Art 1325 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1 ^o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas pormaioria absoluta.

§ 2 ^o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá ojuiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3 ^o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será esteavaliado judicialmente.

JURISPRUDÊNCIA

TUTELA ANTECIPADA.

Ação Ordinária. Propriedade rural. Condomínio tradicional pro indiviso. As deliberações em um condomínio são feitas pela maioria, considerando-se o valor dos quinhões, como deflui dos arts. 1.323 e 1.325 do Código Civil, inexistindo o fumus boni iuris para que se autorize os autores a colherem a cana que afirmam ter custeado o plantio em área por eles aleatoriamente eleita e sem consentimento dos demais condôminos, não se podendo falar em esbulho que ensejasse a reintegração de posse. Inexistência dos requisitos do art. 300 do CPC/2015. Recurso desprovido. (TJSP; AI 2229351-34.2022.8.26.0000; Ac. 16143992; Limeira; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alcides Leopoldo; Julg. 14/10/2022; DJESP 19/10/2022; Pág. 1478)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PRINCIPAL E DE DESCONHECIMENTO, POR INÉPCIA, DO PLEITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS.

Irresignação da parte autora. Propriedade em condomínio. Prova dos autos que aponta que o autor e o representante legal das sociedades empresárias rés são condôminos e possuem, cada, 50% dos imóveis comerciais objeto da lide. Igualdade de direitos que impede que a vontade de um, per se, prevaleça sobre a do outro. Inteligência do art. 1.323 e 1.325 do Código Civil. Uso de coisa própria para desenvolvimento de atividade empresarial, ainda que por meio de pessoas jurídicas autônomas, por parte do sócio das locatárias. Débito locatício que se limita ao não pagamento dos reajustes anuais previstos no contrato. Inadimplemento contratual que se operou em mínima parte. Controvérsia acerca da forma de apresentação do pedido de retenção por benfeitorias que resta superada, na medida em que não deve ser acolhida a rescisão da locação e o despejo das rés. Provimento em parte do recurso. Reforma parcial da sentença. Condenação do autor nas custas e despesas processuais referidas ao pleito resilitório e da parte ré nas relativas à ação de cobrança. (TJRJ; APL 0001607-77.2018.8.19.0207; Rio de Janeiro; Vigésima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Pedro Freire Raguenet; DORJ 01/08/2022; Pág. 550)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C LUCROS CESSANTES E DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Unidade autônoma em condo-hotel. Improcedência na origem. Recurso dos autores. Preliminar em contrarrazões. Ofensa ao princípio da dialeticidade. Não ocorrência. Mérito. Tese de atraso na entrega da obra. Insubsistência. Prorrogação do termo final do empreendimento em assembleia geral de adquirentes. Mudança de bandeira do hotel. Vinculação dos condôminos ausentes ou discordantes. Exegese do artigo 1.325, § 1º, do Código Civil. Precedente da corte superior. Imóvel entregue dentro do prazo estipulado, considerado o período de tolerância de cento e oitenta dias. Inadimplemento contratual não configurado. Ausente dever de indenizar. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; APL 5002316-89.2019.8.24.0033; Quinta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Jairo Fernandes Gonçalves; Julg. 29/03/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE.

Fixação judicial de remuneração da administradora do condomínio rural. Insurgência. Pleito de aumento do valor. Não acolhimento. Remuneração que se mostra compatível com a atividade realizada. Impossibilidade das partes chegarem a um acordo sobre o valor. Aplicação do artigo 1.325, §2º do Código Civil. Recurso conhecido e não provido. (TJPR; AgInstr 0042331-44.2021.8.16.0000; Jandaia do Sul; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Wolff Bodziak; Julg. 13/10/2021; DJPR 14/10/2021) Ver ementas semelhantes

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INIBITÓRIA. ART. 497 DO CPC. INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA. ART. 330, I DO CPC. AFERIMENTO DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO IN STATUS ASSERTIONIS. INTERESSE PROCESSUAL. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRELIMINAR QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO E COM ELE SERÁ ANALISADA. PROPRIEDADE DE IMÓVEIS. CONDOMÍNIO. LOCAÇÃO DOS MESMOS. PROPRIETÁRIOS MINORITÁRIOS QUE SE OPÕE INJUSTIFICADAMENTE À DECISÃO DA MAIORIA ABSOLUTA. MOTIVOS NÃO LEGÍTIMOS. OBJEÇÕES QUE DEVERIAM SER MANEJADAS ATRAVÉS DOS MEIOS JURÍDICOS CABÍVEIS. DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DO ART. 373, II DO CPC. AUSÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. ART. 85, §11 DO CPC. PRELIMINARES AFASTADAS E RECURSO IMPROVIDO.

