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Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.  (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)

JURISPRUDÊNCIA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONVOCAÇÃO IRREGULAR. OCORRÊNCIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL. DELIBERAÇÃO ACERCA DE TEMÁTICA NÃO INCLUÍDA PREVIAMENTE NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO. VIOLAÇÃO AO DISPOSTO NO ART. 28 DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ILEGALIDADE. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3 DOS VOTOS TOTAIS DOS CONDÔMINOS. AFRONTA AO TEOR DO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CONFIGURAÇÃO DA NULIDADE DA ASSEMBLEIA IMPUGNADA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

1. Considerando que não houve a convocação de todos os condôminos para a assembleia geral ordinária impugnada neste feito, em desacordo com o previsto no art. 1.354 do Código Civil e pela própria Convenção e Regimento Interno do condomínio, a declaração de nulidade dessa reunião condominial é medida que se impõe. 2. Além do vício formal na convocação dos condôminos, houve também deliberação a respeito de assunto não incluído previamente no edital de convocação, o que violou o art. 28 da Convenção Condominial, bem como acarretou prejuízos concretos à autora, que foi considerada responsável pelo custeio de obra de reparo na área comum do condomínio, sem ter tido a prévia oportunidade de preparar defesa sobre essa questão. 3. A nulidade da assembleia geral objeto desta celeuma também se justifica em virtude da modificação da Convenção Condominial sem a observância do quórum mínimo de 2/3 (dois terços) dos votos de todos os condôminos, como exigido pelo art. 1.351 do Código Civil e pelo art. 34 da Convenção Condominial. 4. Recurso provido. Inversão dos ônus da sucumbência. (TJDF; APC 07098.42-96.2021.8.07.0020; Ac. 142.3422; Terceira Turma Cível; Relª Desª Ana Maria Ferreira da Silva; Julg. 12/05/2022; Publ. PJe 27/05/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL COMINADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E TUTELA DE URGÊNCIA. CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS. FRAÇÃO IDEAL. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. INTERFERÊNCIA DO JUDICIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL ARBITRADO. SENTENÇA MANTIDA.

1. É cediço que os condôminos, por meio da Convenção de Condomínio, têm a liberdade de estipular a forma adequada de rateio das despesas condominiais, de modo que, aprovada pelo quorum regular, a Convenção assume status de norma cogente frente às relações condominiais e depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para ser alterada (ex vi do artigo 1.351 do Código Civil), o que não ocorreu na hipótese vertente. 2. O recorrente não aponta qualquer nulidade porventura existente na votação da aludida Convenção do Condomínio, limitando-se a discutir o que fora decidido livremente pela maioria dos condôminos. 3. A prova pericial não tem o condão de alterar o critério de rateio das despesas condominiais, expressamente previsto no instrumento condominial, conforme argumentou o recorrente. Ademais, contrariamente ao que alega, não cabe ao Poder Judiciário interferir nas disposições da convenção de condomínio, exceto se demonstrada manifesta ilegalidade em sua constituição ou abuso por parte do condomínio, o que não é o caso dos autos. 4. Como a cobertura do edifício detém proporção maior em relação as demais unidades, perfeitamente legal e compreensível que se responsabilize, também, por percentual maior que os demais condôminos, frente às despesas comuns. 5. A cobrança de taxa de condomínio superior dos proprietários dos apartamentos maiores, no caso, da cobertura, conforme previsto na Convenção de Condomínio, encontra-se em plena consonância com a regra adotada pela Lei nº 4.591/64 e art. 1.336 do Código Civil. 6. A fixação da condenação da verba honorária no percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa revela-se proporcional e razoável para remunerar o trabalho do causídico da parte vencedora. 7. Incabível que a verba honorária seja fixada com fundamento na equidade prevista no artigo 85, § 8º, do CPC, como requer o apelante, uma vez que a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu no dia 16/03/2022 o julgamento do Tema 1.076 dos recursos repetitivos e, por maioria, decidiu pela inviabilidade da fixação de honorários de sucumbência por apreciação equitativa quando o valor da condenação ou o proveito econômico forem elevados. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO; AC 5054329-91.2020.8.09.0051; Goiânia; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Anderson Máximo de Holanda; Julg. 08/06/2022; DJEGO 13/06/2022; Pág. 2062)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO.

