Art 419 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO. AÇÃO REDIBITÓRIA. A AUTORA PLEITEIA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, EM RAZÃO DE ALEGADO VÍCIO REDIBITÓRIO, COM A RESTITUIÇÃO DO VALOR DO SINAL POR ELA PAGO.

Alega que foi ludibriada, que não sabia das condições do imóvel e que há 3 (três) anos busca reaver o valor de r$50.000,00 (cinquenta mil) que pagou de sinal. Requer seja rescindido o contrato, a restituição, em dobro, do valor dado como sinal, dano moral, custas e honorários advocatícios. Sentença de improcedência dos pedidos, ao fundamento de que a parte autora não comprovou os fatos alegados na inicial, sobretudo que teria sido ludibriada e que não sabia das condições do imóvel que adquiriu. Primeiro, porque pode visitar o imóvel e consultar a documentação. Depois, porque não comprovou que existe óbice para que o imóvel seja transferido para sua titularidade, sendo certo que esta prova era ônus da parte autora. Por fim, concluiu o magistrado que o valor dado como sinal se transformou em pagamento pelo negócio jurídico realizado, não havendo que se falar em devolução, principalmente em dobro, já que o pagamento não se tratou de cobrança indevida, afastando a hipótese do p. Ú. Do art. 42 do CDC. Inconformada, a autora apela. Instrumento particular de compra e venda de imóvel entre pessoas físicas. Não incidência do CDC. Desfazimento do negócio que, na verdade, ocorreu por desistência da compradora. Questões fáticas apresentadas não comprovadas nos autos. Contrato preliminar firmado de forma clara, entre partes capazes, sem qualquer comprovação de vício de vontade. As arras podem ser confirmatórias, que servem como início do pagamento do preço ajustado, ou penitenciais, com o escopo de pena convencional quando previsto direito de arrependimento, tendo o intuito de indenizar o outro contratante em caso de desistência do negócio jurídico (artigos 418, 419 e 420, do Código Civil). No caso, o valor dado a título de sinal configura arras penitenciais, conforme expresssamente previsto no contrato preliminar (índice 42). Sentença que não merece reforma. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0023326-67.2017.8.19.0202; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Juarez Fernandes Folhes; DORJ 01/08/2022; Pág. 460)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, POR PARTE DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES, INCONTROVERSO. SINAL OU ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE MANTIDA, EM FACE DA INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL VERIFICADA.

1. Ao deixar de pagar, na data de vencimento avençada, parcela relativa ao preço estipulado em promessa de compra e venda de imóvel, os promissários compradores incorrem em inadimplemento apto a gerar a rescisão da avença, com a consequente retomada do bem e retenção, pelos promitentes vendedores, da quantia paga a título de arras confirmatórias expressamente pactuadas. 2. Nos termos do art. 419 do Código Civil, as arras confirmatórias representam patamar mínimo de reparação de danos sofridos, pela parte inocente, em razão da rescisão do negócio jurídico por culpa da outra, e sua retenção, inclusive, poderia ser cumulada com indenização por prejuízos superiores ao seu valor, desde que efetivamente comprovados. Determino de ofício o depósito em juízo de R$ 560.000,00 (quinhentos e sessenta mil reais) pelos Agravantes, considerando que este não é arras, mas sim princípio de pagamento do preço e deve ser restituído aos Agravantes, prazo de 10 (dez dias), sob pena de revogação da liminar. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ; AI 0084217-39.2021.8.19.0000; Armação dos Búzios; Vigésima Segunda Câmara Cível; Relª Desª Teresa de Andrade; DORJ 31/05/2022; Pág. 456)

PROCESSUAL CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS EM SUA CONCESSÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO CONHECIDO.

Preclusão consumativa a decisão que defere tutela provisória desafia o recurso de agravo, que deve ser interposto no prazo legal, não podendo a parte pretender, em sede de apelação, rediscutir a matéria, visto a ocorrência da preclusão. Civil. Compra e venda. Imóvel. Inadimplemento dos adquirentes. Resolução. Arras confirmatórias. Retenção. CC, art. 418. Cabimento. Indenização suplementar. Prejuízo. Prova. Ausência. CC, art. 419. Insubsistência 1 no dizer sempre expressivo de cristiano chaves de farias e de Nelson rosenvald, se não houver no contrato a expressa alusão à faculdade de arrependimento das partes, presume-se que as arras serão confirmatórias (curso de direito civil: Obrigações. 11. ED. Rev. , ampl. E atual. Salvador: ED. Juspodivm, 2017. P. 643). Desse modo, caso pagas pelo contratante que deixar de executar o contrato, poderá o outro tê-lo por desfeito, retendo-as (CC, art. 418). 2 inexistente prova de prejuízo superior ao valor das arras, que valerá como taxa mínima, descabe indenização suplementar (CC, art. 419). Dano moral. Alienação de apartamento. Parcelas do preço. Inadimplemento. Inocorrência o inadimplemento contratual, na ausência de fato específico que cause abalo moral, em regra, somente obriga à indenização dos danos materiais. Os aborrecimentos que geraram transtornos no momento dos fatos, irritações, dissabores e outros contratempos cotidianos, não têm o condão de conferir direito ao pagamento de indenização, pois não são suficientes para provocar forte perturbação ou afetação à honra e ao bom nome do ofendido. Afinal, o descumprimento contratual não configura dano moral indenizável, salvo se as circunstâncias ou as evidências do caso concreto demonstrarem a lesão extrapatrimonial. (TJSC; APL 0301897-65.2018.8.24.0082; Quinta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros; Julg. 27/04/2022)

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE TRESPASSE CUMULADA COM PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO, DETERMINANDO-SE AOS RÉUS QUE DEVOLVAM O ESTABELECIMENTO AOS AUTORES, QUE, POR SUA VEZ, DEVEM RESTITUIR AS PARCELAS PAGAS DO PREÇO PAGAS PELOS RÉUS. CONDENAÇÃO DOS RÉUS, ADEMAIS, AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL CORRESPONDENTE A 10% DO VALOR DO PREÇO.

