O que é distrato contratual? Neste artigo jurídico elaborado por Alberto Bezerra, advogado e autor de diversas obras jurídicas, você vai entender o conceito de distrato, sua base legal no Código Civil, as diferenças para rescisão e resilição e os principais cuidados práticos para elaborar esse tipo de acordo.

 

1. Conceitos fundamentais

 

O que é distrato contratual?

O distrato contratual é o acordo feito entre as partes para encerrar um contrato já existente, extinguindo direitos e deveres que dele decorriam. Em termos simples, é a “rescisão amigável” do contrato, formalizada por escrito, na qual as partes decidem não mais manter o vínculo jurídico assumido. Ele pode ser total, quando põe fim a todas as obrigações, ou parcial, quando apenas altera algumas cláusulas do contrato original.

♦ Características principais:
● Deve observar a mesma forma do contrato que pretende extinguir;
● Pode prever restituição de valores pagos, multas ou compensações;
● É instrumento jurídico que garante segurança às partes no desfazimento da relação. 

✔ Exemplo prático: em um contrato de aluguel, o locatário e o locador podem firmar distrato para encerrar a locação antes do prazo final, ajustando devolução de chaves e eventuais indenizações.

 

Em quais situações pode ocorrer um distrato?

O distrato pode ocorrer sempre que as partes de um contrato decidirem, de comum acordo, encerrar a relação jurídica que haviam firmado. Ele é usado para extinguir obrigações que já não interessam às partes ou que se tornaram inviáveis de cumprir.

♦ Situações comuns em que ocorre o distrato:
● Distrato de aluguel → quando locador e locatário resolvem encerrar a locação antes do prazo;
● Distrato de compra e venda de imóvel ou veículo → usado quando o comprador não consegue arcar com as parcelas ou quando há arrependimento;
● Distrato com construtora → ocorre quando o comprador desiste do imóvel na planta, ajustando devolução parcial das quantias pagas;
● Distrato em contrato de prestação de serviços → quando cliente e prestador decidem encerrar a relação por conveniência ou por descumprimento;
● Distrato social de empresa → formalização da dissolução da sociedade empresarial, encerrando suas atividades.

✔ Em resumo: o distrato pode ser feito em qualquer contrato, desde que haja consenso entre as partes, funcionando como forma legítima e segura de desfazer vínculos jurídicos.

 

Quais motivos mais comuns levam ao fim de um contrato?

Um contrato pode chegar ao fim por diferentes razões, seja pelo cumprimento natural de suas obrigações ou por situações que tornam inviável a sua continuidade. Em geral, os motivos que levam ao encerramento são previstos em lei ou decorrem do consenso entre as partes.

♦ Motivos mais comuns para o fim de um contrato:
● Cumprimento da obrigação → quando todas as cláusulas foram atendidas e nada mais resta a exigir;
● Término do prazo → contratos com duração determinada encerram-se automaticamente ao final do período;
● Distrato (rescisão amigável) → quando ambas as partes concordam em encerrar o vínculo;
● Inadimplemento → quebra de cláusulas contratuais por uma das partes, como atraso em pagamentos;
● Resolução por descumprimento → quando a falha no cumprimento é grave e inviabiliza a continuidade do contrato;
● Anulação → nos casos em que o contrato é inválido, por vício de consentimento ou ilegalidade;
● Caso fortuito ou força maior → fatos imprevisíveis e inevitáveis, como desastres naturais, que impedem a execução;
● Morte ou incapacidade → em contratos de caráter personalíssimo, como prestação de serviços ligados à pessoa.

✔ Em resumo: os contratos podem terminar tanto pelo cumprimento regular das obrigações quanto por fatores externos ou descumprimentos, sendo fundamental registrar a extinção de forma formal, como no distrato.

 

Quais são as diferenças práticas entre distrato, rescisão, resolução e resilição?

Embora todos os institutos tratem do fim de um contrato, cada um possui características próprias e consequências distintas no âmbito jurídico.

♦ Distrato
● É o acordo mútuo entre as partes para encerrar o contrato;
● Exemplo: locador e locatário decidem, em comum acordo, encerrar o aluguel antes do prazo.

♦ Rescisão
● Extinção do contrato por descumprimento ou inadimplemento de uma das partes;
● Exemplo: rompimento de contrato de prestação de serviços porque o contratado não cumpriu as obrigações.

♦ Resolução
● O contrato é desfeito por motivo externo ou superveniente, como impossibilidade de cumprimento (caso fortuito ou força maior);
● Exemplo: contrato de show cancelado por enchente que inviabilizou a realização do evento.

♦ Resilição
● É a extinção do contrato pela vontade de uma ou ambas as partes, sem necessidade de inadimplemento;
● Pode ser unilateral (quando a lei ou o contrato permitem) ou bilateral (quando há consenso);
● Exemplo: cancelamento de assinatura de serviço contínuo por decisão do cliente.

✔ Em resumo:

  • O distrato exige consenso;

  • A rescisão decorre de inadimplemento;

  • A resolução vem de fato externo que impede o cumprimento;

  • A resilição depende da vontade de uma ou de ambas as partes, independentemente de culpa.

 

O que significa resilição contratual?

A resilição contratual é a forma de extinguir um contrato por vontade das partes, sem necessidade de descumprimento ou inadimplemento. Ou seja, é o rompimento do vínculo não porque houve falha, mas porque uma ou ambas as partes não querem mais manter a relação contratual.

