STF permite realização de alienação fiduciária por meio de contrato, sem necessidade de escritura pública
STF autoriza alienação fiduciária de imóvel por contrato particular com efeito de escritura pública
O ministro Gilmar Mendes, do Supremo Tribunal Federal (STF), decidiu nesta sexta-feira (13) que uma incorporadora imobiliária pode realizar alienação fiduciária em garantia de bem imóvel por meio de contrato particular com efeito de escritura pública para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A alienação fiduciária é um tipo de garantia utilizada em operações de crédito e de financiamento na qual o devedor transfere para o credor a propriedade do bem, como um imóvel, até o pagamento da dívida, ficando, no entanto, com a sua posse direta. Quando a dívida é quitada, a propriedade é transferida de vez para o então devedor, que passa a ter propriedade plena do bem.
Esta modalidade de garantia é prevista na Lei 9.514/97 e pode ser feita por meio de escritura pública ou por contrato com efeito de escritura.
Em junho deste ano, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) restringiu a possibilidade de contratação de alienação fiduciária com efeito de escritura pública às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário e no Sistema Financeiro de Habitação, bem como a cooperativas de crédito, companhias securitizadoras, agentes fiduciários sujeitos à regulamentação da CVM ou do Bacen.
Ao avaliar o caso no Mandado de Segurança (MS) 39930, apresentado pela incorporadora imobiliária, o ministro Gilmar Mendes considerou que a Lei 9.514/97 e as demais normas incidentes sobre a matéria não preveem nenhum tipo de restrição para a formalização de alienação fiduciária sobre bens imóveis por meio de contrato com efeito de escritura pública.
Ao contrário, o ministro considerou que a legislação generalizou a possibilidade de contratação desse tipo de garantia, sem formalidades excessivas, com o objetivo de fomentar a disponibilização de crédito no mercado a um custo menor e, assim, garantir avanço do desenvolvimento econômico, além da geração de empregos.
Na avaliação do decano do STF, ao restringir a incidência da lei, o CNJ foi de encontro aos objetivos do legislador.
A decisão foi tomada numa ação individual, mas pode servir de base para interpretações futuras sobre o tema.
Fonte: STF
Definições de Termos Jurídicos 6 termos
Entenda os conceitos mencionados nesta notícia
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
A forma primária e comum de encerrar obrigações é por meio do pagamento direto, termo que pode ser entendido como solução, cumprimento, adimplemento, ou satisfação da obrigação. Essa ação resulta na completa liberação do devedor em relação ao compromisso. Quando se analisa um contrato, é frequentemente destacado que sua principal forma de término é o cumprimento (extinção ordinária), que ocorre precisamente por intermédio do pagamento.
As obrigações surgem para serem cumpridas, e no momento exato em que são cumpridas, são extintas. O adimplemento é, de fato, o modo natural de terminar qualquer relação obrigacional.
Além disso, o adimplemento da obrigação pode ser realizado por um terceiro não envolvido. Isso envolve alguém que não possui conexão jurídica com a obrigação principal, agindo por interesse puramente moral. Por exemplo, um pai que paga a dívida de seu filho maior de idade.
Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um bem, como garantia do pagamento da dívida, permanecendo com a posse direta, até a quitação integral da obrigação, nos termos do art. 1.361 do Código Civil.
O que é Incorporadora?
Incorporadora é a pessoa física ou jurídica que promove e organiza a construção e venda de unidades autônomas em condomínio edilício, assumindo a responsabilidade pela incorporação imobiliária, nos termos do art. 29 da Lei nº 4.591/64.
Art. 29 da Lei nº 4.591/64:
“Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção.”
É quem estrutura juridicamente o empreendimento.
O que é Escritura Pública?
Escritura Pública é o instrumento lavrado em cartório por tabelião de notas, exigido por lei para validade de determinados negócios jurídicos, especialmente os que envolvem direitos reais sobre imóveis, conforme art. 108 do Código Civil. Trata-se de forma solene, cuja ausência pode gerar nulidade (art. 166, IV, do CC).