I - Legitimidade ativa. A legitimidade para a causa diz respeito a pertinência subjetiva da ação, consistindo na análise de vínculo entre os sujeitos da demanda e a situação jurídica afirmada. Na ação em voga, considerando que a empresa autora foi contratada para a cobrança de despesas condominiais, sub-rogando-se nos direitos do credor após o encerramento do pacto, se revela parte legítima para cobrar em juízo os valores apontados na exordial, assim como para questionar a validade da cláusula da convenção de condomínio que permite a construtora/incorporadora do empreendimento imobiliário a isenção das taxas condominiais das unidades não comercializadas, ao argumento de abusividade e nulidade, não se aplicando à hipótese o regramento disposto no art. 1.351 do Código Civil. II- Convenção de condomínio. Cláusula de isenção. Abusividade. Nulidade reconhecida. As obrigações pelo pagamento das taxas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, perseguem a coisa. Em que pese a Cláusula 93 da convenção do condomínio isentar a apelante da obrigação do pagamento, é inegável sua nulidade, diante de vantagem injustificável em detrimento dos demais condôminos, gerando inclusive enriquecimento sem causa, o não se revela lícito, mormente ao se considerar que sua elaboração se deu unilateralmente. III- Terceiros adquirentes. Responsabilidade do imóvel. A orientação a respeito do tema é de que, a responsabilidade privativa pelo pagamento de cotas condominiais do empreendimento recairá sobre os promitentes compradores somente a partir da sua imissão na posse do bem e se a transação for de conhecimento do condomínio, o que não ocorre in casu, razão pela qual a responsabilidade do bem é do compromissário vendedor. IV- Consectários legais da condenação. Em relação ao ressarcimento do apelado ao valor dispendido com a emissão da Certidão de Registro de Imóvel, entendo que se mostra pertinente, pois trata-se de dano emergente arcado por ele em razão da inadimplência do ora apelante (arts. 402, 186 e 927 do CC e art. 5º, V da CF). V- Honorários recursais. Impõe-se a majoração dos honorários advocatícios na fase recursal, nos termos do artigo 85, §11 do CPC. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO; EDcl-AC 5579050-84.2019.8.09.0051; Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. José Proto de Oliveira; Julg. 11/03/2022; DJEGO 15/03/2022; Pág. 628)

AÇÃO RESCISÓRIA. VIOLAÇÃO MANIFESTA À NORMA JURÍDICA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PEDIDO INICIAL. IMPROCEDÊNCIA.

1) A decisão proferida contra literal disposição de norma jurídica é aquela que viola, flagrantemente, a letra de um diploma legal, culminando em error in judicando ou error in procedendo. 2) O acórdão rescindendo, ao consignar que o quorum exigido para alteração do estatuto é o estabelecido no estatuto da associação civil de moradores, não violou manifestamente a norma jurídica do artigo 1.351 do Código Civil, pois não definiu o direito contrariamente à Lei. Ao contrário, decidiu que, por se tratar de associação, não se aplica, ao caso, as disposições do artigo dito violado (1.351 CC. Da Administração do Condomínio), e sim as do art. 59, parágrafo único (Das Associações), do Código Civil. 3) Não estando configurada a violação manifesta à norma jurídica (CPC, art. 966, V), a improcedência do pedido exordial é medida que se impõe. 3) Revela-se incabível a utilização da ação rescisória como sucedâneo recursal, tendo em vista seu caráter excepcionalíssimo de desconstituição de provimento jurisdicional definitivo, desde que maculado por vício de extrema gravidade, sendo de rigor a prevalência do valor segurança jurídica. AÇÃO RESCISÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE. (TJGO; AR 5059327-61.2020.8.09.0000; Segunda Seção Cível; Relª Desª Nelma Branco Ferreira Perilo; Julg. 08/02/2022; DJEGO 10/02/2022; Pág. 1352) Ver ementas semelhantes

APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO CITRA PETITA. CERCEAMENTO DE DEFESA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. VAGAS EM GARAGEM EM CONDOMINIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

Verificando que a prova testemunhal é dispensável para dar solução à lide, não há se falar em cerceamento de defesa. Havendo condições do julgamento do feito, com base no artigo 1.013, §3º do NCPC (teoria da causa madura), é de se julgar a causa, sem determinar o retorno dos autos à instância de origem para nova sentença. Restando demonstrado que a alteração da convenção de condomínio foi alterada mediante votação de 2/3 dos condôminos, na forma do artigo 1351 do Código Civil, não há como reconhecer sua nulidade, cabendo ao condômino vencido suportar o ônus imposto pela vontade da maioria. A Convenção de Condomínio é o instrumento apto para fazer a demarcação de vagas na garagem. Restando demonstrado que as vagas destinadas ao uso dos condôminos foram devidamente demarcadas e numeradas, não há como atribuir ao condomínio a responsabilidade de realização de sorteio para divisão das vagas. (TJMG; APCV 2348448-36.2010.8.13.0024; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. José Augusto Lourenço dos Santos; Julg. 22/09/2022; DJEMG 29/09/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE SUPRIMENTO JUDICIAL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE POSTERGOU A ANÁLISE DO PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA QUE FOSSE MANTIDO O RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS POR UNIDADE. AGRAVANTE QUE NÃO OBTEVE ÊXITO DE COMPROVAR A PROBABILIDADE DE SEU DIREITO.

Rateio aprovado em assémbleia realizada com inobservância do quórum especial previsto no artigo 1351 do Código Civil. Demanda em curso que reconheceu a nulidade da assembléia que estabeleceu o rateio da despesas condominiais por unidade imobiliária. Previsão expressa na convenção condominial de que o rateio das despesas comuns será na proporção de cada fração ideal. Exegese do artigo 1.336, inciso I do cógo civil. Perigo de dano não comprovado no caso. Ausentes os requisitos contidos no artigo 300 do código de processo civil. Recurso desprovido. (TJPR; AgInstr 0053865-82.2021.8.16.0000; Sarandi; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Roberto Portugal Bacellar; Julg. 26/05/2022; DJPR 08/06/2022)

AO TEMPO DA SUSCITAÇÃO DA PRESENTE DÚVIDA, O ART. 1351 DO CÓDIGO CIVIL, ESTABELECIA QUE A ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO, BEM COMO A MUDANÇA DA DESTINAÇÃO DO EDIFÍCIO OU DA UNIDADE IMOBILIÁRIA DEPENDIA DA APROVAÇÃO POR UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS, TENDO O REFERIDO DISPOSITIVO, RECENTEMENTE, SOFRIDO ALTERAÇÃO PELA LEI Nº 10.405, DE 12 DE JULHO DE 2022, PASSANDO A ESTIPULAR A APROVAÇÃO DE 2/3 (DOIS TERÇOS) DOS VOTOS. AS EXIGÊNCIAS REGISTRAIS SE ENCONTRAM PAUTADAS NA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL À MATÉRIA, À ÉPOCA EM QUE FOI SUSCITADO O PROCEDIMENTO DE DÚVIDA E VISAM À CORRETA OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E DA SEGURANÇA JURÍDICA.

