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Art. 1.484. É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre siajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para asarrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À ADJUDICAÇÃO. NULIDADE DO VALOR DE AVALIAÇÃO DOS BENS. PRECLUSÃO. QUESTÃO JÁ ANALISA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO ANTERIORMENTE OPOSTOS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. TEMA 1.076 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA.

Tratam-se de embargos à adjudicação intentados em razão da ação de execução de título executivo extrajudicial decorrente de contrato de mútuo, no valor nominal de R$18.436.927,15, garantido por hipoteca. - Os embargos à adjudicação são cabíveis, nos termos do art. 746 do CPC/73, pelo executado e sob fundamento de nulidade da execução ou em causa extintiva da obrigação, desde que superveniente à penhora. - Matéria que já fora analisada nos autos dos Embargos à Execução opostos na Ação de Execução, naqueles em que foi decidido que não há se falar em nova avaliação dos bens penhorados, pois é ação de execução garantida pela constituição de hipoteca dos imóveis, em cuja escritura pública estavam expressamente indicados os valores de avaliação de cada um, nos termos do que determina o art. 1.484 do Código Civil. - Ausência de nulidade a ser analisada, pois, a matéria já foi objeto de julgamento nos embargos à execução, não havendo que se falar em nulidade em razão do valor de avaliação dos bens ou mesmo alegação de alteração substancial. - No que se refere aos honorários sucumbenciais, em atendimento à aplicação do Tema 1.076 do STJ, diante da ausência de condenação e havendo valor da causa, este deve ser utilizado, não havendo que se cogitar na utilização da equidade. APELAÇÃO DESPROVIDA. UNÂNIME. (TJRS; AC 0158614-35.2019.8.21.7000; Proc 70081867053; Ijuí; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Gelson Rolim Stocker; Julg. 29/09/2022; DJERS 05/10/2022)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. FORMALIDADES. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. ADJUDICAÇÃO. PREÇO VIL. NÃO CONFIGURADO. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. APELO NÃO PROVIDO.

1. O STF já assentou ser a execução extrajudicial compatível com a Constituição Federal, entendendo que a prática de excussão patrimonial prevista na legislação mencionada não afrontaria nenhum dos princípios esculpidos na Carta Política. 2. A notificação dos mutuários por edital é legítima, desde que haja o desconhecimento de seu paradeiro e haja a impossibilidade de serem encontrados em outras diligências. Esse, inclusive, é o entendimento consolidado do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 3. No caso em exame, o mutuário não foi encontrado nas oportunidades que foi procurado, tanto para purgação da mora, quanto para ciência dos leilões, de forma que foram publicados editais de intimação. 4. O Decreto-Lei nº 70/66 não veda a adjudicação do imóvel na hipótese de ausência de arrematantes, razão pela qual rechaço igualmente a arguição de irregularidade no procedimento quanto a tal ponto. 5. Não há definição legal de preço vil. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no sentido de que preço vil é o lance inferior a 50% do valor da avaliação dos bens, não sendo este o caso dos autos. 6. Segundo reza o artigo 1.484 do Código Civil, é lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação. 7. No caso dos autos, a cláusula décima segunda, parágrafo primeiro da escritura pública de venda compra e mútuo com pacto adjeto de hipoteca, prevê que Para fins do artigo 818 do Códiqo Civil, as partes concordam que o valor do imóvel hipotecado é o correspondente à avaliação efetuada pela engenharia da CEF, equivalente nesta data a R$ 40.454.35 (quarenta mil. Quatrocentos e cinqüenta e quatro reais e trinta e cinco centavos). Sujeito à atualização na forma da cláusula PRIMEIRA. Reservando-se à CEF a faculdade de promover nova avaliação a qualquer tempo. 8. Considerando que o imóvel foi arrematado pela própria CEF, pelo valor de R$ 28.656,87 (vinte e oito mil seiscentos e cinquenta e seis reais e oitenta e sete centavos) não se vislumbra a caracterização de preço vil, ou mesmo de violação do parágrafo único do artigo 891 do CPC/15. 9. Quanto à purgação da mora, o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 10. Entretanto, a questão passou a obedecer a nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465 publicada em 12.07.2017 e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 11. A partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. 12. No caso em análise, consta na matrícula atualizada do imóvel que a carta de adjudicação do imóvel foi expedida em 30 de julho de 2009, expedida pelo agente fiduciário CREFISA. Tendo, portanto, a consolidação da propriedade em princípio ocorrido antes da alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, seria admissível a purgação da mora até a arrematação do imóvel. 13. Ocorre que, a presente ação foi ajuizada em 12 de agosto de 2009, após a adjudicação do imóvel pela CEF no leilão realizado em 14 de julho de 2009 (Num. 89051330. Pág. 79), sendo que não restou demonstrado nos autos que os autores envidaram esforços no sentido de consignar nos autos o valor correspondente ao débito executado. 14. Em sendo assim, não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pela apelante nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário, conforme entendimento firmado pelo C. STJ. 15. Desse modo, não há plausibilidade a manter as alegações da apelante, devendo ser mantida a sentença impugnada que se encontra devidamente fundamentada. 16. Recurso de apelação a que se nega provimento. (TRF 3ª R.; ApCiv 0001387-92.2009.4.03.6118; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 18/08/2022; DEJF 24/08/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA. DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL HIPOTECADO. ART. 1.484 DO CC. VALOR DE MERCADO. GRANDE LAPSO TEMPORAL. POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. ART. 873, CPC. EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES. AGRAVO DESPROVIDO.

