CÓDIGO CIVIL

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. 

 

CC Art 1354 Comentado 

 

O que diz o artigo 1.354 do Código Civil?

O artigo 1.354 do Código Civil determina que a assembleia de condôminos só pode deliberar validamente se todos os condôminos forem convocados.

Esse comando reforça que nenhuma decisão coletiva é legítima quando sequer um dos proprietários deixa de ser chamado para participar da reunião, pois a convocação é requisito essencial de validade.

Art. 1.354. “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

♦ Por que essa regra é tão importante?

● Garante participação igualitária → todos os condôminos têm o direito de votar, opinar e acompanhar decisões que impactam o condomínio;
● Evita nulidade das deliberações → decisões tomadas sem convocação de todos podem ser invalidadas judicialmente;
● Protege o devido processo interno → assegura transparência e impede manipulações nas convocações.

♦ Pontos essenciais para aplicar o art. 1.354

  1. Convocação deve ser individual, direcionada a cada condômino;

  2. A falta de convocação gera nulidade, mesmo que a maioria compareça;

  3. Regra se aplica a todas as assembleias: ordinárias, extraordinárias ou especiais;

  4. O condômino ausente não pode ser prejudicado por ato deliberado sem sua ciência.

 

O que pode anular uma assembleia de condomínio?

A assembleia de condomínio pode ser anulada quando não respeita requisitos essenciais de validade, especialmente quando há falhas na convocação, quórum, direito de participação ou violação ao art. 1.354 do Código Civil, que exige a convocação de todos os condôminos para que a reunião possa deliberar.

♦ Principais situações que anulam uma assembleia

● Falta de convocação de todos os condôminos
A ausência de convocação individual de qualquer condômino torna a assembleia inválida, pois o art. 1.354 determina que nenhuma deliberação será legítima sem essa etapa obrigatória.

● Convocação irregular ou sem antecedência suficiente
Quando o edital não observa o prazo ou a forma previstos na convenção, a deliberação pode ser anulada.

● Quórum insuficiente para o tipo de matéria deliberada
Algumas decisões exigem quóruns específicos (ex.: obras, alterações na convenção, mudança de destinação). Se não forem respeitados, a deliberação é nula.

● Restrição ao direito de participação ou voto de condômino adimplente
Impedir o condômino de participar sem justificativa válida compromete a legalidade da reunião.

● Matérias não previstas no edital
A assembleia não pode deliberar sobre temas que não constavam da pauta convocatória.

● Vícios na condução da reunião
Falhas como falta de registro adequado, manipulação de votos ou direcionamento indevido das deliberações também podem gerar nulidade.

♦ Observação fundamental 

A nulidade não depende do resultado da votação:
mesmo que a maioria esteja de acordo, a assembleia é inválida se a forma legal não for observada, especialmente quando qualquer condômino não foi convocado.

 

Quem pode anular uma assembleia de condomínio?

A assembleia pode ser anulada por qualquer condômino, pois quem integra o condomínio possui legitimidade para pedir ao Judiciário a análise da regularidade formal da reunião — especialmente quando há vícios na convocação, no quórum ou no procedimento deliberativo.

♦ Trechos essenciais de julgado que confirmam a legitimidade do condômino

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal deixou claro que o próprio condômino pode propor ação anulatória. Veja as partes mais relevantes da decisão:

“Os condôminos possuem legitimidade ativa ad causam para submeter ao Judiciário o exame da regularidade formal de assembleia geral realizada, porquanto a pretensão de sua anulação é própria de quem possui relação jurídica com o condomínio.”

O acórdão também reforça que a realização de nova assembleia não impede o exame do pedido de anulação da anterior:

“Não logra êxito a preliminar de perda do objeto da ação (…) uma vez que o pedido é o de anulação de assembleia e atos dela advindos, e não destituição de síndico.”

E reafirma que a convocação deve seguir rigorosamente a forma prevista na convenção e no regimento interno:

“Envio por e-mail desatende à forma prevista na Convenção e no Regimento Interno.”

“O alegado anacronismo (…) não são suficientes para ilidir a obrigatoriedade da norma, sendo necessária a observância estrita à forma convocatória expressa na convenção, sob pena de nulidade do ato.”

Também esclarece por que o art. 1.354-A não se aplica:

“A forma de convocação prevista no art. 1.354-A do Código Civil (…) não incide ao caso, uma vez que refere-se à assembleia realizada por meio eletrônico.” 

(TJDF; APC 07176.98-37.2022.8.07.0001; 179.8308; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira; Julg. 06/12/2023; Publ. PJe 22/01/2024)

 

Quem está inadimplente pode votar na assembleia do condomínio?

Não. O condômino inadimplente não pode votar nem participar das deliberações da assembleia condominial enquanto não estiver quite com suas obrigações. O próprio art. 1.335, III, do Código Civil estabelece que o direito de votar e participar das assembleias está condicionado à quitação das contribuições:

“Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”

♦ O que significa estar “quite”

Estar quite é estar com todas as obrigações condominiais em dia no momento da assembleia. Isso inclui:

  • pagamento das cotas ordinárias e extraordinárias;

  • ausência de débitos vencidos até a data da reunião;

  • quitação comprovada antes do início da assembleia (mesmo que tenha pago no mesmo dia).

♦ E se o inadimplente comparecer?

Mesmo presente, o condômino não poderá votar nem manifestar-se. Seu nome poderá constar na ata como "presente sem direito a voto", mas não terá influência sobre as deliberações. A regra visa proteger a coletividade e manter o equilíbrio financeiro do condomínio.

♦ Existe alguma exceção? 

A única possibilidade seria uma previsão expressa na convenção do condomínio permitindo o voto do inadimplente — o que é raro e pouco recomendável. Fora isso, a vedação é obrigatória e válida mesmo que o inadimplente tenha apenas uma parcela em atraso.

 

 

