O que é ação de arbitramento de aluguel entre herdeiros?
A ação de arbitramento de aluguel entre herdeiros é utilizada quando um dos herdeiros utiliza sozinho um imóvel que pertence ao espólio ou ao condomínio hereditário, impedindo ou restringindo o uso pelos demais. Nessa situação, os outros herdeiros podem pedir ao juiz que fixe um valor de aluguel proporcional ao uso exclusivo do bem.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
JOAQUIM DE TAL, solteiro, comerciário, inscrito no CPF (MF) sob o nº. 111.222.333-44, residente e domiciliado na Rua das Marés, nº. 333, em Cidade – CEP nº. 112233, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu procurador ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, da Legislação Adjetiva Civil, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, om suporte no art. 725, inc. V c/c art. 730, um e outro do Código de Processo Civil, e, além disso, sob a égide do art. 1.319 c/c art. 1.322, da Código Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
c/c COBRANÇA INDENIZATÓRIA DE ALUGUÉIS,
contra PEDRO DE TAL, casado, dentista, residente e domiciliado na Rua Xista, n°. 000, nesta Capital, inscrito no CPF (MF) sob o n° 333.444.555-66, endereço eletrônico ignorado, em razão das justificativas de ordem fática e de direito, tudo abaixo delineado.
A TÍTULO DE INTROITO
( a ) Benefícios da gratuidade da justiça (CPC, art. 98, caput)
A parte Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, máxime custas iniciais.
Dessarte, o Demandante ora formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
O Promovente opta pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII). Por isso, requer a citação da Promovida, na forma regida no art. 242, § 2°, do CPC, para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).
1 – NARRATIVA FÁTICA
Tramitara perante a 00ª Vara de Sucessões desta Capital, processo de inventário dos bens deixados por Cicrano de Tal. (doc. 01) O falecido era casado e deixou vários bens a partilhar, dos quais também herdaram Autor e Réu, nesta demanda. (doc. 02)
Os bens foram divididos, consoante formal de partilha anexa. (doc. 03) Tocou aos litigantes, na divisão dos quinhões hereditário, o imóvel sito na Rua Xista, n°. 000, nesta Capital. (doc. 04)
Depreende-se da decisão homologatória da partilhe, no tocante à divisão do patrimônio, que o imóvel em liça pertenceria a ambos os litigantes, no percentual de 50%(cinquenta por cento) para cada um. Assim, o imóvel fora registrado na forma de condomínio, de propriedade de ambos. (doc. 05)
Entrementes, em uma decisão estipulada durante o inventário, o Réu pedira sua permanência no imóvel em questão, uma vez que lá já residia desde 00/11/2222. O pedido foi deferido. (doc. 06)
Ultrapassados dois meses da partilha, o Promovente notificara expressamente o Réu a pagar-lhe aluguel referente à meação que lhe pertencia. (doc. 07) O Promovido, porém, nada respondera, em que pese haver recebido a notificação em referência.
Ulteriormente, no dia 33/44/0000, novamente o Autor promovera uma outra notificação. (doc. 08) Dessa feita, como se percebe, a correspondência informara que o aquele não desejava mais permanecer na qualidade de condômino do bem em questão. Por isso, instou-o a adquirir sua meação pelo preço de R$ 00.000,00 (.x.x.x.). O silêncio, igualmente, foi a resposta.
Diante disso, o Promovente almeja a extinção do patrimônio em comum e, mais, ser ressarcido pela fruição da parte do bem que lhe pertence.
2 – NO MÉRITO
2.1. Quanto à divisão do bem em comum
Inegável que, diante da impossibilidade de divisão cômoda do bem em estudo, bem assim em face da ausência de interesse na permanência da comunhão com o Réu, de conveniência a extinção do condomínio sobre o imóvel.
Lado outro, condômino algum é obrigado a permanecer na comunhão. É dizer, trata-se de direito potestativo dos coproprietários de, a qualquer tempo, postular judicialmente a extinção do condomínio (CC, art. 1.320).
A esse propósito, leciona Luiz Paulo Vieira Carvalho que:
Trata-se, com vimos, de direito potestativo, sendo o mesmo irrenunciável, embora nada impeça, repisamos, que todos os herdeiros convencionem que o patrimônio se conserve indiviso por certo prazo (pacto de não partilhar), sendo necessário, em tal hipótese, sejam legitimados a realizar a partilha amigável, caso em que podem igualmente optar por se manterem em condomínio comum, sem nenhuma limitação temporal (art. 1.314 do CC).
