O que é Ação de Extinção de Condomínio com Alienação de Coisa Comum Indivisível?
Ação de Extinção de Condomínio com Alienação de Coisa Comum Indivisível é a medida judicial utilizada para encerrar a copropriedade sobre bem que não admite divisão física sem perda de sua utilidade econômica, requerendo-se a venda judicial do imóvel ou da coisa comum e posterior divisão do valor entre os condôminos.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
João das Quantas, brasileiro, solteiro, empresário, inscrito no CPF (MF) sob o nº 000.111.222-33, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 0000, Cidade/PP, endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu procurador ao final firmado — instrumento procuratório acostado —, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V, c/c art. 287, caput, da Legislação Adjetiva Civil, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 725, inc. V, c/c art. 730, um e outro do Código de Processo Civil, e, além disso, sob a égide dos arts. 1.314, 1.319, 1.320 e 1.322 do Código Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
c/c ARBITRAMENTO DE ALUGUEL E ALIENAÇÃO JUDICIAL,
contra Beltrano de Tal, brasileiro, casado, comerciante, residente e domiciliado na Rua das Pedras, nº 0000, Cidade/PP — CEP nº 33444-555 —, inscrito no CPF (MF) sob o nº 555.333.222-66, endereço eletrônico desconhecido, e sua esposa Beltrana de Tal, casada, do lar, inscrita no CPF (MF) sob o nº 777.888.999-00, residente no mesmo endereço — citação necessária, porquanto tratar-se de ação de natureza real, sendo imprescindível a presença do cônjuge do legitimado passivo no polo passivo da demanda, como litisconsorte necessária, nos termos do art. 73, caput, e § 1º, inc. I, do Código de Processo Civil —, e contra Ciclano de Tal, brasileiro, solteiro, autônomo, residente e domiciliado na Avenida dos Pinheiros, nº 0000, Cidade/PP — CEP nº 44555-666 —, inscrito no CPF (MF) sob o nº 666.444.333-77, endereço eletrônico desconhecido, em razão das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas..
A TÍTULO DE INTROITO
( a ) Benefícios da gratuidade da justiça (CPC, art. 98, caput)
O Autor não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para suportar todas as despesas processuais, máxime as custas iniciais.
Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º, c/c art. 105, in fine, ambos do CPC, prerrogativa essa que se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
O Promovente não deseja, ao menos neste momento, a realização de audiência de conciliação ou de mediação, nos termos do art. 319, inc. VII, do Código de Processo Civil.
1 – NARRATIVA FÁTICA
Em 00 de janeiro de 0000, João das Quantas, Beltrano de Tal e Ciclano de Tal adquiriram, em conjunto e em partes iguais, dois imóveis urbanos situados nesta Comarca, por escritura pública de compra e venda devidamente lavrada pelo Tabelionato de Notas de Cidade/PP. (doc. 01)
O primeiro imóvel — apartamento situado na Rua das Pedras, nº 0000 — encontra-se matriculado sob o nº 0000 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cidade/PP. (doc. 02) O segundo imóvel — apartamento situado na Avenida dos Pinheiros, nº 0000 — encontra-se matriculado sob o nº 0001 no mesmo Cartório. (doc. 03)
Ambos os bens foram registrados na forma de condomínio, constando a propriedade de 1/3 (um terço) de cada imóvel em favor de cada um dos três adquirentes — João das Quantas, Beltrano de Tal e Ciclano de Tal —, conforme certidões de matrícula atualizadas ora acostadas. (docs. 04/05)
Entrementes, tão logo consumada a aquisição, Beltrano de Tal passou a ocupar, com exclusividade, o apartamento da Rua das Pedras, nº 0000 — circunstância inicialmente tolerada pelo Promovente, sem que, todavia, houvesse qualquer estipulação quanto ao pagamento de contraprestação ao coproprietário preterido. (doc. 06) De igual modo, Ciclano de Tal passou a ocupar, com exclusividade, o apartamento da Avenida dos Pinheiros, nº 0000 — também sem qualquer contrapartida ao Autor. (doc. 07)
Ocorre que aquele, com o passar do tempo, passou a necessitar da fruição econômica dos bens que igualmente lhe pertencem — seja pelo uso direto, seja pela percepção de aluguéis proporcionais à sua fração ideal. Os Réus, contudo, permanecem nos respectivos imóveis sem qualquer contrapartida, como se proprietários exclusivos fossem, em inequívoco detrimento do condômino excluído.
Nessa esteira, em 00 de março de 0000, o Promovente notificou extrajudicialmente Beltrano de Tal, instando-o a pagar-lhe aluguel compensatório correspondente a 1/3 (um terço) do valor locatício mensal do apartamento da Rua das Pedras, ou, alternativamente, a desocupar o bem para que pudesse ser alienado. (doc. 08) Ele, porém, nada respondeu, em que pese haver recebido a notificação em referência.