JURISPRUDÊNCIA DO ARTIGO 1.354 DO CC

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO. VÍCIOS FORMAIS. CONVOCAÇÃO. PAUTA. ABUSO DE DIREITO. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por condôminos contra sentença proferida em ação anulatória de assembleia geral ordinária de condomínio, por meio da qual se pleiteia a declaração de nulidade do ato realizado, sob a alegação de vícios formais insanáveis, consistentes na ausência de convocação de todos os condôminos na forma e no prazo previstos na convenção condominial e no art. 1.354 do Código Civil, bem como na suposta obscuridade da pauta do edital de convocação, que não teria previsto expressamente a deliberação acerca do rateio de déficit financeiro. Sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a validade do ato assemblear. II. Questão em discussão 2. Há três questões centrais em discussão: (I) definir se a inobservância de formalidades na convocação de assembleia condominial, como a forma e o prazo previstos na convenção, acarreta a sua nulidade absoluta, mesmo quando o ato atinge sua finalidade e não há demonstração de prejuízo aos condôminos que participaram da deliberação; (II) estabelecer se a ausência de menção expressa da Taxa de Déficit no edital de convocação configura obscuridade na pauta, a ponto de invalidar a deliberação sobre o rateio do resultado deficitário do exercício anterior; e (III) determinar se a detenção da maioria das frações ideais por um único condômino configura, por si só, abuso de direito apto a invalidar as decisões tomadas em assembleia. III. Razões de decidir 3. A interpretação das normas que regem os atos condominiais deve pautar-se pelo princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief), segundo o qual não se declara a nulidade de um ato se, mesmo praticado de modo diverso do previsto, atingir sua finalidade essencial sem causar prejuízo às partes. A finalidade do ato de convocação é garantir a ciência inequívoca dos condôminos para o exercício de seus direitos de participação e voto. 4. A efetiva participação dos autores na assembleia, onde debateram e votaram as matérias da ordem do dia, somada ao comparecimento de representantes de aproximadamente 97% das unidades autônomas, demonstra que a finalidade do ato convocatório foi plenamente alcançada, esvaziando a alegação de nulidade por vício formal. Ademais, é vedado aos autores, em nome próprio, pleitear direito alheio, nos termos do art. 18 do Código de Processo Civil, no que tange à suposta ausência de convocação de outros condôminos. 5. A deliberação sobre o rateio de um déficit financeiro é matéria intrinsecamente ligada e consequência lógica da prestação de contas e da aprovação do orçamento anual, itens que constavam expressamente na pauta do edital de convocação. A convenção condominial exige apenas um resumo da Ordem do Dia, não um detalhamento pormenorizado de cada desdobramento das matérias a serem votadas, razão pela qual não se configura a alegada obscuridade ou surpresa. 6. A mera circunstância de um único condômino deter a maioria das frações ideais e, consequentemente, o poder de voto majoritário, não constitui, por si só, abuso de direito. Para a configuração da tirania da maioria, seria imprescindível a demonstração de que a deliberação foi tomada com o intuito exclusivo de prejudicar os minoritários, sem qualquer benefício para a coletividade, o que não ocorreu, visto que o rateio do déficit visa a garantir a saúde financeira e a continuidade dos serviços do próprio condomínio, beneficiando a todos. 7. Os honorários advocatícios fixados por equidade pelo juízo a quo mostram-se razoáveis e proporcionais à complexidade da causa e ao trabalho desenvolvido. Com o desprovimento do recurso, impõe-se a majoração da verba honorária em sede recursal, em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. lV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A inobservância de formalidades na convocação de assembleia condominial não acarreta sua nulidade quando o ato atinge sua finalidade essencial de dar ciência aos condôminos e não há demonstração de prejuízo concreto à parte que alega o vício, em aplicação do princípio pas de nullité sans grief. 2. A deliberação sobre o rateio de déficit financeiro apurado no exercício anterior está implicitamente contida nos itens da pauta de assembleia geral ordinária que preveem a prestação de contas e a aprovação do orçamento, não configurando obscuridade a ausência de menção expressa a uma taxa de déficit. 3. A mera detenção da maioria das frações ideais por um único condômino não caracteriza, por si só, abuso de direito ou tirania da maioria, sendo necessária a demonstração de que a deliberação foi tomada com o intuito exclusivo de prejudicar a minoria, sem benefício para a coletividade. --------- Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 166, IV, 187, 1.334, III, 1.350, 1.352, 1.353 e 1.354; Código de Processo Civil, arts. 18, 85, §§ 2º, 8º e 11; Lei nº 4.591/1964, art. 24. Jurisprudência relevante citada: TJMT, apelação Cível nº 1000919-82.2021.8.11.0024. (TJMT; AC 1001248-94.2021.8.11.0024; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Márcio Aparecido Guedes; Julg 10/03/2026; DJMT 11/03/2026)

 

CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Apelo do autor. A deliberação sobre aportes financeiros está abarcada pelo item previsão orçamentária constante no edital, não havendo violação ao art. 1.354 do Código Civil. A assembleia foi regularmente convocada e realizada, com aprovação unânime dos presentes, não havendo nulidade decorrente da ausência de voto da curadora, cuja participação válida incumbia ao próprio apelante providenciar. Não se demonstrou ilegalidade no conteúdo ou no procedimento da deliberação impugnada, tampouco afronta à convenção condominial. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1002667-06.2024.8.26.0032; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2026; Data de Registro: 27/02/2026) (TJSP; AC 1002667-06.2024.8.26.0032; Araçatuba; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Dias Motta; Julg. 27/02/2026)

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL CUMULADA COM TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO DE LIMINAR NA ORIGEM. PRETENSÃO RECURSAL DE SUSPENSÃO DE EFEITOS DE ASSEMBLEIA/DELIBERAÇÕES (ASSEMBLEIA VIRTUAL) E DE ATOS CONSEQUENCIAIS (AUDITORIA). ASSEMBLEIAS ELETRÔNICAS. ART. 1.354-A DO CÓDIGO CIVIL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA MÍNIMA (CONVENÇÃO, ATA/GRAVAÇÃO) A EVIDENCIAR, EM COGNIÇÃO SUMÁRIA, VEDAÇÃO CONVENCIONAL AO FORMATO ELETRÔNICO OU CERCEAMENTO CONCRETO DE PARTICIPAÇÃO, DEBATE E VOTO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA NA ORIGEM. PERIGO DE DANO NÃO DEMONSTRADO COM DENSIDADE SUFICIENTE PARA MEDIDA EXTREMA DE PARALISAÇÃO DE DELIBERAÇÃO COLETIVA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida no processo nº 1080247-68.2025.8.11.0041, que indeferiu tutela de urgência destinada a suspender assembleia/deliberações condominiais realizadas/convocadas por meio eletrônico, no contexto de controvérsia envolvendo prestação de contas de exercício anterior e alegado cerceamento de defesa do ex-síndico. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em verificar: (I) se estão presentes, em sede de cognição sumária recursal, os requisitos do art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de dano) para antecipar tutela recursal (art. 1.019, I, CPC) a fim de suspender efeitos de assembleia/deliberações condominiais; (II) se a realização de assembleia condominial virtual caracteriza, por si só, vício capaz de justificar a medida urgente, ou se é indispensável demonstração concreta de irregularidade, notadamente em face do art. 1.354-A do Código Civil. III. Razões de decidir O art. 1.354-A do Código Civil admite a realização de assembleias condominiais por meios eletrônicos, desde que observado o regramento pertinente, inexistindo presunção de nulidade pelo simples formato virtual. A tutela de urgência exige comprovação cumulativa de probabilidade do direito e perigo de dano (art. 300 do CPC), sendo inadequado, em regra, impor medida liminar de alto impacto sobre a gestão coletiva sem suporte probatório mínimo e objetivo. No caso concreto, ausentes, no instrumento, elementos documentais essenciais (como convenção condominial e ata/gravação do conclave apontado como irregular) que permitam, com segurança própria da cognição sumária, concluir pela existência de vedação convencional ao meio eletrônico ou por efetivo cerceamento de participação, fala e debate. As alegações de impedimento de defesa e de necessidade de análise de documentação física demandam dilação probatória, com apuração da dinâmica assemblear, da plataforma utilizada, das oportunidades efetivamente franqueadas ao condômino e da existência de registros formais do ato, providências próprias do juízo natural da causa. O perigo de dano invocado (custos de auditoria e repercussões reputacionais) não se mostra, nas circunstâncias e com as provas carreadas, suficientemente qualificado para justificar a suspensão imediata de deliberações condominiais, sendo possível o controle jurisdicional ulterior, inclusive com eventual desconstituição de efeitos, caso reconhecida nulidade no julgamento de mérito. lV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Mantida a decisão que indeferiu a tutela de urgência na origem. Tese de julgamento: 1. A realização de assembleia condominial por meio eletrônico, nos termos do art. 1.354-A do Código Civil, não implica nulidade automática, exigindo-se demonstração concreta de vício procedimental ou vedação convencional. 2. A suspensão liminar de efeitos de assembleia/deliberações condominiais demanda prova pré-constituída mínima e inequívoca da probabilidade do direito e do perigo de dano (art. 300 do CPC), não se admitindo, em cognição sumária, a medida extrema quando a controvérsia reclama dilação probatória. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 1.015, I, e 1.019, I; CC, art. 1.354-A. Jurisprudência relevante citada: (não explicitada no voto; fundamentação apoiada nos dispositivos legais mencionados e na necessidade de prova pré-constituída mínima para tutela de urgência). (TJMT; AI 1031184-03.2025.8.11.0000; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha; Julg 21/01/2026; DJMT 23/01/2026)

