Art 1418 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitentevendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escrituradefinitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houverrecusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. IMÓVEL PÚBLICO. CODHAB. CESSIONÁRIO. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS EM HASTA PÚBLICA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CABÍVEL. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. Trata-se de recursos de apelação interpostos pelo Distrito Federal e pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (Codhab) contra sentença que, nos autos de ação de conhecimento ajuizada por Acir Rodrigues de Sousa, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para adjudicar à parte autora o imóvel situado na Quadra 47, Lote 039-A, Setor Leste, Gama. DF, em título hábil a ser levado a registro em cartório próprio, ficando sob encargo da adquirente os impostos e taxas eventualmente devidos para a realização do ato. Deverá a parte ré adotar os procedimentos necessários a liberação da escritura, se o caso. 2. A controvérsia recursal consiste em analisar a viabilidade de adjudicação compulsória, pelo autor, ora apelado, do imóvel localizado na Quadra 47, Lote 039-A, Setor Leste, Gama-DF, cujos direitos foram por ele adquiridos, pelo valor de R$90.000,00 (noventa mil reais), já devidamente quitado (ID 39005137, p. 3), em leilão judicial realizado nos autos do processo n. 2009.04.1.003390-7, que tramitou perante a 1ª Vara Cível do Gama. 3. A ação de adjudicação compulsória funda-se em promessa de compra e venda irretratável e quitada, destinando-se ao suprimento, pelo Poder Judiciário, da outorga da escritura definitiva do bem, ante a inércia injustificada do promitente vendedor, nos moldes dos artes. 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil. 4. É firme a jurisprudência deste e. Tribunal no sentido de que a regularidade na cadeia de cessões de direitos é pressuposto indispensável à procedência do pedido de adjudicação compulsória de imóvel formulado contra a Codhab. Precedentes. 5. Na espécie, é certo que o autor, ora apelado, é legítimo cessionário da parte originariamente contemplada, pela Codhab, com o imóvel objeto de discussão nos autos. Diante da inexistência de indícios de nulidade na transmissão ao apelado dos direitos vinculados ao referido bem, que ocorreu, inclusive, de forma judicial, além da quitação integral do preço pelo adquirente, é devida a outorga em seu favor do título de propriedade definitiva do imóvel. Afigura-se escorreito, portanto, o suprimento de vontade constante da r. Sentença, com a finalidade de autorizar a imediata transferência do bem para o nome arrematante, ora apelado. 6. Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários majorados. (TJDF; APC 07573.56-57.2021.8.07.0016; Ac. 162.8165; Segunda Turma Cível; Relª Desª Sandra Reves; Julg. 13/10/2022; Publ. PJe 25/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. IMÓVEL IRREGULAR. TAXA PARA REGULARIZAÇÃO. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. CONDIÇÃO PARA OUTORGA DE ESCRITURA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PROVEITO ECONÔMICO. NÃO VINCULAÇÃO. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. A própria impugnação da parte agravante demonstra a resistência à pretensão da parte agravada e, em consequência, a existência de lide, uma vez que não reconhece o direito vindicado, o que, por si só, demonstra o interesse processual, pois existe a necessidade da intervenção judicial, bem como a utilidade do provimento jurisdicional buscado. 2. A adjudicação compulsória, direito do promitente comprador, está prevista no artigo 1.418, do Código Civil, ao estabelecer que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 3. O adiantamento de valores para realização de providências requeridas para regularização do imóvel, desde que devidamente comprovadas, deve ser objeto de ressarcimento, sob pena de enriquecimento sem causa. Contudo, sem expressa previsão contratual, incabível condicionar a outorga da escritura ao seu pagamento. 4. Cabível a fixação de honorários sucumbenciais com fundamento em apreciação equitativa nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, porquanto se trata de Ação Declaratória, na qual não se verifica proveito econômico, haja vista já ser proprietária do imóvel. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJDF; APC 07282.68-19.2021.8.07.0001; Ac. 162.8430; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Eustáquio de Castro; Julg. 20/10/2022; Publ. PJe 25/10/2022)

APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE DIREITOS RELATIVOS A IMÓVEL LOCALIZADO NO CONDOMÍNIO "BELVEDERE GREEN". ESCRITURAÇÃO DEFINITIVA DO IMÓVEL. RECALCITRÂNCIA DA PARTE VENDEDORA. EXIGÊNCIA INDEVIDA DE PRÉVIO PAGAMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO BEM, COM RECOLHIMENTO DE ITBI E COM OBRAS DE INFRAESTRUTURA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. INVIABILIDADE. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. TERRA NUA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA PARTE RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Trata-se de apelações interpostas pelos autores e, adesivamente, pela ré contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória, confirmando a tutela provisória anteriormente deferida, julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para determinar a adjudicação compulsória do imóvel alvo da lide, determinando a expedição de ofício, com força de documentos de transferência de propriedade de imóvel, com a respectiva carta de adjudicação, ao Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, a fim de que seja realizada a anotação da transferência de propriedade do Lote 09. Conjunto 08. Matrícula nº 167.375, Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, localizado na Fazenda Taboquinha/DF, para o nome dos autores. Por força da sucumbência, a ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$2.000,00 (dois mil reais), nos moldes do art. 85, § 8º, do CPC. 2. No apelo interposto pela parte ré, controverte-se, em suma, quanto à possibilidade de escrituração definitiva do imóvel objeto de discussão nos autos, sob o argumento de que, à época da celebração do negócio jurídico, teriam sido transmitido tão somente os direitos possessórios relativos ao bem. Ainda no aludido apelo adesivo, a ré sustenta que a escrituração do referido bem não poderia ocorrer sem o prévio pagamento, pelos compradores, de despesas para regularização fundiária do imóvel, para realização de obras de infraestrutura no local, bem como sem o anterior recolhimento do ITBI. Por sua vez, no apelo interposto pelos autores, controverte-se tão somente acerca da fixação equitativa dos honorários sucumbenciais realizada pela r. Sentença, pretendendo-se que tal verba seja calculada com base no valor do imóvel. 3. A ação de adjudicação compulsória funda-se em promessa de compra e venda irretratável e quitada, destinando-se ao suprimento, pelo Poder Judiciário, da outorga da escritura definitiva do bem, ante a inércia injustificada do promitente vendedor, nos moldes dos artes. 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil. 4. O imóvel particular objeto de discussão no feito está localizado no lote 9, Conjunto 8, Condomínio Mansões Rurais Belvedere Green, Setor Habitacional Estrada do Sol (ID 36727488) e foi adquirido pelos autores, em 29/12/2008, conforme contrato de compra e venda apresentado ao ID 11488920. Após a contratação, o loteamento em questão foi regularizado pelo Governo do Distrito Federal em 17/1/2020, por meio do Decreto Distrital n. 40.400/2020, ocasião em que as matrículas relativas aos imóveis situados na área foram devidamente individualizadas. 5. Não há falar em simples transmissão de direitos possessórios entre os contratantes se a intenção das partes consistia, à época da contratação, na transmissão da propriedade do imóvel particular objeto de discussão nos autos, sobretudo se o próprio contrato (ID 36727484) previu a possibilidade de escrituração definitiva do bem após a regularização fundiária do loteamento, materializada pelo superveniente Decreto Distrital n. 40.400/2020. 6. O Código Civil, no art. 112, estabelece que nas declarações de vontade, a exemplo dos contratos firmados entre as partes, se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. O art. 103, § 1º, incisos I, II e V, do CC, complementa tal premissa ao anotar que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio, que corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio, bem assim àquele que seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração. 7. No caso, é inequívoca a intenção dos contratantes de transmitir a propriedade do imóvel objeto de discussão nos autos, o que não foi possível apenas em razão do caráter irregular do bem por ocasião da celebração do negócio jurídico. Tanto é que o próprio instrumento de compra e venda dos direitos possessórios vinculados ao bem previu a possibilidade de ulterior escrituração do bem em favor dos compradores, após a regularização do Condomínio perante o Poder Público (ID 36727486, p. 2). 8. Constata-se que o contrato firmado entre as partes não condicionou a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel ao pagamento dos valores relativos a encargos com obras de infraestrutura básica do local no qual situado o bem, tampouco com aqueles relativos ao procedimento de regularização da área. Em verdade, a Cláusula Quarta do contrato é clara ao prever tão somente que a escritura pública será outorgada após a regularização do Condomínio perante o Poder Público (ID 36727486, p. 2) e o pagamento integral do preço, o que já foi devidamente cumprido pelos adquirentes. 9. Em relação à exigência, pela vendedora, de pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) Como condição para a outorga da escritura pública, é cediço que o Excelso Supremo Tribunal Feral, no julgamento do Tema n. 1.124 da Repercussão Geral, fixou tese no sentido de que o fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) Somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Desse modo, se inviável o recolhimento do ITBI antes do registro de transferência do bem no ofício registral, revela-se imperioso concluir que a obrigação de recolhimento de tal tributo deve ser cumprida pelos compradores tão somente por ocasião do efetivo registro do imóvel em seu nome. Ademais, o sujeito ativo do aludido tributo é o Distrito Federal, não se afigurando possível que a vendedora se substitua ao ente político na cobrança de tal exação. 10. Quanto à cobrança de taxa de emissão para escritura, tem-se que a melhor exegese dessa disposição contratual é no sentido de que estas compreendem apenas os emolumentos cartorários necessários para escrituação do imóvel, não albergando, por certo, o repasse aos compradores de despesas relativas a obras e demais procedimentos necessários para a regularização do condomínio, o que, como bem pontuado pelo magistrado sentenciante, violaria a regra legal a respeito da definitividade e previsibilidade dos contratos (ID 36728148, p. 9). 11. Desse modo, revelado o pagamento integral do preço pelos compradores e a inexistência de cláusula de arrependimento, revela-se ilegítima a recusa da parte ré em proceder à necessária escrituração definitiva do imóvel. Afigura-se escorreito, portanto, o suprimento de vontade constante da r. Sentença, com a finalidade de autorizar a imediata transferência do bem para o nome dos compradores. 12. A Corte Especial do c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu o julgamento do Tema 1.076 da sistemática dos recursos repetitivos, fixando as seguintes teses: I) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC. A depender da presença da Fazenda Pública na lide. , os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. II) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo (RESP n. 1.850.512/SP, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 16/3/2022, DJe de 31/5/2022.). 13. A Lei n 14.365/2022, na linha da tese em referência, estabeleceu expressamente no § 6º-A do art. 85 que, quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos §§ 2º e 3º, é proibida a apreciação equitativa, salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8º. Inexiste, no caso, condenação pecuniária, de modo que os honorários advocatícios devem ser fixados com base no proveito econômico auferido pelos autores, ora recorrentes, o qual corresponde ao valor do terreno (terra nua) objeto da adjudicação compulsória, excluídas eventuais benfeitorias e demais construções nele erigidas. À luz dos critérios previstos no art. 85, § 2º, do CPC, considerando especialmente a baixa complexidade da demanda e o curto período de tramitação do feito, é cabível a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico. 14. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo da ré conhecido e desprovido. Honorários majorados. (TJDF; APC 07034.99-10.2022.8.07.0001; Ac. 162.8079; Segunda Turma Cível; Relª Desª Sandra Reves; Julg. 19/10/2022; Publ. PJe 25/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Apelação da parte autora. São pressupostos do direito à aquisição de escritura definitiva a promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular e a recusa do promitente vendedor. Aplicação dos arts. 1.417 e 1.418 do CC/02. Parte autora que não é titular de promessa de compra e venda e pretende escritura definitiva de terreno que não está regularizado no rgi. Documentos constantes dos autos que não equivalem à promessa de compra e venda. Consta do rgi que a ré é titular de fazenda denominada morro agudo, inexistindo registro do terreno. Inexistência de recusa de promitente vendedor. Sentença de improcedência mantida. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0042660-26.2019.8.19.0038; Nova Iguaçu; Vigésima Terceira Câmara Cível; Relª Desª Sônia de Fátima Dias; DORJ 21/10/2022; Pág. 803)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRETENSÃO FUNDAMENTADA EM CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS CELEBRADA POR INSTRUMENTO PARTICULAR.

Processo extinto sem julgamento de mérito, com fundamento no artigo 485, IV do CPC. Apelo do autor. Ação de adjudicação compulsória que constitui ação pessoal do promitente vendedor, titular de direito real decorrente de contrato de compra e venda. Inteligência do artigo 1.418 do Código Civil. Autor que celebrou cessão de direitos hereditários com as herdeiras dos proprietários registrais. Inventário que não restou ultimado. Inexistência de título translativo da propriedade. Inadequação da adjudicação compulsória. Precedentes desta egrégia corte de justiça. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0015264-11.2021.8.19.0004; São Gonçalo; Décima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Francisco de Assis Pessanha Filho; DORJ 21/10/2022; Pág. 515)

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BELVEDERE GREEN. REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. DECRETO DISTRITAL N. 41.185/2020. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. RECUSA INJUSTA. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. EXTINÇÃO. DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DIREITO À ADJUDICAÇÃO. RECONHECIMENTO.

