Art 1417 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro deImóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. REJEITADA. DESNECESSIDADE DE OUTORGA UXÓRIA. NATUREZA REAL DO DIREITO QUE SURGE APENAS COM O REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCIAL. SÚMULA Nº 543, STJ. RETENÇÃO DE 25% EM FAVOR DA VENDEDORA. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA. MARCO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE ESTIPULADO NO CONTRATO ATÉ O AJUIZAMENTO DA AÇÃO, SEGUIDO PELO INPC. PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. APELO NÃO CONHECIDO NO PONTO. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA DECRETADA EX OFFICIO. IMPOSSIBILIDADE. INSTAURAÇÃO QUE DEPENDE DE PEDIDO DA PARTE INTERESSADA OU DO MINISTÉRIO PÚBLICO, COM CITAÇÃO DOS EXECUTADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RATEIO. REDUÇÃO DO PERCENTUAL ARBITRADO NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. Trata-se de recurso de apelação adversando sentença que julgou procedente o pedido autoral, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e determinando à promovida a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora, determinando, ex officio, a desconsideração da personalidade jurídica. 2. Preliminar. Não há que falar em falta de interesse de agir por exigência de formação de litisconsórcio ativo necessário da parte com o cônjuge sob a alegação de se tratar de direito real imobiliário, porquanto a natureza real do direito do promissário-comprador surge apenas com o registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, consoante prescreve o artigo 1.417 do CC/2002. Por conseguinte, enquanto não registrado o contrato permanece intacta a natureza pessoal do direito do promissário-comprador, sendo descabida a necessidade de outorga uxória. Preliminar rejeitada. 3. Restituição de valores. A segunda seção do colendo STJ, por ocasião do julgamento do RESP 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos eag 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 4. Juros de mora. Conforme tese fixada em sede recurso repetitivo, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (RESP n. 1.740.911/DF). 5. Correção monetária. Consoante entendimento firmado pelo colendo STJ, nos casos em que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda se dá por inadimplemento do comprador, deve incidir o índice de correção monetária previsto em contrato até o ajuizamento da ação e, a partir de então, deve ser aplicado o INPC. In casu, considerando a previsão contratual do incc como indexador monetário, este índice deve ser aplicado até o ajuizamento da ação originária, adotando-se, a partir de então, o INPC - índice nacional de preços ao consumidor. 6. Prescrição da comissão de corretagem. Como bem diluiu a questão o juízo planicial, não há que se falar em retenção de valor correspondente à comissão de corretagem na espécie, haja vista que em momento algum restou provada a intermediação na referida contratação. Por sua vez, a apelante não atacou os fundamentos da sentença no ponto, limitando-se a repetir a tese de prescrição trienal, sem provar minimamente a contratação de corretor com a necessária transparência, ou seja, com informação clara e adequada à compradora quanto ao pagamento da comissão de corretagem. Não se conhece do apelo neste tocante. 7. Desconsideração da personalidade jurídica. A instauração do incidente depende de pedido formulado pela parte interessada ou pelo ministério público, sendo dispensada a instauração apenas no caso do pedido vir na petição inicial, e devendo ser providenciada a citação da pessoa jurídica ou do sócio (arts. 133 a 137, CC/2002). Na hipótese dos autos, não houve pedido de instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, tendo sido a mesma determinada ex officio em sede de sentença, sem que a pessoa jurídica e os sócios da executada tivessem sido citados, o que denota desrespeito às garantias constitucionais ao contraditório e à ampla defesa. Ademais, por se tratar de medida excepcionalíssima, o instituto da desconsideração da personalidade jurídica só tem lugar quando comprovado cabalmente o desvio no uso da pessoa jurídica ou confusão patrimonial, conforme rol taxativo do art. 50, do c. Civil. Idpj afastada. 8. Honorários advocatícios. Com a reforma da sentença para julgar parcialmente procedente o pedido autoral, os ônus sucumbenciais devem ser rateados, com amparo no art. 86 do CPC, o que faço na proporção de 80% (oitenta por cento) em desfavor da parte ré e 20% (vinte por cento) em desfavor da parte autora. Por outro lado, comporta acolhimento o pedido subsidiário de redução do valor dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, montante excessivo frente à não complexidade da demanda e particularidades do trâmite processual, que não exigiu mais do que prova documental, de tal sorte que a fixação no patamar mínimo remunera condignamente o trabalho exercido. 9. Recurso conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido. Reforma parcial da sentença. (TJCE; AC 0159203-89.2019.8.06.0001; Segunda Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria de Fátima de Melo Loureiro; DJCE 27/10/2022; Pág. 253)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Execução fiscal. Município de São José do Rio Preto. IPTU. Exercícios de 2009 a 2013. Decisão agravada que rejeitou a exceção de pré-executividade ofertada. Insurgência dos contribuintes, insistindo na tese de ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Compromisso particular de compra e venda firmado com terceira pessoa, que é insuficiente à formal transmissão da propriedade imobiliária. Artigos 1.245, § 1º e 1.417 do Código Civil. Proprietário registral do imóvel que, em tal hipótese, responde pelo pagamento do IPTU incidente sobre o bem em concorrência com o compromissário comprador. Artigos 34 e 123 do Código Tributário Nacional, e entendimento consolidado do C. Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos (Tema nº 122), que confirmam essa conclusão. Decisão agravada mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AI 2199278-79.2022.8.26.0000; Ac. 16169109; São José do Rio Preto; Décima Quinta Câmara de Direito Público; Relª Desª Tania Mara Ahualli; Julg. 21/10/2022; DJESP 26/10/2022; Pág. 2594)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Execução fiscal. Município de São José dos Campos. IPTU e Contribuição de Iluminação Pública. Exercícios de 2015 a 2018. Decisão agravada que rejeitou a exceção de pré-executividade ofertada. Insurgência da contribuinte, insistindo na tese de ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Escritura pública de compra e venda não registrada, que é insuficiente à formal transmissão da propriedade imobiliária. Artigos 1.245, § 1º e 1.417 do Código Civil. Proprietário registral do imóvel que, em tal hipótese, responde pelo pagamento do IPTU incidente sobre o bem em concorrência com o compromissário comprador. Artigos 34 e 123 do Código Tributário Nacional, e entendimento consolidado do C. Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos (Tema nº 122), que confirmam essa conclusão. Regularização da propriedade do bem em nome da adquirente que ocorreu apenas em 19.06.2018, de modo que a agravante era a proprietária tabular do bem ao tempo das exações, fato suficiente a qualificá-la como sujeito passivo dos tributos, sobretudo se considerado que pela legislação local, há solidariedade entre o proprietário e o compromissário comprador. Eventual pagamento indevido à luz do que foi pactuado em contrato, que deverá ser objeto de ação de regresso contra a compradora do imóvel, nada podendo ser oposto ao Município. Decisão agravada mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AI 2201110-50.2022.8.26.0000; Ac. 16133890; São José dos Campos; Décima Quinta Câmara de Direito Público; Relª Desª Tania Mara Ahualli; Julg. 10/10/2022; DJESP 14/10/2022; Pág. 2177)