Alteração do dispositivo legal que versa sobre a questão alusiva a aprovação dos condôminos que se afigura irrelevante, posto que posterior à apresentação da presente dúvida. Sentença que se confirma, em reexame necessário. (TJRJ; Proc 0285993-24.2020.8.19.0001; Rio de Janeiro; Conselho da Magistratura; Relª Desª Monica Costa Di Piero; DORJ 14/09/2022; Pág. 139)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER.

Indeferimento da tutela de urgência. Assembleia geral extraordinária que ratificou a natureza residencial do condomínio edilício, diante da utilização de uma das unidades autônomas para locação por meio de plataforma digital. Hospedagem atípica. Uso não residencial do apartamento. Ausência de alteração da convenção condominial. Discussão acerca da necessidade do quórum qualificado do artigo 1351 do Código Civil que, nesse aspecto, se apresenta irrelevante. Revogação da tutela recursal. Recurso a que se nega provimento. Embargos de declaração opostos contra a decisão de deferimento da tutela recursal que se julgam prejudicados. (TJRJ; AI 0023499-42.2022.8.19.0000; Rio de Janeiro; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Roldão de Freitas Gomes Filho; DORJ 06/07/2022; Pág. 219)

APELAÇÃO CÍVEL. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. ANULAÇÃO. INOBSERVÂNCIA DO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. IMPROVIMENTO DO RECURSO.

1 - Ação ajuizada visando anulação de decisão de assembleia condominial que alterou forma de rateio de contribuição. 2 - Preliminar de nulidade por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado que se rejeita. O Juiz é o destinatário da prova. Parágrafo único do art. 370 do CPC. 3 - Pedido de anulação da assembleia intrínseco e consuetudinário lógico da pretensão de afastamento da nova forma de cobrança das cotas condominiais. 4 - Em que pese a legalidade da forma de cobrança, a pretensão de alteração da convenção é nula por inobservância do art. 1.351 do Código Civil. 5 - Ausência na assembleia que não impede o ajuizamento da ação. 6 - Recurso conhecido e improvido. (TJRJ; APL 0018427-37.2019.8.19.0014; Campos dos Goytacazes; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Antonio Iloizio Barros Bastos; DORJ 20/06/2022; Pág. 273)

APELAÇÕES CÍVEIS. DEMOLIÇÃO DE OBRA. CONDOMÍNIO EM SHOPPING CENTER. LOJAS CONVERTIDAS EM ÁREA DE USO COMUM. ABERTURA DE ACESSO POR MEIO DE IMÓVEL VIZINHO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DOS DEMANDANTES.