1. Tem interesse de agir para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória a parte que, ante a recusa indevida do vendedor a outorgar a escritura definitiva do imóvel por ela adquirido e quitado, necessita do provimento jurisdicional para que o domínio do bem seja transferido para seu nome. 2. A adjudicação compulsória da propriedade de um bem de raiz está prevista no art. 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador, titular de direito real, o direito de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer a adjudicação do imóvel. 3. Faz jus à adjudicação compulsória do imóvel, o comprador que pagou o preço estipulado no contrato de cessão dos direitos possessórios sobre a unidade imobiliária inserida, à época, em parcelamento irregular do solo, cuja condição suspensiva para outorga da escritura pública definitiva desapareceu pela regularização fundiária do loteamento. 4. A exigência de taxa de transferência para outorga da escritura definitiva, cobrada a título de ressarcimento das despesas com as quais arcou o empreendedor para implantação de infraestrutura e regularização do loteamento, não impede a adjudicação do imóvel, se não há previsão no contrato celebrado entre as partes de que o comprador deveria arcar com aludidos custos. 5. O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) Somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro (STF, ARE 1.294.969, Tema 1.124, em repercussão geral). Assim, o recolhimento, ou não, do ITBI não impede o reconhecimento do direito à escritura definitiva, pois sua quitação somente deverá ser demonstrada quando do pedido de registro do título, no cartório imobiliário respectivo. 6. Não se sustenta a alegação da vendedora, de não ser possível a adjudicação compulsória por terem sido alienados ao comprador apenas direitos possessórios e não de propriedade, se, na época da transação, não era possível a transferência do domínio, considerando que se tratava de loteamento irregular. 7. A Lei Complementar Distrital 440/2002, em seu art. 2º, parágrafo único, confere ao representante legal do condomínio apenas a legitimidade para instaurar, administrativamente, o processo de regularização, não carreando a ele qualquer responsabilidade pelo custeio dos atos correspondentes e de implantação de infraestrutura no loteamento. 8. Inexiste discussão sobre a legalidade, ou não, da taxa de transferência. A pretensão se dirige à adjudicação compulsória do bem, sendo possível que eventual direito do empreendedor ao ressarcimento das despesas para regularização do condomínio seja aferido em ação própria. 9. Mantém-se os honorários sucumbenciais fixados na sentença em 12% sobre o valor da causa, se a ação revela certo grau de complexidade e se verificada a necessidade de maior dispêndio de tempo pelo advogado para o enfrentamento das teses apresentadas na contestação. 10. Não se altera a base de cálculo utilizada para arbitramento dos honorários, que deve incidir, na hipótese, sobre o valor da causa, e não, sobre suposto proveito econômico obtido, quando o pedido do autor é de adjudicação compulsória e não de afastamento da exigência da cobrança da taxa de R$ 11.900,00, cujo valor seria, na compreensão da ré, o proveito econômico obtido pelo autor. 11. Recurso conhecido e não provido. (TJDF; APC 07342.36-30.2021.8.07.0001; Ac. 162.4688; Sexta Turma Cível; Relª Desª Soníria Rocha Campos D’Assunção; Julg. 05/10/2022; Publ. PJe 20/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DO INTERESSE DE AGIR REJEITADA. PARCELAMENTO DE SOLO. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. REGULARIZAÇÃO. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE PROPRIEDADE. TERMO ADITIVO DE RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE INFRAESTRUTIRA E REGULARIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO NA CONTRATAÇÃO ORIGINÁRIA. ABUSIVIDADE. APELAÇÃO CONHECIDA. PRELIMINAR REJEITADA. PROVIDA EM PARTE. FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO.

1. Apelação versa sobre a possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial e diminuição dos honorários. 2. O interesse de agir, consubstanciado no binômio necessidade-utilidade, busca alcançar a realização da pretensão deduzida em Juízo, a qual não poderia ser obtida através de outra forma. Verificando-se que a preliminar suscitada se confunde com o mérito da questão, há de ser rejeitada de plano. 3. A adjudicação compulsória é o instrumento processual adequado para suprir judicialmente a resistência do titular do domínio sobre bem imóvel em outorgar a escritura definitiva ao compromissário comprador, desde que cumprido os requisitos previstos nos artigos 1.417 e 1418 do Código Civil. 4. In casu, vislumbra-se que por intermédio de pactuação entre as partes (contrato particular de promessa de compra e venda), o condomínio réu comprometeu-se a outorgar a escritura pública do imóvel, após regularização do empreendimento, não se extraindo qualquer outra condição, em especial a de pagamento de eventuais despesas de infraestrutura e regularização. 5. Implementada a condição suspensiva eleita contratualmente para outorga da escritura pública (regularização do loteamento), exsurge o direito à adjudicação compulsória do imóvel por parte do promissário comprador. 6. Apelação conhecida, preliminar rejeitada e provida em parte em relação aos honorários, mantida a sentença em seus demais termos. (TJDF; APC 07261.67-09.2021.8.07.0001; Ac. 162.2819; Quinta Turma Cível; Rel. Des. João Luis Fischer Dias; Julg. 05/10/2022; Publ. PJe 13/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. VIA INADEQUADA. INTERESSE DE AGIR AUSENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A Lei Civil conferiu ao comprador ou promitente comprador, titular de direito real de aquisição de imóvel, a possibilidade de obter a escritura definitiva do bem, mediante adjudicação compulsória do imóvel, por haver recusa ilegítima do vendedor ou promitente vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme estabelecem os arts. 1417 e 1418 do Código Civil. 2. Contudo, esta não é a hipótese dos autos, porquanto as partes não negociaram a propriedade do bem, mas apenas os seus direitos hereditários, vez que os cedentes dos direitos hereditários sequer eram proprietários do imóvel ao tempo da cessão, estando o proprietário falecido. 3. Dessa forma, não há título translativo definitivo do direito de propriedade no caso em tela, o que revela a inadequação da via da ação de adjudicação pretendida pela apelante, sendo o caso, outrossim, de sobrepartilha, posto que o inventário envolvendo as partes requeridas já foi encerrado. 4. Recurso desprovido. (TJAC; AC 0712361-69.2021.8.01.0001; Rio Branco; Segunda Câmara Cível; Rel. Juiz Júnior Alberto; DJAC 11/10/2022; Pág. 6)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO. CONTRARIEDADE AO ART. 426 DO CÓDIGO CIVIL. CONTRATAÇÃO DE HERANÇA DE PESSOA VIVA. BOA-FÉ OBJETIVA. PROTEÇÃO DA CONFIANÇA. NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. NEMO AUDITUR PROPRIAM TURPITUDINEM ALLEGANS. CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. SENTENÇA REFORMADA. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS.

