Art. 1.335 do Código Civil (CC) - Lei 10.406/02

 

CÓDIGO CIIVL

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua autilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

 ARTIGO 1.335 DO CC COMENTADO: EM PERGUNTAS E RESPOSTAS

O que o artigo 1.335 garante como direitos do condômino?

O artigo 1.335 estabelece três direitos essenciais que definem a posição jurídica do condômino no condomínio edilício. Esses direitos permitem o uso pleno da unidade, o compartilhamento equilibrado das áreas comuns e a participação nas decisões coletivas, garantindo convivência harmoniosa e gestão democrática.

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

♦ Principais direitos assegurados pelo artigo 1.335

● Uso, fruição e disposição da unidade
O condômino pode utilizar seu apartamento ou sala conforme sua vontade, respeitando a destinação do edifício. Pode vender, alugar, emprestar ou transmitir a unidade a terceiros, sem interferência dos demais, pois a propriedade exclusiva permanece íntegra.

● Uso adequado das áreas comuns
As partes compartilhadas — como hall, corredores, garagem coletiva, piscina ou salão — podem ser usadas em igualdade com os demais. Esse uso precisa respeitar a finalidade definida e não pode impedir que outros condôminos exercitem o mesmo direito, preservando a convivência e evitando apropriação indevida de espaços comuns. 

● Direito de votar e participar da assembleia
Ao estar quite com suas contribuições, o condômino pode participar de todas as deliberações do condomínio. Esse direito assegura sua atuação direta nas decisões sobre administração, obras, despesas e regras internas, influenciando os rumos do edifício.

O que o condomínio não pode proibir dos moradores?

♦ 1. Usar e ocupar livremente a própria unidade
O condomínio não pode impedir que o morador use o imóvel como residência, escritório permitido em lei ou local compatível com a destinação do prédio, porque o art. 1.335, I, assegura o direito de usar, fruir e dispor da unidade própria.

♦ 2. Circular e utilizar as partes comuns conforme a destinação
O condomínio não pode proibir o uso de áreas comuns quando esse uso está dentro da finalidade do espaço (ex.: hall, elevadores, garagem, piscina, salão, corredores). O art. 1.335, II, garante esse uso, desde que não impeça o uso dos demais.

♦ 3. Participar e votar em assembleias quando estiver quite
O condomínio não pode impedir o condômino adimplente de votar, participar ou ter voz nas assembleias (art. 1.335, III).

Exemplos práticos do que o condomínio não pode proibir

● Entrar e sair do prédio a qualquer hora → uso normal da unidade e partes comuns.
● Receber visitas → deriva do direito de fruir e dispor da unidade.
● Criar animais domésticos que não causem incômodo → o direito de uso da unidade não pode ser restringido por mera regra sem justificativa.
● Acesso ao logradouro público → o CC determina que nenhuma unidade pode ser privada de acesso ao logradouro (art. 1.331, §4º ).
● Usar áreas comuns destinadas ao convívio → não pode haver discriminação (ex.: proibir crianças de usar elevador, impedir uso por visitante, etc.).

Resumo do que o condomínio não pode proibir 

1. Uso pleno da unidade (dentro da destinação do prédio).

2. Uso das áreas comuns conforme a destinação.

3. Acesso ao logradouro público.

4. Participação e voto em assembleias pelo condômino adimplente.

5. Atenção: pode haver restrições desde que não contrariem o art. 1.335 e não violem direitos de personalidade ou convivência.

O que caracteriza abuso de poder do síndico?

O abuso de poder ocorre quando o síndico extrapola as funções previstas no art. 1.348 do Código Civil ou pratica atos que contrariem a convenção, o regimento interno ou a vontade da assembleia. O que deveria ser administração e representação do condomínio se transforma em conduta autoritária, irregular ou que cause prejuízo aos condôminos.

♦ Situações que caracterizam abuso de poder do síndico

● Atuar além dos limites da administração comum
Quando o síndico pratica atos que importam em liberalidade, alienação, oneração ou inovação nas áreas comuns sem aprovação da assembleia, ele ultrapassa o poder de gestão que lhe é conferido. A intervenção administrativa deve seguir a destinação do condomínio e as condições estabelecidas pelos condôminos.

● Suprimir serviços essenciais sem deliberação da assembleia
A remoção de instalações ou serviços existentes só pode ocorrer com autorização assemblear. Se o síndico decide sozinho extinguir serviços necessários à utilização normal do edifício, configura-se excesso de poder.

● Tomar decisões relevantes sem consulta aos condôminos
A rescisão de contratos importantes (manutenção, segurança, telefonia, entre outros) sem submissão prévia à assembleia é exemplo clássico de abuso, pois viola a competência deliberativa dos condôminos.

