O que é Ação de Usucapião Extraordinária de Imóvel Urbano?
Ação de usucapião extraordinária de imóvel urbano é a demanda pela qual o possuidor busca o reconhecimento da propriedade após posse contínua, mansa e com ânimo de dono por 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, nos termos do art. 1.238 do Código Civil.
O que é Usucapião Extraordinária com Prazo Reduzido de 10 Anos?
É a modalidade de usucapião extraordinária com prazo reduzido, cabível quando o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou realizou obras e serviços de caráter produtivo. A usucapião extraordinária com prazo reduzido de 10 anos dispensa justo título e boa-fé, exigindo apenas a posse qualificada pelo uso do imóvel como moradia. Fundamento: art. 1.238, parágrafo único, do CC.
Qual o Prazo para Ação de Usucapião Extraordinária?
O prazo para ação de usucapião extraordinária é de 15 anos de posse contínua, mansa, pacífica e com ânimo de dono, independentemente de justo título ou boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor utilizar o imóvel como moradia habitual ou realizar obras produtivas no local. Fundamento: art. 1.238 do CC.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE
(CPC, art. 47)
Rito Comum (CPC, art. 318)
MANOEL DA TANTAS, solteiro, bancário, residente e domiciliado na Rua X, nº 000, nesta Capital - CEP nº 77.888-45, inscrito no CPF (MF) sob o nº. 111.222.333, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 287, caput, do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 1.241, parágrafo único c/c art. 1.238, parágrafo único, um e outro do Código Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE USUCAPIÃO,
“DE ESPÉCIE EXTRAORDINÁRIA DE BEM IMÓVEL URBANO”
contra IMOBILIÁRIA DE TAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado, com endereço sito na na Rua Y, nº 000, nesta Capital – CEP nº 77.888-99, inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 77.666.555/0001-44, endereço eletrônico desconhecido, em face das razões de fato e direito que a seguir passa a expor.
INTROITO
( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)
A parte Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.
Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
(1) – FUNDAMENTOS DO PEDIDO
Na data de 00/11/22222 o senhor Francisco das Quantas, na relação contratual originária, celebrará com a Ré o Contrato de Promessa de Compra de Venda nº. 1122. (doc. 01) Referido contrato tinha como objeto a compra e venda dos lotes 05 e 06 da Quadra 07.
Aquele de pronto fora imitido na posse, consoante, até mesmo, reza a cláusula 13 do contrato em liça. Chegou a pagar, inclusive, 17(dezessete) parcelas de um total de 90(noventa parcelas). (docs. 02/18)
Outro lado, o Autor celebrara com a Ré, com a anuência expressa do senhor Francisco das Quantas, em caráter irrevogável e irretratável, na data de 00/11/3333, contrato escrito Cessão de promessa de compra e venda de imóvel urbano. (doc. 19) É dizer, houvera a cessão de direitos e obrigações no tocante ao contrato proemial, cujo preço certo e ajustado fora de R$ .x.x.x ( .x.x.x.x ). O Promovente, igualmente, fora imitido, naquele momento, na posse do imóvel em vertente, o que se depreende da cláusula 13.
A partir de então o Autor continuou a pagar todas as parcelas então vincendas, chegando a quitá-las em 00/11/2222. (docs. 20/69)
Dessarte, o Promovente cumprira com sua parte na relação contratual em espécie.
Contudo, na data de 00/11/2222, o Autor, face à quitação do contrato, fora à Imobiliária supra-aludida, Ré nesta demanda, almejando obter a documentação necessária para consignar a aquisição no registro imobiliário. Não obtivera êxito. No primeiro momento fora argumentado que estavam procedendo com algumas regularizações referentes ao loteamento, máxime junto ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
Isso se sucedeu mais 9(nove vezes). Em todas as ocasiões, os mesmíssimos argumentos.
Desacreditado nessas alegações, o Autor fora ao Cartório de Registro de Imóveis desta Cidade. O propósito era se obterem informações acerca da regularidade do loteamento. Para desagrado desse, o loteamento era irregular e, por isso, sequer havia registro daquele, o que se depreende da certidão extraída do aludido Notário. (doc. 70)
Viu-se, então, a possibilidade de socorrer-se do Judiciário, mormente no tocante a auferir sentença com esse desígnio.
Nesse ínterim, urge asseverar que o Autor está na posse contínua, mansa e pacífica do bem desde 11/66/8888 (acrescido o período antecessor). Desse modo, há pouco mais de dez (10) anos sendo o mesmo utilizado para fins residenciais.
Resta saber, mais, que o Promovente, logo no terceiro mês após assinatura do contrato, mudou-se para o imóvel em vertente, passando inclusive a pagar a conta de luz, água, telefone, IPTU, tudo ora devidamente anexados (docs. 71/77). Isso, sem sombra de dúvidas, evidencia uma postura de animus domini do usucapiente.
De outra banda, em obediência aos ditames da Legislação Extravagante (Lei de Registros Públicos), utilizada subsidiariamente (CPC, art. 1046, § 2º c/c art. 1.071), o Autor acosta a planta do imóvel e memorial descritivo elaborada por profissional habilitado junto ao CREA e com o devido rigor técnico. Nesse memorial descritivo há individualização completa do bem, especialmente quanto à sua confrontação, área e outras características. (doc. 78) Acosta-se, ainda, ata notarial que atesta o tempo de posse do Autor (doc. 79) e, igualmente, certidões negativas dos distribuidores desta Comarca, as quais atestam inexistir litígios sobre o imóvel em questão (docs. 80/87).