♦ Modalidades de resilição:
● Bilateral (ou distrato) → quando as duas partes concordam em encerrar o contrato;
● Unilateral → quando apenas uma das partes decide encerrar, desde que a lei ou o contrato autorizem.

♦ Exemplo prático:
Um consumidor pode cancelar um contrato de telefonia (resilição unilateral) mesmo que a empresa esteja prestando o serviço, desde que respeite as regras previstas. Já em um contrato de parceria comercial, ambas as empresas podem firmar um distrato (resilição bilateral) para encerrar a relação. 

✔ Em resumo: a resilição contratual é a extinção do contrato por vontade das partes, independentemente de inadimplemento, podendo ser feita de forma unilateral ou bilateral.

 

Qual a diferença prática entre distrato e rescisão de contrato?

Embora ambos resultem no fim do contrato, distrato e rescisão não têm a mesma causa ou procedimento:

♦ Distrato contratual
● É a forma amigável de encerrar o contrato;
● Requer acordo entre todas as partes envolvidas;
● Pode prever devolução de valores, multa compensatória ou ajustes sobre obrigações pendentes;
● Exemplo: comprador e vendedor decidem encerrar a compra de um imóvel em comum acordo.

♦ Rescisão contratual
● É o rompimento do contrato por descumprimento ou inadimplemento de uma das partes;
● Normalmente gera indenização ou multa para quem deu causa à quebra;
● Exemplo: o prestador de serviços não cumpre o prazo e o contratante rescinde o contrato por descumprimento.

✔ Em resumo:

  • O distrato exige consenso entre as partes, funcionando como uma rescisão amigável;

  • A rescisão ocorre quando há falha contratual, sendo, em regra, unilateral e acompanhada de sanções. 

 

2. Como fazer um distrato na prática

 

Como fazer um distrato de contrato?

O distrato deve ser redigido de forma clara e objetiva, respeitando as mesmas formalidades do contrato original. Ele funciona como um “contrato do contrato”, registrando a vontade das partes de encerrar a relação jurídica.

♦ Passo a passo para elaborar um distrato:

  1. Identificação das partes → informar corretamente os dados de quem firmou o contrato;

  2. Descrição do contrato original → indicar data, objeto e cláusulas principais do contrato que será desfeito;

  3. Declaração de vontade → registrar que ambas as partes concordam em encerrar o contrato;

  4. Ajustes financeiros → prever devolução de valores, pagamento de multas ou compensações, se for o caso;

  5. Situação das obrigações pendentes → esclarecer se restam deveres a cumprir ou se tudo está quitado;

  6. Cláusula de quitação → confirmar que não há mais direitos ou obrigações após o distrato;

  7. Assinaturas → colher a assinatura de todos os envolvidos, com reconhecimento de firma quando necessário.

♦ Exemplo prático:
Em um contrato de aluguel, locador e locatário podem elaborar distrato para encerrar a locação antes do prazo. O documento deve prever a entrega das chaves, eventual pagamento de multa e a quitação das partes. 

✔ Em resumo: o distrato é feito por escrito, com as mesmas formalidades do contrato original, devendo conter identificação das partes, referência ao contrato desfeito, ajustes de valores e a declaração de encerramento do vínculo.

 

Como solicitar o distrato de um contrato?

Solicitar o distrato significa comunicar formalmente à outra parte a intenção de encerrar o contrato firmado. Esse pedido pode ser feito por meio de notificação extrajudicial ou diretamente por proposta escrita de distrato, buscando sempre o consenso.

♦ Passos para solicitar o distrato:

  1. Verifique o contrato original → confira cláusulas sobre rescisão, multas ou prazos;

  2. Redija uma notificação ou minuta → exponha, de forma clara, a vontade de encerrar o contrato;

  3. Proponha ajustes financeiros → indique devolução de valores, indenização ou compensação, se houver;

  4. Agende reunião ou comunicação formal → envie a proposta à outra parte para assinatura do distrato;

  5. Formalize por escrito → após o acordo, elabore o distrato com todas as cláusulas ajustadas.

♦ Exemplo prático:
Um consumidor que deseja encerrar contrato com academia pode enviar notificação extrajudicial comunicando a intenção de distrato, mencionando a data de término e negociando eventual multa prevista no contrato.

✔ Em resumo: solicitar o distrato é manifestar, de forma documentada e clara, o desejo de encerrar o contrato, sempre observando as condições previamente pactuadas e garantindo que a extinção seja formalizada por escrito.

 

Como elaborar um distrato válido juridicamente?

Para que um distrato tenha validade jurídica, ele deve respeitar a forma do contrato original e registrar, de maneira expressa, a vontade das partes em encerrar o vínculo contratual. O documento precisa ser claro, objetivo e conter todos os elementos essenciais da relação.

♦ Elementos indispensáveis de um distrato:

  1. Identificação das partes → nome, CPF/CNPJ, endereço e qualificação completa;

  2. Referência ao contrato original → data, objeto e principais cláusulas do contrato que está sendo encerrado;

  3. Declaração de extinção → manifestação expressa de ambas as partes de que o contrato não terá mais efeitos;

  4. Ajustes financeiros → previsão de devolução de valores, pagamento de multa, indenizações ou compensações;

  5. Situação das obrigações pendentes → indicar se todas foram cumpridas ou se restam encargos a liquidar;

  6. Cláusula de quitação → confirmação de que nenhuma parte tem mais direitos ou obrigações após o distrato;

  7. Assinaturas → das partes ou de seus representantes legais, com reconhecimento de firma quando necessário.

♦ Observação:

  • Se o contrato original foi registrado em cartório, o distrato também deve ser levado a registro;

  • Em contratos empresariais ou de grande valor, recomenda-se acompanhamento jurídico.