 

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE ADEQUADA À CONVOCAÇÃO PARA PARTICIPAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. NECESSIDADE DE SUSTAR OS EFEITOS DA ASSEMBLEIA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento com o intuito de anular decisão interlocutória que não apreciou o pedido de tutela provisória de urgência formulado pelo autor, ora agravante, que visava à suspensão dos efeitos da assembleia geral extraordinária realizada em 24.03.2025. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (I) apreciar se a parte recorrente faz jus ao benefício da justiça gratuita; (II) analisar se há interesse de agir na presente demanda; (IV) analisar se a decisão é nula por ausência de fundamentação e violação; (V) saber se a assembleia geral preenche os requisitos formais para sua realização. III. Razões de decidir 3. Ausência de interesse recursal quanto à concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, ante seu deferimento tácito na origem. Inexistência de elementos que desconstituam a presunção de hipossuficiência. 4. O interesse de agir está caracterizado, pois a presente demanda visa a sustação do ato que elegeu o síndico contratado. A demanda conexa, por sua vez, tinha como objeto a sustação da assembleia que destituiu o representante condominial. 5. Nulidade da decisão por ausência de fundamentação e violação ao princípio da congruência. O magistrado a quo tratou da demanda como execução de título extrajudicial, quando o pedido e causa de pedir envolviam a anulação de assembleia condominial. 6. A convenção de condomínio é o estatuto coletivo que regula os interesses das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada. Nessa medida, a convenção é regida pelo princípio da força obrigatória da convenção (pacta sunt servanda), o qual, contudo, não é absoluto, devendo ser sopesado com as normas de ordem pública, os preceitos constitucionais e os princípios sociais, como a boa-fé objetiva e a função social da convenção. 7. É possível reconhecer a validade da convocação mesmo quando não forem observados todos os procedimentos previstos na convenção do condomínio, desde que se comprove que todos os proprietários das unidades autônomas foram devidamente cientificados da realização da assembleia, a fim de dar cumprimento a regra prevista no art. 1.354 do Código Civil. 8. A convocação por outros modos pode e deve ser considerada - ainda que por meios distintos daqueles formalmente previstos -, desde que se demonstre que foi suficiente para dar publicidade do ato. No presente caso, o condomínio agravado deixou de comprovar que todos os condôminos foram efetivamente cientificados acerca da assembleia realizada. 9. Anulação da decisão para conceder a tutela antecipada de urgência requestada para determinar a sustação dos efeitos da assembleia geral extraordinária, especialmente no que se refere à nomeação do síndico profissional. Permanecem válidos, contudo, os atos praticados pelo síndico provisório, a fim de garantir a segurança jurídica e evitar impactos negativos em situações consolidadas e/ou nas finanças do condomínio recorrido. V. Dispositivo 10. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido. Dispositivo relevante citado: CC/2002, arts. 1.332 a 1.334; CPC, art. 11; CF, art. 93, IX. Jurisprudência relevante citada: STF, re 656820 ED/RJ, Rel. Min. Luiz fux, primeira turma, j. 06.12.11. (TJAL; AI 0811689-06.2025.8.02.0000; Santa Luzia do Norte; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Costa de Almeida Ferrario; Julg. 16/12/2025; DJAL 16/12/2025)  

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONVOCAÇÃO IRREGULAR. OCORRÊNCIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL. DELIBERAÇÃO ACERCA DE TEMÁTICA NÃO INCLUÍDA PREVIAMENTE NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO. VIOLAÇÃO AO DISPOSTO NO ART. 28 DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ILEGALIDADE. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3 DOS VOTOS TOTAIS DOS CONDÔMINOS. AFRONTA AO TEOR DO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CONFIGURAÇÃO DA NULIDADE DA ASSEMBLEIA IMPUGNADA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

1. Considerando que não houve a convocação de todos os condôminos para a assembleia geral ordinária impugnada neste feito, em desacordo com o previsto no art. 1.354 do Código Civil e pela própria Convenção e Regimento Interno do condomínio, a declaração de nulidade dessa reunião condominial é medida que se impõe. 2. Além do vício formal na convocação dos condôminos, houve também deliberação a respeito de assunto não incluído previamente no edital de convocação, o que violou o art. 28 da Convenção Condominial, bem como acarretou prejuízos concretos à autora, que foi considerada responsável pelo custeio de obra de reparo na área comum do condomínio, sem ter tido a prévia oportunidade de preparar defesa sobre essa questão. 3. A nulidade da assembleia geral objeto desta celeuma também se justifica em virtude da modificação da Convenção Condominial sem a observância do quórum mínimo de 2/3 (dois terços) dos votos de todos os condôminos, como exigido pelo art. 1.351 do Código Civil e pelo art. 34 da Convenção Condominial. 4. Recurso provido. Inversão dos ônus da sucumbência. (TJDF; APC 07098.42-96.2021.8.07.0020; Ac. 142.3422; Terceira Turma Cível; Relª Desª Ana Maria Ferreira da Silva; Julg. 12/05/2022; Publ. PJe 27/05/2022)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. UTILIZAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM COM DOIS VEÍCULOS. PROIBIÇÃO NÃO COMPROVADA. DELIBERAÇÃO EM REUNIÃO DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. PROVIMENTO NEGADO.

1. Conforme previsto no Art. 1.354 do Cód. Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. 2. Assim, a ata de assembleia realizada, sem a convocação de todos os condôminos, não pode ser invocada como prova da proibição ora discutida. 3. Demonstrada a utilização de uma única vaga para o estacionamento de dois veículos, durante 22 anos, sem qualquer oposição dos demais condôminos, deve ser mantida a sentença proferida. 4. Recurso conhecido e não provido. (TJMG; APCV 2248103-23.2014.8.13.0024; Décima Primeira Câmara Cível; Relª Desª Shirley Fenzi Bertão; Julg. 10/08/2022; DJEMG 10/08/2022)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. IRREGULARIDADES NA MODIFICAÇÃO DA FORMA DE FUNCIONAMENTO DA PORTARIA DO CONDOMÍNIO PARA ATENDIMENTO REMOTO/ELETRÔNICO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INSURGÊNCIA DO RÉU. DELIBERAÇÃO COLETIVA QUE, SOB QUALQUER ÂNGULO, NÃO ATENDEU AS EXIGÊNCIAS LEGAIS E INTERNAS PACTUADAS.

