O que é Ação de Extinção de Condomínio com Alienação Judicial de Imóvel?
Ação de Extinção de Condomínio com Alienação Judicial de Imóvel é a medida utilizada para encerrar a copropriedade sobre bem indivisível, quando não existe acordo entre os condôminos, requerendo-se a venda judicial do imóvel e posterior divisão do valor entre os coproprietários.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
João das Quantas, brasileiro, solteiro, aposentado, inscrito no CPF (MF) sob o nº 000.111.222-33, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 0000, Cidade/PP, endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu procurador ao final firmado — instrumento procuratório acostado —, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V, c/c art. 287, caput, da Legislação Adjetiva Civil, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 725, inc. V, c/c art. 730, um e outro do Código de Processo Civil, e, além disso, sob a égide dos arts. 1.314, 1.319, 1.320 e 1.322 do Código Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
c/c COBRANÇA DE ALUGUEL COMPENSATÓRIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL,
em desfavor de:
1. Fulano de Tal, brasileiro, casado, comerciante, residente e domiciliado na Rua das Pedras, nº 0000, Cidade/PP — CEP nº 33444-555 —, inscrito no CPF (MF) sob o nº 555.333.222-66, endereço eletrônico desconhecido;
2. Beltrano de Tal, brasileiro, casado, autônomo, residente e domiciliado na Avenida dos Pinheiros, nº 0000, Cidade/PP — CEP nº 44555-666 —, inscrito no CPF (MF) sob o nº 666.444.333-77, endereço eletrônico desconhecido;
3. Ciclano de Tal, brasileiro, solteiro, motorista, residente e domiciliado na Rua das Pedras, nº 0000, Cidade/PP — CEP nº 33444-555 —, inscrito no CPF (MF) sob o nº 777.555.444-88, endereço eletrônico desconhecido;
4. Fulana de Tal, brasileira, viúva, do lar, residente e domiciliada na Rua das Pedras, nº 0000, Cidade/PP — CEP nº 33444-555 —, inscrita no CPF (MF) sob o nº 888.666.555-99, endereço eletrônico desconhecido;
em razão das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.
A TÍTULO DE INTROITO
( a ) Benefícios da gratuidade da justiça (CPC, art. 98, caput)
O Autor não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para suportar todas as despesas processuais, máxime as custas iniciais.
Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º, c/c art. 105, in fine, ambos do CPC, prerrogativa essa que se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
O Promovente não deseja, ao menos neste momento, a realização de audiência de conciliação ou de mediação, nos termos do art. 319, inc. VII, do Código de Processo Civil.
1 – NARRATIVA FÁTICA
Tramitara perante a 00ª Vara de Sucessões desta Capital processo de inventário dos bens deixados por Cicrano de Tal. (doc. 01) O falecido era casado e deixou vários bens a partilhar, dos quais também herdaram o ora Autor e os Réus, na presente demanda, na qualidade de filhos do de cujus. (doc. 02)
Os bens foram divididos, consoante formal de partilha anexo. (doc. 03) Tocou aos litigantes, na divisão dos quinhões hereditários, o imóvel situado na Rua das Pedras, nº 0000, nesta Comarca, composto por terreno urbano com três unidades residenciais independentes, cada qual dotada de instalações e benfeitorias próprias. (doc. 04)
Depreende-se da decisão homologatória da partilha, no tocante à divisão do patrimônio, que o imóvel em liça pertenceria aos cinco herdeiros em partes iguais, no percentual de 1/5 (um quinto) para cada um. Assim, o bem fora registrado na forma de condomínio, de propriedade comum de todos eles. (doc. 05)
Entrementes, eles passaram a ocupar, cada qual, uma das unidades que compõem o terreno — circunstância que, por ocasião do inventário, foi reconhecida e tolerada pelo Promovente, sem que, todavia, houvesse qualquer estipulação quanto ao pagamento de contraprestação ao coproprietário preterido. (doc. 06)
Ocorre que o Promovente não reside no imóvel e jamais usufruiu de qualquer de suas unidades — sendo-lhe, de fato, vedado o acesso ao bem que igualmente lhe pertence, na proporção de 1/5 (um quinto) da fração ideal. Essa circunstância perdura desde a abertura do inventário, sem que os Réus tenham, em momento algum, oferecido qualquer contrapartida ao condômino excluído da fruição.