Apelação dos autores-cedentes. Acordaram as partes o pagamento de arras confirmatórias, que servem como valor mínimo de indenização por perdas e danos a ser paga pela parte que deu causa à rescisão contratual. Verificada culpa dos réus, era, realmente, direito dos autores a retenção do sinal (art. 418 do Código Civil). Retidas as arras, porém, revela-se inadmissível sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição de dupla condenação a mesmo título) (STJ, RESP. 1.617.652, NANCY ANDRIGHI). Ausente demonstração de dano material capaz de ensejar a exigibilidade de indenização suplementar (art. 419 do Código Civil). Danos morais. Inexistência de violação aos direitos da personalidade da autora. Mero inadimplemento contratual não enseja indenização. Jurisprudência desta 1ª Câmara de Direito Empresarial. Parcial reforma da sentença recorrida. Apelação parcialmente provida. (TJSP; AC 1008621-86.2020.8.26.0577; Ac. 15447549; São José dos Campos; Primeira Câmara Reservada de Direito Empresarial; Rel. Des. Cesar Ciampolini; Julg. 03/03/2022; DJESP 07/03/2022; Pág. 2757)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITOS. IMÓVEL. PAGAMENTO DE SINAL. PREPARO RECOLHIDO EM DOBRO. DESERÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO OU CONGRUÊNCIA. INOCORRÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. APRESENTAÇÃO EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTO. DESCONSIDERAÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. CLÁUSULA DE ARRAS. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. PREVISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA.

1. Dispõe o § 4º do art. 1.007 do CPC que o Recorrente que não comprovar, no ato de interposição do recurso, o recolhimento do preparo, será intimado para realizar o recolhimento em dobro, sob pena de deserção. Dessa maneira, a bem do dever de cooperação que orienta o processo, foi o Apelante intimado a recolher mais um preparo do recurso, sob pena de não conhecimento da Apelação. Tendo cumprido a determinação supramencionada e regularizado o pressuposto de admissibilidade recursal, o apelante procedeu ao recolhimento na forma dobrada, nos termos da Lei de Regência, não havendo que se falar em deserção. 2. A análise da pretensão se deu nos estreitos limites do pedido formulado pelo Autor. Assim, havendo congruência e conformidade entre a postulação e o provimento jurisdicional, revela-se descabida a alegação de que a sentença desbordou dos limites do pedido. 3. Peculiaridades do caso concreto em que, além de o Requerido adotar conduta diametralmente contrária às preliminares que ventila, não houve deliberação do Magistrado singular no sentido de não promover a conciliação. Em verdade, tendo em vista a experiência do Juiz e a animosidade presente entre as partes, a audiência de conciliação deixou de ser designada, em momento primevo, e, oportunizada às partes a possibilidade de requerê-la, se assim fosse do seu interesse. As partes preferiram, contudo, propugnar o julgamento antecipado do mérito, na forma do artigo 355 do Código de Processo Civil. 4. A valoração dos fatos em debate e a interpretação das normas que disciplinam a matéria, tomadas em desacordo com os interesses da parte insatisfeita não implicam defeito ou nulidade do julgado. Não há que se falar, portanto, em negativa de prestação jurisdicional, vício de motivação/fundamentação ou cerceamento de defesa resultantes das conclusões adotadas na sentença recorrida, contrária aos argumentos do Réu, ora Apelante. 5. A apresentação de documentos novos em Apelação, que não tenham sido analisados pelo Magistrado na origem, configura supressão de instância. Nos termos do que dispõe o art. 435 do CPC, a juntada extemporânea de prova documental somente é permitida para demonstrar fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo ainda admitida, segundo a jurisprudência, nos casos em que a apresentação anterior não se fez possível por motivo de força maior, devidamente comprovado. Não configuradas as hipóteses do dispositivo em questão, impõe-se a desconsideração dos documentos juntados a destempo. 6. Em alusão aos princípios basilares da relação contratual. Princípio da obrigatoriedade. As partes estão constritas aos termos da avença, devendo cumprir as obrigações assumidas. Se o Réu recebeu os valores descritos nos autos e se furtou à sua obrigação contratual, trata-se de rescisão por inadimplência do vendedor e, dessa forma, é devida a devolução em dobro do valor pago a título de arras, nos moldes do artigo 418 e 419 do Código Civil e de cláusula contratual expressa, tal qual fixada na sentença. Preliminares rejeitadas. Apelação Cível desprovida. (TJDF; APC 07424.87-71.2020.8.07.0001; Ac. 137.9046; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Ângelo Passareli; Julg. 20/10/2021; Publ. PJe 26/10/2021)

APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Negócio não concretizado por culpa das adquirentes. Restituição das quantias pagas, com retenção do sinal. Aplicação dos artigos 418 e 419 do Código Civil. Recurso das autoras provido. Apelo dos réus desprovido. (TJRJ; APL 0258280-16.2016.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Agostinho Teixeira de Almeida Filho; DORJ 15/12/2021; Pág. 416)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Autores que não foram aprovados na simulação de financiamento junto à CEF. Ausência de prova de houve culpa do vendedor. Perda do sinal. Redução das arras. Pequeno reparo na sentença de improcedência. Os autores-apelantes defenderam que apenas r$19.344,04 (dezenove mil trezentos e quarenta e quatro reais e quatro centavos) do valor quitado correspondeu ao sinal, de forma que devem ser devolvidos R$ 178.827,66 (cento e setenta e oito mil oitocentos e vinte e sete reais e sessenta e seis centavos) e r$71.828,30 (setenta e um mil, oitocentos e vinte e oito reais e trinta centavos), correspondentes a parcela do preço, além da corretagem R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Apontaram, ainda, a desproporção do montante retido pelo promitente vendedor comparado ao preço do imóvel, de r$700.000 (setecentos mil reais). Contrato expresso quanto a existência de sinal e de reforço de sinal, no total de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta reais). Autores-apelantes que não lograram êxito na confecção do contrato junto à Caixa Econômica Federal para quitação do saldo devedor de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais) no prazo estipulado, o que motivou o inadimplemento e vontade de rescindir o contrato. Perda das arras que se justifica. Merece destaque, contudo, que o sinal total quitado pelos promitentes compradores corresponde a quase 40% (quarenta por cento) do valor do imóvel, quantia que se mostra demasiadamente elevada, considerada a sua finalidade indenizatória decorrente da ruptura contratual unilateral, nos termos do artigo 419, do Código Civil. Redução do valor a ser retido pelo vendedor-apelado ao montante de r$70.000,00 (setenta mil reais), correspondente a 10% (dez por cento) do valor pago pelos autores-recorrentes, que se impõe. Precedente do STJ. Venda de imóvel não efetivada em razão do arrependimento dos promitentes compradores após quitação das arras. Comissão de corretagem que é devida. Reforma da sentença apenas para reduzir o valor a ser retido pelo vendedor-apelado ao montante de r$70.000,00 (setenta mil reais) e para determinar que o excesso seja restituído acrescido de correção monetária da rescisão e juros de mora da citação, diante da sucumbência mínima do vendedor-apelado. Parcial provimento do recurso. (TJRJ; APL 0007823-90.2018.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Alcides da Fonseca Neto; DORJ 10/06/2021; Pág. 455)