Conforme jurisprudência desta Câmara "as deliberações sobre a administração da propriedade comum, mesmo que tácitas, serão obrigatórias quando tomadas por maioria absoluta dos co-proprietários, vinculando o condômino minoritário, a teor do disposto no § 1º, do art. 1.325 do Código Civil. (TJPR. 18ª C. Cível. AC. 502253-9. Bandeirantes - Rel. : DESEMBaRGADOR LUIS CESAR DE PAULA ESPINDOLA. Unânime - J. 20.05.2009)". Recurso de apelação não provido. (TJPR; ApCiv 0009533-60.2019.8.16.0045; Arapongas; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira; Julg. 30/08/2021; DJPR 30/08/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. DIVERGÊNCIA ENTRE HERDEIROS E INVENTARIANTE.

Herdeiros ingressaram em Juízo requerendo a abertura de inventário e a nomeação de Inventariante. Informaram que um dos imóveis do acervo hereditário se encontra alugado e que a locatária solicitou isenção da correção do aluguel, do que divergiram dois dos herdeiros. Requerida a autorização para efetivar a transação, o Juízo afirmou tratar-se de questão que cabe ao Inventariante, dando ensejo a interposição do presente recurso. Herança que, até a partilha, é indivisível e deve ser regida pelas normas relativas ao condomínio. Incidência do artigo 1.325, § 1º e 2º, do Código Civil que prevê que as deliberações acerca da administração do condomínio serão obrigatórias e quenão sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. Disposição também prevista no artigo 619 do Código de Processo Civil, que determina que a transação deve ser autorizada pelo juiz, após oitiva dos demais interessados, competindo-lhe apurar se a recusa é justificada. Divergência clara e expressa acerca do reajustamento do valor da locação que deve ser decidida pelo Juízo. PROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ; AI 0054076-37.2021.8.19.0000; Angra dos Reis; Vigésima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Leila Maria Rodrigues Pinto de Carvalho e Albuquerque; DORJ 01/10/2021; Pág. 660)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROPRIEDADE IMÓVEL. COMUNHÃO CIVIL.

Crédito locatício forrado por decisão da maioria absoluta dos comunheiros. Aplicabilidade do art. 1.325, § 2º, do Código Civil. Autorização para depósito judicial de quantia sem atualização prevista no negócio jurídico. Inadmissibilidade. Intervenção mínima no contrato. Alcance do art. 421, § único, do Código Civil. Ausência de situação fática excepcional. Agravo provido. (TJSP; AI 2251745-06.2020.8.26.0000; Ac. 15245961; Cajamar; Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Rômolo Russo; Julg. 01/12/2021; DJESP 14/12/2021; Pág. 1621)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO.

Decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória por entender ausentes os requisitos necessários. Inconformismo que não comporta acolhimento. Votação questionada que, da documentação trazida aos autos, não apresenta qualquer irregularidade, tendo sido observado, inclusive, o disposto no artigo 1.325 do Código Civil. Está, assim, prevalecendo o interesse da maioria, em termos de valor dos quinhões. No mais, não se verifica perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Decisão mantida. Recurso improvido. (TJSP; AI 2196449-96.2020.8.26.0000; Ac. 15035284; São José dos Campos; Oitava Câmara de Direito Privado; Relª Desª Clara Maria Araújo Xavier; Julg. 22/09/2021; DJESP 29/09/2021; Pág. 2073)

LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMODATO DE IMÓVEL URBANO. PROPRIEDADE E POSSE INDIRETA EXERCIDA POR DOIS CONDÔMINOS.

