O que é Ação de Usucapião Ordinária de Imóvel Urbano? 

Ação de Usucapião Ordinária de Imóvel Urbano é a demanda judicial pela qual o possuidor requer o reconhecimento da propriedade após 10 anos de posse contínua e com justo título e boa-fé, nos termos do art. 1.242 do Código Civil.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE  

( CPC, art. 47 )

Procedimento Comum

CPC, art. 318

MANOEL DAS QUANTAS, solteiro, bancário, residente e domiciliado na Rua X, nº 000, em Cidade (PP) - CEP nº 77.888-45, inscrito no CPF (MF) sob o nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, com suporte no art. 1.241, parágrafo único c/c art. 1.242, ambos do Código Civil, igualmente art. 9º , art. 12, do Estatuto das Cidades (CPC, art. 1.046, § 2º), além do art. 183, da Carta Política, ajuizar a presente

AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA DE IMÓVEL URBANO 

contra IMOBILIÁRIA DE TAL LTDA, sociedade empresária de direito privado, com endereço sito na Rua Y, nº 000, em Cidade (PP) – CEP nº 77.888-99, inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 77.666.555/0001-44, decorrência das razões de fato e direito, a seguir expostas.

INTROITO 

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

                                                               A parte Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

                                               Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c art. 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.

(1) – FUNDAMENTOS DO PEDIDO 

                                               O Autor celebrou com a Ré, em caráter irrevogável e irretratável, na data de 00/11/3333, contrato escrito de promessa de compra e venda de imóvel urbano (doc. 01). Ajustou-se o preço certo de R$ .x.x.x ( .x.x.x.x ).

                                               Esse contrato, encontra-se devidamente registrado junto à matrícula do bem em questão.

                                               No acerto, aquele se comprometeu a pagar à Promovida o preço acima aludido, em 60 (sessenta) parcelas sucessivas e mensais de R$ .x.x.x ( .x.x.x.x ). Os valores, como autorizado pela cláusula 17ª, foram depositados na conta corrente daquela, o que se comprova pelos documentos ora carreados. (docs. 02/62).

                                               O bem, destarte, acha-se devidamente quitado.

                                               Lado outro, acordou-se que o “promitente-comprador”, no ato da assinatura do contrato (33/22/4444), seria imitido na posse do imóvel, o que de fato ocorreu. (Cláusula 20ª)

                                                Assim, o Autor se encontra na posse contínua, mansa e pacífica do bem, desde 11/66/8888. Desse modo, há mais de dez (10) anos, sendo o bem utilizado, unicamente, para fins residenciais.

                                               De outro ângulo, o imóvel está registrado em nome da Promovida, qualificando-a, por isso, a figurar no polo passivo. (doc. 63)

                                               De mais a mais, o Autor, logo no terceiro mês, após assinatura do contrato, mudou-se para o imóvel vertente. Até mesmo começou a pagar conta de luz, água, telefone, IPTU, tudo ora devidamente anexados (docs. 64/75). Isso, sem sombra de dúvidas, evidencia uma postura de animus domini do usucapiente.

                                               De outra banda, em obediência aos ditames da Legislação Extravagante (Lei de Registros Públicos), aqui utilizada subsidiariamente (CPC, art. 1046, § 2º c/c art. 1.071), de pronto acosta-se a planta do imóvel e memorial descritivo, elaborados por profissional habilitado junto ao CREA. Com o devido rigor técnico, há uma individualização completa, máxime confrontações, área e outras características. (doc. 76) Acosta-se, ainda, ata notarial, na qual revela o tempo de posse do Autor (doc. 77). Colhem-se, igualmente, certidões negativas dos distribuidores desta Comarca, as quais atestam inexistirem litígios acerca do imóvel.  (docs. 78/90)

                                               Assim, e até justificando a propositura desta ação, delimita-se que o Autor, quando quitou a última prestação, procurou os representantes legais da Ré, com a finalidade de promover a assinatura escritura pública definitiva. Contudo, deparou-se com a empresa fechada, tornando-se inviável, desse modo, o intento de transferir a propriedade do bem em liça.

                                               Assim, não lhe restou outro caminho, senão perquirir provimento judicial de sorte a regularizar a propriedade (CPC, art. 17 c/c art. 12, inc. I, do Estatuto da Cidade).

(2) – DO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS 

                                      No tocante à usucapião ordinária de bem imóvel urbano, reza a Legislação Substantiva Civil que:

CÓDIGO CIVIL

Art. 1.242 – Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

ESTATUTO DA CIDADE

Art. 9º - Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

                                      Nesse diapasão, tratemos de esboçar considerações acerca da pertinência da promoção desta querela, segundo os ditames da regra supra-aludida.

