Art 1339 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de suapropriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes asunidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1 ^o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens emseparado.

§ 2 ^o É permitido ao condômino alienar parte acessória de suaunidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdadeconstar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectivaassembléia geral.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE ÁREA COMUM. PRÉVIA AQUIESCÊNCIA DOS CONDÔMINOS. NECESSIDADE. ASSEMBLEIA. QUORUM. INOBSERVÂNCIA. USO DE MÚSICA AO VIVO E ALTO FALANTES NO SALÃO DE FESTA. AUSÊNCIA DE VEDAÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. Insurge-se o autor, com a ação proposta, contra a alegada alteração da destinação das áreas comuns, com a instalação de traves e redes externas no playground, sem a devida autorização dos condôminos, bem como contra a realização de festas e eventos sociais, com música ao vivo e autofalantes na área de festa. 2. As fotos acostadas à inicial demonstram que em área comum do condomínio instalou-se traves de PVC e redes para a prática de atividades com bola, com a instalação, ainda, de redes de proteção a fim de possibilitar a prática esportiva, realizando-se furos no piso e paredes, além de marcas de bolas no teto, estas causadas pela prática de tal esporte. 3. Fato notório, portanto, independe de provas (CPC, art. 374, I), que a prática de tais atividades em ambientes comuns gera a limitação de uso por demais usuários e adeptos a outras atividades no momento (caminhadas, leituras. ..), não só diante do "corre-corre" mas também em razão das "boladas" advindas da prática esportiva. 4. No caso concreto, a título de exemplificação, o uso dos bancos instalados na área e retratados nas fotos juntadas por demais condôminos, principalmente idosos, resta prejudicada durante as partidas de futebol. Ademais, da análise da área retratada nas fotos, não se percebe que era utilizada para a atividade esportiva, razão pela qual a assertiva autoral, de que se montou uma "quadra de futebol", mostra-se evidente, com as devidas proporções. 5. Assim, de fato, alterou-se a destinação da área, ainda que em determinados períodos, ao incluir atividade específica na local, em detrimento das demais eventualmente possíveis de serem ali desenvolvidas. 6. Aliás, o Juízo a quo, quando da realização da audiência de conciliação (CPC, art. 334), reconheceu a alteração da destinação da área e a necessidade de aprovação dos condôminos. Por conseguinte, o Magistrado indeferiu a produção das provas oral e pericial, por entender que são desinfluentes ao deslinde da questão, deferindo, tão somente, a prova documental "para que o condomínio comprove ter sido a questão deliberada em assembleia com a aprovação nos termos da convenção e/ou regimento interno". 7. Constata-se, dessa forma, que delimitada a questão sobre a qual recairá a atividade probatória, nos termos do art. 357, inciso II, do Diploma Processual, consistente na autorização prévia dos condôminos para a alteração do uso da área comum e o meio de prova para que tal questão seja demonstrada, no caso, a prova documental. 8. Impende salientar que embora a decisão saneadora não gere a preclusão para as partes, ante a possibilidade de ser invocada eventual nulidade em preliminar de apelação ou em contrarrazões (CPC, art. 1.009, §º), resta impossibilitado ao juiz, posteriormente, que profira sentença em desconformidade com o que restou anteriormente decidido, ante a preclusão pro iudicato. E isso implicaria em violação ao devido processo legal, do qual são consectários os princípios da ampla defesa e do contraditório, nos termos do art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal, e, por conseguinte, ao disposto nos artigos 9º, caput, e 10, ambos do Código de Processo Civil, que estabeleceram a impossibilidade de se prolatar decisão surpresa, sem prévia oitiva da parte quando contra si proferida e, ainda, fundamentada em fatos sobre os quais não se oportunizou a manifestação dos litigantes, mesmo tratando-se de matéria cognoscível de ofício. Doutrina. 9. O réu não impugna na peça de bloqueio a ausência de autorização assemblear para a instalação das traves e redes de proteção, sendo, pois, questão incontroversa, logo, que também não depende de provas (CPC, art. 374, III). 10. Outrossim, não comprovou o réu a necessária autorização dos moradores, salientando-se que a ata acostada foi realizada após a distribuição da ação. 11. Não bastasse, além de não demonstrada a regularidade da votação realizada na dita assembleia, consoante impugnação apresentada, fato é que no ato compareceram 34 condôminos, dos quais 29 votaram a favor da "manutenção das traves móveis infantis na área de recreação coberta", pleito diverso do necessário, que seria para "instalação" e, em consequência, modificação da destinação do uso da área comum. Consoante se observa do item 16 das contrarrazões, 80 (oitenta) condôminos integram o condomínio réu. 12. Impõe destacar o disposto no art. 1.342 do Código Civil: "A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo as já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. " 13. Ademais, no caso concreto, aplicável a alínea "c" do inciso II da cláusula vigésima segunda da Convenção, segundo a qual é preciso a unanimidade para deliberação que verse sobre o direito de propriedade dos condôminos, uma vez que, consoante o art. 1339 do Código Civil, os "direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva". 14. Note-se, assim, que não foi observado o quórum necessário para a alteração da destinação da área comum, mesmo que através de obras que de alguma forma a transformem. 15. Dessa maneira, no que concerne à instalação de traves e redes, impõe-se a reforma da sentença para que o condomínio retorne ao status quo ante, face à ausência de autorização dos condôminos, ressaltando-se a possibilidade, caso haja futura autorização, que se proceda à alteração impugnada, atendendo ao quórum necessário a tanto. 16. No que tange ao uso de alto falantes ou instrumentos musicais no salão de festa, não assiste razão ao autor, pois, ao contrário do sustentado, o art. 3º, do Regulamento Interno do Condomínio autor, veda o uso de "alto falantes ou de instrumentos de música" nas partes comuns somente nos casos que "possa perturbar o sossego alheio, principalmente nas horas destinadas ao descanso". Ou seja, o uso dos equipamentos citados, por si só, não se mostra vedado pelo Regulamento Interno, tampouco pela Convenção. Na verdade, o dispositivo citado prestigia o disposto no art. 1.336 do Código Civil, segundo o qual é vedado ao condômino não utilizar o bem "de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores". 17. Nesse diapasão, não procede a pretensão autoral em buscar vedar o uso de alto falantes e instrumentos musicais no salão de festa do condomínio réu. 18. Dano moral não configurado, ante a ausência de prova de ato atentatório à dignidade da pessoa humana a justificar o dano moral pretendido, muito embora configure situação indesejável por qualquer pessoa. É que eventos como os narrados na inicial não transbordam a seara do mero aborrecimento. Ora, in casu, apesar da indevida instalação das traves e redes na área comum do condomínio onde reside o autor, inexiste, porém, qualquer conduta mais gravosa. Doutrina e precedentes. 19. Aplicação do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, devendo cada parte arcar, proporcionalmente, com o ônus sucumbencial. 20. Por fim, o art. 85, §11, do atual Código de Processo Civil, dispõe que o Tribunal, ao julgar o recurso interposto, majorará os honorários fixados anteriormente. 21. Assim, ante ao provimento parcial do recurso, incabível a fixação de honorários recursais. 22. Apelo parcialmente provido. (TJRJ; APL 0206817-64.2018.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. José Carlos Paes; DORJ 21/10/2022; Pág. 499)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL.