Ausência de comprovação de ciência de todos os condôminos. Inteligência do art. 1.354 do Código Civil. Questão esta que, mesmo se superada, encontraria óbice na falta de quórum previsto em convenção coletiva. Ato jurídico inválido, sem prejuízo de nova deliberação e/ou aprovação, caso preenchidos os requisitos necessários. Orientação deste tribunal em casos semelhantes. Sentença escorreita. Majoração dos honorários recursais, na forma do art. 85, § 11, do código de processo civil. Recurso conhecido e não provido. (TJPR; ApCiv 0026278-68.2020.8.16.0017; Maringá; Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Hélio Henrique Lopes Fernandes Lima; Julg. 28/03/2022; DJPR 31/03/2022)

 

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

Autor que alega ser titular de unidade imobiliária do condomínio réu e que não foi convocado para participar de duas assembleias gerais ordinárias, além de não ter recebido balancetes realizados pelo réu. Pretensão de declaração de nulidade das referidas assembleias gerais ordinárias e determinação para que o réu entregue os futuros balancetes em mãos ou enviados por correio eletrônico. Sentença de parcial procedência declarando a nulidade das assembleias gerais ordinárias apontadas na inicial. Irresignação recursal do condomínio réu. Inexistência de cerceamento de defesa. Fato essencial e suficiente para o deslinde da demanda que restou incontroverso. Controvérsia exclusivamente de direito. Desnecessidade de produção de prova testemunhal. Em relação à declaração de nulidade das assembleias gerais ordinárias de 13 de fevereiro de 2014 e 25 de fevereiro de 2015, o autor alegou que não foi convocado para os referidos atos, ao passo que o condomínio réu defendeu a regularidade da convocação. Como se infere dos artigos 1.350 e 1.354, do Código Civil, a assembleia geral ordinária apenas poderá deliberar sobre os assuntos de sua competência caso tenha havido a regular convocação de todos os condôminos, na forma da respectiva convenção. A forma estabelecida para a convocação dos condôminos para as assembleias gerais está determinada no artigo 13, da convenção, onde consta que deverá ser utilizada a carta registrada ou protocolada, com aviso de recepção. Caberia ao réu comprovar a regular convocação, na forma prevista na convenção, e não afirmar que o autor teria sido convocado apenas por transitar diariamente pela portaria, o que certamente não é suficiente para que se desincumba do ônus da prova acerca da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme impõe o artigo 373, inciso II, do código de processo civil. Sucumbência recursal do réu que impõe a majoração dos honorários advocatícios fixados em primeira instância em seu desfavor. Aplicação do artigo 85, §11, do código de processo civil. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0014146-82.2016.8.19.0001; Rio de Janeiro; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fábio Dutra; DORJ 17/08/2022; Pág. 231)

 

APELAÇÕES CÍVEIS. "AÇÃO DE CANCELAMENTO DE PROTESTO COM PEDIDO LIMINAR". DUPLICATAS.

Sentença de procedência da ação principal e de improcedência da reconvenção. Insurgência de ambas as partes. Recurso da parte ré. Admissibilidade. Temática atinente à aplicação das regras atinentes ao condomínio simples, e não edilício, carecedora de conhecimento, eis que não abordada na origem, tampouco apreciada na sentença. Inovação recursal. Impossibilidade de apreciação, sob pena de supressão de instância. Reclamo não conhecido no ponto. Demais teses recursais que se confundem, apreciação concomitante de ambos os reclamos. Mérito. Sustentada a comprovação da convocação do autor para a assembleia geral junto ao seu endereço profissional. Tese inacolhida. Falha na convocação observada, tendo em vista que os réus não comprovaram o recebimento da correspondência via correio. Inexistência de convenção de condomínio. Exegese o art. 1.354 do Código Civil. Ausência de provas acerca do recebimento da prefalada convocação da assembleia que deliberou sobre os valores que geraram a inadimplência das duplicatas discutidas nos autos. Protestos dos títulos indevidos. Pretensa legitimidade passiva ad causam da cooperativa ré (segunda ré) pelo autor, acolhida. Instituição financeira que, em verdade, foi cedente/credora dos títulos, e não mandatária. Ademais, ré que negligenciou ao não verificar a higidez do título levado a protesto, tendo em vista que a respectiva cártula foi emitida, cedida e recebida indevidamente, ante a ausência de comparecimento do condômino à assembleia que deliberou sobre as despesas. Sentença reformada no ponto. Readequação do ônus sucumbencial. Pretensa redução dos honorários advocatícios pelo réu. Subsistência. Fixação na origem que se operou pela equidade, a teor do art. 85, §8º, do CPC. Valor da causa, no entanto, que viabiliza o respectivo arbitramento com esteio no art. 85, § 2º, da citada norma. Com as introduções trazidas pela Lei nº 14.365/2022. E no tema 1076 do STJ. Apreciação por equidade na origem (art. 85, §8º, do CPC). Valor da causa que não se mostra irrisório. Necessidade de fixação conforme critérios estabelecidos no art. 85, § 2º do código de processo civil e do tema 1076 do STJ. Recurso da primeira ré conhecido em parte e, nesta, parcialmente provido. Recurso do autor conhecido e provido. (TJSC; APL 0317030-92.2015.8.24.0005; Primeira Câmara de Direito Comercial; Rel. Des. José Maurício Lisboa; Julg. 30/06/2022)

 

APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO.

Reconhecimento da legitimidade da convocação para a assembleia de condôminos. Exegese dos arts. 1.350, 1.352 a 1.354 do Cód. Civil e na Lei Federal nº 4.591/64 (art. 24). Inexistência de ofensa às normas internas do condomínio. Sentença mantida. Ausência de vício na fundamentação do julgado. PRELIMINAR AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AC 1024235-73.2021.8.26.0100; Ac. 15434261; São Paulo; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Antonio Nascimento; Julg. 24/02/2022; DJESP 09/03/2022; Pág. 3136)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONVOCAÇÃO. REGULARIDADE. QUÓRUM PARA APROVAÇÃO DE DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. PREVISÃO EM CONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO.

Ainda que a convenção de condomínio contenha previsão diversa, a convocação mediante aviso posicionado em local visível do condomínio deve ser reputada válida quando demonstrado que esta tem sido a forma de convocação realizada ao longo dos anos e aceita pelos condôminos. Consoante art. 1.354 do Código Civil, para a deliberação em assembleia é necessária à convocação de todos os condôminos. Não sendo demonstrado nos autos que a Assembleia Geral, na qual houve prestação de contas do síndico, dentre outros assuntos, feriu eventual normal específica ou convencional, contando com a intimação de todos os condôminos, deve ser reputada como válida. Tendo sido alcançada a finalidade da norma inscrita na convenção de condomínio quanto à convocação e ciência de todos os condôminos a respeito da realização de assembleia extraordinária não é razoável se cogitar da anulação do ato. Evidenciada a ocorrência de deliberação e o respeito ao quórum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos estipulado pelo art. 1.351 do Código Civil, é regular a alteração da convenção de condomínio. (TJMG; APCV 5000785-88.2020.8.13.0210; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Lailson Braga Baeta Neves; Julg. 16/09/2021; DJEMG 17/09/2021)

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DOCUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. QUÓRUM MÍNIMO NÃO ALCANÇADO. RECURSO NÃO PROVIDO.

Incabível a revogação de tutela de urgência que suspendeu os efeitos de assembleia geral de condomínio, se esta não atendeu aos requisitos do art. 1.354 do Código Civil. O fato da ata da assembleia virtual realizada de forma irregular ter sido registrada em cartório não possui o condão de conferir validade ao ato. Recurso ao qual se nega provimento. (TJMG; AI 5729148-92.2020.8.13.0000; Vigésima Câmara Cível; Relª Desª Lílian Maciel; Julg. 28/04/2021; DJEMG 29/04/2021)

 

APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. VALORES CONSTITUÍDOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PRÉVIA INTIMAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Defeso que a assembleia de condomínio realize deliberações sem que todos os condôminos tenham sido convocados, conforme previsto nos arts. 1.350 e 1.354 do Código Civil. (TJMS; AC 0825172-34.2019.8.12.0001; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Marco André Nogueira Hanson; DJMS 12/11/2021; Pág. 139)

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA.

