O que é Ação de Usucapião Extraordinária de Imóvel Urbano?
Ação de usucapião extraordinária de imóvel urbano é a demanda pela qual o possuidor busca o reconhecimento da propriedade após posse contínua, mansa e com ânimo de dono por 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, nos termos do art. 1.238 do Código Civil.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE
(CPC, art. 47)
Rito Comum (CPC, art. 318)
MANOEL DA TANTAS, solteiro, bancário, residente e domiciliado na Rua X, nº 000, nesta Capital - CEP nº 77.888-45, inscrito no CPF (MF) sob o nº. 111.222.333, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 287, caput, do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 1.241, parágrafo único c/c art. 1.238, parágrafo único, um e outro do Código Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE USUCAPIÃO,
“DE ESPÉCIE EXTRAORDINÁRIA DE BEM IMÓVEL URBANO”
contra IMOBILIÁRIA DE TAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado, com endereço sito na na Rua Y, nº 000, nesta Capital – CEP nº 77.888-99, inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 77.666.555/0001-44, endereço eletrônico desconhecido, em face das razões de fato e direito que a seguir passa a expor.
INTROITO
( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)
A parte Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.
Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
(1) – FUNDAMENTOS DO PEDIDO
Na data de 00/11/22222 o senhor Francisco das Quantas, na relação contratual originária, celebrará com a Ré o Contrato de Promessa de Compra de Venda nº. 1122. (doc. 01) Referido contrato tinha como objeto a compra e venda dos lotes 05 e 06 da Quadra 07.
Aquele de pronto fora imitido na posse, consoante, até mesmo, reza a cláusula 13 do contrato em liça. Chegou a pagar, inclusive, 17(dezessete) parcelas de um total de 90(noventa parcelas). (docs. 02/18)
Outro lado, o Autor celebrara com a Ré, com a anuência expressa do senhor Francisco das Quantas, em caráter irrevogável e irretratável, na data de 00/11/3333, contrato escrito Cessão de promessa de compra e venda de imóvel urbano. (doc. 19) É dizer, houvera a cessão de direitos e obrigações no tocante ao contrato proemial, cujo preço certo e ajustado fora de R$ .x.x.x ( .x.x.x.x ). O Promovente, igualmente, fora imitido, naquele momento, na posse do imóvel em vertente, o que se depreende da cláusula 13.
A partir de então o Autor continuou a pagar todas as parcelas então vincendas, chegando a quitá-las em 00/11/2222. (docs. 20/69)
Dessarte, o Promovente cumprira com sua parte na relação contratual em espécie.
Contudo, na data de 00/11/2222, o Autor, face à quitação do contrato, fora à Imobiliária supra-aludida, Ré nesta demanda, almejando obter a documentação necessária para consignar a aquisição no registro imobiliário. Não obtivera êxito. No primeiro momento fora argumentado que estavam procedendo com algumas regularizações referentes ao loteamento, máxime junto ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
Isso se sucedeu mais 9(nove vezes). Em todas as ocasiões, os mesmíssimos argumentos.
Desacreditado nessas alegações, o Autor fora ao Cartório de Registro de Imóveis desta Cidade. O propósito era se obterem informações acerca da regularidade do loteamento. Para desagrado desse, o loteamento era irregular e, por isso, sequer havia registro daquele, o que se depreende da certidão extraída do aludido Notário. (doc. 70)
Viu-se, então, a possibilidade de socorrer-se do Judiciário, mormente no tocante a auferir sentença com esse desígnio.
Nesse ínterim, urge asseverar que o Autor está na posse contínua, mansa e pacífica do bem desde 11/66/8888 (acrescido o período antecessor). Desse modo, há pouco mais de dez (10) anos sendo o mesmo utilizado para fins residenciais.
Resta saber, mais, que o Promovente, logo no terceiro mês após assinatura do contrato, mudou-se para o imóvel em vertente, passando inclusive a pagar a conta de luz, água, telefone, IPTU, tudo ora devidamente anexados (docs. 71/77). Isso, sem sombra de dúvidas, evidencia uma postura de animus domini do usucapiente.
De outra banda, em obediência aos ditames da Legislação Extravagante (Lei de Registros Públicos), utilizada subsidiariamente (CPC, art. 1046, § 2º c/c art. 1.071), o Autor acosta a planta do imóvel e memorial descritivo elaborada por profissional habilitado junto ao CREA e com o devido rigor técnico. Nesse memorial descritivo há individualização completa do bem, especialmente quanto à sua confrontação, área e outras características. (doc. 78) Acosta-se, ainda, ata notarial que atesta o tempo de posse do Autor (doc. 79) e, igualmente, certidões negativas dos distribuidores desta Comarca, as quais atestam inexistir litígios sobre o imóvel em questão (docs. 80/87).