2.1. O BEM EM QUESTÃO É SUSCETÍVEL DE PRESCRIÇÃO AQUISITIVA

                                               Ressalte-se que o bem, ora objeto de usucapião, não é bem público, mas sim, ao revés, imóvel particular. (Dec. nº. 22.785/33, art. 2º)

                                               Outrossim, não se trata de bem que, de alguma forma, seja protegido por lei de alienação, ou mesmo objeto de cláusula de inalienabilidade.

                                                           De outro contexto, o imóvel não é de propriedade de pessoa incapaz. (CC, art. 198, inc. I)

2.2. QUANTO À POSSE

                                               Anunciam os documentos, colacionados com a inaugural, que a posse se reveste com ânimo de proprietário.  Dessa maneira, aquele atua como legítimo possuidor, com todos poderes inerentes à propriedade.

                                               Ademais, impende revelar que o Autor fizera inúmeras reformas no imóvel, o que, também, denota o “animo domini”. Para comprovar isso, expõem-se as notas fiscais de venda e prestação de serviços. (docs. 92/97)

                                               Além disso, a posse em mira é mansa e pacífica, exercida, sem qualquer oposição, durante mais de uma década.

2.3. DO TEMPO NA POSSE DO IMÓVEL USUCAPIENDO

                                               O Promovente se encontra na posse do bem por todo o tempo ora revelado, sem qualquer interrupção. Isto é, de forma contínua.

2.4. JUSTO TÍTULO

                                               Segundo o magistério de Maria Helena Diniz, delineando lições acerca da usucapião ordinária, mais acentuadamente no tocante ao “justo título”, essa professa, ad litteram:

Há uma espécie de usucapião em que a lei exige que o possuidor tenha justo título (CC, art. 1.242), isto é, que seja portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio. Deve ser esse título translativo justo, isto é, formalizado, devidamente registrado, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade. P. ex.: escritura pública de compra e venda, doação, legado, carta de arrematação, adjudicação, formal de partilha, etc., com aparência de legítimos e válidos. A lei impõe ao prescribente o encargo de exibir tal título, mesmo que tenha algum vício ou irregularidade, uma vez que o decurso do tempo legal tem o condão de escoimá-la de seus defeitos, desde que concorram, como veremos, os demais requisitos para a configuração dessa modalidade de usucapião. [ ... ]

                                               Nessa enseada, inegavelmente o contrato de promessa de compra e venda, aqui em debate, é justo título, a ensejar transferência da propriedade. Permite, por isso, a Ação de Usucapião.

                                               Com esse enfoque, é ilustrativo trazer à colação os arestos que se seguem:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. NEGÓCIO JURÍDICO NÃO REGISTRADO. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. POSSIBILIDADE DE ACCESSIO POSSESSIONIS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta contra sentença que indeferiu a petição inicial em ação de usucapião ordinária e extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, sob o argumento de ausência de interesse de agir, em razão de o autor ter adquirido o imóvel mediante contrato com herdeiros dos proprietários registrais, sendo, segundo o juízo de origem, inadequado o uso da usucapião para regularização registral. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I) verificar se está configurado o interesse de agir para a propositura da ação de usucapião, mesmo diante de aquisição derivada mediante negócio jurídico não registrado; (II) determinar se a existência de posse anterior exercida por terceiros permite a soma da posse (accessio possessionis) para fins de usucapião ordinária. III. Razões de decidir 3. A usucapião constitui forma originária de aquisição de direitos reais, particularmente da propriedade, e não se confunde com mecanismos registrais de aquisição derivada; a existência de contrato ou escritura não registrada não impede, por si só, o uso da ação de usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais. 4. O indeferimento liminar da inicial com base na existência de negócio jurídico não registrado ignora a possibilidade de que o usucapiente esteja impossibilitado de concluir a formalização dominial por obstáculos alheios à sua vontade. 5. O justo título mencionado no art. 1.242 do Código Civil pode consistir em escritura pública ou instrumento particular de compra e venda não registrado, desde que acompanhado de posse contínua, incontestada e de boa-fé por dez anos. 6. A jurisprudência admite, em hipóteses excepcionais, a usucapião como meio de regularização dominial, quando houver comprovada dificuldade ou impossibilidade de acesso à via registral ordinária. 7. A possibilidade de soma de posses (accessio possessionis), prevista no art. 1.207 do Código Civil, constitui matéria de mérito e demanda dilação probatória, sendo incabível sua análise em sede de juízo preliminar de admissibilidade da petição inicial. 8. Presentes os elementos que indicam a plausibilidade do direito alegado e a necessidade de instrução probatória, revela-se precipitada a extinção do processo sem resolução de mérito, impondo-se o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento. lV. Dispositivo e tese 9. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O interesse de agir está configurado, quando o usucapiente demonstra a posse contínua e incontestada do imóvel, com justo título e boa-fé, ainda que o negócio jurídico anterior não tenha sido registrado. 2. A existência de escritura pública ou contrato particular não registrado, somada à impossibilidade de regularização pela via administrativa, não impede o manejo da ação de usucapião ordinária. 3. A viabilidade da accessio possessionis deve ser analisada no mérito, sendo incabível indeferimento liminar da inicial sob argumento de posse recente. [ ... ]

