Art 108 do Código Civil (CC) - Lei 10.406/02

CÓDIGO CIVIL

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. 

ART. 108 DO CC COMENTADO 

Quando a escritura pública é obrigatória no Código Civil?

A escritura pública é obrigatória quando a lei exige forma solene para a validade do negócio jurídico, especialmente nos casos em que o Código Civil entende que o simples acordo entre as partes não é suficiente para produzir efeitos jurídicos.

♦ Regra geral sobre a obrigatoriedade

O Código Civil estabelece a regra principal no art. 108, que dispõe:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

♦ Situações em que a escritura pública é exigida

A escritura pública é obrigatória, como regra, quando:

● O negócio envolve direitos reais sobre imóveis;
● O valor do imóvel ultrapassa 30 salários mínimos;
● O ato busca criar, transferir, modificar ou extinguir um direito real;
● A lei exige forma pública como requisito de validade, e não apenas de prova.

♦ Exemplos práticos mais comuns

Exigem escritura pública, em regra:

→ Compra e venda de imóvel acima de 30 salários mínimos;
→ Doação de imóvel;
→ Permuta de imóveis;
→ Instituição de usufruto sobre imóvel;
→ Renúncia de direitos reais imobiliários.

♦ Quando a escritura pública NÃO é obrigatória

A escritura pública pode ser dispensada quando:

● O imóvel tem valor igual ou inferior a 30 salários mínimos;
● A lei autoriza instrumento particular com força equivalente;
● O ato não envolve direito real, mas apenas direitos obrigacionais;
● Há previsão legal específica afastando a exigência da forma pública.

♦ Diferença entre validade e registro

É importante separar dois planos distintos:

→ Validade do negócio: depende da escritura pública quando exigida por lei;
→ Oponibilidade a terceiros: depende do registro no cartório de imóveis.

Um negócio pode ser válido entre as partes, mas ineficaz perante terceiros se não registrado.

♦ Observação importante

A escritura pública não se confunde com o registro.
Ela é o ato formal de manifestação da vontade, enquanto o registro é o ato que publiciza e consolida o direito real.

✔ Em resumo 

→ A escritura pública é obrigatória quando a lei exige forma solene para validade;
→ O principal critério legal está no art. 108 do Código Civil;
→ Negócios imobiliários relevantes não se aperfeiçoam validamente sem escritura, salvo exceção legal.

Contrato particular substitui escritura pública de imóvel?

Não. Como regra, o contrato particular não substitui a escritura pública nos negócios jurídicos que envolvem direitos reais sobre imóveis, quando a lei exige forma solene para a validade do ato.

♦ Regra legal aplicável

O Código Civil é expresso ao exigir escritura pública nesses casos:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Isso significa que, acima desse valor, o contrato particular não supre a exigência legal.

♦ Consequência do uso apenas de contrato particular

Quando a escritura pública é exigida por lei:

● O contrato particular não produz efeitos reais;
● O negócio é inválido quanto à forma, ainda que haja consenso entre as partes;
● Não é possível registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis;
● O comprador não adquire o direito real, apenas expectativa obrigacional.

♦ Quando o contrato particular é admitido

O contrato particular pode substituir a escritura pública apenas quando:

● O valor do imóvel não ultrapassa 30 salários mínimos;
● A lei autoriza expressamente a forma particular;
● O negócio gera apenas direitos obrigacionais, e não reais;
● Há legislação especial conferindo eficácia ao instrumento particular.

♦ Exemplo prático

→ Imóvel de alto valor: contrato particular de compra e venda não substitui a escritura pública, ainda que pago integralmente.
→ Imóvel de baixo valor (até 30 salários mínimos): o contrato particular pode ser válido, desde que respeitados os demais requisitos legais.

♦ Atenção: validade × registro

É essencial diferenciar:

→ Validade do negócio: depende da escritura pública quando exigida pelo art. 108;
→ Oponibilidade a terceiros: depende do registro imobiliário.

Sem escritura, não há título registrável, e sem registro, não há direito real oponível a terceiros.

✔ Em resumo 

→ O contrato particular não substitui a escritura pública quando a lei exige forma solene;
→ A exigência está vinculada ao valor do imóvel e à natureza do direito transmitido;
→ Sem escritura, o negócio não produz efeitos reais.

O art. 108 vale para qualquer tipo de imóvel?

Sim. O art. 108 do Código Civil aplica-se a todo e qualquer imóvel, sem distinção quanto à sua natureza, desde que o negócio jurídico envolva direito real imobiliário e ultrapasse o limite legal de valor.

♦ Abrangência da norma

O dispositivo não diferencia o tipo de imóvel. Assim, a exigência de escritura pública alcança:

● Imóveis urbanos e rurais;
● Imóveis residenciais, comerciais ou industriais;
● Terrenos, lotes, glebas e unidades autônomas;
● Imóveis regularizados ou não.

