Art 463 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

JURISPRUDÊNCIA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

Atribuição de responsabilidade tributária ao adquirente após a imissão na posse. Anotação do nome da promitente vendedora na dívida ativa. Contrato preliminar no qual foi atribuída a responsabilidade tributária ao comprador/agravado quanto aos débitos posteriores à imissão na posse, em 1999. Provimento do recurso. Embargos de declaração com propósito infringente. 1.débito de IPTU. Corresponsabilidade tributária até a anotação da propriedade junto ao rgi. Responsabilidade solidária entre promitente comprador e promitente vendedor. Tema 122 do STJ. Obrigação tributária de natureza propter rem. Irrelevância. Obrigações assumidas, de forma irretratável, no contrato preliminar, que obriga a pronta transferência definitiva da propriedade do imóvel (CC, art. 463). 2. Descabida reiteração da matéria debatida nos autos. Embargos com propósito infringente. Inexistência de contradição, omissão, obscuridade ou erro material. Arts. 1.022 e 489, § 1º, ambos do CPC. 3. Rejeição dos embargos. (TJRJ; AI 0006868-23.2022.8.19.0000; Rio de Janeiro; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Paulo Wunder de Alencar; DORJ 09/09/2022; Pág. 603)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRIBUIÇÃO DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA AO ADQUIRENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE. ANOTAÇÃO DO NOME DA PROMITENTE VENDEDORA NA DÍVIDA ATIVA.

1. Ação proposta pela promitente vendedora/agravante destinada à outorga de escritura definitiva e cobrança de repetição de pagamento parcial de débito tributário vinculado ao imóvel. Contrato preliminar no qual foi atribuída a responsabilidade tributária ao comprador/agravado quanto aos débitos posteriores à imissão na posse, em 1999. 2. Pedido de tutela de urgência para impor a regularização da dívida tributária, cujo apontamento prejudica a atividade empresarial da promitente/vendedora/agravante. 3. Promessa de compra e venda que conta com obrigação de quitação de tributos pelo promitente comprador/agravado após a imissão na posse. Cláusulas 2.8 e 2.9 do contrato preliminar. Ajuste que não produz efeitos em relação ao credor tributário. 4. Débito de IPTU que, embora tenha vínculo ao imóvel, se encontra sob a coresponsabilidade tributária da autora/agravante, até que a anotação da propriedade junto ao RGI seja levada a efeito. Responsabilidade solidária entre promitente comprador e promitente vendedor reconhecida em precedente qualificado que resultou no Tema 122 do STJ (RESP 1.111.202/SP). 5. Promitente comprador/agravado que afirma não ser obrigado a efetuar a pronta transferência do imóvel para seu nome, eis que o próprio bem garante o cumprimento da obrigação tributária, dada a natureza propter rem do débito. Assertiva que conflita com as obrigações por ele assumidas, de forma irretratável, no contrato preliminar (CC, art. 463). 6. Tutela de urgência necessária para afastar os efeitos nefastos do restritivo tributário vinculado ao inadimplemento contumaz do débito de IPTU. Requisitos do art. 300 do CPC atendidos. 7. Provimento do recurso. (TJRJ; AI 0006868-23.2022.8.19.0000; Rio de Janeiro; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Paulo Wunder de Alencar; DORJ 03/06/2022; Pág. 490)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO SUCESSIVO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO OPOSTA PELA EXECUTADA E HOMOLOGOU OS CÁLCULOS APRESENTADOS PELA EXEQUENTE. RECURSO INTERPOSTO PELO POLO PASSIVO DA ACTIO EXPROPRIATÓRIA. PLEITOS DE REFORMA DO DECISÓRIO AGRAVADO E ACOLHIMENTO DA PEÇA DE OPOSIÇÃO APRESENTADA NA ORIGEM, ANTE A INEXEQUIBILIDADE DO TÍTULO. PROVIMENTO. AGRAVADA QUE, NA FASE DE CONHECIMENTO DO FEITO A QUO, PRETENDIA QUE A ORA INSURGENTE PROCEDESSE À ASSINATURA DO CONTRATO DEFINITIVO DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO CONCERNENTE AO SEGUNDO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO (ESPLENDORE) E NOS EXATOS TERMOS DO CONTRATO RELATIVO À CONSTRUÇÃO DO PRIMEIRO IMÓVEL (COSTA DEL MARE). PLEITO SUCESSIVO CONSTANTE NA REFERIDA INICIAL QUE SE FULCRAVA NA CONDENAÇÃO DA ORA INSURGENTE AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE PERDAS E DANOS, COM BASE NO TEOR DA CLÁUSULA 4ª DO CONTRATO PRELIMINAR FIRMADO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA PROFERIDA NO PROCEDIMENTO DE CONHECIMENTO QUE, COM BASE NOS ARTS. 463 E 464 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERIU CARÁTER DEFINITIVO AO CONTRATO PRELIMINAR REFERENTE À SEGUNDA EDIFICAÇÃO. APELAÇÃO INTERPOSTA EM FACE DA MENCIONADA SENTENÇA QUE FOI DESPROVIDA POR ESTA CÂMARA. VERIFICADA A EXISTÊNCIA DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS EM FACE DO ALUDIDO ACÓRDÃO, COM PEDIDO DE INCLUSÃO, NO REFERIDO DECISÓRIO, DO CONTEÚDO DA CLÁUSULA 4ª DO CONTRATO PRELIMINAR. ACLARATÓRIOS QUE FORAM REJEITADOS POR ESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO. TÍTULO JUDICIAL QUE NÃO ABARCA O CONTIDO NA CLÁUSULA 4ª DO CONTRATO PRELIMINAR. AGRAVADA QUE POSSUI EM SUAS MÃOS TÍTULO JUDICIAL QUE REPRESENTA A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO REFERENTE AO EMPREENDIMENTO ESPLENDORE, CUJOS TERMOS SÃO OS MESMOS DO CONTRATO CONCERNENTE AO EDIFÍCIO COSTA DEL MARE. IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DISPOSTA NA SENTENÇA QUE SE RESOLVERÁ EM PERDAS E DANOS. RECORRIDA QUE, SE ASSIM DESEJAR, PODERÁ POSTULAR O QUE ENTENDER DE DIREITO EM RAZÃO DA IMPOSSIBILDIADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DESCRITA NO TÍTULO JUDICIAL, MAS NÃO COM BASE NO CONTEÚDO DA CLÁUSULA 4ª DO CONTRATO PRELIMINAR, HAJA VISTA A REFERIDA DISPOSIÇÃO NÃO FAZER PARTE DO TÍTULO JUDICIAL.