I De cediço, a ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal e tem por finalidade transferir a propriedade de bem imóvel ao comprador, no caso de recusa ou resistência do vendedor, desde que atestada a existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel, a comprovação da quitação plena do valor pactuado, e a inexistência de cláusula de arrependimento, cujos requisitos foram integralmente preenchidos no presente caso. (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil) II Em contrapartida, o art. 426 do Código Civil, veda que seja objeto de contrato a herança de pessoa viva, hipótese dos autos. III Não obstante, o Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido que a invocação de vício no negócio jurídico por quem a ele deu causa revela conduta contraditória, apta a obstar o Decreto judicial da nulidade alegada, na medida em que representa afronta à boa-fé objetiva, princípio consagrado no art. 422 do Código Civil. IV A proibição à contraditoriedade desleal no exercício de direitos manifesta-se nas figuras da vedação ao comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium) e de que a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). A conservação do negócio jurídico, nessa hipótese, significa dar primazia à confiança provocada na outra parte da relação contratual. Precedentes do STJ. V Considerando que no presente caso os requeridos sempre tiveram ciência da irregularidade do negócio pactuado, bem como usufruíram dos valores pagos como contrapartida, além do fato de que a nulidade somente fora arguida após a cobrança extrajudicial da obrigação de transferência do imóvel, a reforma da sentença é medida impositiva para julgar procedentes o pleito autoral e determinar a adjudicação compulsória do imóvel objeto da demanda em favor dos autores. VI Diante do desfecho, invertem-se os ônus sucumbenciais para que a parte requerida/apelada arque com as custas processuais e honorários sucumbenciais, estes últimos fixados em 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJGO; AC 5116627-43.2019.8.09.0120; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa; Julg. 07/10/2022; DJEGO 11/10/2022; Pág. 844)

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE LOTE URBANO. PROCEDÊNCIA EM PRIMEIRO GRAU. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL.

Cessão de promessa de venda e compra (contrato de gaveta). Preço do financiamento quitado. Legitimidade da pretensão. Inexistência de justo motivo para a recusa. Obrigações extintas. Aplicação da regra da sucumbência em virtude do princípio da causalidade. Resistência tenaz ao pedido. Sentença parcialmente alterada. Recurso de apelação improvido, provido o adesivo. (TJSP; AC 1009500-72.2020.8.26.0196; Ac. 16123395; Franca; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. César Peixoto; Julg. 06/10/2022; DJESP 11/10/2022; Pág. 1743)

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL URBANO. COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA QUITADO. INCIDÊNCIA DA REGRA DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL.

Inexistência de demonstração da invalidade do negócio jurídico subjacente pela prática de suposta simulação ou preço vil. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; AC 1000321-65.2016.8.26.0581; Ac. 16114985; São Manuel; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. César Peixoto; Julg. 04/10/2022; DJESP 10/10/2022; Pág. 2034)

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INOCORRÊNCIA. ANÁLISE DO MÉRITO. CONFUSÃO. POSSE. ESTADO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE LOTE. CONTRATO PARA TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE CONDICIONADO À REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA VERIFICADA. EFICÁCIA PLENA DO CONTRATO. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO AO LOTEADOR. PARCELA NÃO INTEGRANTE DO PREÇO DO CONTRATO. RESERVA MENTAL. POSTERIOR OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO ASSUMIDA PELOS CONDÔMINOS. RELAÇÃO COM O CONTRATO ORIGINÁRIO. INEXISTÊNCIA. ITBI. FATO GERADOR. REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. TEMA 1194. STF. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR O PAGAMENTO COMO CONDIÇÃO PARA OUTORGA DA ESCRITURA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. INAPLICABILIDADE. PROVEITO ECONÔMICO. AFERIÇÃO. POSSIBILIDADE. PRETENSÃO. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. VALOR VENAL DOS LOTES ADJUDICADOS. CORREÇÃO EM PARTE MÍNIMA.

1. Não há que se falar em ausência de interesse processual pelo fundamento de ausência de direito à adjudicação compulsória, instituto restrito aos direitos reais; no caso, o direito do promitente comprador. Além de evidente o interesse dos apelados de adquirirem a propriedade imobiliária, tal fundamento confunde-se com o mérito da causa, direito material previsto nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. CC. 2. Em que pese a existência de posição contrária, o entendimento majoritário, a jurisprudência e o elenco do artigo 1.225 do Código Civil (CC) excluem a posse do conceito de direito real. Trata-se de estado de fato. 3. O direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador não decorre da simples cessão do exercício da posse: É necessária a transmissão de algum direito real; em regra, a propriedade. 4. A partir dos critérios interpretativos dos contratos elencados no art. 113, § 1º, do Código Civil (boa-fé, informações que as partes possuíam no momento da celebração do contrato, benefício à autora/consumidora e, especialmente, os usos e costumes), conclui-se que o negócio jurídico celebrado corresponde a um contrato preliminar para transmissão da propriedade (promessa de compra e venda), com condição suspensiva de regularização do lote. Ainda, prevê-se a imediata imissão na posse. 5. Regularizado o loteamento, verificou-se a condição e o contrato se tornou plenamente eficaz. Assim, a compradora passou a ter o direito real de aquisição da propriedade e, consequentemente, o direito a receber a escritura do imóvel. 6. Conforme o art. 110 do Código Civil (CC): A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento. Na hipótese, nenhuma cláusula do contrato permite concluir que haveria preço complementar em caso de regularização do condomínio parcialmente custeada pelo loteador/vendedor. 7. Os custos de regularização não eram e não poderiam ser considerados taxa decorrente do contrato, pois, ao adquirir um lote irregular, o comprador assume o risco de que a regularização nunca ocorra. O preço reduzido dos lotes em relação a áreas legalizadas não é consequência dos custos necessários para regularizar o loteamento: Trata-se de depreciação oriunda da possibilidade de não legalização. 8. Em nenhuma das atas de assembleia apresentadas o Condomínio ou os condôminos aceitaram condicionar a outorga da escritura ao ressarcimento do loteador/vendedor. Negócios jurídicos se regem pela livre manifestação de vontade. Assim, não se confunde a obrigação de pagar dívida com a sanção de não-outorga da escritura, em caso de inadimplemento. O direito de crédito pode ser objeto de ação autônoma. 9. O loteador/vendedor é fornecedor. Logo, incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A taxa de transferência e de outorga da escritura é abusiva (art. 51, IV, do CDC), pois não há qualquer motivo jurídico ou econômico que a justifique. Logo, trata-se de cláusula nula. 10. Conforme a tese fixada para o Tema 1.124 dos Recursos Extraordinários com Repercussão Geral: O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) Somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. 11. O ITBI não é devido antes da ocorrência do fato gerador. É também iníqua a cláusula que obriga o consumidor, sujeito passivo do tributo, ao pagamento do imposto antes que este seja exigível. Assim, essa cláusula é nula. 12. O Código de Processo Civil, ao estabelecer a regra de fixação dos honorários de sucumbência, define que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. O arbitramento deve ser fixado entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, observados o (I) grau de zelo do profissional; (II) o lugar da prestação do serviço; (III) a natureza e a importância da causa; e, (IV) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço (art. 85, § 2º, do CPC). 13. O referido dispositivo legal estabeleceu ordem decrescente de preferência dos critérios acerca da base de cálculo dos honorários. Assim, o valor da causa é parâmetro subsidiário para fixação dos honorários sucumbenciais, de modo que devem ser adotados apenas quando não houver condenação pecuniária ou não for possível aferir o proveito econômico obtido. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. 14. A sentença fixou os honorários de sucumbência com base no valor da causa, quando o proveito econômico da causa (ação de adjudicação compulsória) é aferível, mediante verificação da soma dos valores venais dos contratos de cessão de direitos possessórios. 15. O proveito econômico obtido pelos apelantes não se limita à exclusão do pagamento do valor de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais), quantia exigida dos apelados para outorga da escritura dos imóveis. A pretensão dos autores abrange direito muito maior, aquisição da propriedade de dois lotes situados no Condomínio Belvedere Green, mediante expedição de escritura pública a ser registrada no cartório competente. Trata-se de forma de aquisição de propriedade, direito real, que não se confunde com a obrigação exigida pelo condomínio, de cunho pessoal. 16. Preliminar de ausência de interesse processual rejeitada. Recurso conhecido e provido em parte mínima para fixar a verba de sucumbência com base no proveito econômico obtido, pouco inferior ao valor da causa. (TJDF; APC 07384.42-87.2021.8.07.0001; Ac. 161.7000; Sexta Turma Cível; Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa; Julg. 21/09/2022; Publ. PJe 07/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