Tão logo aquele manifestou a intenção de pôr termo à indivisão, instou os Réus, por correspondência extrajudicial, a adquirirem sua fração ideal pelo preço de R$ 00.000,00 (.x.x.x.) ou, alternativamente, a concordarem com a alienação judicial do bem. (doc. 07) O silêncio foi a resposta.
Nessa esteira, cumpre assinalar que o próprio ajuizamento da presente demanda já configura, por si só, oposição formal e inequívoca do Autor à fruição exclusiva daqueles — circunstância que, nos termos da orientação jurisprudencial consolidada, é suficiente para deflagrar a obrigação de pagar aluguel compensatório proporcional à fração ideal do condômino excluído, independentemente de notificação extrajudicial prévia.
Diante disso, almeja a extinção do patrimônio em comum e, mais, ser compensado pela fruição exclusiva exercida por aqueles sobre o bem que igualmente lhe pertence, na proporção de 1/5 (um quinto) do valor locatício mensal de mercado.
2 – NO MÉRITO
2.1. Quanto à divisão do bem em comum
Inegável que, diante da impossibilidade de divisão cômoda do bem em estudo, bem assim em face da ausência de interesse do Promovente na permanência da comunhão com os Réus, de toda conveniência se revela a extinção do condomínio sobre o imóvel. Essa, aliás, é a única saída juridicamente adequada para uma situação em que os coproprietários se recusam a qualquer composição amigável — inclusive à aquisição da fração ideal dele pelo valor por ele ofertado.
Noutro giro, condômino algum é obrigado a permanecer na comunhão. Trata-se de direito potestativo do coproprietário de, a qualquer tempo, postular judicialmente a extinção do condomínio — CC, art. 1.320 —, exercitável independentemente de justificativa ou de anuência dos demais.
A esse propósito, leciona Luiz Paulo Vieira Carvalho que:
Trata-se, com vimos, de direito potestativo, sendo o mesmo irrenunciável, embora nada impeça, repisamos, que todos os herdeiros convencionem que o patrimônio se conserve indiviso por certo prazo (pacto de não partilhar), sendo necessário, em tal hipótese, sejam legitimados a realizar a partilha amigável, caso em que podem igualmente optar por se manterem em condomínio comum, sem nenhuma limitação temporal (art. 1.314 do CC).
Se optarem por transformar o condomínio hereditário em condomínio inter vivos comum, contudo, qualquer deles terá igualmente o direito igualmente potestativo de requerer a extinção do estado de indivisão, nos termos do caput do art. 1.320 do Código Civil e do art. 1.322 do mesmo diploma [ ... ]
E disso não discorda Fábio Ulhoa Coelho, quando revela, verbo ad verbum:
e) Participar dos frutos da coisa. Os frutos da coisa objeto de condomínio pertencem aos condôminos, que os titulam proporcionalmente ao respectivo quinhão (CC, art. 1.326). Assim sendo, se, por exemplo, o barco em condomínio é alugado, o valor do aluguel será destinado a cada condômino, observada a proporção de seu quinhão na copropriedade. A regra da distribuição dos frutos entre os condôminos tem aplicação ainda que eles sejam resultantes de investimento feito exclusivamente por um ou parte deles (art. 1.319, primeira parte). Se, na fazenda da copropriedade de Antônio e Benedito, o primeiro semeou, cultivou e colheu, a suas expensas, algum produto agrícola, o resultado líquido da venda deve ser repartido com o outro. Antônio não tem direito nem a qualquer retribuição pela iniciativa que tomou, podendo apenas reembolsar-se dos custos para que não ocorra o enriquecimento indevido de Benedito [ ... ]
Nessa mesma ordem de ideias, bem apregoa Paulo Nader que:
Tratando-se de condomínio pro indiviso, desde que um dos coproprietários percebeu os frutos, naturais ou civis, ou produtos da coisa – um aluguel, por exemplo –, deverá partilhá-los com os demais e na proporção de suas cotas. Se o condomínio for pro diviso, cuidando cada qual de uma parte como se legalmente fosse sua propriedade exclusiva, inaplicável a presente regra (art. 1.319). Na hipótese de um condômino manter a posse direta da coisa, os demais poderão cobrar-lhe pagamento, de acordo com a proporção das frações ideais. Na prática tal fato é comum, especialmente em relação a imóveis residenciais. Se o condômino recusa-se a pagar, a ação própria será a de cobrança e não a de despejo, pois não se trata de relação ex locato [ ... ]
