O que é Ação de Extinção de Condomínio entre Irmãos cumulada com Aluguel?
Ação de Extinção de Condomínio entre Irmãos cumulada com Aluguel é a medida judicial utilizada quando herdeiros ou coproprietários pretendem extinguir a copropriedade sobre imóvel indivisível, cumulando pedido de arbitramento e cobrança de aluguel pelo uso exclusivo do bem por um dos irmãos. A ação possui fundamento no Código Civil e no CPC.
O que é Ação de Extinção de Condomínio entre Irmãos por Herança?
É a ação pela qual irmãos herdeiros de imóvel indivisível recebido por sucessão requerem a dissolução da copropriedade. A extinção de condomínio entre irmãos por herança pode cumular pedido de arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo e alienação judicial do bem, com divisão proporcional do produto entre os herdeiros. Fundamento: arts. 1.320 a 1.322 do CC c/c art. 725 do CPC.
O que é Alienação Judicial de Coisa Comum Indivisível?
É a venda forçada determinada pelo juiz quando o imóvel não comporta divisão física e os condôminos não chegam a acordo. A alienação judicial de coisa comum indivisível converte o bem em dinheiro, dividido proporcionalmente entre os coproprietários conforme suas frações ideais. Fundamento: art. 1.322 do CC c/c arts. 879 a 903 do CPC.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
João das Quantas, solteiro, comerciário, inscrito no CPF (MF) sob o nº 000.111.222-33, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 0000, nesta Comarca, endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, e Maria das Quantas, solteira, bancária, inscrita no CPF (MF) sob o nº 444.555.666-77, residente e domiciliada na Avenida dos Pinheiros, nº 0000, nesta Comarca, endereço eletrônico ficto2@ficticio.com.br, ora intermediados por seu procurador ao final firmado — instrumento procuratório acostado —, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V, c/c art. 287, caput, da Legislação Adjetiva Civil, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vêm, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 725, inc. V, c/c art. 730, um e outro do Código de Processo Civil, e, além disso, sob a égide dos arts. 1.319, 1.320 e 1.322 do Código Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO ENTRE IRMÃOS
c/c COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESSARCIMENTO DE LOCATIVOS,
contra Fulana de Tal, brasileira, solteira, manicure, residente e domiciliada na Rua das Pedras, nº 0000, nesta Comarca — CEP nº 33444-555 —, inscrita no CPF (MF) sob o nº 555.333.222-66, endereço eletrônico ignorado, em razão das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.
A TÍTULO DE INTROITO
( a ) Benefícios da gratuidade da justiça (CPC, art. 98, caput)
Os Autores não têm condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para suportar todas as despesas processuais, máxime as custas iniciais.
Dessarte, formulam pleito de gratuidade da justiça, o que fazem por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º, c/c art. 105, in fine, ambos do CPC, prerrogativa essa que se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
Os Promoventes não desejam, ao menos neste momento, a realização de audiência de conciliação ou de mediação, nos termos do art. 319, inc. VII, do Código de Processo Civil.