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. INDEFERIMENTO LIMINAR DA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. IMPOSSIBILIDADE. ACESSO À VIA JUDICIAL COMO DIREITO FUNDAMENTAL. RETORNO DOS AUTOS PARA REGULAR TRAMITAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame apelação cível interposta por lourdes Ferreira de Almeida e manoel Almeida Lima contra sentença que indeferiu a petição inicial da ação de usucapião ordinária, com fundamento em ausência de interesse de agir, extinguindo o processo sem resolução do mérito, nos termos dos artigos 485, I, c/c 321, parágrafo único, do CPC. Na origem, os autores alegaram posse mansa, pacífica e com animus domini sobre o imóvel desde 05/11/2024, adquirido mediante recibo de compra e venda firmado com os herdeiros da antiga proprietária, postulando a declaração de domínio por usucapião. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) definir se há ausência de interesse de agir quando o autor opta pela via judicial da usucapião mesmo existindo procedimento extrajudicial disponível; (II) determinar se é cabível o indeferimento liminar da petição inicial com base em juízo de mérito acerca da suposta inadequação da via eleita. III. Razões de decidir a via judicial para a declaração de usucapião é constitucionalmente assegurada pelo princípio da inafastabilidade da jurisdição (CF, art. 5º, XXXV), sendo indevido condicionar o interesse de agir à tentativa prévia pela via extrajudicial. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, distinto da aquisição derivada por compra e venda, não havendo sobreposição entre os institutos, sendo legítima a utilização da ação de usucapião para regularizar a situação jurídica do possuidor. A existência de instrumento particular de compra e venda, embora sem registro, pode configurar justo título para fins de usucapião ordinária, conforme interpretação do art. 1.242 do CC. A alegação de tentativa de burlar o pagamento de tributos ou custas não pode fundamentar indeferimento liminar da inicial sem elementos objetivos, sob pena de violação ao devido processo legal. A alegação de eventual irregularidade quanto ao desmembramento da gleba demanda instrução probatória e análise técnica, não justificando o indeferimento liminar da inicial com base em risco de duplicidade de matrículas. O juízo a quo, ao extinguir o feito sem resolução de mérito com base em juízo antecipado sobre o mérito da pretensão aquisitiva, violou o art. 321 do CPC e impediu a devida formação do contraditório. lV. Dispositivo e tese recurso provido. Tese de julgamento: A ação judicial de usucapião prescinde do esgotamento da via extrajudicial ou da prévia tentativa de registro do título de aquisição. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, independente de negócios jurídicos anteriores e do registro imobiliário derivado. O instrumento particular de compra e venda pode configurar justo título para usucapião ordinária, mesmo que desprovido de registro. O indeferimento liminar da inicial por ausência de interesse de agir não se justifica quando a pretensão deduzida possui respaldo jurídico e fático mínimo, exigindo a devida instrução probatória, não se autorizando a presunção de má-fé pelo simples exercício do direito de ação. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]

                                      Há julgado, outrossim, no qual se entende que, mesmo sem o registro (o que não é o caso em vertente), o contrato de promessa de compra e venda é justo título.