Município do Rio de Janeiro. IPTU/tcdl referente aos exercícios de 2011 a 2013. Vagas de garagem com atribuição de matrícula própria. Sentença que acolheu a exceção de pré-executividade oposta pelo condomínio e julgou extinta a execução. Inconformismo do município que não merece prosperar. Exceção de pré-executividade que tem por objeto matéria de ordem pública acompanhada de prova pré-constituída. Afastamento da alegação de necessidade de dilação probatória. Convenção condominial registrada no serviço notarial e certidões do registro de imóveis carreadas aos autos que demonstram que embora as mencionadas vagas não se vinculem especificamente a qualquer unidade, estas pertencem aos titulares das unidades do bloco 1, indistintamente. Vagas insuscetíveis de divisão ou alienação, a teor do disposto no art. 1.331, parágrafos 1º, 2º e 3º e art. 1.339, § 1º, ambos do Código Civil. Estacionamento, no caso, que não deve ser considerado como unidade autônoma, porquanto versa sobre área não passível de divisão ou alienação. Além do que, afasta-se a presunção de certeza e liquidez do título por equivocada indicação do sujeito passivo. Incorporadora/construtora que deixou de ser proprietária das referidas vagas. Súmula nº 392 do Superior Tribunal de Justiça. Ausência de regularidade da certidão da dívida ativa, que não contém todos os requisitos elencados no artigo 2º, parágrafos 5º e 6º da Lei nº 6.830/80. Inexigibilidade do título que deu suporte à execução. Precedentes deste tjerj. Manutenção da sentença que se impõe. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0123048-66.2015.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Primeira Câmara Cível; Relª Desª Mônica Feldman de Mattos; DORJ 20/10/2022; Pág. 413)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR DE OFENSA À COISA JULGADA E PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA REJEITADOS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. UNIDADE DE PROPRIEDADE DOS APELANTES DESMEMBRADA. DESFILIAÇÃO VOLUNTÁRIA DOS MORADORES. RAZOABILIDADE. DIREITOS DE VIZINHANÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. A questão principal expressamente decidida em ação anterior delimita o alcance da coisa julgada. Entretanto, quando os pedidos são distintos, não se reproduz a demanda anteriormente ajuizada, o que obsta o reconhecimento da coisa julgada. Preliminar rejeitada. 2. O prazo decadencial de ano e dia para a propositura da ação demolitória prevista no art. 1.302 do Código Civil tem aplicação restrita às espécies nele mencionadas, o que obsta a aplicação de interpretação extensiva. Precedente do STJ. Preliminar rejeitada. 3. É fato incontroverso que os apelantes, sponte sua, desligaram-se do Condomínio, sob alegação de que a entrada do seu imóvel (casa) era independente, voltada para via pública, sem nenhuma necessidade de utilização da área condominial para o respectivo uso, de modo que não quiseram mais serem obrigados aos deveres de condômino, previstos no art. 1.339 do Código Civil, especialmente no que se refere ao de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais (inciso I). 4. Em contrapartida, os apelantes também deixaram de fazer jus aos direitos do condômino elencados no art. 1.335 do Código Civil, destacando-se, dentre eles, o de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contato que não exclua a utilização dos demais compossuidores. Dito de outra forma, com o desligamento associativo, os apelantes, ex-condôminos, não mais podem usar das partes comuns. 5. Ademais, cumpre salientar que, em conformidade com o art. 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Assim, representando os condôminos/proprietários das unidades imobiliárias que o compõem, mostra-se devida a postulação do Condomínio para que terceiros, no caso, os apelantes, não disponham das partes comuns. 6. Portanto, irretocável a sentença ao determinar que sejam retirados da área interna do Condomínio equipamentos de propriedade dos apelantes, ex-condôminos (hidrômetro, quadro de energia elétrica, instalação telefônica, o portão de pedestre de acesso da residência dos réus pelo Condomínio e a campainha). Nota-se, tais podem ser instalados regularmente na residência dos apelantes, sem que tenham prejuízo no respectivo acesso. 8. Igualmente, escorreita a determinação do magistrado sentenciante de que câmeras de vídeo instaladas nos fundos da residência dos apelantes, direcionadas para o Condomínio, sem função de proteção do imóvel daqueles, também sejam removidas, com suporte no denominado direito de vizinhança, à luz do art. 1.277 do Código Civil, o qual impõe limitações ao direito de propriedade em benefício da convivência social e do bem estar individual, com o intuito de garantir a segurança, sossego e saúde dos demais indivíduos. Consignando-se, ainda, que o uso da propriedade não pode violar o direito à privacidade e à intimidade. 9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. (TJDF; APC 07025.77-14.2019.8.07.0020; Ac. 129.8070; Segunda Turma Cível; Relª Desª Sandra Reves; Julg. 11/11/2020; Publ. PJe 19/11/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. REJEIÇÃO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA POR CONDOMÍNIO EMPRESARIAL, NA QUALIDADE DE TERCEIRO INTERESSADO.