Justificando a propositura desta ação, delimita-se que o Autor, quando quitou a última prestação, procurou os representantes legais da Ré com a finalidade de promover a assinatura escritura pública definitiva. Sem êxito, como antes afirmado. Assim, não lhe restou outro caminho senão adotar a providência de procurar um provimento judicial nesse sentido. (CPC, art. 17)
(2) – DO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
No tocante à usucapião extraordinária de bem imóvel urbano, reza a Legislação Substantiva Civil que:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.238 - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Desse modo, comprovados os requisitos, antes demonstrados, é de rigor o reconhecimento da propriedade, por sentença, o que se observa dos julgados abaixo delineados, verbo ad verbum:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE MANSA, PACÍFICA, CONTÍNUA E COM ANIMUS DOMINI. DETENÇÃO NÃO COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de usucapião extraordinária, reconhecendo o domínio sobre imóvel ocupado há mais de 40 anos. A sentença reconheceu o exercício de posse contínua, mansa, pacífica e com ânimo de dona, conferindo à decisão valor de título hábil para registro. Inconformada, recorre a parte ré. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) analisar se a autora exerceu posse qualificada com animus domini sobre o imóvel usucapiendo, ou apenas detenção por tolerância dos proprietários formais; (II) verificar a ocorrência de litigância de má-fé por parte da ré/apelante. III. Razões de decidir a usucapião extraordinária exige posse prolongada, ininterrupta, pacífica e com ânimo de dona, independentemente de título e boa-fé, conforme art. 1.238 do CC. Cabe à parte autora demonstrar os fatos constitutivos do direito à usucapião (art. 373, I, CPC), e à parte ré/apelante o ônus de provar a alegada detenção por mera tolerância (art. 373, II, CPC). A autora comprovou documentalmente e por testemunhos a posse qualificada desde 1982, inicialmente com seus pais e, posteriormente, de forma autônoma, com sua família, por mais de 40 anos. As declarações dos irmãos da autora e de testemunhas vizinhas confirmam a ausência de oposição e o comportamento típico de proprietário, caracterizando o animus domini necessário. A alegação de comodato verbal não foi acompanhada de qualquer prova ou elemento concreto, sendo insuficiente para descaracterizar a posse qualificada. A transferência da titularidade registral ao irmão da autora, em 1998, por razões familiares, não alterou a natureza da posse nem interrompeu o exercício do domínio fático pela apelada. Ausente prova de intenção fraudulenta ou temerária por parte da ré, é indevida a imposição de multa por litigância de má-fé. lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. Tese de julgamento: A posse exercida de forma mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dona por mais de 15 anos autoriza a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, independentemente de título e boa-fé. O ônus de provar a alegação de detenção por mera tolerância é da parte que alega, conforme art. 373, II, do CPC. A ausência de prova do comodato e a demonstração da posse qualificada autorizam o reconhecimento da usucapião. A litigância de má-fé exige comprovação de dolo, sendo indevida sua aplicação, em caso de mero exercício do direito de recorrer. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.208 e 1.238; CPC, arts. 373, I e II, 80 e 81. [ ... ]
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA POR CO-HERDEIRO. IMÓVEL RURAL. HERANÇA. POSSE EXCLUSIVA E QUALIFICADA POR MAIS DE CINQUENTA ANOS. REQUISITOS DO ART. 1.238, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E MERA DETENÇÃO NÃO CONFIGURADAS. INTERVENÇÃO MÍNIMA DOS DEMAIS HERDEIROS. SENTENÇA MANTIDA. IMPROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame apelação cível interposta por co-herdeiros visando a reforma de sentença que julgou procedente o pedido de usucapião extraordinária movido por irmão/co-herdeiro, sobre área rural de 3,6 hectares (sítio lagoa seca). A defesa sustenta a tese de mera detenção por tolerância materna e ausência de animus domini. II. Questão em discussão 2. Há duas questões principais em discussão: (I) a possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança por co-herdeiro em detrimento dos demais; (II) a comprovação dos requisitos da usucapião extraordinária (posse exclusiva, animus domini e decurso do tempo) em oposição à tese de mera tolerância (fâmulo da posse). III. Razões de decidir 3. Gratuidade de justiça: A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa. Ausência de comprovação da incapacidade financeira pelos apelantes justifica o indeferimento da benesse. 4. Usucapião entre herdeiros: A jurisprudência do STJ admite a usucapião de bem hereditário, desde que o condômino exerça posse exclusiva, inconteste e com ânimo de dono sobre área delimitada. (aresp n. 2.903.562/MG, relator ministro moura Ribeiro, terceira turma, julgado em 13/10/2025, djen de 16/10/2025 e. (agint no aresp n. 2.896.197/SP, relator ministro antonio Carlos Ferreira, quarta turma, julgado em 15/9/2025, djen de 19/9/2025.) 5. Provas e interversio possessionis: O conjunto probatório (ccir de 2001, cadastro na emdagro de 2011 e testemunhas) demonstra posse exclusiva por mais de 50 anos, com moradia e produção (milho, maracujá, gado). 6. A posse longeva e qualificada operou a interversão do caráter da posse, superando a alegada tolerância inicial. O título de regularização fundiária de 2009 em nome da falecida genitora não interrompe a prescrição aquisitiva já consolidada faticamente pelo autor. lV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. 8. Tese de julgamento: É admissível a usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança por co-herdeiro que comprove o exercício da posse exclusiva, ininterrupta e com animus domini pelo lapso temporal legal, descaracterizando-se a mera tolerância dos demais condôminos. [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. SENTENÇA MANTIDA.
I. Para configurar a usucapião extraordinária, exige-se o exercício de posse ininterrupta, sem qualquer oposição, com intenção de dono, por 15 (quinze) anos, independentemente de título e boa fé, (artigo 1.238 do Código Civil). II. Comprovado nos autos que a autora exerceu posse mansa e pacífica e ininterrupta com animus domini pelo lapso de tempo superior ao previsto no artigo 1.238 do Código Civil, (artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil), deve ser julgada procedente o pedido de usucapião extraordinário. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO JULGADA PROCEDENTE. INSURGÊNCIA DO RÉU.
1. Alegação de intempestividade do recurso arguida pelo Apelado em contrarrazões. Rejeição. Apelação interposta no prazo de quinze dias úteis, a contar do dia seguinte à intimação da sentença. Recurso conhecido. 2. Tese do Apelante de nulidade da sentença, em razão da ausência de citação dos confinantes dos imóveis. Julgamento do primeiro recurso de apelação interposto nos autos que culminou na anulação do feito desde a citação dos Réus por edital, e, de fato, também atingiu a citação dos confrontantes realizada à época. Ato não renovado. Nulidade, todavia, não reconhecida. Finalidade principal da citação dos confrontantes que diz respeito à demarcação dos limites da área usucapienda. Ausência de efetivo prejuízo. 3. Mérito. Sentença que reconheceu o preenchimento dos requisitos necessários à aquisição do domínio pela usucapião extraordinária, com o prazo reduzido de dez anos, nos moldes do artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil. Conjunto probatório dos autos, com especial relevância à prova oral e ao mandado de constatação cumprido por Oficial de Justiça, que confirmam que o Autor exerceu a posse mansa e pacífica, contínua e com animus domini sobre as três chácaras (n. 24, 25 e 26, situadas à Rua José Ponciano de Oliveira, em Londrina), tendo nelas estabelecido sua moradia, no mínimo, a partir de 2004. Autor que demonstrou a contento o fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, I, do CPC. Lapso da prescrição aquisitiva preenchido no curso da demanda. Elementos apontados pelo Réu que não infirmam essa conclusão. Ausência de moradia no local, abandono dos imóveis e oposição à posse não demonstrados. Ônus do artigo 373, II, do CPC, do qual o Apelante não se desincumbiu. Sentença de procedência mantida. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência (artigo 85, § 11, do CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [ ... ]
Nesse diapasão, tratemos de esboçar considerações acerca da propriedade da promoção desta querela, segundo os ditames da regra supramencionada.