A ratificar o acima expendido, é de todo oportuno gizar o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:
Os frutos produzidos pela coisa comum, naturais ou civis, pertencem aos condôminos nas respectivas proporções das quotas. O que recebeu o todo ou mais que sua parte devida deverá responder perante os demais. Os danos praticados pelo condômino contra a coisa devem ser indenizados aos demais comunheiros, deduzindo-se sempre a quota do respectivo causador. Assim, em um prejuízo causado por um condômino no valor de 1.000, sendo dez os condôminos em partes iguais, terá aquele que indenizar 900, pois 100 serão relativos à sua própria parte na comunhão.
Leve-se em conta também que se o imóvel é ocupado por um dos condôminos, deve ele pagar aluguel aos demais comunheiros, no equivalente aos respectivos quinhões. [ ... ]
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS E COBRANÇA DE DESPESAS. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em Exame: Trata-se de ação de extinção de condomínio cumulada com fixação de aluguéis e cobrança de despesas, a serem apuradas em liquidação, com pedido de tutela de urgência, na qual os autores alegam ser coproprietários do bem localizado em Mirassol-SP, em igual proporção aos requeridos. Sustentam que os réus ocupam o bem de forma exclusiva e se recusam a promover a partilha, autorizar a venda ou pagar aluguel pela utilização do imóvel. Requerem a concessão de tutela antecipada para fixação de aluguel e para que os requeridos arquem com as despesas de IPTU, pleiteando, ao final, a procedência da ação para extinguir o condomínio mediante venda judicial do bem. A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a extinção do condomínio sobre o imóvel objeto dos autos, a ser apurado em avaliação na fase de cumprimento de sentença, com posterior venda judicial. Condenou, ainda, os requeridos ao pagamento mensal, em favor dos autores, de aluguel no valor de R$ 245,00, corrigido pelo IGP-M, devido desde a citação. Irresignada, a parte requerida interpôs recurso, arguindo nulidade da sentença por ausência de fundamentação e sustentando a divisibilidade do imóvel, com pedido de extinção do feito sem resolução do mérito, ante a alegada ausência de interesse de agir. No mérito, sustenta a inaplicabilidade da venda judicial, requer o reconhecimento de que a corré Glória detém 50% do imóvel e pugna pela improcedência da indenização pelo uso exclusivo. Ao final, requer o provimento do recurso para acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, o reconhecimento da meação, o afastamento da condenação ao pagamento de aluguéis e a inversão do ônus sucumbencial. II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em aferir a correção da sentença que determinou a alienação judicial do imóvel e fixou indenização pelo uso exclusivo, à luz da alegada divisibilidade do bem e da suposta titularidade de 50% pela apelante Glória. III. Razões de Decidir: A preliminar de nulidade é rejeitada, porquanto, nos termos do art. 93, IX, da Constituição Federal e do art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil, a sentença apresentou fundamentação suficiente, inexistindo negativa de prestação jurisdicional. Ausente prova de divisão cômoda e juridicamente viável do bem, subsiste o direito potestativo de extinção do condomínio e de alienação judicial, nos termos dos artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil. A alegada titularidade de 50% pela apelante Glória não restou comprovada, porquanto a matrícula imobiliária do imóvel e a sentença proferida na ação de usucapião, transitada em julgado, consolidaram a copropriedade em frações ideais iguais. O uso exclusivo do bem autoriza o arbitramento de indenização proporcional, e as despesas propter rem incumbem àquele que exerce a posse exclusiva. lV. Dispositivo e Tese: Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A extinção do condomínio é direito potestativo dos coproprietários. 2. Sem prova de divisão viável, mantém-se a extinção do condomínio e a alienação judicial. 3. O uso exclusivo gera indenização proporcional e impõe ao possuidor as despesas propter rem. Diante do não provimento do recurso, majoram-se os honorários advocatícios devidos pela parte requerida para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. [ ... ]