● Agir com omissão ou negligência grave
Ainda que o abuso não se dê por excesso, a desídia na administração também caracteriza abuso de poder. O síndico responde pelos danos decorrentes de sua omissão, como deixar de fiscalizar serviços essenciais, não renovar seguros obrigatórios ou contratar empregados despreparados.

● Desrespeitar os deveres de representação e guarda das partes comuns
O síndico deve representar o condomínio e zelar pela conservação das áreas comuns. Quando ignora esses deveres, age contra os interesses coletivos e incorre em abuso administrativo.

♦ Em resumo:
O abuso de poder do síndico se caracteriza quando ele age fora dos limites legais e da vontade da coletividade, decide sozinho questões que exigem assembleia, suprime serviços, pratica atos que inovam ou alteram áreas comuns, ou quando sua omissão causa prejuízo ao condomínio.

A convenção pode restringir direitos previstos no artigo 1.335?

A convenção não pode restringir os direitos assegurados no art. 1.335 do Código Civil. Esses direitos — usar e dispor da unidade, utilizar as partes comuns conforme a destinação e participar das assembleias estando quite — decorrem diretamente da lei e integram o núcleo essencial da posição jurídica do condômino. Qualquer cláusula convencional que limite ou suprima esses direitos é inválida, pois a convenção não pode se sobrepor ao texto legal.

♦ Por que a convenção não pode restringir esses direitos?

● Direitos previstos em lei têm caráter obrigatório
O art. 1.335 estabelece prerrogativas legais que definem a essência da copropriedade edilícia. A convenção regula a vida interna, mas não pode contrariar ou diminuir direitos que a lei garante expressamente.

● A convenção não pode excluir uso da unidade nem das áreas comuns
Nenhuma cláusula pode impedir o morador de utilizar sua unidade conforme a destinação do edifício, nem limitar o uso das partes comuns além do que a própria lei autoriza.

● Participação em assembleias não pode ser suprimida
O condômino quite sempre tem direito de participar e votar. Qualquer regra que imponha exigências adicionais afronta o art. 1.335, III.

♦ Exemplos de cláusulas inválidas 

● Proibir condômino adimplente de votar por motivo não previsto em lei.
● Impedir uso de garagem, elevador ou demais áreas comuns sem fundamento legal.
● Limitar o direito de dispor da própria unidade (venda, locação, cessão).
● Criar restrições que afetem o acesso ao logradouro público.
● Impedir o uso normal da unidade sem justificativa ligada à destinação do prédio.

Como provar que o condômino está em dia para votar?

A prova de que o condômino está em dia para votar é feita por meio da demonstração de que não possui débitos vencidos com o condomínio. Como o art. 1.335, III, garante o direito de votar apenas ao condômino quite, basta comprovar que não há pendências financeiras no momento da assembleia.

♦ Formas de comprovar que o condômino está em dia

● Apresentação de comprovantes de pagamento
Extratos, boletos quitados ou recibos emitidos pelo próprio condomínio demonstram que não há débitos pendentes. É a prova mais objetiva e imediata.

● Declaração da administração
O síndico ou a administradora pode emitir declaração de adimplência, confirmando a inexistência de valores vencidos. Esse documento é comum em assembleias.

● Conferência na lista de presença
Em muitos condomínios, antes da assembleia, é feita a verificação interna da situação de cada unidade. Se não houver débito, o morador é considerado apto a votar.

● Prestação de contas disponibilizada aos condôminos
Os relatórios financeiros apresentados anualmente ou quando exigidos mostram quem está inadimplente e, por consequência, quem está quite para votar.

♦ Pontos importantes 

● O que importa é não haver débito vencido na data da assembleia.
● Pagamento realizado no mesmo dia regulariza o direito de voto, salvo previsão em contrário na convenção.
● A administração não pode criar exigências adicionais além da comprovação de quitação.
● Impedir o condômino quite de votar configura irregularidade administrativa.

Condômino inadimplente pode votar nas assembleias?

O condômino inadimplente não pode votar nas assembleias. O art. 1.335, III, exige que o morador esteja quite para exercer o direito de participar das deliberações.

Assim, a inadimplência retira apenas o direito de voto, mas não impede a presença na reunião nem o direito de se manifestar, salvo se a convenção dispuser de forma mais específica.

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

♦ O que significa estar impedido de votar

● O condômino pode comparecer à assembleia, mas não participa das votações.
● Seus demais direitos de propriedade permanecem intactos.
● A restrição atinge apenas o voto, não a presença nem o direito de solicitar esclarecimentos.

♦ Quando a inadimplência impede o voto

● Quando há débito vencido na data da assembleia.
● Quando a administração comprova a pendência financeira.
● Quando não houve regularização do pagamento até o início da reunião.