Atos de administração de coisa indivisível, aí incluída resilição de contrato de comodato, requerem deliberação favorável da maioria, ou autorização judicial para supri-la. Inteligência dos arts. 1.323 a 1.325 do Código Civil. Controvérsia relevante acerca do consentimento do outro condômino, irmão do autor, em relação ao rompimento do comodato e à ordem de imediata desocupação. Repercussão da dúvida sobre a caracterização, ou não, do imputado esbulho, pressuposto inafastável para a concessão de provimento liminar (arts. 561 e 562 do CPC). Relevância do avanço procedimental para viabilizar valoração mais segura dos fatos. Permanência, por ora, da agravante na posse, em harmonia com o disposto no art. 1.211 do CC e observado que ela reside no bem há alguns anos. Decisão reformada. Recurso provido, nos termos deste acórdão. (TJSP; AI 2130566-71.2021.8.26.0000; Ac. 14960132; São Paulo; Vigésima Quarta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Jonize Sacchi de Oliveira; Julg. 26/08/2021; DJESP 13/09/2021; Pág. 2706)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARRENDAMENTO RURAL. RECURSO MANEJADO CONTRA DECISÃO QUE DEFERIU A REINTEGRAÇÃO DE POSSE DOS CONDÔMINOS.

Réus, parceiros agricultores, que já foram notificados da rescisão contratual por ausência de cumprimento das obrigações assumidas no contrato. Existência de contrato anterior com terceiro, Usina Iracema. Grupo São Martinho. Que torna inexequível o contrato de arrendamento rural ora impugnado. Ausência de obtenção da anuência da Usina Iracema com o pacto. Maioria dos condôminos que deseja a preservação do contrato firmado com a Usina Iracema e a elaboração de outro para safras futuras, permitindo deliberações, nos termos dos artigos 1.323 e 1.325, do Código Civil. Configuração da maioria absoluta para deliberações que torna imprescindível que os condôminos (maioria) tenham direito à posse e à efetivação do contrato com a empresa por eles escolhida, devendo ser mantida a r. Decisão agravada. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AI 2231435-76.2020.8.26.0000; Ac. 14344782; Limeira; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alfredo Attié; Julg. 10/02/2021; DJESP 12/02/2021; Pág. 2422)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARRENDAMENTO RURAL. RECURSO MANEJADO CONTRA DECISÃO QUE DEFERIU A REINTEGRAÇÃO DE POSSE DOS CONDÔMINOS.

Réus, parceiros agricultores, que já foram notificados da rescisão contratual por ausência de cumprimento das obrigações assumidas no contrato. Existência de contrato anterior com terceiro, Usina Iracema. Grupo São Martinho. Que torna inexequível o contrato de arrendamento rural ora impugnado. Ausência de obtenção da anuência da Usina Iracema com o pacto. Maioria dos condôminos que deseja a preservação do contrato firmado com a Usina Iracema e a elaboração de outro para safras futuras, permitindo deliberações, nos termos dos artigos 1.323 e 1.325, do Código Civil. Configuração da maioria absoluta para deliberações que torna imprescindível que os condôminos (maioria) tenham direito à posse e à efetivação do contrato com a empresa por eles escolhida, devendo ser mantida a r. Decisão agravada. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AI 2253908-56.2020.8.26.0000; Ac. 14298254; Limeira; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alfredo Attié; Julg. 23/01/2021; DJESP 28/01/2021; Pág. 3675)

CUIDA-SE DE AGRAVO CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA, VISANDO A COMPELIR OS AGRAVADOS A LIBERAR UM QUARTO DO IMÓVEL EM REGIME COPROPRIEDADE, SEM A OITIVA DOS REQUERIDOS.