IPTU e tcdl do exercício de 2010. Vagas de garagem com atribuição de matrícula própria. Arguição de constituição irregular do crédito tributário ao fundamento de que a executada, incorporadora/construtora do empreendimento em tela, não é proprietária das referidas vagas, eis que alienadas a terceiros, as quais integram o cálculo do IPTU de unidades condominiais autônomas. Matéria de ordem pública acompanhada de prova pré-constituída. Convenção condominial registrada no serviço notarial e certidões do registro de imóveis carreadas aos autos que demonstram que, embora as mencionadas vagas não se vinculem especificamente a qualquer unidade, estas pertencem aos titulares das unidades do bloco 1, indistintamente. Vagas insuscetíveis de divisão ou alienação, a teor do disposto no art. 1.331, parágrafos 1º, 2º e 3º e art. 1.339, § 1º, ambos do Código Civil. Estacionamento, no caso, que não deve ser considerado como unidade autônoma, porquanto versa sobre área não passível de divisão ou alienação. Ademais, afasta-se a presunção de certeza e liquidez do título por equivocada indicação do sujeito passivo. Incorporadora/construtora que deixou de ser proprietária das referidas vagas. Súmula nº 392 do Superior Tribunal de Justiça. Ausência de regularidade da certidão da dívida ativa, que não contém todos os requisitos elencados no artigo 2º, parágrafos 5º e 6º da Lei nº 6.830/80. Precedentes deste tjerj. Exceção de pré-executividade que ora se acolhe. Inexigibilidade do título que deu suporte à execução, cuja extinção se impõe. Recurso provido. (TJRJ; AI 0081008-33.2019.8.19.0000; Rio de Janeiro; Vigésima Primeira Câmara Cível; Relª Desª Mônica Feldman de Mattos; DORJ 24/11/2020; Pág. 635)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Interposição contra decisão que indeferiu pedido de extensão de penhora. Execução de título extrajudicial. Penhora de apartamento avaliado por perícia técnica que já garante ao credor a satisfação da sua pretensão. Vagas de garagem que não integraram a penhora. Bens imóveis autônomos, desvinculados da unidade habitacional, e matriculados em separado junto ao Registro de Imóveis. Caso em que, obtida a alienação judicial do apartamento, as vagas de garagem poderão ser alienadas pelo proprietário, observando-se a previsão contida no artigo 1.339, § 2º, do Código Civil. Decisão mantida. (TJSP; AI 2122059-58.2020.8.26.0000; Ac. 13709738; São Paulo; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mario A. Silveira; Julg. 01/07/2020; DJESP 07/07/2020; Pág. 2698)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. PENHORA. VAGAS DE GARAGEM E QUARTO DE DESPEJO. MATRÍCULAS INDIVIDUALIZADAS. POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 449/STJ. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 833, II, DO CPC, 1.228 E 1.339, §2º, DO CÓDIGO CIVIL. SÚMULAS NºS 83 DO STJ E 283 DO STF.