Justificando a propositura desta ação, delimita-se que o Autor, quando quitou a última prestação, procurou os representantes legais da Ré com a finalidade de promover a assinatura escritura pública definitiva. Sem êxito, como antes afirmado. Assim, não lhe restou outro caminho senão adotar a providência de procurar um provimento judicial nesse sentido. (CPC, art. 17)
(2) – DO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
No tocante à usucapião extraordinária de bem imóvel urbano, reza a Legislação Substantiva Civil que:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.238 - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Desse modo, comprovados os requisitos, antes demonstrados, é de rigor o reconhecimento da propriedade, por sentença, o que se observa dos julgados abaixo delineados, verbo ad verbum:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE MANSA, PACÍFICA, CONTÍNUA E COM ANIMUS DOMINI. DETENÇÃO NÃO COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de usucapião extraordinária, reconhecendo o domínio sobre imóvel ocupado há mais de 40 anos. A sentença reconheceu o exercício de posse contínua, mansa, pacífica e com ânimo de dona, conferindo à decisão valor de título hábil para registro. Inconformada, recorre a parte ré. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) analisar se a autora exerceu posse qualificada com animus domini sobre o imóvel usucapiendo, ou apenas detenção por tolerância dos proprietários formais; (II) verificar a ocorrência de litigância de má-fé por parte da ré/apelante. III. Razões de decidir a usucapião extraordinária exige posse prolongada, ininterrupta, pacífica e com ânimo de dona, independentemente de título e boa-fé, conforme art. 1.238 do CC. Cabe à parte autora demonstrar os fatos constitutivos do direito à usucapião (art. 373, I, CPC), e à parte ré/apelante o ônus de provar a alegada detenção por mera tolerância (art. 373, II, CPC). A autora comprovou documentalmente e por testemunhos a posse qualificada desde 1982, inicialmente com seus pais e, posteriormente, de forma autônoma, com sua família, por mais de 40 anos. As declarações dos irmãos da autora e de testemunhas vizinhas confirmam a ausência de oposição e o comportamento típico de proprietário, caracterizando o animus domini necessário. A alegação de comodato verbal não foi acompanhada de qualquer prova ou elemento concreto, sendo insuficiente para descaracterizar a posse qualificada. A transferência da titularidade registral ao irmão da autora, em 1998, por razões familiares, não alterou a natureza da posse nem interrompeu o exercício do domínio fático pela apelada. Ausente prova de intenção fraudulenta ou temerária por parte da ré, é indevida a imposição de multa por litigância de má-fé. lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. Tese de julgamento: A posse exercida de forma mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dona por mais de 15 anos autoriza a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, independentemente de título e boa-fé. O ônus de provar a alegação de detenção por mera tolerância é da parte que alega, conforme art. 373, II, do CPC. A ausência de prova do comodato e a demonstração da posse qualificada autorizam o reconhecimento da usucapião. A litigância de má-fé exige comprovação de dolo, sendo indevida sua aplicação, em caso de mero exercício do direito de recorrer. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.208 e 1.238; CPC, arts. 373, I e II, 80 e 81. [ ... ]
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA POR CO-HERDEIRO. IMÓVEL RURAL. HERANÇA. POSSE EXCLUSIVA E QUALIFICADA POR MAIS DE CINQUENTA ANOS. REQUISITOS DO ART. 1.238, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E MERA DETENÇÃO NÃO CONFIGURADAS. INTERVENÇÃO MÍNIMA DOS DEMAIS HERDEIROS. SENTENÇA MANTIDA. IMPROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame apelação cível interposta por co-herdeiros visando a reforma de sentença que julgou procedente o pedido de usucapião extraordinária movido por irmão/co-herdeiro, sobre área rural de 3,6 hectares (sítio lagoa seca). A defesa sustenta a tese de mera detenção por tolerância materna e ausência de animus domini. II. Questão em discussão 2. Há duas questões principais em discussão: (I) a possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança por co-herdeiro em detrimento dos demais; (II) a comprovação dos requisitos da usucapião extraordinária (posse exclusiva, animus domini e decurso do tempo) em oposição à tese de mera tolerância (fâmulo da posse). III. Razões de decidir 3. Gratuidade de justiça: A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa. Ausência de comprovação da incapacidade financeira pelos apelantes justifica o indeferimento da benesse. 4. Usucapião entre herdeiros: A jurisprudência do STJ admite a usucapião de bem hereditário, desde que o condômino exerça posse exclusiva, inconteste e com ânimo de dono sobre área delimitada. (aresp n. 2.903.562/MG, relator ministro moura Ribeiro, terceira turma, julgado em 13/10/2025, djen de 16/10/2025 e. (agint no aresp n. 2.896.197/SP, relator ministro antonio Carlos Ferreira, quarta turma, julgado em 15/9/2025, djen de 19/9/2025.) 5. Provas e interversio possessionis: O conjunto probatório (ccir de 2001, cadastro na emdagro de 2011 e testemunhas) demonstra posse exclusiva por mais de 50 anos, com moradia e produção (milho, maracujá, gado). 6. A posse longeva e qualificada operou a interversão do caráter da posse, superando a alegada tolerância inicial. O título de regularização fundiária de 2009 em nome da falecida genitora não interrompe a prescrição aquisitiva já consolidada faticamente pelo autor. lV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. 8. Tese de julgamento: É admissível a usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança por co-herdeiro que comprove o exercício da posse exclusiva, ininterrupta e com animus domini pelo lapso temporal legal, descaracterizando-se a mera tolerância dos demais condôminos. [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. SENTENÇA MANTIDA.