É bem provável que o valor atribuído ao imóvel por ocasião do contrato entabulado entre as partes (e mesmo após a atualização monetária) esteja desvinculado de seu efetivo valor de mercado, considerando o lapso de tempo decorrido desde a primeira avaliação - ocorrida quando constituída a garantia hipotecária (06/06/2017). A norma inscrita no art. 1.484, do Código Civil, determina que o valor ajustado entre as partes para os imóveis hipotecados, devidamente atualizado, servirá como base para as arrematações, contudo, a sua interpretação deve ser coerente com as regras do processo de execução. A medida tomada pelo Magistrado a quo demonstra-se evidentemente acertada, pois, se levarmos em consideração a data da última avaliação (06/06/2017), o imóvel, por certo, teve relevante valorização, cujas pormenorizações acerca da sua localização, benfeitorias, etc. Têm sensível influência no preço final. Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. (TJMT; AI 1015314-54.2021.8.11.0000; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho; Julg 15/12/2021; DJMT 24/01/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA EM GARANTIA A CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO ROTATIVO. DECISÃO QUE DETERMINOU NOVA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS HIPOTECADOS. ART. 1484 DO CÓDIGO CIVIL. VALOR DE MERCADO. GRANDE LAPSO TEMPORAL. POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. ART. 873, CPC. EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É bem provável que o valor atribuído aos imóveis por ocasião do contrato entabulado entre as partes (e mesmo após a atualização monetária) esteja desvinculado de seu efetivo valor de mercado, considerando o lapso de tempo decorrido desde a primeira avaliação - ocorrida quando constituída a garantia hipotecária (09/03/2017). A norma inscrita no art. 1.484, do Código Civil, determina que o valor ajustado entre as partes para os imóveis hipotecados, devidamente atualizado, servirá como base para as arrematações. Não obstante o disposto no referido artigo, a sua interpretação deve ser coerente com as regras do processo de execução. A medida demonstra-se evidentemente acertada, pois, se levarmos em consideração a data da última avaliação (09/03/2017), os imóveis, por certo, tiveram relevante valorização na localidade. Ressalte-se que não se lida com a avaliação de um bem móvel ou de uma casa residencial, mas de imóveis rurais produtivos, cujas pormenorizações acerca da sua localização, benfeitorias, bem como as áreas de reserva e abertas têm sensível influência no preço final. Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. (TJMT; AI 1013463-77.2021.8.11.0000; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho; Julg 15/09/2021; DJMT 22/09/2021) Ver ementas semelhantes

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Execução de título extrajudicial. Decisão que rejeitou a adjudicação do Imóvel pelo valor contratualmente acordado. Confissão de dívida e Imóvel dado em hipoteca. Fixação do valor do Imóvel, nos termos do artigo 1.484 do Código Civil. Atualização do valor do bem a ser adjudicado, prevista no aludido dispositivo, que deve refletir o seu valor de Mercado. Evidente discrepância entre as quantias. Princípio da menor onerosidade da execução. Aplicabilidade, ademais, do teor do art. 876, caput, do Código de Processo Civil. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AI 2223311-70.2021.8.26.0000; Ac. 15133885; Registro; Décima Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Penna Machado; Julg. 25/10/2021; DJESP 03/11/2021; Pág. 2368)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE DEFASAGEM QUANTO AO VALOR DOS IMÓVEIS OFERTADOS EM GARANTIA HIPOTECÁRIA PELOS EXECUTADOS AGRAVANTES (UM APARTAMENTO E UMA GLEBA DE TERRAS). INSURGÊNCIA A SER ACOLHIDA EM RELAÇÃO A UM DOS IMÓVEIS E NÃO QUANTO AO OUTRO.

Apartamento avaliado em execução judicial promovida pelo condomínio pelo valor de R$ 1.300.000,00. Impossibilidade de o valor constante da escritura prevalecer ante o valor indicado pelo experto do juízo, confirmado pelo tribunal. Avaliação da gleba de terras feita por corretor de imóveis que, por seu turno, não pode prevalecer perante o valor constante da escritura de garantia avençada entre as partes. Aplicação do art. 1.484 do Código Civil à hipótese. Agravo parcialmente provido. (TJSP; AI 2048812-10.2021.8.26.0000; Ac. 14963624; Indaiatuba; Décima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Castro Figliolia; Julg. 28/08/2021; DJESP 03/09/2021; Pág. 2920) Ver ementas semelhantes