1. Consoante a jurisprudência consolidada na Súmula n. 449/STJ, "a vaga de garagem que possui matrícula própria de registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora". 2. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF. 3. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-AREsp 1.511.638; Proc. 2019/0151507-6; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; Julg. 29/10/2019; DJE 05/11/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. REJEIÇÃO. VAGA DE GARAGEM. ALIENAÇÃO. POSSIBILIDADE.

A Portaria nº 5.421/CGJ/2018, que disciplina a suspensão dos prazos processuais nas comarcas que utilizam o Sistema PJe no período de 7 a 8 de maio de 2018, aplica-se também aos processos físicos, em razão de nela não ter sido especificado se referida suspensão se dirigia apenas aos processos eletrônicos. Sendo a vaga de garagem individualizada, de uso exclusivo do proprietário do imóvel, não pode ser considerada bem comum, e, desse modo, pode ser alienada, nos termos do art. 1.339, § 2º, do Código Civil. (TJMG; APCV 1076531-50.2013.8.13.0024; Belo Horizonte; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. José de Carvalho Barbosa; Julg. 21/03/2019; DJEMG 29/03/2019)

CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ALAMEDAS DE ARACAJU CONDOMÍNIO CLUBE. DISCREPÂNCIA ENTRE A OFERTA E A OBRA ENTREGUE. CONSTRUÇÃO DE CERCA ONDE HAVIA PRECISÃO DE UM MURO. RECURSO DA CONSTRUTORA REQUERIDA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E DE FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL AFASTADAS. PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA. PRAZO DE 90 (NOVENTA) DIAS PARA RECLAMAR PELOS VÍCIOS APARENTES OU DE FÁCIL CONSTATAÇÃO. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CC/2002. MÉRITO. TESE DE QUE NÃO HAVIA PREVISÃO DE CONSTRUÇÃO DO MURO NO MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO. ELEMENTOS DE PROVA QUE COMPROVAM A EXISTÊNCIA DO MURO NO MATERIAL PUBLICITÁRIO DO EMPREENDIMENTO. VINCULAÇÃO DO FORNECEDOR À OFERTA (ART. 20 DO CDC). OBRIGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO DO MURO RECONHECIDA. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. PRESENÇA DOS REQUISITOS (AÇÃO/OMISSÃO, DANO E NEXO CAUSAL). REDUÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO DE R$ 4.000,00 (QUATRO MIL REAIS) PARA R$ 3.000,00 (TRÊS MIL REAIS). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. A apelante argumenta que a autor não é parte legítima para propor a presente demanda em relação à alteração de área comum do empreendimento, sob a alegação de que, justamente por se tratar de área comum, a legitimidade para questionar ou mesmo pleitear qualquer indenização por suposta alteração das características iniciais é do condomínio. Contudo, entendo que a parte autora é, sim, parte legítima para figurar no polo ativo da demanda, pois, ao adquirir unidade imobiliária dentro do condomínio, o requerente adquiriu também as áreas comuns pertencentes ao empreendimento, conforme previsto nos artigos nos artigos 1331, 1335 e 1339 do Código Civil. Desse modo, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa. II. Considerando que a causa de pedir é a construção de uma cerca onde deveria haver um muro e um dos pedidos é a indenização pelos danos morais decorrentes dessa discrepância, a posterior construção do muro não é suficiente para esvaziar o objeto da ação, devendo ser rejeitada a preliminar de falta de interesse processual suscitada pela construtora requerida. III. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, vale dizer, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel, não há incidência do prazo decadencial previsto no art. 26, inciso II, do CDC. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. lV. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, razão por que afasta-se a alegação de decadência. V. Ao contrário do que sustenta a construtora requerida em seu apelo, as provas produzidas nos autos confirmam que o material publicitário do empreendimento previa a construção de um muro em torno do imóvel, e não de uma cerca, ficando ela, então, vinculada à oferta, conforme previsão do art. 20 do CDC, havendo a obrigação de fazer tal construção. VI. Tratando-se de responsabilidade civil objetiva, devem estar comprovados a ação/omissão, o dano e o nexo causal entre o primeiro e o segundo, dispensando-se a demonstração da culpa em sentido amplo (dolo ou culpa em sentido estrito). VII. No caso dos autos, a construtora não cumpriu sua obrigação de construir um muro em volta do condomínio (ação/omissão) o que gerou (nexo causal) um abalo na sensação de segurança dos moradores (dano extrapatrimonial), restando preenchidos os requisitos para a responsabilização civil da construtora requerida. VIII. Tomando-se em consideração as condições pessoais do ofendido e da ofensora, a intensidade e o grau da culpa desta, a gravidade dos efeitos da sua conduta bem como sopesando-se a multiplicidade de feitos com causa de pedir idêntica relativas à mesma construtora e ao mesmo empreendimento presente nestes autos, deve-se reduzir o valor da indenização de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para R$ 3.000,00 (três mil reais), montante que se mostra razoável e proporcional, inclusive adequado aos precedentes desta 1ª Câmara Cível. IX. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJSE; AC 201900705123; Ac. 16139/2019; Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz João Hora Neto; Julg. 02/07/2019; DJSE 05/07/2019)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO COM PRECEITOS DECLARATÓRIO E INDENIZATÓRIO. RESTRIÇÕES IMPOSTAS QUANTO À UTILIZAÇÃO DA ÁREA COMUM A LOCATÁRIOS POR TEMPORADA.

