Peças Processuais

Modelo petição inicial Ação de Adjudicação Compulsória Novo CPC Loteamento regular PN986

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Trecho da petição

O que se debate nesta peça processual: Trata-se de modelo de petição inicial de Ação de Adjudicação Compulsória cumulada com danos morais, de imóvel quitado, preenchidos os requisitos para essa finalidade, ajuizada conforme Novo CPC, sob o rito comum (NCPC, art. 318, caput), em face da recusa representante legal de empresa imobiliária de loteamentos em assinar a escritura definitiva. (CC, art. 1.417 c/c art. 1.418 ) 

Modelo de petição inicial ação de adjudicação compulsória cumulada com danos morais

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA     VARA CÍVEL DA CIDADE

 

 

 

 

                                     

                                      FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 463, art. 1.417 e art. 1.418, todos do Código Civil, assim como, abrigado no art.  497 c/c art. 501, esse e aquele da Legislação Adjetiva Civil, ajuizar a presente 

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

(c/c pedido reparação de danos morais) 

contra IMOBILIÁRIA TANTAS LTDA, sociedade empresária de direito privado, estabelecida na Rua Delta, n° 000, nesta Capital, regularmente inscrita no CNPJ (MF) sob o n°. 88.999.333/0001-44, endereço eletrônico igualmente ignorado, tudo em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.

 

INTROITO

 

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

                                                                                                                             

                                                  A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

 

                                      Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.

 

( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

 

                                                  A Promovente opta pela realização de audiência conciliatória (CPC/2015, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação da Promovida, na pessoa de sua representante legal (novo CPC, art. 75, inc. VIII), por carta (novo CPC, art. 247, caput) para comparecer à audiência designada para essa finalidade (NCPC, art. 334, caput c/c § 5º).

 

(1) – SÍNTESE DOS FATOS 

 

                                      A Autora celebrou com a sociedade empresária Ré, em caráter irrevogável e irretratável, na data de 00/11/3333, Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano, referente aos Lotes 25 e 26, do Loteamento Sol Nascer. (doc. 01)

 

                                      Ajustou-se a aquisição pelo preço certo e ajustado de R$ 00.000,00 (.x.x.x ), a ser pago em 48 (quarenta e oito) parcelas sucessivas e mensais de R$ 000,00 (.x.x.x.).

 

                                      Os valores, conforme cláusula 17ª do pacto, foram pagos mediante quitação de Notas Promissórias, emitidas em face do acerto em debate, todas elas devidamente quitadas. (docs. 02/62).

 

                                      Frise-se, de outro ângulo, que o imóvel em liça se encontra registrado em nome da Promovida, qualificando-a a figurar no polo passivo desta ação. (doc. 63)

 

                                      Contudo, justificando inclusive a propositura desta ação, a Autora, quando quitou a última prestação, procurou os representantes legais da Ré com a finalidade de promover a assinatura escritura pública definitiva. Porém, deparou-se com argumentos pífios de que o responsável legal, na ocasião, não se encontrava apto a tal desiderato. Procurada outras vezes, os argumentos, novamente de desdenho, repetiram-se.

 

                                      De mais a mais, a promitente compradora, por desvelo, tomou a iniciativa de registrar o contrato em espécie junto à matrícula do imóvel em debate. (doc. 64)

 

                                      Lado outro, urge asseverar que o representante legal da Imobiliária ré, em que pese demonstrada ao mesmo a cláusula de impossibilitava o arrependimento, de modo desmotivado, esquivou-se de cumprir sua parte no pré-contrato em vertente.

 

                                      Em conta disso, a Autora notificara, extrajudicialmente, o representante legal da sociedade empresária falida, para, em data e local designados, cumprir o segundo fragmento do ajuste. (doc. 65) Não houve resposta, seja expressa ou verbal.          

 

                                      Assim, almeja a Autora a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, razão qual, por isso, ajuíza a pressente querela judicial. 

 

(2) – NO MÉRITO 

 

(2.1.) – REQUISITOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS 

 

                                      Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.

 

                                      A propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual determina-se, ad litteram:

 

CÓDIGO CIVIL

 

Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

 

Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 

                                      O contrato de promessa de compra em venda, ora em questão, inquestionavelmente acusa todas formalidades do contrato definitivo, in casu a escritura pública de compra e venda. (CC, art. 462)

 

                                      Quanto ao registro do pré-contrato junto à respectiva matrícula, o propósito fora de, até mesmo, produzir-se efeitos erga omnes, uma vez que, desse modo, erigido à categoria de direito real. (CC, art. 1.418 c/c 1.225, inc. VII)

 

                                      Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:

 

Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.

Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."

 (...)

"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.

Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis especiais (Decreto-lei 58/1937, Decreto 3.079/1938, Leis 4.505/1964 e 6.766/1979) [ ... ]

 

                                      Lado outro, uma vez que a querela gira em torno de regime de imóveis loteados, impende evidenciar que o loteamento em vertente se encontra devidamente registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona, desta Capital. (doc. 66) É dizer, preenche os requisitos expostos na Lei 6.667/79, mais precisamente por seus artigos 37 e  38.