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Interposição contra decisão que homologou valores de imóveis descritos em escritura pública de hipoteca e considerou inaplicável convenção arbitral na presente execução. Execução de título extrajudicial. Alegação de que a existência de cláusula arbitral impede a execução. Inaplicabilidade. Imóveis avaliados em escrituras públicas de hipoteca, nos termos do artigo 1.484 do Código Civil. Dispensa de novas avaliações. Decisão mantida. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Os embargos de declaração limitam-se às hipóteses do artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Ausência de omissão. (TJSP; AI 2146666-04.2021.8.26.0000; Ac. 14858200; São Paulo; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mario A. Silveira; Julg. 26/07/2021; DJESP 30/07/2021; Pág. 3289) Ver ementas semelhantes

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ACÓRDÃO QUE ACOLHEU A IMPUGNAÇÃO À PENHORA DE ATIVO FINANCEIRO DA EXECUTADA ANTE A EXISTÊNCIA DE GARANTIA HIPOTECÁRIA, NOS TERMOS DO ART. 835, §3º, DO CPC.

Inexistência de omissão. Acórdão que ponderou que a avaliação do imóvel feita pelas partes nos termos do art. 1.484 do Código Civil seria, em tese, suficiente para satisfação do crédito, inexistindo evidências em contrário até o momento, pendente a avaliação judicial do imóvel. Embargos rejeitados. (TJSP; EDcl 2089092-23.2021.8.26.0000/50000; Ac. 14797119; São Paulo; Vigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alberto Gosson; Julg. 07/07/2021; DJESP 12/07/2021; Pág. 2860)

AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA PROFERIDA NOS AUTOS DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO À PENHORA DE VALORES DEPOSITADOS EM CONTAS CORRENTES. REFORMA DA R. DECISÃO RECORRIDA PORQUE A EXECUTADA MAMERI ROCHAS LTDA. CONSTITUIU EM FAVOR DO BANCO EXEQUENTE A HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL DE MATRÍCULA Nº 1.184 DO CRI DE RIO NOVO DO SUL/ES, PORTANTO, A PENHORA DEVERÁ RECAIR SOBRE A COISA DADA EM GARANTIA, NOS TERMOS DO ART. 835, § 3º, DO CPC.

Valor atribuído ao imóvel pelas partes, para os propósitos do artigo 1.484 do Código Civil, que se mostra, em tese, suficiente para satisfação do crédito. Penhora já realizada por termo nos autos, sendo que, até o momento, encontra-se pendente de avaliação para futura expropriação. Precedentes desta c. Câmara. Recurso provido. (TJSP; AI 2089092-23.2021.8.26.0000; Ac. 14694457; São Paulo; Vigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alberto Gosson; Julg. 02/06/2021; DJESP 10/06/2021; Pág. 2471)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REFORÇO DE PENHORA. DESCABIMENTO POR ORA.

Insurgência em face da decisão pela qual foi deferida a penhora do bem imóvel objeto da garantia hipotecária e indeferida a penhora de outros bens de propriedade dos agravados. Preferência de excussão dos bens móveis e imóvel dados em penhor e em hipoteca, conforme regra prevista no art. 835, § 3º do CPC. Garantia que representa um benefício também para o devedor, visto que vincula a obrigação a determinado bem de seu patrimônio. Penhora que deve recair primeiramente sobre os bens dados em garantia, sem prejuízo de futura constrição de outros bens caso a garantia se mostre insuficiente. Caso dos autos em que não houve ainda avaliação dos bens que compõem a garantia. Indicação na escritura de hipoteca de valor do bem imóvel para meros fins fiscais e de pagamento de emolumentos, o que afasta a regra do art. 1.484 do Código Civil. Necessidade de pronta avaliação do bem imóvel hipotecado e dos bens móveis empenhados, o que fica expressamente determinado. Após, à luz da preferência prevista no art. 835, § 3º do CPC, deverá o juízo de 1º grau decidir a respeito da necessidade ou não de ampliação da penhora. Decisão mantida. Agravo desprovido, com determinação. AGRAVO INTERNO. Com o julgamento definitivo do agravo de instrumento, fica prejudicado o agravo interno interposto em face da decisão liminar pela qual foi indeferido o pedido de antecipação da tutela recursal. (TJSP; AI 2160585-94.2020.8.26.0000; Ac. 14364126; Itapira; Décima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Castro Figliolia; Julg. 16/02/2021; DJESP 22/02/2021; Pág. 1982) Ver ementas semelhantes

DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO POR EDTAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PREÇO VIL. NÃO CONFIGURADO. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. APELO NÃO PROVIDO.

1. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte. 2. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações. 3. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 4. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 5. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 6. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 7. A notificação dos mutuários por edital é legítima, desde que haja o desconhecimento de seu paradeiro e haja a impossibilidade de serem encontrados em outras diligências. Esse, inclusive, é o entendimento consolidado do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 8. No caso em exame, o mutuário não foi encontrado nas oportunidades que foi procurado, tanto para purgação da mora, quanto para ciência dos leilões, de forma que foram publicados editais de intimação. 9. A certidão lavrada pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé-pública, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu na hipótese. Inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. 10. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da CEF é medida que se impõe. 11. Não há definição legal de preço vil. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no sentido de que preço vil é o lance inferior a 50% do valor da avaliação dos bens, não sendo este o caso dos autos. 12. Segundo reza o artigo 1.484 do Código Civil, é lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação. 13. No caso dos autos, a cláusula décima oitava, do instrumento particular de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH - Sistema Financeiro de Habitação estabeleceu como valor da Garantia Fiduciária e do Imóvel para fins de venda em público leilão, o montante de R$ 213.000,00 (duzentos e treze mil reais). 14. Considerando que o imóvel foi arrematado pelo valor de R$ 126.000,00 (cento e vinte e seis mil reais), não se vislumbra a caracterização de preço vil, ou mesmo de violação do parágrafo único do artigo 891 do CPC/15. 15. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação. 16. A presente ação foi ajuizada em 25 de novembro de 2019, mais de dois meses após a arrematação do imóvel, formalizada em 02 de setembro de 2019 (ID Núm. 141364250/141364251), não se desincumbindo a autora em formular quaisquer pedidos no sentido de purgar a mora ou consignar em juízo valores suficientes, a fim de impedir o prosseguimento da execução do imóvel. 17. Considerando que a arrematação do imóvel por terceiro de boa-fé, não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pela apelante nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário. 18. Recurso de apelação a que se nega provimento. (TRF 3ª R.; ApCiv 5008619-69.2019.4.03.6102; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 01/12/2020; DEJF 14/12/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ANTES DA ALTERAÇÃO LEGISLATIVA PROMOVIDA PELA LEI Nº 13.465/2017. POSSIBILIDADE. MUTUÁRIA DEVIDAMENTE INTIMADA ACERCA DOS LEILÕES. ARREMATAÇÃO DO LEILÃO POR PREÇO VIL. ABAIXO DE 50% DO VALOR DO IMÓVEL. JURISPRUDÊNCIA DO C. STJ. SUSPENSÃO DO EFEITOS DA ARREMATAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