1 – NARRATIVA FÁTICA
Tramitara perante a 00ª Vara de Sucessões desta Capital processo de inventário dos bens deixados por Cicrano de Tal. (doc. 01) O falecido era casado e deixou vários bens a partilhar, dos quais também herdaram os ora Autores e a Ré, na presente demanda, na qualidade de filhos do de cujus. (doc. 02)
Os bens foram divididos, consoante formal de partilha anexo. (doc. 03) Tocou aos litigantes, na divisão dos quinhões hereditários, o imóvel situado na Rua das Pedras, nº 0000, nesta Comarca. (doc. 04)
Depreende-se da decisão homologatória da partilha, no tocante à divisão do patrimônio, que o imóvel em liça pertenceria aos três irmãos em partes iguais, no percentual de 1/3 (um terço) para cada um. Assim, o bem fora registrado na forma de condomínio, de propriedade comum dos três herdeiros. (doc. 05)
Entrementes, a Ré, Fulana de Tal, já residia no imóvel desde 00/11/2222 — circunstância que, por ocasião do inventário, foi reconhecida e tolerada pelos demais herdeiros, sem que, todavia, houvesse qualquer estipulação quanto ao pagamento de contraprestação pelos coproprietários preteridos. (doc. 06)
Ocorre que, em data posterior, a Promovida, a despeito de não ter consultado os Autores e sem lhes repassar qualquer valor, passou a locar o imóvel a terceiros, auferindo para si, com exclusividade, os frutos civis decorrentes do bem que pertence, em partes iguais, aos três irmãos. (doc. 07)
Ultrapassados dois meses da partilha, aqueles notificaram expressamente a Ré, instando-a a repassar-lhes os aluguéis referentes às suas respectivas frações ideais — correspondentes, cada uma, a 1/3 (um terço) do valor locatício mensal. (doc. 08) Ela, porém, nada respondeu, em que pese haver recebido a notificação em referência.
Ulteriormente, em 00 de janeiro de 0000, eles promoveram nova notificação extrajudicial. (doc. 09) Dessa feita, a correspondência cientificou aquela de que eles não desejavam mais permanecer na qualidade de condôminos do bem em questão. Por isso, instaram-na a adquirir suas meações pelo preço de R$ 00.000,00 (.x.x.x.), ou, alternativamente, a concordar com a alienação judicial do imóvel. O silêncio, igualmente, foi a resposta.
Diante disso, os Promoventes almejam a extinção do patrimônio em comum e, mais, ser ressarcidos pelos aluguéis percebidos pela Ré sem o devido repasse, bem assim ser compensados pela fruição exclusiva do bem que igualmente lhes pertence.
2 – NO MÉRITO
2.1. Quanto à divisão do bem em comum
Inegável que, diante da impossibilidade de divisão cômoda do bem em estudo, bem assim em face da ausência de interesse dos Promoventes na permanência da comunhão com a Ré, de toda conveniência se revela a extinção do condomínio sobre o imóvel. Essa, aliás, é a única saída juridicamente adequada para uma situação em que um dos condôminos se recusa a qualquer composição amigável.
Noutro giro, condômino algum é obrigado a permanecer na comunhão. Trata-se de direito potestativo dos coproprietários de, a qualquer tempo, postular judicialmente a extinção do condomínio — CC, art. 1.320 —, exercitável independentemente de justificativa ou de anuência dos demais.
A esse propósito, leciona Luiz Paulo Vieira Carvalho que:
Trata-se, com vimos, de direito potestativo, sendo o mesmo irrenunciável, embora nada impeça, repisamos, que todos os herdeiros convencionem que o patrimônio se conserve indiviso por certo prazo (pacto de não partilhar), sendo necessário, em tal hipótese, sejam legitimados a realizar a partilha amigável, caso em que podem igualmente optar por se manterem em condomínio comum, sem nenhuma limitação temporal (art. 1.314 do CC).