Estabelece o presente dispositivo que, escoado o prazo sem que a parte contratante cumprisse a obrigação para a outorga do contrato definitivo, é facultado ao credor pleitear judicialmente a execução específica da obrigação de fazer, nos termos do art. 466-B do CPC/73 (sem correspondente no CPC/2015), consistente em suprir declaração de vontade da parte inadimplente. O juiz na sentença fixa também um prazo para que a outra parte efetive o contrato definitivo; caso não seja cumprida tal decisão, suprirá a manifestação de vontade do devedor, transformando o contrato preliminar em contrato definitivo, salvo se a isso opuser a natureza da obrigação, caso em que o contrato se resolverá em perdas e danos (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código Civil interpretado: Artigo por artigo, parágrafo por parágrafo. 10. ED. Barueri, SP: Manole, 2017, p. 393) Para tanto, estatui o art. 466-B do CPC/1973 (sem correspondente no CPC/2015) que se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Portanto, se A promete a venda de um imóvel a B e se nega a cumprir o contrato, B pleiteará sentença constitutiva que supra a declaração contratual do faltoso, gerando efeitos idênticos ao do título prometido. Contextualizando o dispositivo, asseveramos não pretender o autor a declaração em si mesma, mas um comando jurisdicional substittutivo da prestação não cumprida. O poder jurisdicional não exercerá qualquer pressão sobre a vontade do réu inadimplente, pois não se trata de execução indireta. Haverá efetiva substituição de sua vontade, e não coação. A sentença fará com que todos os efeitos da declaração de vontade não emitida sejam desde logo produzidos (PELUZO, César. Código Civil comentado: Doutrina e jurisprudência. 13 ED. Barueri, SP: Manole 2019, p. 499). EXTINÇÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, ANTE A INEXEQUIBILIDADE DO TÍTULO NOS MOLDES DO PLEITEADO PELA ORA RECORRIDA NA ORIGEM, QUE FAZ COM QUE O CUSTEIO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS SEJAM DE RESPONSABILIDADE DA EXEQUENTE. HONORÁRIOS DE ADVOGADO QUE DEVEM SER FIXADOS COM FULCRO NA NORMA DESCRITA NO ART. 85, § 8º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ANTE A AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO § 2º DO MENCIONADO ART. 85. VERBA PATRONAL DE SUCUMBÊNICA QUE DEVE SER FIXADA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC; AI 5061671-61.2021.8.24.0000; Segunda Câmara de Direito Comercial; Relª Des. Rejane Andersen; Julg. 31/05/2022)

A CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO PRELIMINAR ? DE INEQUÍVOCA VALIDADE, À LUZ DOS ARTS. 420, 463, 475, 725 E 1.417 DO CÓDIGO CIVIL ? NÃO IMPEDE QUE, PELA VIA JUDICIAL, SE ARBITRE QUANTO ÀS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, SOPESANDO-SE A FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO COM A IMPOSSIBILIDADE MATERIAL DE UMA DAS PARTES EM CUMPRI-LO.

2. Afigura-se razoável o arbitramento do percentual de 25% de perdimento das parcelas pagas pelos promitentes-compradores desistentes. 3. Na hipótese de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo, portanto, prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser computadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato. 4. Eventuais modificações no imóvel solicitadas pelos promitentes compradores ("Cláusula Excluseven") inegavelmente reverteram em benefício do próprio imóvel (e, portanto, da incorporadora), de sorte que excluir tal parcela da base de cálculo dos valores que devem ser restituídos implicaria evidente enriquecimento indevido da incorporadora. 5. Uma vez que a cláusula de irrevogabilidade e a disputa em torno do percentual de retenção tornavam incerta a rescisão e o quantum devoluatur, os juros não devem incidir desde a citação, mas apenas a partir do trânsito em julgado, quando a obrigação se torna certa, líquida e exigível. A correção monetária, por sua vez, deve ser computada a partir do desembolso das parcelas, de forma a recompor o poder de compra da moeda. 6. Parcial provimento ao recurso. (TJRJ; APL 0038450-06.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Marcos Alcino de Azevedo Torres; DORJ 29/04/2022; Pág. 665)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. ACORDO DE INVESTIMENTOS. A PROPOSTA DE CONTRATO OBRIGA O PROPONENTE. ARTS. 427 E 463 DO CÓDIGO CIVIL/2002. CONFIRMADA A FORÇA VINCULANTE DO TERMO DE COMPROMISSO. NEGADO PROVIMENTO A AMBOS OS APELOS. SENTENÇA MANTIDA NA SUA INTEGRALIDADE. DECISÂO POR MAIORIA DE VOTOS.

1. Do termo de compromisso: a proposta de contrato obriga o proponente, é o que prevê o art. 427 do cc/02. Concluído o contrato preliminar, desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Código Civil: art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso; art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. 2. Do preço das ações: quanto a alegação de que o termo de compromisso não possui força vinculante porque não teria atendido ao disposto no art. 462 do cc/02, pois dele não constaria o preço das ações e o preço seria um dos elementos essenciais do contrato de compra e venda, a sentença supre tal omissão à luz do art. 466-a do CPC; uma vez que estabelece que as ações devem ser ofertadas pelo seu valor patrimonial, que deriva de operação matemática de divisão do patrimônio líquido pelo número de ações em que se divide o capital social, podendo ser facilmente calculado através da perícia contábil. 3. Rejeitadas as preliminares. No mérito, nega-se provimento a ambas as apelações; mantendo a força vinculante do termo de compromisso de fls. 57, nos exatos termos fixados na sentença de primeiro grau. Decisão por maioria de votos. (TJPE; APL 0020117-44.2012.8.17.0001; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Itabira de Brito Filho; Julg. 23/01/2020; DJEPE 20/12/2021)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARATÓRIA POR DANOS MORAIS. DEMANDANTE QUE ALMEJA A OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL OBJETO DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS E A COMPENSAÇÃO PELA LESÃO IMATERIAL DECORRENTE DOS FATOS RELATADOS.

Sentença de parcial procedência para condenar o Réu a pagar ao Autor R$ 6.270,00 (seis mil duzentos e setenta reais) a título de danos morais, com juros e correção monetária. Apelos interpostos por ambos os litigantes. Instrumento de promessa de cessão de direitos aquisitivos que, na qualidade de contrato preliminar, confere aos contratantes tão somente o direito de exigir um do outro a celebração do contrato definitivo ou pleitear perdas e danos, a teor do disposto no art. 463 do Código Civil. Promessa de cessão de direitos aquisitivos de fração de imóvel, celebrada entre o Autor e Eduardo dos Anjos, o qual não integra o presente feito, que não confere ao Demandante o direito de pleitear do Réu, que sequer participou do referido negócio jurídico, a celebração da escritura definitiva de compra e venda relativa ao bem, sobretudo ao se considerar que sequer houve a efetiva cessão dos direitos aquisitivos, mas apenas promessa de cessão, e que o instrumento tampouco seria registrável no Registro de Imóveis. Imóveis que não foram desmembrados. Entendimento do Insigne Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, para que se opere a adjudicação compulsória, revela-se imprescindível a existência de imóvel registrável, devendo haver a averbação do desmembramento do bem nos casos em que este for verificado. Pleito de outorga de escritura definitiva de compra e venda que não merece prosperar. Ausência de prescrição quanto à pretensão reparatória. Dano aduzido pelo Postulante que seria decorrente de conduta omissiva do Requerido, a qual ainda persistiria. Dano moral não configurado. Demandante que não demonstra qualquer efetiva violação a direito da personalidade decorrente da conduta do Réu, com o qual não celebrou qualquer negócio, inexistindo relação jurídica entre ambos. Autor que se limita a afirmar na exordial que "[t]oda esta situação, trouxe e está trazendo, enorme chateação, constrangimento para o Autor". Próprio Postulante que reconhece que sabia da falta de regularidade do imóvel e que possuía ciência também da necessidade da propositura de ação de adjudicação compulsória pelo Réu para que houvesse a regularização da situação do bem. Prejudicados os pleitos de alteração do quantum compensatório. Reforma parcial da sentença para afastar a condenação do Requerido ao pagamento de reparação por danos morais. Redistribuição dos encargos sucumbenciais. Conhecimento de ambos os recursos e, no mérito, provimento do recurso defensivo e desprovimento do Apelo autoral. (TJRJ; APL 0048308-69.2017.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio Nogueira de Azeredo; DORJ 17/09/2021; Pág. 405)