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARTIGOS 421 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. PACTO FIRMADO SEM QUALQUER VÍCIO DE VONTADE. COMPROVADO O INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES CONSISTENTE NO NÃO PAGAMENTO DO PREÇO.

Cabível a resolução unilateral do contrato por parte da parte lesada, com pagamento de perdas e danos. Artigo 475 do Código Civil. Retenção das arras dadas. Reforço das arras mediante termo de novação de dívida cuja existência e a validade não foram objetiva e concretamente inquinados pelos réus. Reforço que se mostra suficiente para indenizar a autora pela rescisão do contrato e a ocupação indevidado imóvel pelos réus no prazo posterior a sua constituição em mora, a afastar qualquer indenização suplementar. Artigos 417, 419 e 420 do Código Civil. Posse precária que não autoriza direito de retenção. Artigos 1.200 e 1.203 do Código Civil. Rescisão do negócio jurídico que não enseja o pagamento de reparação por dano moral. Ausente dos autos comprovação de lesão à dignidade fundamental da contratante não culpada, devidamente indenizada da não concretização do negócio. Sucumbência recíproca a impor o compartilhamento das custas entre partes no percentual fixado na sentença. Honorários advocatícios bem arbitrados. Reforma parcial da sentença. PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS. (TJRJ; APL 0040963-44.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Décima Oitava Câmara Cível; Relª Desª Margaret de Olivaes Valle dos Santos; DORJ 29/04/2021; Pág. 584)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

Ação de rescisão contratual por incapacidade financeira. Sentença de procedência parcial. Apelos da parte ré e da parte autora. Inexistência de direito de arrependimento. Falta de prova de que houve atraso na entrega do imóvel, considerando o prazo de tolerância de 180 dias. Causa exclusivamente imputada à parte autora. Incapacidade financeira. Súmula nº 543 do STJ. Direito de obter a restituição dos valores pagos, à exceção da quantia destinada à corretagem. Tese repetitiva do tema nº 938 do STJ (item II). Inaplicabilidade dos efeitos previstos nos art. 418 e 419 do Código Civil às relações de consumo. Incidência do art. 53 do CDC. Direito da parte ré reter 25% dos valores recebidos, como pré-fixação das perdas e danos. Juros da mora do trânsito em julgado. Tese repetitiva fixada no tema nº 1.002 do STJ. Direito de restituição dos valores pagos a título de taxa sati. Tese repetitiva (item II, parte final) estabelecida no tema nº 938 do STJ. Má-fé da parte ré. Ciência da ilicitude da conduta. Devolução em dobro. Art. 42, parágrafo único, do CDC. Termo inicial dos juros moratórios contado da citação. Sentença reformada em parte. Recursos conhecidos para dar parcial provimento a ambos os apelos. (TJRJ; APL 0031325-84.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Marcia Ferreira Alvarenga; DORJ 19/03/2021; Pág. 581)

AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL USADO. DESISTÊNCIA PELOS COMPRADORES. ARRAS. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR POR DANOS MATERIAIS. ART. 419 DO CÓDIGO CIVIL. BOA-FÉ OBJETIVA.

1. Tendo os compradores do imóvel dado causa à rescisão contratual, quando já se encontravam inadimplentes com o pagamento do sinal, que deveria ter sido quitado no ato da assinatura do contrato de compra e venda, eles devem responder por tal pagamento, conforme o estipulado, destinando-se as arras à indenização dos vendedores, principalmente em razão da perda de chance de alienação a um terceiro. Inteligência do art. 422 do Código Civil. 2. O arbitramento de indenização suplementar, por dano material, nos termos do art. 419 do Código Civil, depende de adequada comprovação e quantificação específica na petição inicial, não sendo possível a formulação de pedido genérico e abstrato nesse sentido. Ação parcialmente procedente. Recursos parcialmente providos. (TJSP; AC 1004642-78.2019.8.26.0019; Ac. 14696797; Americana; Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Itamar Gaino; Julg. 07/06/2021; DJESP 09/06/2021; Pág. 2462)

APELAÇÃO CIVIL. CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LAUDO DE AVALIAÇÃO DA UNIDADE. DIVERGÊNCIA DE LAUDOS. RETENÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL. RESTITUIÇÃO DE VALOR.

1. As arras podem ter natureza confirmatória ou penitencial. As primeiras têm o intuito de confirmar a celebração do negócio, transformando-se em uma forma de iniciar o pagamento, nos termos do artigo 417 do Código Civil. Assumem, também, conforme disposição dos artigos 418 e 419 do Código Civil, a função de prefixar as perdas e danos, no caso de inexecução contratual. Já as arras penitenciais são o valor devido a título de indenização pela parte que não quiser concluir o negócio firmado, ou seja, desistir do negócio, devendo, neste caso, estar expressamente instituído entre os contratantes o direito de arrependimento, conforme dispõe o art. 420 do Código Civil. 2. Tratando-se de contrato verbal e em cuja substância não se divisa o ajuste que porventura adotasse expressamente as arras penitenciais, é de se tê-las por combinadas como arras confirmatórias. 3. Outrossim, tratando-se de arras meramente confirmatórias, impõe-se a restituição em virtude da frustração da conclusão do negócio, de modo a evitar o enriquecimento sem causa da parte que as recebeu. A circunstância de haver possível culpa da parte que prestou arras confirmatórias não legitima a retenção, salvo se para a garantia de pretensão indenizatória firmada com supedâneo na parte final do disposto no art. 475 do C. Civil, ou para garantia do recebimento de multa contratual porventura entabulada no contrato. No entanto, se a parte inocente não formulou pretensão de indenização ou recebimento de multa, a devolução das arras deve ser integral, sem direito a qualquer retenção, como efeito da devolução das partes ao estado anterior das coisas, por motivo da rescisão do contrato. 4. Apelação e recurso adesivo conhecidos. Provida a apelação e desprovido o recurso adesivo. (TJDF; APC 07167.98-87.2018.8.07.0003; Ac. 128.0242; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Carlos Rodrigues; Julg. 02/09/2020; Publ. PJe 05/10/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPRA DE IMÓVEL NÃO CONCLUÍDA.