2. No caso em análise, entendo que a decisão recorrida deve ser mantida, pelo menos por enquanto, porque, como dito pelo magistrado de primeira instância, "pode-se afirmar que, em relação a Casa 09 do Conjunto 14 da QI 05 do SHIS, Lago Sul, Brasília, incide o regime jurídico de copropriedade sobre bem indivisível, de modo que, se faz necessária dilação probatória em contraditório, para que seja possível a este Juízo aferir se a forma de ocupação do sobredito quarto foi objeto de deliberação pela maioria absoluta dos condôminos, inclusive, para que, em caso negativo, possam ser ouvidos todos os outros condôminos acerca da pretensão do autor, tudo em conformidade com o disposto no art. 1.325, caput e §§ 1º e 2º, do Código Civil. 3. A tutela de urgência, nos termos do art. 300, CPC somente será concedida quando estiverem presentes os elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 4. Recurso desprovido. (TJDF; AGI 07076.30-36.2019.8.07.0000; Ac. 122.5492; Terceira Turma Cível; Rel. Des. Gilberto Pereira de Oliveira; Julg. 13/12/2019; Publ. PJe 07/02/2020)

AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA.

Locação de imóvel comercial. Morte de um dos locadores, que culminou com o superveniente Aditamento de Contrato de Locação de Imóvel firmado entre os contratantes, passando a constar como locadores da relação locatícia o autor (Fernando Cervelati Botteon), Alexandre Cervelati Botteon, Marco Botteon Neto, Décio de Almeida Botteon, Denise de Almeida Botteon, Márcio de Almeida Botteon, Gláucia Cervelati Botteon e Neide de Almeida Botteon, titulares os seis (6) primeiros de cinquenta por cento (50%) da fração ideal do imóvel locado, cabendo o percentual de 8,3334% a cada um deles, detendo as duas (2) últimas o quinhão remanescente de cinquenta por cento (50%) em igual proporção, cabendo vinte e cinco por cento (25%) da fração ideal a cada uma delas. Contrato prorrogado para prazo indeterminado. Demandante, também locador, que pede a desocupação, a pretexto de perda do interesse na manutenção da locação. Demandada locatária que contesta a Ação, invocando a impossibilidade de retomada do imóvel ante a ausência de consentimento dos demais locadores e proprietários no tocante. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO do autor, que insiste no acolhimento do pedido inicial. EXAME: Solidariedade entre locadores que não afasta a exigência de consentimento da maioria absoluta representativa da fração ideal do imóvel no que tange às deliberações sobre a administração da coisa comum. Aplicação do artigo 2º, caput, da Lei nº 8.245/91, e dos artigos 1.314, parágrafo único, e 1.325, caput, e § 1º, ambos do Código Civil. Expressa oposição à retomada do imóvel manifestada pelos detentores de cinquenta por cento (50%) do quinhão do bem em causa que afasta o interesse de agir do autor para o cogitado despejo da locatária. Discordância havida entre os proprietários que deve ser dirimida pela via judicial própria, nos termos do artigo 1.325, § 2º, do Código Civil. Caso que está a comportar reforma de ofício para a extinção do processo sem exame do mérito, por ausência de interesse processual, com fundamento no artigo 485, inciso VI, e § 3º, do Código de Processo Civil. Verba honorária devida ao Patrono da ré que comporta majoração para onze por cento (11%) do valor atualizado da causa, ex vi do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AC 1004418-63.2019.8.26.0077; Ac. 14240697; Birigui; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Relª Desª Daise Fajardo Nogueira Jacot; Julg. 15/12/2020; DJESP 21/12/2020; Pág. 1341)

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE.

Requerimento do apelante. Documentos não apresentados. Gratuidade indeferida. Supressão de assinatura do apelante em contrato a ser firmado por condôminos em recuperação judicial na qualidade de empresários rurais. Preliminar de falta de interesse de agir rejeitada. Confirmação da procedência parcial. Apelante que, ao contrário dos demais condôminos, se recusou a assinar o instrumento do contrato de integração vertical para a criação de aves. Exigência do outro contratante. Suprimento Judicial. Cabimento. Aplicação analógica do art. 1.325, § 2º do CC/2002. Sentença mantida. Majoração da verba honorária. Apelo desprovido, com observação. (TJSP; AC 1002805-80.2018.8.26.0129; Ac. 13456683; Casa Branca; Primeira Câmara Reservada de Direito Empresarial; Rel. Des. Fortes Barbosa; Julg. 03/04/2020; DJESP 08/04/2020; Pág. 1662)

CONDOMÍNIO DE IMÓVEL. ADMINISTRAÇÃO. PARTILHA DE REFORMA. LOCAÇÃO DO IMÓVEL.