O critério decisivo não é o tipo do imóvel, mas sim:

→ a existência de direito real;
→ o valor do bem;
→ a forma exigida em lei para validade do negócio.

♦ Reforço jurisprudencial

Esse entendimento foi expressamente reafirmado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais ao afastar a tentativa de transferência de imóvel por meio inadequado, com base no art. 108 do Código Civil.

O julgado destacou, como pontos centrais:

→ A escritura pública é requisito de validade para negócios jurídicos que envolvam transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos;
→ Acordos verbais ou informais não suprem a exigência legal, ainda que celebrados em vida pelo proprietário;
→ O alvará judicial não pode substituir o inventário ou arrolamento, nem afastar a forma prescrita em lei;
→ O princípio da instrumentalidade das formas não autoriza relativizar exigência legal expressa, especialmente em matéria imobiliária e sucessória.

Concluiu-se que a transferência de imóvel exige observância rigorosa da forma legal, sob pena de invalidade do ato (TJMG; APCV 5001471-07.2024.8.13.0480; Câmara Justiça 4.0 – Especializada Cível; Relª Juíza Raquel Gomes Barbosa; julgado em 25/07/2025).

♦ O que não afasta a aplicação do art. 108

Não afastam a exigência de escritura pública:

→ O imóvel ser rural ou urbano;
→ O negócio ter sido verbal;
→ A concordância das partes;
→ A tentativa de regularização por alvará judicial;
→ A alegação de simplicidade do caso.

✔ Em resumo 

→ O art. 108 vale para qualquer tipo de imóvel;
→ O que importa é a natureza real do direito e o valor do bem;
→ Sem escritura pública, o negócio é inválido quanto à forma, e não produz efeitos reais.

Qual a diferença entre escritura e registro do imóvel?

A escritura pública e o registro do imóvel são atos distintos, com funções jurídicas diferentes, embora complementares no negócio imobiliário.

♦ Escritura pública

A escritura é o ato formal pelo qual as partes manifestam sua vontade perante o tabelião.

● Formaliza o negócio jurídico (ex.: compra e venda, doação, permuta);
● É requisito de validade quando exigida por lei (art. 108 do CC);
● Produz efeitos entre as partes;
● Não transfere, por si só, a propriedade do imóvel.

Em outras palavras, a escritura cria o título, mas não muda o dono do imóvel.

♦ Registro do imóvel

O registro é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que publiciza e consolida o direito real.

● Torna o direito oponível a terceiros;
● Transfere a propriedade do imóvel;
● Confere segurança jurídica e publicidade;
● Define quem é o verdadeiro proprietário perante a lei.

Sem registro, o comprador não é dono, ainda que tenha escritura válida.

♦ Base legal essencial

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Esse dispositivo deixa claro que a propriedade só se adquire com o registro.

♦ Relação entre escritura e registro

→ Escritura = título jurídico
→ Registro = aquisição do direito real

A sequência correta é:

1. Celebração da escritura (quando exigida);

2. Registro da escritura na matrícula do imóvel.

Pular o registro significa interromper a aquisição da propriedade.

♦ Exemplo prático

→ Comprador assina escritura e paga o imóvel, mas não registra:
✔ Tem um direito pessoal contra o vendedor;
✘ Não é proprietário do imóvel.

→ Comprador registra a escritura:
✔ Passa a ser proprietário perante a lei e terceiros.

✔ Em resumo 

→ A escritura formaliza o negócio;
→ O registro transfere a propriedade;
→ Sem registro, não há direito real, apenas obrigação entre as partes.

Qual valor considera-se para aplicar o limite legal do art. 108 do Código Civil?

Para aplicação do limite legal de 30 salários mínimos, previsto no art. 108 do Código Civil, considera-se o valor do negócio jurídico que efetivamente transfere o direito real sobre o imóvel, e não qualquer ajuste contratual relacionado ao bem.

♦ Texto legal aplicável

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

♦ Qual é o valor relevante para fins do art. 108?

O valor relevante é:

→ O valor do imóvel no negócio jurídico definitivo de transferência do direito real, como a compra e venda, doação, permuta ou instituição de usufruto.

Não se considera, para esse fim:

● O valor atribuído em contratos preliminares;
● O valor de compromissos ou promessas de compra e venda;
● O valor pago a título de sinal ou parcelas iniciais;
● O valor venal para fins fiscais, isoladamente.

O foco da norma é o ato que transfere o direito real, e não negócios preparatórios.

♦ Promessa ou compromisso de compra e venda

A jurisprudência é firme no sentido de que o limite de 30 salários mínimos não se aplica aos contratos de promessa ou compromisso de compra e venda, ainda que o valor do imóvel seja elevado.

Isso porque:

→ O compromisso de compra e venda não transfere a propriedade;
→ Gera apenas direitos obrigacionais;
→ Não se enquadra nos atos que “constituem, transferem, modificam ou renunciam” direitos reais, exigidos pelo art. 108.