Discussão acerca da retenção das arras. Sentença de improcedência do pedido. Negócio que não se concretizou por responsabilidade do comprador que sequer logrou comprovar ter requerido o financiamento. Possibilidade de retenção das arras e de indenização por prejuízos sofridos prevista no artigo 419 do Código Civil. Vendedores que se obrigam à devolução da parte do preço paga, com exceção do sinal e das despesas vinculadas ao negócio, desde que expressamente comprovadas. Procedência parcial do pedido. Repartição das despesas processuais. Provimento parcial do recurso. (TJRJ; APL 0041092-15.2017.8.19.0209; Rio de Janeiro; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Marco Antonio Ibrahim; DORJ 23/11/2020; Pág. 407)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Autores que não foram aprovados na simulação de financiamento junto à CEF. Ausência de prova de houve culpa da construtora pela negativa. Perda do sinal. Sentença de improcedência mantida. Os autores-apelantes reiteraram ter direito à devolução dos valores adiantados para a aquisição do imóvel e danos morais, por entender que a construtora-apelada deu causa à rescisão contratual. Para tanto, argumentaram que a negativa de financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal teria sido motivada pelos apontamentos de falência da demandada-recorrida. Ocorre que não há nos autos qualquer indicativo de que o mútuo foi negado em razão da existência de pedidos de falência junto à construtora-apelada. Em verdade, as correspondências eletrônicas apresentadas indicam apenas que a CEF não pode celebrar contratos com a demandada-recorrida e não com os autores. Merece destaque, outrossim, que o negócio jurídico possibilitava aos consumidores a contratação de financiamento bancário com qualquer instituição financeira. Ainda, não houve demonstrativo do início do pagamento, no valor de r$160.000,00 (cento e sessenta mil reais), apenas do sinal de R$ 63.028,00 (sessenta e três mil e vinte e oito reais). Com efeito, correto o julgado de primeiro grau ao entender pela perda das arras, já estipuladas em valor próximo ao praticado no mercado, de aproximadamente 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel, diante da sua finalidade indenizatória decorrente da ruptura contratual unilateral pelos promitentes compradores, nos termos do artigo 419, do Código Civil. Ausência de prova mínima do direito afirmado. Manutenção da sentença de improcedência que se impõe. Majoração dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, 11, do CPC. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0024528-58.2017.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Alcides da Fonseca Neto; DORJ 02/10/2020; Pág. 809)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO PRINCIPAL EXTINTA SEM EXAME DO MÉRITO. RECONVENÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO DA AUTORA. AÇÃO PRINCIPAL. PROCESSO EXTINTO SEM EXAME DO MÉRITO.

Citação válida que supre a falta de notificação premonitória, possibilitando ao adquirente a purgação da mora. Finalidade atingida. Solução contrária à noção de instrumentalidade do processo e indiferente ao problema material judicializado. Reforma que se impõe. Causa madura para o julgamento do mérito. Intelecção do art. 1.013, § 3º, I, do código de processo civil. Pretensão de rescisão contratual. Acolhimento. Inadimplemento da ré. Fato incontroverso. Inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial. Pagamento de apenas 50% (cinquenta por cento) do preço ajustado. Inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido. Exigibilidade da obrigação da autora condicionada ao pagamento integral do preço. Condição não implementada. Direito à resolução contratual reconhecido. Artigo 475 do Código Civil. Confirmação da tutela antecipada de reintegração de posse. Estipulação contratual de arras confirmatórias. Direito de retenção. Artigo 418 do Código Civil. Natureza indenizatória na hipótese de inexecução do contrato. Precedentes. Impossibilidade de cumulação com cláusula penal. Prev alência da incidência das arras em detrimento da multa compensatória pactuada. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Indenização decorrente da fruição do bem e dos demais prejuízos supostamente suportados pela autora. Ausência de comprovação do prejuízo maior nos moldes do art. 419 do Código Civil. Indenização suplementar indevida. Sentença reformada no ponto. Sucumbência mínima da autora. Inversão dos ônus de sucumbência. Reconvenção. Validade da cláusula que estabelece o direito de retenção das arras. Mantido o capítulo decisório que reconheceu a abusividade da cumulação das arras com a cláusula penal e com a indenização na forma de aluguel pela fruição do imóvel (ressalvada, quanto à última, a comprovação de que o valor retido é insuficiente à reparação integral do dano, considerando-se o tempo de disponibilidade do bem). Princípio do non bis in idem. Prevalência do direito de retenção das arras. Sentença parcialmente reformada. Redistribuição dos ônus de sucumbência. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJSC; AC 0014233-18.1998.8.24.0005; Balneário Camboriú; Segunda Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Rubens Schulz; DJSC 14/10/2020; Pag. 125)

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. VENDA E COMPRA DE VEÍCULO.

Inadimplemento do comprador. Indenização. Arras. Perda. Parcial reforma. É incontroverso o inadimplemento do réu. Destaca-se que a prova de quitação se faz através de comprovante de pagamento, o que não ficou demonstrado nos autos, ao contrário do que insiste o réu. Logo, correta a procedência da ação (art. 373, II, do CPC).. Ainda que não se tenha provado a desvalorização do bem, embora seja de conhecimento público que os veículos em geral perdem seu valor econômico ao longo do tempo, a qual dependeria de prova, é certo que o inadimplemento do contrato se deu por culpa do réu. Dessa forma, é justa a retenção de todo o valor pago a título de arras, além de atender ao disposto pelos artigos 418 e 419 do Código Civil. Apelação do réu desprovida, com observação. Apelação do autor provida. (TJSP; AC 1002373-56.2017.8.26.0627; Ac. 14078067; Teodoro Sampaio; Trigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Lino Machado; Julg. 21/10/2020; DJESP 28/10/2020; Pág. 2653)

APELAÇÃO. VENDA E COMPRA. MÁQUINA.