2.1. O BEM EM QUESTÃO É SUSCETÍVEL DE PRESCRIÇÃO AQUISITIVA
Ressalte-se que o bem objeto da usucapião não é bem público, mas sim, ao revés, imóvel particular. (Dec. nº. 22.785/33, art. 2º)
Outrossim, não se trata de bem que, de alguma forma, seja protegido por lei de alienação ou mesmo objeto de cláusula de inalienabilidade.
De outro contexto, o imóvel não é de propriedade de pessoa incapaz. (CC, art. 198, inc. I)
2.2. QUANTO Á POSSE
Segundo os documentos colacionados com esta inaugural, a posse do Autor no imóvel se reveste com ânimo de proprietário, exercendo, com legítimo possuidor, todos os poderes inerentes à propriedade. Ademais, importa saber que o Autor fizera inúmeras reformas no imóvel em apreço, o que também denota o animo domini. Para comprovar isso, revelamos as notas fiscais de venda e prestação de serviços anexas. (docs. 92/97)
Além disso, a posse em questão é mansa e pacífica, exercida sem qualquer oposição durante pouco mais de uma década, ou seja, enquanto se encontra na posse do bem em mira.
2.3. DO TEMPO NA POSSE DO IMÓVEL USUCAPIENDO
O Autor figurou na posse do bem por todo o tempo ora revelado, sem qualquer interrupção, ou seja, de forma contínua desde o dia 00/11/2222.
Outrossim, insta apontar que, na hipótese, a posse do anterior contratante deve ser contada de sorte a atingir o prazo prescricional aquisitivo, mesmo sem justo título. (CC, art. 1.243)
É altamente ilustrativo transcrever o seguinte aresto:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO.
Recurso dos autores. Salas comerciais que, embora incorporadas, não contêm matrículas próprias. Ausência de contrato direto entre os autores, possuidores em sucessão, e os proprietários do imóvel. Resistência de herdeiros do proprietário à espécie de sobrepartilha. Inviabilidade de solução em inventário ou em medida outra. Precedente recente desta primeira câmara. Causa madura a pronto julgamento do mérito. Declarações escritas de três testemunhas, produzidas em atendimento à determinação judicial que havia dispensado audiência de instrução, suficientes para comprovação de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini por mais de vinte anos. Declarações que, somadas ao conjunto documental, também revelam sucessio possessionis. Possibilidade do cômputo da posse pregressa que resulta em tempo suficiente à aquisição. Artigos 1.207 e 1.243 do Código Civil. Recurso conhecido e provido. [ ... ]
Nesse compasso, os períodos, somados, superam o lapso de 10(dez) anos.
2.4. JUSTO TÍTULO
Segundo as lições de Maria Helena Diniz, delineando lições acerca da usucapião, mais acentuadamente no tocante ao “justo título”, essa professa que:
Há uma espécie de usucapião em que a lei exige que o possuidor tenha justo título (CC, art. 1.242), isto é, que seja portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio. Deve ser esse título translativo justo, isto é, formalizado, devidamente registrado, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade. P. ex.: escritura pública de compra e venda, doação, legado, carta de arrematação, adjudicação, formal de partilha, etc., com aparência de legítimos e válidos. A lei impõe ao prescribente o encargo de exibir tal título, mesmo que tenha algum vício ou irregularidade, uma vez que o decurso do tempo legal tem o condão de escoimá-la de seus defeitos, desde que concorram, como veremos, os demais requisitos para a configuração dessa modalidade de usucapião. [ ... ]
Nesse passo, o Contrato de Promessa e Compra e Venda, à luz da majoritária doutrina e jurisprudência, por si só, não é visto como justo título. Por isso, o ajuizamento da Ação de Usucapião Extraordinária.
De todo oportuno, ainda, que se façam observações jurisprudenciais atinentes à inexistência de óbice da usucapião decorrente de loteamento irregular, ad litteram:
APELAÇÃO CÍVEL.
Usucapião extraordinária. Procedência. Irresignação da municipalidade. Inadequação da via eleita. Não configuração. Alegação da prefeitura de que se trata de imóvel em loteamento irregular que é de todo irrelevante. Aquisição originária da propriedade mediante prescrição aquisitiva que pode ser declarada se presentes os requisitos legais, não sofrendo qualquer limitação de metragem ou de vícios do parcelamento do solo. Sentença de natureza meramente declaratória, de situação jurídica já consolidada pelo decurso do tempo. Jurisprudência assente nesse sentido. Ônus de sucumbência. Pretensão à divisão proporcional entre os litisconsortes do polo ativo, nos termos do artigo 87, caput, do CPC. Inadmissibilidade. O CPC estabeleceu como regra a solidariedade dos vencidos pelo pagamento das despesas e honorários. Restando a sentença silente quanto à distribuição proporcional, aplica-se a solidariedade. Preceptivo do artigo 87, § 2º do CPC. Ausência de mitigação aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Natureza alimentar dos honorários advocatícios cuja execução deve ser facilitada com a condenação solidária, de forma a priorizar o respeito à advocacia e à dignidade da pessoa humana, no caso, o advogado do autor. RECURSO DESPROVIDO. [ ... ]
2.5. DA BOA-FÉ
Consabido que, em se tratando de pleito de usucapião extraordinária, a boa-fé é requisito desnecessário a ser demonstrado.
Todavia, o acervo documental traz à nota uma presunção de posse de boa-fé, o que, em verdade, foi o que aconteceu durante todo o lapso de tempo da prescrição aquisitiva em debate.
( ... )
O que é usucapião extraordinária e para que serve?
Por Alberto Bezerra
O que é usucapião extraordinária?
A usucapião extraordinária é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel pelo exercício prolongado de uma posse contínua, sem oposição e com comportamento de dono.
Na modalidade tradicional, o prazo é de quinze anos. Esse período pode ser reduzido para dez anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.
A aquisição independe de justo título e boa-fé. O elemento central é a posse qualificada, mantida durante o prazo previsto em lei.
Fundamento legal: CC, art. 1.238.
Para que serve a usucapião extraordinária?
A usucapião extraordinária serve para transformar em propriedade uma situação possessória consolidada pelo tempo.
O instituto reconhece juridicamente a posição daquele que exerce sobre o imóvel poderes semelhantes aos de um proprietário, enquanto o titular anterior não adota oposição eficaz durante o período legal.
Depois de preenchidos os requisitos, o possuidor poderá requerer o reconhecimento de seu domínio e registrar a sentença no Cartório de Registro de Imóveis.
A usucapião extraordinária é forma originária de aquisição da propriedade?
Sim. A usucapião extraordinária constitui forma originária de aquisição da propriedade.