I. Para configurar a usucapião extraordinária, exige-se o exercício de posse ininterrupta, sem qualquer oposição, com intenção de dono, por 15 (quinze) anos, independentemente de título e boa fé, (artigo 1.238 do Código Civil). II. Comprovado nos autos que a autora exerceu posse mansa e pacífica e ininterrupta com animus domini pelo lapso de tempo superior ao previsto no artigo 1.238 do Código Civil, (artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil), deve ser julgada procedente o pedido de usucapião extraordinário. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO JULGADA PROCEDENTE. INSURGÊNCIA DO RÉU.
1. Alegação de intempestividade do recurso arguida pelo Apelado em contrarrazões. Rejeição. Apelação interposta no prazo de quinze dias úteis, a contar do dia seguinte à intimação da sentença. Recurso conhecido. 2. Tese do Apelante de nulidade da sentença, em razão da ausência de citação dos confinantes dos imóveis. Julgamento do primeiro recurso de apelação interposto nos autos que culminou na anulação do feito desde a citação dos Réus por edital, e, de fato, também atingiu a citação dos confrontantes realizada à época. Ato não renovado. Nulidade, todavia, não reconhecida. Finalidade principal da citação dos confrontantes que diz respeito à demarcação dos limites da área usucapienda. Ausência de efetivo prejuízo. 3. Mérito. Sentença que reconheceu o preenchimento dos requisitos necessários à aquisição do domínio pela usucapião extraordinária, com o prazo reduzido de dez anos, nos moldes do artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil. Conjunto probatório dos autos, com especial relevância à prova oral e ao mandado de constatação cumprido por Oficial de Justiça, que confirmam que o Autor exerceu a posse mansa e pacífica, contínua e com animus domini sobre as três chácaras (n. 24, 25 e 26, situadas à Rua José Ponciano de Oliveira, em Londrina), tendo nelas estabelecido sua moradia, no mínimo, a partir de 2004. Autor que demonstrou a contento o fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, I, do CPC. Lapso da prescrição aquisitiva preenchido no curso da demanda. Elementos apontados pelo Réu que não infirmam essa conclusão. Ausência de moradia no local, abandono dos imóveis e oposição à posse não demonstrados. Ônus do artigo 373, II, do CPC, do qual o Apelante não se desincumbiu. Sentença de procedência mantida. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência (artigo 85, § 11, do CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [ ... ]
Nesse diapasão, tratemos de esboçar considerações acerca da propriedade da promoção desta querela, segundo os ditames da regra supramencionada.
2.1. O BEM EM QUESTÃO É SUSCETÍVEL DE PRESCRIÇÃO AQUISITIVA
Ressalte-se que o bem objeto da usucapião não é bem público, mas sim, ao revés, imóvel particular. (Dec. nº. 22.785/33, art. 2º)
Outrossim, não se trata de bem que, de alguma forma, seja protegido por lei de alienação ou mesmo objeto de cláusula de inalienabilidade.
De outro contexto, o imóvel não é de propriedade de pessoa incapaz. (CC, art. 198, inc. I)
2.2. QUANTO Á POSSE
Segundo os documentos colacionados com esta inaugural, a posse do Autor no imóvel se reveste com ânimo de proprietário, exercendo, com legítimo possuidor, todos os poderes inerentes à propriedade. Ademais, importa saber que o Autor fizera inúmeras reformas no imóvel em apreço, o que também denota o animo domini. Para comprovar isso, revelamos as notas fiscais de venda e prestação de serviços anexas. (docs. 92/97)
Além disso, a posse em questão é mansa e pacífica, exercida sem qualquer oposição durante pouco mais de uma década, ou seja, enquanto se encontra na posse do bem em mira.