Se optarem por transformar o condomínio hereditário em condomínio inter vivos comum, contudo, qualquer deles terá igualmente o direito igualmente potestativo de requerer a extinção do estado de indivisão, nos termos do caput do art. 1.320 do Código Civil e do art. 1.322 do mesmo diploma. [ ... ]
E disso não discorda Fábio Ulhoa Coelho, quando revela, verbo ad verbum:
e) Participar dos frutos da coisa. Os frutos da coisa objeto de condomínio pertencem aos condôminos, que os titulam proporcionalmente ao respectivo quinhão (CC, art. 1.326). Assim sendo, se, por exemplo, o barco em condomínio é alugado, o valor do aluguel será destinado a cada condômino, observada a proporção de seu quinhão na copropriedade. A regra da distribuição dos frutos entre os condôminos tem aplicação ainda que eles sejam resultantes de investimento feito exclusivamente por um ou parte deles (art. 1.319, primeira parte). Se, na fazenda da copropriedade de Antônio e Benedito, o primeiro semeou, cultivou e colheu, a suas expensas, algum produto agrícola, o resultado líquido da venda deve ser repartido com o outro. Antônio não tem direito nem a qualquer retribuição pela iniciativa que tomou, podendo apenas reembolsar-se dos custos para que não ocorra o enriquecimento indevido de Benedito. [ ... ]
Nessa mesma ordem de ideias, bem apregoa Paulo Nader que:
Tratando-se de condomínio pro indiviso, desde que um dos coproprietários percebeu os frutos, naturais ou civis, ou produtos da coisa – um aluguel, por exemplo –, deverá partilhá-los com os demais e na proporção de suas cotas. Se o condomínio for pro diviso, cuidando cada qual de uma parte como se legalmente fosse sua propriedade exclusiva, inaplicável a presente regra (art. 1.319). Na hipótese de um condômino manter a posse direta da coisa, os demais poderão cobrar-lhe pagamento, de acordo com a proporção das frações ideais. Na prática tal fato é comum, especialmente em relação a imóveis residenciais. Se o condômino recusa-se a pagar, a ação própria será a de cobrança e não a de despejo, pois não se trata de relação ex locato. [ ... ]
A ratificar o acima expendido, é de todo oportuno gizar o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:
Os frutos produzidos pela coisa comum, naturais ou civis, pertencem aos condôminos nas respectivas proporções das quotas. O que recebeu o todo ou mais que sua parte devida deverá responder perante os demais. Os danos praticados pelo condômino contra a coisa devem ser indenizados aos demais comunheiros, deduzindo-se sempre a quota do respectivo causador. Assim, em um prejuízo causado por um condômino no valor de 1.000, sendo dez os condôminos em partes iguais, terá aquele que indenizar 900, pois 100 serão relativos à sua própria parte na comunhão.
Leve-se em conta também que se o imóvel é ocupado por um dos condôminos, deve ele pagar aluguel aos demais comunheiros, no equivalente aos respectivos quinhões. [ ... ]
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ESPÓLIO. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO ENTRE CO-HERDEIROS. USO EXCLUSIVO POR UMA HERDEIRA. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL COMPENSATÓRIO EM TUTELA DE URGÊNCIA. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de reintegração de posse ajuizada por espólio, que, embora tenha indeferido a tutela liminar possessória, deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar a apuração do valor locativo do imóvel, visando à fixação de aluguel compensatório em face de co-herdeira que ocupa o bem com exclusividade. II. Questão em discussão a questão em discussão consiste em definir se é possível, em ação de reintegração de posse ajuizada por espólio, determinar a apuração do valor locativo do imóvel para fixação de aluguel compensatório contra co-herdeira que exerce posse exclusiva, ainda que indeferida a reintegração liminar. III. Razões de decidir até a partilha, a herança permanece indivisível, e os direitos dos co-herdeiros quanto à propriedade e posse são regulados pelas normas do condomínio, nos termos do art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil. O condômino que utiliza o bem comum com exclusividade responde aos demais pelos frutos percebidos, conforme dispõe o art. 1.319 do Código Civil, sendo o aluguel compensatório espécie de fruto civil devido ao patrimônio comum. A qualidade de herdeira não afasta o dever de indenizar os demais sucessores pelo uso exclusivo do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa. A notificação extrajudicial e o ajuizamento da ação configuram oposição inequívoca do espólio ao uso exclusivo e gratuito do bem, afastando a presunção de tolerância. A formulação de pedido subsidiário de arbitramento de aluguéis no bojo da ação possessória autoriza a apreciação da medida, ainda que indeferida a reintegração liminar. A determinação