OS DOCUMENTOS COLACIONADOS AO PROCESSO DEMONSTRAM A LEGITIMIDADE PASSIVA DA RECORRENTE, UMA VEZ QUE A APELANTE EFETIVAMENTE PARTICIPOU DA CONTRATAÇÃO REALIZADA PELO AUTOR, SENDO CERTO QUE PRESTOU INFORMAÇÕES AO PROMITENTE COMPRADOR SOBRE A CONCLUSÃO DAS OBRAS, EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE, QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR E REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIA PARA INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO.

2. Em se tratando de promessa de compra e venda de sala comercial, afasta-se a aplicação do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Em circunstâncias como tais, a questão deve ser resolvida sob a perspectiva do Código Civil e da Lei nº 4.591/64.3. Afastada a incidência do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR e, por consequência, a inserção de regras próprias do dirigismo contratual apostas com o escopo de restringir a autonomia da vontade e equacionar relações contratuais díspares, o debate deve restar circunscrito aos limites do instrumento, diante de sua força obrigatória, prestigiando-se o cumprimento da obrigação convencionada pelos subscritores da avença. 4. Nesse contexto, divisa-se a existência de cláusula declaratória do caráter irrevogável e irretratável do pacto firmado pelas partes. 5. Na linha do disposto no Código Civil, em se tratando de contrato preliminar, no qual não se antevê cláusula de arrependimento, sua eficácia obrigacional vincula os subscritores de molde a possibilitar a execução específica da obrigação. Inteligência do contido no art. 463 do Código Civil. 6. Nada obstante, o tema encontra tipicidade na legislação de regência, conforme se verifica do disposto no artigo 32, §2º, da Lei nº 4.591/64 "Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra". 7. Adimplemento das parcelas até maio/2016, antes de alcançado o termo final da obrigação da construtora (dezembro/2017). Ação proposta apenas em julho/2019, dois meses após a concessão do habite-se. Exceptio non adimpleti contractus. O atraso na entrega do imóvel não pode ser sopesado para o rompimento do vínculo jurídico entre as partes, porquanto o inadimplemento do autor criou óbice à exigibilidade da obrigação referente à entrega do bem. Inteligência do contido no art. 476 do Código Civil. 8. A parte autora deixou de comprovar qualquer alteração em sua situação econômico-financeira, se limitando a demonstrar que foi diagnosticada como portadora de neoplasia maligna de amigdala e a alegar o atraso da entrega do bem e a grave crise econômica que o país atravessa como motivos para a pleiteada rescisão. 9. A ausência de inadimplemento da promitente vendedora, agregada à força vinculante da avença e à paridade de direitos entre os subscritores do instrumento, impõe a improcedência dos pedidos. Julgados do TJRJ. 10. Reforma da sentença. 11. DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ; APL 0020112-79.2019.8.19.0208; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Sergio Seabra Varella; DORJ 06/05/2021; Pág. 585)

EM SE TRATANDO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE SALA COMERCIAL, RAZÃO PELA QUAL RESTA AFASTADA A QUALIDADE DE DESTINATÁRIO FINAL DO BEM, ASSIM COMO A APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO CONCRETO. EM CIRCUNSTÂNCIAS COMO TAIS, A QUESTÃO DEVE SER RESOLVIDA SOB A PERSPECTIVA DO CÓDIGO CIVIL E DA LEI Nº 4.591/64.2.

Os documentos colacionados ao processo demonstram não ter a parte autora adimplido a última parcela do contrato, ao fundamento da negativa da ré em disponibilizar a documentação exigida pela instituição financeira para a concessão do financiamento. Óbice não demonstrado. Correspondência eletrônica juntada aos autos a denotar a entrega da documentação. 3. Ademais, nos termos do contrato subscrito entre as partes, a recusa ou retardamento na concessão do crédito não elidiria a responsabilidade do promitente comprador quanto ao adimplemento da verba, conforme cláusulas 8.3 e 8.15 do instrumento. 4. Afastada a incidência do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR e, por consequência, a inserção de regras próprias do dirigismo contratual apostas com o escopo de restringir a autonomia da vontade e equacionar relações contratuais díspares, o debate deve restar circunscrito aos limites do instrumento, diante de sua força obrigatória, prestigiando-se o cumprimento da obrigação convencionada pelos subscritores da avença. 5. Nesse contexto, divisa-se a existência de cláusula declaratória do caráter irrevogável e irretratável do pacto. 6. Na linha do disposto no Código Civil, em se tratando de contrato preliminar, no qual não se antevê cláusula de arrependimento, sua eficácia obrigacional vincula os subscritores de molde a possibilitar a execução específica da obrigação. Inteligência do contido no art. 463 do Código Civil. 7. Nada obstante, o tema encontra tipicidade na legislação de regência, conforme se verifica do disposto no artigo 32, §2º, da Lei nº 4.591/64 "Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra". 8. A ausência de inadimplemento do promitente vendedor, agregada à força vinculante da avença e à paridade de direitos entre os subscritores do instrumento, impõe a improcedência dos pedidos. 9.DAR PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ; APL 0010990-83.2017.8.19.0023; Itaboraí; Vigésima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Sergio Seabra Varella; DORJ 06/05/2021; Pág. 587)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONTRATUAL CIVIL CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 32 § 2º DA LEI Nº 4.591/64.

Contratos firmados sem qualquer vício de vontade tendo a adquirente tido plena ciência de seus termos. Pretensão de rescisão unilateral do contrato e restituição do valor pago, acrescido de juros e correção monetária. Inexistência de inadimplemento contratual do incorporador ou fato superveniente que implicasse em onerosidade excessiva para o adquirente. Liberdade de contratar que não afasta os princípios fundamentais da boa-fé objetiva e da função social dos pactos. Artigos 421 e 422 do Código Civil. Inafastabilidade do pacta sunt servanda, artigo 463 do Código Civil. Cláusula expressa que estabelece que, em caso de inadimplência do comprador, haverá a resolução do contrato com retenção de 20% do valor pago pelo inadimplente. RECURSO DO RÉU AO QUAL SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (TJRJ; APL 0018975-64.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Décima Oitava Câmara Cível; Relª Desª Margaret de Olivaes Valle dos Santos; DORJ 22/02/2021; Pág. 440)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONTRATUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DE NATUREZA COMERCIAL.