♦ Exemplo prático:
Em um contrato de compra e venda de imóvel, o distrato deve indicar a devolução parcial das parcelas já pagas, eventuais multas e a liberação recíproca de obrigações entre vendedor e comprador.

✔ Em resumo: um distrato válido juridicamente deve conter identificação das partes, referência ao contrato original, cláusulas de encerramento e quitação, além de observar as mesmas formalidades legais do contrato desfeito. 

 

3. Multas e contratos de aluguel

 

Quando não é cobrada multa na rescisão de um contrato?

A multa contratual é prevista como forma de penalizar quem rompe o contrato antes do prazo ou descumpre suas obrigações. No entanto, existem situações em que a rescisão pode ocorrer sem cobrança de multa.

♦ Casos em que não se aplica a multa:
● Acordo entre as partes (distrato amigável) → quando há consenso para encerrar o contrato, as partes podem dispensar a multa;
● Descumprimento pela outra parte → se a rescisão ocorre porque a outra parte não cumpriu o combinado (ex.: atraso na entrega de imóvel pela construtora);
● Previsão contratual → alguns contratos preveem hipóteses específicas de rescisão sem multa, como término por justa causa;
● Prazo indeterminado → em contratos sem prazo definido, a parte pode encerrar mediante aviso prévio, sem penalidade;
● Força maior ou caso fortuito → fatos imprevisíveis e inevitáveis, que tornam impossível continuar o contrato, afastam a penalidade;
● Relações de consumo → o Código de Defesa do Consumidor permite rescisão sem multa quando há falha na prestação do serviço ou produto.

♦ Exemplo prático:
Um inquilino pode rescindir contrato de aluguel de prazo indeterminado sem pagar multa, desde que notifique o locador com antecedência mínima legal. Já em um contrato de prestação de serviços educacionais, o aluno pode pedir rescisão sem multa se a instituição não cumprir com a qualidade prometida. 

✔ Em resumo: não se cobra multa na rescisão quando há acordo entre as partes, inadimplemento do outro contratante, cláusula específica que dispense a penalidade, contratos por prazo indeterminado ou situações excepcionais como caso fortuito, força maior e falha do serviço.

 

É possível rescindir contrato sem pagar multa?

Sim. Embora a multa seja regra em contratos com prazo determinado, existem situações em que a rescisão pode ocorrer sem penalidade, desde que amparada pela lei ou por cláusulas contratuais.

♦ Hipóteses em que a rescisão não gera multa:
● Distrato amigável → quando as partes concordam em encerrar o contrato e decidem dispensar a multa;
● Inadimplemento da outra parte → se a rescisão ocorre porque o contratante não cumpriu sua obrigação (ex.: fornecedor que não entrega o produto);
● Prazo indeterminado → contratos sem prazo definido podem ser encerrados mediante aviso prévio, sem multa;
● Força maior ou caso fortuito → situações imprevistas e inevitáveis, como desastres naturais, que impossibilitam a execução;
● Proteção do consumidor → em contratos regidos pelo CDC, a multa não é exigida quando há falha na prestação do serviço ou produto.

♦ Exemplo prático:
Um aluno matriculado em curso particular pode rescindir o contrato sem multa se a instituição alterar o programa ou deixar de fornecer a qualidade prometida. Da mesma forma, um inquilino pode sair de um contrato por prazo indeterminado sem arcar com penalidades, desde que respeite o aviso prévio.

✔ Em resumo: é possível rescindir contrato sem pagar multa em hipóteses como acordo mútuo, descumprimento do outro contratante, contratos sem prazo fixo, caso fortuito/força maior ou falhas na prestação do serviço.

 

O inquilino pode desocupar imóvel sem pagar multa?

Sim, existem situações em que o inquilino pode devolver o imóvel sem arcar com a multa prevista no contrato de aluguel. A multa só é devida quando há saída antecipada sem justificativa legal, mas a própria Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e a prática contratual preveem exceções.

♦ Casos em que não há cobrança de multa:
● Término do prazo contratual → se o contrato vencer e o inquilino entregar o imóvel, não há multa;
● Contratos por prazo indeterminado → podem ser encerrados mediante aviso prévio de 30 dias;
● Transferência de trabalho do inquilino → comprovada mudança de local de trabalho, o inquilino pode rescindir sem multa, desde que avise com 30 dias de antecedência;
● Falha do locador → descumprimento de obrigações (ex.: não realizar reparos essenciais) pode justificar a saída sem penalidade;
● Acordo entre as partes (distrato) → locador e inquilino podem dispensar a multa por consenso.

♦ Exemplo prático:
Se um inquilino recebe ordem de transferência do empregador para outra cidade, ele pode rescindir o contrato de aluguel sem pagar multa, desde que comprove a mudança e avise o proprietário no prazo legal.

✔ Em resumo: o inquilino pode desocupar o imóvel sem multa quando o contrato venceu, se tornou indeterminado, em casos de transferência de trabalho, inadimplemento do locador ou por acordo entre as partes.

 

O que diz a Lei do Inquilinato sobre multa por desocupação?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê que, se o inquilino desocupar o imóvel antes do prazo final do contrato, deverá pagar multa proporcional ao tempo que faltava para o término da locação. A ideia é proteger o locador contra prejuízos pela saída antecipada.