Sentença de improcedência. Irresignação dos autores. 1.Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas orais desnecessárias (art. 370, § único, CPC). 2. Administração de condomínio. Decisão da maioria dos condôminos, pela reforma dos imóveis e posterior locação para ressarcimento dos custos. Deliberação que atendeu aos critérios dos artigos 1.323, 1.324 e 1.325 do Código Civil. Repartição das despesas entre condôminos com base no artigo 1.315 do Código Civil. Validade e eficácia das decisões assembleares de condôminos, para a reforma e a locação do imóvel. Sentença mantida. Sucumbência recursal (art. 85, §11, CPC). Recurso desprovido. (TJSP; AC 1003623-73.2016.8.26.0526; Ac. 13211340; Salto; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto de Salles; Julg. 19/12/2019; DJESP 23/01/2020; Pág. 5251)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE PERDAS E DANOS.

Promessa de compra e venda de fração ideal e unidade autônoma integrante de complexo hoteleiro a ser instalado em empreendimento imobiliário. Suposto atraso na entrega. Pretensão de lucros cessantes na forma da cláusula penal imposta apenas à promitente compradora em caso de inadimplemento. Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Preliminar de decisão surpresa (art. 10, CPC). Inacolhimento. Razões de decidir previamente discutidas pelas partes em contestação e réplica. Mérito. Insistência no direito a lucros cessantes pelo atraso na entrega da obra. Insubsistência. Empreendimento consistente em denominado "condo-hotel". Relação triangular entre incorporadora, responsável pela obra, administradora de grupo de hotelaria, a instalar e gerenciar hotel no local, e os promitentes compradores que, em contrapartida ao investimento realizado, passaram a fazer jus a percentual do lucro a ser auferido com a exploração do negócio. Ausência de direito à posse direta sobre a unidade autônoma. Constituição de sociedade em conta de participação entre a administradora do hotel, sócia ostensiva, e os proprietários das unidades autônomas, estes como sócios participantes e reunidos em condomínio. Aprovação da postergação da data de entrega em assembleia geral extraordinária condominial por força da mudança de "bandeira" do hotel, a exigir adequações não previstas no projeto inicial e maiores investimentos por parte da incorporadora. Ausência de notícia de anulação da decisão assemblear ou mesmo de pedido judicial neste sentido. Plena vinculação de todos os condôminos, ex vi do art. 1.325, § 1º, do Código Civil. Conclusão da construção que se deu dentro do novo termo estipulado, observado o prazo de tolerância contratualmente previsto. Ilícito contratual da ré não demonstrado. Sentença mantida. Honorários advocatícios recursais. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; AC 0316923-90.2017.8.24.0033; Itajaí; Terceira Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Saul Steil; DJSC 29/11/2019; Pag. 291)

CONDOMÍNIO. BEM COMUM. REGULAMENTAÇÃO DE USO.

Condôminos que não desejam a venda do imóvel comum. Ação da condômina para regular a utilização do imóvel. Condôminos podem utilizar livremente da coisa indivisível, desde que tal utilização não impeça o idêntico direito que possuí o outro condômino (Arts. 1.199 e 1.314 do CC). Se o uso por outro condômino prejudica o uso do condômino, pode este defender, inclusive judicialmente, seu direito. Alto grau de litigiosidade havido entre as partes. Impossibilidade de utilização consensual do imóvel. Ausência de regulação no exercício da posse invariavelmente implicaria em violação dos direitos dos condôminos assegurados pelos arts. 1.199 e 1.314 do CC. Aplicação analógica ao art. 1.323 e 1.325 do Código Civil, que tratam da solução dos conflitos entre condôminos quanto à administração do bem comum. Imóvel de veraneio. Razoabilidade na estipulação de períodos de utilização por cada um dos condôminos. Sentença de improcedência reformada. Tutela antecipada reestabelecida. Recurso provido. (TJSP; AC 1013984-35.2017.8.26.0100; Ac. 13013520; São Paulo; Sétima Câmara de Direito Privado; Relª Desª Mary Grün; Julg. 23/10/2019; DJESP 06/11/2019; Pág. 2491)

APELAÇÕES CÍVEIS.