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO PROCESSO. INQUÉRITO POLICIAL. INEXISTÊNCIA DE QUESTÃO PREJUDICIAL EXTERNA. DIREITO POTESTATIVO DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. INDIVISIBILIDADE DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL CABÍVEL. USO EXCLUSIVO DO BEM COMUM. DEVER DE INDENIZAR O COPROPRIETÁRIO PELOS FRUTOS CIVIS. SENTENÇA MANTIDA. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame. 1. Recurso de apelação interposto por Maria da conceição Lima militão contra sentença que, nos autos da ação de extinção de condomínio e alienação judicial c/c cobrança de aluguéis ajuizada por hernandes Ferreira de freitas, declarou a extinção do condomínio sobre imóvel comum, determinou a alienação em hasta pública, condenou a ré ao pagamento de metade do aluguel do bem desde a citação e distribuiu custas e honorários na proporção de 30% para o autor e 70% para a ré. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (I) definir se o processo deve ser suspenso até a conclusão de inquérito policial por suposta fraude em alienação imobiliária; (II) estabelecer se é cabível a alienação judicial do bem diante da alegação de divisibilidade do imóvel; (III) determinar se a ré deve indenizar o autor pelo uso exclusivo do bem mediante pagamento de aluguéis. III. Razões de decidir 3. A instauração de inquérito policial não configura processo judicial pendente e, portanto, não se enquadra na hipótese de suspensão prevista no art. 313, V, a, do CPC. 4. O direito à extinção de condomínio é potestativo, cabendo a qualquer condômino, nos termos do art. 1.320 do CC, não podendo ser obstado pela resistência da parte contrária. 5. A alienação judicial do imóvel é adequada quando não demonstrada a possibilidade de divisão cômoda, sendo irrelevante a existência de entradas independentes desacompanhadas de prova técnica que assegure a viabilidade jurídica e econômica da divisão (CC, art. 1.322). 6. O uso exclusivo de imóvel comum por um dos condôminos enseja indenização proporcional ao outro pelos frutos civis percebidos, conforme dispõe o art. 1.319 do CC, ainda que o ocupante alegue residir apenas em parte do imóvel. 7. A posse exercida pela ré, estendendo-se também ao controle dos demais pavimentos, impede o uso e fruição pelo autor, configurando enriquecimento sem causa e legitimando a fixação do aluguel indenizatório. 8. A obrigação de indenizar nasce a partir da citação, momento em que configurada a oposição ao uso gratuito. lV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O inquérito policial não constitui causa prejudicial externa capaz de ensejar a suspensão do processo nos termos do art. 313, V, a, do CPC. 2. O direito de qualquer condômino à extinção do condomínio é potestativo e, não sendo viável a divisão cômoda, impõe-se a alienação judicial do bem. 3. O condômino que exerce posse exclusiva sobre imóvel comum deve indenizar o outro pelos frutos civis correspondentes, ainda que alegue uso parcial do bem. 4. O termo inicial da obrigação indenizatória é a citação. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
Nesse passo, a Lei Civil é expressa:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Ademais, é inconteste que o art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil veda expressamente que qualquer dos condôminos altere a destinação da coisa comum ou confira seu uso exclusivo a estranhos — ou a si próprios, em detrimento dos demais —, sem o consenso dos outros:
Art. 1.314 – [ ... ]
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
É exatamente o que ocorre no caso presente. Os Réus usufruem, cada qual, de uma das unidades que compõem o terreno comum — sem qualquer anuência do Autor e sem lhe oferecer contrapartida alguma. Essa situação, prolongada no tempo e resistente a qualquer composição, torna a extinção do condomínio medida não apenas conveniente, mas juridicamente inafastável.