♦ Regras principais sobre a multa:
● A multa deve ser proporcional ao período restante do contrato;
● Pode ser dispensada se a saída ocorrer por motivo de transferência de trabalho do inquilino para outra localidade, desde que haja aviso prévio de 30 dias;
● Não se aplica quando o contrato já estiver em prazo indeterminado, bastando a notificação com antecedência mínima;
● Pode ser ajustada entre as partes em distrato amigável.

♦ Exemplo prático:
Se o contrato de 30 meses prevê multa de R$ 3.000, e o inquilino desocupa o imóvel após 20 meses, a multa deve ser proporcional aos 10 meses restantes, resultando em R$ 1.000.

✔ Em resumo: a Lei do Inquilinato garante ao locador o direito de cobrar multa em caso de desocupação antecipada, mas estabelece que ela deve ser proporcional e prevê exceções, como transferência de trabalho ou contratos por prazo indeterminado.

 

Quais hipóteses permitem distrato sem multa em contrato de aluguel?

O distrato no contrato de aluguel é a forma de encerrar a locação por acordo ou iniciativa das partes. Embora a regra seja a cobrança de multa pela saída antecipada, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e a prática contratual preveem situações em que não há penalidade.

♦ Hipóteses em que não há multa:
● Término do prazo contratual → ao fim do contrato de prazo determinado, se o inquilino devolver o imóvel, não há multa;
● Contrato por prazo indeterminado → basta aviso prévio de 30 dias para a desocupação, sem aplicação de penalidade;
● Transferência de trabalho do inquilino → se o locatário for transferido pelo empregador para outra localidade, pode encerrar o contrato sem multa, desde que notifique o locador com antecedência mínima de 30 dias;
● Descumprimento do locador → se o proprietário não cumprir suas obrigações (como realizar reparos essenciais ou garantir o uso pacífico do imóvel), o inquilino pode sair sem multa;
● Distrato amigável → quando locador e inquilino entram em acordo para encerrar a locação, dispensando a penalidade.

♦ Exemplo prático:
Um inquilino transferido pela empresa para outra cidade pode encerrar o contrato de aluguel sem pagar multa, desde que comprove a transferência e notifique o locador no prazo legal.

✔ Em resumo: o distrato sem multa em contrato de aluguel ocorre principalmente em casos de fim do prazo contratual, prorrogação por prazo indeterminado, transferência de trabalho, falha do locador ou acordo entre as partes.

 

Como fazer um distrato de contrato de aluguel?

O distrato de contrato de aluguel é o documento formal que encerra a locação de forma clara e segura. Ele deve seguir a mesma forma do contrato original e registrar os direitos e obrigações finais de locador e inquilino.

♦ Passo a passo para elaborar o distrato de aluguel:

  1. Identificação das partes → dados completos do locador e do locatário;

  2. Referência ao contrato original → número, data e objeto do contrato de locação;

  3. Declaração de encerramento → manifestação de que o vínculo está extinto por acordo;

  4. Situação do imóvel → entrega das chaves e estado de conservação;

  5. Acertos financeiros → devolução de caução, abatimento de valores, cobrança de aluguéis em aberto, eventual multa ou quitação;

  6. Cláusula de quitação → declaração de que nenhuma parte tem mais direitos ou obrigações após o distrato;

  7. Assinaturas → das partes e, se possível, com reconhecimento de firma.

♦ Exemplo prático:
No encerramento de uma locação, as partes assinam distrato declarando que o imóvel foi devolvido em boas condições, o inquilino quitou todos os débitos e o locador restituiu o valor da caução. Assim, ficam liberados de futuras cobranças.

✔ Em resumo: o distrato de aluguel deve identificar as partes, mencionar o contrato original, registrar a entrega do imóvel, definir ajustes financeiros e garantir a quitação mútua. 

 

4. Distratos em compra e venda de bens

 

Como fazer um distrato de compra e venda?

O distrato de compra e venda é o documento que desfaz um contrato já firmado entre comprador e vendedor, devolvendo as partes à situação anterior ou ajustando compensações financeiras. Para ter validade, deve seguir a forma escrita e conter todos os detalhes do acordo original.

♦ Passo a passo para elaborar:

  1. Identificação das partes → nome, CPF/CNPJ e endereço de comprador e vendedor;

  2. Descrição do contrato original → data, objeto da compra e venda (imóvel, veículo, bem móvel, etc.);

  3. Declaração de extinção → manifestação expressa de que o contrato está sendo desfeito;

  4. Ajustes financeiros → devolução parcial ou total de valores pagos, retenção de parte do preço a título de multa ou despesas administrativas;

  5. Situação do bem → devolução do bem ao vendedor ou cancelamento do registro de propriedade, se aplicável;

  6. Cláusula de quitação → declaração de que não restam obrigações após o distrato;

  7. Assinaturas → das partes e, preferencialmente, com reconhecimento de firma.

♦ Exemplo prático:
Em um contrato de compra e venda de imóvel na planta, o comprador pode desistir e firmar distrato com a construtora. O documento deve prever a devolução parcial das parcelas pagas, respeitando os percentuais de retenção permitidos pela lei e pelo contrato. 

✔ Em resumo: o distrato de compra e venda deve conter a identificação das partes, referência ao contrato original, ajustes financeiros e declaração de quitação, garantindo segurança jurídica para desfazer o negócio.

 

Como fazer um distrato de compra e venda de veículo?