Apart-hotel. Incidência do artigo 32 § 2º da Lei nº 4591/64. Construção por administração a preço certo. Contrato firmado sem qualquer vício de vontade tendo a adquirente tido plena ciência de seus termos. Ausência de inadimplemento do incorporador ou fato superveniente que implicasse em onerosidade excessiva para o adquirente. Prazo de construção que foi alterado em assembleia pela Comissão de Representantes do Empreendimento. Liberdade de contratar que não afasta os princípios fundamentais da boa-fé objetiva e da função social dos pactos. Artigos 421 e 422 do Código Civil. Inafastabilidade do pacta sunt servanda, artigo 463 do Código Civil. Improcedência do pedido que se impunha. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO. (TJRJ; APL 0008007-96.2017.8.19.0028; Macaé; Décima Oitava Câmara Cível; Relª Desª Margaret de Olivaes Valle dos Santos; DORJ 04/02/2021; Pág. 340)

APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM EMPREENDIMENTO COMERCIAL. SHOPPING CENTER, COM RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA, COM BASE NO ARTIGO 51, I E IV E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

Contrato firmado por empresa de consultoria econômica com finalidade de investimento empresarial. Ausência de relação de consumo. Empreendimento comercial que encerra riscos a serem suportados por todos os investidores. Ausência de nulidade ou abusividade na inserção no contrato da cláusula de irretratabilidade prevista no artigo 32 § 2º da Lei nº 4591/64. Contrato firmado sem qualquer vício de vontade tendo a adquirente tido plena ciência de seus termos. Inexistência de inadimplemento contratual do incorporador ou fato superveniente que implicasse em onerosidade excessiva para o adquirente que, inclusive, só quando inadimplente há mais de um ano, já tendo contra si ajuizada ação de execução do contrato. Liberdade de contratar que não afasta os princípios fundamentais da boa-fé objetiva e da função social dos pactos. Artigos 421 e 422 do Código Civil. Inafastabilidade do pacta sunt servanda, artigo 463 do Código Civil. Sentença de procedência que merece ser reformada. Recurso a que se dá provimento com inversão de ônus sucumbenciais. (TJRJ; APL 0012592-46.2016.8.19.0023; Itaboraí; Décima Oitava Câmara Cível; Relª Desª Margaret de Olivaes Valle dos Santos; DORJ 10/12/2020; Pág. 548)

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, PARA A LAVRATURA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO PELA PROMITENTE VENDEDORA.

A ausência do registro do formal de partilha não retira a validade da avença passada pela adquirente do imóvel. Direito da adquirente reivindicar o seu cumprimento. Não havendo previsão de cláusula de arrependimento, a parte interessada pode perfeitamente exigir o cumprimento do contrato preliminar. (art. 463, do CC/02). Correta a sentença. Recurso conhecido e desprovido. (TJRJ; APL 0014780-14.2015.8.19.0066; Volta Redonda; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Ricardo Couto de Castro; DORJ 23/11/2020; Pág. 458)

A LEGITIMIDADE DOS RÉUS DEVE SER ANALISADA DE ACORDO COM AS ALEGAÇÕES FORMULADAS NA INICIAL, RAZÃO PELA QUAL HÁ PERTINÊNCIA SUBJETIVA PASSIVA DOS RÉUS PARA A DEMANDA. AFERIR A PROCEDÊNCIA DESSAS ALEGAÇÕES É QUESTÃO DE MÉRITO, E COM ELE SERÁ ANALISADA.

2. A pretensão de reconhecimento de abusividade da cobrança da taxa SATI e comissão de corretagem submete-se ao prazo prescricional de 3 anos, contado da assinatura do contrato (tese firmada no julgamento do recurso repetitivo RESP 1551956), prazo esse que já se consumara por ocasião da propositura da demanda. Por outro lado, a pretensão de rescisão contratual. E consequente devolução de valores pagos. Pode ser exercida a qualquer momento da constância contratual. 3. A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato preliminar ? de inequívoca validade, à luz dos arts. 420, 463, 475, 725 e 1.417 do Código Civil ? não impede que, pela via judicial, se arbitre quanto às consequências do desfazimento do contrato, sopesando-se a força obrigatória do contrato com a impossibilidade material de uma das partes em cumpri-lo. 4. Afigura-se razoável ? e, no caso concreto, harmonioso com a própria cláusula penal do pré-contrato ? o arbitramento do percentual de 30% de perdimento das parcelas pagas pelo promitente-comprador desistente. As atuais circunstâncias do mercado imobiliário, com deflação dos preços das unidades e visível redução de sua liquidez, tornando mais difícil e menos proveitosa a sua revenda, tornariam injusta a fixação de percentual menos elevado, especialmente no caso dos autos, em que sequer foram declinados os motivos da desistência. 5. Na hipótese de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo portanto prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser computadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato. 6. Se a obrigação de assumir o pagamento do corretor, mesmo sem ser comitente, é contraída pelo comprador perante o vendedor, o direito do corretor à sua comissão integral no caso de desfazimento do negócio é inoponível ao comprador que com ele não constitui relação jurídica. Esse direito se opõe apenas ao comitente, no caso, como em geral, o vendedor. Assim, a comissão de corretagem deve integrar as "parcelas pagas pelo promitente comprador" de que trata a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, devendo ser devolvida na proporção judicialmente arbitrada. Não, porém, pelo intermediador, com quem a autora não tem relação jurídica, e que efetivamente prestou o serviço e está a salvo pelo art. 725 do Código Civil; mas pela incorporadora. 7. Eventuais modificações no imóvel solicitadas pela promitente compradora ("Cláusula Excluseven") inegavelmente reverteram em benefício do próprio imóvel (e, portanto, da incorporadora), de sorte que excluir tal parcela da base de cálculo dos valores que devem ser restituídos implicaria evidente enriquecimento indevido da incorporadora. 8. Uma vez que a cláusula de irrevogabilidade e a disputa em torno do percentual de retenção tornavam incerta a rescisão e o quantum devoluatur, os juros não devem incidir desde a citação, mas apenas a partir do trânsito em julgado, quando a obrigação se torna certa, líquida e exigível. A correção monetária, por sua vez, deve ser computada a partir do desembolso das parcelas, de forma a recompor o poder de compra da moeda. 9. Não tem razão a incorporadora acerca da alegada irresponsabilidade pelo descumprimento da ordem de não envio de cobranças, pois ainda que as cobranças tenham remetidas por terceiros, o foram por ordem ou no interesse do apelante, com quem a autora mantinha relação jurídica. Deve, portanto, responder por eventual descumprimento da decisão antecipatória da tutela. 10. A teoria do risco do negócio não pode ser estendida a ponto de fazer com que o empreendedor assuma um risco que não está natural e diretamente relacionado com sua própria atividade empresarial. Assim, a mera empresa corretora de imóveis, desde que paute a sua atuação aos limites da simples intermediação, não pode responder por supostas falhas de serviço atribuíveis exclusivamente ao incorporador-vendedor. O mesmo raciocínio pode ser aplicado à apelante 3, que prestou à incorporadora. E não à promitente compradora. O serviço de confecção do contrato, ainda que seu custo tenha sido compulsoriamente repassado à promitente compradora. Parcial provimento ao recurso do apelante 2, provimento ao recurso dos apelantes 1 e 3. (TJRJ; APL 0323520-49.2016.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Marcos Alcino de Azevedo Torres; DORJ 20/10/2020; Pág. 454)

