Art 1332 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além dodisposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente aoterreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

JURISPRUDÊNCIA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS DE CONTRUÇÃO. DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. O artigo 1.332 do Código Civil dispõe que Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em Lei Especial, não lhe conferindo personalidade jurídica. Outrossim, o artigo 1.348 do Código Civil prevê a legitimação extraordinária do condomínio, representado por seu síndico, para atuar, em juízo ou fora dele, apenas em defesa dos interesses comuns. II. Desta feita, considerando ainda que os danos extrapatrimoniais consistem em direito personalíssimo, é inviável o reconhecimento da legitimidade do condomínio para o pleito de indenização por danos morais, por se tratar de ente despersonalizado, bem como à míngua de autorização legal para atuar em nome de seus condôminos nesta hipótese. III. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª R.; AI 5025660-51.2021.4.03.0000; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos; Julg. 08/06/2022; DEJF 15/06/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PROCESSO CIVIL. CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ESTATUTO. OBSERVÂNCIA. CONSTRUÇÃO EM DESACORDO COM AS REGRAS INSTITUÍDAS. PARALISAÇÃO DA OBRA. POSSIBILIDADE. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERICULUM IN MORA CONSTATADOS. DECISÃO REFORMADA.

1. Nos termos do art. 300 do CPC, para a concessão da tutela de urgência, o magistrado deve constatar elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Deve levar em consideração, ainda, a reversibilidade dos efeitos da decisão, consoante o § 3º do mesmo artigo. 2. Os condomínios de fato ou irregulares, diversamente do condomínio edilício previsto no art. 1.332, caput, do Código Civil, se constituem de maneira informal, intitulando-se associações de moradores, que possuem natureza de associação civil, nos termos do art. 53 e seguintes do Código Civil. 3. Ainda que possa ter adquirido o imóvel em data anterior, constatando-se que a moradora concordou com a constituição da associação e com os direitos e deveres dos associados que foram instituídos pelo estatuto, deve ela se sujeitar às normas nele estabelecidas. 4. Demonstrada a probabilidade do direito, o periculum in mora e a reversibilidade da medida, estão presentes os requisitos autorizadores do deferimento da tutela de urgência pleiteada na origem. 5. Agravo de instrumento conhecido e provido. Agravo interno prejudicado. (TJDF; AGI 07101.62-75.2022.8.07.0000; Ac. 161.8150; Quarta Turma Cível; Relª Desª Lucimeire Maria da Silva; Julg. 15/09/2022; Publ. PJe 28/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXTINÇÃO DE COMPOSSE. DISTINÇÃO ENTRE "COMUNHÃO" E "CONDOMÍNIO". PARTILHA DOS "DIREITOS AQUISITIVOS" SOBRE O IMÓVEL. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMOVEL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA. EXPEDIÇÃO DE OFICIO AO CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS PARA DISPENSA DOS EMOLUMENTOS. INDEFERIMENTO. EXTINÇÃO SEM EXAME DE MÉRITO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DO MÉRITO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. RECURSO PROVIDO.

1. Na presente hipótese o apelante pretende obter a reforma da sentença que extinguiu o processo sem exame de mérito em razão da ausência de comprovação da averbação da partilha na matrícula do imóvel. 2. No caso em exame as partem exercem composse sobre o imóvel em questão (artigos 1199 e 1332, ambos do Código Civil), motivo pelo qual a questão em debate não consiste em apreciar a existência de eventual condomínio de direitos aquisitivos, mas em distribuir entre as partes o proveito econômico a ser obtido com a venda dos referidos direitos aquisitivos que decorrem do exercício da posse. 2.1. Convém ainda destacar a distinção entre comunhão e condomínio, com a ressalva de que o conceito de comunhão é mais amplo e engloba o de condomínio. 2.2. Assim, procedida a necessária distinção, pode-se dizer que no caso em exame as partes têm, efetivamente, uma comunhão de interesses que resulta da composse. 2.3. Possibilidade de alienação dos direitos aquisitivos, por se tratar de situação jurídica com expressão econômica. 3. Para que haja alienação judicial é necessário que, antes, a partilha procedida por meio de inventário extrajudicial seja anotada na matrícula do imóvel. 4. A gratuidade de justiça contempla os atos relativos aos Cartórios do Registro de Imóveis, notadamente nas hipóteses em que forem indispensáveis para o prosseguimento da ação (art. 98, § 1º, inc. IX, do CPC). 5. A extinção do processo antes da análise do agravo de instrumento revela-se prematura nos casos em que o referido recurso, caso provido, ensejaria seu regular prosseguimento. 6. Recurso conhecido e provido. (TJDF; APC 07026.61-11.2020.8.07.0010; Ac. 140.6649; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 09/03/2022; Publ. PJe 31/03/2022)

APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. DESCONTO DE PONTUALIDADE. MULTA MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais ajuizada por condomínio de fato para cobrança das parcelas em aberto dos últimos 5 (cinco) anos anteriores à distribuição da ação. O pedido inicial foi julgado procedente para condenar a ré, ora apelante, ao pagamento das despesas às taxas condominiais ordinárias e extraordinárias no período de junho de 2016 a fevereiro de 2021, incluídas as parcelas vincendas até a data da quitação do débito. 2. A associação autora, ora apelante, empreendimento composto por três blocos (A, B e C) de 3 pavimentos, com 217 unidades autônomas, entre lojas, salas comerciais e quitinetes, edificado no Lote 920, Avenida Castanheiras, Águas Claras. DF, está localizada em terreno que retornou ao domínio da Companhia Imobiliária de Brasília. Terracap, por força de carta de sentença expedida pelo Juízo da 1ª Vara de Fazenda Pública do Distrito Federal (Restauração de Autos n. 2002.01.1.061858-4. Ação de retrovenda n. 1998.01.1.01874-5). 3. Embora a autora-apelada não seja formalmente condomínio edilício, porquanto materializada em desconformidade com o art. 1.332 do Código Civil e a Lei nº 4.591/1964, não há impedimento legal para que cobre taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. 4. Assim, se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal localizada nos limites do condomínio de fato, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. Se a despesa foi devidamente aprovada em assembleia e há prova da dívida discriminada em planilha referente à unidade da ré-apelante, incumbe a esta a prova do pagamento. Contudo, a ré-apelante não demonstrou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora-apelada (art. 373, II, do CPC), sendo, portanto, legítima não só a cobrança como também os valores apresentados. Precedentes desta e. Corte de Justiça. 6. Dessa forma, não merece qualquer reparo a sentença que reconheceu a responsabilidade da ré-apelante ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre o bem em questão, no período de junho de 2016 a fevereiro de 2021, incluídas as parcelas vincendas até a data da quitação do débito. 7. É possível a cumulação da multa moratória com o desconto de pontualidade, haja vista a natureza jurídica distinta dos institutos. 8. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. (TJDF; APC 07034.37-44.2021.8.07.0020; Ac. 140.2569; Segunda Turma Cível; Relª Desª Sandra Reves; Julg. 16/02/2022; Publ. PJe 04/03/2022)

DIREITO CIVIL. RECURSO CONTRA SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO EM AÇÃO DE AÇÃO DE DIVISÃO DE TERRAS PARTICULARES, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. LAUDO PERICIAL, IMPOSSIBILIDADE DE DIVISÃO CÔMODA DO IMÓVEL.

Sendo indivisível o bem comum e não havendo acordo entre os condôminos, a extinção do condomínio deve ser realizado por alienação judicial. Incidência art. 1.332 do Código Civil e 730 do CPC. Improvimento. (TJRJ; APL 0010561-24.2013.8.19.0002; Niterói; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Adolpho Correa de Andrade Mello Junior; DORJ 21/02/2022; Pág. 310)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILICIO. ISENÇÃO DE COTA CONDOMINIAL PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO EM REGIMENTO INTERNO. NÃO CABIMENTO. ART. 1332 E SEGUINTES DO CÓDIGO CIVIL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO JULGADO. INEXISTENCIA DE VÍCIOS. EMBARGOS REJEITADOS.