Alegação de ausência de convocação de todos os condôminos, bem como de presença do quórum mínimo de 2/3 estabelecido no art. 1.351 do Código Civil, ante o recolhimento de assinaturas em dias posteriores à deliberação. Sentença de improcedência. Recurso do autor. 1.o interesse processual constitui a condição da ação prevista no art. 485, VI, do CPC, sendo referente à indispensabilidade do provimento jurisdicional, aferível, consoante a doutrina, por meio da necessidade, utilidade e adequação da via eleita para os fins colimados. 2.preliminar de ausência de interesse de agir que não merece acolhimento, vez que a causa de pedir da ação se funda na nulidade da age que alterou a convenção do condomínio réu/apelado, por ausência de convocação de todos os condôminos e pela impossibilidade de colheita de assinaturas em momento posterior à sua realização, a fim de se chegar ao quórum mínimo de 2/3 de aprovação, revelando-se a demanda adequada, útil e necessária. 3.a pretensão autoral encontra guarida nos artigos 1.351 e 1.354 do Código Civil de 2002, segundo os quais a alteração da convenção condominial depende da aprovação de 2/3 dos condôminos e a assembleia não pode deliberar se todos não forem convocados para a reunião. 4.convenção do condomínio que prevê, em seu artigo 14o, que a convocação para as assembleias gerais ocorrerá por meio de edital publicado no diário oficial do estado e em jornal de grande circulação ou mediante carta protocolada a cada condômino. 5.os avisos colacionados às paredes do condomínio indicam que os editais permaneceram na portaria e a administração solicitou que os condôminos os retirassem, a corroborar o teor da fotografia anexada à peça exordial pelo autor/apelante, demonstrando a existência de convocações não entregues. 6.documento denominadoprotocolo de edital, utilizado para demonstrar a entrega das convocações, que faz referência à assembleia geral ordinária de 21/01/2019, e não à age ora impugnada, sendo certo, ademais, que não está assinado por parte considerável de condôminos. 7.a tese defensiva de que não há impedimento legal ao recolhimento de assinaturas em momento posterior à reunião, a fim de atingir o quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, não prospera, haja vista que a interpretação teleológica do art. 1.351 do Código Civil impõe o dever de efetiva participação do referido quórum nas deliberações. 8. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quórum eventualmente não verificado na sua realização(RESP 1120140/MG, Rel. Ministro massami uyeda, terceira turma, julgado em 06/10/2009, dje 23/10/2009). 9.a qualidade de ex-síndico do apelante, bem como a alegação de que é devedor de quantia vultuosa a título de desvio de caixa, não têm o condão de impedir a irresignação acerca da nulidade da age que alterou a convenção condominial. 10.atual possibilidade de realização de assembleias por meio virtual, em razão da pandemia da covid-19, que apenas representa a mudança da plataforma de deliberação, não se confundindo com a viabilidade de colheita de assinaturas em dias posteriores. 11.o apelado não se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do apelante, na forma do art. 373, II, do CPC, restando provados os vícios na convocação da age e na deliberação da alteração da convenção condominial por menos de 2/3 dos condôminos, em desacordo ao quórum mínimo previsto no art. 1.351 do Código Civil, merecendo reforma a sentença de improcedência para que seja declarada sua nulidade. Precedentes: 0005433-11.2018.8.19.0014. Apelação. Des(a). Cristina tereza gaulia. Julgamento: 28/01/2021. Quinta Câmara Cível; 0254482-42.2019.8.19.0001. Apelação. Des(a). Cintia santarem cardinali. Julgamento: 21/10/2020. Vigésima quarta Câmara Cível; 0018524-47.2013.8.19.0208. Apelação. Des(a). Sérgio nogueira de azeredo. Julgamento: 04/04/2017. Décima nona Câmara Cível. 12.recurso conhecido e provido para reformar a sentença e julgar procedente o pedido para declarar a nulidade da assembleia geral extraordinária realizada nos dias 03/12/2019 e 10/12/2019, e, consequentemente, da alteração da convenção condominial, com efeitos ex tunc, invertendo-se o ônus da sucumbência. (TJRJ; APL 0045271-29.2020.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Marianna Fux; DORJ 19/11/2021; Pág. 694)

 

CONVENÇÃO CONDOMINIAL ORIGINÁRIA QUE NÃO PREVIA O RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS DAS ÁREAS COMUNS EM FACE DAS LOJAS, EXCETO NO TOCANTE ÀS DESPESAS DE REFORMA DE FACHADA, DE SEGURO DO PRÉDIO E EVENTUAL UTILIZAÇÃO DOS SERVIÇOS DE ÁGUA E ESGOTO, DE ACORDO COM CADA FRAÇÃO IDEAL.

2. Alteração da convenção de condomínio mediante assembleia geral extraordinária. Nesta, estabeleceu-se que a Empresa autora, na qualidade de proprietária da loja A, deveria também arcar com as despesas condominiais, de acordo com sua fração ideal, tendo em vista possuir 31 vagas de garagem e utilizar-se do portão e dos demais serviços da estrutura do condomínio. 3. Tratando-se de AGE visando à modificação da convenção condominial, deve-se atentar para as formalidades dispostas nos artigos 1.351 e 1.354 do Código Civil, que preveem, como essencial para a regularidade e a validade do ato, a realização de assembleia com esse fim específico, obedecido o quorum legal especial, observada a convocação de todos os condôminos. 4. Segundo as disposições da convenção condominial, a convocação deve se dar com antecedência mínima de cinco dias da data da realização da AGE, por meio de carta registrada ou protocolada. Parte autora que afirma não ter sido convocada em tempo hábil. Ônus da prova que compete ao Condomínio réu, haja vista ser impossível à Autora comprovar fato negativo. 5. Condomínio demandado que não se desincumbiu de comprovar a convocação da parte autora no modo e tempo previstos na convenção. Afixação de cartaz no quadro de avisos ou nos elevadores do condomínio que não atende ao disposto no texto da convenção condominial, sobretudo porque a sede da empresa autora não se situa no referido local. 6. Vício evidente que macula a validade da assembleia extraordinária. Nulidade do ato que deve ser reconhecida. 7. Restabelecimento da medida de sustação dos efeitos do protesto do título representativo do débito condominial que se impõe, porquanto não restou definida a previsão de deliberação acerca do rateio das despesas condominiais das partes comuns em face da loja da Autora. PROVIMENTO DO APELO. (TJRJ; APL 0011642-93.2018.8.19.0208; Rio de Janeiro; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio Ricardo de Arruda Fernandes; DORJ 12/11/2021; Pág. 336)

 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Irresignação da parte autora. Alegação de inobservância aparente do prazo mínimo convocatórioprevisto na convenção de condomínio, bem como, de sua publicização. Vício que, em princípio, não constitui mera formalidade, mas requisito de validade do ato, nos termos do art. 1.354, do Código Civil. No entanto, deve ser observada eventual restrição do exercíciode voto pela apelante a configurar ofensa ao direito, o que não ocorreu, pois a data não foi impeditivo de comparecerao ato, e, inclusive, votar quanto as despesas de carater urgente. Afastado qualquer prejuízo. Enfrentamento de todas as questões relevantes pelo acórdão. Inexistência dos vícios previstos no artigo 1022 do CPC, consistentes em omissão, obscuridade ou contradição, a serem sanados. Não há que se falar em nulidades, conforme a própria convenção condominial que prevê flexibilidade do prazo de 10 dias para convocaçao em casos urgentes. Questão reconhecida por maioria dos condominos. Apreciação das questõespelos julgadores, sobocomandodoprincípiodolivreconvencimentoaliadoà interpretaçãodosfatoseàaplicaçãodasnormasinfraconstitucionaisedos dispositivos da Lei Maior. Ausência de apresentação de argumento novo por parte do embargante capaz de justificar qualquer acréscimo ou retificação do que foi decidido. Recurso analisado à luz dos dispositivos constitucionais e infraconstitucionais aplicáveis à espécie, verificando não haver violação a qualquer norma do texto da CF/88 e das Leis ordinárias pertinentes ao caso concreto. Embargos de declaração não se prestam a questionamentos, mas ao esclarecimento de eventuais omissões, obscuridades ou contradições. Possibilidade de alteração da decisão senão em hipótese de excepcional de efeito infringente, o que não se verifica no presente caso. Embargos rejeitados. (TJRJ; APL 0127556-16.2019.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Quarta Câmara Cível; Rel. Desig. Des. Luiz Eduardo C. Canabarro; DORJ 01/03/2021; Pág. 831)

 

APELAÇÃO CÍVEL.