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. VIA INADEQUADA. INTERESSE DE AGIR AUSENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A Lei Civil conferiu ao comprador ou promitente comprador, titular de direito real de aquisição de imóvel, a possibilidade de obter a escritura definitiva do bem, mediante adjudicação compulsória do imóvel, por haver recusa ilegítima do vendedor ou promitente vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme estabelecem os arts. 1417 e 1418 do Código Civil. 2. Contudo, esta não é a hipótese dos autos, porquanto as partes não negociaram a propriedade do bem, mas apenas os seus direitos hereditários, vez que os cedentes dos direitos hereditários sequer eram proprietários do imóvel ao tempo da cessão, estando o proprietário falecido. 3. Dessa forma, não há título translativo definitivo do direito de propriedade no caso em tela, o que revela a inadequação da via da ação de adjudicação pretendida pela apelante, sendo o caso, outrossim, de sobrepartilha, posto que o inventário envolvendo as partes requeridas já foi encerrado. 4. Recurso desprovido. (TJAC; AC 0712361-69.2021.8.01.0001; Rio Branco; Segunda Câmara Cível; Rel. Juiz Júnior Alberto; DJAC 11/10/2022; Pág. 6)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SUCESSIVOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL. VENDA DE FRAÇÕES IDEAIS E UNIDADES IMOBILIÁRIAS. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 369, 399 E 507 CPC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO MESMO IMPLÍCITO. PRECLUSÃO NÃO DEBATIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Quanto aos arts. 54, parágrafo único, da Lei nº 13.097/2015; 1.227 e 1.417 do Código Civil e 32 da Lei nº 4.591/1964, verifica-se que seus conteúdos normativos não foram objeto de apreciação pelo Tribunal de origem, nem mesmo implicitamente, apesar da interposição dos embargos de declaração objetivando suprir eventual omissão quanto a esse ponto. 2. Persistindo a omissão, como no presente caso, e sendo relevante, no seu entender, para a solução da controvérsia, deveria a parte ora recorrente ter apontado, nas razões do Recurso Especial, afronta ao art. 1.022 do CPC/2015, sob pena de perseverar o óbice da ausência de prequestionamento, providência a que se furtou. Incide, portanto, na espécie o óbice da Súmula nº 211/STJ. 3. Ressalte-se que não basta a alegação de prequestionamento implícito, pois para que se configure o prequestionamento da matéria, deve-se extrair do acórdão recorrido manifestação direta sobre as questões jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, única forma de se abstrair a tese jurídica a ser examinada e decidida, ainda que não se mencione especificamente os artigos de Lei apontados como violados. 4. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-AREsp 1.836.664; Proc. 2021/0051368-5; PR; Quarta Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; DJE 11/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR AFASTADA. CESSÃO DE DIREITOS. BEM IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. COMPROVAÇÃO. BASE DE CÁLCULO. HONORÁRIOS DE ADVOGADO. ALTERAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito da possibilidade de cobrança de valores, pela apelante, como condição para a outorga da escritura pública com a finalidade de promover o registro da transferência da propriedade aos promitentes compradores. 2. A regra prevista no art. 17 do Código de Processo Civil dispõe que para postular em juízo é necessário ter interesse. O interesse de agir se refere ao proveito que a atividade jurisdicional pode ensejar, em tese, ao demandante. 2.1. De acordo com a teoria eclética atribuída a Enrico Tullio Liebman configura-se, em regra, a legitimidade ad causam aos sujeitos da relação jurídica processual desde que tenha alguma relação aferível, a priori, com a relação jurídica de direito substancial em exame. 3. No caso em deslinde está evidenciado o interesse de agir relativamente à obtenção da adjudicação compulsória do bem imóvel adquirido por meio da celebração de negócio jurídico de promessa de compra e venda. 4. A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, uma vez que os litigantes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos, respectivamente, nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor 5. Mediante a celebração de negócio jurídico de promessa de compra e venda de bem imóvel, sem a previsão de arrependimento, é atribuída ao promitente comprador a faculdade de exigir do promissário vendedor o cumprimento da obrigação de promover a efetiva transferência da propriedade do bem, nos termos da regra prevista no art. 1417 do Código Civil. 6. De acordo com a regra prevista no art. 1418 do Código Civil o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os respectivos direitos tenham sido cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, nos termos descritos no instrumento negocial e, caso haja recusa, ao adquirente é facultado requerer a adjudicação compulsória do imóvel mediante suprimento da vontade do promitente vendedor. 6.1. Para que seja considerada legítima a pretensão exercida pelo promitente comprador é necessária a comprovação da prévia celebração da promessa de compra e venda, sem a cláusula de arrependimento, além da demonstração do efetivo pagamento do preço ajustado. 6.2. Os autores comprovaram o cumprimento dos aludidos requisitos. 7. Consideram-se abusivas as cobranças de encargo para custeio de obras de infraestrutura no loteamento objeto da demanda, assim como a exigência de pagamento do ITBI antes do registro do imóvel, como condicionantes para a outorga da escritura pública de compra e venda, de acordo com a regra prevista no art. 51, inc. IV e § 1º, incisos II e III, do Código de Defesa do Consumidor, nos moldes do acórdão proferido no ARE nº 1.294.969-SP, afetado à sistemática da Repercussão Geral (Tema nº 1124). 9. Em relação ao valor dos honorários de sucumbência a regra prevista no art. 85, § 2º, caput, determina que os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, nessa ordem. 10. No caso em deslinde deve ser adotado o valor do proveito econômico como base de cálculo para fixação do montante dos honorários de advogado. 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJDF; APC 07282.63-94.2021.8.07.0001; Ac. 144.0084; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 27/07/2022; Publ. PJe 24/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. CESSÃO DE DIREITOS. BENS IMÓVEIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. COMPROVAÇÃO. BASE DE CÁLCULO DE HONORÁRIOS DE ADVOGADO. ALTERAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito da possibilidade de cobrança de valores pela apelante como condição para outorga da escritura pública com a finalidade de promover o registro da transferência da propriedade aos promitentes compradores. 2. A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 3. Diante da celebração de negócio jurídico de promessa de compra e venda de bem imóvel, sem que tenha havido previsão de arrependimento, é atribuída ao promitente comprador a faculdade de exigir do promitente vendedor o cumprimento da obrigação de promover a efetiva transferência da propriedade do bem, nos termos da regra prevista no art. 1417 do Código Civil. 4. De acordo com o art. 1418 do Código Civil o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, nos termos descritos no instrumento negocial e, caso haja recusa, ao promitente comprador é facultado requerer a adjudicação compulsória do imóvel mediante suprimento judicial da vontade do promitente vendedor. 4.1. Para que seja considerada legítima a pretensão exercida pelo promitente comprador é necessária a demonstração da prévia celebração da promessa de compra e venda, sem a presença de cláusula a respeito da possibilidade de arrependimento, além da demonstração do efetivo pagamento do preço ajustado. 5. Os autores comprovaram o cumprimento dos aludidos requisitos. 6. Considera-se indevida a instituição de condição fundada no pagamento dos valores correspondentes aos encargo para o custeio de obras de infraestrutura erigidas no loteamento objeto da demanda, pois não houve essa previsão no negócio jurídico. 7. Em relação ao valor dos honorários de sucumbência a regra prevista no art. 85, § 2º, caput, determina que os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, nessa ordem. 8. No caso em deslinde deve ser adotado o valor do proveito econômico como base de cálculo para a fixação do montante dos honorários de advogado. 9. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJDF; APC 07285.00-31.2021.8.07.0001; Ac. 144.0010; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 27/07/2022; Publ. PJe 18/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NULIDADE DA SENTENÇA. ERROR IN PROCEDENDO. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. PRELIMINARES AFASTADAS. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito do cumprimento dos requisitos legais autorizadores da adjudicação compulsória de bem imóvel adquirido mediante instrumento particular de cessão de direitos, com a finalidade de promover o registro da transferência da propriedade à promitente compradora. 2. Nos termos do art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil e do art. 93, inc. IX, da Constituição Federal, para a efetiva fundamentação da decisão judicial deve haver a devida apreciação das questões suscitadas pelas partes, com a exposição do encadeamento lógico dos argumentos decisórios com a devida atenção, ainda que de modo sucinto, às peculiaridades do caso concreto diante do necessário relato a respeito das razões de fato e de direito que subsidiaram a respectiva decisão, nos termos dos artigos 489, § 1º, e 11, ambos do Código de Processo Civil. 2.1. No caso dos autos a sentença proferida está de acordo com o modelo imposto pela Constituição Federal e pelo Código de Processo Civil, pois foram devidamente analisadas as teses suscitadas, os requerimentos formulados e as provas coligidas aos autos. 2.2. Ademais, a irresignação em relação às conclusões adotadas pelo Juízo singular deve levar, em tese, à eventual reforma da sentença e não à desconstituição do julgado. 3. A extensão (tantum devolutum quantum appellatum) e a profundidade do efeito devolutivo do recurso são delimitadas de acordo com a matéria apreciada e decidida pelo Juízo de singular em contraposição ao que foi impugnado pelo recorrente nas razões do seu recurso, nos termos do art. 1013 do Código de Processo Civil. 