DIREITO IMOBILIÁRIO E DIREITO CIVIL. PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E DE PROMESSA DE COMPRA DE ACESSÕES E BENFEITORIAS CELEBRADA EM CARÁTER IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL. PRETENSÃO CONDENATÓRIA EM OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS AUTORES OBJETIVANDO (I) A DECLARAÇÃO DE LEGITIMIDADE PASSIVA DAS APELADAS ODEBRECHT E CARVALHO HOSKEN. (II) A CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE VERBA COMPENSATÓRIA A TÍTULO DE DANOS MORAIS. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA 1ª RÉ, VISANDO À IMPROCEDÊNCIA INTEGRAL DOS PEDIDOS. AUSÊNCIA DE MORA DO PROMITENTE VENDEDOR À DATA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE DE DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. ISONOMIA E EQUILÍBRIO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DOS ARTIGOS 22 DO DECRETO-LEI Nº 58/37, DA LEI Nº 6.766/76 E ARTIGO 463 DO CÓDIGO CIVIL. RECOMENDAÇÃO DO ITEM 5 DO PACTO GLOBAL PARA APERFEIÇOAMENTO DAS RELAÇÕES NEGOCIAIS ENTRE INCORPORADORES E CONSUMIDORES ASSINADO POR ESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE QUE A IRRETRATABILIDADE SÓ PODE SER SUPERADA MEDIANTE CONSENSO ENTRE AS PARTES E PREEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL AUTORIZATIVA. INOCORRÊNCIA DE TAIS CIRCUNSTÂNCIAS NO CASO CONCRETO. INADEQUAÇÃO EM ATRIBUIR AO PROMITENTE VENDEDOR TODOS OS ÔNUS DA CRISE ECONÔMICA QUE ASSOLA O PAÍS.

1. Inaplicação do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Autores que alegam, expressamente, terem adquirido a unidade imobiliária com a finalidade de realizar investimento e auferir renda, motivo pelo qual não podem ser inseridos no conceito de consumidor do artigo 2º, do CDC, mas, sim, no de investidor, o que afasta a incidência da legislação consumerista. 2. Ilegitimidade passiva das Rés, Odebrecht e Carvalho Hosken. Responsabilidade da SPE (1ª Ré) pelos fatos descritos na petição inicial e eventual atraso na obra. Demais Rés (2ª e 3ª) que apenas integram o quadro societário da 1ª Ré. Impossibilidade de antecipada desconsideração da personalidade jurídica da SPE. Ofensa ao artigo 50, do Código Civil. 1.2. Manutenção da sentença de extinção do processo, em relação à 2ª e à 3ª Rés, que se impõe. 3. Caso Concreto. In casu, as partes celebraram Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos de Fração Ideal de Terreno e de Promessa de Compra de Acessões e Benfeitorias, cujo item 2.4 do Quadro Resumo previa a entrega da unidade imobiliária até o dia 30/06/2017, prevendo, ainda, um prazo de tolerância de 180 dias, o que nos remeteria para o dia 30.12.2017. Os Autores alegam ter efetuado a compra do referido imóvel com o propósito de investimento, sendo certo que, o bem seria destinado à locação e a renda dos aluguéis revertida aos mesmos. Nada obstante isso, solicitaram a rescisão do contrato, justificando seu pedido, no atraso da conclusão da obra e na desvalorização do empreendimento adquirido;4. Cláusula de tolerância. Validade da cláusula que prevê a tolerância de 180 dias do prazo de entrega do imóvel, em conformidade com o Enunciado nº 350, da Súmula, deste Tribunal de Justiça; 5. Verifica-se dos autos que os Autores ajuizaram a ação no dia 14.11.2017, portanto, antes do fim do prazo contratual estabelecido entre as partes, para a conclusão da obra. Ademais disso, em sede de Contestação, a parte Ré logrou êxito em comprovar que os Autores se encontravam inadimplentes à época da propositura da ação. 6. Tratando-se de desistência imotivada da parte Autora, somente a não oposição da parte Ré ao desfazimento do negócio jurídico autorizaria a rescisão contratual, o que não ocorre na presente hipótese, motivo pelo qual a improcedência integral do pedido é medida que se impõe. 7. RECURSO DA PARTE AUTORA AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. RECURSO DA PARTE RÉ AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO. (TJRJ; APL 0038351-02.2017.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Werson Franco Pereira Rêgo; DORJ 13/02/2020; Pág. 789)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MATERIAIS.

Quitação da avença. Autora (promitente vendedora) pretende que os Requeridos (promissários compradores) recebam a escritura de compra e venda do imóvel. Contrato prevê o depósito do imóvel em juízo em caso de recusa dos Requeridos ao recebimento da escritura. Ausente a obrigação contratual de recebimento da escritura. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. Inconteste a quitação do preço. Promessa de compra e venda é contrato bilateral e preliminar. Qualquer dos contratantes pode exigir a conclusão do contrato definitivo (artigo 463 do Código Civil). Necessário o registro da escritura de compra e venda do imóvel, com a liberação da Autora obrigações propter rem (artigo 1.245, parágrafo primeiro, do Código Civil). Cabível a condenação ao recebimento e registro da escritura de compra e venda do imóvel. RECURSO DA AUTORA PROVIDO, para condenar à obrigação de fazer consistente no recebimento e registro da escritura pública de compra e venda do lote matriculado sob o número 4 4.258 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Palestina. SP, em quinze dias, sob pena de o acórdão substituir a manifestação da vontade dos Requeridos (promissários compradores), servindo como título hábil para registro da compra e venda do bem. (TJSP; AC 1000304-46.2019.8.26.0412; Ac. 13735252; Palestina; Trigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Flavio Abramovici; Julg. 09/07/2020; DJESP 16/07/2020; Pág. 2608)

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA.