1. Ações com identidade de objeto. Pedido de desfazimento de obra em duas unidades integrantes de condomínio em shopping center. Instalação de passagem entre o prédio do shopping e o estacionamento existente no imóvel vizinho, que também é de propriedade do dono das lojas, réu em ambas as demandas. Invocação das normas protetivas do conjunto arquitetônico do condomínio e também do planejamento comercial do shopping. Sentença de improcedência nas duas demandas. Recursos de ambos os demandantes. 2. Laudo pericial de engenharia civil. Prova técnica que fez as vezes de mera inspeção judicial, consistindo na análise de campo sobre o imóvel objeto da controvérsia e de documentos específicos, o que de resto poderia ser objeto de cognição judicial mediante simples produção de prova documental. Perito que não se valeu de quaisquer conhecimentos técnicos específicos de sua área de especialidade, mas apenas de informações ao alcance de um observador arguto. 3. Artigos 1.336 e 1351 do Código Civil. Dispositivos que materializam uma específica proteção ao direito de propriedade do condômino, a saber, o conjunto arquitetônico da edificação. Por se tratar de bem indivisível, o condomínio deve ser resguardado contra decisões unilaterais de condôminos que possam prejudicar o conjunto arquitetônico da edificação e, com isso, diminuir o valor patrimonial do bem pertencente à coletividade de condôminos. O apelo à coletividade de condôminos nada mais é do que expressão de garantia constitucional concernente a direito fundamental de primeira geração. E, portanto, individual -, qual seja, o direito à propriedade. 4. Contudo e nada obstante o elevado prestígio da citada garantia, nossa ordem constitucional condiciona sua proteção jurídica ao atendimento de interesses de outra ordem. Esta sim, coletiva na sua essência. Trata-se da função social da propriedade. Artigos 5º, incisos XXII e XXIII e 170 da CRFB/88 5. No caso de condomínio em Shopping Center, é de conhecimento comum que a propriedade assume destacada função social vinculada ao desenvolvimento comercial do complexo, gerando empregos, segurança, circulação de riquezas, todo um ciclo virtuoso de melhorias para o entorno. 6. Nessa toada, a filtragem hermenêutica a ser exercida para o equacionamento da presente lide necessariamente deverá perscrutar se a pretensão é consentânea com a função social nos termos acima especificados; ou se, ao contrário, o direito alegado está na contramão do desenvolvimento comercial do Shopping Center. 7. Fragilidade das alegações relativas ao planejamento comercial do Shopping. A modificação da destinação das lojas afetadas não impacta de modo negativo as lojas no entorno nem prejudica de modo algum a organização econômica do complexo. Os elementos dos autos indicam que parece ter ocorrido justamente o contrário. 8. Note-se que a administração do Condomínio, na época, incentivou amplamente a realização da obra, conforme ficou registrado no relato do Perito do juízo, em resposta ao quesito 7 formulado pela Icatu Holding S. A. 9. Tratativas que englobaram não apenas a aquisição das unidades, como a própria obra e, ainda, o contrato de utilização de área comum, anexado (parcialmente) no índice 259 destes autos. Lojas convertidas em área de uso comum, com a instituição de servidão de passagem para o imóvel particular explorado como estacionamento. 10. Obras deliberadas em ata de assembleia que, em outro item, tratou do problema da inadimplência da Icatu Holding, havendo menção a doze ações de cobrança. Artigo 1.335, III, do Código Civil condiciona o direito de voto do condômino à quitação dos débitos condominiais 11. Pretensão erigida em manifesto descompasso com a própria função social da propriedade em Shopping Center. Aqui identificado como o seu desenvolvimento comercial, bem como, no caso específico da Icatu Holding, o contrassenso de fazer valer sua vontade em Assembleia na qual sequer teria direito a voto; e, no caso específico do Condomínio, flagrante violação à proibição ao comportamento contraditório, tendo em vista que as ações do próprio condomínio amplamente incentivaram o réu André Silva de Castro à realização das obras, constituindo-se, a partir daí, a justa expectativa em razão de seu investimento. 12. Teoria do fato consumado. Aplicação. Nada obstante a precariedade da situação jurídica sub judice, esta perdurou ao longo de dezesseis anos. Segurança jurídica. Os esforços processuais de ambos os recorrentes não foram suficientes para deixar de levar em conta a proteção da expectativa dos sujeitos imersos naquela realidade. DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS. (TJRJ; APL 0003401-45.2010.8.19.0036; Nilópolis; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Santos de Oliveira; DORJ 10/06/2022; Pág. 187) Ver ementas semelhantes

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA. DECISÃO QUE CONTRARIA AS REGRAS ESTABELECIDAS NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO ACERCA DA DELIBERAÇÃO DOS CONDÔMINOS.

Convenção do condomínio que obriga todos os condôminos, não sendo possível alterá-la sem prévia deliberação e observância do quórum determinado no art. 1.351 do Código Civil e na própria convenção. Ausência dos requisitos legais para a concesssão da medida. Reforma da decisão agravada. Precedentes do TJRJ. Provimento do recurso. (TJRJ; AI 0002323-07.2022.8.19.0000; Niterói; Vigésima Segunda Câmara Cível; Relª Desª Mônica de Faria Sardas; DORJ 28/03/2022; Pág. 536)

AGRAVO INTERNO CONTRA A DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO À APELAÇÃO DO RÉU INTERPOSTA CONTRA A SENTENÇA DE PROCEDENCIA PARCIAL PROFERIDA NA AÇÃO ANULATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER AJUIZADA EM FACE DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AZUL. ALEGA A AUTORA, MARILIA, QUE É PROPRIETÁRIA DE APARTAMENTO NO CONDOMÍNIO. REQUER TUTELA DE URGÊNCIA PARA (A) ASSEGURAR O SEU DIREITO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB. (B) QUE O RÉU SE ABSTENHA DE COBRAR MULTAS EM DECORRÊNCIA DAS LOCAÇÕES. (C) QUE O RÉU SE ABSTENHA DE PROIBIR A FRUIÇÃO DO IMÓVEL PELOS LOCATÁRIOS.

Ao final, requer: (I) a confirmação da tutela; (II) que seja declarada nula a assembleia de 09/11/2020 que impediu a locação por temporada; (III) que seja declarada nula toda norma ou assembleia que impeça a locação por temporada. Decisão deferindo a tutela de urgência. Sentença julgando parcialmente procedente o pedido. Tutela de urgência tornada definitiva. Declaração de nulidade tão somente da assembleia de 09/11/2020 no que concerne à vedação de locação por temporada. Apelação do condomínio/réu. Requer a improcedência total. Decisão monocrática deste relator negando provimento à apelação. Agravo interno interposto pelo condomínio réu. Decisão monocrática que não merece reforma. Agravo interno amparado pelo art. 1.021 do CPC. Direito de o condômino/proprietário usar, fruir e dispor de sua unidade dentro dos limites da convenção e da Lei, a teor dos art. 1.228 e 1.335 do Código Civil. Inexistência de prova de que a unidade tenha sido utilizada de forma irregular ou que os locatários tenham trazido transtorno a qualquer condômino. Contrato firmado com a plataforma airbnb que tem natureza de locação por temporada, a qual tem amparo no art. 48 da Lei nº 8.245/1991. Nítida distinção da locação de hotelaria/hospedagem prevista na Lei nº 11.771/2008, que não se adequa à hipótese. Restringir o direito de o proprietário alugar seu imóvel por breves períodos é ir além do previsto no ordenamento jurídico, desvirtuando a sistemática vigente nas relações privadas. Assembleia que não observou o quorum necessário para deliberação, a teor do art. 1.351 do Código Civil. Nulidade que se reconhece. Precedentes jurisprudenciais desta corte. Não provimento do agravo interno. (TJRJ; APL 0287295-88.2020.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Juarez Fernandes Folhes; DORJ 28/03/2022; Pág. 408)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO.