3.1. Para delimitar a matéria submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça é necessário, pois, identificar quais foram as questões decididas pela sentença. 3.2. É imperioso observar que o princípio da congruência ou da adstrição impõe ao julgador que observe a limitação objetiva em sua cognição, não podendo a sentença extrapolar a dimensão ou o conteúdo do pedido. 3.3. Por isso, o art. 492 do CPC veda que o juiz profira decisão de natureza diversa do pedido e que condene a parte em prestação superior ou diversa da que fora estabelecida na demanda. 3.4. No caso, a sentença recorrida revela que foram observados os contornos objetivos da pretensão. 3.5. A despeito do que tenta fazer crer a apelante, a sentença proferida pelo Juízo singular que julgou o pedido improcedente, não denota a ocorrência de error in procedendo. 4. Mediante a celebração de negócio jurídico consistente em promessa de compra e venda de bem imóvel, não tendo sido pactuada cláusula a respeito da possibilidade de arrependimento, é atribuída ao promitente comprador a faculdade de exigir do promitente vendedor o cumprimento da obrigação de promover a efetiva transferência da propriedade do bem, nos termos da regra prevista no art. 1417 do Código Civil. 5. De acordo com o art. 1418 do Código Civil o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, nos termos descritos no instrumento negocial e, caso haja recusa, ao promitente comprador é facultado requerer a adjudicação compulsória do imóvel mediante suprimento da vontade do promitente vendedor pelo Poder Judiciário. 3.1. Para que seja considerada legítima a pretensão exercida pelo promitente comprador é necessária a comprovação da prévia celebração da promessa de compra e venda, sem a presença de cláusula de arrependimento, além da demonstração do efetivo pagamento do preço ajustado. 6. Caso em que a autora não trouxe aos autos nenhum elemento de prova suficiente para comprovar o efetivo pagamento integral do preço ajustado por ocasião da anunciada aquisição do imóvel. 7. De acordo com a regra prevista no art. 373 do CPC incumbe ao demaqndante a prova do fato constitutivo de sua pretensão que, no caso, consiste no cumprimento dos requisitos necessários à adjudicação compulsória pleiteada. Logo, não tendo a recorrente se desincumbido do referido ônus, não subsistem razões para promover a reforma da sentença impugnada. 8. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07026.73-63.2018.8.07.0020; Ac. 141.2948; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 06/04/2022; Publ. PJe 04/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito do cumprimento dos requisitos legais autorizadores para a concessão da adjudicação compulsória diante da celebração de promessa de cessão de direitos hereditários. 2. Mediante a celebração de negócio jurídico consistente em promessa de compra e venda de bem imóvel, situação em que não foi pactuada cláusula a respeito da possibilidade de arrependimento, é atribuída ao promitente comprador a faculdade de exigir do promissário vendedor o cumprimento da obrigação de promover a efetiva transferência da propriedade do bem, nos termos da regra prevista no art. 1417 do Código Civil. 3. De acordo com a regra estabelecida no art. 1418 do Código Civil o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda, nos termos descritos no instrumento negocial e, caso haja recusa, ao adquirente é facultado requerer a adjudicação compulsória do imóvel mediante suprimento da vontade do promissário vendedor pelo magistrado. 3.1. Para que seja considerada legítima a pretensão exercida pelo promitente comprador é necessária a comprovação da prévia celebração da promessa de compra e venda, sem a presença de cláusula a respeito da possibilidade de arrependimento, além da demonstração do efetivo pagamento do preço ajustado. 4. Caso em que no livro de matrícula do bem imóvel consta como titular do domínio a Companhia Imobiliária de Brasília. 5. A hipótese negocial em exame ficaria adequadamente conformada à situação de promessa de cessão dos direitos aquisitivos aludidos, pois a cessão por escritura pública prevista no art. 1793 do Código Civil possibilitaria a própria habilitação do cessionário, em substituição aos herdeiros, no procedimento do inventário, podendo haver, em tese, nesse caso, a expedição do respectivo formal de partilha, diretamente, em favor do adquirente, para que possa exercer os direitos e as pretensões decorrentes do negócio jurídico respectivo. 5.1. Diante da regra prevista no art. 462 do Código Civil, é possivel a celebração de processa de cessão de direitos hereditários sem a necessária formalização por meio de escritura pública. Nesse caso, não há nulidade a proclamar. 6. No caso em deslinde, de fato, deve haver solução para a aquisição vislumbrada pelas partes negociantes, mas fica evidenciado nos autos que o adquitente trilhou caminho indevido para essa finalidade. 6.1. A partir da compreensão de que o negócio jurídico em exame não passa de uma promessa, o que deve ser perseguido pelo ora demandante, por meio de futura ação de natureza cominatória, se o caso, é a outorga da escritura prevista no dispositivo legal acima mencionado, para que então, após a devida habilitação e expedição de novo formal de partilha, resolvidas as questões relativas aos interesses jurídicos da herdeira que não participou da celebração do negócio. 6.2. Posteriormente poderá se voltar contra a Terracap, eventualmente, por meio de ação de adjudicação compulsória, diante da demonstração do cumprimento integral da obrigação de pagar, na origem, caso ocorra alguma resistência da aludida Empresa Pública em proceder diretamente à outorga da escritura pública de compra e venda em favor do adquirente. 7. Diante da promessa de cessão em exame, o que o promissário cessionário pode obter, em tese, é o faccere, a cargo daqueles que celebraram o negócio em questão, como for ulteriormente objeto de delibração judicial. 8. Assim, em definitivo, convém evitar confusões entre o instituto da sucessão aberta, conceito próprio à universalidade dos bens do falecido, e a disponibilidade que tem o sucessor, a título universal, de prometer ceder um determinado bem que compõem o espólio. 9. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; APC 00035.05-35.2011.8.07.0004; Ac. 139.7067; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 02/02/2022; Publ. PJe 10/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CESSÃO DE "DIREITOS". BEM IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito do cumprimento dos requisitos legais autorizadores para o deferimento da adjudicação compulsória de bem imóvel adquirido mediante instrumento particular de cessão de direitos, com a finalidade de promover o registro da transferência da propriedade ao cessionário. 2. Mediante a celebração de negócio jurídico consistente em promessa de compra e venda de bem imóvel, sem que tenha sido pactuada cláusula a respeito da possibilidade de arrependimento, é atribuída ao promitente comprador a faculdade de exigir do promitente vendedor o cumprimento da obrigação de promover a efetiva transferência da propriedade do bem, nos termos da regra prevista no art. 1417 do Código Civil. 3. De acordo com o art. 1418 do Código Civil o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os respectivos direitos tenham sido cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, nos termos descritos no instrumento negocial. 3.1. Caso haja recusa, ao promitente comprador é facultado requerer a adjudicação compulsória do imóvel mediante o suprimento judicial da vontade do promitente vendedor. 3.2. Para que seja considerada legítima a pretensão exercida pelo promitente comprador é necessária a comprovação da prévia celebração da promessa de compra e venda, sem a presença de cláusula a respeito da possibilidade de arrependimento, além da demonstração do efetivo pagamento do preço ajustado. 4. Nos casos de celebração de negócio jurídico preliminar típico não há como se admitir-se a fungibilidade deste com o contrato de cessão de direitos. 4.1. Ao tempo da cessão de direitos celebrada entre os litigantes, a cedente sequer detinha a propriedade do imóvel, mas apenas os direitos a ela cedidos. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07018.61-58.2017.8.07.0019; Ac. 142.4704; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 18/05/2022; Publ. PJe 06/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. OUTORGA DE ESCRITURA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OFENSA AFASTADA. DEMONSTRAÇÃO DAS EXIGÊNCIAS DO DEC-LEI Nº 58/1937. DIREITO RECONHECIDO. PARÂMETROS DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. O princípio da dialeticidade impõe à parte recorrente o ônus de demonstrar o desacerto da decisão recorrida, impugnando concreta e especificamente os fundamentos nela lançados para obstar sua pretensão, o que restou demonstrado in casu. 2. Consoante jurisprudência dominante desta Corte, o sucesso da ação de adjudicação compulsória depende do preenchimento de todos os requisitos legais (artigo 15 do Decreto-Lei nº 58/1937 e artigo 1.417 do Código Civil), dentre eles, imprescindível se faz a prova do pagamento integral do preço ajustado, isto porque, sem a quitação, a compradora não pode exigir a outorga da escritura pública definitiva pelo vendedor. 3. A expressiva redação legal impõe concluir que no § 2º do art. 85 do CPC veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) Da condenação; ou (II) Do proveito econômico obtido; ou (III) Do valor atualizado da causa; restando pacifico o entendimento de que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) O proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) O valor da causa for muito baixo (Precedente STJ e Enunciado nº 6/JCJF). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO; AC 5013281-91.2021.8.09.0157; Vianópolis; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Marcus da Costa Ferreira; Julg. 22/07/2022; DJEGO 27/07/2022; Pág. 5597)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO E DE SEQUELA. NECESSIDADE DE AVERBAÇÃO NA RESPECTIVA MATRÍCULA. ART. 1.417 DO CC. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA (IN REM SUAM). CONTRATO "DE GAVETA". RISCOS DA EVICÇÃO.