♦ Reforço jurisprudencial

Esse entendimento foi expressamente reafirmado no julgamento abaixo citado, em que se reconheceu a validade de compromisso de compra e venda celebrado por instrumento particular, mesmo envolvendo imóvel rural de valor muito superior a 30 salários mínimos.

O Tribunal destacou, como pontos centrais:

→ O contrato analisado tinha natureza de compromisso de compra e venda, e não de transmissão definitiva da propriedade;
→ Não incide a nulidade formal do art. 108 do Código Civil sobre contratos preliminares;
→ A exigência de escritura pública restringe-se ao negócio jurídico definitivo de transferência do direito real;
→ O valor elevado do imóvel não altera a natureza obrigacional do compromisso.

(TJMG; APCV 5001560-66.2022.8.13.0620; Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier; julgado em 09/12/2025).

♦ Síntese prática

✔ Em resumo 

→ O limite de 30 salários mínimos aplica-se somente aos negócios jurídicos definitivos de direito real;
→ Contratos preliminares, como promessa ou compromisso de compra e venda, não se submetem ao art. 108;
→ O valor relevante é o do imóvel no ato que efetivamente transfere o direito real, e não em ajustes preparatórios.

A escritura pública pode ser dispensada por acordo das partes?

Não. Quando a lei exige escritura pública como forma prescrita ou solenidade essencial, o acordo das partes não tem força para afastar essa exigência. A inobservância da forma legal acarreta nulidade do negócio jurídico.

♦ Fundamento legal da nulidade (Código Civil)

O próprio Código Civil define que o negócio é nulo quando não observa a forma exigida em lei:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

Esses incisos alcançam diretamente os negócios imobiliários em que a lei exige escritura pública (como no art. 108), tornando irrelevante a vontade das partes para dispensá-la.

♦ Consequência prática

Quando a escritura pública é exigida por lei e as partes tentam substituí-la por contrato particular:

→ O negócio é nulo quanto à forma;
→ Não há título válido para registro imobiliário;
→ Não ocorre transferência da propriedade;
→ O ajuste não se convalida pelo simples consenso.

✔ Em resumo 

→ A autonomia privada não afasta forma legal obrigatória;
→ A dispensa indevida da escritura viola o art. 166, IV e V, do CC;
→ O negócio é nulo, ainda que ambas as partes concordem. 

JURISPRUDÊNCIA DO ARTIGO 108 DO CÓDIGO CIVIL

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NO JULGADO. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos por cipesa engenharia s.a. Em face de acórdão proferido pela 1ª Câmara Cível, que, ao julgar apelação cível, reconheceu parcialmente o direito da autora à indenização por danos materiais e à revisão dos honorários de sucumbência, mas rejeitou o pedido de condenação da compradora ao pagamento de débitos de IPTU e condomínio não comprovados. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão, contradição ou obscuridade que justifique a interposição dos embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC. III. Razões de decidir 3. Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, cabível exclusivamente para sanar vícios internos do julgado, consistentes em omissão, contradição, obscuridade ou erro material. 4. O acórdão embargado enfrentou expressamente as alegações da apelante sobre os débitos de IPTU e condomínio, esclarecendo que a ausência de prova inequívoca da existência e da liquidez das dívidas impede a condenação, sob pena de se configurar decisão condicional. 5. A simples menção a dispositivos legais (arts. 108 e 490 do Código Civil) não impõe ao órgão julgador a obrigação de enfrentá-los de forma autônoma quando a fundamentação adotada já abrange, de modo suficiente, os temas jurídicos pertinentes à controvérsia. 6. O embargante busca rediscutir o mérito da decisão e reavaliar provas e fundamentos jurídicos já apreciados, o que não se coaduna com a finalidade dos embargos declaratórios, cuja função é exclusivamente integrativa e clarificadora do julgado. 7. A jurisprudência dos tribunais superiores é firme no sentido de que os embargos de declaração não se prestam à reforma do julgado quando ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC. lV. Dispositivo 8. Embargos rejeitados. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STF - Emb. Decl. Nos Emb. Decl. No a. G. Reg. Na reclamação 58.810 São Paulo, Rel. Min. Edson fachin, segunda turma, julgado em 18 /10/2023. (TJAL; EDcl 0707518-97.2022.8.02.0001; Maceió; Primeira Câmara Cível; Relª Juíza Conv. Adriana Carla Feitosa Martins; Julg. 19/03/2026; DJAL 20/03/2026)