Alegação de desrespeito de quórum de 2/3 para deliberação quanto a criação e regulamentação de vagas de motocicleta nas áreas comuns do condomínio. Sentença de improcedência. Apelo de ambas as partes. Autor que, reiterando os argumentos deduzidos na inicial, pretende ver julgado procedente o pedido. Réu que objetiva a majoração da condenação em honorários. O fato de a convenção prever a maioria de 2/3 para a aprovação de benfeitorias voluptuárias e mudanças na convenção não se amolda ao caso dos autos. Artigo 53 da convenção condominial que prevê que o estacionamento de motos, bicicletas e similares deve ser feita de acordo com o regimento interno do grupamento. Inexistência de desrespeito a quórum qualificado ou ao previsto no artigo 1.351 do Código Civil, uma vez que não houve alteração da convenção, mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária. Quando inestimável ou irrisório o proveito econômico buscado pelo autor da demanda, bem como baixo o valor da causa, incide o § 8º do artigo 85 do CPC, devendo a verba honorária ser fixada de forma equitativa. Negado provimento ao recurso do autor e provido o da parte ré, fixando-se os honorários advocatícios em r$2.000,00, incluído neste valor os honorários recursais. (TJRJ; APL 0012633-50.2019.8.19.0203; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Guaraci de Campos Vianna; DORJ 25/03/2022; Pág. 550)

REMESSA NECESSÁRIA. SERVIÇO REGISTRAL. CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL/RJ.

Requerimento de registro de instrumento particular de convenção de condomínio. Diante da existência do registro de convenção condominial no fólio real referente ao imóvel, o oficial suscitante adiou o ato registral por entender necessário que a alteração do documento seja realizada através de documento próprio, com a especificação de suas modificações. Sentença que julgou a dúvida improcedente. Encaminhamento dos autos a este e. Conselho da Magistratura, por imposição do artigo 48, § 2º da lodj. Parecer da procuradoria-geral de justiça pela confirmação da sentença. Inteligência dos arts. 1.333, 1.334, 1.351 do Código Civil e do art. 9º, §§ 1º e 2º da Lei nº 4.591/1964. Exigência formulada que não se mostra pertinente. Necessidade de que o documento apresentado para registro preencha os requisitos materiais legais o que foi observado. Sentença que se mantém, em reexame necessário. (TJRJ; Proc 0174751-60.2020.8.19.0001; Rio de Janeiro; Conselho da Magistratura; Relª Desª Ana Maria Pereira de Oliveira; DORJ 14/03/2022; Pág. 96)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO.

Sentença que reconheceu a decadência e extinguiu o feito, com resolução do mérito. Recurso da parte autora. Recorrente que pretende o reconhecimento de nulidade do ato que, em assembleia, teria alterado a destinação do condomínio. Aventado o descumprimento do quorum necessário para tanto. Não acolhimento. Mudança na destinação do edifício não verificada. Requerente que, em verdade, manifestou descontentamento com a cessação dos serviços opcionais anteriormente oferecidos aos apartamentos integrantes do condomínio réu. Ausência de modificação, no entanto, na destinação do condomínio. Prescindibilidade de observância do quorum previsto no art. 1.351, do Código Civil. Hipótese que ensejaria anulação do ato praticado. Transcurso de mais de 2 anos entre a realização da assembleia e o ajuizamento da demanda. Decadência operada (art. 179, do Código Civil). Sentença mantida. Honorários recursais. Impositiva majoração da verba patronal in casu. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; APL 0058277-77.2012.8.24.0023; Sétima Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Osmar Nunes Júnior; Julg. 14/07/2022)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

Irresignação do réu. Condôminos que teriam aprovado por unanimidade a alteração da convenção condominial com a finalidade de estabelecer taxa diferenciada para unidades multifamiliares. Insubsistência. Modificação do artigo 39 que dependia da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos. Discordância quanto ao percentual a ser aplicado. Ausência de aprovação do novo texto da cláusula 39 na forma exigida pelo artigo 1.351 do Código Civil. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Recurso conhecido e não provido. (TJSC; RCív 5007375-81.2019.8.24.0090; Rel. Des. Vitoraldo Bridi; Julg. 22/03/2022)

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. PAGAMENTO COM DESCONTO. BENEFÍCIO CONCEDIDO A TODOS OS PROPRIETÁRIOS DE LOJAS LOCALIZADAS NO TÉRREO E MEZANINO DA CONSTRUÇÃO. NORMA PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ATO JURÍDICO DECLARADO NULO POR SENTENÇA. COBRANÇA DE RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. BOA-FÉ. TERMO DE QUITAÇÃO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO. NEGADO PROVIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO DO RÉU CONHECIDO. NEGADO PROVIMENTO.