♦ Situações que não impedem o voto 

● Discussão judicial sobre o valor cobrado (não há mora se o débito é controvertido).
● Pagamento realizado antes da assembleia, ainda que no mesmo dia.
● Débitos ainda não vencidos.

O síndico pode impedir acesso às áreas comuns?

O síndico não pode impedir que os moradores utilizem as áreas comuns quando o uso está de acordo com a destinação do espaço. As áreas comuns fazem parte dos direitos assegurados pelo condomínio edilício, e a lei não autoriza o síndico a restringir, por decisão própria, o acesso regular dos condôminos.

O art. 1.335, II, garante que o condômino pode usar as partes comuns conforme a sua destinação, desde que não impeça o uso dos demais.

♦ Quando o acesso às áreas comuns não pode ser proibido

● Uso normal e dentro da finalidade do espaço
Piscina, garagem, salão, playground, elevadores e demais áreas comuns devem ficar acessíveis a todos os condôminos, respeitadas as regras usuais de convivência.

● Condomínios com moradores adimplentes ou inadimplentes
A inadimplência não permite bloquear o uso das áreas comuns. Mesmo o condômino em atraso mantém esse direito, pois a restrição patrimonial só alcança o direito de voto.

● Atividades compatíveis com a destinação do prédio
Se o uso respeita a finalidade da área, o síndico não pode impor barreiras ou criar exigências não previstas na convenção.

♦ Situações em que o acesso pode ser limitado

● Risco à segurança ou necessidade de manutenção
Áreas que precisam de reparos, limpeza profunda ou oferecem risco aos usuários podem ser interditadas temporariamente.

● Regulamento interno aprovado pela assembleia
Horários, regras de uso, capacidade máxima ou reserva de área de lazer só podem ser restringidos se houver previsão na convenção ou regimento.

● Comportamento antissocial ou nocivo
O morador que viola gravemente o sossego, a segurança ou a salubridade pode sofrer medidas específicas, mas sempre conforme o art. 1.337 do Código Civil, e não por ato isolado do síndico.

♦ Resumo 

O síndico não tem poder para proibir o uso das áreas comuns, salvo quando a restrição decorre de segurança, conservação ou regras aprovadas pela assembleia. Qualquer proibição arbitrária caracteriza excesso de poder. 

JURISPRUDÊNCIA DO ART. 1.335 DO CÓDIGO CIVIL

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO. REJEIÇÃO. IRREGULARIDADE SANADA A TEMPO E MODO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. ALEGADA CONEXÃO ENTRE FEITOS. INOCORRÊNCIA. DESNECESSIDADE DE JUNÇÃO DOS AUTOS QUANDO UM DELES JÁ ESTÁ SENTENCIADO E INEXISTE RISCO DE PROLAÇÃO DE DECISÕES CONFLITANTES. ALEGADA IRREGULARIDADE DOS CÁLCULOS DO EXEQUENTE NÃO CONSTATADA. PLANILHA DE DÉBITO CONGRUENTE À SENTENÇA QUE ANULOU ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. INCORREÇÃO DO FATOR DE JUROS DE MORA APLICADO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA E REMESSA DOS AUTOS À CONTADORIA JUDICIAL. IMPUGNAÇÃO A SER MANEJADA VIA EMBARGOS À EXECUÇÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Hipótese em que a agravante sustenta que a execução de origem foi ajuizada por meio de procuração outorgada por síndico eleito em assembleia posteriormente anulada, o que impediria o prosseguimento do rito expropriatório. 2. Considerando-se a aplicação do princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não há nulidade sem prejuízo, que no presente caso o alegado vício de representação foi configurado posteriormente ao ajuizamento da ação, mas foi sanado a tempo e modo, não tendo sido indicado pela parte interessada os prejuízos concretos decorrentes da substituição de síndico/administrador do exequente no curso do feito, não há que se falar no acolhimento da preliminar suscitada. 3. Não se verifica conexão entre os feitos quando um dos processos já se encontra sentenciado, inexistindo risco de prolação de decisões conflitantes, o que desautoriza a reunião dos processos, nos termos do art. 55, §1º do Código de Processo Civil. 4. Em observância ao princípio da dialeticidade recursal e da devolutividade restrita, inerentes ao recurso de agravo de instrumento, impõe-se o reconhecimento de que a planilha de débito apresentada pelaparte exequente se encontra em congruência à sentença proferida nos autos de ação já transitada em julgado, que anulou assembleia condominial ocorrida, que não deliberou acerca de qualquer alteração das taxas condominiais e, portanto, não tem o condão de alterar o montante do crédito em execução no presente feito. 5. Nos termos do art. 1.335, inciso III do Código Civil, a adimplência é requisito de admissibilidade da participação e dos votos dos condôminos nas deliberações da assembleia condominial, não havendo que se falar que a participação e voto em estado de inadimplência ensejem na quitação dos débitos em aberto, não se confundindo, portanto, o exercício do voto com a quitação tácita dos valores devidos. 6. Relativamente aos demais argumentos da parte agravante atinentes à incorreção dos cálculos homologados pela decisão agravada, saliente-se que são os pertinentes embargos à execução a via processual adequada para dirimir controvérsias inerentes ao pleito executório que demandem dilação probatória, a serem ajuizados a tempo e modo, mormente nessa hipótese, em que a parte agravante sustenta a necessidade de remessa dos autos à contadoria judicial para correção dos cálculos apresentados pela parte exequente, não sendo a interposição de simples petição no curso da execução a via adequada a este fim. (TJMG; AI 1183562-84.2025.8.13.0000; Rel. Des. Francisco Costa; Julg. 12/03/2026; DJEMG 16/03/2026)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONVENCIONAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