Propositura pelo promitente vendedor, para compelir o promissário comprador a receber escritura definitiva do imóvel compromissado à venda, com preço solvido. Possibilidade. Direito de qualquer das partes em contrato bilateral à celebração do contrato definitivo e se liberar da obrigação. Art. 463 do Código Civil. Alegação de inexistência de prazo para cumprimento da obrigação rejeitada. Exequibilidade imediata do negócio jurídico sem prazo. Artigos 134 e 331 do Código Civil. Decurso de mais de cinco anos desde a quitação integral do preço do apartamento. Concessão de prazo moral de 15 dias pela credora. Prazo mais que suficiente para adoção da providência. Pedido subsidiário de gratuidade dos emolumentos. Ausência de interesse recursal, tendo em vista que a despesa já está abrangida na Justiça Gratuita concedida ao autor. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; AC 1010764-43.2019.8.26.0008; Ac. 13532821; São Paulo; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Francisco Loureiro; Julg. 05/05/2020; DJESP 11/05/2020; Pág. 1770)

PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. DESCONTO DOS PAGAMENTOS ADMINISTRATIVOS. COISA JULGADA. FIDELIDADE AO TÍTULO. I.

Na execução, o magistrado deve observar os limites objetivos da coisa julgada. Constatada a violação do julgado, cabe ao Juízo até mesmo anular a execução, de ofício, restaurando a autoridade da coisa julgada, razão pela qual se torna desnecessária a remessa oficial (art. 475-G, art. 468 e art. 467, CC. art. 463, I, do CPC). II. É correto afirmar que a verba honorária, nos termos do art. 23 do estatuto da OAB, não é acessória, mas, sim, verba alimentar do advogado da parte exequente, calculada em percentual do que é devido à parte, nos termos do título judicial. III. Havendo pagamento administrativo do benefício, o valor respectivo deve ser descontado caso o recebimento concomitante seja vedado por Lei, pelo título executivo ou pela decisão judicial. Porém, o valor descontado ou a ausência da parcela não deve reduzir a base de cálculo dos honorários advocatícios. lV. No entanto, no processo de conhecimento foi determinado que o pagamento da aposentadoria por invalidez concedida judicialmente deveria ficar suspenso no período concomitante em que o autor recebeu auxíliodoença em razão do mesmo mal, nos termos do art. 104, §6º, do Decreto nº 3.048/1999. V. A aposentadoria por invalidez foi concedida judicialmente com DIB (Data de Início do Benefício) em 25/3/2011, sendo que de 19/9/2009 a 9/3/2012 o autor foi titular do auxílio-doença NB/31-537416315-5. VI. Consta dos sistemas informatizados do INSS que a aposentadoria por invalidez foi concedida com base em patologia de CID G57 (Mononeuropatias dos Membros Inferiores), e o auxílio-doença foi concedido com o CID S81 (Ferimento da Perna). Levando em consideração que a causa que deu origem a ambos os benefícios foi a mesma, deve prevalecer nos cálculos o que foi determinado no título executivo, não sendo devido, para fins de apuração da base de cálculo dos honorários, os atrasados da aposentadoria por invalidez no período de recebimento do auxílio-doença, facultado, no entanto, o abatimento dos valores do total de atrasados, como procedeu a autarquia. VII. O que transitou em julgado no processo de conhecimento condiciona os cálculos na execução, nos termos do art. 5º, XXXVI, da CF/1988 e do princípio da fidelidade ao título. VIII. Recurso provido. (TRF 3ª R.; AC 0026712-22.2016.4.03.9999; Nona Turma; Relª Desª Fed. Marisa Ferreira dos Santos; Julg. 19/06/2019; DEJF 19/07/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONTRATUAL CIVIL CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. APART-HOTEL.

Incidência do artigo 32 § 2º da Lei nº 4591/64. Aplicação subsidiária do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR diante da vulnerabilidade técnica do adquirente. Contrato firmado sem qualquer vício de vontade tendo a adquirente tido plena ciência de seus termos. Alegação de inadimplemento do incorporador com pretensão de rescisão unilateral do contrato e restituição integral do valor pago, acrescido de juros e correção monetária. Inexistência de inadimplemento contratual do incorporador ou fato superveniente que implicasse em onerosidade excessiva para o adquirente. Contrato rescindido antes da propositura da demanda por inadimplemento do promissário comprador, a quem fora oferecida a restituição do percentual de 50% do valor pago. Liberdade de contratar que não afasta os princípios fundamentais da boa-fé objetiva e da função social dos pactos. Artigos 421 e 422 do Código Civil. Inafastabilidade do pacta sunt servanda, artigo 463 do Código Civil. Improcedência do pedido que se impunha. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO COM INVERSÃO DE ÔNUS SUCUMBENCIAIS. (TJRJ; APL 0028218-98.2017.8.19.0014; Campos dos Goytacazes; Décima Oitava Câmara Cível; Relª Desª Margaret de Olivaes Valle dos Santos; DORJ 12/12/2019; Pág. 415)

DIREITO DO CONSUMIDOR, DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA CELEBRADA EM CARÁTER IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS.