de apuração do valor locativo constitui medida preparatória e adequada à fixação do aluguel compensatório em sede de tutela de urgência, diante da probabilidade do direito e do risco de prejuízo aos demais herdeiros. A alegação de usucapião demanda dilação probatória e não impede, neste momento processual, a fixação provisória de indenização pelo uso exclusivo do bem comum. lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. Tese de julgamento: Até a partilha, o imóvel integrante do espólio submete-se às regras do condomínio, sendo devida indenização aos co-herdeiros pelo uso exclusivo do bem por um deles. O arbitramento de aluguel compensatório pode ser determinado em ação possessória, como pedido subsidiário, mesmo quando indeferida a reintegração liminar. A alegação de usucapião não obsta a fixação provisória de aluguel compensatório, por demandar dilação probatória e não afastar, de plano, o dever de indenizar pelo uso exclusivo do bem comum. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
DIREITO CIVIL E SUCESSÓRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. IMÓVEL RURAL INTEGRANTE DE ESPÓLIO. USO EXCLUSIVO POR UM DOS HERDEIROS. INDIVISIBILIDADE DA HERANÇA. DEVER DE INDENIZAR OS DEMAIS CONDÔMINOS. DELIMITAÇÃO TEMPORAL. PROVIMENTO PARCIAL.
I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança, condenando o réu ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel rural integrante de espólio, durante o período de 01/12/2014 a 31/12/2015, bem como os valores devidos e vencidos no curso do processo. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar: (I) se o herdeiro que utiliza com exclusividade imóvel integrante do espólio deve pagar aluguel aos demais sucessores; (II) qual o termo final desta obrigação; e (III) se a ocupação de apenas parte do imóvel afasta ou minora a obrigação de pagar pelo uso. III. Razões de decidir 3. A herança constitui universalidade jurídica indivisível até a partilha, formando entre os sucessores um condomínio, conforme o disposto no art. 1.791 do Código Civil. Assim, enquanto não realizada a partilha, os herdeiros são coproprietários de todo o acervo, não havendo que se falar em uso exclusivo de fração ideal. 4. O direito de fruição sobre a coisa deixada pelo autor da herança pertence a todos os herdeiros em conjunto, sendo irrelevante que o herdeiro ocupante tenha utilizado apenas parte do imóvel ou área equivalente ao seu quinhão, persistindo o dever de indenizar pelo uso exclusivo. 5. Nos termos do art. 1.319 do Código Civil, o condômino que percebe os frutos da coisa comum deve responder perante os demais condôminos. Havendo oposição formal dos demais herdeiros ao uso exclusivo do bem, configurado está o dever de pagar aluguel proporcional. 6. Comprovada a oposição dos herdeiros desde 01/12/2014, por meio de notificação extrajudicial, e o uso exclusivo do imóvel pelo recorrente, emerge o dever de indenizar pelo período impugnado. 7. Ficou evidenciado que os recorridos celebraram cessão de direitos hereditários a terceiro em 21/01/2020, circunstância que impõe a limitação temporal da obrigação até esta data, conforme reconhecido pelos próprios recorridos em contrarrazões. lV. Dispositivo e tese 8. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para fixar o termo final da obrigação em 21/01/2020, data da cessão de direitos hereditários a terceiros, mantendo-se a condenação ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel rural no período entre 01/12/2014 a 31/12/2015 e de 30/03/2016 até 21/01/2020. Tese de julgamento: o herdeiro que utiliza com exclusividade imóvel integrante do espólio, independentemente da extensão da área ocupada, após oposição formal dos demais sucessores, deve pagar-lhes aluguel proporcional às suas quotas hereditárias, obrigação que perdura até a realização da partilha ou até a alienação dos direitos hereditários dos condôminos. [ ... ]
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. IMÓVEL EM COPROPRIEDADE. USO EXCLUSIVO POR UM DOS CONDÔMINOS. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto por Renato Carlos Tibri contra decisão interlocutória proferida em Ação de Arbitramento de Aluguel ajuizada por Maria Sueli Tibri, na qual foi fixado o valor mensal de R$ 3.300,00 a título de aluguel pelo uso exclusivo, pelo agravante, de imóvel situado na Rua Araguaia, nº 667, em Barra do Garças/MT. O agravante alega desproporcionalidade no arbitramento, afirmando que realizou pagamentos regulares à agravada e que teria desocupado o imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (I) verificar se a fixação do aluguel no valor de R$ 3.300,00 é proporcional e adequada, considerando o uso exclusivo do imóvel pelo agravante; (II) apurar se a alegada desocupação do imóvel pelo agravante esvazia a controvérsia e justifica a revogação da obrigação de pagar aluguéis. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O herdeiro que ocupa com exclusividade imóvel de copropriedade está sujeito ao pagamento de aluguel aos demais coproprietários, conforme o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, que garante justa compensação pelo uso exclusivo do bem comum. 4. O valor do aluguel foi arbitrado com base em laudo de avaliação técnica, que indicou o valor de mercado do imóvel. Não se apresenta qualquer elemento probatório que demonstre desproporcionalidade ou desqualifique o laudo apresentado pela agravada. 5. Embora o agravante alegue ter desocupado o imóvel, há controvérsia sobre essa alegação, uma vez que a agravada afirma que a desocupação foi parcial, com a continuidade do uso do imóvel como oficina. A análise definitiva dessa questão exige instrução probatória. 6. A manutenção da decisão é necessária para preservar o direito da coproprietária, assegurando-lhe justa compensação enquanto não houver esclarecimento sobre a ocupação efetiva do imóvel. lV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O condômino que ocupa com exclusividade imóvel de copropriedade deve pagar aluguel aos demais coproprietários, salvo estipulação em contrário, nos termos do artigo 1.319 do Código Civil. 2. O arbitramento do aluguel deve observar laudo técnico e não pode ser alterado sem prova suficiente de sua desproporcionalidade. 3. A controvérsia sobre a desocupação de imóvel objeto de arbitramento de aluguel exige instrução probatória robusta para sua resolução. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. MORTE DA PARTE RÉ. PRETENSÃO DIRIGIDA AOS HERDEIROS. INEXISTÊNCIA DE PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. CASSAÇÃO DA SENTENÇA. PROSSEGUIMENTO DO FEITO. PROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame. 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, a ação de arbitramento de aluguel, ao fundamento de perda superveniente do objeto em razão do falecimento do réu e consequente dissolução do condomínio. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se a morte do coproprietário do imóvel extingue o interesse processual da autora e acarreta a perda do objeto da ação de arbitramento de aluguel, em razão da suposta extinção do condomínio e da ausência de lide com os herdeiros. III. Razões de decidir 3. A morte do condômino não acarreta, por si só, a extinção do condomínio, sendo certo que a propriedade se transmite automaticamente aos herdeiros, conforme o princípio da saisine. 4. A autora/apelante conserva o interesse jurídico no arbitramento de aluguel tanto pelo período anterior ao falecimento do réu quanto em relação à posse exclusiva do imóvel pelos sucessores, que continuam residindo no bem. 5. A extinção do feito por perda do objeto exige a ausência superveniente do interesse de agir, o que não se verifica no caso concreto, uma vez que persiste o conflito de interesses e a pretensão indenizatória decorrente do uso exclusivo do imóvel. 6. A petição inicial preenche os requisitos legais, apresenta causa de pedir compatível com o pedido formulado e descreve situação fática que evidencia a plausibilidade da pretensão deduzida em juízo, o que afasta qualquer vício que justificasse a extinção do processo sem exame do mérito. lV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido. Sentença cassada. Tese de julgamento: 1. O falecimento do condômino não extingue o condomínio, transmitindo-se automaticamente a propriedade aos herdeiros, que assumem a relação jurídica e podem ser responsabilizados pelo uso exclusivo do bem comum. 2. A extinção do feito por perda superveniente do objeto exige o desaparecimento da controvérsia, o que não ocorre quando os herdeiros permanecem na posse exclusiva do imóvel, gerando pretensão indenizatória do coproprietário preterido. 3. A presença de herdeiros na posse do imóvel mantém o interesse de agir do coproprietário preterido e impõe o regular prosseguimento da ação de arbitramento de aluguel. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO COM FIXAÇÃO DE ALUGUERES. HERDEIROS QUE EXERCEM CONDOMÍNIO SOBRE BEM IMÓVEL. AUTORA QUE SE OPÕE A POSSE EXCLUSIVA DO IMÓVEL EXERCIDA PELA PARTE REQUERIDA. ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE INVENTÁRIO E FORMAL DE PARTILHA. DESNECESSIDADE. TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE PROPRIEDADE DA COISA INDIVISÍVEL POR SUCESSÃO, CONFORME PRINCÍPIO DA SAISINE. POSSIBILIDADE DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO COM ALIENAÇÃO JUDICIAL NOS TERMOS DOS ARTIGOS 1.320 E 1.322 DO CÓDIGO CIVIL FIXAÇÃO DE ALUGUERES. DECORRÊNCIA DO ARTIGO 1.319 DO MESMO DIPLOMA LEGAL. O HERDEIRO QUE EXERCE A POSSE EXCLUSIVA, DEVERÁ PAGAR OS ALUGUERES AOS DEMAIS QUANDO INDICADA A OPOSIÇÃO. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.