Investida recursal do condomínio. Valor da causa. Impugnação rejeitada. Montante que deve corresponder à relevância econômica e jurídica da pretensão. Ação que visa garantir o direito de elegibilidade para gestão de condomínio de grande porte (25 torres). Valor de R$50.000,00 que se mostra razoável e proporcional à complexidade e responsabilidade do cargo disputado. Artigo 292 do CPC. Nulidade de cláusula. Convenção que estipula inelegibilidade perpétua para condôminos que já tenham sido demandados judicialmente, independentemente da quitação atual do débito. Abusividade manifesta. Violação ao artigo 1.335, III, do Código Civil. Sanção de caráter perpétuo vedada pelo ordenamento jurídico. Princípios da razoabilidade e da dignidade da pessoa humana. Sucumbência. Aplicação do princípio da causalidade. Ausência de pretensão resistida e de proibição formal à candidatura pelo réu. Cláusula reputada abusiva em juízo cuja alteração, de todo modo, dependeria de deliberação assemblear por quórum qualificado. Reforma parcial da sentença para afastar os ônus sucumbenciais impostos ao requerido. Apelo provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 1021598-46.2024.8.26.0068; Relator (a): César Augusto Fernandes; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/03/2026; Data de Registro: 09/03/2026) (TJSP; AC 1021598-46.2024.8.26.0068; Barueri; Vigésima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. César Augusto Fernandes; Julg. 09/03/2026)

