigações decorrentes do Contrato de Locação nº 2025/LOC/001, declarando que nada mais têm a reclamar uma da outra, seja no âmbito judicial ou extrajudicial, em relação ao contrato ora rescindido.
CLÁUSULA QUINTA - DA CONFIDENCIALIDADE E LGPD
5.1. As partes comprometem-se a manter sigilo sobre todas as informações confidenciais trocadas durante a vigência do contrato de locação, incluindo dados pessoais, financeiros e comerciais, em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018).
5.2. O LOCATÁRIO autoriza o LOCADOR a tratar os dados pessoais fornecidos exclusivamente para os fins necessários à execução e distrato do contrato de locação, nos termos do Art. 7º, inciso V, da LGPD.
5.3. O LOCADOR deverá notificar o LOCATÁRIO imediatamente em caso de incidentes de segurança que possam comprometer dados pessoais, conforme exigido pela LGPD.
5.4. A obrigação de confidencialidade permanecerá em vigor por 5 (cinco) anos após a assinatura deste distrato, salvo para dados protegidos por lei, cuja confidencialidade será mantida pelo prazo legal.
CLÁUSULA SEXTA - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
6.1. Este distrato extingue todas as obrigações decorrentes do Contrato de Locação nº 2025/LOC/001, salvo as disposições expressamente previstas neste instrumento, especialmente aquelas relacionadas à desocupação do imóvel e quitação de eventuais débitos.
6.2. Não há vínculo trabalhista, empregatício ou de qualquer outra natureza entre o LOCADOR e o LOCATÁRIO, sendo a relação regida exclusivamente pelo contrato de locação e pelas disposições da Lei do Inquilinato.
6.3. Este distrato não poderá ser cedido ou transferido, total ou parcialmente, sem o consentimento prévio e por escrito de ambas as partes.
6.4. Quaisquer alterações a este distrato serão formalizadas por meio de aditivos, assinados por ambas as partes.
6.5. As partes declaram que este distrato foi celebrado de forma livre, consciente e sem qualquer vício de consentimento, estando plenamente cientes de seus efeitos jurídicos.
CLÁUSULA SÉTIMA - DO FORO
7.1. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste distrato, as partes elegem o foro da Comarca de Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
Por estarem assim justos e contratados, as partes assinam o presente distrato em duas vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas, para que produza seus efeitos jurídicos.
LOCADOR:
FULANO DE TAL
CPF: 123.456.789-00
LOCATÁRIO:
CICRANO DAS QUANTAS
CPF: 987.654.321-00
TESTEMUNHAS:
Nome: BELTRANO DA SILVA
CPF: 456.789.123-00
Nome: SICRANO DE OLIVEIRA
CPF: 789.123.456-00
ANEXOS
ANEXO I - DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL
[Descrição completa do imóvel, incluindo endereço, características físicas, metragem, equipamentos inclusos e condições de uso.]
ANEXO II - LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL
[Relatório de vistoria inicial do imóvel e relatório de vistoria final, a ser realizado na desocupação, detalhando o estado de conservação.]
ANEXO III - COMPROVANTES DE PAGAMENTO
[Cópias dos recibos de pagamento de aluguéis e encargos quitados até a data do distrato.]
ANEXO IV - TERMO DE ENTREGA DE CHAVES
[Modelo do termo de entrega de chaves, a ser assinado no momento da desocupação do imóvel.]
Alberto Bezerra é professor de Prática Forense Penal, Civil e Trabalhista. Advogado atuante desde 1990. Também leciona a disciplina de Direito Bancário. Pós-graduado em Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo(PUC/SP). Articulista, palestrante e autor de diversas obras na área do direito, incluindo Prática Forense Bancária, Teses de Defesa na Prática Forense Penal e A Teoria na Prática: Responsabilidade Civil.