Inadimplemento da compradora. Reconvenção. Indenização. Arras. Perda. Parcial reforma. Não se há de falar em falta de interesse de agir, uma vez que demonstrada a relação jurídica entre as partes. Ficou demonstrada a inadimplência da autora. Ainda que exista controvérsia sobre os valores totais, e a existência de documentos referentes a dois contratos, como bem afirmou o douto magistrado, não é justa a retenção de todo o valor pago pela autora. Tendo em vista a rescisão por culpa da autora, a qual deixou de adimplir sua obrigação, é justa a retenção de todo o valor pago a título de arras, além de atender o disposto pelos artigos 418 e 419 do Código Civil. Fica mantida a incidência de correção monetária a contar de cada desembolso, todavia, de ofício corrige-se a incidência de juros de mora de 1% ao mês para que se inicie com a citação, atendendo ao disposto pelo art. 405, do CC. Sucumbência recíproca, ônus distribuídos. Apelação provida em parte. (TJSP; AC 1041328-12.2018.8.26.0114; Ac. 13838968; Campinas; Trigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Lino Machado; Julg. 07/08/2020; DJESP 21/08/2020; Pág. 2667)

ACORDO HOMOLOGADO. CLÁUSULA PENAL. ART. 419 DO CÓDIGO CIVIL.

Ocorrendo uma pandemia mundial, com fechamento das atividades de ensino da executada, resta inviabilizado o cumprimento do acordo nos moldes em que firmado. Caso em que o devedor apresenta novo ajuste, nos termos exigidos pelo art. 479 do Código Civil, devendo suas razões restarem acolhidas. Agravo de petição do exequente a que se nega provimento. (TRT 4ª R.; AP 0020554-33.2018.5.04.0019; Seção Especializada em Execução; Relª Desª Lucia Ehrenbrink; Julg. 06/08/2020; DEJTRS 18/08/2020)

CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FORMALIZADO ENTRE PARTICULARES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESILIÇÃO CONTRATUAL. INEXECUÇÃO DO CONTRATO POR PARTE DO VENDEDOR. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR O VALOR PAGO MAIS O EQUIVALENTE. RECURSO IMPROVIDO.

I. Preliminares rejeitadas: A. A de cerceamento de defesa, pois a não realização de audiência de instrução (oitiva de testemunhas) não configura cerceamento do direito de defesa, nem afronta os princípios da ampla defesa e do contraditório, especialmente em ações dessa natureza, em que as provas objetivas são aptas a embasarem julgamento seguro. Ademais, o destinatário da prova é o juiz, que pode limitar ou excluir aquela considerada excessiva, impertinente ou protelatória (Lei nº 9.009/95, Art. 5º e Art. 33). B. A de julgamento citra petita, porquanto não há afronta aos limites estabelecidos ao julgamento da causa (CPC, Arts. 141 e 492), se o objeto da lide, por sua abrangência, demandar a análise de todas as questões de mérito, a permitir a formação da convicção do julgador. Nesse passo, a valoração da matéria de forma diversa da preconizada pelas partes não resulta julgamento citra petita, desde que observados os limites do pedido e tudo o que dele logicamente decorre, ainda que de forma implícita. Ademais, conforme consignado em sentença, o acolhimento do pedido formulado pelo autor gera a consequente improcedência do pedido da parte ré. Logo, não há de se falar em julgamento citra petita. II. Mérito: A. A recorrente sustenta, em síntese, que a parte autora teria dado causa a resolução do contrato, ao argumento de que não comprovou a existência de Carta de Crédito para integralização do contrato, razão pela qual pleiteia a retenção do valor pago a título de arras, e, subsidiariamente, pela redução do valor da condenação. B. O princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada. C. Pontos incontroversos (ausente impugnação específica): (I) as partes estipularam de comum acordo aplicar ao contrato (devidamente assinado com firma reconhecida) os dispositivos do Artigos 417, 418 e 419 do Código Civil (arras), no que concerne à eventual retenção do valor dado como sinal no negócio jurídico (Valores e formas de pagamento. ID. 18395740, pág. 1); (II) o pagamento realizado pela parte autora à recorrente no importe de R$ 10.000,00, a título de arras, teria ocorrido no ato da celebração da promessa de compra e venda (24.6.2019); (III) o recorrente negociou o imóvel (objeto de contrato formalizado entre as partes) com terceiro, antes de findar o prazo de 120 dias (contados da assinatura do contrato) para adimplemento da obrigação de integralizar o valor de R$ 930.000,00, conforme estipulado em contrato. D. Nesse quadro fático-jurídico, as alegações da parte ré/recorrente desacompanhadas de qualquer comprovação reforçam a verossimilhança dos fatos narrados pela parte autora, escudados em conjunto probatório que fortalece a formação do convencimento do magistrado. E. Não comprovada a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora (CPC, Art. 373, inciso II), tem-se por escorreita a restituição do valor pago a título de arras confirmatórias mais o equivalente, uma vez que a inexecução do contrato foi do recorrente (quem as recebeu), porquanto vendeu o imóvel prometido à parte autora antes de findar o legitimo prazo contratual para cumprimento da obrigação (CC, Art. 418). No ponto, insubsistente a tese de que a parte autora não comprovou a existência de Carta de Crédito para integralização do contrato, na medida em que os requerentes poderiam apresentar outros meios de adimplir a obrigação de pagar. F. No mais, não há de se falar em redução do quantum indenizatório, pois o equivalente às arras restituídas seria no importe de R$ 10.000,00, conforme consignado em sentença (não configurada a alegada desproporcionalidade). III. Rejeitadas as preliminares. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus fundamentos (Lei nº 9.099/95, Art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei n. 9099/95, Art. 55). (JECDF; ACJ 07029.23-89.2019.8.07.0011; Ac. 128.3389; Terceira Turma Recursal; Rel. Juiz Fernando Antonio Tavernard Lima; Julg. 17/09/2020; Publ. PJe 25/09/2020)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA. RETENÇÃO DO SINAL. RAZOABILIDADE DA FIXAÇÃO DAS ARRAS EM 8% DO VALOR DO CONTRATO. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.