Na mesma data, o Autor notificou extrajudicialmente Ciclano de Tal, instando-o, igualmente, a pagar-lhe aluguel compensatório correspondente a 1/3 (um terço) do valor locatício mensal do apartamento da Avenida dos Pinheiros, ou a desocupá-lo para fins de alienação. (doc. 09) O silêncio, da mesma forma, foi a resposta.
Ulteriormente, em 00 de janeiro de 0000, ele promoveu segunda notificação extrajudicial endereçada a ambos os Réus. (doc. 10) Dessa feita, a correspondência cientificou-os de que ele não desejava mais permanecer na qualidade de condômino dos bens em questão. Por isso, instou-os a adquirirem sua fração ideal em cada imóvel pelo preço de R$ 00.000,00 (.x.x.x.) cada, ou, alternativamente, a concordarem com a alienação judicial de ambos os bens. O silêncio, igualmente, foi a resposta.
Diante disso, almeja-se a extinção do patrimônio em comum sobre os dois imóveis e, mais, ser compensado pela fruição exclusiva exercida por cada Réu sobre o bem que igualmente lhe pertence — na proporção de 1/3 (um terço) do valor locatício mensal de cada apartamento, contado do recebimento das respectivas notificações extrajudiciais.
2 – NO MÉRITO
2.1. Quanto à divisão do bem em comum
Inegável que, diante da impossibilidade de divisão cômoda dos bens em estudo, bem assim em face da ausência de interesse do Promovente na permanência da comunhão com os Réus, de toda conveniência se revela a extinção do condomínio sobre os dois imóveis. Essa, aliás, é a única saída juridicamente adequada para uma situação em que os coproprietários se recusam a qualquer composição amigável — inclusive à aquisição da fração ideal do Autor pelo valor por ele ofertado.
De mais a mais, condômino algum é obrigado a permanecer na comunhão. Trata-se de direito potestativo do coproprietário de, a qualquer tempo, postular judicialmente a extinção do condomínio — CC, art. 1.320 —, exercitável independentemente de justificativa ou de anuência dos demais.
A esse propósito, leciona Luiz Paulo Vieira Carvalho que:
Trata-se, com vimos, de direito potestativo, sendo o mesmo irrenunciável, embora nada impeça, repisamos, que todos os herdeiros convencionem que o patrimônio se conserve indiviso por certo prazo (pacto de não partilhar), sendo necessário, em tal hipótese, sejam legitimados a realizar a partilha amigável, caso em que podem igualmente optar por se manterem em condomínio comum, sem nenhuma limitação temporal (art. 1.314 do CC).
Se optarem por transformar o condomínio hereditário em condomínio inter vivos comum, contudo, qualquer deles terá igualmente o direito igualmente potestativo de requerer a extinção do estado de indivisão, nos termos do caput do art. 1.320 do Código Civil e do art. 1.322 do mesmo diploma. [ ... ]
E disso não discorda Fábio Ulhoa Coelho, quando revela, verbo ad verbum:
e) Participar dos frutos da coisa. Os frutos da coisa objeto de condomínio pertencem aos condôminos, que os titulam proporcionalmente ao respectivo quinhão (CC, art. 1.326). Assim sendo, se, por exemplo, o barco em condomínio é alugado, o valor do aluguel será destinado a cada condômino, observada a proporção de seu quinhão na copropriedade. A regra da distribuição dos frutos entre os condôminos tem aplicação ainda que eles sejam resultantes de investimento feito exclusivamente por um ou parte deles (art. 1.319, primeira parte). Se, na fazenda da copropriedade de Antônio e Benedito, o primeiro semeou, cultivou e colheu, a suas expensas, algum produto agrícola, o resultado líquido da venda deve ser repartido com o outro. Antônio não tem direito nem a qualquer retribuição pela iniciativa que tomou, podendo apenas reembolsar-se dos custos para que não ocorra o enriquecimento indevido de Benedito. [ ... ]
Nessa mesma ordem de ideias, bem apregoa Paulo Nader que:
Tratando-se de condomínio pro indiviso, desde que um dos coproprietários percebeu os frutos, naturais ou civis, ou produtos da coisa – um aluguel, por exemplo –, deverá partilhá-los com os demais e na proporção de suas cotas. Se o condomínio for pro diviso, cuidando cada qual de uma parte como se legalmente fosse sua propriedade exclusiva, inaplicável a presente regra (art. 1.319). Na hipótese de um condômino manter a posse direta da coisa, os demais poderão cobrar-lhe pagamento, de acordo com a proporção das frações ideais. Na prática tal fato é comum, especialmente em relação a imóveis residenciais. Se o condômino recusa-se a pagar, a ação própria será a de cobrança e não a de despejo, pois não se trata de relação ex locato [ ... ]
A ratificar o acima expendido, é de todo oportuno gizar o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:
Os frutos produzidos pela coisa comum, naturais ou civis, pertencem aos condôminos nas respectivas proporções das quotas. O que recebeu o todo ou mais que sua parte devida deverá responder perante os demais. Os danos praticados pelo condômino contra a coisa devem ser indenizados aos demais comunheiros, deduzindo-se sempre a quota do respectivo causador. Assim, em um prejuízo causado por um condômino no valor de 1.000, sendo dez os condôminos em partes iguais, terá aquele que indenizar 900, pois 100 serão relativos à sua própria parte na comunhão.