1. A matéria trazida a julgamento diz respeito com a nulidade do processo extrajudicial pelo fato da notificação extrajudicial enviada a agravante não respeitar os requisitos da Lei nº 9.514/97, e, por consequência, com o direito da agravante de purgar a mora após a consolidação da propriedade pela CEF. 2. Uma vez inadimplente com as parcelas do financiamento, a Caixa deu início ao processo de execução extrajudicial, com a consequente consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. A Caixa intimada para apresentar contraminuta, demonstrou que providenciou as notificações da autora, via cartório notarial de títulos e documentos, tanto para purgação da mora, como das datas designadas para realização dos leilões em praça pública. 4. Quanto à purgação da mora, o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 5. Entretanto, a questão passou a obedecer a nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465 publicada em 12.07.2017 e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 6. A partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. 7. No caso em análise, a matrícula do imóvel demonstra quea consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal se deu antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, o que permite a purgação da mora pela mutuária ora Agravante, até a efetiva arrematação do imóvel. 8. A despeito da possibilidade depurgação da mora, também restou demonstrado que a agravante foi devidamente intimada acerca da designação dos leilões, tanto pelos editais publicados em jornais de grande circulação, como pessoalmente, por notificação extrajudicial enviada pelo leiloeiro 9. Rechaçada a alegação de nulidade das notificações, por não terem ocorrido com antecedência mínima de 15 dias, na medida em que, foram respeitados os prazos previstos no artigo 32 do Decreto-Lei nº 70/66. 10. Não há definição legal de preço vil. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no sentido de que preço vil é o lance inferior a 50% do valor da avaliação dos bens. 11. O valor da garantia instituida pelas partes era de R$ 53.905,23 (cinquenta e três mil novecentos e cinco reais e vinte e três centavos) em 15 de julho de 2008, conforme demonstrativo de débito apresentado pela CEF. 12. Nos termos do artigo 1.484 do Código Civil, é lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação. 13. O valor ajustado entre as partes deve efetivamente ser a base para as arrematações, e não a estimativa de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), decorrente de avaliação realizada pela CEF, unilateralmente e desprovida de imparcialidade. 14. Considerando que o imóvel foi arrematado por R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), muito inferior a 50% do valor da garantia, resta evidente, ao menos em sede de cognição sumária, a violação ao artigo 891 do CPC/15, que não admite lance que ofereça preço vil. 15. Agravo de Instrumento a que se dá provimento, a fim de deferir a tutela de urgência requerida pela agravante para reconhecer seu direito em purgar a mora, esta compreendendo o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade, e determinar que sejam suspensos os efeitos da arrematação do imóvel e de todos os atos posteriores, tal como a imissão na posse do terceiro arrematante, até o efetivo julgamento do mérito da demanda. (TRF 3ª R.; AI 5013898-09.2019.4.03.0000; MS; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 01/12/2020; DEJF 10/12/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A ALTERAÇÃO LEGISLATIVA PROMOVIDA PELA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ANULAÇÃO DO LEILÃO. PREÇO VIL. CONFIGURADO. VALOR DE VENDA DO IMÓVEL INFERIOR A 50% DO VALOR DA GARANTIA INSTITUÍDA NO CONTRATO E DA AVALIAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de alienação fiduciária, como este que se discute nos presentes autos, foi celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97, contexto em que o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. 2. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na Lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. Conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias. E após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 4. Rechaçada a alegação de nulidade do procedimento extrajudicial, em razão da ausência de notificação da mutuária para purgação da mora, ante a comprovação pela CEF de que procedeu a notificação da agravante por meio da publicações de editais no Diário do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico - Editais Online, nos dias 30 e 31 de maio e 03 de junho de 2019, conforme autoriza o artigo 26, § 4º da Lei nº 9.514/97. 5. Quanto à purgação da mora, o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 6. Entretanto, a questão passou a obedecer a nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465 publicada em 12.07.2017 e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 7. A partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. 8. No caso em análise, muito embora a agravante não tenha juntado aos autos cópia da matrícula do imóvel, a decisão agravada consignou que No presente caso, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal se deu após a publicação da Lei nº 13.465/2017 (Num. 27095633 - Pág. 2 do processo de origem), informação contra a qual a agravante não se insurgiu. Tendo, portanto, a consolidação da propriedade em princípio ocorrido depois da alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, não há mais que se falar na purgação da mora e consequente manutenção da posse, mas, em verdade, no direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 9. Não há definição legal de preço vil. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no sentido de que preço vil é o lance inferior a 50% do valor da avaliação dos bens. 10. Segundo reza o artigo 1.484 do Código Civil, é lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação. 11. No caso dos autos, a cláusula quinta do contrato por instrumento particular de mútuo de dinheiro condicionado com obrigações e alienação fiduciária, prevê que o valor ora alienado fiduciariamente é R$ 806.000,00 (oitocentos e seis mil reais), sujeito à atualização monetária pelo mesmo índice utilizado mensalmente na atualização da cardeneta de poupança do dia de assinatura deste contrato, reservando-se à Caixa o direito de pedir nova avaliação a qualquer tempo. 12. O valor ajustado entre as partes deve, efetivamente, ser a base para as arrematações, e não estimativas feitas pela CEF, decorrente de avaliação realizada unilateralmente e desprovida de imparcialidade. 13. Assim, ao menos em sede de cognição sumária, resta carcterizado vil o preço de venda do imóvel instituído pela CEF, em R$ 228.475,83 (duzentos e vite e oito mil quatrocentos e setenta e cinco reais e oitenta e três centavos), por corresponder a menos de 50% do valor da garantia e da própria avaliação realizada pela CEF, no valor de R$ 780.000,00 (setecentos e oitenta mil), conforme se depreende do edital do leilão, nos termos do parágrafo único do artigo 891 do CPC/15. 14. Com efeito, será nula a arematação de imóvel por preço vil. 15. Agravo de instrumento a que se dá parcial provimento para deferir a tutela de urgência requerida pela agravante, a fim de determinar que sejam suspensos os efeitos da consolidão da propriedade, e de todos os atos posteriores, caso já tenha havido a arrematação do imóvel, até o efetivo julgamento do mérito da demanda. (TRF 3ª R.; AI 5001662-88.2020.4.03.0000; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 17/06/2020; DEJF 19/06/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. CONTRATOS BANCÁRIOS. SFH. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEGALIDADE DO PROCEDIMENTO. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. PURGAÇÃO DA MORA. RECURSOS PRÓPRIOS E DO FGTS. IMPOSSIBILIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS LEI Nº 13.465/2017. MERO DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADES NO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO. PREÇO VIL EM SEGUNDA HASTA. CARACTERIZAÇÃO. VALOR DE VENDA DO IMÓVEL INFERIOR A 50% DO VALOR DA GARANTIA INSTITUÍDA NO CONTRATO E DA AVALIAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