Sentença de improcedência dos pedidos. Recurso de apelação da autora. Sentença que comporta reforma. Decadência. Afastamento. É vedado ao condomínio edilício proibir a utilização das áreas comuns por locatários por temporada. Inteligência do art. 1.335, I e II e art. 1.339, caput, do CC/2002. Todas as prerrogativas emanadas das faculdades de uso e fruição do bem são também deferidas em favor de locatários. Doutrina. Violação ao direito de propriedade da autora (art. 5º, XXII, da Constituição Federal). Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes. Possibilidade, contudo, de imposição de sanções pelo condomínio, nos termos do art. 1.336, caput, IV c/c/ § 2º e art. 1.337 do CC/2002, observado o direito de defesa. Danos morais. Inocorrência. Autora que não se desincumbiu do ônus contido no art. 373, I, do CPC/2015. Pedidos julgados parcialmente procedentes. RECURSO PROVIDO. (TJSP; AC 1000006-41.2017.8.26.0536; Ac. 13109156; Bertioga; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alfredo Attié; Julg. 11/07/2016; DJESP 29/11/2019; Pág. 2209)

DECLARATÓRIA.

Inexigibilidade de débito. Loteamento. Taxa de manutenção. Rateio de despesas calculado de acordo com a fração ideal do imóvel, com previsão de desconto conforme proporcionalidade do lote. Regularidade. Aplicação dos artigos 1.336, I e 1.339 do Código Civil. Cálculo do rateio e aplicação de descontos, ademais, previstos no Regimento Interno do Loteamento, aprovados em regular assembleia e que ratificam a previsão legal. Improcedência da ação. Sentença confirmada. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AC 1001418-59.2016.8.26.0045; Ac. 12981149; Arujá; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Elcio Trujillo; Julg. 15/10/2019; DJESP 30/10/2019; Pág. 2167)