Interposição contra sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade de assembleia condominial. Documentação apresentada aos autos que confirma a convocação da autora para a assembleia geral extraordinária. Ausência de violação aos artigos 1.348, I, 1.350 e 1.354 do Código Civil. Honorários advocatícios majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Sentença mantida. (TJSP; AC 1015857-31.2021.8.26.0100; Ac. 14974375; São Paulo; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mario A. Silveira; Julg. 30/08/2021; DJESP 03/09/2021; Pág. 3509)

 

RECURSO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. MATÉRIA PRELIMINAR.

Nulidade do julgado em virtude de falta de fundamentação (negativa de prestação jurisdicional). Inocorrência. Decisão recorrida que, diante do conjunto probatório coligido, de forma lógica e coerente apontou a solução da lide. Fundamentação completa, com as referências que se impunham à hipótese. Matéria preliminar afastada. RECURSO. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. MÉRITO. Dentre outros requisitos para que haja deliberações atinentes à administração do condomínio, deve a assembleia ser precedida de expressa convocação de todos os condôminos. Exegese do artigo 1.354 do Código Civil. Hipótese não qual o condomínio requerido não realizou de forma regular a necessária convocação para a assembleia realizada em 16 de outubro de 2019. Violação, ainda, ao disposto no artigo 4.18 da Convenção do Edifício, que prevê a forma de afixação do edital em local visível do condomínio, com encaminhamento de cópias por carta registrada sob protocolo a cada condômino, com antecedência mínima de 08 (oito) dias. Ação julgada procedente para declarar a nulidade da referida assembleia e nulos todos os atos nela decididos. Procedência. Sentença integralmente mantida. Recurso de apelação do condomínio demandado não provido, majorada a verba honorária sucumbencial da parte adversa fixando-se em R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil. (TJSP; AC 1009018-92.2019.8.26.0606; Ac. 14717850; Suzano; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Marcondes D’Angelo; Julg. 14/06/2021; DJESP 22/06/2021; Pág. 2704)

 

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE RESIDENCIAL EM CONDOMINIO FECHADO. DESCUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO COMPROVADO. AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDOMINIOS PARA A POSTERGAÇÃO DOS PRAZOS NÃO DEMONSTRADA. AUSENCIA DO MURO DE PROTEÇÃO NO CONDOMINIO E DO CLUBE DE LAZER PREVISTOS NO CONTRATO. DESVALORIZAÇÃO DO BEM. DANOS MORAIS. CABIMENTO EXCEPCIONAL NA HIPOTESE. DEMORA DESARRAZOADA. SENTENÇA MANTIDA.

1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a empresa ré comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos autores como destinatários finais 2. É pacífico na jurisprudência desta Corte em situações análogas que eventual demora administrativa na concessão de licenças não é causa suficiente para justificar o atraso na entrega do imóvel, porquanto configura evento previsível no ramo da construção civil, o qual deve ser considerado pela construtora na fixação dos prazos de entrega do imóvel. 2.1. As rés, dentro do seu ônus de comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (art. 373, II, do CPC), não comprovou, de forma satisfatória, que a Assembleia de moradores autorizou a postergação dos prazos contratuais para a construção do muro e do clube de lazer, inexistindo, ainda, qualquer indicativo de que a parte autora tenha sido cientificada da ocorrência da mencionada assembleia, em flagrante violação ao art. 1.354 do Código Civil. 3. O descumprimento parcial do contrato no que se refere a construção do muro de proteção do condomínio e do clube de lazer previstos no contrato importam em inequívoca desvalorização da coisa. A ser apurada em liquidação de sentença. , já que possibilita o acesso de terceiros não autorizados a propriedade da parte autora (comprometendo a sua segurança) e o impede de usufruir do clube em seus momentos de lazer. 4. A jurisprudência desta Turma Cível é pacífica no sentido de que nos contratos de promessa de compra e venda, a ocorrência de inadimplemento contratual não é, por si só, causa suficiente à caracterização do dano moral, uma vez que suas consequências normais traduzem-se meros dissabores ou contratempos, problemas próprios ocasionados no dia a dia, sem aptidão para atingir os direitos da personalidade da adquirente, salvo se comprovada violação neste sentido. 4.1. Contudo, o atraso exagerado. No caso, superior a 06 (seis) anos até o momento. , tem a aptidão de gerar transtornos que extrapolam o mero aborrecimento cotidiano a que todos os que vivem em sociedade estão sujeitos, devendo, assim, ser mantidos os danos morais arbitrados na origem. 5. Recursos de apelação conhecidos, mas desprovidos. (TJDF; APC 00071.93-38.2016.8.07.0001; Ac. 128.9151; Sétima Turma Cível; Relª Desª Gislene Pinheiro; Julg. 30/09/2020; Publ. PJe 13/10/2020)

 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. FALTA DO INTERESSE DE AGIR. REJEITADAS. MÉRITO. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONVOCAÇÃO IRREGULAR. OCORRÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NÃO OBSERVÂNCIA. ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Mostrando-se desnecessária a produção de prova testemunhal para o deslinde da controvérsia, e já presentes os documentos e provas suficientes para a formação do convencimento do juízo, não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide. Precedentes. Preliminar rejeitada. 2. A legitimidade ad causam consiste na pertinência subjetiva da demanda e deve ser aferida conforme a narrativa contida na petição inicial. 2.1. Conforme inteligência do artigo 1.348 do Código Civil, o condomínio, representado pelo síndico, possui legitimidade para ajuizamento de ação cuja pretensão revela interesse comum dos condôminos, in casu, a declaração de nulidade de assembleia geral convocada em desconformidade com a convenção de condomínio. 2.2. Sendo atribuído aos condôminos a responsabilidade por ato contrário às normas legais e condominiais quanto à convocação da reunião para assembleia, resta configurada a legitimidade para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada. 3. O interesse de agir é identificado pelos elementos da necessidade, utilidade e adequação, ou seja, a parte litigante deve demonstrar a necessidade concreta de obter o provimento jurisdicional, apto a lhe trazer um resultado útil do ponto de vista prático, além do que deve haver adequação do procedimento escolhido à situação deduzida. 3.1. In casu, restou demonstrada a necessidade e adequação do pleito autoral, ante o interesse do condomínio em ver anulada a assembleia geral extraordinária por entender existirem vícios no ato convocatório e na matéria decidida na reunião. Preliminar rejeitada. 4. É de observância cogente aos condôminos do empreendimento a norma constante na convenção de condomínio que prevê que a convocação de assembleias gerais, seja por iniciativa do síndico ou dos condôminos, deve ser realizada mediante carta registrada ou protocolada, enviada aos apartamentos dos condôminos, ou em jornal local. 4.1. Conforme inteligência do artigo 1.354 do Código Civil, a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. 4.2. Demonstrado nos autos que a convocação da assembleia geral se deu em desconformidade com a convenção de condomínio, e, ainda, que não cumpriu com a finalidade de convocar todos os condôminos, deve ser declarada nula. 5. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida. (TJDF; APC 07306.34-70.2017.8.07.0001; Ac. 125.7231; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes; Julg. 17/06/2020; Publ. PJe 01/07/2020)

 

APELAÇÃO PRINCIPAL. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS. OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO. POSSIBILIDADE. ILETIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL. CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. COMPROVAÇÃO. IRREGULARIDADE AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA.