                                      De mais a mais, referente aos lotes 25 e 26, são objeto de matrículas próprias e individualizadas, consoante demonstra a certidão aqui carreada. (doc. 67) Desse modo, existira regulamentar desmembramento da gleba rural originária, e posteriores aberturas das matrículas dos lotes acima destacados, os quais objetos desta demanda.

                                      Nesse diapasão, na hipótese há completa observância à regra do art. 225, da Lei de Registros Públicos (Lei n°. 6.015/73), mormente em atenção ao princípio da especialidade registraria.

                                      Por isso, inexiste, aqui, com esse enfoque, o óbice frequentemente observado na jurisprudência:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE INDEFERIU A PETIÇÃO INICIAL E JULGOU EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

Impossibilidade da outorga da escritura pública pleiteada pela recorrente antes do processo de registro do loteamento e do desmembramento da área. Autora que objetiva a adjudicação do lote sem a comprovação da existência do prévio desmembramento da gleba originária, com a posterior abertura de matrícula individualizada. Lote objeto da ação adjudicatória que segundo matrícula acostada nos autos, se encontra dentro de um todo maior, não individualizado junto ao registro de imóveis, isto é, sem matrícula própria e individualizada. Sentença em consonância com a jurisprudência deste e. Tribunal de justiça do Paraná. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. [ ... ]

 

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Ação de adjudicação compulsória. Sentença de extinção. Irresignação da autora. Pedido de adjudicação de imóvel pertencente a loteamento não desmembrado. Inadmissibilidade. Preexistência de matrícula individualizada que representa condição específica da ação de adjudicação compulsória. Precedentes do STJ e desta Corte. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.[ ... ]

 

                                      Todavia, há julgados com entendimento diverso, o que abaixo ilustramos:

 

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO DAS PARCELAS PELO AUTOR INCONTROVERSA. INEXISTÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO, DE REGULARIZAÇÃO E REGISTRO DO LOTEAMENTO E DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA.

Rés que integram a cadeia de consumo, com responsabilidade solidária (CDC 7º, parágrafo único). Entraves administrativos que não podem ser opostos ao autor (Súmula nº 161 deste Tribunal). Prazo de 90 dias concedido pelo juiz razoável, e eventual ampliação, se o caso, poderá ser pleiteada em cumprimento de sentença. Eventual impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer que necessariamente decorrerá de culpa das rés, fazendo o autor jus a perdas e danos equivalentes ao valor atualizado do imóvel, com o retorno das partes ao status quo ante. Majoração dos honorários advocatícios para R$ 4.500,00. Recurso das rés improvido, provido em parte o do autor. [ ... ]

 

APELAÇÃO CÍVEL ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE AFASTADA MÉRITO AQUISIÇÃO DE LOTES ÁREA PENDENTE DE REGULARIZAÇÃO, ATRAVÉS DE DESMEMBRAMENTO DE LOTEAMENTO EXIGÊNCIA DA LEI Nº 6.766/79 QUE NÃO PODE PREJUDICAR A AQUISIÇÃO DE TERCEIRO CONFORME CONSTA DO CONTRATO PAGAMENTO RECONHECIDO PELOS HERDEIROS DO PROCURADOR DOS APELADOS NO INVENTÁRIO SENTENÇA CONDICIONAL OU A TERMO RECURSO PROVIDO.

(I) Se a parte expõe em suas razões recursais os fundamentos de fato e de direito pelos quais pretende a reforma da sentença, não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade, que reside exatamente entre o conteúdo do ato decisório e as razões para a reforma do que se decidiu. (ii) A falta de desmembramento ou de regularização do loteamento não impede o promitente comprador de obter adjudicação compulsória do(s) imóvel(is), porquanto há prova do compromisso de venda quitado e irretratável, condicionando-se o registro da sentença, no entanto, ao prévio registro do desmembramento ou do loteamento da área objeto da matrícula imobiliária. É a chamada sentença condicional ou a termo. [ ... ]

 

                                      Outrossim, escudado no magistério de José Osório de Azevedo Júnior, em sua obra clássica atinente ao assunto, destaca Francisco Eduardo Loureiro, ad litteram:

 

“O domínio remanesce em poder do promitente vendedor afetado ao recebimento do preço, como mecanismo de garantia. E arremate José Osório, ‘à medida que o crédito vai sendo recebido, aquele pouco que restava do direito do promitente vendedor, isto é, aquela pequena parcela do poder de dispor, vai desaparecendo, até se apagar de todo’ (José Osório, op. cit., p. 19). [ ... ]

 

                                      Outrossim, o preço ajustado fora completamente pago e, por esse motivo, concluído o contrato preliminar. (CC, art. 463)

                                      Nesse diapasão, preenchidos os requisitos, a adjudicação compulsória é medida que se prescreve à hipótese.

                                      Com esse entendimento:

 

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. 