Se optarem por transformar o condomínio hereditário em condomínio inter vivos comum, contudo, qualquer deles terá igualmente o direito igualmente potestativo de requerer a extinção do estado de indivisão, nos termos do caput do art. 1.320 do Código Civil e do art. 1.322 do mesmo diploma. [ ... ]
E disso não discorda Fábio Ulhoa Coelho, quando revela, verbo ad verbum:
e) Participar dos frutos da coisa. Os frutos da coisa objeto de condomínio pertencem aos condôminos, que os titulam proporcionalmente ao respectivo quinhão (CC, art. 1.326). Assim sendo, se, por exemplo, o barco em condomínio é alugado, o valor do aluguel será destinado a cada condômino, observada a proporção de seu quinhão na copropriedade. A regra da distribuição dos frutos entre os condôminos tem aplicação ainda que eles sejam resultantes de investimento feito exclusivamente por um ou parte deles (art. 1.319, primeira parte). Se, na fazenda da copropriedade de Antônio e Benedito, o primeiro semeou, cultivou e colheu, a suas expensas, algum produto agrícola, o resultado líquido da venda deve ser repartido com o outro. Antônio não tem direito nem a qualquer retribuição pela iniciativa que tomou, podendo apenas reembolsar-se dos custos para que não ocorra o enriquecimento indevido de Benedito [ ... ]
Nessa mesma ordem de ideias, bem apregoa Paulo Nader que:
Tratando-se de condomínio pro indiviso, desde que um dos coproprietários percebeu os frutos, naturais ou civis, ou produtos da coisa – um aluguel, por exemplo –, deverá partilhá-los com os demais e na proporção de suas cotas. Se o condomínio for pro diviso, cuidando cada qual de uma parte como se legalmente fosse sua propriedade exclusiva, inaplicável a presente regra (art. 1.319). Na hipótese de um condômino manter a posse direta da coisa, os demais poderão cobrar-lhe pagamento, de acordo com a proporção das frações ideais. Na prática tal fato é comum, especialmente em relação a imóveis residenciais. Se o condômino recusa-se a pagar, a ação própria será a de cobrança e não a de despejo, pois não se trata de relação ex locato [ ... ]
A ratificar o acima expendido, é de todo oportuno gizar o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:
Os frutos produzidos pela coisa comum, naturais ou civis, pertencem aos condôminos nas respectivas proporções das quotas. O que recebeu o todo ou mais que sua parte devida deverá responder perante os demais. Os danos praticados pelo condômino contra a coisa devem ser indenizados aos demais comunheiros, deduzindo-se sempre a quota do respectivo causador. Assim, em um prejuízo causado por um condômino no valor de 1.000, sendo dez os condôminos em partes iguais, terá aquele que indenizar 900, pois 100 serão relativos à sua própria parte na comunhão.
Leve-se em conta também que se o imóvel é ocupado por um dos condôminos, deve ele pagar aluguel aos demais comunheiros, no equivalente aos respectivos quinhões [ ... ]
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL C. C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. OCUPAÇÃO EXCLUSIVA POR COPROPRIETÁRIOS. TERMO INICIAL DOS ALUGUÉIS. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO POR LEILÃO JUDICIAL. DISSENSO ENTRE CONDÔMINOS.
I. Caso em exame1. Apelações interpostas pelos corréus contra a r. Sentença que julgou procedente a ação para decretar a extinção do condomínio de dois imóveis, determinar a alienação judicial por leilão (lance mínimo de 75% da avaliação) e condenar os ocupantes ao pagamento de aluguéis proporcionais à cota-parte do autor (1/3) desde a notificação extrajudicial. A apelante fátima pleiteia prazo para venda particular e direito de permanência até o recebimento de sua parte. O apelante rogério sustenta que o termo inicial dos aluguéis deve ser a citação e que a alienação deve ocorrer por iniciativa particular. II. Questão em discussão2. A controvérsia recursal consiste em: (I) definir o termo inicial da obrigação de pagar aluguéis pelo uso exclusivo de bem comum (se da notificação extrajudicial ou da citação); (II) verificar a adequação da alienação judicial por leilão eletrônico frente ao pedido de venda por iniciativa particular, ante o dissenso entre os herdeiros; (III) analisar a razoabilidade do lance mínimo fixado e do prazo para desocupação. III. Razões de decidir3. Termo inicial dos aluguéis: O dever de indenizar o coproprietário preterido surge no momento em que o ocupante toma conhecimento inequívoco da oposição à fruição exclusiva do bem. Conforme jurisprudência consolidada do c. STJ (agint no RESP 1.782.828/PR), a notificação extrajudicial idônea constitui o devedor em mora e serve como marco inicial para o arbitramento de aluguéis, não se limitando à data da citação. 