Leve-se em conta também que se o imóvel é ocupado por um dos condôminos, deve ele pagar aluguel aos demais comunheiros, no equivalente aos respectivos quinhões. [ ... ]
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM COMUM. RECURSO DESPROVIDO.
Caso em Exame: Cuida-se de ação de alienação judicial de bem comum, na qual a autora afirma que as partes são legítimas proprietárias do imóvel de matrícula nº 41.535 do CRI de Tietê/SP, não possuindo mais interesse na manutenção do condomínio. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido, para declarar extinto o condomínio existente entre as partes referente ao imóvel objeto da matrícula nº 41.535 do CRI de Tietê/SP, e determinar a alienação, em hasta pública, do bem. O réu alega que o mais interessante para as partes é realizar um loteamento na área, existindo várias propostas para tanto, sendo certo que continuar com a alienação total somente trará gastos para ambos os litigantes. Sustentou que o imóvel é suscetível de divisão e pode ser desmembrado, não se justificando a alienação de sua totalidade para assegurar a metade da autora, que deverá informar qual parte da fazenda lhe interessa para fazer o desmembramento da área, sendo, portanto, carecedora da ação. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em se aferir acerca da possibilidade de alienação judicial do imóvel, considerando a alegação do réu no sentido de que o imóvel é divisível, e que a realização de um loteamento no local seria mais vantajoso para as partes. Razões de Decidir: O réu não apresentou, no momento oportuno, alegação e provas da divisibilidade do imóvel, limitando-se a se referir às vantagens financeiras que um loteamento no local traria às partes. O direito à extinção do condomínio é potestativo, permitindo ao condômino requerer a venda do bem indivisível, conforme o artigo 1.320 do Código Civil. Dispositivo e Tese: Recurso não provido. Tese de julgamento: 1. O direito à extinção do condomínio é potestativo e não depende da concordância da parte contrária. 2. A ausência de provas da divisibilidade do bem justifica a alienação judicial. Majoração da verba honorária, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. [ ... ]
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE DE CONDÔMINO DECORRENTE DE MERA PERMISSÃO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM INDIVISÍVEL. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS PELO USO EXCLUSIVO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame apelação cível interposta contra sentença conjunta que, nos autos da ação de usucapião, julgou improcedente o pedido de aquisição da propriedade por usucapião extraordinária e, nos autos da ação de extinção de condomínio c/c arbitramento de aluguéis, julgou procedente o pedido para declarar extinto o condomínio sobre o imóvel matriculado sob o nº g.113, determinar sua alienação judicial, assegurado o direito de preferência, e condenar o réu ao pagamento de 1/3 do valor locatício desde a citação, com consectários legais. II. Questão em discussão há três questões em discussão: (I) definir se a posse exercida pelo apelante sobre o imóvel comum preenche os requisitos da usucapião extraordinária, especialmente quanto ao animus domini e ao lapso temporal; (II) estabelecer se é cabível a extinção do condomínio com alienação judicial do bem indivisível, diante da ausência de consenso entre os coproprietários; e (III) determinar se é devida a fixação de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel por um dos condôminos e qual o termo inicial da obrigação. III. Razões de decidir reconhece-se que o imóvel foi objeto de doação da nua-propriedade aos filhos em 1999, com reserva de usufruto à genitora, cujo falecimento ocorreu apenas em março de 2022, circunstância que impede o reconhecimento de posse ad usucapionem durante a vigência do usufruto. Afirma-se que a posse exercida por condômino somente conduz à usucapião quando demonstrada, de forma inequívoca, a exclusividade e a oposição clara aos demais coproprietários, não bastando a mera permanência no imóvel. Conclui-se que a ocupação do apelante decorreu de permissão ou tolerância familiar, caracterizando detenção precária, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, insuscetível de transmutação automática em posse com animus domini. Consigna-se que a oposição formal da coproprietária ocorreu em 2022, mediante notificação extrajudicial e ajuizamento da ação de extinção de condomínio, inexistindo lapso temporal suficiente, após a consolidação da propriedade plena, para a configuração da usucapião extraordinária prevista no art. 1.238 do Código Civil. Assevera-se que o pagamento de tributos e despesas de manutenção não comprova domínio exclusivo, por constituir