1. Em 08.07.2016 agravantes e agravada celebraram Contrato por Instrumento Particular de Mútuo de Dinheiro Condicionado com Obrigações de Alienação Fiduciária (Num. 21668318 - Pág. 1/14 do processo de origem), sendo certo que na cláusula vigésima quarta (Num. 21668318 - Pág. 8/9 do processo de origem), o contrato foi celebrado segundo as regras do Sistema Financeiro Imobiliário, nos termos da Lei nº 9.514/97. 2. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na Lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/1997 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. Precedentes deste Tribunal. 4. No caso em análise, a consolidação da propriedade em nome da agravada foi averbada na matrícula do imóvel em 19.12.2018 (Num. 92834398 - Pág. 5), portanto, depois da alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, de sorte que não há mais que se falar na purgação da mora e consequente manutenção da posse, mas, em verdade, no direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 5. Não há como se acolher a pretensão dos agravantes de purgar a mora por meio do pagamento das parcelas vencidas e dos demais encargos, mediante a utilização de recursos próprios e recursos provenientes da conta de FGTS (Num. 21668314 - Pág. 27 do processo de origem). 6. Não há no caso dos autos alegação de descumprimento do procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 relativamente à intimação dos agravantes para purgar a mora ou quanto às datas de realização dos leilões, daí presumindo-se terem sido devidamente intimados. 7. Não há definição legal de preço vil. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no sentido de que preço vil é o lance inferior a 50% do valor da avaliação dos bens. 8. Segundo reza o artigo 1.484 do Código Civil, é lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação. 9. Observo que a cláusula décima quinta do contrato prevê de forma clara que Concordam as partes em que o valor do imóvel ora alienado fiduciariamente é de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), sujeito à atualização monetária pelo mesmo índice utilizado mensalmente na atualização da caderneta de poupança do dia da assinatura deste contrato, reservando-se à CAIXA o direito de pedir nova avaliação a qualquer tempo. 10. No Registro 09 da matrícula do imóvel (Num. 24951458 - Pág. 5 do processo de origem) constou expressamente que foi indicado o valor de R$ 180.000,00 para fins do artigo 24, VI da Lei nº 9.514/97. 11. O valor ajustado entre as partes deve, efetivamente, ser a base para as arrematações, e não estimativas feitas pela CEF, decorrente de avaliação realizada unilateralmente e desprovida de imparcialidade. 12. Considerando que o imóvel foi oferecido em segundo leilão por R$ 41.368,36, resta caracterizada a oferta por preço vil, ao menos em sede de cognição sumária, por corresponder a menos de 50% do valor da garantia fiduciária, nos termos do parágrafo único do artigo 891 do CPC/15. 13. Agravo de instrumento a que se dá provimento a fim de deferir a tutela de urgência requerida pelos agravantes, para determinar a suspensão dos efeitos do segundo leilão do imóvel debatido no feito de origem, até o efetivo julgamento do mérito da demanda. (TRF 3ª R.; AI 5024230-35.2019.4.03.0000; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 17/06/2020; DEJF 19/06/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A ALTERAÇÃO LEGISLATIVA PROMOVIDA PELA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ANULAÇÃO DO LEILÃO. PREÇO VIL. NÃO COMPROVAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. FIXAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

1. A matéria trazida a julgamento diz respeito com a nulidade do processo extrajudicial pela ausência de notificação da data designada para os leilões e pela arrematação do imóvel por preço vil e, por consequência, com o direito da agravante de purgar a mora após a consolidação da propriedade pela CEF. 2. Uma vez inadimplente com as parcelas do financiamento, a Caixa deu início ao processo de execução extrajudicial, com a consequente consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. A Caixa intimada para apresentar contraminuta, apresentou cópia das certidões emitidas pelo 1º Oficio de registro de imóveis da Comarca de Corumbá, que demonstram as tentativas frustradas de intimação da agravante nos endereços diligenciados, bem como a publicação dos editais no Correio do Estado, medida esta autorizada pela Lei nº 9.514/97. 4. Quanto à purgação da mora, o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 5. Entretanto, a questão passou a obedecer a nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465 publicada em 12.07.2017 e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 6. A partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. 7. No caso em análise, muito embora a agravante não tenha juntado aos autos cópia da matrícula do imóvel, a decisão agravada consignou que No presente caso, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal se deu após a publicação da Lei nº 13.465/2017 (Num. 27095633 - Pág. 2 do processo de origem), informação contra a qual a agravante não se insurgiu. Tendo, portanto, a consolidação da propriedade em princípio ocorrido depois da alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, não há mais que se falar na purgação da mora e consequente manutenção da posse, mas, em verdade, no direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 8. Ademais, considerando que houve a efetiva arrematação do imóvel, não vislumbro mais a possibilidade de purgação da mora, nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário, conforme entendimento firmado pelo C. STJ. 9. Após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 10. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 11. No caso dos autos, examinando a documentação apresentada pela CEF, vislumbro que foram realizadas três tentativas para notificação do mutuário, realizadas no endereço constante do contrato (Rua Luiz Feitosa Rodrigues, nº 2.647, Lote 133), que restaram frustradas ante a constatação de ausência pelos Correios. 12. Resta demonstrado, portanto, que os mutuários tinham ciência da situação de inadimplência e que o agente fiduciário esgotou as possibilidades de notificá-los, inclusive, pessoalmente, para a realização dos leilões. 13. Não há definição legal de preço vil. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no sentido de que preço vil é o lance inferior a 50% do valor da avaliação dos bens, não sendo este o caso dos autos. Precedentes do C. STJ. 14. Segundo reza o artigo 1.484 do Código Civil, é lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação. 15. No caso dos autos, a cláusula vigésima nona, parágrafo segundo do contrato prevê que em primeiro leilão o imóvel deve ser ofertado pelo valor para esse fim estabelecido neste instrumento e indicado no item 6 da letra C deste contrato, atualizado monetariamente conforme Cláusula DÉCIMA SEXTA, reservando-se a CEF o direito de pedir nova avaliação que, corresponde a R$ 72.431,41. 16. O valor ajustado entre as partes deve efetivamente ser a base para as arrematações, ainda que atualizado monetariamente. No caso dos autos, a despeito de a avaliação realizada pela CEF tenha apontado montante superior, o valor de venda do imóvel correspondeu a R$ 90.532,66 (noventa mil quinhentos e trinta e dois reais e sessenta e seis centavos) e foi arrematado exatamente pelo mesmo valor, conforme se depreende do termo de arrematação. 17. Não há que se falar, ao menos em sede de cognição sumária, em preço vil, em violação ao artigo 891 do CPC/15, tampouco em irregularidade no recolhimento do ITBI pela agravada. 18. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade das notificações realizadas, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da CEF é medida que se impõe. 19. Recurso de agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF 3ª R.; AI 5033232-29.2019.4.03.0000; MS; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 17/06/2020; DEJF 19/06/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA HIPOTECÁRIA E CESSÃO FIDUCIÁRIA DE DIREITOS CREDITÓRIOS.