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. PROMESSA. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RECONHECIMENTO DE INCOMPETÊNCIA DE OFÍCIO. AFASTADO. VAGA DE GARAGEM. ESCRITURA PÚBLICA. AVERBAÇÃO. PROPRIEDADE. NÃO VINCULAÇÃO. OBJETO. ALIENAÇÃO. MATRÍCULA PRÓPRIA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Recurso próprio, regular e tempestivo. 2. Afastado o reconhecimento de ofício da incompetência dos Juizados Especiais Cíveis suscitado pelo Relator. 2. Recurso interposto pelas rés requerendo sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, sob o argumento de que a autora/recorrida não adquirira a propriedade da vaga da garagem, tendo adquirido tão somente uma unidade autônoma de apart-hotel, nos termos da promessa de compra e venda e da escritura pública concernentes. 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990) que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5º, inciso XXXII, da Constituição Federal). 4. O contrato de promessa de compra e venda refere-se apenas ao apartamento adquirido pela autora, restando em aberto o item número de vagas, a revelar que o aludido contrato não vincula nenhuma vaga à unidade, nem assegura a utilização de vaga de garagem por parte da promitente compradora. 5. A autora não apresentou memorial descritivo que comprove a vinculação da vaga de garagem à unidade imobiliária adquirida. 6. A matrícula do registro imobiliário, apresentada pela empresa ré, não vincula nenhuma vaga de garagem à unidade adquirida pela autora, nem garante a utilização de garagem como parte comum inseparável da propriedade. Ao contrário do que pleiteia a autora/recorrida, a praxe do mercado imobiliário é a comercialização de tais vagas de modo autônomo. 7. A prenotação Av. 7/111106 (ID 2559428. Pag. 10) não é específica quanto ao direito à vagas, a elas se referindo, inclusive, no plural, conforme se infere da expressão unidades autônomas vagas de garagem, a ensejar o entendimento de que cada vaga de garagem detém matrícula autônoma, sendo objeto de alienação própria, mormente em se considerando a expressão somente poderão ser alienadas aos proprietários ou detentores de direitos aquisitivos. 8. A recorrida não tem direito subjetivo à utilização de vagas de garagem eventualmente construída no edifício, inexistindo ato que qualifique as referidas vagas como parte comum e/ou acessória da propriedade do apart-hotel, não se aplicando o art. 1339, do Código Civil. 9. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido inicial. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 10. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios (art. 55, Lei nº 9099/95). 11. A Súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei nº 9099/95) (TJDF; Proc 0719.58.0.622017-8070016; Ac. 106.6850; Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais; Rel. Juiz Fabrício Fontoura Bezerra; Julg. 12/12/2017; DJDFTE 26/01/2018) Ver ementas semelhantes

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO ANTERIOR AO NOVO CPC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS NºS 282/STF E 211/STJ. REEXAME DE CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1. Falta de prequestionamento das matérias relativas aos arts. 1335, 1339 e 1351 do Código Civil, pois não foram objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração (Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ). 2. Inviabilidade de alterar as conclusões do tribunal de origem acerca das limitações de ingresso de terceiros nas dependências de condomínio, por ser necessária análise de regulamento e convenção condominiais, bem como incursão na seara fático-probatória. 3. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-AREsp 1.007.896; Proc. 2016/0286797-0; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; DJE 01/03/2017) 

PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

Impenhorabilidade. Ocorrência. Incidência da Lei nº 8.009/1990 sobre tais direitos. Proteção legal à moradia que se estende aos direitos do fiduciante decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Bem luxuoso. Irrelevância. Precedente do STJ. Decisão reformada para afastar a penhora sobre os direitos relativos ao imóvel. PENHORA. Vaga de garagem. Inviabilidade. Hipótese em que não se trata de vaga autônoma, mas estacionamento sem vagas determinadas. Inteligência da Súmula nº 449 do STJ e art. 1.339 do CC/2002. Recurso provido. (TJSP; AI 2084185-44.2017.8.26.0000; Ac. 10819089; São Bernardo do Campo; Vigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Álvaro Torres Júnior; Julg. 18/09/2017; DJESP 27/09/2017; Pág. 2132)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO TAMBÉM INCIDENTE SOBRE O APARTAMENTO QUE CARACTERIZA EXCESSO, ANTE O VALOR DO DÉBITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1.-.

Inviável conhecer, neste recurso, a pretensão de indicar à penhora os frutos do imóvel (aluguéis), pois não suscitada na instância de origem e, portanto, sequer apreciada na decisão agravada. 2.- É possível a penhora de vaga de garagem autônoma, com registro imobiliário próprio. No caso, considerando não ser expressivo o valor da dívida, basta a penhora da vaga da garagem para satisfazer a execução, impondo-se o levantamento da constrição sobre o apartamento. Essa solução não colide com o disposto no art. 1.339, § 1º, do Código Civil (CC), uma vez que a vaga de garagem é unidade autônoma, contando com matrícula própria e independente do apartamento. Observe-se que, em razão da solidariedade da condenação, ambos os executados respondem integralmente pela dívida, independentemente de sua fração ideal em relação ao bem. (TJSP; AI 2103631-67.2016.8.26.0000; Ac. 9726960; São Paulo; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Adilson de Araújo; Julg. 23/08/2016; DJESP 30/08/2016) 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSTITUCIONAL. ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO. UNIDADE IMOBILIÁRIA. ADMISSIBILIDADE. FRAÇÃO IDEAL. EXCLUSÃO. TERRENO DE MARINHA.