Nos termos do artigo 1.417 do Código Civil, à promessa de compra e venda é atribuído o direito real de aquisição do imóvel tão-somente se averbada junto ao respectivo assento registral. Portanto, o registro imobiliário é elemento essencial para que seja constituída eficácia erga omnes ao referido negócio jurídico, de maneira que somente esta medida confere, por desdobramento, o direito de sequela ao adquirente. É assegurado ao titular do direito de sequela perseguir a coisa que esteja em detenção de outrem, sendo ineficaz, em relação a si, qualquer ato paralelo que, supostamente, tenha transmitido a propriedade do bem. Não foge à regra a outorga de procuração em causa própria (in rem suam), tendo em vista que sua repercussão jurídica é limitada à conferência de um poder de representação ao mandatário para transferir, para si e em seu próprio interesse, os bens do mandante (art. 685 do CC), de sorte que não se convola ela, por si só, em ato translativo da propriedade. Evidenciada a regular alienação de bem imóvel mediante registro imobiliário, o direito real subjacente deve prevalecer sobre a mera obrigação inter partes constituída por contrato de gaveta, ainda que pretérito ao referido ato translativo formal. Com efeito, ainda não ilidas, na origem, eventuais alegações de vícios do negócio jurídico, a 1 Tribunal de Justiça de Minas Gerais estreita via do agravo de instrumento torna forçosa a presunção de regular assunção dos riscos da evicção. (TJMG; AI 0535199-23.2022.8.13.0000; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Rui de Almeida Magalhães; Julg. 06/07/2022; DJEMG 06/07/2022)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ACÓRDÃO QUE MANTEVE A DECISÃO DE PERDA DO OBJETO DA DEMANDA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, EM RAZÃO DE POSSÍVEL INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 1.417, DO CÓDIGO CIVIL E DOS EFEITOS DO DISTRATO.