O distrato de compra e venda de veículo é o documento que encerra o negócio entre comprador e vendedor, desfazendo as obrigações e ajustando eventuais compensações financeiras. Ele deve ser feito por escrito, com clareza e segurança, para evitar problemas futuros.

♦ Passo a passo para elaborar:

  1. Identificação das partes → dados completos do comprador e do vendedor;

  2. Referência ao contrato original → indicar data e condições da compra e venda do veículo;

  3. Descrição do bem → incluir informações do veículo (marca, modelo, placa, RENAVAM, ano de fabricação);

  4. Declaração de extinção → registrar que ambas as partes concordam em desfazer o contrato;

  5. Ajustes financeiros → definir devolução do valor pago, retenção de parte como multa ou compensação de despesas;

  6. Situação do veículo → devolução do bem, baixa de transferência junto ao DETRAN e quitação de eventuais débitos;

  7. Cláusula de quitação → as partes declaram não haver mais obrigações recíprocas;

  8. Assinaturas → comprador e vendedor devem assinar, preferencialmente com reconhecimento de firma.

♦ Exemplo prático:
Se um comprador adquire um veículo usado, mas depois descobre vícios ocultos e decide desfazer o negócio, pode firmar um distrato. O vendedor recebe o carro de volta e devolve parte ou a totalidade do valor pago, formalizando em documento escrito. 

✔ Em resumo: o distrato de compra e venda de veículo deve conter a identificação das partes, referência ao contrato original, descrição do automóvel, ajustes financeiros e cláusula de quitação, além de observar os trâmites de registro no DETRAN.

 

Como fazer um distrato de compra e venda de terreno?

O distrato de compra e venda de terreno é o documento que desfaz o contrato firmado entre comprador e vendedor, devolvendo as partes ao estado anterior ou ajustando compensações financeiras. Ele deve ser feito por escrito, com a mesma formalidade do contrato original, garantindo segurança jurídica.

♦ Passo a passo para elaborar:

  1. Identificação das partes → qualificação completa de comprador e vendedor (nome, CPF/CNPJ, endereço);

  2. Referência ao contrato original → data, valor e objeto do contrato de compra e venda do terreno;

  3. Descrição do bem → localização, matrícula no cartório de registro de imóveis, medidas e confrontações;

  4. Declaração de extinção → manifestação expressa de que o contrato está sendo desfeito;

  5. Ajustes financeiros → devolução total ou parcial das parcelas já pagas, retenção de valores como multa ou despesas administrativas;

  6. Situação do bem → cancelamento de eventuais registros ou averbações no cartório;

  7. Cláusula de quitação → declaração de que nenhuma das partes terá obrigações futuras;

  8. Assinaturas → das partes, com reconhecimento de firma e, se necessário, escritura pública.

♦ Exemplo prático:
Se um comprador desiste da aquisição de um lote em condomínio fechado, pode assinar distrato com o vendedor. O documento especificará a devolução parcial das parcelas pagas e o cancelamento do registro da promessa de compra e venda no cartório. 

✔ Em resumo: o distrato de compra e venda de terreno deve mencionar o contrato original, identificar corretamente o imóvel, prever ajustes financeiros e declarar a extinção das obrigações, assegurando a regularidade no cartório.

 

Como funciona o distrato de imóvel na planta?

O distrato de imóvel na planta é o documento que formaliza a desistência da compra do bem antes da entrega, geralmente firmado entre comprador e construtora. Essa situação é regulada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que trouxe regras específicas para devolução de valores.

♦ Regras principais:
● Percentual de retenção → a construtora pode reter parte das parcelas pagas a título de multa e despesas administrativas;
● Devolução de valores → o restante deve ser devolvido ao comprador, normalmente em até 180 dias após o distrato;
● Patrimônio de afetação → se o empreendimento estiver vinculado a patrimônio de afetação, a retenção pode ser maior, chegando até 50% do valor pago;
● Rescisão por culpa da construtora → se o distrato ocorrer por atraso na entrega ou falha da empresa, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de multa;
● Registro em cartório → o distrato deve ser formalizado por escrito e pode ser levado a registro para garantir publicidade e segurança.

♦ Exemplo prático:
Um comprador que pagou 20 parcelas de um imóvel na planta decide desistir do contrato. A construtora pode reter um percentual previsto em lei e no contrato (ex.: 25%), devolvendo o restante dentro do prazo legal. Se houver atraso na entrega da obra, a devolução deve ser integral. 

✔ Em resumo: o distrato de imóvel na planta funciona como forma legal de desfazer a compra, assegurando a devolução proporcional dos valores pagos e impondo limites de retenção à construtora, conforme a Lei do Distrato.

 

Como fazer um distrato com construtora?

O distrato com construtora é o documento que encerra o contrato de compra de imóvel, geralmente na planta, quando o comprador desiste da aquisição ou a construtora descumpre suas obrigações. Ele deve observar a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que trouxe regras específicas sobre devolução de valores e prazos.