Interposições contra sentença que julgou extinto, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil/2015, o interdito proibitório; procedente a ação de consignação de pagamento e procedente a ação de despejo. Contrato de locação comercial. Alegação de ilegitimidade de parte afastada. Aquisição da cota parte dos direitos hereditários, pelos locatários (35%). Nulidade do instrumento de cessão de direitos hereditários de deverá ser postulado por meio de ação própria. Notificação hígida. Denúncia do contrato. Administração do condomínio. Decisão da maioria pelo valor dos quinhões. Inteligência dos artigos 1.323 e 1.325, do Código Civil. Decretação de despejo correta. Efeito suspensivo à ordem de despejo afastado. Sentença parcialmente reformada. (TJSP; AC 1001048-50.2016.8.26.0443; Ac. 12366446; Piedade; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mario A. Silveira; Julg. 01/04/2019; DJESP 05/04/2019; Pág. 2329) Ver ementas semelhantes

CIVILE PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE CONDOMÍNIO. PRESTAÇÕES VINCENDAS. TERMO FINAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 290 DO CPC. DESPESAS DE CONSTRUÇÃO DE MURO E LIMPEZA PERIÓDICA. APROVAÇAO EM ASSEMBLEIA GERAL. VALIDADE.

1. Tratando-se de prestações periódicas, nos termos do artigo 290 do CPC, ficam incluídas na sentença condenatória as prestações futuras que se vencerem enquanto durar a obrigação, que no caso é até o cumprimento de sentença. 2. Tendo sido os gastos referentes à construção de muro e limpeza do condomínio decididos e aprovados por Assembleia Geral, considera-se legítima e legal sua cobrança, nos termos do artigo 1.325, §1º, do Código Civil. 3. Apelações não providas. (TJDF; APC 2014.01.1.138386-7; Ac. 971.830; Quarta Turma Cível; Rel. Des. Cruz Macedo; Julg. 29/09/2016; DJDFTE 20/10/2016)

CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS JULGADA IMPROCEDENTE. PRETENSÃO DO AUTOR À REFORMA INTEGRAL.

O adquirente de apenas 25% (vinte e cinco por cento) não pode denunciar o contrato de locação, com base no artigo 8º da Lei do Inquilinato, se os outros condôminos ainda têm interesse na continuidade da avença. Incidência dos artigos 1.323 e 1.325 do Código Civil. Impossibilidade de decretação do despejo por falta de pagamento dos aluguéis, uma vez que comprovado o pagamento válido aos locadores originais. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; APL 0001877-06.2013.8.26.0103; Ac. 10014827; Caconde; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mourão Neto; Julg. 22/11/2016; DJESP 06/12/2016) 

LOCAÇÃO DE METADE IDEAL DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL (HOTEL). AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. AÇÃO AJUIZADA POUCOS DIAS DEPOIS DO TÉRMINO DO PRAZO DO CONTRATO. INQUILINA QUE, POR NÃO DISPOR DE TÍTULO QUE JUSTIFIQUE SUA PERMANÊNCIA NO IMÓVEL, DEVE SER DESPEJADA. PREVALÊNCIA DA VONTADE DOS CONDÔMINOS, QUE ASSINARAM O CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Demais condôminos, não locadores, que ficaram cientes da ação de despejo e não manifestaram discordância. Incidência dos artigos 1.323 a 1.325 do Código Civil (administração da coisa comum).. Apelação parcialmente provida. (TJSP; APL 0042269-24.2013.8.26.0576; Ac. 9485201; São José do Rio Preto; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Edgard Rosa; Julg. 02/06/2016; DJESP 07/07/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PACTO DE COMPRA E VENDA NÃO FIRMADO POR UM DOS CONDÔMINOS. INTERPRETAÇÃO DAS REGRAS CONTIDAS NOS ARTS. 504, 1.320 E 1.325 DO CCB.