Isso significa que o direito do possuidor não decorre de uma transmissão realizada pelo antigo proprietário. A aquisição resulta diretamente do preenchimento dos requisitos legais relacionados à posse e ao tempo.
Não existe uma relação de transferência entre o titular anterior e o usucapiente. Por isso, o novo domínio não depende da validade dos negócios ou das transmissões anteriores envolvendo o imóvel.
Qual é a diferença entre aquisição originária e aquisição derivada?
Na aquisição originária, o novo direito nasce independentemente do direito do proprietário anterior. Na aquisição derivada, a propriedade é transmitida por uma pessoa a outra.
Na compra e venda, por exemplo, o adquirente recebe do vendedor o direito que este possuía, e a transferência imobiliária depende do registro do título.
Na usucapião, a propriedade decorre da posse prolongada e qualificada. O direito do usucapiente não se apoia em uma transmissão feita pelo titular registral.
A propriedade é adquirida somente depois da sentença?
Não. A propriedade é adquirida quando todos os requisitos da usucapião são preenchidos.
A sentença não cria o direito, mas reconhece juridicamente uma aquisição já consumada pela posse mantida durante o prazo legal. Por essa razão, sua natureza é declaratória.
Embora o direito se forme antes do julgamento, a declaração judicial elimina a incerteza sobre a titularidade e permite que a aquisição seja levada ao registro imobiliário.
Fundamento legal: CC, arts. 1.238 e 1.241.
Para que servem a sentença e o registro imobiliário?
A sentença declara o domínio do usucapiente e serve como título para o registro da propriedade.
Depois do trânsito em julgado, o interessado poderá apresentá-la ao Cartório de Registro de Imóveis. O registro confere publicidade à aquisição e permite que a nova titularidade seja conhecida e respeitada perante terceiros.
Se o imóvel nunca tiver sido registrado ou corresponder a uma parte de área maior, a sentença também poderá servir de base para a abertura da matrícula correspondente.
Quais são os requisitos da usucapião extraordinária?
O que é necessário para adquirir um imóvel por usucapião extraordinária?
A usucapião extraordinária exige posse contínua, sem oposição, exercida com intenção de dono durante o prazo previsto em lei.
Além dessas qualidades, a posse deve recair sobre imóvel que possa ser adquirido por usucapião.
Os requisitos essenciais são:
- imóvel suscetível de aquisição;
- posse contínua;
- ausência de oposição eficaz;
- exercício da posse como proprietário;
- cumprimento do prazo de quinze anos ou, nas situações especiais, de dez anos.
Justo título e boa-fé não integram esses requisitos.
Fundamento legal: CC, art. 1.238.
O que é posse apta à usucapião?
Posse apta à usucapião é aquela exercida de forma qualificada, com comportamento semelhante ao de um proprietário.
Não basta ocupar ou utilizar materialmente o imóvel. O possuidor precisa atuar em nome próprio, sem reconhecer que exerce a posse por autorização ou em benefício de outra pessoa.
É essa posse qualificada, mantida continuamente, sem oposição e durante o prazo legal, que pode resultar na aquisição da propriedade.
A posse precisa ser contínua?
Sim. A posse deve permanecer contínua durante todo o prazo exigido.
A continuidade pressupõe uma sucessão regular de atos de posse, sem abandono ou intervalos que revelem a interrupção do vínculo com o imóvel.
Se houver interrupção efetiva, o período anterior não será suficiente para completar o prazo, que deverá ser contado novamente a partir do restabelecimento da posse.
O que significa posse sem oposição?
Posse sem oposição é aquela que não foi eficazmente contestada pelo proprietário ou por outro titular de direito sobre o imóvel.
A simples manifestação de descontentamento não é necessariamente suficiente para impedir a usucapião. A oposição deve ser séria, efetiva e juridicamente capaz de interromper o exercício da posse.
Ela também precisa ocorrer antes do término do prazo aquisitivo. Uma reação posterior à aquisição da propriedade não desfaz, por si só, a usucapião já consumada.
O que significa possuir o imóvel como dono?
Possuir como dono significa exercer poderes sobre o imóvel em nome próprio, sem reconhecer a superioridade do direito de outra pessoa.
Esse requisito não depende da convicção de ser o proprietário formal. Mesmo sabendo que existe titular registral, o possuidor poderá agir com intenção de dono se conduzir o imóvel como seu e não exercer a posse por permissão ou obrigação de devolução.
Quem ocupa o bem como locatário ou comodatário, por exemplo, reconhece inicialmente o direito de outra pessoa e não possui, nessa condição, a intenção exigida para usucapir.
É necessário permanecer fisicamente no imóvel durante todo o prazo?
Não. A posse não exige contato físico permanente com o imóvel.
O requisito pode ser demonstrado pelo comportamento próprio de quem exerce domínio sobre a coisa, utilizando-a, fiscalizando-a, preservando-a ou extraindo dela os benefícios correspondentes.
O importante é que os atos praticados revelem continuidade e controle sobre o imóvel durante o período legal.
O imóvel precisa ser particular?
Sim. O imóvel deve ser particular e juridicamente suscetível de aquisição por usucapião.
Os bens públicos não podem ser usucapidos, independentemente de estarem ou não destinados concretamente a uma atividade pública.
A ausência de registro ou a impossibilidade de localizar um proprietário na matrícula não transforma automaticamente o imóvel em bem público. A natureza do bem deverá ser determinada a partir dos elementos existentes.
Fundamento legal: CC, arts. 102 e 1.238; CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único.
Como funciona a usucapião extraordinária pelo prazo de quinze anos?
Qual é o prazo da usucapião extraordinária?
O prazo geral da usucapião extraordinária é de quinze anos.
Durante todo esse período, o interessado deverá exercer posse contínua, sem oposição e com comportamento de dono.
Essa modalidade não exige que o possuidor utilize o imóvel para moradia nem que desenvolva atividade produtiva. O cumprimento dessas finalidades somente é necessário quando se pretende reduzir o prazo para dez anos.
Fundamento legal: CC, art. 1.238, caput.
Quando começa a contagem dos quinze anos?
O prazo começa quando o interessado passa a exercer posse apta à usucapião.
Não basta ingressar fisicamente no imóvel. A contagem pressupõe que a posse já seja contínua, exercida em nome próprio e acompanhada da intenção de tratar o bem como seu.
Se a ocupação teve início por locação, comodato ou outra relação que imponha a devolução do imóvel, o prazo não começará enquanto essa condição permanecer.
Como é feita a contagem do prazo?
O prazo deve ser contado pelo calendário, considerando a data em que começou a posse qualificada.
Se a posse apta à usucapião teve início em determinado dia, os quinze anos serão completados na data correspondente do último ano.
A contagem pressupõe que não tenha ocorrido interrupção e que a posse tenha permanecido sem oposição eficaz durante todo o período.