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO, COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. Caso em exame 1. Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o Recurso Especial por ausência de demonstração de violação dos arts. 108, 166, 167 § 1º III, 168 parágrafo único, 169 e 662 do Código Civil e pela vedação ao reexame de fatos e provas, conforme a Súmula n. 7 do STJ. 2. A controvérsia envolve ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com cancelamento de registro na matrícula do imóvel e adjudicação compulsória. O valor da causa foi fixado em R$ 1.000,00. 3. Na sentença, o juízo de primeiro grau reconheceu a prescrição da pretensão anulatória e julgou improcedente o pedido, com honorários em 10% do valor da causa, observada a gratuidade. 4. A corte de origem manteve a improcedência, rejeitou a prescrição quanto à simulação, reconheceu a validade do compromisso de 2003, aplicou multa por litigância de má-fé e majorou honorários para 15%. II. Questão em discussão 5. Há cinco questões em discussão: (I) saber se houve simulação do compromisso de compra e venda de 2003, à luz do art. 167 § 1º III do Código Civil; (II) saber se atos do procurador após subestabelecimento sem reserva em 06/02/2003 dependiam de ratificação dos outorgantes, conforme o art. 662 do Código Civil; (III) saber se o registro de compromisso por instrumento particular com valor superior a trinta salários mínimos violou o art. 108 do Código Civil; (IV) saber se a ausência de escritura pública, como solenidade essencial, implicou nulidade, nos termos do art. 166 V do Código Civil; e (V) saber se deveria ter sido pronunciada, de ofício, nulidade absoluta que não se convalesce, à luz dos arts. 168 parágrafo único e 169 do Código Civil. III. Razões de decidir 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a alteração das premissas fixadas pelo tribunal de origem — validade do compromisso registrado em 2003, inexistência de prova de simulação e má-fé processual do autor — demandaria reexame do conjunto fático-probatório, inviável na via especial. lV. Dispositivo e tese 7. Agravo em Recurso Especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ quando o acolhimento das alegações de nulidade por simulação, invalidade de poderes do mandatário e exigência de escritura pública demandar reexame de fatos e provas, mantendo-se as premissas fixadas pelo tribunal de origem. " dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 166 V, 167 § 1º III, 168 parágrafo único, 169 e 662; CPC, arts. 80 II, 81 e 85 § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7. (STJ; AREsp 2.760.076; Proc. 2024/0376552-6; SP; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; DJE 19/03/2026)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. AFASTADA. MÉRITO. ÔNUS DA PROVA DO EMBARGANTE NÃO CUMPRIDOS. DECLARAÇÕES DE IMPOSTO DE RENDA INSUFICIENTES PARA COMPROVAR PROPRIEDADE OU POSSE ESPECÍFICA DA FRAÇÃO PENHORADA. NEGÓCIO JURÍDICO VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE VALOR SUPERIOR AO LIMITE LEGAL. IMPRESCINDIBILIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA (ART. 108, CC). AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DA POSSE ANTERIOR À CONSTRIÇÃO. FORTES INDÍCIOS DE MÁ-FÉ E TENTATIVA DE FRAUDAR A EXECUÇÃO. MANUTENÇÃO DA PENHORA. RECURSO PROVIDO.