1. A declaração de nulidade de um ato ou negócio jurídico decorre do reconhecimento, pelo magistrado, da existência de um vício, desde a concepção, que não pode vir a ser sanado, seja pelo decurso do tempo, seja pelo interesse das partes (art. 168, CC). Em sendo assim, tem-se a (falsa) impressão de que a nulidade absoluta não poderia produzir qualquer tipo de efeito jurídico válido. 2. No entanto, a regra geral, no sentido de que o que é nulo não pode produzir qualquer efeito deve ser interpretada com temperamento. O direito brasileiro, a doutrina e a jurisprudência vêm reconhecendo a produção de efeitos jurídicos válidos, decorrentes de atos ou negócios jurídicos declarados nulos, desde que, com o objetivo maior de resguardar a boa-fé, principalmente com relação a um terceiro que poderia vir a ser prejudicado com esse fato. Nesse sentido, Enunciado nº 537, da VI Jornada de Direito Civil. CJF/STF 3. Os condôminos do CONDOMÍNIO COMERCIAL, que usufruíram de descontos oferecidos pela convenção/2014, desconheciam o vício de formação do ato jurídico levado a registro. Logo, portaram-se na expectativa de estarem sendo regidos por uma norma válida, sem prejudicar o interesse ou o direito de terceiros. 4. Não podem ser responsabilizados pelos atos praticados de maneira errônea por indivíduos, que efetivamente subscreveram a minuta de alteração da convenção condominial, sem observar as formalidades legais, notadamente aquela contida no art. 1.351, do Código Civil. Principalmente por não terem dado causa aos eventuais prejuízos suportados pelos demais condôminos e por implicar prejuízo à credibilidade da segurança das relações sociais e consequentemente das relações jurídicas. 5. Na questão relativa a honorários, entendo que a aplicação do juízo de equidade no caso concreto não seria negativa de vigência ao § 2º do art. 85, CPC, mas simples interpretação sistemática das regras processuais que devem ser aplicadas em sintonia com postulados da razoabilidade e da proporcionalidade. Isso para evitar evidente enriquecimento sem causa do advogado da parte ré, ainda mais quando consideradas as peculiaridades da demanda. 7. RECURSOS CONHECIDOS. NEGADO PROVIMENTO A AMBOS. (TJDF; APC 07011.17-55.2020.8.07.0020; Ac. 137.9064; Terceira Turma Cível; Rel. Des. Gilberto Pereira de Oliveira; Julg. 20/10/2021; Publ. PJe 26/10/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. NECESSIDADE DE QUÓRUM QUALIFICADO. INDÍCIOS DE NÃO OBSERVÂNCIA. DEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. APROVAÇÃO DE BENFEITORIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.

Na linha do quanto disposto nos artigos 1.333 e 1.351, do Código Civil, a modificação da convenção de condomínio demanda aprovação por quórum qualificado, composto por 2/3 dos condôminos. A inobservância do referido quórum revela indícios de nulidade da alteração levada a efeito. A classificação de benfeitoria aprovada em assembleia demanda dilação probatória, em observância ao devido processo legal. (TJDF; AGI 07200.61-34.2021.8.07.0000; Ac. 136.2677; Sexta Turma Cível; Rel. Des. Esdras Neves; Julg. 04/08/2021; Publ. PJe 23/08/2021)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. AUTONOMIA PRIVADA. VINCULANTE. EDITAL DE CONVOCAÇÃO. EXIGÊNCIA. OUTRAS FORMALIDADES. AUSÊNCIA. RESPALDO NORMATIVO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A convenção de condomínio constitui o estatuto coletivo que regula as relações jurídicas entre as partes, sendo típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada e possui força vinculante, nos termos do art. 1.333 do CC. 2. O edital de convocação que traz outras exigências e formalidades, além das estabelecidas em Convenção do Condomínio, não tem o condão de modificá-la ou revogá-la, pois, além de dificultar a participação dos condôminos, não encontra respaldo normativo. 3. A Assembleia pode, no exercício de sua autonomia privada, solucionar eventual omissão ou acrescentar novas regras da Convenção ou Regimento, desde que seja dentro dos limites legais e com observância da prévia inclusão em instrumento convocatório e quórum especial, a teor do art. 1.351 do Código Civil. 4. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. (TJDF; APC 07294.99-18.2020.8.07.0001; Ac. 133.4736; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra; Julg. 22/04/2021; Publ. PJe 06/05/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO.