Sentença de parcial procedência dos pedidos. Apelação cível interposta pela parte ré, visando à reforma parcial do julgado. Ausência de mora do promitente vendedor. Impossibilidade de desistência imotivada pelo promitente comprador. Isonomia e equilíbrio contratual. Incidência dos artigos 22 do Decreto-Lei nº 58/37, da Lei nº 6.766/76 e artigo 463 do Código Civil. Recomendação do item 5 do pacto global para aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores assinado por este egrégio tribunal de justiça no sentido de que a irretratabilidade só pode ser superada mediante consenso entre as partes e preexistência de cláusula contratual autorizativa. Inocorrência de tais circunstâncias no caso concreto. Inadequação em atribuir ao promitente vendedor todos os ônus da crise econômica que assola o país. Entendimento versado no verbete nº 543 do col. STJ (retenção de valores na hipótese de culpa do adquirente) que só se aplica às hipóteses de resolução do contrato. 1.preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré João fortes engenharia s/a. 1.1. De acordo com o art. 3º do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, o sistema de proteção do consumidor considera como fornecedores todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e serviços. Pois bem. No caso concreto, tal fato não ocorre. Nenhuma obrigação foi assumida ou pode ser imputada à João fortes engenharia s/a que, tão somente, integra o quadro societário da 1ª ré. 1.2 da desconsideração da personalidade jurídica/ art. 50 do Código Civil. O art. 50, caput, do Código Civil (alterado pela Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019), estabelece que: "em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial, pode o juiz, a requerimento da parte, ou do ministério público quando lhe couber intervir no processo, desconsiderá-la para que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares de administradores ou de sócios da pessoa jurídica beneficiados direta ou indiretamente pelo abuso"(grifo nosso). Salienta-se ainda que, consoante o § 4º do referido artigo, a mera existência de grupo econômico, sem a presença dos requisitos de que trata o caput deste artigo não autoriza a desconsideração da personalidade da pessoa jurídica. Nesse diapasão, não há nos autos qualquer indício ou elemento de convicção que aponte para a necessidade da desconsideração da personalidade jurídica da incorporadora pinheiro Pereira 6 Ltda. Ademais, é sabido que a responsabilidade do sócio é, em princípio, subsidiária. 2.caso concreto. In casu, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja cláusula 5.2 previa a entrega da unidade imobiliária até 30.09.2014, prevendo, ainda, um prazo de tolerância de 180 dias, o que nos remeteria para o dia 29.03.2015.3.cláusula de tolerância. Validade da cláusula que prevê a tolerância de 180 dias do prazo de entrega do imóvel, em conformidade com o enunciado nº 350, da Súmula, deste tribunal de justiça. 4. Salienta-se ainda o disposto em cláusula 5.6 do referido contrato:"a unidade será considerada pronta e acabada quer pela concessão do respectivo "aceite de obras", quer pela comunicação da outorgantede estarem à disposição do outorgado as chaves da unidade autônoma quelhepertencerá, desdequeamesmaseencontreemcondições técnicas de habitabilidade, nos termos das cláusulas 5.7 e 5.8 a seguir, valendo, como fato determinante da conclusão da unidade, entre esses dois eventos, o que primeiro se verificar, mesmo que as partes comuns do edifícioseencontremnadependênciadeconclusãodeseus arremates, equeaindanãotenhamsidofeitasasligações definitivas de luz, água, gás e telefone, que são de responsabilidade das empresas concessionárias, ficando igualmente estabelecido que nenhuma responsabilidade poderá ser imputada à outorgante por estas ocorrências e circunstâncias. " (grifo nosso). 5. Aceite de obras e habite-se. Insta salientar que são apenas nomenclaturas diferentes de documentos que atestam a conclusão da obra. Ademais disso, convém ressaltar que, no município de Niterói, segundo consta no art. 45, da deliberação 2.705/1970, a conclusão da construção é atestada pela municipalidade através da expedição do "aceite de obras". 6. A promessa de compra e venda irretratável e irrevogável gera ao comprador o direito à adjudicação do imóvel. Por outro lado, por isonomia e equilíbrio contratual, deve garantir ao vendedor a impossibilidade de resilição unilateral do contrato pelo adquirente que não mais tem interesse econômico na ultimação da avença; 7. Ausência de mora da ré -verifica-se dos autos que o aceite de obras foi expedido em 10.02.2015, portanto dentro do prazo estipulado para conclusão das obras. Destarte, não merece prosperar a alegação da parte autora de atraso na conclusão da obra. Trata-se, portanto, o caso concreto, de desistência imotivada, por parte dos promitentes compradores. 8. O entendimento jurisprudencial, consolidado no verbete sumular nº 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que é devida a retenção de parte dos valores quando a culpa pela frustração do negócio for imputável ao comprador é aplicável apenas aos casos de resolução do contrato, não de desistência; 9. Nesse diapasão, não se pode impedir o promitente vendedor de cobrar seu crédito pelos meios legalmente legítimos (negativação do consumidor, execução etc. ). Isso significaria imputar ao fornecedor todos os ônus da crise econômica que assola o país, entendimento contraproducente e juridicamente insustentável. Acolhimento, enquanto instrumento de assistência à atividade jurisdicional, das recomendações contidas no item 5 pacto global para aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores assinado por este egrégio tribunal de justiça. 10. Preliminar de ilegitimidade passiva da ré João fortes engenharia s/a acolhida e consequente extinção do processo, sem julgamento do mérito, com relação a mesma. Recurso da parte ré incorporadora pinheiro Pereira 6 Ltda provido, para julgar improcedentes os pedidos iniciais. (TJRJ; APL 0025236-21.2015.8.19.0002; Niterói; Vigésima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Marianna Fux; DORJ 07/11/2019; Pág. 655)

EM SE TRATANDO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE SALA COMERCIAL, TENDO O AUTOR A NÍTIDA FINALIDADE DE REALIZAR INVESTIMENTO E AUFERIR RENDA, AFASTA-SE A SUA QUALIDADE DE DESTINATÁRIO FINAL DO BEM, ASSIM COMO A APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO CONCRETO. EM CIRCUNSTÂNCIAS COMO TAIS, A QUESTÃO DEVE SER RESOLVIDA SOB A PERSPECTIVA DO CÓDIGO CIVIL E DA LEI Nº 4.591/64.2.

Na petição inicial, o autor afirma que deixou de obter proveito econômico decorrente de alugueres do imóvel, devido à demora na entrega do bem. Deste modo, inaplicável o entendimento firmado no Enunciado nº 543 da Súmula do STJ. 3. Os documentos colacionados ao processo demonstram não ter o promitente comprador adimplido a última parcela do contrato, com vencimento anterior ao prazo final para entrega do empreendimento. 4. Exceptio non adimpleti contractus. O atraso na entrega do imóvel, embora incontroverso, não pode ser sopesado para o rompimento do vínculo jurídico entre as partes, porquanto o inadimplemento do autor criou óbice à exigibilidade da obrigação referente à entrega do bem. Inteligência do contido no art. 476 do Código Civil. 5. Afastada a incidência do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR e, por consequência, a inserção de regras próprias do dirigismo contratual apostas com o escopo de restringir a autonomia da vontade e equacionar relações contratuais díspares, o debate deve restar circunscrito aos limites do instrumento, diante de sua força obrigatória, prestigiando-se o cumprimento da obrigação convencionada pelos subscritores da avença. 6. Nesse contexto, divisa-se a existência de cláusula declaratória do caráter irrevogável e irretratável da avença. 7. Na linha do disposto no Código Civil, em se tratando de contrato preliminar, no qual não se antevê cláusula de arrependimento, sua eficácia obrigacional vincula os subscritores de molde a possibilitar a execução específica da obrigação. Inteligência do contido no art. 463 do Código Civil. 8. Nada obstante, o tema encontra tipicidade na legislação de regência, conforme se verifica do disposto no artigo 32, §2º, da Lei nº 4.591/64 "Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra". 9. A ausência de inadimplemento do promitente vendedor, agregada à força vinculante da avença e à paridade de direitos entre os subscritores do instrumento, impõe a improcedência dos pedidos. 10.NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ; APL 0267542-24.2015.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Sergio Seabra Varella; DORJ 06/08/2019; Pág. 478)

DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA CELEBRADA EM CARÁTER IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL. PRETENSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO.