♦ Passos para elaborar um distrato com construtora:

  1. Identificação das partes → dados completos do comprador e da construtora;

  2. Referência ao contrato original → data, objeto e principais condições da promessa de compra e venda;

  3. Descrição do imóvel → localização, unidade, número de matrícula ou projeto;

  4. Motivo do distrato → desistência do comprador ou inadimplemento da construtora (ex.: atraso na entrega da obra);

  5. Ajustes financeiros → definição sobre devolução dos valores pagos e percentual de retenção pela construtora;

  6. Prazo de devolução → conforme a lei, até 180 dias em regra;

  7. Cláusula de quitação → encerramento de todas as obrigações recíprocas;

  8. Assinaturas → comprador e representante legal da construtora, com reconhecimento de firma.

♦ Exemplo prático:
Um comprador que pagou 40 mil reais em parcelas de um imóvel na planta desiste da compra. Pelo distrato, a construtora pode reter percentual previsto em contrato (ex.: 25%) e devolver o restante dentro do prazo legal. Já se o motivo for atraso injustificado da construtora, a devolução deve ser integral, com correção e multa.

✔ Em resumo: o distrato com construtora deve ser feito por escrito, indicar claramente o contrato original, o motivo da rescisão e os ajustes financeiros, observando os limites da Lei do Distrato.

 

5. Outros tipos de distrato

 

Quais são os principais tipos de distrato?

O distrato pode ser aplicado em diferentes relações contratuais, sempre que as partes decidem encerrar o vínculo por acordo mútuo. Os principais tipos variam conforme a natureza do contrato original.

♦ Principais tipos de distrato:
● Distrato de aluguel → encerra a locação antes do prazo final, ajustando entrega do imóvel, multa proporcional ou quitação de débitos;
● Distrato de prestação de serviços → usado quando cliente e prestador decidem encerrar a relação, prevendo pagamento proporcional e quitação de obrigações;
● Distrato de compra e venda → desfaz negociações de imóveis, veículos ou outros bens, estabelecendo devolução de valores e condições de restituição do bem;
● Distrato de parceria comercial → encerra contratos entre empresas ou sócios, regulando divisão de responsabilidades e eventuais indenizações;
● Distrato trabalhista → previsto na CLT (art. 484-A), permite que empregador e empregado encerrem o contrato de trabalho por acordo, com pagamento parcial das verbas rescisórias.

♦ Exemplo prático:
Um distrato de compra e venda de imóvel na planta pode prever devolução parcial das parcelas ao comprador, enquanto um distrato de parceria empresarial pode tratar da divisão de clientes e responsabilidades pendentes.

✔ Em resumo: os principais tipos de distrato são aplicáveis a contratos de aluguel, serviços, compra e venda, parceria e trabalho, sempre com o objetivo de formalizar o fim da relação contratual de forma segura.

 

Como fazer um distrato de contrato de prestação de serviços?

O distrato de contrato de prestação de serviços é o documento que formaliza o encerramento da relação entre cliente e prestador, ajustando valores e liberando ambas as partes de futuras obrigações. Ele deve ser redigido por escrito, de forma clara, seguindo a mesma formalidade do contrato original.

♦ Passo a passo para elaborar:

  1. Identificação das partes → qualificação completa do contratante (cliente) e do contratado (prestador de serviços);

  2. Referência ao contrato original → data de assinatura, objeto e principais cláusulas do contrato desfeito;

  3. Descrição dos serviços → especificar quais foram prestados até a data do distrato;

  4. Ajustes financeiros → pagamento proporcional pelos serviços realizados, devolução de valores antecipados ou eventual multa;

  5. Declaração de encerramento → manifestação de que nenhuma das partes tem mais direitos ou deveres após o distrato;

  6. Cláusula de quitação → confirmação de que estão quitadas todas as obrigações;

  7. Assinaturas → de ambas as partes, com possibilidade de reconhecimento de firma.

♦ Exemplo prático:
Se uma empresa contrata um fotógrafo para um evento, mas decide cancelar antes da data, pode firmar distrato prevendo o pagamento parcial pelo trabalho já realizado (como preparação) e a devolução do restante do valor adiantado.

✔ Em resumo: o distrato de contrato de prestação de serviços deve identificar as partes, referir-se ao contrato original, prever os acertos financeiros e declarar a quitação mútua, garantindo segurança jurídica no encerramento. 

 

Como funciona o distrato de contrato de trabalho após a Reforma Trabalhista?

A Reforma Trabalhista (Lei nº 13.467/2017) incluiu na CLT o art. 484-A, que regulamentou o chamado distrato de contrato de trabalho, permitindo que empregador e empregado encerrem a relação por acordo mútuo.

♦ Regras principais do distrato trabalhista:
● Verbas rescisórias devidas:
→ Metade do aviso prévio, se indenizado;
→ Metade da multa do FGTS (20% sobre o saldo, em vez de 40%);
→ Saque de até 80% do saldo do FGTS;
→ Demais verbas rescisórias integrais (saldo de salário, férias vencidas + 1/3, férias proporcionais + 1/3, 13º proporcional).

● Direitos não garantidos:
→ O trabalhador não tem direito ao seguro-desemprego, já que a rescisão ocorre de forma consensual.

● Forma:
→ O distrato deve ser feito por escrito, assinado pelas partes, registrando a concordância mútua.

♦ Exemplo prático:
Um funcionário e a empresa concordam em encerrar o contrato. Ele recebe as férias e 13º proporcionais integralmente, metade da multa do FGTS, pode sacar até 80% do fundo, mas não terá acesso ao seguro-desemprego.

✔ Em resumo: após a Reforma Trabalhista, o distrato permite o fim do contrato de trabalho por acordo, garantindo parte das verbas rescisórias ao empregado e reduzindo custos para o empregador.

 

6. Distrato social (empresas e sociedades)

 

O que é distrato social de uma empresa?