I - Legitimidade ativa. A legitimidade para a causa diz respeito a pertinência subjetiva da ação, consistindo na análise de vínculo entre os sujeitos da demanda e a situação jurídica afirmada. Na ação em voga, considerando que a empresa autora foi contratada para a cobrança de despesas condominiais, sub-rogando-se nos direitos do credor após o encerramento do pacto, se revela parte legítima para cobrar em juízo os valores apontados na exordial, assim como para questionar a validade da cláusula da convenção de condomínio que permite a construtora/incorporadora do empreendimento imobiliário a isenção das taxas condominiais das unidades não comercializadas, ao argumento de abusividade e nulidade, não se aplicando à hipótese o regramento disposto no art. 1.351 do Código Civil. II- Convenção de condomínio. Cláusula de isenção. Abusividade. Nulidade reconhecida. As obrigações pelo pagamento das taxas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, perseguem a coisa. Em que pese a Cláusula 93 da convenção do condomínio isentar a apelante da obrigação do pagamento, é inegável sua nulidade, diante de vantagem injustificável em detrimento dos demais condôminos, gerando inclusive enriquecimento sem causa, o não se revela lícito, mormente ao se considerar que sua elaboração se deu unilateralmente. III- Terceiros adquirentes. Responsabilidade do imóvel. A orientação a respeito do tema é de que, a responsabilidade privativa pelo pagamento de cotas condominiais do empreendimento recairá sobre os promitentes compradores somente a partir da sua imissão na posse do bem e se a transação for de conhecimento do condomínio, o que não ocorre in casu, razão pela qual a responsabilidade do bem é do compromissário vendedor. IV- Consectários legais da condenação. Em relação ao ressarcimento do apelado ao valor dispendido com a emissão da Certidão de Registro de Imóvel, entendo que se mostra pertinente, pois trata-se de dano emergente arcado por ele em razão da inadimplência do ora apelante (arts. 402, 186 e 927 do CC e art. 5º, V da CF). V- Honorários recursais. Impõe-se a majoração dos honorários advocatícios na fase recursal, nos termos do artigo 85, §11 do CPC. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO; AC 5579050-84.2019.8.09.0051; Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. José Proto de Oliveira; Julg. 15/12/2021; DJEGO 17/12/2021; Pág. 801)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO.

I - Legitimidade ativa. A legitimidade para a causa diz respeito a pertinência subjetiva da ação, consistindo na análise de vínculo entre os sujeitos da demanda e a situação jurídica afirmada. Na ação em voga, considerando que a empresa autora foi contratada para a cobrança de despesas condominiais, sub-rogando-se nos direitos do credor após o encerramento do pacto, se revela parte legítima para cobrar em juízo os valores apontados na exordial, assim como para questionar a validade da cláusula da convenção de condomínio que permite a incorporadora do empreendimento imobiliário a isenção das taxas condominiais das unidades não comercializadas, ao argumento de abusividade e nulidade, não se aplicando à hipótese o regramento disposto no art. 1.351 do Código Civil. II- Convenção de condomínio. Cláusula de isenção. Abusividade. Nulidade reconhecida. As obrigações pelo pagamento das taxas condominiais resultam da propriedade do imóvel. Em que pese cláusula da convenção do condomínio isentar a apelante da obrigação do pagamento, é inegável sua nulidade, diante de vantagem injustificável, em detrimento dos demais condôminos, gerando inclusive enriquecimento sem causa, o não se revela lícito, mormente ao se considerar que sua elaboração se deu unilateralmente. III– Terceiros adquirentes. Responsabilidade do imóvel. A orientação a respeito do tema é de que, a responsabilidade privativa pelo pagamento de cotas condominiais do empreendimento recairá sobre os promitentes compradores somente a partir da sua imissão na posse do bem e se a transação for de conhecimento do condomínio, o que não ocorre no caso concreto, razão pela qual a responsabilidade do bem é do compromissário vendedor. IV- Consectários legais da condenação. Em relação ao ressarcimento do apelado ao valor dispendido com a emissão da Certidão de Registro de Imóvel, entendo que se mostra pertinente, pois trata-se de dano emergente arcado por ele em razão da inadimplência do ora apelante (arts. 402, 186 e 927 do CC e art. 5º, V da CF). V- Honorários recursais. Impõe-se a majoração dos honorários advocatícios na fase recursal, nos termos do artigo 85, §11 do CPC. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO; AC 5237846-70.2018.8.09.0051; Terceira Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. Jeronymo Pedro Villas Boas; Julg. 19/08/2021; DJEGO 23/08/2021; Pág. 2359)

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE INCLUSÃO DE IMÓVEL EM POOL HOTELEIRO, C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO EMPREENDIMENTO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE QUÓRUM ESPECIAL. ADEQUAÇÃO DA MOBÍLIA AO PADRÃO DO EMPREENDIMENTO. DANO MORAL.

I. A mudança da destinação do condomínio edilício depende da aprovação da unanimidade dos condôminos, nos termos do que dispõe o art. 1.351 do Código Civil, sendo nula a deliberação tomada sobre essa matéria em assembleia condominial que não atingiu o quórum especial exigido para aprovação. II. Não se afigura exigível a adequação da mobília da unidade autônoma ao padrão hoteleiro se excluída do pool de locação. III. Uma vez que a alteração da convenção condominial se deu de forma irregular e o condômino foi impedido de adentrar na sua unidade indevidamente, fato este que extrapolou o mero aborrecimento, causando sérios constrangimentos, configura-se dano moral passível de indenização. Apelação cível conhecida e desprovida. (TJGO; AC 0432203-95.2013.8.09.0024; Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. Reinaldo Alves Ferreira; Julg. 09/08/2021; DJEGO 11/08/2021; Pág. 273)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONVOCAÇÃO. REGULARIDADE. QUÓRUM PARA APROVAÇÃO DE DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. PREVISÃO EM CONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO.