2.3. DO TEMPO NA POSSE DO IMÓVEL USUCAPIENDO
O Autor figurou na posse do bem por todo o tempo ora revelado, sem qualquer interrupção, ou seja, de forma contínua desde o dia 00/11/2222.
Outrossim, insta apontar que, na hipótese, a posse do anterior contratante deve ser contada de sorte a atingir o prazo prescricional aquisitivo, mesmo sem justo título. (CC, art. 1.243)
É altamente ilustrativo transcrever o seguinte aresto:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO.
Recurso dos autores. Salas comerciais que, embora incorporadas, não contêm matrículas próprias. Ausência de contrato direto entre os autores, possuidores em sucessão, e os proprietários do imóvel. Resistência de herdeiros do proprietário à espécie de sobrepartilha. Inviabilidade de solução em inventário ou em medida outra. Precedente recente desta primeira câmara. Causa madura a pronto julgamento do mérito. Declarações escritas de três testemunhas, produzidas em atendimento à determinação judicial que havia dispensado audiência de instrução, suficientes para comprovação de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini por mais de vinte anos. Declarações que, somadas ao conjunto documental, também revelam sucessio possessionis. Possibilidade do cômputo da posse pregressa que resulta em tempo suficiente à aquisição. Artigos 1.207 e 1.243 do Código Civil. Recurso conhecido e provido. [ ... ]
Nesse compasso, os períodos, somados, superam o lapso de 10(dez) anos.
2.4. JUSTO TÍTULO
Segundo as lições de Maria Helena Diniz, delineando lições acerca da usucapião, mais acentuadamente no tocante ao “justo título”, essa professa que:
Há uma espécie de usucapião em que a lei exige que o possuidor tenha justo título (CC, art. 1.242), isto é, que seja portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio. Deve ser esse título translativo justo, isto é, formalizado, devidamente registrado, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade. P. ex.: escritura pública de compra e venda, doação, legado, carta de arrematação, adjudicação, formal de partilha, etc., com aparência de legítimos e válidos. A lei impõe ao prescribente o encargo de exibir tal título, mesmo que tenha algum vício ou irregularidade, uma vez que o decurso do tempo legal tem o condão de escoimá-la de seus defeitos, desde que concorram, como veremos, os demais requisitos para a configuração dessa modalidade de usucapião. [ ... ]
Nesse passo, o Contrato de Promessa e Compra e Venda, à luz da majoritária doutrina e jurisprudência, por si só, não é visto como justo título. Por isso, o ajuizamento da Ação de Usucapião Extraordinária.
De todo oportuno, ainda, que se façam observações jurisprudenciais atinentes à inexistência de óbice da usucapião decorrente de loteamento irregular, ad litteram:
APELAÇÃO CÍVEL.
Usucapião extraordinária. Procedência. Irresignação da municipalidade. Inadequação da via eleita. Não configuração. Alegação da prefeitura de que se trata de imóvel em loteamento irregular que é de todo irrelevante. Aquisição originária da propriedade mediante prescrição aquisitiva que pode ser declarada se presentes os requisitos legais, não sofrendo qualquer limitação de metragem ou de vícios do parcelamento do solo. Sentença de natureza meramente declaratória, de situação jurídica já consolidada pelo decurso do tempo. Jurisprudência assente nesse sentido. Ônus de sucumbência. Pretensão à divisão proporcional entre os litisconsortes do polo ativo, nos termos do artigo 87, caput, do CPC. Inadmissibilidade. O CPC estabeleceu como regra a solidariedade dos vencidos pelo pagamento das despesas e honorários. Restando a sentença silente quanto à distribuição proporcional, aplica-se a solidariedade. Preceptivo do artigo 87, § 2º do CPC. Ausência de mitigação aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Natureza alimentar dos honorários advocatícios cuja execução deve ser facilitada com a condenação solidária, de forma a priorizar o respeito à advocacia e à dignidade da pessoa humana, no caso, o advogado do autor. RECURSO DESPROVIDO. [ ... ]
2.5. DA BOA-FÉ
Consabido que, em se tratando de pleito de usucapião extraordinária, a boa-fé é requisito desnecessário a ser demonstrado.
Todavia, o acervo documental traz à nota uma presunção de posse de boa-fé, o que, em verdade, foi o que aconteceu durante todo o lapso de tempo da prescrição aquisitiva em debate.
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