O distrato social é o documento que formaliza a dissolução de uma sociedade empresarial, registrando o encerramento de suas atividades. Ele é exigido para dar baixa na empresa perante a Junta Comercial e demais órgãos, servindo como o “ato de encerramento” da sociedade.

♦ Conteúdo essencial do distrato social:
● Identificação dos sócios;
● Motivo da dissolução da empresa;
● Situação dos bens, ativos e passivos;
● Forma de partilha do patrimônio entre os sócios;
● Definição sobre quem ficará responsável pelos registros finais e eventuais pendências;
● Declaração de encerramento das atividades.

♦ Exemplo prático:
Dois sócios decidem encerrar uma sociedade limitada. No distrato social, eles registram que não há dívidas pendentes, dividem os bens remanescentes e solicitam a baixa da empresa na Junta Comercial.

✔ Em resumo: o distrato social é o instrumento jurídico que encerra formalmente uma empresa, estabelecendo a partilha do patrimônio e garantindo a baixa regular nos órgãos competentes.

 

O que é um distrato social?

O distrato social é o documento formal que dissolve e encerra uma sociedade empresarial, registrando a vontade dos sócios de finalizar as atividades da empresa. Ele é necessário para dar baixa no CNPJ e nos registros da Junta Comercial, sendo considerado o “ato de extinção” da sociedade.

♦ Principais elementos do distrato social:
● Identificação completa dos sócios;
● Motivo da dissolução da sociedade;
● Declaração sobre quitação de débitos e partilha de bens;
● Destinação do patrimônio remanescente;
● Responsável pelos registros e trâmites finais junto aos órgãos competentes;
● Assinatura de todos os sócios.

♦ Exemplo prático:
Uma sociedade limitada decide encerrar suas atividades. Os sócios firmam distrato social declarando que não há dívidas, dividem os bens da empresa e solicitam a baixa na Junta Comercial.

✔ Em resumo: o distrato social é o instrumento jurídico que encerra oficialmente uma empresa, assegurando que sua dissolução seja registrada e válida perante a lei. 

 

Como elaborar um distrato social?

O distrato social deve ser feito por escrito e registrado na Junta Comercial, pois é o documento que encerra oficialmente a sociedade e regulariza a baixa do CNPJ. Ele funciona como uma “ata de dissolução”, estabelecendo como serão encerradas as atividades da empresa e distribuídos seus bens e responsabilidades.

♦ Passo a passo para elaborar um distrato social:

  1. Qualificação dos sócios → inserir nome, nacionalidade, estado civil, profissão, endereço e CPF/CNPJ de cada sócio;

  2. Referência ao contrato social → indicar data e número do registro do contrato social que deu origem à empresa;

  3. Motivo da dissolução → expor de forma simples a razão do encerramento da sociedade;

  4. Declaração sobre obrigações → registrar que todos os débitos foram pagos ou assumidos, e como será feita a responsabilidade pelos passivos, se existirem;

  5. Partilha do patrimônio → definir como os bens e valores da sociedade serão divididos entre os sócios;

  6. Indicação de responsável → nomear quem ficará encarregado de promover a baixa do CNPJ e os registros finais;

  7. Cláusula de encerramento → declarar oficialmente que a sociedade está dissolvida;

  8. Assinatura dos sócios → todos devem assinar, com reconhecimento de firma.

♦ Exemplo prático:
Dois sócios de uma empresa limitada decidem encerrar o negócio. No distrato social, declaram que não há dívidas, dividem o saldo da conta bancária e designam um dos sócios para protocolar o documento na Junta Comercial.

✔ Em resumo: o distrato social deve conter identificação dos sócios, referência ao contrato social, motivo do encerramento, declaração sobre dívidas e partilha de bens, além da assinatura de todos, sendo indispensável seu registro na Junta Comercial.

 

7. Questões jurídicas avançadas

 

O que é onerosidade excessiva no contrato?

A onerosidade excessiva ocorre quando, durante a execução de um contrato, um fato superveniente, imprevisível e extraordinário torna a obrigação de uma das partes muito mais pesada e desproporcional em relação ao que foi inicialmente ajustado. Esse desequilíbrio gera vantagem exagerada para a outra parte e pode justificar a revisão ou até a resolução do contrato.

♦ Elementos essenciais da onerosidade excessiva:
● Fato imprevisível ou extraordinário → algo que as partes não podiam prever, como crise econômica abrupta, pandemia ou catástrofe natural;
● Desequilíbrio contratual → a obrigação de uma parte se torna excessivamente onerosa, enquanto a outra obtém vantagem desproporcional;
● Execução continuada ou diferida → geralmente ocorre em contratos de longa duração ou de execução futura.

♦ Exemplo prático:
Uma empresa firma contrato de fornecimento de insumos por cinco anos. Durante a pandemia, o preço da matéria-prima dispara de forma imprevisível, tornando impossível o cumprimento do contrato sem prejuízo excessivo. Nesse caso, é possível pedir judicialmente a revisão ou resolução do contrato com base na onerosidade excessiva. 

✔ Em resumo: a onerosidade excessiva é o desequilíbrio contratual causado por fatos imprevisíveis e extraordinários, que tornam injusto exigir o cumprimento da obrigação tal como foi originalmente pactuada.

 

Quais exemplos podem caracterizar onerosidade excessiva?

A onerosidade excessiva aparece quando um fato imprevisível e extraordinário torna o contrato desproporcional, prejudicando uma parte e favorecendo a outra. Normalmente, surge em contratos de longa duração ou execução futura.