Mérito. A ação de adjudicação compulsória é o meio adequado à satisfação do interesse do promitente comprador em obter o registro definitivo dos imóveis, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. No caso, a prova dos autos se mostrou suficiente a demonstrar o preenchimento dos requisitos legais para a procedência do pleito. Gratuidade da justiça. O fato de a parte ser representada pela defensoria pública, por si, não implica deferimento do benefício. Manutenção do indeferimento, especialmente quando não demonstrada a hipossuficiência econômica e financeira da parte. Apelação desprovida. (TJRS; AC 5022090-88.2019.8.21.0001; Porto Alegre; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Heleno Tregnago Saraiva; Julg. 26/09/2022; DJERS 03/10/2022)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, NÃO LEVADO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO ANTES DA COMPRA E VENDA, DEVIDAMENTE REGISTRADA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.418 DO CC/02. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICABILIDADE. OBSERVÂNCIA DOS PRECEDENTES QUE LHE DERAM ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-EDcl-REsp 1.894.122; Proc. 2020/0231722-8; AL; Terceira Turma; Rel. Min. Moura Ribeiro; DJE 28/09/2022)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (RESP 1.601.575/PR, relator Ministro João Otávio DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). 2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (RESP 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula nº 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao Recurso Especial. (STJ; AgInt-AREsp 1.816.356; Proc. 2021/0015965-2; ES; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 20/09/2022)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. BEM ADQUIRIDO DIRETAMENTE DA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA HIPOTECA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA.

1. Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal CEF em face de sentença que julgou procedente o pedido dos autores e condenou os réus a procederem ao cancelamento da hipoteca registrada no imóvel objeto do litígio e a outorga da escritura definitiva do aludido imóvel. 2. Os autores adquiriram imóvel residencial diretamente da construtora e, depois de tê-lo quitado, não obtiveram a respectiva escritura em razão da existência de hipoteca decorrente do financiamento entre a empresa pública e a HF Engenharia e Empreendimentos Ltda. (litisconsorte passivo) para a construção do empreendimento. 3. Incide, na hipótese, o enunciado da Súmula nº 308 do STJ, com a seguinte redação: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 4. Segundo julgados do STJ proferidos depois do advento da Súmula nº 308, sua intenção é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (STJ, RESP 1576164/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) 5. A jurisprudência desta Corte não diverge, consolidando o entendimento de que os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora. Precedentes declinados no voto. 6. Correta a sentença ao aplicar à controvérsia o enunciado da Súmula nº 308 do STJ e deferir a adjudicação compulsória do bem, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 7. A sentença foi publicada na vigência do atual CPC (a partir de 18/03/2016, inclusive), devendo-se aplicar o disposto no art. 85, § 11, arbitrando-se honorários advocatícios recursais. 8. Apelação da Caixa Econômica Federal a que se nega provimento, com arbitramento de honorários recursais. (TRF 1ª R.; AC 1002005-13.2019.4.01.3503; Sexta Turma; Rel. Des. Fed. Jamil Rosa de Jesus Oliveira; Julg. 24/01/2022; DJe 27/01/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA POR DÍVIDA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA Nº 308/STJ. APLICABILIDADE A ADQUIRENTE PESSOA JURÍDICA, AINDA QUE NO EXERCÍCIO DE ATIVIDADE EMPRESARIAL. ART. 308 E 1.418 DO CC/2002. INAPLICABILIDADE À ESPÉCIE.

1. Está plasmado na Jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, consoante enunciado de sua Súmula nº 308. 2. A análise de julgados que ensejaram a formulação da Súmula revela que se funda ela, precipuamente, na impossibilidade de onerar o adquirente duas vezes (por sua dívida própria e pela dívida da construtora com a instituição financeira), e não em institutos próprios do direito consumerista, como a presumida hipossuficiência do consumidor adquirente. Precedentes. 3. Rejeitada a alegação recursal de que referido enunciado não teria aplicabilidade às hipóteses em que o adquirente seja pessoa jurídica e/ou tenha adquirido o imóvel no exercício de atividade empresarial. 4. Embora alegue a corré que a autora poderia remir a hipoteca na forma dos artigos 303 e 1.481 do Código Civil, tais regras aplicam-se às hipóteses de assunção de dívida, que não é o caso porque o único débito a cargo da autora é aquele havido entre ela e a construtora e foi ele devidamente quitado, como constou da sentença. 5. Correta, portanto, a sentença de procedência do pedido, ante a comprovação documental de que a empresa autora quitou o preço de aquisição dos imóveis, devendo ser mantida. 6. Apelação não provida. (TRF 3ª R.; ApCiv 5002244-60.2021.4.03.6109; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 09/06/2022; DEJF 15/06/2022)

CIVIL E ADMINISTRATIVO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PAR. CESSÃO DO IMÓVEL. "CONTRATO DE GAVETA" CELEBRADO APÓS 25/10/1996. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE AO CESSIONÁRIO.

