É possível convalidar registro de imóvel feito enquanto pendente prenotação que perdeu efeitos pelo tempo
STJ valida registro imobiliário após perda de efeitos de prenotação anterior
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) convalidou o registro de imóveis feito em nome de uma empresa imobiliária enquanto havia a prenotação das mesmas propriedades por outro registrador, em favor de um banco – e que perdeu seus efeitos pelo decurso do tempo.
O processo teve origem quando uma incorporadora vendeu à empresa imobiliária uma área que seria desmembrada em vários lotes menores. Em 2011, a primeira transmitiu algumas quadras à segunda, por escritura. No entanto, dias antes, a incorporadora havia outorgado a um banco, também por escritura e a título de dação em pagamento, a propriedade de uma parte das quadras, entre elas algumas que também foram transmitidas à imobiliária.
Em 10 de novembro de 2011, a instituição financeira protocolou o pedido de registro da escritura de dação em pagamento, e o título foi prenotado. O oficial do registro fez algumas exigências legais e deu o prazo de 30 dias para a validade da prenotação, após o qual cessariam seus efeitos jurídicos. A imobiliária, por sua vez, também ingressou com o pedido para registrar a escritura, que acabou sendo deferido quando estava em vigência a prenotação do banco.
Dias após o fim do prazo de 30 dias, o banco requereu novamente o registro, que foi feito, resultando em uma superposição de registros. O caso foi ajuizado, e o Tribunal de Justiça do Ceará concluiu pela invalidade das matrículas da imobiliária, devido à inobservância do princípio da prioridade.
Irregularidade formal e temporal do ato de registro
Para o relator do caso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, contudo, ainda que tenha ocorrido erro do registrador, não foi adequada a solução encontrada pelo tribunal estadual. Segundo explicou, a instituição financeira não atendeu às exigências do oficial de registro, indicadas no pedido protocolado em 10 de novembro de 2011, cujos efeitos cessaram em 10 de dezembro daquele ano.
De acordo com o ministro, o oficial não deveria ter deferido, no dia 7 de dezembro de 2011 – antes do término do prazo concedido ao banco –, o pedido de registro apresentado pela imobiliária em 30 de novembro.
Contudo, o relator lembrou que a legislação não impede que o oficial receba, enquanto vigente a prenotação, outro requerimento de registro. "Em verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos, ainda que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, todavia ressaltando a prioridade daquele prenotado sob número de ordem mais baixo", disse.
Na avaliação do relator, o caso é de irregularidade formal e temporal do ato de registro, mas este pode ser convalidado na hipótese em que a prenotação perdeu seus efeitos posteriormente.
Antonio Carlos Ferreira ponderou que, mesmo que se entendesse pela total invalidade do registro feito em favor da imobiliária, estaria repristinada a prenotação do seu título – com número de ordem inferior ao do banco. Após o término da vigência da prenotação do banco, observou, a imobiliária teria direito ao seu registro, com base no princípio da prioridade.
Fonte: STJ
Definições de Termos Jurídicos 7 termos
Entenda os conceitos mencionados nesta notícia
Prazo é o intervalo de tempo que separa dois pontos distintos. Ele representa a duração estipulada para a realização de um determinado ato, com o objetivo de evitar a prolongação excessiva do processo.
Os prazos processuais civis, em sua maioria, são estabelecidos por lei (prazo processual legal, conforme o artigo 218, caput, do CPC/2015). Na ausência de disposição legal, os prazos são determinados pela autoridade judicial (prazo processual judicial, de acordo com o § 1.° do artigo 218 do CPC/2015). Caso não haja um prazo processual legal específico, e não tenha sido estabelecido pelo juiz, a lei determina que o prazo para a parte seja de cinco dias (CPC, artigo 218, § 3.°).
No contexto do direito civil, o prazo representa o período de tempo estabelecido para a entrada em vigor de um ato ou para que o mesmo produza efeitos. Mais precisamente, corresponde ao intervalo de tempo entre a concretização do ato ou negócio e sua eficácia, ou entre a manifestação da vontade ou a realização do negócio e a chegada do dia designado. Essa definição se diferencia do conceito de "termo", que representa um evento específico, um fato ou acontecimento que marca o início da eficácia do negócio, e não apenas um conjunto de dias, como ocorre com o prazo.
Relator é aquele a quem incumbe a direção e ordenação do processo, que será julgado no Tribunal, conceituação essa a qual reserva os ditames do inc. I, do art. 932, do Código de Processo Civil.
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
A forma primária e comum de encerrar obrigações é por meio do pagamento direto, termo que pode ser entendido como solução, cumprimento, adimplemento, ou satisfação da obrigação. Essa ação resulta na completa liberação do devedor em relação ao compromisso. Quando se analisa um contrato, é frequentemente destacado que sua principal forma de término é o cumprimento (extinção ordinária), que ocorre precisamente por intermédio do pagamento.
As obrigações surgem para serem cumpridas, e no momento exato em que são cumpridas, são extintas. O adimplemento é, de fato, o modo natural de terminar qualquer relação obrigacional.
Além disso, o adimplemento da obrigação pode ser realizado por um terceiro não envolvido. Isso envolve alguém que não possui conexão jurídica com a obrigação principal, agindo por interesse puramente moral. Por exemplo, um pai que paga a dívida de seu filho maior de idade.
O que é Empresa?
Empresa é a atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou de serviços, exercida profissionalmente pelo empresário, conforme art. 966 do Código Civil.
Art. 966 do Código Civil:
“Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.”
Empresa não é a pessoa jurídica, mas a atividade exercida.
O que é Incorporadora?
Incorporadora é a pessoa física ou jurídica que promove e organiza a construção e venda de unidades autônomas em condomínio edilício, assumindo a responsabilidade pela incorporação imobiliária, nos termos do art. 29 da Lei nº 4.591/64.
Art. 29 da Lei nº 4.591/64:
“Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção.”
É quem estrutura juridicamente o empreendimento.