A tese levantada pelo apelante principal está relacionada às razões de decidir adotadas pelo juiz a quo, não havendo que se falar em conhecimento parcial do apelo, por inovação recursal. A jurisprudência é pacífica ao admitir a juntada de documentos a qualquer tempo, mesmo que não versem sobre fatos novos, sendo necessário, apenas, que se dê vista à parte contrária. Pela teoria da asserção, a legitimidade deve ser aferida em abstrato, ou seja, legitimados para a ação são os sujeitos da lide. Assim, a legitimidade ativa cabe ao titular do interesse pleiteado na inicial e a passiva, ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão autoral. Nos termos do art. 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. O conjunto probatório produzido é robusto ao demonstrar a convocação de todos os condôminos para a AGE objeto da lide, o que afasta a irregularidade constatada em primeiro grau. RECURSO ADESIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INEXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DESCABIMENTO. A interposição de recurso adesivo pressupõe existência de sucumbência recíproca (art. 997 do CPC). (TJMG; APCV 0042131-20.2013.8.13.0188; Nova Lima; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier; Julg. 25/08/2020; DJEMG 01/09/2020)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Irresignação da parte autora. Alegação de inobservância aparente do prazo mínimo convocatórioprevisto na convenção de condomínio, bem como, de sua publicização. Vício que, em princípio, não constitui mera formalidade, mas requisito de validade do ato, nos termos do art. 1.354, do Código Civil. No entanto, deve ser observada eventual restrição do exercíciode voto pela apelante a configurar ofensa ao direito, o que não ocorreu, pois a data não foi impeditivo de comparecerao ato, e, inclusive, votar quanto as despesas de carater urgente. Afastado qualquer prejuízo, não há que se falar em nulidades. Pas de nullitè sans grief. Precedente do STJ. Recurso que se nega provimento. (TJRJ; APL 0127556-16.2019.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Eduardo C. Canabarro; DORJ 27/11/2020; Pág. 691)

 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER.

Assembleia geral ordinária (16/03/18 e 29/03/18). Convocação. Descumprimento do art. 7º, caput e § 3º da convenção condominial. Vício na convocação. Comprovação mínima pelo autor. Revelia. Desatendimento do ônus do art. 373, II, do CPC. Possibilidade de juntada posterior e justificada de documentos (art. 454 do CPC). Inércia do réu. Incidência dos artigos 1.334, III, 1.354, do Código Civil e 9º, §3º, -h-, da Lei nº 4.591/64. Manutenção da sentença. Irresignação do réu-apelante com a procedência do pedido, sob o argumento de que o pleito autoral é juridicamente impossível, pois os atos e deliberações afetos às assembleias de 16 e 29/03/18 são fatos consumados e, ademais, foram rediscutidos na AGO de 2019, acarretando a perda de objeto e impossibilitando a retroação ao status quo ante do condomínio réu. Segundo os artigos 1.334, III, do Código Civil e 9º, §3º, -h-, da Lei nº 4.591/64, cabe à convenção condominial dispor acerca da forma de convocação das assembleias. Além disso, é direito do condômino votar e participar das assembleias, vedada as deliberações sem a regular convocação de todos os condôminos (artigos 1.335 e 1.354 do Código Civil).. Convenção do condomínio réu que determina, em seu artigo 7º e §3º, que as assembleias gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada, pelo síndico ou por condomínios que o representem, devendo haver um intervalo mínimo de 10 (dez) dias entre a data da convocação e da realização da assembleia. Autor que logrou comprovar minimamente o vício de convocação para referidas assembleias, através de cópia das correspondências, pelas quais é possível verificar que a primeira foi endereçada à pessoa diversa e, a segunda, postada apenas 9 (nove) dias antes da data da assembleia, não tendo sido nenhuma das duas cartas registrada ou protocolada. Malgrado a revelia do réu, vale lembrar que o art. 435, do CPC admite a juntada posterior de documentos, desde que justificadamente. No entanto, o apelante não trouxe qualquer prova que demonstrasse a convocação válida da apelada para as assembleias em questão, sequer as respectivas atas, de modo a tentar demonstrar sua constituição regular. Tal demonstração não seria difícil para o réu, haja vista a obrigação legal de encaminhar cópia das deliberações assembleares a todos os condôminos, na forma do art. 24, §2º, da Lei nº 4.591/64.- não socorre ao apelante a tese de que o pedido autoral é juridicamente impossível, tampouco de que os assuntos das assembleias realizadas em 16.03.2018 e 29.03.2018 foram rediscutidos na AGO de 2019. Ora, o condomínio recorrente tem pleno conhecimento que a ata da AGO realizada em 29/03/2019 trata de assunto diverso destes autos, porquanto se refere à prestação de contas do exercício de 2018, eleição de gestores e previsão orçamentária para 2019. Já as assembleias em exame tinham por escopo a aprovação das contas do ano de 2017, eleição de gestores, assuntos jurídicos, aumento de cota condominial e previsão orçamentária para 2018.- enfim, em sendo nula as assembleias em comento, cabe ao réu convocar uma assembleia para ratificar ou não os atos praticados, tal como determinado no decisum, sob risco de sofrer o ajuizamento de novas demandas em razão da invalidade das deliberações adotadas à época. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0016591-60.2018.8.19.0209; Rio de Janeiro; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Maria Helena Pinto Machado; DORJ 01/09/2020; Pág. 262)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR. PEDIDO PARA QUE SEJA RISCADA DA SENTENÇA A PALAVRA "ELUCUBRAÇÕES". INACOLHIMENTO. EXPRESSÃO EMPREGADA PELO JUÍZO SINGULAR SEM QUALQUER CONOTAÇÃO OFENSIVA OU IRÔNICA.