1. Trata-se apelação interposta pelo particular contra sentença que julgou improcedente o pedido em ação ordinária ajuizada contra a CEF visando compelir a ré a transferir para o seu nome imóvel do Programa de Arrendamento Residencial que adquiriu mediante contrato de gaveta com os arrendatários originais ou que seja concedida a adjudicação compulsória. O autor foi condenado em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade foi suspensa pelo deferimento da justiça gratuita. 2. Aduz o recorrente que adquiriu o imóvel em questão através de contrato particular firmado com os arrendatários originais em 22/4/2010, pelo qual pagou o valor de R$ 11.179,50 e assumiu as parcelas vincendas que haviam sido pactuadas pelos arrendatários com a CEF. Alega que estando na posse do imóvel há dez anos e tendo quitado os valores devidos do arrendamento, além de pago todas as obrigações acessórias relacionadas ao imóvel (IPTU e taxa de condomínio), dirigiu-se à instituição financeira e procedeu com a opção de compra, assim como recolheu o respectivo imposto de transmissão (ITBI) Para finalização do procedimento, mas que esta se negou a realizar a transferência do imóvel. Sustenta a inexistência de qualquer prejuízo para a CEF e que o art. 8º, §1º, da Lei nº 10.188/2001 permite a transferência de contratos de arrendamento desde que sejam objeto de análise pelo agente gestor e que o arrendatário original detenha o bem por no mínimo 24 meses. Defende a possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel, nos termos dos artigos 462 a 466, 1.417 e 1.418 da Lei nº 10.406/2002 e Súmula nº 239 STJ, haja vista não possuir qualquer contato com os arrendatários originais e que a inexistência de contrato de cessão do imóvel arrendado validado pela apelada não lhe obsta à concessão do direito pela via judicial. 3. Conforme se extrai dos artigos 1º, 6º e 8º da Lei nº 10.188/2001, o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) visa assegurar moradia à população de baixa renda. Para ter acesso ao programa, é necessário atender aos requisitos que guardem relação com tal finalidade social. Ou seja, só são incluídos no programa pessoas que se enquadrem no perfil sócio-econômico que a norma visa beneficiar (baixa renda). Saliente-se ainda que os contratos firmados no âmbito do PAR têm previsão de prazo de vigência determinado, ao final do qual, cumpridas todas as obrigações pactuadas, poderá o arrendatário optar em adquirir o imóvel referente ao arrendamento. 4. Na hipótese, o autor alega que adquiriu imóvel que faz parte do programa através de contrato de gaveta celebrado com os arrendatários originários e quer que lhe seja reconhecido o direito à opção de compra do referido bem, tal como previsto na legislação acima mencionada, uma vez que já teria quitado todas as parcelas do arrendamento. 5. Ora, a Lei nº 10.188/2001 autoriza somente o arrendatário a exercer o direito de opção à compra. O autor não ostenta tal condição. Não foi ele que firmou o contrato de arrendamento, portanto, é inegável que a referida norma não lhe faculta a aquisição do imóvel. Ressalte-se que o contrato de gaveta em questão não tem qualquer valor jurídico para fins de reconhecimento do direito reivindicado e tampouco contou com a anuência da instituição financeira. 6. Ademais, na situação dos autos, o contrato firmado entre os arrendatários originários e a CEF, em sua cláusula décima nona, inciso III, contém previsão que veda expressamente a referida cessão de direitos, ao elencar tal hipótese como ensejadora da rescisão do contrato de arrendamento. 7. Ressalte-se que tal previsão se coaduna com os fins visados pela Lei nº 10.188/2001, posto que, caso fosse permitida a cessão de direitos decorrentes do arrendamento, qualquer pessoa poderia ser beneficiada pelo PAR, independente de se enquadrar ou não no perfil sócio-econômico exigido para o programa, o que, flagrantemente desvirtuaria o sentido da norma acima mencionada, que é o de assegurar moradia à população de baixa renda. 8. Assim, resta evidente que a condição de gaveteiro do apelante não o autoriza a reivindicar a transferência do imóvel para a sua titularidade, razão pela qual não há motivação para reformar a sentença que julgou improcedente o pedido do apelante. A sua pretensão de adjudicação compulsória deve ser dirigida contra o cedente. 9. Acrescente-se que nos contratos de cessão de direitos sobre o imóvel (contratos de gaveta) firmados após 25/10/1996, sem que tenha havido anuência da Caixa Econômica Federal, o cessionário não tem legitimidade para ajuizar ações que envolvam as condições pactuadas, conforme entendimento pacificado no STJ no julgamento do RESP 1.150.429-CE, da Relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Corte Especial, DJe 10.05.2013. Precedentes: 08033995020154058100, Relator Élio Wanderley de Siqueira Filho, 1ª Turma, julgado em 3/9/2020; 08120378320194050000, Relator Fernando Braga, 3ª Turma, julgado em 8/7/2021. 10. Apelação improvida. (TRF 5ª R.; AC 08114723520204058100; Terceira Turma; Rel. Des. Fed. Fernando Braga Damasceno; Julg. 17/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS.