Decisão agravada que manteve a penhora de imóveis além daquele ofertado em hipoteca e avaliado pelo credor em R$ R$ 9.650.000,00 nos termos do artigo 1.484 do Código Civil. Insurgência do executado que aduz excesso de penhora, posto que o valor de avaliação do imóvel supera em muito o valor da dívida. Alegação do exequente de que o mesmo imóvel garante a dívida cobrada em outro processo de execução. Todavia, verifica-se dos autos que banco aceitou o mesmo imóvel como garantia para oferta de créditos de até R$ 11.700.000,000. O banco agravado não apresentou fundamentos consistentes para nova avaliação e constrição de outros imóveis. Ressalta-se que o levantamento da penhora ora pleiteado não impede posterior constrição caso as garantias prestadas sejam comprovadamente insuficientes para satisfação do crédito. Determinação para levantamento das penhoras sobre os imóveis de matrícula 36.402, 48.318, 46.803, 48.312 e 48.319 perante o cartório de registro de imóveis de barretos/SP. Recurso provido. (TJSP; AI 2137414-11.2020.8.26.0000; Ac. 13833223; Colina; Vigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alberto Gosson; Julg. 06/08/2020; DJESP 11/08/2020; Pág. 1978)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CARTA PRECATÓRIA. BEM IMÓVEL PENHORADO E AVALIADO.

Insurgência em face da decisão pela qual foi rejeitada a impugnação à avaliação ofertada pela agravante. Partes que convencionaram o valor do bem na escritura da hipoteca. Realização de avaliação judicial em vez do acolhimento do valor constante da escritura de hipoteca, nos moldes do art. 1.484 do Código Civil, que é questão preclusa. Acentuada discrepância entre o valor do bem constante da referida escritura e o valor da avaliação, assim como o pouco tempo havido entre uma e outra que justificam, todavia, a realização de nova avaliação, às custas da agravante. Circunstâncias que incutem fundada dúvida sobre o valor indicado na avaliação e indicam que pode ter havido equívoco no exame pericial em referência (art. 873, CPC). Realização de nova avaliação que não implica necessariamente a nulidade da arrematação do imóvel pela agravada. Ato que poderá ser mantido caso a nova avaliação indique valor próximo ou equivalente ao fixado na avaliação já realizada, a critério do juízo de origem. Reforma parcial da decisão recorrida para o fim de determinar que seja realizada nova avaliação do bem imóvel penhorado, às custas da agravante. Caso ela se recuse ou não promova o recolhimento das despesas para o ato, a primeira avaliação será mantida e a arrematação não será anulada. Agravo parcialmente provido. (TJSP; AI 2284282-89.2019.8.26.0000; Ac. 13673779; Ribeirão Preto; Décima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Castro Figliolia; Julg. 22/06/2020; DJESP 02/07/2020; Pág. 2168)

AVALIAÇÃO. IMÓVEL HIPOTECADO. VALOR CONSTANTE NA ESCRITURA DE CONSTITUIÇÃO DA GARANTIA.

Cuidando-se de dívida garantida por hipoteca, em cuja escritura consta o valor de avaliação do imóvel oferecido, dispensa-se a avaliação, realizando-se a alienação judicial com base naquele valor, devidamente atualizado. Art. 1.484 do Código Civil. Recurso provido. (TJSP; AI 2112359-92.2019.8.26.0000; Ac. 13399153; São Paulo; Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Itamar Gaino; Julg. 09/03/2020; DJESP 18/03/2020; Pág. 1790)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OPOSIÇÃO PELOS RECORRENTES, COM O INTUITO DE PREQUESTIONAR MATÉRIA DA ALÇADA DE TRIBUNAL SUPERIOR, EM VISTA DE PRETENSO CONFLITO ENTRE OS ARTS. 1.484 DO CÓDIGO CIVIL E 805 DO NOVO CPC. RECORRENTES QUE REITERARAM QUESTÃO JÁ DECIDIDA EM ACÓRDÃO PRECEDENTE, SOBRE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL HIPOTECADO.