Ainda que a sentença tenha sido considerada sucinta pelo apelante, a análise detida de seu conteúdo demonstra que os pontos centrais para a resolução do conflito foram enfrentados e, embora a conclusão seja diversa ao interesse do apelante, não pode ser considerada nula. A Súmula n. 84/STJ autoriza a oposição de embargos de terceiro com base em posse advinda de compromisso de compra e venda sem registro, mas exige prova robusta dessa posse ou do justo título, ônus que recai sobre o embargante (art. 373, I, CPC). Declarações de imposto de renda, por si só e especialmente quando unilaterais, incompletas ou desprovidas de controle de autenticidade, não são hábeis a comprovar a propriedade de bem imóvel, que se transfere pelo registro (art. 1.245, CC), tampouco se prestam a suprir a ausência de escritura pública para negócios jurídicos de imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, conforme o art. 108 do Código Civil. A ausência de formalização do alegado negócio jurídico verbal de compra e venda de imóvel por quase duas décadas, associada à falta de comprovação detalhada do pagamento e das condições da transação, e diante da condição intelectual das partes, fragiliza sobremaneira a alegação de justo título, afastando a verossimilhança das afirmações. Documentos genéricos de posse não são suficientes para comprovar a posse específica sobre a fração ideal penhorada, mormente quando os embargantes já eram condôminos do imóvel e tais atos podem se referir à sua própria quota-parte preexistente, sem relação direta com a alegada aquisição do quinhão do executado. A conduta dos embargantes, que aguardaram mais de dez anos após a averbação da penhora para opor os embargos de terceiro, somada à fragilidade das provas apresentadas e à inverossimilhança da narrativa, constitui fortes indícios de má-fé e conluio para frustrar a execução. Em caso de improcedência dos embargos de terceiro, os ônus sucumbenciais recaem sobre os embargantes, que deram causa à instauração do incidente processual e não lograram êxito em comprovar seu direito, aplicando-se o princípio da causalidade em sua plenitude, conforme Súmula nº 303/STJ, inaplicável o Tema Repetitivo n. 872/STJ quando a constrição é mantida. (TJMS; AC 0817306-72.2019.8.12.0001; Campo Grande; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva; DJMS 19/03/2026; Pág. 55)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZATÓRIA. ALEGADA OMISSÃO NA ANÁLISE DE PROVAS. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. ERRO MATERIAL NA INDICAÇÃO DAS PARTES. IRRELEVÂNCIA. MULTA DO ART. 1.026, §2º, DO CPC. NÃO CABIMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação interposta nos autos de ação declaratória c/c reintegração de posse e indenizatória, mantendo a procedência do pedido de reintegração de posse e condenando os apelantes ao pagamento de custas e honorários recursais, com exigibilidade suspensa pela justiça gratuita. Os embargantes alegam omissão quanto à análise de conversas de whatsapp, comprovantes bancários e minuta contratual, requerendo o saneamento do vício com eventual atribuição de efeitos infringentes. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I) definir se o erro material na indicação do nome da parte nas razões recursais impede o conhecimento dos embargos de declaração; (II) estabelecer se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de analisar documentos apontados como essenciais, nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC, e se é cabível a aplicação de multa por embargos protelatórios. III. Razões de decidir 3. O erro na indicação do nome da parte nas razões recursais configura mero erro material, pois o recurso foi regularmente interposto e cadastrado em nome das partes corretas, não gerando dúvida quanto à autoria nem comprometendo sua compreensão, à luz dos princípios da instrumentalidade das formas e da primazia do julgamento do mérito. 4. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito da decisão. 5. O acórdão embargado enfrenta o cerne da controvérsia ao reconhecer a inexistência de negócio jurídico válido, diante da ausência de instrumento contratual formal e de assinatura do proprietário, bem como ao qualificar a posse como precária e injusta, decorrente de mera tolerância. 6. A exigência de escritura pública como requisito de validade do negócio jurídico imobiliário, prevista no art. 108 do Código Civil, impede a convalidação por comportamento das partes, não sendo suprida por alegada anuência tácita ou por tratativas informais. 7. A posse decorrente de tolerância não induz posse legítima nem é amparada por proteção possessória, conforme o art. 1.208 do Código Civil, o que torna irrelevante a análise individualizada de conversas informais ou minuta contratual sem validade jurídica. 8. O julgador não está obrigado a rebater um a um todos os argumentos ou documentos apresentados, desde que exponha fundamentos suficientes para formar seu convencimento, inexistindo violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC. 9. A oposição de embargos de declaração, ainda que rejeitados, não configura automaticamente caráter protelatório, sendo incabível a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC quando ausente intuito de retardar o feito. lV. Dispositivo e tese 10. Preliminar rejeitada. Embargos de declaração não acolhidos. Teses de julgamento:1. O erro material na indicação do nome da parte nas razões dos embargos não impede o conhecimento do recurso quando inexistente dúvida sobre sua autoria e conteúdo. 2. Não há omissão quando o acórdão enfrenta o núcleo da controvérsia com fundamentação suficiente, ainda que não analise individualmente todos os documentos juntados. 3. A ausência de escritura pública, exigida pelo art. 108 do Código Civil, invalida negócio jurídico imobiliário, não sendo suprida por tratativas informais ou alegada anuência tácita. 4. A posse decorrente de mera tolerância do proprietário é precária e não enseja proteção possessória, nos termos do art. 1.208 do Código Civil. 5. A multa do. (TJMG; EDcl 5007123-85.2024.8.13.0324; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Joemilson Donizetti Lopes; Julg. 11/03/2026; DJEMG 17/03/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO PARCIAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1.

Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual por nulidade absoluta do negócio jurídico c/c devolução de valores pagos e parcialmente procedente a reconvenção, condenando o autor-reconvindo ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato preliminar de compra e venda de dois lotes urbanos, no qual o comprador pagou R$ 110.000,00 de um total de R$ 130.000,00, sem receber a posse dos imóveis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (I) definir se o contrato preliminar de compra e venda de imóveis é nulo por ausência de escritura pública; (II) estabelecer se houve enriquecimento sem causa dos vendedores que receberam parte substancial do preço sem transferir a posse dos imóveis; (III) determinar se é cabível a aplicação de multa contratual ao comprador que deixou de pagar a última parcela; e (IV) analisar se são devidos danos materiais relativos ao IPTU não quitado e danos morais aos vendedores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato preliminar de compra e venda, também denominado compromisso de compra e venda, possui natureza jurídica distinta do contrato definitivo, não se sujeitando às mesmas formalidades, inclusive à exigência de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil. 4. A parte que celebrou contrato preliminar e se beneficiou de seus efeitos não pode invocar a ausência de formalidade para invalidar o negócio, sob pena de afronta ao princípio da boa-fé objetiva e configuração de comportamento contraditório (venire contra factum proprium). 5. O inadimplemento parcial do comprador, que pagou R$ 110.000,00 de um total de R$ 130.000,00, caracteriza cumprimento substancial da obrigação, o que não autoriza a resolução do contrato, mas justifica a aplicação da multa contratual prevista. 6. A transferência da posse dos imóveis estava expressamente condicionada à quitação integral do preço, conforme cláusula 4ª do contrato, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa dos vendedores que permaneceram na posse dos bens. 7. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre quem detém a posse ou propriedade do bem, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional, não sendo exigível do comprador que não recebeu a posse dos imóveis. 8. O mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo em circunstâncias excepcionais não verificadas nos autos. 9. A redução equitativa da multa contratual de 20 salários mínimos para 10% do valor do contrato (R$ 13.000,00) mostra-se adequada e proporcional à natureza do inadimplemento verificado, com fundamento no princípio da proporcionalidade e no artigo 413 do Código Civil. lV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recursos de apelação desprovidos. Tese de julgamento: 1. O contrato preliminar de compra e venda de imóveis não se sujeita à exigência de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil. 2. A parte que celebrou contrato preliminar e se beneficiou de seus efeitos não pode invocar a ausência de formalidade para invalidar o negócio, sob pena de configuração de comportamento contraditório. 3. O inadimplemento parcial que caracteriza cumprimento substancial da obrigação não autoriza a resolução do contrato, mas justifica a aplicação da multa contratual prevista. 4. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre quem detém a posse ou propriedade do bem, não sendo exigível do comprador que não recebeu a posse do imóvel. -. (TJMT; AC 1053783-80.2020.8.11.0041; Segunda Câmara de Direito Privado; Relª Desª Marilsen Andrade Addario; Julg 11/03/2026; DJMT 17/03/2026)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. DOAÇÃO DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA. DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. COMODATO. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

A doação de imóvel de valor superior a trinta salários mínimos exige escritura pública, nos termos dos arts. 108 e 541 do Código Civil, não bastando documento particular desacompanhado do cumprimento das formalidades legais e sem registro no Cartório de Imóveis. Inexistentes nos autos elementos suficientes a conferir validade à alegada doação. O exame da prova documental e pericial indica que não foi comprovada, pelos réus, a realização de benfeitorias de seu aporte no imóvel, tampouco a existência de despesas que justifiquem indenização, recaindo sobre eles o ônus da prova nos termos do art. 373, I, do CPC. Restou caracterizada a posse dos requeridos como decorrente de comodato, o que não lhes confere, de per si, direito à retenção do imóvel, ausente comprovação de benfeitorias indenizáveis. (TJMG; APCV 5000922-68.2022.8.13.0479; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Artur Hilário; Julg. 11/03/2026; DJEMG 13/03/2026)

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NULIDADE DE NEGÓCIOS JURÍDICOS. INSTRUMENTOS PARTICULARES DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. DECADÊNCIA. RECURSO NÃO CONHECIDO.