DIREITO CIVIL. DIREITO CONDOMINIAL. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame:1. Ação declaratória e anulatória ajuizada por condômino contra condomínio edilício visando a declaração de ilegalidade do ato que a impediu de concorrer ao cargo de síndico devido a pendências financeiras e a anulação da deliberação da assembleia de 30.11.23 sobre a eleição do síndico. II. Questão em Discussão:2. A questão em discussão consiste na possibilidade de condômino inadimplente ser candidato ao cargo de síndico e votado em assembleia. III. Razões de Decidir:3. O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil condiciona o direito de votar e participar das deliberações da assembleia à quitação das obrigações condominiais. 4. A Convenção do Condomínio réu dispõe que o condômino inadimplente pode participar das assembleias, mas não pode se pronunciar, votar, requerer questão de ordem ou deliberar sobre qualquer questão. 5. O síndico é administrador e representante do Condomínio; deve dar exemplo mormente quanto ao cumprimento das obrigações do condôminos. lV. Dispositivo e Tese:6. Recurso provido para julgar improcedente a ação. Tese de julgamento: 1. Condômino inadimplente não pode ser eleito síndico, pois não pode deliberar em assembleia. 2. Erros pretéritos na eleição de inadimplentes não justificam sua perpetuação. (JECSP; RecInom 1017344-49.2024.8.26.0482; Presidente Prudente; Terceira Turma Recursal Cível; Rel. Juiz Heitor Febeliano dos Santos Costa; Julg. 07/03/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONDUTA DE SÍNDICA EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. IMPEDIMENTO INDEVIDO DE PARTICIPAÇÃO E VOTAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. VALOR INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais ajuizada em razão de impedimento indevido da autora de participar e ser votada em assembleia condominial, sob alegação de inadimplência. A apelante sustenta ausência de dolo ou culpa, atuação de boa-fé e inexistência de ofensa moral, requerendo a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a redução do valor indenizatório. II. Questão em discussão há duas questões em discussão:(I) definir se o recurso deve ser conhecido diante da alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade;(II) estabelecer se a conduta da apelante, ao impedir a autora de votar e ser votada em assembleia condominial, configura ato ilícito ensejador de dano moral e, em caso positivo, se o valor arbitrado deve ser mantido. III. Razões de decidir o recurso é conhecido, pois as razões recursais impugnam de modo suficiente os fundamentos da sentença, havendo correlação entre os argumentos da apelante e o decisum, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade (CPC, art. 1.010, II). A responsabilidade civil exige a presença de três elementos: Conduta antijurídica, dano e nexo de causalidade, conforme os arts. 186 e 927 do Código Civil e a doutrina de Caio Mário da Silva Pereira. A prova demonstra que a autora é proprietária de diversas unidades condominiais e, portanto, possuía direito de votar e ser votada, nos termos do art. 1.335 do Código Civil, sendo indevido o impedimento imposto pela apelante com base em inadimplência relativa a unidade diversa. A conduta da apelante viola direito da autora, configurando ato ilícitoe dano moral indenizável, dada a injusta restrição de participação em assembleia condominial e o constrangimento decorrente. O valor fixado, à mingua de recurso pela parte autora, mostra-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da indenização, conforme a doutrina de Rui stoco. Correção monetária e juros moratórios devem observar as diretrizes legais: Índices da CGJ/MG até 29/08/2024 e, a partir de então, o ipca e a taxa legal definida pelo Conselho Monetário Nacional (Lei nº 14.905/2024 e art. 406 do CC). lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. Tese de julgamento: O recurso de apelação deve ser conhecido quando as razões recursais impugnam de forma suficiente os fundamentos da sentença, ainda que de modo sintético. O impedimento indevido de condômino de votar e ser votado em assembleia, quando comprovada sua condição de adimplente em outras unidades, configura ato ilícito ensejador de dano moral. O valor da indenização por dano moral deve observar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando o caráter compensatório e preventivo da reparação. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 2º; CC/2002, arts. 186, 927 e 1.335; CPC/2015, arts. 1.010, II, 489 e 8º; lindb, arts. 3º e 4º; LC 35/79, art. 35; Lei nº 14.905/2024; Súmulas nºs 54 e 362 do STJ. Jurisprudência relevante citada: Não indicada expressamente. (TJMG; APCV 5006219-96.2023.8.13.0713; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Antônio Bispo; Julg. 06/02/2026; DJEMG 13/02/2026)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. CARÁTER INFRINGENTE. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em Exame1. Embargos de declaração opostos ao acórdão visando sanar omissão, especialmente sobre a interpretação do termo quite à luz do artigo 1.335, III, do Código Civil. A embargante alega que o acórdão não enfrentou explicitamente sua tese sobre o termo quite e a harmonia do Estatuto Social da Associação com a previsão legal. II. Questão em Discussão2. A questão em discussão consiste em verificar (I) se a suspensão da exigibilidade do crédito equivale à quitação para fins de direito de voto em assembleia, e (II) a harmonia do Estatuto Social da Associação com a previsão legal sobre associados quites. III. Razões de Decidir3. Embargos de declaração são cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição ou omissão, conforme artigo 1.022 do CPC. 4. A interpretação sistemática e teleológica do texto legal garante o direito de voto do condômino Leal, afastando restrições indevidas. A embargante busca reforma da decisão, o que não é cabível em embargos de declaração. lV. Dispositivo e Tese5. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 1. A suspensão da exigibilidade do crédito não impede o direito de voto. 2. A interpretação teleológica do artigo 1.335, III, do Código Civil, não obsta o direito de voto. (TJSP; Embargos de Declaração Cível 1009491-42.2024.8.26.0529; Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/02/2026; Data de Registro: 12/02/2026) (TJSP; EDcl 1009491-42.2024.8.26.0529; Santana de Parnaíba; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Joaquim dos Santos; Julg. 12/02/2026)

APELAÇÃO.

Anulatória de assembleia condominial cumulada com pedido de anulação de multa. Respeitável sentença de procedência que declarou nula a deliberação que restringiu a locação por temporada, bem como anulou a multa imposta à autora. Apela o condomínio réu. Busca a improcedência. Locação por temporada integra a faculdade de uso e fruição do imóvel (artigos 1.335, I, do Código Civil e 48 da Lei nº 8.245/1991), de modo que, para proibi-la ou limitá-la significativamente, é indispensável aprovar tal restrição com dois terços de todos os condôminos, o que não ocorreu. Assembleia da qual a autora pretende a anulação não alterou a destinação das unidades autônomas; apenas confirmou as regras antigas da Convenção e Regulamento Interno, que não proíbe a locação por temporada, apenas proíbe locação via plataformas virtuais. Sistema de reserva de imóveis por meio de plataformas digitais do tipo Airbnb é caracterizado como espécie de contrato atípico de hospedagem e não se confunde com locação por temporada prevista no artigo 48, da Lei nº 8.245/91 (RESP 1819075-RS do Colendo Superior Tribunal de Justiça). Permissão ou proibição de utilização das unidades condominiais para os fins de locação por temporada pode ser deliberada em assembleia, dependendo de aprovação por maioria qualificada (2/3 dos condôminos). RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1013397-02.2024.8.26.0477; Relator (a): Dario Gayoso; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/01/2026; Data de Registro: 30/01/2026) (TJSP; AC 1013397-02.2024.8.26.0477; Praia Grande; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Dario Gayoso; Julg. 30/01/2026)