Pretensa rediscussão da causa por via recursal imprópria. Adequação dos honorários ao tema 1.076, do Superior Tribunal de Justiça. Possibilidade. Embargos de declaração conhecidos e parcialmente acolhidos. (TJPR; Rec 0062609-92.2019.8.16.0014; Londrina; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Hamilton Rafael Marins Schwartz; Julg. 11/07/2022; DJPR 11/07/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO PARCIAL SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO E IMPROCEDÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INSURGÊNCIA DA REQUERENTE.

Relação jurídica e quitação do preço avençado incontroversos. Alegada obrigação de outorga de escritura pública para transferência de bem imóvel. Impertinência. Outorga de procuração em causa própria ao apelante dando amplos e ilimitados poderes sobre o lote objeto do negócio firmado. Artigo 685 do Código Civil. Transferência de direitos entre outorgantes e outorgados. Outorgado que passa a agir em seu próprio nome, com seus próprios interesses e por sua própria conta. Procuração em causa própria que retira a obrigação dos outorgantes de outorga de escritura pública pelo vendedor, eis que o ato se mostra possível de ser praticado pelo próprio outorgado e comprador. Fundo de direito que se conecta com a ação de adjudicação compulsória (artigos 1417, 1518 e 1245 do Código Civil. Doutrina e precedentes deste e. TJPR. Ausência de interesse de agir evidenciada. Extinção parcial do processo escorreita. Pleito de arbitramento de danos morais. Impertinência. Inexistência de ato ilícito indenizável. Mero inadimplemento contratual que não enseja, por si só, o dever de indenizar. Ausente comprovação cabal de efetiva lesão a direitos da personalidade. Alegações desprovidas de substrato probatório robusto. Impossibilidade de condenação. Precedentes do STJ e desta câmara. Majoração dos honorários recursais. Recurso conhecido e desprovido. (TJPR; ApCiv 0004254-42.2020.8.16.0083; Francisco Beltrão; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Fabian Schweitzer; Julg. 18/02/2022; DJPR 21/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA ANTE AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO. JUNTADA DE DOCUMENTOS EM SEDE DE APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. DOCUMENTO NÃO ESSENCIAL À PROPOSITURA DA AÇÃO E INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ. PRECEDENTES DO STJ. ATENDIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE REFORMA.