Nesse compasso, inexiste óbice à venda judicial do bem instituído em condomínio — sobremodo quando, como na espécie, aqueles se recusam a adquirir a fração ideal do Promovente e, ao mesmo tempo, resistem a qualquer solução consensual para o impasse. Essa conduta, é indubitável, não pode ser tutelada pelo ordenamento jurídico em detrimento de quem ostenta título dominial legítimo sobre 1/5 (um quinto) do bem.
2.2. Quanto à indivisibilidade do bem
Assentado o direito potestativo do Autor à extinção do condomínio, impõe-se enfrentar a questão que lhe é logicamente subsequente: a impossibilidade de divisão cômoda do imóvel em litígio — pressuposto que autoriza, de forma direta e inafastável, a alienação judicial do bem em hasta pública.
O imóvel objeto desta demanda é composto por terreno urbano com três unidades residenciais independentes, todas situadas no mesmo lote, matriculadas conjuntamente sob um único registro imobiliário. (doc. 04) Essa configuração física e registral revela, desde logo, a inviabilidade de qualquer divisão que preserve a utilidade econômica e a destinação habitacional das edificações — porquanto não é possível fracionar o bem de modo que cada condômino receba uma unidade autônoma proporcional ao seu quinhão de 1/5 (um quinto), sem que se comprometa a integridade estrutural das construções ou se violem as normas urbanísticas aplicáveis.
Noutro giro, a Legislação Substantiva Civil é expressa ao disciplinar a hipótese:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Demais disso, a indivisibilidade do bem não precisa ser demonstrada por prova pericial complexa. Basta, para tanto, que as circunstâncias fáticas dos autos — em especial a configuração física do imóvel, sua descrição registral e o laudo de avaliação elaborado pelo perito ou Oficial de Justiça — evidenciem a impossibilidade de partilha cômoda.
É o que se extrai da orientação jurisprudencial consolidada:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C. C. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. PARCIAL CONHECIMENTO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIAL PROVIMENTO.
I. Caso em Exame: Ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguel proposta por Nivaldo Vieira de Souza e Maria Inês de Paula Souza contra Manoel Vieira de Souza e José Vieira Irmão. Os autores, coproprietários de 1/3 do imóvel herdado, alegam ocupação exclusiva do bem por Manoel, requerendo indenização mensal e alienação judicial do imóvel. A r. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a alienação dos direitos sobre o imóvel e condenando Manoel ao pagamento de indenização mensal de R$ 933,33 desde o ajuizamento. Apela a parte ré, alegando cerceamento de defesa, equívoco na metodologia utilizada para fixação dos valores de venda e locação, indevida condenação ao pagamento de aluguéis, suposta necessidade de indenização por benfeitorias e reconhecimento do direito de preferência antes da alienação judicial. II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste na análise acerca: (I) da obrigação de pagamento de aluguéis pela ocupação exclusiva do imóvel e seu marco inicial; (II) da metodologia para fixação dos valores de venda e locação; (III) da necessidade de indenização por benfeitorias; e (IV) do direito de preferência antes da alienação judicial. III. Razões de Decidir: O juízo oportunizou às partes a demonstração do valor adequado do imóvel, sendo apresentado parecer técnico não impugnado eficientemente, justificando a decisão com base no conjunto probatório. O direito à extinção do condomínio é potestativo, não dependendo da concordância da parte contrária, e a ocupação exclusiva justifica a indenização proporcional aos demais coproprietários. A sentença considerou que o parecer técnico apresentado foi suficiente para determinar os valores de venda e locação, utilizando o método comparativo direto de dados de mercado. A alegação de comodato verbal não foi comprovada, e eventuais repasses parciais a coerdeiro