1. O Recurso Especial não pode ser conhecido por ausência de prequestionamento, uma vez que o conteúdo normativo do art. 108 do Código Civil de 2002 não foi apreciado pelo Tribunal de origem, incidindo, por analogia, os óbices das Súmulas nºs 282 e 356 do STF. 2. A nulidade absoluta dos negócios jurídicos por inobservância da forma prescrita em Lei, conforme o art. 145, III, do Código Civil de 1916, é insuscetível de confirmação ou convalidação pelo decurso do tempo, conforme jurisprudência consolidada. 3. O argumento de que o vínculo obrigacional deveria prevalecer sobre o excesso de formalismo não foi objeto de questionamento nos autos, devendo ser suscitado em demanda própria, conforme consignado pelo acórdão recorrido. 4. Agravo conhecido para não conhecer do Recurso Especial. (STJ; AREsp 2.415.336; Proc. 2023/0262296-8; RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 11/03/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ARRENDAMENTO RURAL. ADITIVO CONTRATUAL NÃO REGISTRADO. PENHOR RURAL GARANTIDO POR CÉDULA DE PRODUTO RURAL. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO REAL. INOPONIBILIDADE A TERCEIRO DE BOA-FÉ. TRADIÇÃO INEFICAZ PARA AFASTAR ÔNUS REAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA INDEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso de apelação, mantendo a improcedência de pretensão voltada a afastar arresto de soja vinculada a penhor rural constituído por cédula de produto rural (CPR). O agravante sustenta a validade de aditivo a contrato de arrendamento rural, a desnecessidade de escritura pública, a eficácia da tradição da soja depositada em seu nome e a inexistência de prejuízo pela ausência de registro, além de pleitear gratuidade da justiça. II. Questão em discussão há quatro questões em discussão: (I) definir se o aditivo contratual de arrendamento rural, não registrado, é oponível à credora titular de penhor rural regularmente registrado; (II) determinar se a tradição da soja depositada em nome do agravante afasta os efeitos do penhor rural; (III) estabelecer se estão presentes os requisitos para concessão da gratuidade da justiça; e (IV) verificar a configuração de litigância de má-fé. III. Razões de decidir o art. 108 do Código Civil não exige escritura pública para contrato de arrendamento rural, mas a controvérsia não reside na validade interna do negócio, e sim na sua eficácia perante terceiros titulares de garantia real regularmente registrada. O penhor rural constitui-se por instrumento público ou particular registrado no cartório de registro de imóveis, nos termos do art. 1.438 do Código Civil, e a CPR confere ao credor preferência sobre quaisquer outros créditos, conforme art. 18 da Lei nº 8.929/1994. O aditivo contratual apresentado não foi registrado, não contém reconhecimento de firma, não foi firmado por testemunhas e foi celebrado após a constituição das garantias reais, carecendo de publicidade e sendo inoponível à credora pignoratícia. A cláusula do contrato originário de arrendamento, regularmente registrado, prevê renúncia ao direito de preferência pelo arrendador, admitindo a subordinação de seu crédito a outras obrigações do arrendatário, o que afasta a pretensão de prevalência sobre a garantia real. A tradição da soja, ainda que apta a transferir a propriedade de bem móvel (art. 1.267 do CC), não afasta ônus real previamente constituído, pois o penhor confere direito de sequela e preferência ao credor, que pode perseguir a coisa onde quer que se encontre, conforme arts. 1.422 e 1.443 do Código Civil. A prova testemunhal apresentada mostra-se genérica e inconsistente, não sendo capaz de infirmar a prova documental robusta consistente no registro imobiliário da garantia real. O agravante não comprova hipossuficiência econômica, deixando de apresentar documentos idôneos, e os elementos dos autos indicam capacidade financeira, o que autoriza o indeferimento da gratuidade da justiça, nos termos do art. 99, §2º, do CPC. A controvérsia envolve debate jurídico plausível, razão pela qual não se configura litigância de má-fé, afastando-se a aplicação das penalidades do art. 80 do CPC. lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. Tese de julgamento: O aditivo de contrato de arrendamento rural não registrado é inoponível a credor titular de penhor rural regularmente constituído e registrado. A cédula de produto rural com penhor registrado confere ao credor direito de preferência e sequela, prevalecendo sobre créditos de natureza pessoal. A tradição de bem móvel não afasta ônus real previamente constituído e regularmente registrado. A gratuidade da justiça pode ser indeferida quando presentes elementos que evidenciem a capacidade econômica da parte. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 107, 108, 421, 1.267, 1.422, 1.438 e 1.443; CPC, arts. 80, 99, §2º; Lei nº 8.929/1994, art. 18. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, apelação cível nº 0000756-94.2017.8.11.0110, Rel. Des. Guiomar teodoro borges, j. 25.11.2024; TJ-MT, apelação cível nº 1000336-63.2021.8.11.0100, Rel. Des. João Ferreira filho, j. 11.10.2022; TJ-MT, apelação cível nº 0001237-48.2018.8.11.0037, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 18.10.2023; TJ-MT, AI nº 1011218-59.2022.8.11.0000, Rel. Desa. Marilsen andrade addario, j. 27.07.2022. (TJMT; AgRgCv 1033484-48.2021.8.11.0041; Quarta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Serly Marcondes Alves; Julg 11/03/2026; DJMT 17/03/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CESSÃO DE CRÉDITO INDENIZATÓRIO. EXIGÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. DIREITO OBRIGACIONAL. HABILITAÇÃO DE CESSIONÁRIO NO PROCESSO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame agravo de instrumento interposto por milena Corrêa ramos e José Carlos Corrêa ramos contra decisão proferida pelo juízo da 1ª vara especializada da Fazenda Pública de cuiabá, que indeferiu o pedido de habilitação dos recorrentes, na qualidade de cessionários de percentual de crédito indenizatório, nos autos da ação anulatória de ato administrativo n. 0003505-25.2002.8.11.0041, ajuizada por gargatano agropecuária Ltda. Contra o estado de mato grosso. Os agravantes alegam serem titulares de 25% de 50% do crédito indenizatório eventualmente reconhecido na ação originária, com base em contrato de cessão celebrado em instrumento particular, cuja validade e eficácia defendem. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) definir se a cessão de crédito indenizatório, consubstanciada em instrumento particular, exige escritura pública para sua validade; (II) estabelecer se os cessionários podem ser habilitados no processo originário para fins de reserva proporcional do crédito cedido. III. Razões de decidir a cessão formalizada entre as partes não versa sobre direito real, mas sobre crédito de natureza obrigacional, futuro e incerto, decorrente de eventual indenização judicial, o que afasta a exigência de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil. O art. 107 do Código Civil estabelece que a validade do negócio jurídico independe de forma especial, salvo quando a Lei expressamente exigir, o que não se verifica no caso de cessão de crédito indenizatório. A jurisprudência do TJMT reconhece que a cessão de crédito é negócio jurídico não solene, válido por instrumento particular, mesmo quando o crédito tiver origem em relação jurídica com garantia real. A cláusula contratual evidencia o consentimento da cedente à atuação dos cessionários no processo, satisfazendo a exigência do art. 109, §1º, do CPC para ingresso dos adquirentes no feito. A habilitação dos cessionários no processo originário, na condição de titulares parciais do crédito indenizatório, não altera o objeto da demanda, não modifica a legitimidade ativa principal e não causa prejuízo às partes, promovendo economia processual e efetividade da tutela jurisdicional. O art. 779, III, do CPC ampara a atuação processual de quem, por ato jurídico válido, detém posição jurídica derivada sobre a obrigação em litígio. lV. Dispositivo e tese recurso provido. Tese de julgamento: A cessão de crédito indenizatório futuro possui natureza obrigacional e não exige escritura pública, sendo válida quando formalizada por instrumento particular. O consentimento da cedente, manifestado no próprio contrato de cessão, autoriza a habilitação dos cessionários no processo, nos termos do art. 109, §1º, do CPC. A habilitação de cessionários de crédito no processo originário visa assegurar a correspondência entre titularidade material e legitimidade processual, sem prejuízo à estabilidade da demanda. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 107 e 108; CPC, arts. 109, §1º, e 779, III. Jurisprudência relevante citada: TJMT, apelação cível n. 1002814-23.2016.8.11.0002, Rel. Des. Serly marcondes alves, j. 22.5.2024; TJMT, agravo de instrumento n. 1033230-96.2024.8.11.0000, Rel. Des. Marilsen andrade addario. (TJMT; AI 1038573-39.2025.8.11.0000; Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo; Rel. Des. Jones Gattass Dias; Julg 24/02/2026; DJMT 10/03/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DOAÇÃO VERBAL DE IMÓVEL. NULIDADE. POSSE PRECÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