1. Cuida-se de ação de adjudicação compulsória julgada improcedente ante a ausência de prova da quitação do preço. 2. Em sede de apelação, foram juntadas as notas promissórias que presumem a quitação do preço e oportunizado o contraditório ao réu, mediante apresentação de contrarrazões. 3. Nos termos do art. 1.417, do Código Civil, mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 4. O art. 1.418 do Código Civil assegura ao promitente comprador de imóvel, titular de direito aquisitivo, o direito de exigir do promitente vendedor ou de terceiro a outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como requerer a adjudicação compulsória do bem, suprindo a vontade do promitente vendedor. 5. O parágrafo único do artigo 435, do Código de Processo Civil, está alinhado à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, de há muito sedimentada no sentido de que é possível a juntada de documentos em sede de apelação, desde que não se trate de documento indispensável à propositura da ação, seja observado o contraditório e não haja má-fé. 6. São requisitos para a propositura da ação de adjudicação compulsória: 1) existência de uma promessa de compra e venda; 2) irretratabilidade ou ausência de cláusula de arrependimento na avença. 7. Documento essencial à propositura da ação é aquele que, quando não apresentado juntamente com a petição inicial, enseja a extinção do feito sem julgamento do mérito. Inteligência do art. 320, do CPC. 8. A falta de prova da quitação do preço constitui matéria atinente ao mérito e não é documento essencial à propositura da ação de adjudicação compulsória, para a qual basta a existência de uma promessa de compra e venda sem previsão de direito ao arrependimento, o que resta atendido. 9. Desde o art. 397 do CPC/73, correspondente ao atual 435, do CPC, a jurisprudência do STJ mitiga a exigência de que o documento deva ser novo e aceita a sua juntada em sede de apelação, observada a necessidade de contraditório e inexistência de má-fé. Observância. Boa-fé que se presume. 10. Não se verifica que houve má-fé do apelante por ocasião da juntada dos documentos que provam a quitação do preço, tendo sido observado o contraditório por ocasião da apresentação de contrarrazões. 11. É certo que a parte ré não logrou refutar a quitação do preço pago pela promessa de compra e venda do imóvel. 12. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJRJ; APL 0002244-87.2018.8.19.0058; Saquarema; Vigésima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. João Batista Damasceno; DORJ 27/09/2022; Pág. 505)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

Decisão agravada que defere penhora de imóvel, que teria sido alienado mediante "contrato de gaveta", sob fundamento no princípio registral relativo ao sistema de propriedade dos bens imóveis. Inconformismo do executado. Artigos 1.227, 1.245 e 1.417 do Código Civil. A legislação civil estabelece que a promessa de compra e venda, identificada como direito real, surge quando o instrumento público é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, muito embora a propriedade imóvel só se transmite, em regra, com a transcrição da escritura pública definitiva de compra e venda. O documento particular de compra e venda não conduz à transferência da propriedade imóvel, por não ser um documento hábil a transcrição no RGI, cujo propriedade, somente se transmite com o registro da escritura no respectivo Registro de Imóveis. Desse modo, somente se adquire o direito real a partir da transferência do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, sendo certo que o contrato particular de promessa de compra e venda não é oponível a terceiros, pois tem validade apenas inter partes. Assim, o aludido imóvel pode ser objeto de penhora, diante da ausência de registro do negócio jurídico no cartório imobiliário, uma vez que não há que se falar que o imóvel penhorado não seria mais de propriedade do executado, mesmo porque não consta sequer averbação da promessa de compra e venda no RGI, valendo ressaltar que não compete àquele, cujo título está no RGI, a alegação de que houve contrato de gaveta, para efeitos da Súmula nº 84 STJ. Decisão agravada que não está a merecer quaisquer reparos, devendo ser mantida in totum. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJRJ; AI 0054667-62.2022.8.19.0000; Rio de Janeiro; Décima Nona Câmara Cível; Rel. Des. Fábio Uchoa Pinto de Miranda Montenegro; DORJ 05/09/2022; Pág. 615)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ARTS. 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL.

Sentença de improcedência. Recurso manejado pelo autor objetivando a reforma do julgado. Descabimento. Réu que, embora seja o proprietário do bem, não é o promitente vendedor, não tendo celebrado qualquer negócio jurídico com o autor. Tentativa de transferência de propriedade per saltum. Violação ao princípio da continuidade dos registros públicos. Arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73 (Lei de registros públicos). Ademais, não há prova de que os instrumentos particulares objeto da lide tenham sido sequer registrados, não restando reunidos os requisitos dispostos no art. 1.417 do Código Civil. Importante ainda ressaltar, como bem assinalado na sentença apelada, que, da análise do conjunto probatório, sequer se pode ter certeza quanto à real concretização da compra e venda entabulada entre o réu e o Sr. Milton, já que o primeiro afirma não ter este último quitado integralmente a obrigação, de sorte que não poderia alienar bem que não seria de sua propriedade. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0013097-34.2019.8.19.0087; São Gonçalo; Vigésima Primeira Câmara Cível; Relª Desª Mônica Feldman de Mattos; DORJ 02/09/2022; Pág. 680)

DIREITOS REAIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS.

Sentença de Improcedência. Desprovimento do Recurso. Ação de adjudicação compulsória que foi julgada improcedente, em razão do cedente ser titular apenas dos direitos hereditários relativamente ao bem objeto da presente lide, não exercendo direito de propriedade sobre o mesmo. Embargos de declaração. Alegação de omissão, em razão do acórdão combatido não ter analisado a fundamentação dos autores na ação proposta, para que lhes fosse expedida a carta de adjudicação do bem, visando a outorga da escritura definitiva em seu favor. A Lei Civil conferiu ao comprador ou promitente comprador, titular de direito real de aquisição de imóvel, a possibilidade de obter a escritura definitiva do bem, mediante adjudicação compulsória do imóvel, por haver recusa ilegítima do vendedor ou promitente vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme estabelecem os arts. 1417 e 1418 do Código Civil. Contudo, este não é o caso dos autos, porquanto as partes não negociaram a propriedade do bem, mas apenas os seus direitos hereditários, vez que o cedente dos direitos hereditários sequer era proprietário do imóvel ao tempo da cessão, estando os proprietários falecidos. Desse modo, não há título translativo definitivo do direito de propriedade no caso em tela, o que revela a inadequação da via da ação de adjudicação pretendida pelo embargante. Rejeição dos embargos. (TJRJ; APL 0052856-32.2020.8.19.0002; Niterói; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Nagib Slaibi Filho; DORJ 16/08/2022; Pág. 213)

DIREITO TRIBUTÁRIO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. OBJEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. IPTU. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTE DO STJ. TRATA-SE DE AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO DE DECISÃO QUE, EM AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL MOVIDA PELO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, REJEITOU OBJEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE POR ENTENDER QUE NÃO CARACTERIZA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM SIMPLES PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO ? O CRÉDITO EXEQUENDO É O RESPECTIVO IPTU DE ALGUNS EXERCÍCIOS.