Voto condutor no sentido de que formou-se a preclusão. Desnecessidade de integração e embargos de declaração estereotipados, mesmo a fim de prequestionar matéria. Embargos de declaração rejeitados. (TJSP; EDcl 2075284-19.2019.8.26.0000/50000; Ac. 13080350; São Paulo; Décima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Cerqueira Leite; Julg. 13/11/2019; DJESP 27/11/2019; Pág. 2085)

EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

Reavaliação de imóvel penhorado dado em hipoteca. Possibilidade, ante o considerável lapso de tempo decorrido (dez anos) desde a constituição da garantia real, época em que foi estimado o valor do bem, e a existência de elementos significativos nos autos de que apenas a simples incidência da atualização monetária sobre o valor indicado na escritura seja insuficiente para recompor o efetivo valor de mercado do bem. Interpretação do art. 1.484 do Código Civil que deve ser coerente com as regras do processo de execução. Inteligência dos arts. 805 e 873, II, ambos do Código de Processo Civil. Precedentes. Decisão mantida nesse tocante. Recurso não provido. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Reavaliação de imóvel penhorado dado em hipoteca. Pedido de nova avaliação pelos agravados executados. Determinação de realização de perícia. Decisão que atribuiu à agravante exequente o ônus de adiantamento dos valores devidos a título de honorários periciais. Descabimento, ante o contido no art. 95 do Código de Processo Civil. Custeio de honorários que deve ser carreado aos agravados executados, que requereram nova avaliação. Decisão reformada. Recurso provido nesta parte. (TJSP; AI 2136409-85.2019.8.26.0000; Ac. 13062357; São Paulo; Décima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Pastore Filho; Julg. 08/11/2019; DJESP 13/11/2019; Pág. 2557)

ADJUDICAÇÃO. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE A METADE IDEAL DE IMÓVEL, DADA EM HIPOTECA NO INSTRUMENTO QUE DOCUMENTA A EXECUÇÃO, QUE É DE CONFISSÃO DE DÍVIDA.

Adjudicação requerida pelo exequente com base no valor ajustado pelos interessados em escritura pública de hipoteca, atualizado nos termos do art. 1.484 do Código Civil. Dispensa da avaliação pleiteada e reiterada pelos executados. Texto da Lei Civil que simplifica a marcha do processo de execução, fazendo-o menos oneroso e demorado, em atenção à economia processual e à razoável duração do processo. Questão já decidida em recurso de agravo de instrumento precedente. Preclusão. Recurso desprovido. (TJSP; AI 2075284-19.2019.8.26.0000; Ac. 12771851; São Paulo; Décima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Cerqueira Leite; Julg. 14/08/2019; DJESP 21/08/2019; Pág. 2282)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Execução de Título Extrajudicial. Instrumento Particular de Confissão de Dívida. Garantia Hipotecária prestada pelos sócios. Argumentação quanto à necessidade de dispensa da avaliação, nos termos do art. 1.484 do Código Civil. Inaplicabilidade. Hipoteca realizada na vigência do Código Civil de 1916. Art. 818 do Código Civil de 1916 que autorizava a dispensa de avaliação. Antinomia. Incompatibilidade com as posteriores regras especiais dos Códigos Processuais de 1973 e 2015 (lex specialis derogat legi generali). Avaliação necessária. Agravo desprovido. (TJSP; AI 2107669-20.2019.8.26.0000; Ac. 12772972; São Paulo; Vigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Marcos Gozzo; Julg. 14/08/2019; DJESP 20/08/2019; Pág. 2098)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Recurso desprovido. Alegação de existência de omissão no V. Acórdão quanto aos argumentos de inocorrência das hipóteses de dispensa de avaliação judicial, consoante o previsto no art. 871 do CPC, e necessidade de avaliação do imóvel pelo fato do valor consignado na hipoteca ser substancialmente inferior ao seu efetivo e atual valor de mercado. Omissão verificada. Argumentos afastados, diante da incidência da norma prevista no art. 1.484 do Código Civil à lide. Embargos acolhidos, sem efeito modificativo. (TJSP; EDcl 2116487-58.2019.8.26.0000/50001; Ac. 12683945; São Paulo; Trigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Pedro Kodama; Julg. 18/07/2019; DJESP 24/07/2019; Pág. 1985)

EXECUÇÃO.

Penhora. Imóvel. Decisão que acolheu o pedido da exequente para que fosse atribuído ao bem o valor constante em contrato, nos termos do art. 1.484 do Código Civil. Impossibilidade no caso em tela. Ausência de disposição contratual nesse sentido. Avaliação que deve refletir valor de mercado do bem. Impossibilidade de realização de novas constrições até que haja devida avaliação. Art. 851, II do CPC/15. Precedente do E. STJ. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP; AI 2086914-72.2019.8.26.0000; Ac. 12637830; Adamantina; Vigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. J.B. Franco de Godoi; Julg. 28/06/2019; DJESP 03/07/2019; Pág. 2429)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INSURGÊNCIA QUANTO AO VALOR ATRIBUÍDO AO IMÓVEL PENHORADO PELO PERITO JUDICIAL. VALOR DO IMÓVEL FIXADO ANTERIORMENTE, DE COMUM ACORDO, PELAS PARTES EM ESCRITURA PÚBLICA.

Aplicação do art. 1.484 do Código Civil. Eventual depreciação do imóvel que deve ser aferida tendo como ponto de partida o valor acordado pelas partes. Necessidade de nova avaliação do imóvel. Agravo provido para esse fim. (TJSP; AI 2126061-42.2018.8.26.0000; Ac. 12439322; Rio Claro; Décima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Coutinho de Arruda; Julg. 26/04/2019; DJESP 06/05/2019; Pág. 1923)