Súmula 308 não é aplicável em casos de alienação fiduciária, decide Quarta Turma
STJ decide que Súmula 308 não se aplica a imóveis garantidos por alienação fiduciária
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o entendimento firmado na Súmula 308 da corte não pode ser aplicado, por analogia, aos casos que envolvem garantia por alienação fiduciária. Para o colegiado, não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de uma regra jurídica válida.
Segundo o processo, uma construtora, pretendendo obter crédito para um empreendimento imobiliário, alienou fiduciariamente um apartamento e uma vaga de garagem a uma administradora de consórcios.
Três anos depois, apesar de os imóveis pertencerem à credora fiduciária, a devedora fiduciante entregou-os, por meio de contrato de promessa de compra e venda, para outra empresa, que, por sua vez, transferiu a duas pessoas os direitos contratuais sobre os bens. Estas, ao saberem que a propriedade dos imóveis havia sido consolidada em nome da credora fiduciária, devido à falta de pagamento por parte da devedora, entraram na Justiça.
O recurso especial foi interposto pela administradora de consórcios após o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) dar razão aos autores da ação e desconstituir a consolidação da propriedade fiduciária. A corte local entendeu que seria possível a aplicação analógica da Súmula 308 do STJ aos casos envolvendo garantia por alienação fiduciária.
Súmula está relacionada à compra de imóveis pelo SFH
O relator na Quarta Turma, ministro Antonio Carlos Ferreira, comentou que a Súmula 308 versa sobre imóveis, dados como garantia hipotecária, que foram adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o qual tem normas mais protetivas para as partes vulneráveis da relação. Conforme lembrou, a súmula surgiu diante do grande número de processos decorrentes da crise financeira da construtora Encol, que culminou com sua falência em 1999.
Segundo o ministro, a análise dos julgamentos que deram origem ao enunciado sumular revela que o financiamento imobiliário do SFH foi o principal fundamento para invalidar, perante os compradores de imóveis da Encol, as hipotecas firmadas entre a construtora e os bancos. Tanto que foi consolidado no STJ o entendimento de que a Súmula 308 não se aplica nos casos de imóveis comerciais, limitando-se àqueles comprados pelo SFH.
Devedor fiduciante não é dono do imóvel
Em seu voto, o relator afirmou que não há como justificar a aplicação da Súmula 308 à alienação fiduciária, tendo em vista a distinção de tratamento jurídico entre os dois tipos de devedores: "Quando o devedor hipotecário firma um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com terceiro de boa-fé, ele está negociando bem do qual é proprietário. No entanto, essa situação distingue-se significativamente daquela do devedor fiduciante, uma vez que, ao negociar bem garantido fiduciariamente, estará vendendo imóvel que pertence ao credor fiduciário".
De acordo com a jurisprudência do STJ, acrescentou Antonio Carlos Ferreira, a venda a non domino (aquela realizada por quem não é dono do bem) não produz efeitos em relação ao proprietário, não importando se o terceiro adquirente agiu de boa-fé. "Se o devedor fiduciante negociou bem imóvel de titularidade do credor fiduciário sem sua expressa anuência, esse acordo apenas produzirá efeitos entre os contratantes", completou.
O ministro observou ainda que a eventual aplicação da Súmula 308 aos contratos de alienação fiduciária poderia prejudicar os próprios consumidores, pois o aumento do risco resultaria em elevação do custo de crédito. "É essencial haver segurança jurídica e econômica nos contratos de alienação fiduciária para garantir a estabilidade das relações contratuais entre as partes envolvidas, bem como para promover o desenvolvimento econômico e o acesso ao crédito de forma responsável", concluiu.
Fonte: STJ | REsp 2130141
Definições de Termos Jurídicos 13 termos
Entenda os conceitos mencionados nesta notícia
Jurisprudência refere-se a decisões reiteradas que seguem uma determinada direção. Embora a maioria da doutrina entenda que esse tipo de prática não seja uma fonte formal do direito, uma vez que decide sobre casos específicos.
A função da jurisprudência é crucial no campo jurídico, pois promove o valor da segurança jurídica. Mesmo que não seja infalível ou represente a interpretação mais adequada, a jurisprudência oferece a vantagem de definir o direito, facilitando sua compreensão tanto para os destinatários quanto para advogados, promotores de justiça e juízes.