Requisitos do art. 78, § 2º do CPC/2015 não preenchidos. Pleito rechaçado. Argumento de nulidade de assembleia geral ordinária. Viabilidade. Ausência de intimação válida de todos os condôminos nos 10 (dez) dias anteriores à reunião. Violação ao art. 1.354 do Código Civil. Votantes que supostamente se fizeram representar por terceiros. Cópias das procurações acostadas aos autos que não consignam as datas em que foram outorgadas. Instrumentos idênticos nos quais foram alterados apenas os nomes dos outorgantes. Ausência de menção específica ao ato assemblear impugnado. Requisitos do art. 653 e seguintes do Código Civil não observados. Determinação judicial de apresentação dos originais dos instrumentos de mandato. Desobediência. Presunção de veracidade dos fatos que o demandante pretendia comprovar com tais documentos. Exegese do art. 400 do CPC/2015. Condôminos inadimplentes que participaram da tomada de decisões. Burla ao art. 1.335 do Código Civil. Inviabilidade de se verificar a validade dos demais votos. Lista de presença que não foi acostada aos autos. Validade da assembleia comprometida. Sentença reformada. "É direito próprio de cada condômino participar ativamente da tomada de decisões sobre a administração do condomínio, discutidas em assembleia, notadamente quando passíveis de gerar maiores dispêndios. Por isso, as convocações devem ser realizadas com estrita observância às formalidades exigidas pela convenção do condomínio e, uma vez desatendidas, impõe-se o reconhecimento da nulidade das deliberações tomadas, justo que comprometida a própria legitimidade para tais atos decisórios" (TJSC, apelação cível n. 0044131-80.2002.8.24.0023, da capital, Rel. Des. Jorge luis costa beber, segunda câmara de direito civil, j. 9-2-2017). Tese de litigância de má-fé. Inocorrência. Alteração da verdade dos fatos não evidenciada. Documento supostamente alterado que não foi determinante para o deslinde do feito. Inexistência dos requisitos do art. 80 do código de processo civil. Pretensão de aplicação de multa diária por descumprimento de decisões judiciais. Afastamento. Providência que nesse momento processual não trará resultado prático equivalente à obediência das determinações. Pedido rejeitado. Necessária inversão dos ônus sucumbenciais. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJSC; AC 0300845-96.2014.8.24.0139; Porto Belo; Sétima Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Carlos Roberto da Silva; DJSC 30/06/2020; Pag. 276)

 

CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, QUE ANULOU A ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA QUE DESTITUIU O AUTOR DO CARGO DE SÍNDICO DO CONDOMÍNIO RÉU.

Cerceamento de defesa. Inocorrência. Insuficiência da pretendida prova testemunhal para comprovar a efetiva entrega de convocação a todos os condôminos para a assembleia extraordinária a ser realizada. Ausência de protocolo da convocação supostamente encaminhada aos condôminos. Inobservância das normas do condomínio e do artigo 1.354 do Código Civil. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Observação. Matéria correspondente à tutela antecipada pela r. Sentença que, embora não esteja sujeita ao efeito suspensivo, é abrangida pelo efeito devolutivo, sendo passível de reforma. Tumulto processual gerado pelo autor, ao outorgar procuração em nome do réu e protocolar nos autos, em nome do condomínio, pedido de desistência do recurso. Litigância de má-fé, nos termos do artigo 80, IV e V, do CPC. Arbitramento de multa em favor do réu, no valor de um salário mínimo (art. 81, § 2º, do CPC). Apelo desprovido, com observação. (TJSP; AC 1009152-04.2019.8.26.0127; Ac. 13947736; Carapicuíba; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Dias Motta; Julg. 10/09/2020; DJESP 17/09/2020; Pág. 1980)

 

CONDOMÍNIO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Ausente a comprovação da convocação de todos os condôminos para a assembleia geral extraordinária realizada em 16 de maio de 2018 (em que ocorreu a destituição do Autor Reinaldo do cargo do síndico, com a eleição de pessoa diversa). Não observância do disposto no artigo 1.354 do Código Civil. Invalidade da convocação implica na invalidade da assembleia. Incabível o acolhimento do pedido genérico de tornar suspenso ou anular todo e qualquer contrato, distrato ou pagamento assinado pelo Sr. Edson Barbosa Brito, sob pena de possível prejuízo ao direito de terceiros, pois o síndico eleito em assembleia (ainda que inválida) praticou atos e celebrou negócios em nome do condomínio no período de gestão. Eventual anulação de ato ou negócio jurídico específico deve ser objeto de ação própria (se o caso). RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO, PARA JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO, PARA DECLARAR A INVALIDADE DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA REALIZADA EM 16 DE MAIO DE 2018. (TJSP; AC 1001608-74.2018.8.26.0296; Ac. 13371379; Jaguariúna; Trigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Flavio Abramovici; Julg. 04/03/2020; DJESP 09/03/2020; Pág. 3025)

 

APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DA ASSEMBLEIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. BENFEITORIAS REALIZADAS. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Compulsando de forma detida os autos, observa-se que o condomínio apelado não demonstrou a regularidade da convocação da totalidade dos condôminos para participarem da assembleia que instituiu a taxa para realização de melhoria no bem imóvel, tanto é assim que se limitou a alegar que referida reunião se deu em segunda convocação. 2. Com efeito, o artigo 1.354 do Código Civil estabelece que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. 3. Contudo, a despeito disso, os recorrentes se beneficiaram de todas as benfeitorias realizadas a partir das deliberações tomadas na referida assembleia, não sendo devido, neste momento, o acolhimento do alegado vício sobretudo diante da ausência de prova de prejuízo dos mesmos e em observância ao princípio da segurança jurídica. Assim, não há qualquer mácula ao título executado. 4. Apelação conhecida e improvida. (TJCE; APL 0178406-81.2012.8.06.0001; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte; Julg. 21/08/2019; DJCE 02/09/2019; Pág. 62)

 

CONDOMÍNIO. AÇÃO DE DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA COM PEDIDO DE CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. AUTOR QUE ALEGA NÃO TER SIDO CONVOCADO PARA REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA EM QUE FORAM EDITADAS REGRAS RELATIVAS AO SORTEIO E DISTRIBUIÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM. JURISPRUDÊNCIA ASSENTE NO SENTIDO DE QUE EM CONDOMÍNIOS HABITADOS É DESNECESSÁRIA A COMUNICAÇÃO AOS CONDÔMINOS POR CARTA PROTOCOLADA. AUTOR QUE TOMOU CONHECIMENTO DO AGENDAMENTO DA ASSEMBLEIA TEMPESTIVAMENTE POR MEIO DE AVISOS PUBLICADOS DIGITALMENTE NOS ELEVADORES DO PRÉDIO. PRECEDENTES DO E. STJ. CUMPRIMENTO DO ARTIGO 1.354, DO CC. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

Considerando que, no caso, a parte ora recorrente, em sua defesa, comprovou que a convocação observou o determinado na convenção, com o envio de convocação postal às unidades condominiais, aliado ao fato de que consta dos autos o preenchimento, embora de outro modo, do requisito da publicidade do ato convocatório, através de divulgação da assembleia nos elevadores do prédio, restou cumprido o artigo 1.354 do Código Civil, sendo de rigor a reforma da sentença, com a improcedência da demanda. (TJSP; AC 1065268-51.2018.8.26.0002; Ac. 13071187; São Paulo; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Ayrosa; Julg. 12/11/2019; DJESP 18/11/2019; Pág. 2679)

 

CONDOMÍNIO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Ausente a convocação de todos os condôminos para a assembleia geral extraordinária realizada em 12 de maio de 2018 (em que ocorreu a destituição do Autor do cargo do síndico, com a eleição de pessoa diversa). Não observância do disposto no artigo 1.354 do Código Civil. Invalidade da convocação implica na invalidade da assembleia. Incabível o acolhimento do pedido genérico de anulação de todos os atos praticados pela atual síndica, sob pena de possível prejuízo ao direito de terceiros, pois a síndica eleita em assembleia (ainda que inválida) praticou atos e celebrou negócios em nome do condomínio no período de gestão. Eventual anulação de ato ou negócio jurídico específico deve ser objeto de ação própria (se o caso). RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO, PARA JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO, para declarar a invalidade da assembleia condominial extraordinária realizada em 12 de maio de 2018. (TJSP; AC 1007514-84.2018.8.26.0477; Ac. 13046912; Praia Grande; Trigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Flavio Abramovici; Julg. 04/11/2019; DJESP 12/11/2019; Pág. 2386)