Obrigatoriedade de transferência do domínio do imóvel objeto de compromisso de compra e venda do promitente-vendedor para o promitente comprador, quando restar comprovado o pagamento do preço e cumprido os requisitos previstos em Lei, mesmo quando aquele se recusa a entregar o bem. Necessidade de observância dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Comprovação de formalização de contrato de permuta, bem como de cessão do referido instrumento contratual nos autos. Quitação do contrato devidamente evidenciada. Suposto inadimplemento contratual ante a entrega de cerâmicas defeituosas. Não há prova efetiva de que os materiais, de fato, após a constatação dos defeitos apresentados, não teriam sido entregues, visto que há, tão somente, a promessa de que os produtos defeituosos seriam devidamente substituídos. Existência de nota promissória que nunca foi objeto de execução pela construtora. Fato que corrobora para a tese de adimplemento contratual. Presença, ainda, de declaração de quitação pelo proprietário da empresa de cerâmicas. Requisito da quitação do contrato devidamente preenchido. Outorga da escritura pública devida. Inversão do ônus da sucumbência. Recurso conhecido e provido. Unanimidade. (TJAL; AC 0000587-33.1996.8.02.0001; Maceió; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Otávio Leão Praxedes; DJAL 24/06/2022; Pág. 147)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTO NA FASE RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. PAGAMENTO DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. De acordo com as previsões contidas no artigo 435, caput e parágrafo único, do CPC, não há como conhecer do documento de fls. 117/119 apresentado junto com a apelação porque não se trata de documento novo, nem se verifica a existência de justo motivo para o apelante não ter apresentado o documento até a prolação da sentença para que fosse possível o devido contraditório e a ampla defesa. 2. A ação de adjudicação compulsória, que encontra previsão legal no art. 1.418 do Código Civil, é ação judicial tendente ao efetivação de registro de imóvel, quando não se fazem presentes os requisitos indispensáveis à realização da transferência tradicional e voluntária da propriedade. Ausente a demonstração clara e inequívoca do pagamento do preço ajustado, não se pode deferir a adjudicação do imóvel. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJAM; AC 0257001-22.2010.8.04.0001; Manaus; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Délcio Luís Santos; Julg. 20/05/2022; DJAM 20/05/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ENCARGO TRANSFERIDO AO OFICIAL DE REGISTRO. PRETENSÃO QUE ULTRAPASSA OS LIMITES DO TÍTULO EXECUTIVO. AUSENTE OS REQUISITOS À CONCESSÃO DA MEDIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Condenadas as empresas promovidas em ação de obrigação de fazer, foi a elas determinado o cumprimento dos expedientes necessários à outorga da escritura pública de venda do imóvel objeto do contrato de compra e venda. 2. Em execução provisória, pediu-se a expedição de ofício ao cartório competente determinando que o oficial cartorário promovesse a lavratura da escritura do imóvel objeto do contrato de compra e venda, independente de anotação em nome do vendedor, o que foi indeferido na origem. 3. A hipótese versa sobre ação de obrigação de fazer imposta a pessoa diversa do tabelião, que, para lavrar escritura, necessita de documentos a serem levados pelas partes. Outrossim, para fins de obtenção da pretensão em tela, segundo o preceituado pelo art. 1.418 do CC/2002, o pedido em referência é obtido por meio de ação diversa, eis que o titular de direito real poderá promover ação de adjudicação do imóvel; o que não é o caso dos autos. 4. Desse modo, não se constata a similitude entre o provimento judicial obtido pela parte, que impõe obrigação aos vendedores, e a pretensão anotada na execução provisória, consistente em emitir ordem ao oficial de registro, ultrapassando os limites do título executivo. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJCE; AI 0624142-45.2021.8.06.0000; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Heraclito Vieira de Sousa Neto; Julg. 24/08/2022; DJCE 02/09/2022; Pág. 153)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ESPECÍFICA REQUERIDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ARTIGO 1.418, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. OBSERVADOS OS REQUISITOS. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Primeiramente, a relação existente entre as partes enquadra no conceito de relação de consumo, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, a fazer incidir as normas protetivas previstas no referido diploma legal, dentre elas a inversão do ônus da prova. 2. Aliás, nada obstante a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a parte autora (apelante) se desincumbiu do ônus de comprovar a quitação do imóvel em debate (CPC, artigo 373, I), ao apresentar a quitação do preço do bem perante a construtora (fl. 26), o pagamento do ITBI junto à secretária de finanças, da prefeitura municipal de Fortaleza (fls. 35), assim como o pagamento do laudêmio (fls. 35), além de comprovar que o imóvel não possui débitos que justifiquem a emissão de DARF (fls. 216), afastando a necessidade da imposição da inversão do ônus da prova. 3. Assim, tendo em vista as recentes decisões oriundas da superior instância e considerando ainda a legitimidade do interesse da parte em regularizar o imóvel no registro púbico, deve-se reformar a sentença que julgou improcedente a obrigação de fazer, consistente na adjudicação do imóvel. Pedido formulado/dirigido contra o titular dominial e provada a quitação, devendo ser reformada a condenação imposta pela sentença. 4. Assim, comprovado o cumprimento da adquirente de quitação do contrato e inexistindo qualquer óbice jurídico à outorga da escritura, a adjudicação compulsória é, no presente caso, a solução jurídica adequada para a obtenção da pretensão, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil, devendo ser reformada a sentença neste ponto5. Recurso conhecido e provido. (TJCE; AC 0459331-17.2011.8.06.0001; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte; Julg. 18/05/2022; DJCE 24/05/2022; Pág. 136)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. PRETENDIDA REAPRECIAÇÃO DE MATÉRIA FÁTICA E JURÍDICA. PREQUESTIONAMENTO EMBARGOS DECLARATÓRIOS IMPROVIDOS.

1. Cinge-se a controvérsia recursal em saber se o acórdão guerreado é omisso e contraditório em relação às provas dos autos. 2. Não se observa no acórdão embargado omissão, contradição ou obscuridade a justificar a modificação do julgado. Pelo contrário, verifica-se na decisão apreciada, que foram bastante analisados os aspectos fáticos e jurídicos extraídos dos autos, já que o direito à adjudicação compulsória restou devidamente demonstrado pela documentação posta nos fólios. 3. Destarte, após intenção de alienação do imóvel objeto da lide pela construtora recorrente, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 11/07/1995 (fls. 64/66), o Sr. Luciano paixão cedeu seus direitos à embargada, a sra. Maria Aparecida matos da Silva, atuando como mandatário da embargante, conforme os contratos de fls. 61/63. Vale destacar que todos os documentos mencionados têm firma reconhecida e são autenticados em cartório. 4. Outrossim, a quitação integral do débito referente ao imóvel extrai-se das notas promissórias de fls. 30/56, as quais são imbuídas do princípio da cartularidade. Por sua vez, a embargante deixou de produzir provas hábeis a desconstituir o direito autoral, olvidando o disposto no art. 373, II, do CPC. 5. Assim, deve ser mantida a condenação da embargante na obrigação de fazer requerida na exordial, porquanto presentes os requisitos para a adjudicação compulsória na figura da quitação integral do contrato de promessa de compra e venda e da inexistência de óbice para a outorga da escritura pública, nos termos do art. 1.418 do CC/2002. 6. Se, apesar do ali exposto, ainda assim, discordasse o embargante da conclusão do acórdão, então, só lhe caberia utilizar os recursos previstos para a hipótese, não perfazendo, os embargos de declaração, remédio apropriado para a reapreciação da matéria de mérito (Súmula nº 18 do TJCE). 7. Embargos de declaração manifestados com o nítido propósito de prequestionamento não podem ser reputados como protelatórios, conforme dispõe o enunciado de nº 98 da Súmula do STJ. 8. Embargos declaratórios improvidos. (TJCE; EDclCv 0122327-09.2017.8.06.0001/50000; 2ª Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte; Julg. 11/05/2022; DJCE 17/05/2022; Pág. 124)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS EMPRESAS ENVOLVIDAS NA RELAÇÃO DE CONSUMO, ASSIM COMO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO IMPROVIDO.