APELAÇÕES CÍVEIS. PROCEDIMENTO COMUM. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. DESNECESSIDADE. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. LITÍGIO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. MODIFICAÇÃO DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO. VALIDADE. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER RECONHECIDA PARA OS FINS DE SE ADEQUAR À CONVENÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1) As questões atinentes às áreas comuns são de interesse do condomínio como um todo. Assim, é suficiente a presença do condomínio no polo passivo da demanda, o qual já atua na defesa das disposições que tratam sobre essas áreas, não havendo que se falar em litisconsórcio passivo necessário com os demais condôminos. 2) Se o litígio posto para discussão não traduz vício de anulabilidade, mas sim de nulidade, não se submete a prazo decadencial ou prescricional. 3) Verificado que a alteração da cláusula da convenção de condomínio, aprovada por unanimidade, não violou disposição de Lei, não há que se falar em sua ilegalidade ou na necessidade de sua readequação, principalmente após o decurso de lapso temporal considerável, sob pena de se chancelar o comportamento contraditório (venire contra factum proprium), bem como violar a confiança e a legítima expectativa criada pelos demais condôminos. 4) Se a utilização, por um condômino, de sua respectiva área de estacionamento (vaga) extrapola os seus limites e desrespeita o disposto tanto na convenção quanto em Lei (art. 1.335, II, do Código Civil), deve ser mantida a sentença que determinou que o condômino em questão se abstenha de estacionar mais de um veículo em desconformidade com as citadas normas. (TJMG; APCV 5139642-22.2022.8.13.0024; Primeiro Núcleo de Justiça 4.0 Cível Privado; Rel. Juiz José Maurício Cantarino Villela; Julg. 26/01/2026; DJEMG 28/01/2026)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. SUPOSTAS OFENSAS PÚBLICAS E IMPUTAÇÃO VEXATÓRIA DE INADIMPLÊNCIA EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.

Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Pretensão de indenização por abalo moral. Rejeição. Discussão ocorrida no contexto da eleição de síndico. Autora que participou ativamente do debate e defendeu a contratação de síndico profissional, posicionamento que contrariava interesses ligados à reeleição da síndica. Advertência da síndica quanto à impossibilidade de participar das deliberações e votar em razão da inadimplência. Conduta amparada no art. 1.335, inc. III, do Código Civil. Questionamento formulado por outro condômino inserido no contexto do debate, sem intenção difamatória ou caluniosa. Ausência de ato ilícito. Mero dissabor decorrente do convívio condominial. Sentença preservada. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; ApCiv 0304283-85.2017.8.24.0023; Segunda Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos; Rel. Des. Davidson Jahn Mello; Julg. 22/01/2026; Publ. 22/01/2026)