1. Não prospera a alegação dos autores de que a sentença seria citra petita. O MM. Juízo a quo apreciou a questão suscitada pelos autores e, com fundamento no art. 1.331, § 3º, do Código Civil, considerou inadmissível desvincular a unidade autônoma da respectiva fração ideal do terreno, parcialmente localizado em terreno de marinha. 2. Considero presentes os requisitos do usucapião ordinário (CC, art. 1.242). A certidão do 3º cartório de registro de imóveis de Santos a posse do imóvel usucapiendo por particular, do qual os autores são sucessores. No mesmo sentido, a manifestação da corré. 3. O perito judicial concluiu no sentido de que apenas a parte frontal (área comum) do terreno, que compreende a guarita e a rampa de acesso do edifício localiza-se em terreno de marinha, conforme linha do preamar médio de 1831. Acrescentou que a fração ideal de todo o terreno que lhe corresponde é de 9,447m², ou seja, 0,835%. 4. Malgrado os arts. 1.331 e 1.339 do Código Civil disponham que a cada unidade imobiliária corresponde uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, não há impedimento legal à aquisição da unidade imobiliária por meio do usucapião, desde que excluída a fração ideal inserida em terreno de marinha, de domínio da união. 5. Apelação provida em parte. Tendo em vista a sucumbência recíproca, cada parte deverá arcar com os honorários de seus respectivos patronos. (TRF 3ª R.; AC 0003437-46.2003.4.03.6104; SP; Quinta Turma; Rel. Des. Fed. André Custódio Nekatschalow; Julg. 08/06/2015; DEJF 15/06/2015; Pág. 676) 

CONDOMÍNIO. PEDIDO DE REGULARIZAÇÃO DE OBRA. RECONVENÇÃO. PEDIDO DE DESFAZIMENTO DE OBRA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS (ART. 252 RITJSP).

Apropriação, sem aprovação, de área comum do condomínio, em arrepio à convenção condominial e aos artigos 1339 e 1342 do Código Civil. Recurso desprovido. (TJSP; APL 0015559-32.2011.8.26.0577; Ac. 8096516; São José dos Campos; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Piva Rodrigues; Julg. 02/12/2014; DJESP 20/01/2015)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE LOTE ONDE SE EDIFICA CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE.

Nos termos do artigo 1.339, do Código Civil, as frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias são dela inseparáveis, sendo proibido aliená-las ou gravá-las em separado. Assim, não se podendo separar o principal do acessório, mostra-se correto o indeferimento da constrição judicial requerida. Agravo de instrumento conhecido e improvido. (TJGO; AI 0115563-31.2014.8.09.0000; Caldas Novas; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Alan Sebastião de Sena Conceição; DJGO 05/09/2014; Pág. 259) 

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Interposição contra decisão que indeferiu pedido de ampliação de penhora. Cobrança de quotas de condomínio. A penhora de apartamento avaliado por perícia técnica já garante ao credor a satisfação da sua pretensão. Vagas de garagem que não integraram a penhora. Bens imóveis autônomos, desvinculados da unidade habitacional, matriculados em separado junto ao Registro de Imóveis. Caso seja obtida a alienação judicial do apartamento, as vagas de garagem poderão ser alienadas, pelo proprietário, observando-se a previsão contida no artigo 1.339, § 2º, do Código Civil. Decisão mantida. (TJSP; AI 2081715-45.2014.8.26.0000/50000; Ac. 7628654; São Paulo; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mário Antonio Silveira; Julg. 30/06/2014; DJESP 07/07/2014)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Interposição contra decisão que indeferiu pedido de ampliação de penhora. Cobrança de quotas de condomínio. A penhora de apartamento avaliado por perícia técnica já garante ao credor a satisfação da sua pretensão. Vagas de garagem que não integraram a penhora. Bens imóveis autônomos, desvinculados da unidade habitacional, matriculados em separado junto ao Registro de Imóveis. Caso seja obtida a alienação judicial do apartamento, as vagas de garagem poderão ser alienadas, pelo proprietário, observando-se a previsão contida no artigo 1.339, § 2º, do Código Civil. Decisão mantida. (TJSP; AI 2081715-45.2014.8.26.0000; Ac. 7628654; São Paulo; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mário Antonio Silveira; Julg. 09/06/2014; DJESP 16/06/2014) 

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO E RECONHECIMENTO DO DIREITO DE EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA. ARREMATANTE DE APARTAMENTO EM EXECUÇÃO TRABALHISTA, SEM AQUISIÇÃO DA VAGA DE GARAGEM, QUE FOI ALIENADA PARA TERCEIRO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DA REFERIDA VAGA. REQUERENTE QUE DEVE COMPROVAR TER CONDIÇÕES FINANCEIRAS DE EXERCER A PREFERÊNCIA E, NESTE CASO, ISSO NÃO OCORREU. AUTOR QUE NÃO É CONDÔMINO DA VAGA DE GARAGEM, SENDO POSSÍVEL SUA ALIENAÇÃO EM SEPARADO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1339, § 2º DO CÓDIGO CIVIL. PRETENSÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO AFASTADA. AUSÊNCIA DE QUAISQUER DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ARTIGO 166 E 167 DO CÓDIGO CIVIL.