encargo inerente ao uso da coisa comum. Reconhece-se que o direito de exigir a divisão da coisa comum é potestativo, nos termos do art. 1.320 do Código Civil, e que, tratando-se de bem indivisível, impõe-se a alienação judicial, conforme art. 1.322 do Código Civil, assegurado o direito de preferência (art. 504 do CC). Afirma-se que o uso exclusivo do imóvel por um dos condôminos gera dever de indenizar os demais pelos frutos civis percebidos, sob pena de enriquecimento sem causa (arts. 884, 1.319 e 1.326 do CC). Estabelece-se que, inexistindo notificação anterior apta a constituir em mora o ocupante, o termo inicial dos aluguéis corresponde à data da citação na ação de extinção de condomínio, em consonância com a jurisprudência do TJMG e do STJ (RESP 2028008/RS). lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. Tese de julgamento: A posse exercida por condômino, decorrente de mera permissão ou tolerância familiar e sem oposição inequívoca aos demais coproprietários, não configura animus domini apto a ensejar usucapião. É potestativo o direito do condômino de exigir, a qualquer tempo, a extinção do condomínio, impondo-se a alienação judicial do bem indivisível na ausência de consenso para adjudicação. O uso exclusivo de imóvel comum por um dos condôminos impõe o dever de indenizar os demais pelos frutos civis, sendo a citação o termo inicial dos aluguéis quando inexistente [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BENS IMÓVEIS HAVIDOS POR SUCESSÃO CAUSA MORTIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS REQUERIDOS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, NÃO ACOLHIDA. FUNDAMENTOS OBJETIVOS E SUSCINTOS QUE AFASTAM O VÍCIO ALEGADO. TESE DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL, REJEITADA. NÃO OCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 330 DO CPC. AVENTADA NECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO, AFASTADA. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. BENS IMÓVEIS INDIVISÍVEIS. DIREITO POTESTATIVO. OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 1.320 E 1.322 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. O emprego de fundamentos objetivos e suscintos, suficientes ao julgamento da lide, afasta a nulidade da sentença por ausência de fundamentação. 2. O reconhecimento da inépcia da petição inicial exige a ocorrência das hipóteses previstas no parágrafo único do art. 330 do CPC. 3. Não sendo possível a divisão do bem em copropriedade, o condômino possui o direito potestativo de requerer a extinção do condomínio com a consequente alienação judicial. [ ... ]
Nessa diretriz, dispõe do Código Civil:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Tratando-se de apartamentos urbanos — bens por natureza indivisíveis, cujas frações ideais não comportam qualquer partição física sem comprometimento das unidades autônomas —, a alienação judicial é a medida impositiva para a concretização do direito material do Promovente.
2.1.1. Da alienação judicial por leilão — antecipação da defesa
Cumpre antecipar, nesse passo, argumento que os Réus inevitavelmente suscitarão em contestação: o de que a venda particular seria meio menos gravoso e mais vantajoso economicamente, devendo ter preferência sobre o leilão judicial.
O argumento não prevalece. A divergência entre os coproprietários — evidenciada tanto pela resistência ao pedido de aluguel quanto pela recusa em adquirir a fração ideal do Autor ou concordar com qualquer solução extrajudicial — demonstra a impossibilidade prática de condução consensual da venda. E é precisamente para tais hipóteses de dissenso que a alienação judicial foi concebida pela legislação processual como mecanismo de solução eficiente e segura da indivisão.
Vale acrescentar que a venda particular pressupõe convergência de vontades — o que manifestamente não se verifica no caso. A mera expectativa de que uma venda direta possa ser mais vantajosa não constitui razão jurídica suficiente para afastar o procedimento legalmente previsto, sobremodo porque a alienação judicial não impede acordo superveniente entre as partes, a qualquer tempo, nos termos dos arts. 880 e seguintes do CPC.
A extinção do condomínio é direito potestativo — e sua efetivação não pode ficar condicionada à eventual disposição futura dos ocupantes dos imóveis.
Por fim, o lance mínimo a ser fixado pelo Juízo não deverá ser inferior a 75% (setenta e cinco por cento) do valor atualizado de avaliação — patamar que preserva o patrimônio comum, evita arrematações irrisórias e está muito distante do conceito de preço vil, tradicionalmente reconhecido apenas quando o valor ofertado é inferior a 50% da avaliação.
2.1.2. Das despesas propter rem
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