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. PROIBIÇÃO DE CIRCULAÇÃO SEM RESTRIÇÕES DE ANIMAIS DOMÉSTICOS. PERTURBAÇÃO E INCÔMODO EXISTENTES. NORMAS CONDOMINIAIS. NÃO ABUSIVAS. INTERESSE COLETIVO. PREVALÊNCIA SOBRE O PRIVADO. PROIBIÇÃO E MULTAS. LEGAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora, contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, para que fosse declarada a nulidade da multa imposta por manter animal de estimação no Condomínio, além de abster-se de aplicação de novas penalidades, bem como impedir a circulação do PET, sem exigência de transporte no colo. Em suas razões, sustenta que o referido animal não causa nenhum incômodo aos moradores, sendo de médio porte (26 kg), o que impossibilita o transporte no colo. Ademais, defende a ilegalidade de multa e a proibição de animais de médio porte conforme entendimento jurisprudencial. Pede a reforma na sentença2. Recurso Regular, tempestivo e próprio. Preparo recolhido (ID 78157221). Contrarrazões apresentadas (ID78157227). 3. Analisando o acervo probatório, verifica-se que o autor reside em apartamento localizado no condomínio recorrido, onde lhe foi imposta multa de R$131,64, com fundamento em normas condominiais que vedam o trânsito com o animal de estimação no interior do condomínio, sem o uso dos carrinhos específicos para transporte de pets ou sem mantê-lo no colo. O condomínio, ora recorrido, por sua vez, pugna pelo cumprimento das suas Leis internas e pela legislação pátria. Argumenta, também, que em uma das ocorrências, o animal do recorrente causou pânico dentro do elevador, pois além do porte avantajado, encontrava-se solto e inquieto, assustando outros moradores. 4. Em primeiro lugar, é válido ressaltar que o Artigo 1.335, Inciso I, do Código Civil, assegura ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. Em consonância, a Lei nº 4.591/64 preconiza em seu artigo 19 que cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, uns e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e as coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. 5. Desta forma, a despeito de previsão condominial que determina restrições aos direitos individuais dos condôminos, é certo que tais normas devem estar em harmonia com a Lei Civil que assegura ao condômino usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, sendo que a criação de animais é forma de usar a posse da coisa de forma plena. Portanto, não obstante a força normativa das convenções de condomínio, que estabelecem direitos e deveres recíprocos aos coproprietários, tais normas encontram limites no ordenamento jurídico vigente e nos princípios sociais da boa-fé objetiva e da função social, devendo os direitos/deveres de vizinhança estar alinhados aos individuais, a fim de não exorbitarem sua esfera de atuação. 6. A vedação de criação de animais domésticos em convenção de condomínio deve ter por finalidade a preservação do sossego, da salubridade e da segurança dos moradores, devendo ser evitadas as proibições genéricas aos direitos individuais que extrapolem o objetivo da proibição, sob pena de abusividade. Ademais, a vedação, pura e simples, de manutenção de animais de estimação em unidade habitacional de condomínio residencial, em consonância com as disposições delineadas na Convenção de Condomínio, se revela abusiva e desproporcional, na medida em que interfere na vida privada da parte recorrida, conforme precedente do STJ (RESP 12166 / RJ Recurso Especial 1991/0012998-4 Ministro Sálvio DE Figueiredo Teixeira). 7. No mesmo sentido aqui exposto, cabe destacar julgado desta Turma: (Acórdão 1303175, 07013577720208070009, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 23/11/2020, publicado no DJE: 2/12/2020). 7. Não obstante as alegações do recorrente e o entendimento jurisprudencial acerca do tema, outra é a realidade no presente caso. Conforme a contestação apresentada pelo réu (ID78156056. Página 3), (...) O Requerente é proprietário de animal de grande porte, o qual tem sido reiteradamente conduzido de forma inadequada nas áreas comuns, especialmente no elevador, nos corredores e na garagem do edifício, em desacordo com o que estabelece a Cláusula Centésima Trigésima Oitava da Convenção Condominial. Apesar de advertências anteriores e da disponibilização, pelo condomínio, de carrinhos específicos para transporte de pets, o Requerente insiste em circular com o animal solto ou apenas com coleira, desrespeitando as normas internas. Quase todos os dias é flagrado descumprindo as regras, tendo sido formalmente notificado antes da aplicação da penalidade ora discutida. Ressalte-se que em uma das ocorrências mais recentes, o animal do Requerente causou pânico dentro do elevador, pois, além do porte avantajado, encontrava-se solto e inquieto, assustando outros moradores que ali estavam. A multa aplicada não se deu de forma arbitrária ou isolada, mas sim como consequência de uma postura reiterada de descumprimento das regras de convivência e desconsideração com o bem-estar coletivo. (...). 8. Para mais, a Convenção do Condomínio dispõe: Cláusula 138ª. Será expressa e terminantemente proibido ao Condômino: I. Manter a posse ou guarda de animais de grande porte ou temperamento agressivo, de maneira a expor ao risco a saúde, a segurança ou a tranquilidade dos demais condôminos. A. Será tolerado apenas um animal por unidade autônoma de pequeno até 10 quilos e/ou temperamento dócil, que não perturbe o sossego do condomínio, devendo este ficar restrito à área da Unidade Autônoma do condômino, sendo sua permanecia nas áreas comuns, restrita à circulação de entra de saída sempre pelas áreas comuns de serviço preferencialmente transportado no colo (ID78156047. Pág. 15 e 16) e a proibição é reiterada na Assembleia Extraordinária (ID78156058. Pág. 3), onde restou aprovado por maioria a restrição do transporte de animais de estimação ao transporte exclusivo no colo, carrinhos ou sacola de transportes. Observa-se que não há vícios aptos a afastar sua aplicação. Longe disso, elas são aprovadas pelos condôminos, que manifestaram inequívoca vontade de não permitir a presença de animais no condomínio, sem as restrições de circulação. Sendo assim, deve o interesse coletivo prevalecer sobre o privado, sendo essas questões inseridas na esfera da disponibilidade do indivíduo em face do bem-estar coletivo de convivência. 9. Sob este viés, a improcedência dos pedidos autorais é medida que se impõe, não tendo o que se discutir em relação à violação de direito de propriedade do autor, tal como sobre a proibição de livre circulação de animais no condomínio e a ilegalidade das multas aplicadas. 10. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 11. Condenada a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da causa. 12. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. º 9.099/95. (JECDF; RInomCv 0708027-25.2025.8.07.0020; Ac. 2078241; Segunda Turma Recursal; Relª Juíza Marilia de Ávila e Silva Sampaio; Julg. 10/12/2025; Publ. PJe 21/01/2026)