Preliminar de cerceamento de defesa. O feito comportava julgamento antecipado, de acordo com o art. 330 do CPC, não sendo necessária a prova oral requerida pela parte. Mérito. Caso dos autos onde o contrato de compromisso de compra e venda não foi assinado por todos os compromitentes vendedores, não produzindo efeitos. Exegese do contido nos arts. 504, 1.320 e 1.325, todos do Código Civil brasileiro. Regra do art. 504 do CCB que disciplina o direito de preferência do condômino para efeitos de adquirir a quota parte dos demais coproprietários, mas não para impor a venda da quota parte de quem dela não esta a dispor. Norma do art. 1.320 do CCB que aponta, em caso de discordância entre os condôminos, seja promovida a extinção do condomínio. Disposição do art. 1325 do CCB que trata de imposição da vontade da maioria absoluta para efeitos de administração da coisa comum, apenas. Hipótese em que não se pode impor à promitente compradora, diante da ausência de vontade de um dos coproprietários, seja implementado o negócio, eis que tinha interesse apenas na aquisição total do imóvel e não nas quotas partes de alguns dos condôminos, ainda que representando estes a maioria. Preliminar rejeitada. Apelação desprovida. (TJRS; AC 0215390-94.2015.8.21.7000; Porto Alegre; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Heleno Tregnago Saraiva; Julg. 27/08/2015; DJERS 03/09/2015) 

CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO À ANULAÇÃO OU REFORMA MANIFESTADA PELA LOCATÁRIA RÉ. INVIABILIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO, PELA RÉ, DE QUAIS FATOS, CONTROVERTIDOS E RELEVANTES, DEVERIAM TER SIDO OBJETO DE PROVAS ORAL E PERICIAL PELAS QUAIS PROTESTA. INCIDÊNCIA À HIPÓTESE DOS ARTIGOS 130 E 330, I, DO CPC. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. AUTORES PROPRIETÁRIOS DE 50% DO IMÓVEL, E NÃO DE 72,5%, PORQUANTO A AQUISIÇÃO DOS 22,5%, NA DATA DA PROPOSITURA DA DEMANDA, NÃO HAVIA SIDO AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, SÓ VINDO A SÊ-LO POSTERIORMENTE.

Impõe-se o entendimento de que a administração do condomínio se faz pela maioria dos quinhões, calculados de acordo com os respectivos valores (artigo 1.325 do CC/2002), sendo ínfima a parte que corresponderia ao sócio da lanchonete locatária (2,5%). Outros proprietários do imóvel que não se opuseram ao despejo da ré e, além disso, alienaram suas frações ideais aos autores. Legitimidade ativa configurada. Doação de 2,5% do imóvel locado ao sócio da locatária ré. Espaço correspondente à lanchonete que teria sido doado ao sócio da locatária ré, por doador que se tornou proprietário do imóvel por direito hereditário, mas sem nenhuma especificação na partilha destacando partes específicas. Por outro lado, verifica-se que a doação não preenche as condições do artigo 108 do CC/2002, porquanto não revestida da forma de instrumento público. Doação que teria sido feita à locatária ré por seu sócio, no curso do processo. Negócio declarado nulo em decisão interlocutória, não havendo recurso, tornando a matéria preclusa nesse tocante. Ainda que assim não fosse, aplicável ao caso o princípio nemo dat quod non habet. Litigância de má-fé da ré. Ocorrência. Condutas repreensíveis da ré e seu sócio, tanto nestes quanto nos autos de outras demandas ora julgadas conjuntamente. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; APL 0064327-28.2012.8.26.0100; Ac. 8932860; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mourão Neto; Julg. 20/10/2015; DJESP 29/10/2015) 

CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. OPOSIÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRETENSÃO À ANULAÇÃO OU REFORMA MANIFESTADA PELO OPOENTE. INVIABILIDADE. OPOSIÇÃO EM FACE DOS AUTORES DA AÇÃO DE DESPEJO PROPOSTA CONTRA A SOCIEDADE EMPRESÁRIA (LANCHONETE) DA QUAL O OPOENTE É SÓCIO ADMINISTRADOR. ALEGAÇÃO DO OPOENTE DE QUE É PROPRIETÁRIO DE 2,5% (DOIS E MEIO POR CENTO) DO IMÓVEL, CORRESPONDENTE À ÁREA NA QUAL SE SITUA A LANCHONETE. DESCABIMENTO. ESTABELECE O ARTIGO 56 DO CC/2002 QUE "QUEM PRETENDER, NO TODO OU EM PARTE, A COISA OU O DIREITO SOBRE QUE CONTROVERTEM AUTOR E RÉU, PODERÁ, ATÉ SER PROFERIDA A SENTENÇA, OFERECER OPOSIÇÃO CONTRA AMBOS". NO CASO, O OPOENTE APENAS DEDUZ PRETENSÃO CONTRA OS AUTORES, DEIXANDO CUMPRIR UM DOS REQUISITOS AO MANEJO DA OPOSIÇÃO, QUE É A EXISTÊNCIA DE PRETENSÃO CONTRA A RÉ. VERIFICAÇÃO DE QUE A OPOSIÇÃO É UTILIZADA PELO OPOENTE DE MANEIRA EQUIVOCADA, POIS A PRETEXTO DE VER RECONHECIDA A PROPRIEDADE DE PARTE DO IMÓVEL NO QUAL ESTÁ ESTABELECIDA A LANCHONETE, VISA, NA VERDADE, OBSTAR O DESPEJO. IMÓVEL CUJA FRAÇÃO CORRESPONDENTE À LANCHONETE TERIA SIDO DOADA AO OPOENTE POR DOADOR QUE SE TORNOU PROPRIETÁRIO POR DIREITO HEREDITÁRIO, MAS SEM NENHUMA ESPECIFICAÇÃO NA PARTILHA DESTACANDO PARTES ESPECÍFICAS. POR OUTRO LADO, VERIFICA-SE QUE A DOAÇÃO NÃO PREENCHE AS CONDIÇÕES DO ARTIGO 108 DO CC/2002, PORQUANTO NÃO REVESTIDA DA FORMA DE INSTRUMENTO PÚBLICO.

Ainda que tivesse sido demonstrada a propriedade (o que não foi), impõe-se o entendimento de que a administração do condomínio se faz pela maioria dos quinhões, calculados de acordo com os respectivos valores (artigo 1.325 do CC/2002), sendo ínfima a parte que corresponderia ao opoente (2,5%). Por último, verifica-se que eventual direito de propriedade que porventura vier a ser reconhecido, não impede o despejo da lanchonete, pessoa jurídica que não se confunde com o opoente. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; APL 0079899-24.2012.8.26.0100; Ac. 8933363; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mourão Neto; Julg. 20/10/2015; DJESP 29/10/2015) 

APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNO. FIXAÇÃO DE MULTA. QUÓRUM. NÃO COMPROVAÇÃO. NULIDADE DA SENTENÇA. PRELIMINAR.

I. O magistrado é o destinatário final das provas, podendo afastá-las quando inúteis ou protelatórias, mas não é o caso dos autos. II. O artigo 1.337 do Código Civil regula situação na qual a "falta" irrogada ao condômino é de tal monta que impõe sanção diversa das já previstas no regulamento do condomínio para os procedimentos tidos como do "dia-a-dia", faltas corriqueiras, ordinárias, ainda que reiteradas. III. Os termos dos artigos 1334 e 1336, do Código Civil, permitem à convenção dispor quanto ao "quórum" para a assembléia instituir no regulamento as faltas e as sanções pertinentes, a teor do artigo 1325 do Código Civil. lV - Tendo em vista que o "quórum" da assembléia, que alterou as normas de convivência do condomínio, não pode ser aferido nos documentos apresentados de forma evidente, não suficiente para o deslinde da controvérsia, impõe que se oportunize melhor instrução do feito. V -preliminar de cerceamento de defesa acolhida. Sentença cassada. Unânime. (TJDF; Rec 2011.01.1.124979-8; Ac. 693.227; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Romeu Gonzaga Neiva; DJDFTE 18/07/2013; Pág. 137)