Fundamento legal: CC, art. 132.
É necessário morar no imóvel durante quinze anos?
Não. A moradia não é requisito da modalidade de quinze anos.
O possuidor pode adquirir o imóvel mesmo que não o utilize como residência, desde que exerça sobre ele atos compatíveis com a posição de proprietário.
A moradia habitual possui relevância para a redução do prazo para dez anos, mas sua ausência não impede a modalidade tradicional.
É necessário realizar obras ou atividades produtivas no imóvel?
Não. A realização de obras ou serviços produtivos não é exigida para a usucapião extraordinária de quinze anos.
Até mesmo um terreno sem atividade econômica pode ser adquirido, desde que o possuidor mantenha controle contínuo, sem oposição e com intenção de dono durante todo o período.
Atos como cercar e fiscalizar o imóvel podem revelar o exercício da posse, ainda que não exista construção ou exploração produtiva.
É necessário apresentar justo título?
Não. A usucapião extraordinária independe de justo título.
O possuidor não precisa demonstrar contrato ou outro negócio jurídico que aparente transferir a propriedade. A aquisição está fundamentada na posse qualificada e no decurso do prazo.
A inexistência ou invalidade de um título não impede essa modalidade, desde que os demais requisitos sejam comprovados.
Fundamento legal: CC, art. 1.238, caput.
A boa-fé do possuidor é exigida?
Não. A boa-fé não é requisito da usucapião extraordinária.
O conhecimento de que o imóvel está registrado em nome de outra pessoa não impede, isoladamente, a aquisição. O possuidor poderá preencher os requisitos mesmo sabendo que não é o titular formal.
Isso não elimina a necessidade de agir como dono. Se a posse for exercida em nome do proprietário, por tolerância, contrato ou obrigação de restituição, faltará a intenção necessária para usucapir.
Fundamento legal: CC, art. 1.238, caput.
Quando o prazo da usucapião extraordinária é reduzido para dez anos?
Em quais situações o prazo pode ser reduzido?
O prazo é reduzido para dez anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.
Além de uma dessas condições, devem permanecer presentes os requisitos gerais: posse contínua, sem oposição e exercida como dono.
A redução procura reconhecer a utilização socialmente relevante do imóvel por meio da habitação ou do trabalho.
Fundamento legal: CC, art. 1.238, parágrafo único.
Moradia e atividade produtiva precisam existir ao mesmo tempo?
Não. Os requisitos são alternativos.
O possuidor pode obter a redução demonstrando que fixou sua moradia habitual no imóvel. Se não residir no local, poderá fundamentar o prazo reduzido na realização de obras ou serviços produtivos.
Não é necessário reunir simultaneamente residência e produtividade. A comprovação de uma dessas situações é suficiente, desde que acompanhada da posse qualificada pelo período exigido.
O que é posse-moradia?
Posse-moradia é aquela em que o possuidor estabelece no imóvel sua residência habitual.
Não basta permanecer ocasionalmente no local. O imóvel deve funcionar efetivamente como moradia, revelando vínculo estável entre o possuidor e o bem.
Essa utilização precisa coexistir com a posse contínua, sem oposição e exercida como dono.
A construção da moradia precisa ter sido feita pelo possuidor?
Não. A residência pode ter sido construída antes do início da posse.
A redução do prazo valoriza a utilização do imóvel como moradia habitual, e não necessariamente a realização da construção pelo interessado.
Assim, o possuidor poderá utilizar uma edificação preexistente, desde que nela estabeleça sua morada e cumpra os demais requisitos legais.
O que são obras ou serviços de caráter produtivo?
São intervenções ou atividades que atribuem utilidade econômica ou social ao imóvel.
A lei não estabelece medida exata para avaliar a extensão das obras ou dos serviços. Por isso, deve-se examinar a finalidade, a consistência e a utilidade real da atividade desenvolvida.
Uma construção meramente aparente, realizada apenas para tentar reduzir o prazo, não é suficiente. As obras ou os serviços precisam demonstrar aproveitamento efetivo do imóvel.
O prazo reduzido pode ser aplicado a imóvel urbano ou rural?
Sim. A redução pode ser aplicada tanto a imóvel urbano quanto a imóvel rural.
A posse-moradia pode ser exercida em qualquer dessas áreas. Os serviços produtivos também não estão restritos ao campo, embora a exploração rural seja uma de suas aplicações mais evidentes.
O que importa é a comprovação da moradia habitual ou da utilização produtiva durante o período necessário.
Pessoa jurídica pode utilizar o prazo de dez anos?
Sim, desde que o pedido esteja fundamentado na realização de obras ou serviços de caráter produtivo.
A pessoa jurídica não pode estabelecer moradia habitual, pois essa condição pressupõe residência de pessoa física. Ela poderá, contudo, exercer posse como proprietária e atribuir função produtiva ao imóvel.
A atividade deverá permanecer acompanhada dos demais requisitos da usucapião extraordinária.
A moradia ou atividade produtiva precisa existir durante os dez anos?
Sim. O prazo reduzido deve ser contado a partir do preenchimento da condição que justifica sua aplicação.
Não basta exercer a posse por vários anos e estabelecer moradia ou iniciar atividade produtiva pouco antes de completar o prazo. A finalidade especial deve acompanhar o período de dez anos.
Se a posse qualificada for mais antiga, mas a moradia ou produtividade tiver começado posteriormente, a contagem do prazo reduzido terá início a partir dessa mudança.
Fundamento legal: CC, art. 1.238, parágrafo único.
É possível somar ou completar o tempo de posse na usucapião extraordinária?
Como é contado o tempo de posse?
O tempo é contado a partir do momento em que começa a posse qualificada para a usucapião.
A mera ocupação física não inicia necessariamente o prazo. A posse deve ser contínua, sem oposição e exercida como dono.
Se a natureza da posse mudar posteriormente, como pode ocorrer com quem inicialmente ocupava o imóvel reconhecendo o direito de outra pessoa, a contagem começa com a transformação inequívoca dessa relação.
É possível somar a posse de antigos possuidores?
Sim. O possuidor atual pode acrescentar ao seu período o tempo de posse exercido por quem o antecedeu.
Essa soma permite que períodos sucessivos sejam considerados para completar os quinze anos exigidos na modalidade tradicional.
As posses reunidas, entretanto, precisam ser compatíveis com os requisitos da usucapião, especialmente continuidade, ausência de oposição e exercício como dono.
Fundamento legal: CC, art. 1.243.
É possível somar as posses para obter o prazo reduzido de dez anos?
A soma das posses é admitida em princípio, mas exige cautela quando a redução estiver fundamentada em moradia habitual.
Nesse caso, a condição pessoal de residir no imóvel pode dificultar o aproveitamento do período em que a moradia foi estabelecida por possuidor anterior.