                                      Com esse enfoque:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. JUSTO TÍTULO. BOA-FÉ. POSSE MANSA, PACÍFICA, CONTÍNUA E COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE DEZ ANOS. PROPRIEDADE RECONHECIDA. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de reconhecimento de usucapião ordinária, sob o fundamento de ausência de preenchimento dos requisitos legais, nos autos da ação de usucapião nº 0702448-54.2024.8.02.0058, em trâmite perante a 2ª Vara Cível de arapiraca/al. Os apelantes também insurgem-se contra a revogação da gratuidade da justiça. Há duas questões em discussão: (I) verificar se os autores fazem jus à gratuidade da justiça, diante da ausência de elementos capazes de afastar a presunção de hipossuficiência; (II) apurar se estão presentes os requisitos legais da usucapião ordinária previstos no art. 1.242 do Código Civil, notadamente a posse contínua, pacífica, com justo título e boa-fé pelo prazo de dez anos. A simples juntada de projeto arquitetônico não é elemento suficiente para afastar a presunção de hipossuficiência econômica dos autores, razão pela qual deve ser restabelecida a gratuidade da justiça com base nos arts. 98 e 99 do CPC. O contrato particular de compra e venda celebrado em 2012, com cláusula de imissão na posse e carimbo notarial, configura justo título apto a embasar usucapião ordinária, conforme orientação do STJ. A posse exercida pelos autores é pública, mansa, pacífica, contínua e com animus domini, desde agosto de 2012, conforme demonstrado pelo memorial descritivo, levantamento georreferenciado e ausência de oposição pelos confrontantes. Superado o prazo legal de dez anos exigido pelo art. 1.242 do CC e preenchidos os demais requisitos, impõe-se o reconhecimento do domínio por usucapião ordinária. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. A mera juntada de projeto arquitetônico não afasta, por si só, a presunção de hipossuficiência econômica e não justifica a revogação da gratuidade da justiça. 2. O contrato particular de compra e venda, com cláusula de imissão na posse e carimbo notarial, configura justo título para fins de usucapião ordinária. 3. A posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini pelo prazo de dez anos, amparada por justo título e boa-fé, autoriza o reconhecimento da prescrição aquisitiva. 4. Reconhecidos os requisitos do art. 1.242 do Código Civil, deve ser declarada a propriedade do imóvel em favor dos possuidores. dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.242; CPC, arts. 98, 99, § 3º, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: [ ... ]

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. SENTENÇA ANULADA.

Caso em exame: Cuida-se de ação de usucapião ordinária na qual os autores alegam ter herdado dos pais do requerente Benedito 8,33% do imóvel denominado Sítio Saltinho II, situado no Bairro da Aguinha, município de Angatuba-SP, sendo certo que, ao final do inventário, eles adquiriram de outro herdeiro (Paulo Pereira de Oliveira, já falecido), por meio de instrumento particular de compra e venda quitado à vista, outros 8,33% do imóvel. Sustentam que, há mais de 10 anos, estão na posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini de toda a área mencionada (16,66% do imóvel), razão pela qual pugnam pelo reconhecimento da usucapião ordinária do bem. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou a demanda extinta, sem resolução do mérito. Os apelantes alegam posse mansa, pacífica, ininterrupta e de boa-fé do imóvel desde outubro de 2013, com justo título demonstrado por instrumento particular de compra e venda. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em se aferir se os apelantes possuem interesse de agir na ação de usucapião ordinária, considerando a existência de justo título e a possibilidade de adjudicação compulsória. Razões de Decidir: O juízo a quo extinguiu o feito sem resolução do mérito, entendendo que os autores deveriam buscar a outorga da escritura definitiva junto aos herdeiros do proprietário tabular. O compromisso de compra e venda, ainda que sem registro imobiliário, comprova justo título para a ação de usucapião, conforme precedentes da 3ª Câmara de Direito Privado. Dispositivo e Tese: Sentença anulada, com determinação de retorno dos autos ao juízo de origem para regular prosseguimento do feito. Tese de julgamento: 1. Presença de interesse de agir dos autores na ação de usucapião ordinária. 2. Justo título autoriza o manejo da ação de usucapião, independentemente da possibilidade de adjudicação compulsória. [ ... ]

                                      A propósito, vejamos as lições de José Osório de Azevedo Júnior, em sua obra clássica sobre Compromisso de Compra e Venda:

O fato de, por alguma razão, não ter sido registrado o compromisso não impede que seja ele havido como justo título, desde que exista aquela causa que torne evidente que o compromissário está possuindo a coisa como dono – o que deve acontecer praticamente na totalidade dos casos, pois essa é geralmente ínsita e natural ao compromisso.

Em relação à compra e venda e outros atos translativos exigia-se, antigamente, segundo muitos, para que o título fosse havido como justo, que estivesse revestido de todas as formalidades externas e estivesse transcrito no Registro de Imóveis. [ ... ]

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