1. Insurgem-se os réus contra a sentença, proferida pelo Juízo do 1º JECCRIM do Gama, que julgou procedente em parte o pedido para reduzir o valor das arras devidas pelo recorrido para R$ 7.000,00. No caso, a autora firmou junto aos recorrentes promessa de compra e venda de imóvel, o qual seria adquirido por R$ 435.000,00, tendo pago como sinal a quantia de R$ 35.000,00. Entretanto, por motivos de foro íntimo, a autora não deu continuidade ao negócio jurídico e dele desistiu. Apesar de reconhecer sua culpa pelo desfazimento do contrato, aduz que faz jus à devolução das arras pela sua natureza confirmatória. 2. Inicialmente, destaco que as arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, sendo que a única diferença entre elas é que na primeira há a possibilidade de ser requerida indenização suplementar, caso a parte prejudicada pelo desfazimento do negócio suporte perdas que superem o valor pré-fixado (arts. 418 e 419 do Código Civil). Já as arras penitenciais, pactuadas quando existe direito de arrependimento, têm função meramente indenizatória e, por isto, não autorizam perdas e danos adicionais (art. 420 do Código Civil). 3. No caso dos autos, o instrumento contratual firmado foi expresso em estabelecer a natureza penitencial do sinal pago (ID 17298851. [... ] o presente recibo de sinal será regido pelo art. 420 do Código Civil brasileiro [...]), de modo que o único valor ressarcitório que os vendedores farão jus é aquele pago a título de arras, sem a possibilidade de ser pleiteada indenização suplementar. 4. Friso que o sinal é instrumento por meio do qual ambas as partes se comprometem a concretizar o negócio jurídico, sendo que a consequência pecuniária para o inadimplente é idêntica àquela que seria aplicada ao outro contratante: Se o arrependido for o comprador, perderá o sinal; se for o vendedor, terá que devolvê-lo em dobro. 5. Definido o caráter legítimo do sinal firmado entre as partes, resta concluir se o montante no qual ele foi fixado (R$ 35.000,00) ofende a razoabilidade e merece ser reduzido equitativamente pelo Poder Judiciário, por analogia ao que dispõe o art. 413 do Código Civil. 6. Nesta verificação, destaco a importância de as arras serem calculadas em valor referencial, isto é, tomando-se como base o valor do contrato cujo adimplemento se pretende assegurar. A fixação do valor do sinal sem atenção para o negócio jurídico principal é medida que se afasta da necessária justeza das decisões judiciais, uma vez que tanto poderia ser arbitrado um valor irrisório frente ao contrato, quanto uma quantia extremamente onerosa em uma relação negocial de menor valor econômico. 7. Em consideração a tais parâmetros, considero que a quantia contratualmente fixada a título de arras, equivalente a 8% do valor do contrato, não pode ser considerado manifestamente excessivo para justificar a intervenção judicial, devendo prevalecer a vontade livremente pactuada das partes. Friso que a modificação de cláusulas contratuais pelo Poder Judiciário, sob o fundamento de ofensa à razoabilidade, deve ser limitada às situações em que há evidente desproporção entre as obrigações, com onerosidade excessiva a um dos contratantes, o que não se revela presente no caso. 8. A própria jurisprudência citada na sentença (Acórdão 1154688, 07396184320178070001, Relator: João EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJE: 7/3/2019, Matheus Phillipe Oliveira do Nascimento versus Olímpio Alves da Silva) tratou de contrato de compra e venda de imóvel com valor de R$ 400.000,00, tendo as arras sido arbitradas judicialmente em R$ 40.000,00, isto é, 10% do valor do contrato, o que reforça ainda mais a razoabilidade de, na situação da lide, o valor do sinal ser mantido em 8% do valor do contrato (R$ 35.000,00). 9. Cito outro precedente no qual o percentual de 10% do valor da dívida foi considerado razoável a título de arras: Acórdão 807464, 20121010076496APC, Relatora: Silva LEMOS, Revisora: NÍDIA Corrêa Lima, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/7/2014, publicado no DJE: 30/7/2014. Pág. : 119. Partes: Viviane de Jesus Silva Lourenço e Magno Lourenço Alves versus Luzia Rodrigues da Silva. 10. Assim, a redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil não possui espaço na presente lide, devendo ser mantido o valor pactuado a título de sinal e, consequentemente, garantida a sua retenção pelos recorrentes. 11. Recursos CONHECIDOS e PROVIDOS. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido. Sem condenação em custas e honorários pela ausência de recorrente vencido (art. 55 da Lei nº 9.099/95). (JECDF; ACJ 07104.48-46.2019.8.07.0004; Ac. 127.4531; Segunda Turma Recursal; Rel. Des. João Luis Fischer Dias; Julg. 17/08/2020; Publ. PJe 01/09/2020)

JUIZADO ESPECIAL. CONSUMIDOR. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. COMPRA E VENDA VEÍCULO. SINAL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ARRAS PENITENCIAIS. PERDA EM FAVOR DO VENDEDOR.