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DIREITO DE VOTAR E SER VOTADO. CONDÔMINO NÃO RESIDENTE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para garantir aos autores, condôminos não residentes, o direito de participar ativamente das assembleias condominiais, bem como da administração como conselheiro e/ou subsíndico, exercendo plenamente o direito de votar e ser votado. II. Questão em discussão:1. Há duas questões em discussão: (I) a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência para permitir que condôminos não residentes participem e sejam votados para cargos de gestão no condomínio; (II) a definição de qual convenção condominial rege as relações entre as partes: A minuta de 2006 ou o instrumento de 2017. III. Razões de decidir:1. A probabilidade do direito dos agravados está presente, pois a convenção que o próprio condomínio aparenta seguir (a de 2017) não estabelece restrição de elegibilidade para não residentes, alinhando-se ao art. 1.335, III, do Código Civil, que garante ao condômino quite o direito de votar e participar das deliberações da assembleia, sem impor condição de residência. 2. Os documentos apresentados pelos agravados conferem maior verossimilhança à sua tese, demonstrando que o condomínio agravante utiliza a convenção de 2017 como fundamento para legitimar sua capacidade postulatória e para aplicar suas disposições em cobranças de cotas condominiais. 3. O comportamento do condomínio, ao se valer da convenção de 2017 para exercer direitos e impor obrigações, cria legítima expectativa nos condôminos de que tal instrumento é a norma vigente que rege a vida condominial. 4. A alegação de que a convenção de 2017 é objeto de investigação policial, por si só, não é suficiente para afastar sua aplicabilidade em sede de tutela de urgência, pois o boletim de ocorrência é ato administrativo unilateral e não constitui prova de ilicitude. 5. O perigo de dano está configurado em favor dos agravados, pois a iminência de uma assembleia para eleição de cargos de gestão, da qual seriam alijados de concorrer, representa prejuízo concreto ao seu direito de participação na administração do patrimônio do qual são coproprietários. 6. O argumento do agravante acerca do periculum in mora inversum não se sustenta, pois a participação de condôminos não residentes não representa, por si só, risco iminente e grave à coletividade, sendo a alegação de que investidores externos poderiam assumir a gestão em detrimento dos moradores genérica e especulativa. lV. Dispositivo e tese:1. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O condômino não residente, desde que adimplente, tem direito de votar e ser votado nas assembleias condominiais, não podendo a convenção restringir direitos previstos no art. 1.335, III, do Código Civil. (TJRS; AI 5291548-56.2025.8.21.7000; Porto Alegre; Décima Nona Câmara Cível; Rel. Des. Alexandre Fernandes Gastal; Julg. 29/11/2025; DJERS 29/11/2025)

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESTRIÇÃO DE ACESSO A IMÓVEL COMERCIAL. FORNECIMENTO DE CHAVES E LIVRE CIRCULAÇÃO DURANTE O HORÁRIO COMERCIAL. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta por Francisco José ponte dias contra sentença que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais movida em face do condomínio do edifício ellery, alegando restrição indevida de acesso ao seu imóvel comercial devido à instalação de portão cujas chaves não foram fornecidas. II. Questão em discussão2. Há duas questões em discussão: (I) definir se o condomínio pode restringir o acesso do proprietário ao imóvel comercial mediante a instalação de portão sem disponibilização das chaves; (II) estabelecer se há comprovação suficiente dos danos materiais alegados pelo apelante. III. Razões de decidir3. A instalação de portão que impede o livre acesso ao imóvel de propriedade do apelante configura cerceamento indevido do direito de uso e gozo da propriedade, nos termos do art. 1.335, I, do Código Civil, impondo-se a obrigação de fornecimento de chaves e manutenção do portão aberto durante o horário comercial. 4. O condomínio não demonstrou justificativa razoável para impedir ou dificultar o acesso do apelante ao imóvel, sendo seu dever garantir a circulação dos proprietários sem obstáculos indevidos. 5. A ausência de prova concreta dos danos materiais alegados pelo apelante inviabiliza a indenização por lucros cessantes, conforme regra do art. 373, I, do código de processo civil. 6. A mera alegação de que a restrição de acesso inviabilizou a locação do imóvel não é suficiente para configurar prejuízo material indenizável, sendo necessária comprovação documental do dano efetivamente suportado. lV. Dispositivo e tese7. Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.335, I; código de processo civil, art. 373, I.jurisprudência relevante citada: TJCE, AC nº 00034419820188060071; TJSP, AC nº 1004488-94.2016.8.26.0268. (TJCE; AC 0160559-66.2012.8.06.0001; Fortaleza; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Juiz José Krentel Ferreira Filho; DJCE 11/03/2025; Pág. 120)