i. Caso em exame apelação cível contra sentença que julgou procedente ação de reintegração de posse relativa a imóvel rural, reconhecendo a posse anterior da autora e determinando sua reintegração em razão de esbulho praticado pelos ocupantes. A ação foi proposta sob o argumento de que a autora permitiu, por liberalidade, que familiares residissem no imóvel. Após o falecimento da filha e do sogro do réu, este permaneceu no local com nova companheira, recusando-se a desocupá-lo mesmo após solicitação expressa. Os réus alegaram ter recebido o bem por doação verbal e requereram a manutenção da posse, sustentando sua legitimidade. O juízo de origem reconheceu a nulidade da doação verbal, considerou a posse precária e determinou a reintegração. O pedido contraposto foi julgado improcedente. II. Questão em discussão há três questões em discussão: (I) definir se a doação verbal do imóvel rural possui validade jurídica; (II) estabelecer se a posse exercida pelos apelantes é legítima ou precária; (III) verificar se estão presentes os requisitos para a reintegração de posse em favor da autora. III. Razões de decidir a doação de bem imóvel exige forma solene, sendo nula quando realizada verbalmente, ainda que o valor do bem seja inferior a trinta salários mínimos, conforme previsto nos arts. 108 e 541 do Código Civil. a exceção prevista no art. 108, §1º, do Código Civil não se aplica a doações verbais de imóveis, pois a exigência de escritura pública decorre da própria natureza formal do ato. a posse exercida pelos apelantes decorre de mera tolerância da autora e é, portanto, qualificada como precária, não gerando efeitos possessórios legítimos nem proteção jurídica. o esbulho possessório se caracteriza quando o ocupante precário se recusa a restituir o bem após a revogação da permissão, sendo esse o marco da perda da posse legítima pelo titular anterior, nos termos do art. 561 do código de processo civil. comprovada a posse anterior da autora, a revogação da tolerância e a recusa dos ocupantes em desocupar o imóvel, resta configurado o esbulho e legitimada a concessão da reintegração possessória. o pedido contraposto de manutenção da posse não merece acolhimento, uma vez que a ocupação tem origem em relação precária e não constitui posse justa ou legítima. lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. tese de julgamento: a doação verbal de imóvel é nula, não tendo efeitos jurídicos sobre a posse ou propriedade do bem, nos termos do artigo 541 do Código Civil. a posse decorrente de doação verbal é precária e não gera direito à proteção possessória. a reintegração de posse é cabível quando a posse do réu é precária e sem amparo legal, mesmo após longa ocupação. o pedido contraposto de manutenção da posse é improcedente quando a posse do apelante é considerada ilegítima e precária. (TJRO; AC 7006226-67.2024.8.22.0002; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Isaias Fonseca Moraes; Julg. 05/03/2026)