Quando o fundamento for a realização contínua de obras ou serviços produtivos, deverá ser demonstrado que essa utilização especial acompanhou as posses somadas pelo período necessário.
O prazo pode ser completado durante o processo?
Sim. O prazo necessário pode ser completado enquanto a ação de usucapião estiver em andamento.
Essa possibilidade evita a rejeição do pedido apenas porque faltava pequena parte do período no momento do ajuizamento, obrigando o possuidor a propor uma nova ação depois.
Para que o tempo posterior seja aproveitado, a posse deve conservar durante o processo as qualidades exigidas para a aquisição.
A contestação impede que o prazo seja completado durante a ação?
A oposição eficaz apresentada antes do término do prazo pode impedir a consumação da usucapião.
Se o proprietário contesta a posse antes de completado o período aquisitivo e sua oposição é acolhida, deixa de existir a ausência de resistência necessária à aquisição.
Por isso, a complementação no curso do processo depende das circunstâncias da oposição e da preservação da posse contínua e sem contestação eficaz.
O que acontece se a posse for interrompida?
A interrupção faz com que o período anterior deixe de ser suficiente para completar a usucapião.
Depois de restabelecida a posse, o prazo deverá recomeçar. Não será possível simplesmente somar o período anterior ao posterior se houve quebra efetiva da continuidade.
Pequenos intervalos que não revelem abandono nem perda real do controle sobre o imóvel não caracterizam necessariamente interrupção.
A perda temporária do imóvel sempre interrompe o prazo?
Não. Se o possuidor sofrer esbulho e recuperar o imóvel por autodefesa legítima ou por medida possessória bem-sucedida, a continuidade poderá ser preservada.
Nessa situação, a reação demonstra que ele não abandonou a posse e adotou providências para mantê-la ou recuperá-la.
A interrupção relevante ocorre quando há perda efetiva da posse sem reação capaz de restabelecer sua continuidade.
O que significa posse contínua e sem oposição na usucapião extraordinária?
O que caracteriza a continuidade da posse?
A continuidade existe quando o possuidor mantém uma sucessão regular de atos de domínio durante o prazo legal.
Não é necessário praticar diariamente atos materiais no imóvel. A continuidade pode ser demonstrada por comportamentos compatíveis com a propriedade, como conservar, fiscalizar, utilizar ou extrair proveito do bem.
A posse não pode apresentar abandono ou lacunas capazes de revelar que o interessado deixou de exercer controle sobre o imóvel.
Pequenos intervalos afastam a continuidade?
Não necessariamente. Intervalos breves não interrompem automaticamente a posse se não representarem abandono ou perda efetiva do imóvel.
A análise deve considerar se, apesar da ausência física ou da redução temporária de atividades, o possuidor continuou exercendo controle e comportando-se como proprietário.
A interrupção ocorre quando existe ruptura real na sucessão dos atos possessórios.
O que significa posse sem oposição?
Posse sem oposição é aquela que não sofre resistência eficaz do proprietário ou de outro titular de direito sobre o imóvel.
Essa característica também é chamada de posse pacífica. Nesse contexto, pacífica não significa apenas ausência de violência física, mas inexistência de contestação capaz de impedir a aquisição pelo tempo.
A oposição deve ser séria, juridicamente adequada e dirigida contra a posse exercida pelo interessado.
Qualquer reclamação do proprietário interrompe o prazo?
Não. A simples demonstração de inconformismo não interrompe necessariamente o prazo.
O proprietário precisa adotar medida efetiva contra a posse. Uma reclamação sem consequência concreta ou um ato ilegal incapaz de restabelecer seu domínio não basta para afastar automaticamente a ausência de oposição.
A resistência deve revelar atuação real destinada a recuperar o imóvel ou impedir que o possuidor continue exercendo poderes de dono.
O ajuizamento de uma ação interrompe automaticamente a posse?
Não. O simples ajuizamento de ação possessória ou reivindicatória não interrompe automaticamente o prazo da usucapião.
Para produzir esse efeito, a oposição judicial deve ser séria e resultar no reconhecimento do direito invocado contra o possuidor.
Se a ação for julgada improcedente e o possuidor permanecer no imóvel, a medida não será suficiente para afastar a continuidade ou a pacificidade de sua posse.
A oposição precisa ocorrer antes do término do prazo?
Sim. A resistência deve ocorrer antes da consumação do período aquisitivo.
Depois de preenchidos todos os requisitos, a aquisição da propriedade já se realizou. Uma oposição posterior não elimina, por si só, o direito adquirido pelo possuidor.
Por isso, deve-se verificar se a medida adotada pelo proprietário ocorreu antes ou depois de completados os quinze ou dez anos aplicáveis ao caso.
A defesa da posse pelo interessado retira seu caráter pacífico?
Não. O uso de medidas para proteger a própria posse não elimina a ausência de oposição exigida para a usucapião.
Se o possuidor sofre turbação ou esbulho e obtém proteção que lhe assegura a permanência ou o retorno ao imóvel, sua reação demonstra a continuidade da posse.
Uma medida possessória bem-sucedida contra terceiro que tentou retirar o bem não transforma automaticamente a posse em litigiosa para fins de usucapião.
O que significa possuir o imóvel com intenção de dono?
O que é intenção de dono na usucapião extraordinária?
Intenção de dono é o exercício da posse em nome próprio, sem reconhecimento da superioridade do direito de outra pessoa sobre o imóvel.
O requisito é identificado principalmente pela forma como o possuidor se relaciona com o bem. Ele deve agir como titular da coisa, exercendo controle e afastando a concorrência de direitos incompatíveis com sua posição.
Não basta permanecer no imóvel. É necessário que a causa e o comportamento da posse sejam compatíveis com a condição de proprietário.
O possuidor precisa acreditar que é o verdadeiro proprietário?
Não. A intenção de dono não exige a convicção de ser o proprietário formal.
O possuidor pode saber que o imóvel está registrado em nome de outra pessoa e, ainda assim, exercer a posse como se fosse seu. Esse conhecimento também não configura falta de boa-fé impeditiva, pois a boa-fé não é exigida na modalidade extraordinária.
O que impede a usucapião é o reconhecimento de que a posse está sendo exercida por autorização, dependência ou obrigação de devolução ao titular.
O locatário pode adquirir o imóvel por usucapião?
Em regra, não. O locatário exerce a posse em nome do locador e reconhece a obrigação de devolver o imóvel.
A simples permanência por muitos anos, inclusive depois do enfraquecimento da relação contratual, não modifica automaticamente a natureza da posse.
A usucapião somente poderá ser cogitada se houver transformação inequívoca dessa condição e o antigo locatário passar a exercer a posse em nome próprio, sem reconhecer o domínio do locador.