deverão ser abatidos no cumprimento, mediante demonstração documental, preservando a vedação ao enriquecimento sem causa. A decisão uniformizou a precificação das três edificações como uma unidade, observando-se a ocupação exclusiva, e fixou R$ 500.000,00 (venda) e R$ 2.800,00 (locação), valores que guardam correspondência direta com a conclusão do parecer técnico e com a moldura fática reconhecida. O marco inicial dos aluguéis foi readequado para a data da citação, conforme orientação predominante, preservando os demais consectários e abatendo eventuais valores já repassados, em liquidação. O direito de preferência dos condôminos deve ser assegurado antes da eventual alienação em hasta pública, conforme previsto no art. 1.322 do Código Civil. A parte do recurso referente à indenização por benfeitorias não foi conhecida devido à inovação recursal e à ausência de lastro probatório. lV. Dispositivo: Recurso não conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido, para: (a) readequar o marco inicial dos aluguéis arbitrados, que deve corresponder à data da citação; e (b) assegurar o exercício do direito de preferência, anteriormente à eventual alienação em hasta pública. Não se conhece da tese de indenização por benfeitorias não demonstradas, haja vista a manifesta inovação recursal. Honorários advocatícios não majorados, em atenção ao Tema 1059 do STJ. [ ... ]
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame:1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na ação principal de extinção de condomínio e parcialmente procedente o pedido reconvencional, determinando a alienação judicial do imóvel e condenando o autor/reconvindo ao pagamento de R$ 1.377,91 referentes a 50% do IPTU. II. Questão em discussão:1. Há três questões em discussão: (I) a divisibilidade do imóvel em condomínio e a possibilidade de extinção da comunhão por meio de divisão física do bem; (II) a pertinência da alienação judicial determinada pela sentença; (III) a manutenção da condenação do autor/reconvindo ao ressarcimento proporcional do IPTU e a exclusão das despesas de manutenção. III. Razões de decidir:1. A preliminar de carência da ação não se sustenta, pois o direito de o condômino requerer a extinção do condomínio é potestativo, exercitável por simples manifestação de vontade, sendo prescindível a concordância dos demais. 2. O apelante não apresentou prova técnica que respalde a viabilidade jurídica e urbanística do desmembramento do imóvel, sendo insuficiente a mera afirmação de que a área de 981,65 m² permitiria a divisão em dois lotes de 490,82 m². 3. Para que a divisão física seja acolhida, seria indispensável a apresentação de laudo técnico elaborado por profissional habilitado, acompanhado de projeto de desmembramento aprovado pelos órgãos municipais competentes. 4. A ausência de documentação nos autos impede a conclusão pela divisibilidade do imóvel, devendo prevalecer a regra do artigo 1.322 do Código Civil, que impõe a alienação judicial quando a coisa é indivisível e os consortes não chegam a um consenso. 5. A alegação de que parte da residência do apelante se encontra sobre a área em condomínio, embora relevante sob o aspecto fático, não descaracteriza a indivisibilidade jurídica do bem. 6. O direito de preferência, garantido pelo artigo 1.322 do Código Civil, será observado na fase de alienação, permitindo que o apelante adquira a cota-parte do autor, ou vice-versa, nas mesmas condições de oferta a terceiros. 7. Quanto à reconvenção, a condenação do autor/reconvindo ao pagamento de 50% do IPTU está em consonância com o artigo 1.315 do Código Civil, que impõe a todos os condôminos a obrigação de concorrer para as despesas da coisa comum. 8. O apelante não apresentou documentos hábeis que comprovem a efetiva realização e o custo dos serviços de corte de grama e manutenção, impedindo o acolhimento do pedido de ressarcimento. lV. Dispositivo:1. Recurso desprovido. [ ... ]
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