1. Insurge-se o recorrente contra a sentença que julgou improcedente o pedido de restituição do valor pago (R$ 500,00), a título de sinal e princípio de pagamento, concernente à compra e venda de veículo usado. 2. Da análise da situação econômica do recorrente, constata-se a sua hipossuficiência, razão pela qual faz jus à gratuidade de justiça deve ser-lhe deferida, considerando o valor dos proventos de aposentadoria percebidos do INSS (ID 13321207. P. 6), não constado dos autos outros documentos que a infirmem. Impugnação à gratuidade de Justiça rejeitada. 3. As arras tem por finalidade a segurança ao negócio jurídico firmado entre as partes, e estabelecer uma indenização mínima à parte que não deu causa à não concretização da avença ou ao seu desfazimento, por arrependimento posterior. Neste caso, configuram-se pena convencional, pela desistência do negócio jurídico (arts. 418, 419 e 420 do Código Civil). 4. O documento de ID 13321185 estipula, expressamente, as arras penitenciais, para o caso de arrependimento, tanto pelo comprador quanto pelo vendedor. No caso, o recorrente tinha até o dia 07/08/2019 para efetuar o pagamento do restante do preço (R$ 9.400,00), todavia, não trouxe aos autos, no tempo oportuno, prova de que obteve o financiamento bancário para aquele fim, ou que dispunha de recursos suficientes para concretizar a compra e venda (art. 373, I, do CPC). E, conquanto oportunizado ao recorrente, uma vez mais, a juntada de tais documentos (ID 13321189), ele não se desincumbiu do seu ônus processual, somente o fazendo após a prolação da sentença. 5. Assim, não há como atribuir à recorrida a culpa pelo desfazimento/desistência do negócio jurídico, restando isolada, ademais, a alegação de que o motivo de ter desistido da compra foi o fato de a recorrida não ter apresentado o documento do veículo para permitir a sua concretização. 6. Com efeito, a desistência imotivada do promitente comprador importa perda das arras, na medida em que pactuada como penitenciais, como na hipótese (art. 420, do Código Civil). 7. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, a teor do art. 55, da Lei n. 9.099/95, cuja exigibilidade fica suspensa, por ser beneficiária de gratuidade de justiça. 8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da referida Lei. (JECDF; ACJ 07081.19-46.2019.8.07.0009; Ac. 124.9845; Primeira Turma Recursal; Relª Desª Soníria Rocha Campos D’Assunção; Julg. 18/05/2020; Publ. PJe 04/06/2020)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CEF. ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DANOS MATERIAIS. COMPROVAÇÃO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. VALOR DA REPARAÇÃO. I.

A jurisprudência deste Tribunal tem entendido pela possibilidade de aplicação do CDC aos contratos de financiamento firmados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, desde que comprovada a existência de ilegalidade ou abusividade, a justificar a intervenção no contrato. II. “O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo das ações em que se discute o contrato de financiamento habitacional, mesmo que tenha ocorrido a cessão de crédito à Emgea (REsp 815.226/AM, Relator Ministro José Delgado, Primeira Turma, DJ de 02.05.2006; EDcl no Ag 1.069.070/PE, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 10.05.2010). (AC 0013361-51.2007.4.01.3500 / GO, Rel. JUÍZA FEDERAL DANIELE MARANHÃO COSTA (CONV. ), SEXTA TURMA, e-DJF1 de 17/08/2016) III. Dispõe o art. 186, “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. ” IV. Hipótese em que as razões do recurso erigidas pela CEF quanto ao direito de sequela e demais argumentos acerca da idoneidade do contrato firmado com a construtora e higidez do título da EMGEA, não prosperam, diante dos termos do acórdão, proferido neste Tribunal, em setembro de 2011, nos autos da apelação em embargos de terceiro, movidos pela ora apelante, no qual a questão ficou devidamente apreciada, em síntese: “O credor hipotecário tem a seu favor o direito de sequela, podendo executar a hipoteca contra qualquer pessoa que tenha a propriedade. Nos termos do artigo 419 do Código Civil, nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação. Ocorre, porém, que o Superior Tribunal de Justiça vem mitigando a aplicação deste artigo quando a garantia é dada em contratos de construção e incorporação imobiliária para edificação de imóveis. É o que se extrai do enunciado da Súmula nº 308 (Segunda Seção, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005 p. 384): ‘A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. ’ V. Diante do entendimento sumulado de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, escorreito o entendimento da sentença, na condenação da parte apelante ao pagamento de danos morais, por reconhecer como evento danoso a ser reparado a execução do imóvel hipotecado, em razão de vínculo contratual anterior, firmado com a construtora, sem sequer observar a quitação integral do imóvel, ainda em 1993. VI. Ao quantificar a indenização por dano moral o julgador deve atuar com razoabilidade, observando o caráter indenizatório e sancionatório de modo a compensar o abalo suportado, sem caracterizar enriquecimento ilícito: “... a indenização a esse título deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa e ao porte econômico das partes, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso. ” (REsp 245727/SE, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, 4ª Turma, DJ 05/06/2000 p. 174). VII. Não prevalece a insurgência quanto ao valor fixado, como reparação pelo dano moral causado, diante dos elementos caracterizadores da relação jurídica em comento, em que são partes instituição financeira, construtora imobiliária e mutuários, e em que se envolveu direito à moradia, à luz da função social do contrato e da boa-fé objetiva, revelando-se consentâneo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade a quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). VIII. Apelação da Caixa a que se nega provimento. Sentença mantida. (TRF 1ª R.; AC 0005561-72.2003.4.01.3900; Sexta Turma; Rel. Juiz Fed. Conv. Roberto Carlos de Oliveira; DJF1 20/02/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. TERRACAP. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DAS ARRAS E TRIBUTOS. RESTITUIÇÃO DOS DEMAIS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. LUCROS CESSANTES. CUSTOS OPERACIONAIS. RESSARCIMENTO PELO USO DO BEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. PREJUÍZOS EXCEDENTES AO SINAL NÃO COMPROVADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARBITRAMENTO.