1. Promessa de compra e venda que, ainda que realizada por escritura pública e anotada junto à matrícula do imóvel, não transfere a propriedade, nos termos do art. 1.417 do Código Civil. 2. Tanto o possuidor (promitente comprador) quanto o proprietário registral (promitente vendedor) são solidariamente responsáveis pelo pagamento do IPTU, nos termos do art. 34 do CTN, da legislação do Município do Rio de Janeiro, da Súmula n. º 399 do STJ, da jurisprudência desta corte e do STJ. 3. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ; AI 0058793-92.2021.8.19.0000; Rio de Janeiro; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Foch de Lemos Arigony da Silva; DORJ 06/07/2022; Pág. 227)

A CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO PRELIMINAR ? DE INEQUÍVOCA VALIDADE, À LUZ DOS ARTS. 420, 463, 475, 725 E 1.417 DO CÓDIGO CIVIL ? NÃO IMPEDE QUE, PELA VIA JUDICIAL, SE ARBITRE QUANTO ÀS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, SOPESANDO-SE A FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO COM A IMPOSSIBILIDADE MATERIAL DE UMA DAS PARTES EM CUMPRI-LO.

2. Afigura-se razoável o arbitramento do percentual de 25% de perdimento das parcelas pagas pelos promitentes-compradores desistentes. 3. Na hipótese de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo, portanto, prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser computadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato. 4. Eventuais modificações no imóvel solicitadas pelos promitentes compradores ("Cláusula Excluseven") inegavelmente reverteram em benefício do próprio imóvel (e, portanto, da incorporadora), de sorte que excluir tal parcela da base de cálculo dos valores que devem ser restituídos implicaria evidente enriquecimento indevido da incorporadora. 5. Uma vez que a cláusula de irrevogabilidade e a disputa em torno do percentual de retenção tornavam incerta a rescisão e o quantum devoluatur, os juros não devem incidir desde a citação, mas apenas a partir do trânsito em julgado, quando a obrigação se torna certa, líquida e exigível. A correção monetária, por sua vez, deve ser computada a partir do desembolso das parcelas, de forma a recompor o poder de compra da moeda. 6. Parcial provimento ao recurso. (TJRJ; APL 0038450-06.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Marcos Alcino de Azevedo Torres; DORJ 29/04/2022; Pág. 665)

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICO-TRIBUTÁRIA AJUIZADA EM FACE DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. AUTORA QUE ALEGA NÃO PODER FIGURAR COMO SUJEITO PASSIVO NAS COBRANÇAS DE IPTU DOS IMÓVEIS DESCRITOS NA INICIAL, JÁ QUE, EMBORA SEJA PROMITENTE VENDEDORA DOS MESMOS, OS PROMITENTES COMPRADORES FORAM IMITIDOS NA POSSE HÁ MAIS DE 20 (VINTE) ANOS, RESSALTANDO QUE HOUVE A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS COM CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE, O QUE FARIA DOS PROMITENTES COMPRADORES OS ÚNICOS RESPONSÁVEIS PELO ADIMPLEMENTO DOS TRIBUTOS ATINENTES AOS IMÓVEIS POR ELES ADQUIRIDOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.

Inconformismo do MRJ. Entendimento desta Relatora quanto à necessidade de reforma da sentença alvejada. A jurisprudência do STJ, por ocasião do julgamento do RESP n. 1.110.551/SP, firmou-se no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Já no julgamento do RESP 1.204.294 / RJ, o STJ excepcionou o entendimento adotado no RESP. 1.110.551/SP, nos seguintes termos: "O acórdão proferido por este Colegiado teve por fundamento não a só existência de contrato de promessa de compra e venda do imóvel gerador do tributo, mas as específicas circunstâncias de haver ele sido firmado em caráter irrevogável e irretratável, com imediata imissão do promitente-comprador na posse, e subsequente averbação no Registro de Imóveis (daí advindo os efeitos jurídicos previstos nos Artigos 1417 e 1418 do Código Civil), além do manifesto exaurimento do prazo para usucapião do bem. Contudo, verifica-se na hipótese dos autos que a sociedade ora Apelada não promoveu a devida averbação dos títulos descritos na inicial no Cartório do Registro Geral de Imóveis. Logo, não tendo havido o competente registro dos títulos em comento no RGI, não há como se afastar da Apelada a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre os imóveis elencados na exordial. Precedentes do TJERJ. CONHECIMENTO DO RECURSO E PROVIMENTO DO APELO. (TJRJ; APL 0330816-20.2019.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Câmara Cível; Relª Desª Conceição Aparecida Mousnier Teixeira de Guimãraes Pena; DORJ 10/03/2022; Pág. 468)

O ARTIGO 889, VII, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PREVÊ QUE O PROMITENTE VENDEDOR SERÁ CIENTIFICADO DA ALIENAÇÃO JUDICIAL COM PELO MENOS 5 (CINCO) DIAS DE ANTECEDÊNCIA, QUANDO A PENHORA RECAIR SOBRE DIREITO AQUISITIVO DERIVADO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 2. O ARTIGO 85 DA LEI Nº 11.101/2005 DETERMINA QUE O PROPRIETÁRIO DE BEM ARRECADADO NO PROCESSO DE FALÊNCIA OU QUE SE ENCONTRE EM PODER DO DEVEDOR NA DATA DA DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA PODERÁ PEDIR SUA RESTITUIÇÃO. 3. OCORRÊNCIA DE NULIDADE DO LEILÃO REALIZADO, UMA VEZ QUE NÃO FOI OBSERVADO O PRAZO DE 05 DIAS DE ANTECEDÊNCIA PARA A CIÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR ACERCA DA ALIENAÇÃO JUDICIAL.