1. Cuida-se na origem de ação de extinção de condomínio, cumulada com pedido de fixação de alugueres mensais, proposta pela ora apelada em desfavor do apelante. No caso em questão, as partes são herdeiros de João clébio cavalcante e jaqueline Maria batista cavalcante, proprietários registrais, sendo a inicial proposta com o objetivo de desconstituição de condomínio referente ao imóvel de matrícula 35717, desta urbe. Alegou a autora que desde o falecimento da mãe, o requerido usufrui do imóvel isoladamente, sem o pagamento de alugueres, bem como não permite a venda do bem para fins de divisão do quinhão. Em sentença, o d. Julgador acolheu o pedido de extinção de condomínio, e de fixação de alugueres. Em sede recursal, o apelante alega que a ausência de inventário e formal de partilha inviabilizaria o pedido de extinção de condomínio requerido por sua irmã, sustentando, ao fim, a ausência de substrato legal tanto para a extinção quanto para a fixação de locatícios. 2. Primeiramente, inconteste que ambas as partes são herdeiros dos proprietários registrais do imóvel, conforme análise de matrícula (fls. 13/17) e os documentos pessoais das partes. Dito isto, é relevante mencionar que, conforme dispõe o artigo 1.784 do Código Civil, "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários", em decorrência do princípio da saisine. Portanto, os bens do falecido passam a ser usufruídos pelos herdeiros em condomínio, enquanto não houver a partilha efetiva. Neste período, alguns herdeiros podem exercer a posse direta, enquanto outros mantêm apenas a posse indireta. 3. No caso em análise, é fato incontroverso a existência de condomínio entre os irmãos que adquiriram o imóvel por herança, e, diante da inviabilidade de convivência no referido imóvel e da falta de consenso quanto ao seu destino, a legislação traz solução específica, conforme o artigo 1.322 do Código Civil. Ademais, de acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não há impedimento ao pedido de extinção de condomínio sobre bem adquirido por herança, ainda que o formal de partilha não tenha sido registrado. Nessa hipótese, segundo o STJ, o prévio registro do formal de partilha no registro de imóveis não é condição para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, porque a finalidade do referido registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que foi transferida aos herdeiros imediatamente com a morte do autor da herança (em razão da saisine). RESP nº 1813862 - SP (2019/0055975-5) relatora: Ministra nancy andrighi. Assim, conclui-se que a extinção do condomínio é um direito garantido aos condôminos, nos termos do artigo 1.320 do Código Civil. 4. Por fim, o aluguel pelo uso exclusivo do imóvel comum também é devido quando a coisa é utilizada com exclusividade por um dos condôminos, posto que os demais têm o direito de exigir indenização proporcional ao uso de suas cotas partes, para evitar o enriquecimento sem causa. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça decidiu: "(...) aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva. Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros. Recurso Especial parcialmente conhecido e provido [ ... ]
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE RECURSAL ACOLHIDA. TERCEIRO PREJUDICADO. ART. 996 DO CPC. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO PREJUÍZO AUSÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO EM RELAÇÃO AO TERCEIRO PREJUDICADO. RECURSO CONHECIDO APENAS EM RELAÇÃO À HERDEIRA. CONDÔMINO. IMÓVEL HERANÇA. USO EXCLUSIVO POR APENAS UM DOS HERDEIROS. FIXAÇÃO DE ALUGUEL. POSSIBILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM. ART. 300 DO CPC. PRESENTES. MULTA. QUANTUM. PROPORCIONALIDADE E RZAOABILIDADE. REDUÇÃO. PERIODICIDADE. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O artigo 966, do CPC dispõe que O recurso pode ser interposto pela parte vencida, pelo terceiro prejudicado e pelo Ministério Público, como parte ou como fiscal da ordem jurídica. Não obstante, o parágrafo único do referido dispositivo estabelece que Cumpre ao terceiro demonstrar a possibilidade de a decisão sobre a relação jurídica submetida à apreciação judicial atingir direito de que se afirme titular ou que possa discutir em juízo como substituto processual. Não comprovado o suposto prejuízo carece interesse recursal ao terceiro supostamente prejudicado, sendo imprescindível o reconhecimento da sua ilegitimidade recursal. Configurado o condomínio de direitos sobre bem imóvel e sendo incontroverso o uso exclusivo por alguns herdeiros, é cabível o arbitramento de aluguéis na proporção de seus quinhões, nos termos dos artigos 1.319 e 1.326, ambos do Código Civil. [ ... ]
Nesse compasso, inexiste óbice à venda judicial do bem instituído em condomínio, muito embora com a intenção de um dos coproprietários.