O comodatário pode adquirir o imóvel por usucapião?
Em regra, não. O comodatário recebe o imóvel para utilização temporária e assume a obrigação de devolvê-lo.
Enquanto essa relação permanecer, falta a intenção de dono. O tempo de ocupação exercido nessa condição não pode ser computado como posse apta à usucapião.
O prazo somente poderá começar depois de uma mudança inequívoca na natureza da posse.
O comprador inadimplente pode pedir usucapião?
A inadimplência, isoladamente, não transforma a posse do comprador em posse apta à usucapião.
É necessário verificar a causa pela qual ele permanece no imóvel e se continua reconhecendo o direito da outra parte decorrente do negócio celebrado.
Para que o prazo aquisitivo seja considerado, deve existir conduta inequívoca que revele a alteração da posse e o exercício do imóvel em nome próprio, sem reconhecimento da superioridade do direito alheio.
O que é interversão da posse?
Interversão é a transformação da natureza pela qual a posse é exercida.
Ela ocorre quando alguém que inicialmente possuía o imóvel em nome de outra pessoa passa a exercer poderes em nome próprio, como dono. Essa mudança pode decorrer de novo negócio jurídico ou de comportamento ostensivo e incompatível com o reconhecimento do domínio anterior.
A transformação precisa ser clara e perceptível ao titular contra quem começará a correr o prazo.
Fundamento legal: CC, art. 1.203.
A simples vontade de ser dono modifica a posse?
Não. A alteração da vontade íntima não é suficiente para transformar a posse.
O locatário, comodatário ou outro possuidor direto pode desejar tornar-se proprietário, mas continuará juridicamente reconhecendo o direito alheio enquanto não praticar atos inequívocos em sentido contrário.
A mudança deve ser exteriorizada por comportamento capaz de demonstrar que a posse deixou de ser exercida por autorização ou em cumprimento de uma relação anterior.
Quando começa o prazo depois da transformação da posse?
O prazo começa quando a mudança se torna inequívoca e o possuidor passa a exercer o imóvel como dono.
O período anterior, durante o qual a posse era exercida em nome de outra pessoa, não deve ser incluído na contagem.
A partir da transformação, deverão permanecer presentes todos os demais requisitos: continuidade, ausência de oposição eficaz e cumprimento do prazo de quinze anos ou, se preenchida alguma condição especial, de dez anos.
A posse injusta pode gerar usucapião extraordinária?
A posse injusta impede a usucapião extraordinária?
Não necessariamente. A origem injusta da posse não impede de forma definitiva a aquisição pela usucapião extraordinária.
Como essa modalidade dispensa justo título e boa-fé, o conhecimento do vício existente na posse não afasta automaticamente o direito.
Entretanto, é necessário verificar a natureza do defeito. Enquanto persistirem violência, clandestinidade ou reconhecimento da obrigação de devolver o imóvel, a posse não preencherá os requisitos necessários.
Quando uma posse violenta pode começar a contar para a usucapião?
O prazo somente pode começar depois de cessada a violência.
Enquanto o imóvel for mantido por meio de força ou intimidação que impeça a reação do titular, não existe posse apta a produzir a aquisição.
Depois de encerrada a violência, inicia-se uma posse ainda marcada pela origem injusta. Se o titular não reagir e os demais requisitos forem mantidos, o prazo poderá começar a correr.
Fundamento legal: CC, art. 1.208.
Quando uma posse clandestina pode gerar usucapião?
A posse clandestina somente começa a produzir efeitos aquisitivos depois que deixa de ser oculta.
Enquanto o titular desconhece a ocupação e não tem possibilidade de reagir, o prazo não deve correr contra ele.
Quando a ocupação se torna pública e permite oposição, poderá ter início a contagem, desde que o possuidor passe a exercer o imóvel de maneira contínua e como dono.
Fundamento legal: CC, art. 1.208.
A posse precária permite usucapião?
Em regra, não. A posse precária decorre de relação na qual o possuidor reconhece o direito de outra pessoa e tem obrigação de restituir o imóvel.
É o que ocorre inicialmente com locatários e comodatários. Ainda que permaneçam no bem por longo período, a precariedade revela ausência de intenção de dono.
A situação poderá mudar se houver transformação inequívoca da posse. Somente a partir dessa alteração começará a correr o prazo da usucapião.
Qual é a diferença entre posse injusta e ausência de intenção de dono?
A posse injusta está relacionada ao vício existente em sua origem ou exercício. A ausência de intenção de dono decorre do reconhecimento de que o imóvel pertence ou deve ser restituído a outra pessoa.
Uma posse iniciada com violência ou clandestinidade pode, depois da cessação do vício, tornar-se apta à contagem do prazo, embora conserve origem injusta.
Na posse precária, o principal obstáculo é o fato de o ocupante continuar reconhecendo o direito superior do titular. Sem transformação dessa relação, não existe comportamento de proprietário.
A origem irregular da posse impede definitivamente a aquisição?
Não. A irregularidade inicial não impede necessariamente a usucapião extraordinária depois que cessar o obstáculo e começar uma posse qualificada.
O período anterior à cessação da violência ou da clandestinidade não será aproveitado. Da mesma maneira, o tempo em que o ocupante reconhecia a obrigação de devolver o bem não contará antes da transformação da posse.
A partir da mudança, será necessário cumprir integralmente o prazo aplicável, com continuidade, ausência de oposição eficaz e intenção de dono.
Quais imóveis podem ser adquiridos por usucapião extraordinária?
Quais bens podem ser objeto de usucapião extraordinária?
Podem ser adquiridos os imóveis particulares juridicamente suscetíveis de apropriação.
O objeto pode corresponder ao imóvel completo ou a uma porção determinada de área maior, desde que seja possível identificar o espaço efetivamente possuído.
A existência de irregularidades ou gravames na titularidade anterior não impede necessariamente a aquisição, pois a usucapião constitui modo originário de obter a propriedade.
Um imóvel sem registro pode ser usucapido?
Sim. A ausência de registro imobiliário não impede a usucapião extraordinária.
O fato de não ser localizada uma matrícula ou um titular registral também não transforma automaticamente o imóvel em bem público.
Reconhecida a aquisição, a sentença poderá servir como título para a abertura da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
É possível usucapir apenas uma parte de imóvel maior?
Sim. Uma porção determinada de área maior pode ser adquirida por usucapião.
A aquisição não precisa alcançar toda a extensão constante do registro anterior. É necessário, contudo, individualizar a parte sobre a qual a posse foi exercida durante o prazo legal.
A sentença poderá servir de base para a abertura de matrícula correspondente à área reconhecida.
Um imóvel hipotecado pode ser adquirido por usucapião?
Sim. A existência de hipoteca não impede a aquisição por usucapião extraordinária.