Violação da garantia constitucional à ampla defesa e ao contraditório. 4 - Contrato de promessa de compra e venda que, a princípio, não foi adimplido, sendo o imóvel ainda de propriedade da agravante e não da massa falida. Inexistência também de comprovação do registro da promessa de compra e venda, ressaltando-se, ainda, que sem a prova do direito real à aquisição, restaria alienar o direito e ação sobre o bem penhorado, o que não foi o objeto da presente alienação. Inteligência do disposto nos artigos 857 do CPC e 1.417 do Código Civil. 5 - Parecer da Douta Procuradoria de Justiça no sentido da reforma da decisão6- Decisão reformada. Provimento do recurso. (TJRJ; AI 0084127-31.2021.8.19.0000; Rio de Janeiro; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Marco Aurelio Bezerra de Melo; DORJ 18/02/2022; Pág. 723)

CUIDA-SE DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, POR MEIO DA QUAL O AUTOR OBJETIVA A EXPEDIÇÃO DE CATA DE ADJUDICAÇÃO PARA REGISTO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL SITUADO NA RUA TANABI, Nº 66, IRAJÁ, NESTA CIDADE, EM SEU NOME.

2. Todavia, o recurso manejado pelo autor em face da sentença de extinção, sem resolução do mérito, ante a ausência do interesse de agir do demandante, não merece prosperar. 3. In casu, a ação de adjudicação compulsória é inadequada para a consecução do provimento pleiteado pela parte autora, ora apelante, qual seja, a adjudicação do imóvel objeto da escritura pública de cessão de direitos hereditários celebrado entre as partes. 4. A Lei Civil conferiu ao comprador ou promitente comprador, titular de direito real de aquisição de imóvel, a possibilidade de obter a escritura definitiva do bem, mediante adjudicação compulsória do imóvel, por haver recusa ilegítima do vendedor ou promitente vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme estabelecem os arts. 1417 e 1418 do Código Civil. 5. Ou seja, o cabimento da ação está condicionado à recusa do vendedor no âmbito de contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, os quais são instrumentos contratuais aptos a transferir o direito de propriedade. 6. Contudo, esta não é a hipótese dos autos, porquanto as partes não negociaram a propriedade do bem, mas apenas os seus direitos hereditários, vez que os cedentes dos direitos hereditários sequer eram proprietários do imóvel ao tempo da cessão, estando os proprietários falecidos. 7. Ressalte-se que a escritura pública que cede direitos hereditários à parte autora, ora apelante, não a torna proprietária do imóvel, uma vez que ela se tornou simplesmente titular de direitos e ações que os cedentes possuíam sobre o bem em questão. 8. Ainda que a cessão de direitos tenha sido feita por todos os herdeiros, a transferência de domínio só ocorrerá após o fim do inventário e a expedição do formal de partilha, momento em que a universalidade de bens e direitos que compõe a herança deixará de ser indeterminada e será definido o quinhão que cabe a cada herdeiro. 9. Desse modo, não há título translativo definitivo do direito de propriedade no caso em tela, o que revela a inadequação da via da ação de adjudicação pretendida pelo apelante, sendo o caso, outrossim, de inventário. 10. Sentença que se mantém integralmente. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ; APL 0000312-15.2021.8.19.0202; Rio de Janeiro; Vigésima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Wilson do Nascimento Reis; DORJ 11/02/2022; Pág. 938)

APELAÇÃO CÍVEL.

Ação de adjudicação compulsória. Contrato de promessa de compra e venda. A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço ajustado e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio. Nulidade de sentença, por ausência de fundamentação. Não ocorrência, visto que fora analisada em embargos de declaração. Mérito. Alegado contrato verbal não comprovado nos autos. Autor que em depoimento diz que o contrato foi verbal mas junta suposto contrato escrito, onde consta testemunha que á época possuía 05 anos de idade. Documento que não possui nenhum registro, muito menos o reconhecimento de firma, sendo inadmissível ser aceito como prova da aquisição do bem em litígio. Não é possível o poder judiciário impor à requerida a obrigação de fornecer os documentos necessários para o registro do imóvel em nome de autor, se o autor não comprovou que adquiriu o bem da empresa. Ausência dos requisitos previstos nos arts. 1417 e 1418 do Código Civil. Autor que não se desincumbiu do ônus da prova dos fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. Reforma da sentença para julgar a demanda improcedente, bem como inverter o ônus sucumbencial. Recurso conhecido e provido. Unânime. (TJSE; AC 202100716957; Ac. 6811/2022; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Cezário Siqueira Neto; DJSE 24/03/2022)

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE LOTES.

I. Ausência, na espécie, de compromisso de venda e compra, sequer firmado entre as partes. Irrelevância, na espécie, vez que os elementos existentes nos autos demonstram o negócio jurídico firmado entre o apelante e a empresa vendedora, o preço e as condições de pagamento. Aplicação, na espécie, do disposto no artigo 27, §1º, da Lei n. 6.766/79. II. Apelante, ademais, que está na posse do imóvel, sem qualquer contestação, arcando com os tributos incidentes sobre os terrenos. Existência, ainda, de recibos emitidos em papel timbrado da empresa vendedora, firmado presumivelmente, pela teoria da aparência, por aquele que a representava e tinha poderes para tanto, dispensado o reconhecimento de firma nos recibos. III. Apelante, nos termos do disposto no artigo 1.417 do Código Civil, que tem direito real à aquisição dos lotes descritos na inicial, expedindo-se o quanto necessário para tanto. SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO. (TJSP; AC 1000206-92.2017.8.26.0198; Ac. 15494478; Franco da Rocha; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Donegá Morandini; Julg. 17/03/2022; DJESP 28/03/2022; Pág. 1813)