Insurgência contra sentença de procedência, determinando baixa da hipoteca constituída sobre o imóvel do autor pelo banco réu. Sentença mantida. Legitimidade passiva. Agente financeiro é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que pretende baixa de hipoteca após quitação do preço. Baixa da hipoteca. Financiamento imobiliário para a construção do empreendimento. Hipoteca constituída entre o banco e a construtora. Ineficácia perante o comprador (Súmula nº 308, STJ). Cancelamento devido. Eventual não pagamento que se trata de questão entre o banco e a construtora, sem prejudicar o comprador. Honorários advocatícios. Fixação adequada, não comportando redução. Recurso desprovido. [ ... ]

( ... ) 

Sinopse

Ação de Adjudicação Compulsória - Loteamento regular 

Trata-se de modelo de petição inicial de Ação de Adjudicação Compulsória de imóvel quitado, preenchidos os requisitos, ajuizada conforme Novo CPC sob o rito comum (NCPC, art. 318, caput), em face da recusa representante legal de empresa imobiliária de loteamentos em assinar a escritura definitiva. (CC, art. 1.417 c/c art. 1.418 )

Narra a petição inicial que a parte autora celebrou com a sociedade empresária ré, em caráter irrevogável e irretratável, um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano, referente dois lotes em determinado loteamento.

Ajustou-se a aquisição pelo preço certo e ajustado de R$ 00.000,00 (.x.x.x ), a ser pago em 48 (quarenta e oito) parcelas sucessivas e mensais de R$ 000,00 (.x.x.x.).

Os valores, conforme cláusula 17ª do pacto, foram pagos mediante quitação de notas promissórias, emitidas em face do acerto em debate, todas elas devidamente quitadas.

O imóvel em liça se encontrava registrado em nome da empresa promovida, qualificando-a a figurar no polo passivo da ação.

Contudo, justificando inclusive a propositura do processo, a autora, quando quitou a última prestação, procurou os representantes legais da Ré com a finalidade de promover a assinatura escritura pública definitiva. Porém, deparou-se com argumentos pífios de que o responsável legal, na ocasião, não se encontrava apto a tal desiderato. Procurada outras vezes, os argumentos, novamente de desdenho, repetiram-se.

De mais a mais, a promitente compradora, por desvelo, tomou a iniciativa de registrar o contrato em espécie junto à matrícula do imóvel em debate.

Outrossim, uma vez que a querela gira em torno de regime de imóveis loteados, evidenciou-se que o loteamento em vertente se encontra devidamente registrado perante cartório de registro de imóveis. É dizer, preenchia os requisitos expostos na Lei 6.667/79, mais precisamente por seus artigos 37 e  38. Obedecia-se, assim, mormente, completa observância à regra do art. 225, da Lei de Registros Públicos (Lei n°. 6.015/73), sobretudo em atenção ao princípio da especialidade registraria.

Além disso, referente aos lotes 25 e 26, foram objeto de matrículas próprias e individualizadas, consoante demonstrado por meio de certidão. Desse modo, existira regulamentar desmembramento da gleba rural originária, e posteriores aberturas das matrículas dos lotes acima destacados, os quais objetos da demanda.

Lado outro, o representante legal da imobiliária ré, em que pese demonstrada ao mesmo a cláusula de impossibilitava o arrependimento, de modo desmotivado, esquivou-se de cumprir sua parte no pré-contrato em vertente.

Em conta disso, a autora notificara, extrajudicialmente, o representante legal da sociedade empresária, para, em data e local designados, cumprir o segundo fragmento do ajuste. Não houve resposta, seja expressa ou verbal.  

Assim, almejara a autora a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, razão qual, por isso, ajuíza a pressente querela judicial. 

Assim, uma vez preenchidos todos os requisitos, almejara a autora a adjudicação compulsória do bem imóvel alvo de acordo contratual, razão qual, por isso, ajuizara a querela judicial sob o rito comum. (Novo CPC, art. 318). 

Jurisprudência Atualizada
Jurisprudência Atualizada desta Petição:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

Insurgência contra sentença de procedência, determinando baixa da hipoteca constituída sobre o imóvel do autor pelo banco réu. Sentença mantida. Legitimidade passiva. Agente financeiro é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que pretende baixa de hipoteca após quitação do preço. Baixa da hipoteca. Financiamento imobiliário para a construção do empreendimento. Hipoteca constituída entre o banco e a construtora. Ineficácia perante o comprador (Súmula nº 308, STJ). Cancelamento devido. Eventual não pagamento que se trata de questão entre o banco e a construtora, sem prejudicar o comprador. Honorários advocatícios. Fixação adequada, não comportando redução. Recurso desprovido. (TJSP; AC 1025638-69.2020.8.26.0114; Ac. 14743078; Campinas; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto de Salles; Julg. 22/06/2021; DJESP 29/06/2021; Pág. 2049)

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Características deste modelo de petição

Comentários

Área do Direito: Imobiliário

Tipo de Petição: Petições iniciais reais

Número de páginas: 17

Última atualização: 02/07/2021

Autor da petição: Alberto Bezerra

Ano da jurisprudência: 2021

Doutrina utilizada: Flávio Tartuce, Cezar Peluso

Histórico de atualizações

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