♦ Exemplos que podem caracterizar onerosidade excessiva:
● Crises econômicas inesperadas → disparada do dólar ou hiperinflação que torna inviável importar ou fornecer produtos;
● Pandemias e emergências sanitárias → como a COVID-19, que encareceu insumos e inviabilizou a execução de muitos contratos;
● Guerras ou conflitos internacionais → que aumentam de forma imprevisível o custo de matérias-primas essenciais;
● Catástrofes naturais → enchentes, terremotos ou secas severas que impedem a continuidade do contrato;
● Alterações legislativas drásticas → criação de novos tributos ou restrições legais que oneram excessivamente uma das partes;
● Mercado altamente volátil → contratos de fornecimento de longo prazo em que o preço do insumo dispara além do previsto.

♦ Exemplo prático:
Uma empresa assina contrato para fornecer combustível por cinco anos a preço fixo. Se, após um ano, ocorre crise internacional que quadruplica o preço do petróleo, a obrigação se torna inviável e pode configurar onerosidade excessiva. 

✔ Em resumo: a onerosidade excessiva se caracteriza em situações excepcionais que rompem o equilíbrio inicial do contrato, tornando a prestação injusta e demasiadamente pesada para uma das partes.

 

8. Obrigações, riscos e conclusão

 

O distrato contratual é obrigatório?

O distrato contratual não é sempre obrigatório, mas se torna necessário quando as partes desejam encerrar formalmente um contrato já firmado. Ele garante segurança jurídica, evitando futuras cobranças ou discussões sobre direitos e deveres que poderiam permanecer em aberto.

♦ Quando o distrato é obrigatório ou recomendável:
● Em contratos que exigem forma escrita (como compra e venda de imóveis ou sociedades empresariais), o distrato também deve ser escrito;
● Quando há valores a restituir ou indenizações a pagar, para documentar as condições do encerramento;
● Em casos em que o contrato original foi registrado em cartório ou Junta Comercial, o distrato precisa ser igualmente registrado;
● Em contratos de longa duração, para prevenir litígios futuros.

✔ Já em situações simples, como contratos verbais ou de curta duração, as partes podem encerrar a relação de forma informal, embora seja sempre recomendável formalizar por escrito.

♦ Exemplo prático:
Se um inquilino e um locador decidem encerrar a locação antes do prazo, podem apenas devolver as chaves. No entanto, se firmarem distrato escrito, ambos ficam protegidos contra cobranças futuras de aluguel ou danos ao imóvel. 

✔ Em resumo: o distrato contratual não é obrigatório em todos os casos, mas é o meio mais seguro e, em certas situações (como contratos registrados), indispensável para formalizar o encerramento da relação.

 

Quais os riscos de não fazer um distrato?

Encerrar um contrato sem formalizar um distrato pode gerar diversos problemas jurídicos e financeiros. A ausência do documento deixa brechas para que obrigações antigas sejam cobradas, além de dificultar a prova do encerramento do vínculo.

♦ Principais riscos de não fazer o distrato:
● Cobranças indevidas → uma das partes pode exigir valores ou serviços mesmo após o fim da relação;
● Multas contratuais → sem o distrato, não há prova de que houve acordo para isenção ou redução de penalidades;
● Dívidas ocultas → a parte que não formaliza pode herdar responsabilidades não previstas, como contas, taxas ou tributos;
● Litígios judiciais → maior chance de processos por descumprimento, já que não existe documento que comprove o encerramento;
● Impossibilidade de baixa registral → em contratos registrados (ex.: compra e venda de imóvel ou distrato social de empresa), sem o distrato não há como formalizar a extinção nos órgãos competentes;
● Prejuízos à imagem e ao crédito → cobranças indevidas podem gerar restrições financeiras e desgastes profissionais.

♦ Exemplo prático:
Um inquilino devolve as chaves do imóvel sem assinar distrato. Meses depois, o proprietário cobra aluguéis, alegando que a locação não foi formalmente encerrada. Com o distrato escrito, essa cobrança não seria possível.

✔ Em resumo: não fazer o distrato aumenta o risco de cobranças futuras, processos judiciais e falta de prova do fim da relação contratual. 

 

Qual é a importância do distrato contratual e como ele resume todas as formas de encerramento de contratos?

O distrato contratual é importante porque garante segurança jurídica ao encerrar um contrato, registrando de forma clara que as partes não têm mais direitos ou obrigações entre si. Ele evita cobranças futuras, reduz riscos de litígios e serve como prova do término da relação.

Além disso, o distrato funciona como um “resumo das formas de encerramento de contratos”, pois nele podem estar presentes diferentes motivos de extinção:
● Resilição bilateral → quando as partes, por acordo, decidem encerrar o vínculo;
● Rescisão → pode ser formalizada em distrato, quando o término ocorre por descumprimento contratual;
● Resolução → em casos de impossibilidade de cumprimento por fato superveniente;
● Distrato social ou empresarial → dissolução de sociedades, registrando partilha de bens e baixa nos órgãos competentes.

♦ Exemplo prático:
Um contrato de compra e venda de imóvel pode ser encerrado por desistência (resilição), inadimplemento (rescisão) ou atraso na obra (resolução). Em qualquer caso, o distrato é o documento que formaliza e prova a extinção, ajustando devoluções de valores e responsabilidades.

✔ Em resumo: o distrato contratual é essencial porque formaliza o encerramento de contratos com clareza, sintetizando em um único documento as várias formas de extinção contratual (resilição, rescisão, resolução e dissolução).