2.2. Do arbitramento indenizatório – Lucros cessantes - remuneração
De outra banda, é inarredável que o Réu, desde que fora notificado, usufrui exclusivamente do imóvel em vertente. Assim, como coproprietário do bem, assisti razão ao Autor instar o Promovido para que lhe pague indenização (lucros cessantes), correspondente a metade do valor da renda estimada de aluguel.
Enquanto não alienado o bem, por meio de venda judicial, a fruição unilateral do imóvel, portanto, traz à tona o dever do outro condômino responder pelos frutos que percebeu da coisa em comum. (CC, art. 1.319)
Não fosse esse o desiderato, certamente o Réu estaria concorrendo para enriquecimento sem causa, a teor do que rege o art. 884, da Legislação Substantiva Civil.
Nesse sentido convém ressaltar as lições de Flávio Tartuce e Fernando Simão:
Em havendo uso exclusivo de apenas um dos condôminos, pode o condômino preterido cobrar uma remuneração por estar impedido de usar a coisa. Costuma-se chamar de aluguel a remuneração, sendo certo que o termo não corresponde à adequada categoria jurídica, pois o aluguel nasce de um contrato de locação que certamente inexiste na relação entre os condôminos. É de se observar que o fundamento para o pagamento da remuneração reside no fato de o condômino que usa o bem com exclusividade impedir os de- mais de exercerem seus direitos decorrentes da propriedade. [ ... ]
Com esse entendimento, urge considerarmos os seguintes arestos:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame1. A sentença declarou a extinção do condomínio sobre imóvel, determinando sua alienação judicial e condenando a ré ao pagamento de aluguéis mensais de R$ 1.052,28 (mil e cinquenta e dois reais e vinte e oito centavos) ao autor, desde a citação até a alienação ou desocupação do imóvel. A apelante recorreu, pleiteando a gratuidade de justiça e a reforma da sentença para afastar ou reduzir substancialmente a condenação ao pagamento de aluguéis. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em (I) a manutenção da condenação ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel comum e (II) a possibilidade de redução do valor dos aluguéis fixados. III. Razões de decidir3. O pedido de gratuidade de justiça já havia sido concedido anteriormente, conforme registrado nos autos, não havendo novos elementos que justifiquem sua revogação. De acordo com o artigo 99 do código de processo civil, a gratuidade só pode ser afastada mediante prova inequívoca de capacidade econômica, o que não foi demonstrado. 4. No mérito, a condenação ao pagamento de aluguéis está fundamentada no artigo 1.319 do Código Civil, que estabelece o dever de indenizar o coproprietário privado da fruição de sua parte ideal quando há uso exclusivo do imóvel comum. A sentença baseou-se em avaliação técnica que determinou o valor dos aluguéis, considerando a localização, características e dimensão do imóvel. A apelante não apresentou impugnação específica ao laudo pericial nem avaliação técnica própria, limitando-se a alegações genéricas de excesso, sem suporte técnico para contestar a conclusão pericial ou demonstrar inadequação do valor arbitrado. lV. Dispositivo e tese5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: a gratuidade de justiça não afasta a obrigação de pagar aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel comum. [ ... ]
( ... )