Sentença de procedência dos pedidos. Apelação cível interposta pela parte ré, visando à reforma integral do julgado. Ausência de mora do promitente vendedor. Impossibilidade de desistência imotivada pelo promitente comprador. Isonomia e equilíbrio contratual. Incidência dos artigos 22 do Decreto-Lei nº 58/37, da Lei nº 6.766/76 e artigo 463 do Código Civil. Recomendação do item 5 do pacto global para aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores assinado por este egrégio tribunal de justiça no sentido de que a irretratabilidade só pode ser superada mediante consenso entre as partes e preexistência de cláusula contratual autorizativa. Inocorrência de tais circunstância no caso concreto. Inadequação em atribuir ao promitente vendedor todos os ônus da crise econômica que assola o país. Entendimento versado no verbete nº 543 do col. STJ (retenção de valores na hipótese de culpa do adquirente) que só se aplica às hipóteses de resolução do contrato. 1.ilegitimidade passiva da ré, calçada empreendimentos imobiliário -a prova dos autos demonstra que as rés sempre se apresentaram como parceiras comerciais, integrantes do mesmo grupo econômico, atraindo à hipótese a aplicação do par. Único do art. 7º e do § 1º do art. 25 do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Ademais disso, verifica-se que o demonstrativo de pagamento se encontra com a logotipo da ré calçada, circunstância que induz o promitente comprador a pensar que está celebrando negócio jurídico com a referida empresa e não só com a sociedade de propósito específico (spe) constituída tão-somente para aquele empreendimento. Nesse diapasão, mister notar que a récalçada empreendimentos imobiliários s/a é legítima para responder o feito, pelo que deve ser mantida a rejeição da r. Liminar. 2. A promessa de compra e venda irretratável e irrevogável gera ao comprador o direito à adjudicação do imóvel. Por outro lado, por isonomia e equilíbrio contratual, deve garantir ao vendedor a impossibilidade de resilição unilateral do contrato pelo adquirente que não mais tem interesse econômico na ultimação da avença; 3. No caso concreto, o autor solicitou a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel na planta, justificando seu pedido, no suposto aumento desenfreado do saldo devedor, por conta do reajuste do incc, entretanto, não logrou êxito em comprovar, a redução de suas condições financeiras, que justificassem a impossibilidade de continuidade do pagamento das parcelas avençadas. 4. O entendimento jurisprudencial, consolidado no verbete sumular nº 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que é devida a retenção de parte dos valores quando a culpa pela frustração do negócio for imputável ao comprador é aplicável apenas aos casos de resolução do contrato, não de desistência; 5. In casu, não se pode impedir o promitente vendedor de cobrar seu crédito pelos meios legalmente legítimos (negativação do consumidor, execução etc. ). Isso significaria imputar ao fornecedor todos os ônus da crise econômica que assola o país, entendimento contraproducente e juridicamente insustentável. Acolhimento, enquanto instrumento de assistência à atividade jurisdicional, das recomendações contidas no item 5 pacto global para aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores assinado por este egrégio tribunal de justiça. 6. Recurso provido. (TJRJ; APL 0486971-27.2014.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Werson Franco Pereira Rêgo; DORJ 09/07/2019; Pág. 374)

APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE SALA COMERCIAL COM DUAS VAGAS DE GARAGEM EM TORRE DE SHOPPING CENTER, COM RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA, A ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR. FATO QUE NÃO RESTOU COMPROVADO NOS AUTOS.

Contrato que tem como objeto aquisição de unidade condominial (sala comercial) em shopping center para fins de investimento. Incidência do artigo 32 § 2º da Lei nº 4591/64. Contrato firmado sem qualquer vício de vontade tendo a adquirente tido plena ciência de seus termos. Inexistência de inadimplemento contratual do incorporador ou fato superveniente que implicasse em onerosidade excessiva para o adquirente. Liberdade de contratar que não afasta os princípios fundamentais da boa-fé objetiva e da função social dos pactos. Artigos 421 e 422 do Código Civil. Inafastabilidade do pacta sunt servanda, artigo 463 do Código Civil. Sentença de parcial procedência que merece ser reformada. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO COM INVERSÃO DE ÔNUS SUCUMBENCIAIS. (TJRJ; APL 0022942-93.2016.8.19.0023; Itaboraí; Décima Oitava Câmara Cível; Relª Desª Margaret de Olivaes Valle dos Santos; DORJ 04/07/2019; Pág. 342)

CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE VENDA DE COISA FUTURA. MORA NA ENTREGA DA UNIDADE.

Intenção de resilição contratual. Ré que cumpriu com a obrigação dentro do prazo de tolerância. Pleito impossível por falta de causa de pedir e por ausência de previsão contratual. Jurisprudência pacífica nesta Corte com fundamento nas normas dos artigos 22 do Dec-Lei nº 58/37, art. 25 da Lei nº 6866/76 e art. 463 do CC/02.Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0043075-83.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Décima Câmara Cível; Rel. Des. José Carlos Varanda dos Santos; DORJ 08/02/2019; Pág. 469)

CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL- INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA GERAL APLICADA EM QUALQUER AJUSTE PARA COIBIR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PREVISÃO CONTIDA NO ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA.

I. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a empresa ré comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelo autor como destinatário final; II. É entendimento jurisprudencial do STJ, inclusive sumulado (enunciado nº 543) que tem lugar o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral pela ré das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra; III. Rescindido o Contrato, por culpa exclusiva do vendedor, os contratantes devem retornar ao seu status quo ante, impondo a devolução integral das parcelas pagas; IV- Não há que se falar em cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, uma vez que, conquanto prevista no contrato e admitida pelo artigo 463 do Código Civil, não constitui impedimento para a rescisão, sobretudo por não se tratar, na hipótese, de ruptura da relação contratual por mero arrependimento, mas de incidência de cláusula geral aplicada em qualquer ajuste para coibir enriquecimento ilícito, nos moldes do artigo 475 do Código Civil; V- Impossibilidade de majorar os honorários advocatícios uma vez que, na origem, já foram fixados no patamar máximo (20%), nos termos do artigo 85 § 11 do CPC/15. VI. Recurso conhecido e desprovido. (TJSE; AC 201800727702; Ac. 10548/2019; Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz João Hora Neto; Julg. 30/04/2019; DJSE 06/05/2019)

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. BEM IMÓVEL OBJETO DE PENHORA NOS AUTOS DE EXECUÇÃO QUE TRAMITA EM FACE DA EXECUTADA-VENDEDORA CUJO TERRENO FOI ALIENADO PELO EMBARGANTE. ALEGAÇÃO DE TER ADQUIRIDO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA. DIREITO PROBATÓRIO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO APRESENTADO NESTE PROCESSO. GARANTIA DO CONTRADITÓRIO E PRODUÇÃO DE EVENTUAIS PROVAS EM JUÍZO. INÉRCIA DA PARTE EMBARGANTE. AUSÊNCIA DO INSTRUMENTO PARTICULAR, DESCONHECENDO-SE EVENTUAL REGISTRO, CUJA VALIDADE NÃO PODE SER EXERCIDA PERANTE TERCEIROS. INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO, DO ART. 463 DO CÓDIGO CIVIL (CC). JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDO. RECURSO IMPROVIDO.

No caso em julgamento, o embargante alegou ser o proprietário do imóvel objeto de penhora por determinação judicial realizada no processo em que o embargado é parte exequente. Ocorre que, se de fato houve negociação de compra e venda com a antiga dona do terreno que é parte executada na citada demanda, o embargante não se desincumbiu do ônus probatório de apresentar o contrato de compromisso de compra e venda em que as partes se obrigaram, mutuamente, a outorgar escritura ou contrato definitivo para certo momento e em determinadas condições. Desconhecendo eventual registro ao órgão competente, requisito obrigatório para casos desse tipo, impossível alegar a validade perante terceiros à época em que aduziu ter comprado, especialmente anterior à demanda executiva. (TJSP; AC 1018662-39.2017.8.26.0506; Ac. 12382518; Ribeirão Preto; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Adilson de Araujo; Julg. 25/07/2017; DJESP 11/04/2019; Pág. 2752)