1. De início, ressalte-se, que é nítida a presença de relação de consumo no caso em comento, figurando as empresas como fornecedoras de bens e serviços, tal como descrita no art. 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que elas comercializam produtos imóveis, estes previstos no §1º do mesmo dispositivo. 2. Dessa maneira, a instituição bancária faz parte da cadeia de consumo, sobretudo por que é credor hipotecário com ônus gravado na matrícula do imóvel. 3. No mais, a adjudicação é ação pessoal cujo objeto imediato é a modificação de estado jurídico preexistente mediante sentença que estabelecerá a obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel, desde que haja a comprovação do compromisso de compra e venda legalmente constituído e a quitação desta avença, o que ocorreu no caso em comento, como bem assinalou a sentença do juízo a quo. 4. Com efeito, o artigo 1.418 do Código Civil dispõe dos requisitos, senão, veja-se:art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requer ao juiz a adjudicação do imóvel. 5. Nesses termos, "conforme pode-se extrair do disposto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, a ação de adjudicação compulsória tem como condições específicas, além daquelas de cunho processual inerentes a todas as ações: (a) a existência de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado por instrumento público ou particular, desprovido de cláusula de arrependimento; (b) a quitação integral do preço do negócio, já que, sem a prova do pagamento, o autor carece da execução específica, não podendo, portanto, exigir a escritura ou o objeto do pré-contrato (art. 1.092 do CC e art. 640 do CPC); (c) o preenchimento dos requisitos formais do contrato típico de compromisso de compra e venda (qualificação dos contratantes; outorga conjugal, quando necessária; perfeita identificação e descrição do bem; o modo de pagamento; etc. ); e (d) para parte da doutrina e da jurisprudência, o registro da avença no cartório de imóveis" (TJPR - 6ª c.cível - AC - 1374376-3 - foz do iguaçu - Rel. : Carlos Eduardo andersen espínola - unânime - j. 20.10.2015). 6. Por fim, atesta-se que a verba honorárias em desfavor das empresas recorrentes foi firmada de acordo com os ditames legais, considerando a complexidade da causa e os atos processuais praticados, nos exatos termos do artigo 85 do código de processo civil, não havendo qualquer reforma a se fazer na sentença atacada nesse jaez, sobretudo porque o banco recorrente faz parte da relação de fornecimento do serviço. 7. Apelação conhecida e improvida. (TJCE; AC 0102145-65.2018.8.06.0001; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte; Julg. 02/03/2022; DJCE 08/03/2022; Pág. 101)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ESPECÍFICA REQUERIDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ARTIGO 1.418, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. OBSERVADOS OS REQUISITOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA MODIFICADA SEM ALTERAÇÃO DE RESULTADO.

1. Cuidam os presentes autos de apelação cível interposta por construtora e imobiliária m. Tadeu Ltda. Contra decisão proferida pela juízo da 34ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenizatória ajuizada por Maria Aparecida matos da Silva, julgou parcialmente procedente a demanda, meio pelo qual condenou a parte promovida na adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide, bem como ao pagamento do ônus sucumbencial respectivo. 2. Primeiramente, a relação existente entre as partes enquadra no conceito de relação de consumo, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, a fazer incidir as normas protetivas previstas no referido diploma legal, dentre elas a inversão do ônus da prova. 3. Em síntese, a lide versa sobre o direito da parte autora, ora apelada, em obter a escritura definitiva de imóvel adquirido por meio de contrato de gaveta firmado entre ela e o promitente comprador. 4. Compulsando os autos, verifica-se que o imóvel em debate foi inicialmente prometido de alienação ao Sr. Luciano paixão bezerra, por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado em 11/07/1995 com a demandada, ora apelante (fls. 64/66). 5. Em seguida, em 08/05/1996, os direitos sobre o imóvel foram cedidos pelo Sr. Luciano paixão bezerra à sra. Maria Aparecida matos da Silva, ora apelada, por meio do contrato de promessa de compra e venda, estando ele figurando na condição de mandatário da construtora apelante, conforme contrato e procuração de fls. 61/63, todos com firma reconhecida e autenticados em cartório. 6. Ainda da análise da documentação trazida pela parte requerente (apelada), indubitavelmente, o preço total foi integralmente pago, conforme se depreende dos carnês das notas promissórias de fls. 30/56, todas em seu poder, a autorizar a invocação do princípio da cartularidade e presumir a quitação do débito. 7. Aliás, nada obstante a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a parte autora (apelada) se desincumbiu do ônus de comprovar a quitação do imóvel em debate (CPC, artigo 373, I), ao apresentar a procuração do promitente vendedor outorgada pela empresa apelante, o contrato de compra e venda do imóvel e todas as promissórias decorrentes do contrato, afastando a necessidade da imposição da inversão do ônus da prova. 8. A apelante, por sua vez, alega o débito de 20 parcelas, porém, não apresenta as respectivas notas promissórias ou qualquer outro documento que comprove o saldo devedor. Afirma que o Sr. Pedro bezerra não era sócio da empresa, mas não apresenta o contrato social vigente à época do contrato, limitando-se a juntar aditivo firmado em 2013. Alega desconhecer o negócio firmado entre o Sr. Luciano e a parte autora, mas não contesta a validade do documento de fls. 61/62, bem como não se insurge fática ou juridicamente contra a transação citada. A tese recursal é genérica e desprovida de fundamentos. 9. Assim, a apelante não foi exitosa em apresentar argumentos e documentos capazes de afastar ou, ao menos, questionar o direito alegado pela apelada (artigo 373, inciso II do CPC). 10. Por fim, a jurisprudência pátria tem decidido que a adjudicação é o meio cabível a obtenção do domínio mediante a obtenção compulsória da vontade daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel, independentemente do prévio registro do instrumento. Precedentes. 11. Assim, comprovado o cumprimento da adquirente de quitação do contrato e inexistindo qualquer óbice jurídico à outorga da escritura, a adjudicação compulsória é, no presente caso, a solução jurídica adequada para a obtenção da pretensão, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil, devendo ser mantida a sentença neste ponto. 12. Acolhe-se, por fim, unicamente a tese recursal no tocante à necessidade de extirpação da sentença do capítulo referente a usucapião, eis que extrapola os limites da lide, inexistindo pedido nesse sentido, tudo, conforme disposto no artigo 492 do CPC/2015 (princípio da adstrição). Tese recursal acolhida neste ponto, sem modificação do resultado da demanda. 13. Recurso conhecido e parcialmente provido, contudo, sem modificação de resultado. (TJCE; AC 0122327-09.2017.8.06.0001; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte; Julg. 09/02/2022; DJCE 15/02/2022; Pág. 204)