A jurisprudência desempenha um papel fundamental na definição da ordem jurídica, orientando o processo de integração do direito, a interpretação e a declaração de constitucionalidade das leis.
Colegiado é o órgão jurisdicional composto por mais de um julgador, normalmente desembargadores ou ministros, que decide os processos de forma conjunta, por maioria de votos, nos tribunais, conforme a estrutura do Código de Processo Civil.
Relator é aquele a quem incumbe a direção e ordenação do processo, que será julgado no Tribunal, conceituação essa a qual reserva os ditames do inc. I, do art. 932, do Código de Processo Civil.
A palavra "recurso", no contexto do direito processual, possui um significado técnico específico e limitado. Nessa hipótese, refere-se a um meio ou procedimento impugnativo capaz de provocar uma reavaliação de uma decisão judicial, seja pela mesma autoridade judiciária que a proferiu, ou por uma instância hierarquicamente superior, com o intuito de buscar sua alteração, anulação, esclarecimento ou complementação dentro do contexto do processo em curso.
No entanto, o termo "recurso" é frequentemente utilizado em um sentido mais amplo, referindo-se a "todo meio utilizado pela parte litigante para proteger seu direito", incluindo ações, petições iniciais, contestações, reconvenções e medidas cautelares.
É importante distinguir o recurso de outros meios autônomos de impugnação de decisões judiciais, como a ação rescisória e o mandado de segurança.
Portanto, o recurso é caracterizado como o procedimento apropriado para permitir a reavaliação de uma decisão, dentro do mesmo processo em que foi proferida, antes que ela torne-se definitiva.
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
A forma primária e comum de encerrar obrigações é por meio do pagamento direto, termo que pode ser entendido como solução, cumprimento, adimplemento, ou satisfação da obrigação. Essa ação resulta na completa liberação do devedor em relação ao compromisso. Quando se analisa um contrato, é frequentemente destacado que sua principal forma de término é o cumprimento (extinção ordinária), que ocorre precisamente por intermédio do pagamento.
As obrigações surgem para serem cumpridas, e no momento exato em que são cumpridas, são extintas. O adimplemento é, de fato, o modo natural de terminar qualquer relação obrigacional.
Além disso, o adimplemento da obrigação pode ser realizado por um terceiro não envolvido. Isso envolve alguém que não possui conexão jurídica com a obrigação principal, agindo por interesse puramente moral. Por exemplo, um pai que paga a dívida de seu filho maior de idade.
Hipoteca é o direito real de garantia pelo qual um bem imóvel (ou equiparado a imóvel) é vinculado ao cumprimento de uma obrigação, permanecendo o bem na posse do devedor, mas assegurando ao credor o direito de preferência e de excussão em caso de inadimplemento.
Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um bem, como garantia do pagamento da dívida, permanecendo com a posse direta, até a quitação integral da obrigação, nos termos do art. 1.361 do Código Civil.
Falência é o procedimento judicial que visa à liquidação do patrimônio do empresário ou da sociedade empresária insolvente, para pagar os credores conforme a ordem legal, quando inviável a preservação da empresa.
Art. 75 da Lei nº 11.101/2005:
“A falência, ao promover o afastamento do devedor de suas atividades, visa a preservar e otimizar a utilização produtiva dos bens, ativos e recursos produtivos, inclusive os intangíveis.”
O que é Empresa?
Empresa é a atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou de serviços, exercida profissionalmente pelo empresário, conforme art. 966 do Código Civil.
Art. 966 do Código Civil:
“Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.”
Empresa não é a pessoa jurídica, mas a atividade exercida.
O que é Administrador?
Administrador é a pessoa responsável pela gestão e representação da sociedade, praticando atos em seu nome, nos termos do art. 1.011 do Código Civil.
Art. 1.011 do Código Civil:
“O administrador da sociedade deverá ter, no exercício de suas funções, o cuidado e a diligência que todo homem ativo e probo costuma empregar na administração de seus próprios negócios.”
Ele atua como gestor da pessoa jurídica.
O que é Promessa de Compra e Venda?
Promessa de Compra e Venda é o contrato pelo qual uma parte se obriga a vender e a outra a comprar determinado bem, gerando direito à adjudicação compulsória se houver recusa na outorga da escritura, conforme arts. 462 e 463 do Código Civil.