1. Sem prejuízo da responsabilidade do desistente, o direito à rescisão do contrato de compra e venda é cristalino, vez que contido no art. 79, inc. III, da Lei nº 8.666/93, a qual juntamente ao Código Civil. Este de maneira subsidiária. , tem aplicação na alienação do imóvel em procedimento licitatório. Precedentes. 2. De acordo com o entendimento no Superior Tribunal de Justiça, na ausência de mora do vendedor, não se aplica a regra de contagem dos juros a partir da citação para os casos de responsabilidade contratual, nos termos do art. 405 do Código Civil, de modo que, então, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado da decisão. 3. Ausente cláusula em contrato, estabelecendo a possibilidade de retenção de porcentagem sobre o montante pago pelo imóvel em decorrência dos danos emergentes, consubstanciados em custos operacionais para a alienação do imóvel e de indenização pelo tempo de uso do imóvel, ante a rescisão causada pelo comprador, correta a r. Sentença que determinou apenas a perda das arras e dedução dos tributos eventualmente não quitados favor da vendedora. Na mesma toada, ausente prova da efetiva perda de obtenção de lucro no período em que o imóvel não esteve no acervo da vendedora, não há falar em indenização a título de lucros cessantes. É imprescindível a prova dos prejuízos decorrentes da rescisão, porque se prestam a suplementar a indenização mínima já representada nas arras contratuais de natureza compensatória, nos termos do art. 418 e art. 419, do Código Civil. 4. A sucumbência deve levar em conta a quantidade de pedidos deduzidos na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pedido. 5. O art. 85, caput, do CPC, estabelece a condenação do adversário vencido. E não da própria parte. Para que arque com a verba de sucumbência, a qual não se confunde com os honorários contratuais, estes sim de responsabilidade da parte contratante. Portanto, as partes autora-reconvinda e ré-reconvinte devem colher a condenação da parte adversa ao pagamento dos honorários sucumbenciais, mesmo que vencidas na mesma proporção. 6. Quando o juiz tiver de decidir independentemente de pedido, o que ocorre, por exemplo, relativamente às custas e honorários, nos termos do art. 82, § 2º e art. 85 do CPC, omissão pode ser sanada, inclusive de ofício, pelo Tribunal. 7. Apelação conhecida em parte e, na parcela conhecida, parcialmente provida. (TJDF; Proc 07017.24-79.2017.8.07.0018; Ac. 114.8785; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Fábio Eduardo Marques; Julg. 06/02/2019; DJDFTE 19/02/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. DIREITO DO CONSUMIDOR.

Contrato de compra e venda de imóvel. Desistência pelos autores. Rescisão contratual. Direito de retenção. A parte autora, após realizar a vistoria do imóvel, entendeu pela aquisição do mesmo, no estado em que se encontrava, o que implica, inclusive no direito de realizar reformas no imóvel após sua imissão na posse. Como bem ressaltou o juízo a quo, o fato da negativa do financiamento pelas razões invocadas pela CEF, é fato exclusivo de terceiros, sendo que o autor já possuía conhecimento de todos estes vícios quando optou por adquirir o imóvel. A finalidade do sinal ou arras é assegurar a perfeição do contrato, confirmando-o, e o tornando obrigatório, por vontade das partes. Após, o seu pagamento, não é mais possível o desfazimento unilateral da avença. Quem o fizer, responderá por perdas e danos, nos termos dos art. 418 e 420 do Código Civil. Assim, não tendo a parte autora comprovado, que a rescisão do negócio jurídico celebrado, tivesse ocorrido pela culpa dos réus, a arras não deve ser devolvida na forma da Lei, já que o inadimplemento contratual ocorreu por parte daquele que desistiu da compra, consoante se extrai da contestação apresentada. Finalmente também não há que se falar em perdas e danos em razão da não realização da compra e venda, já que não restou demonstrado nenhum ilícito civil por parte da promitente vendedora, na forma do art. 419 do Código Civil. Neste sentido a Súmula nº 543 do STJ, in verbis: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Sentença irretocável. Desprovimento dos recursos. (TJRJ; APL 0048861-05.2011.8.19.0203; Rio de Janeiro; Vigésima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Antonio Carlos dos Santos Bitencourt; DORJ 03/07/2019; Pág. 381)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Unidade de Empreendimento comercial. Resilição contratual. Autor manifestou desinteresse na continuidade do negócio. Devolução dos valores pagos. Sentença de procedência parcial dos pedidos. Irresignação da construtora quanto à possibilidade de resilição do contrato, bem como dos valores a serem devolvidos. Incidência do CDC nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Possibilidade de desfazimento do negócio (art. 473 do Código Civil). Impossibilidade de perdimento de todas as quantias despendidas (art. 51, IV, do CDC). Vedação ao enriquecimento sem causa. Retenção do percentual de 20% sobre as parcelas pagas, como forma de indenizar a construtora pelos prejuízos decorrentes com a resilição contratual. Súmula nº 543 do E. STJ. Devolução integral das arras, já que não se caracterizou como sendo penitenciais, mas sim princípio de pagamento (art. 417 à 419 do Código Civil). Possibilidade de devolução dos valores cobrados a título de corretagem (RESP 1.599.511/SP), pois não houve clara informação sobre o pagamento. Jurisprudência e Precedentes citados: RESP 299.445/PR, Rel. Ministro Ruy Rosado DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2001, DJ 20/08/2001, p. 477; AgInt no AGRG no AREsp 816.434/DF, Rel. Ministro Marco Aurélio BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016; 0036291-42.2015.8.19.0204. APELAÇÃO Des(a). SÔNIA DE FÁTIMA DIAS. Julgamento: 31/05/2017. VIGÉSIMA TERCEIRA Câmara Cível CONSUMIDOR; 0050148-94.2011.8.19.0205. APELAÇÃO Des(a). ALCIDES DA Fonseca NETO. Julgamento: 03/02/2016. VIGÉSIMA TERCEIRA Câmara Cível CONSUMIDOR; RESP 1.599.511-SP. Rel: Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Segunda Seção. Data do Julgamento: 24/08/2016. Data da Publicação: 06/09/2016;. DESPROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. (TJRJ; APL 0025295-33.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Primeira Câmara Cível; Relª Desª Regina Lucia Passos; DORJ 08/02/2019; Pág. 645)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ARRAS CONFIRMATÓRIOS. DEVOLUÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR (QUEM AS DEU). NECESSIDADE. CULPA CONTRATUAL DA PROMITENTE VENDEDORA. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. POSSIBILIDADE. EXEGESE DO ART. 419 DO CÓDIGO CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INDEFERIMENTO.

Resolvendo-se os contratos não cumpridos em perdas e danos, em cujo conceito legal se inserem apenas os efetivos prejuízos materiais e os lucros cessantes, os danos morais, de índole eminentemente extrapatrimonial, não constituem, em regra, parcela indenizável pela inexecução contratual. Embora o atraso na entrega do imóvel possa acarretar desconforto à promitente compradora, com algumas alterações em seu cotidiano, por certo não ultrapassam aos aborrecimentos a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais da vida em sociedade. Precedentes. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR. UNÂNIME. (TJRS; AC 265854-20.2018.8.21.7000; Porto Alegre; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra; Julg. 21/02/2019; DJERS 27/02/2019)