Ainda que a convenção de condomínio contenha previsão diversa, a convocação mediante aviso posicionado em local visível do condomínio deve ser reputada válida quando demonstrado que esta tem sido a forma de convocação realizada ao longo dos anos e aceita pelos condôminos. Consoante art. 1.354 do Código Civil, para a deliberação em assembleia é necessária à convocação de todos os condôminos. Não sendo demonstrado nos autos que a Assembleia Geral, na qual houve prestação de contas do síndico, dentre outros assuntos, feriu eventual normal específica ou convencional, contando com a intimação de todos os condôminos, deve ser reputada como válida. Tendo sido alcançada a finalidade da norma inscrita na convenção de condomínio quanto à convocação e ciência de todos os condôminos a respeito da realização de assembleia extraordinária não é razoável se cogitar da anulação do ato. Evidenciada a ocorrência de deliberação e o respeito ao quórum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos estipulado pelo art. 1.351 do Código Civil, é regular a alteração da convenção de condomínio. (TJMG; APCV 5000785-88.2020.8.13.0210; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Lailson Braga Baeta Neves; Julg. 16/09/2021; DJEMG 17/09/2021)

APELAÇÃO CÍVEL (1). CONDOMÍNIO. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA. CORREÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM FACE DA RÉ MARILENE. NÃO CONHECIMENTO.

Correção efetuada no julgamento dos embargos de declaração opostos. Ausência de interesse recursal. Legitimidade passiva do condomínio. Condomínio que sofre os efeitos da sentença, e não o representante legal individualmente. Parcial procedência do pedido em face do condomínio réu. Honorários advocatícios em liquidação de sentença. Exigência de caráter contencioso. Impossibilidade de averiguação neste momento processual. Redistribuição do ônus sucumbencial. Fixação dos honorários recursais. Apelação cível (2). Anulação de assembleia, prestação de conta e restituição de valores. Nulidade parcial de AGO realizada em 2014. Alteração de convenção de condomínio. Exigência de aprovação por 2/3 dos condôminos. Artigo 1.351 do Código Civil. Demais deliberações que exigem aprovação por maioria simples, em segunda convocação. Eleição de síndico devidamente previsto na ordem do dia do edital de convocação. Alteração de convenção condominial. Nula. Não preenchimento do quorum especial. Lista complementar que não tem condão de suprir não preenchimento do quorum. Situação que deveria ter sido resolvida com ajuização de ação de suprimento judicial. Eleição de síndico realizada na AGO de 2016. Nula. Indeferimento de candidatura baseado em dispositivo de convenção nula. Limitação à candidatura que não foi aprovada por 2/3 dos condôminos. Decisão de assembleia não pode violar Lei e normativa condominial. Prestação de contas da obra de esvaziamento do poço. Improcedente. Contas do período devidamente prestadas e aprovadas em assembleia. Condôminos que se obrigam a decisão da assembleia. Inexistência de irregularidade no procedimento de aprovação das contas. Instalação de câmeras de segurança. Benfeitoria útil. Ausência de aprovação pela maioria dos condôminos. Artigo 1.341, II do Código Civil. Obra sem aprovação dos condôminos. Ato ilícito. Dever da síndica restituir os valores dispendidos com a obra. Valor a ser apurado em liquidação de sentença. Nulidade parcial da age realizada em setembro de 2016. Aprovação de acordo proposto em ação de reintegração de posse. Matéria não prevista na ordem do dia do edital de convocação. Exigência formal. Decisão de assembleia e urgência na análise da matéria que não justificam violação ao direito subjetivo dos condôminos. Redistribuição dos ônus sucumbenciais. Fixação dos honorários recursais. Recurso de apelação (1) conhecido em parte e, nesta extensão, parcialmente provido. Recurso de apelação (2) parcialmente provido. (TJPR; ApCiv 0013251-11.2016.8.16.0194; Curitiba; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Lopes; Julg. 10/08/2021; DJPR 10/08/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PREVISÃO DO TEMA NO INSTRUMENTO DE CONVOCAÇÃO. MENÇÃO A TAXAS CONDOMINIAIS QUE, EMBORA GENÉRICA, ABRANGE O OBJETO DA DELIBERAÇÃO. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3 PARA ALTERAÇÃO DE MATÉRIA INSERIDA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. QUÓRUM NÃO OBSERVADO. GARAGENS QUE SÃO TIDAS COMO UNIDADES AUTÔNOMAS. AUMENTO SUBSTANCIAL DOS VALORES DEVIDOS PELO AUTOR. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CONCEDIDA PARA SOBRESTAR A EFICÁCIA DA DELIBERAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Para que se altere a forma de rateio das despesas condominiais, mister se faz a deliberação neste sentido por 2/3 das unidades autônomas, a teor do que prescreve a convenção do condomínio e o art. 1.351 do Código Civil. 2. Assembleia geral extraordinária que alterou a convenção no tocante à forma de rateio das despesas condominiais. Quórum especial de dois terços previsto no art. 1.351 do CC e na convenção que não foi observado. Formalidade que deveria ter sido superada, se fosse o caso, por suprimento judicial. Ilegalidade da alteração da convenção reconhecida (...) (TJPR. 10ª C. Cível. 0004359-50.2018.8.16.0160. Sarandi. Rel. : Desembargador Guilherme Freire de Barros Teixeira. J. 25.03.2021). 3. Garagens que, a teor da convenção do condomínio, são desvinculadas das demais unidades, constituindo, por conseguinte, unidades autônomas que devem ser consideradas para formação do quórum de deliberação. (TJPR; AgInstr 0072004-19.2020.8.16.0000; Curitiba; Décima Câmara Cível; Relª Desª Ângela Khury; Julg. 30/05/2021; DJPR 31/05/2021)