Como o novo domínio não é transmitido pelo proprietário anterior, o direito do usucapiente não deriva da titularidade que estava gravada.
A aquisição originária poderá produzir a extinção do gravame que incidia sobre a propriedade anterior.
Um bem com cláusula de inalienabilidade pode ser usucapido?
Sim. A cláusula de inalienabilidade não impede, por si só, a usucapião.
A proibição de alienar limita os atos de transmissão praticados pelo titular, mas a usucapião não decorre de compra, doação ou outro negócio realizado pelo proprietário.
Como a aquisição resulta da posse prolongada, não existe transferência voluntária contrária à cláusula.
O bem de família pode ser adquirido por usucapião?
Sim. A condição de bem de família não impede necessariamente a usucapião.
A aquisição não decorre de alienação praticada pelo titular, mas do preenchimento dos requisitos legais pelo possuidor.
Será necessário comprovar a posse contínua, sem oposição, exercida como dono e durante o prazo aplicável.
Imóvel de empresa pública ou sociedade de economia mista pode ser usucapido?
Pode ser usucapido quando possuir natureza privada e não estiver destinado a uma finalidade pública que impeça a aquisição.
Empresas públicas e sociedades de economia mista são pessoas jurídicas de direito privado. Por isso, seus bens não se confundem automaticamente com aqueles pertencentes diretamente às pessoas jurídicas de direito público.
A destinação do imóvel deve ser examinada. Se estiver efetivamente afetado à execução de serviço ou finalidade pública, essa circunstância poderá afastar a usucapião.
Imóvel inferior ao módulo rural ou ao lote urbano mínimo pode ser usucapido?
Sim, desde que estejam preenchidos os requisitos da usucapião e não exista fraude à lei.
O fato de a área ser inferior ao módulo rural ou ao limite estabelecido para o parcelamento urbano não impede automaticamente o reconhecimento de uma situação possessória já consolidada.
A usucapião declara a aquisição originária da propriedade. Ela não corresponde a um parcelamento voluntariamente realizado pelo titular anterior.
As construções existentes são abrangidas pela usucapião?
Sim. A aquisição do solo abrange as construções e demais elementos acessórios nele existentes.
A ausência de menção individual a determinada construção não impede necessariamente o registro da sentença quanto ao imóvel adquirido.
O reconhecimento deve considerar a área possuída e as acessões que a integram.
Bens públicos podem ser adquiridos por usucapião?
Não. Os bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
A proibição alcança bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público, ainda que não estejam sendo utilizados concretamente ou não cumpram determinada função social.
A inexistência de matrícula ou a dificuldade de identificar o proprietário não permite presumir que o imóvel seja público.
Fundamento legal: CC, arts. 98, 102 e 1.238; CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único.
Quem pode adquirir imóvel por usucapião extraordinária?
Quem pode pedir o reconhecimento da usucapião extraordinária?
Pessoas físicas e jurídicas podem adquirir imóveis por usucapião extraordinária.
A legitimidade decorre do exercício da posse qualificada. O interessado deverá demonstrar que possui o imóvel continuamente, sem oposição, como dono e durante o prazo exigido.
Na modalidade com prazo reduzido, também será necessário comprovar moradia habitual ou realização de obras ou serviços produtivos.
Pessoa jurídica pode adquirir imóvel por usucapião?
Sim. A pessoa jurídica pode exercer posse e adquirir a propriedade por usucapião extraordinária.
Ela poderá utilizar a modalidade comum de quinze anos quando preencher os requisitos gerais.
Também poderá beneficiar-se do prazo de dez anos se realizar obras ou serviços de caráter produtivo. A redução baseada em moradia habitual, porém, é própria da pessoa física.
Fundamento legal: CC, art. 1.238.
Pessoa incapaz pode adquirir imóvel por usucapião?
Sim. A incapacidade não impede que a posse prolongada produza a aquisição da propriedade.
A posse pode decorrer de uma atuação material que não exige plena capacidade para celebrar negócios jurídicos. O tempo aquisitivo corre em favor do incapaz, desde que estejam presentes os requisitos da usucapião.
A proteção que impede o curso da prescrição contra determinadas pessoas não impossibilita que o prazo produza efeitos favoráveis a elas.
O condomínio edilício pode adquirir imóvel por usucapião?
Sim. O condomínio edilício pode exercer posse sobre imóvel e adquirir sua propriedade por usucapião.
Nesse caso, o condomínio figura como possuidor e interessado na aquisição. Será necessário demonstrar que a posse foi exercida em seu nome, continuamente, sem oposição e com comportamento de titular.
Essa possibilidade não significa que cada condômino se torne individualmente proprietário exclusivo do imóvel adquirido.
Um condômino pode usucapir a parte dos demais?
Sim, desde que demonstre posse exclusiva e inequívoca sobre a totalidade do imóvel durante todo o prazo legal.
O simples fato de administrar ou utilizar o bem comum não é suficiente. Em princípio, o condômino que administra sem oposição é considerado representante dos demais, circunstância que afasta a intenção de exercer domínio exclusivo.
Para adquirir as outras partes, ele deverá provar que sua posse deixou de ser exercida em nome da comunhão e que passou a excluir claramente a concorrência dos demais condôminos.
Fundamento legal: CC, arts. 1.238 e 1.324.
O compossuidor pode adquirir sozinho todo o imóvel?
Sim, mas deverá demonstrar que passou a exercer posse exclusiva sobre a integralidade do bem.
Enquanto várias pessoas reconhecem reciprocamente seus direitos possessórios, uma delas não pode contar o tempo como se fosse titular única.
A aquisição exige comportamento inequívoco que afaste a concorrência dos demais compossuidores, acompanhado de posse contínua e sem oposição durante todo o prazo.
É possível usucapir uma unidade autônoma ou garagem em condomínio?
Sim. A própria unidade autônoma pode ser adquirida por usucapião, inclusive uma garagem individualizada.
O reconhecimento da propriedade alcançará também a fração ideal do terreno vinculada à unidade, pois ela não pode ser separada do bem principal.
Nesse caso, a aquisição atinge a titularidade da unidade específica, sem alterar as frações ideais pertencentes aos demais condôminos.
Uma área comum do condomínio pode ser usucapida por um condômino?
Em regra, não. As áreas comuns são vinculadas às unidades autônomas e não podem ser utilizadas como propriedade exclusiva de um único condômino.
O uso prolongado de determinada área comum não gera automaticamente usucapião. A natureza coletiva do espaço normalmente impede que um morador exerça sobre ele domínio exclusivo contra os demais.
Existem situações excepcionais em que se admite discutir a aquisição de área comum específica, especialmente diante de posse exclusiva e ausência de oposição. Essa possibilidade, entretanto, é controvertida e exige demonstração rigorosa de circunstâncias que afastem o uso comum.