4. Alienação judicial: A extinção de condomínio é direito potestativo (art. 1.320, CC). Havendo dissenso entre as partes e inexistindo esforço concreto para a venda extrajudicial após as notificações, a alienação judicial por leilão é o mecanismo legal adequado para garantir a efetividade da jurisdição. A venda particular pressupõe convergência de vontades, o que não se verifica no caso. 5. Preço vil e condições de venda: O lance mínimo fixado em 75% do valor da avaliação preserva o patrimônio comum e não caracteriza preço vil (geralmente fixado abaixo de 50%). O procedimento judicial não impede eventual acordo para venda direta superveniente, mas assegura a execução do título na falta de consenso. 6. Permanência no imóvel: O pagamento de aluguel mensal compensa a ocupação exclusiva, garantindo o equilíbrio financeiro até a alienação. A desocupação forçada só se justifica após a arrematação, quando os condôminos receberão suas respectivas quotas, não havendo amparo legal para fixação de prazo suspensivo prévio injustificado. lV. Dispositivo e tese8. Sentença mantida. Recursos não providos. Tese de julgamento: na extinção de condomínio, os aluguéis pelo uso exclusivo do bem são devidos desde a notificação extrajudicial que constitui o ocupante em mora; ademais, persistindo o dissenso entre os condôminos, a alienação judicial por leilão é a medida impositiva para a concretização do direito material. [ ... ]
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E COBRANÇA DE ALUGUERES. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO A DAR FIM AO ESTADO DE INDIVISÃO. ALUGUERES DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS INCIDENTES SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame 1. Apelação interposta contra sentença que declarou extinto o condomínio entre as partes e condenou os réus ao pagamento de alugueres proporcionais até a efetiva desocupação do imóvel. Os réus apelaram, alegando falta de legitimidade ativa e interesse de agir do apelado, além de contestarem a cobrança de alugueres e os honorários sucumbenciais fixados. II. Questões em Discussão2. Verificar a legitimidade ativa e interesse de agir do autor, bem como a obrigação dos réus de pagarem alugueres e a adequação dos honorários sucumbenciais. III. Razões de Decidir3. A extinção do condomínio foi corretamente determinada, haja vista o direito potestativo do condômino de cessar o estado de indivisão do imóvel. Por ser proprietário de 1/6 do imóvel, em decorrência de formal de partilha, o autor possui interesse de agir. 4. Quanto aos alugueres proporcionais, tais são devidos a partir da citação, presumindo-se a concordância até então dos demais herdeiros à ocupação exclusiva e gratuita, na falta de anterior oposição. 5. Não se justifica o arbitramento dos honorários advocatícios sobre o valor da causa, uma vez que mensurável o valor da condenação ou proveito econômico, sendo necessário observar a ordem preferencial do art. 85, § 2º, do CPC, consoante orientação do STJ. lV. Dispositivo 6. Recurso parcialmente provido. [ ... ]
APELAÇÃO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO. PENDÊNCIA DE INVENTÁRIO DE COPROPRIETÁRIO. IRRELEVÂNCIA. DIREITO POTESTATIVO. ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL. INDIVISIBILIDADE REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO.
1. A extinção do condomínio constitui direito potestativo do condômino, exercível a qualquer tempo, nos termos do art. 1.320 do CC, não se exigindo, para o processamento da ação, a prévia conclusão de inventário de coproprietário falecido, já que as frações dos coproprietários estão delimitadas. 2. O desmembramento de imóvel registralmente unitário pressupõe viabilidade técnica e urbanística demonstrada nos autos, além de procedimento administrativo próprio, não cabendo sua determinação no bojo de ação de extinção de condomínio. [ ... ]
Nesse compasso, inexiste óbice à venda judicial do bem instituído em condomínio, muito embora com a intenção de um dos coproprietários.
2.2 Ressarcimento dos aluguéis recebidos de terceiro
De outra banda, é inarredável o reconhecimento de pretensão autônoma e juridicamente distinta da que será tratada no tópico seguinte: o ressarcimento dos aluguéis já percebidos pela Ré em virtude de contrato de locação celebrado com terceiro — sem que ela, em momento algum, tenha repassado aos coproprietários a quota-parte que lhes cabia [ .... ]