Ato jurídico que envolveu agente capaz, objeto lícito, sendo realizado dentro de forma prescrita em Lei (art. 104) do Código Civil. Sentença devidamente fundamentada. Motivação do decisório adotada como julgamento em segundo grau. Inteligência do art. 252 do RITJ. Recurso não provido. (TJSP; APL 9109031-84.2009.8.26.0000; Ac. 7277171; São Paulo; Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Edson Luiz de Queiróz; Julg. 18/12/2013; DJESP 20/01/2014) 

PENHORA DE VAGA DE GARAGEM. POSSIBILIDADE. OBSERVADAS AS DISPOSIÇÕES NA LEI Nº 4.591/64 E NOS ARTIGOS 1.338 E 1.339, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL.

Desde que observada a restrição prevista nos parágrafos 1º e 2º, do artigo 2º, da Lei nº 4.591/64, e dos artigos 1.338 e 1.339, ambos do Código Civil, remanesce a manutenção da penhora da vaga de garagem, para satisfazer o crédito exequendo. (TRT 2ª R.; AP 0001910-23.2013.5.02.0003; Ac. 2014/0290189; Sexta Turma; Rel. Des. Fed. Ricardo Apostólico Silva; DJESP 14/04/2014) 

VAGA DE GARAGEM. REGISTRO INDIVIDUALIZADO. UNIDADE AUTÔNOMA.

Se a vaga de garagem possui registro individualizado e matrícula própria junto ao Cartório de Registro de Imóveis, a toda evidência afigura unidade autônoma em relação à unidade residencial. Tanto assim que o parágrafo 2º, do artigo 1339 do Código Civil, permite ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, ou a terceiro, caso autorizado pelo ato constitutivo do condomínio e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. Em síntese, a vaga de garagem que possui matrícula imobiliária própria não integra, para os efeitos da Lei nº 8.009/90, a indivisibilidade do imóvel considerado bem de família e, portanto, a ela não se estende o manto da proteção legal em questão. Eventual uso como fonte de renda (aluguéis) dos moradores da unidade residencial não lhe atribui o caráter social e a dignidade de bem de família. O direito constitucional à moradia não pode ser invocado nesse caso, considerando que a tal fim social não se destina a vaga de garagem. Agravo de petição a que se nega provimento. (TRT 2ª R.; AP 0063200-47.2007.5.02.0036; Ac. 2014/0009803; Nona Turma; Relª Desª Fed. Jane Granzoto Torres da Silva; DJESP 24/01/2014) 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO DE VAGAS DE ESTACIONAMENTO. EDIFÍCIO-GARAGEM. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO. PEDIDO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL ACOLHIDO. USO DA ÁREA COMUM.

Inteligência dos artigos 1.331, § 3º, 1.335, II, e 1.339, do Código Civil. Sentença confirmada. Alegação de quebra do princípio da boa-fé objetiva não demonstrada. Ilegitimidade ativa do condomínio, reconhecida. Preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, afastada. Recurso desprovido, no mérito. (TJRS; AC 539178-69.2012.8.21.7000; Porto Alegre; Décima Sexta Câmara Cível; Relª Desª Ana Maria Nedel Scalzilli; Julg. 12/11/2013; DJERS 18/11/2013) 

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Etapa de cumprimento de julgado. Condenação em despejo cumulado com cobrança. Pleito para penhora de vaga de garagem. Inteligência do artigo 1.339, do Código Civil e da Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 4.864/65. Recurso do credor. Desprovimento. (TJSP; AI 2019759-62.2013.8.26.0000; Ac. 7115126; São Paulo; Trigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Russo; Julg. 23/10/2013; DJESP 31/10/2013)

BEM DE FAMÍLIA (ART. 1º DA LEI Nº 8.009/90). VAGA DE GARAGEM NO SUBSOLO DO CONDOMÍNIO. MATRÍCULA PRÓPRIA.

A impenhorabilidade que emerge do art. 1º da Lei nº 8.009/90 não se estende à vaga de garagem situada no subsolo do condomínio que tem matrícula independente perante o Cartório de Registro de Imóveis, podendo inclusive ser alienada separadamente nos termos do parágrafo 2º do artigo 1339 do Código Civil. (TRT 2ª R.; AP 0123300-87.2006.5.02.0331; Ac. 2012/0911560; Décima Segunda Turma; Rel. Des. Fed. Paulo Kim Barbosa; DJESP 17/08/2012)