1. Infere-se da detalhada análise do acórdão impugnado que não há qualquer vício a ser sanado, uma vez que, todas as questões foram dirimidas no julgado, de forma concatenada, com os fundamentos utilizados na formação do convencimento da e. Turma. 2. Os aclaratórios não são o meio adequado para reexaminar matéria debatida e julgada. O provimento deste recurso pressupõe a constatação de omissão, obscuridade ou contradição, o que não ocorre no caso vertente. 3. Não há omissão no julgado quando devidamente consignado que, qualquer modificação na cláusula que isenta, unidades do condomínio, do pagamento da respectiva taxa condominial, deve está prevista na convenção, com assembleia convocada para tal finalidade, cabendo ressaltar que regramento de hierarquia superior não pode ser suprimido por outro de hierarquia inferior. 4. Embargos de declaração rejeitados. (TJDF; EMA 07137.48-70.2020.8.07.0007; Ac. 138.8331; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Josaphá Francisco dos Santos; Julg. 24/11/2021; Publ. PJe 06/12/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO EM LOTEAMENTO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE ATIVA. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. ANUÊNCIA DEMONSTRADA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. Ação de cobrança fundada no inadimplemento de taxas condominiais. A inicial e os documentos que a acompanham evidenciam que os requeridos têm uma unidade imobiliária situada dentro da área onde foi instituído o condomínio autor. Assim, resta evidenciada a pertinência subjetiva da ação. Definição sobre a possibilidade de cobrança, exigibilidade dos valores, existência do débito e matéria relativa aos pagamentos, questão de mérito a ser resolvida em momento oportuno. 2. Condomínios em edificações ou conjuntos de edificações são entidades típicas criadas a partir de uma convenção pautada no Código Civil e na Lei nº 4.591/1964, sendo integrado pelo compartilhamento de propriedade constituída pela a aquisição de fração ideal de terreno atrelada à atividade de incorporação imobiliária. A figura do loteamento, por sua vez, representa um modelo de parcelamento do solo urbano que decorre da subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com vistas a futura comercialização, permitindo a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, conforme previsto na Lei nº 6.766/1979. Não se trata, propriamente, de condomínio edilício regulado pela Lei nº 4.591/1964 e pelo Código Civil (art. 1.331 e seguintes), para os quais a própria Lei estabelece instrumentos próprios de integração e de gestão. Além disso, no loteamento, diferentemente dos condomínios edilícios, existe apenas a propriedade dos lotes (terrenos desmembrados), não havendo, por outro lado, coexistência entre áreas privadas de propriedade exclusiva e de propriedade comum, uma vez que, desde a data de registro do loteamento, tais áreas, como as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, passam a integrar o domínio do Município, conforme disposto no art. 22 da Lei nº 6.766/1979. O que ocorre é que, usualmente, são formadas entidades associativas pelos proprietários de imóveis (lotes) com o objetivo de administrar a utilização desse espaço público. Essas entidades, geralmente constituídas sob a forma de associações civis privadas e sem fins lucrativos, visam basicamente gerir essa estrutura habitacional, e acabam, muitas vezes, realizando serviços em prol dos moradores e dos loteamentos. E para a concretização dessas atividades são instituídas cobranças de contribuições dos proprietários ou possuidores de lotes. 3. No caso em análise, do que se tem nos autos, a parte autora é condomínio irregular instituído em área pendente de regularização pelo Poder Público, natureza jurídica de associação de moradores. Não se mostra suficiente para comprovar a existência de condomínio a juntada de documento no qual os presentes convencionaram a sua formação. A instituição de um condomínio edilício exige efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.332 do Código Civil, além das condições previstas na Lei nº 4.591/1964. Assim é que, na hipótese, parte-se da premissa de que as taxas condominiais cobradas caracterizam-se, na verdade, como contribuições fundadas em direito pessoal cobradas por entidade associativa. 4. Conforme anteriormente firmado pelo STJ (Tema 882) e recentemente reafirmado pelo STF (Tema 492), é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de eventual Lei Municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado, é possível apenas no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis. 5. No quadro dos autos, independentemente das características do loteamento ou do conteúdo dos serviços prestados aos moradores, a análise dos documentos acostados evidencia a anuência dos apelados, uma vez que adquiridos direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do condomínio e com expressa previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos. Dever contributivo que deriva da voluntária sujeição à entidade associativa desde a aquisição do imóvel. Não comprovação de que o lote se encontra fora dos limites do condomínio ou da impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição. 6. Cabia ordinariamente aos requeridos, segundo regra estática de distribuição do encargo probatório, trazer aos autos recibo ou outro comprovante suficiente a provar a quitação da taxa condominial, ônus do qual não se desincumbiram. Não há como impor à parte autora a produção de prova negativa de não pagamento das despesas de condomínio, tendo em vista que compete àquele que paga comprovar regular quitação. 7. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso dos requeridos conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07003.47-59.2020.8.07.0021; Ac. 138.5288; Quinta Turma Cível; Relª Desª Maria Ivatônia; Julg. 10/11/2021; Publ. PJe 24/11/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILICIO. ISENÇÃO DE COTA CONDOMINIAL PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO EM REGIMENTO INTERNO. NÃO CABIMENTO. ART. 1332 E SEGUINTES DO CÓDIGO CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. ANALISE E JULGAMENTO DAS QUESTÕES DEDUZIDAS NO FEITO. SENTENÇA MANTIDA.

1. A convenção que constitui o condomínio edilicio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (Art. 1.333 CC). 2. Cabe à Convenção determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (art. 1333, I, CC). 3. A Convenção Condominial e o Regimento Interno são instrumentos distintos, os quais não se confundem. Ademais, o regimento interno encontra-se em grau de subordinação, em relação à convenção, tanto que o Legislador o colocou no inciso V, do art. 1.333, ou seja, dentro do artigo que trata da convenção condominial. 4. Havendo cláusula na convenção que de forma expressa, exclui do rateio das despesas condominiais a unidade das apelantes, cabível o disposto no art. 1.336, do mesmo diploma legal. 5. Qualquer modificação na cláusula que isenta a unidade das embargantes do pagamento da taxa condominial deverá ocorrer no bojo da convenção, com assembleia convocada para tal finalidade, prestigiando os princípios da eticidade, da boa fé e do paralelismo das formas ou da simetria (Inteligência do artigo 472 do Código Civil), já que regramento de hierarquia superior não pode ser suprimido por outro de hierarquia inferior. 6. Para fins de prequestionamento em eventual recurso nas instâncias superiores, necessário se faz esclarecer que o Julgador não é obrigado a indicar, na decisão por ele proferida, todos os artigos legais ou infraconstitucionais requeridos pela parte, desde que sejam devidamente analisadas e julgadas as questões por ela deduzidas. 7.Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07137.48-70.2020.8.07.0007; Ac. 137.2191; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Josaphá Francisco dos Santos; Julg. 22/09/2021; Publ. PJe 29/09/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. EXTINÇÃO DE COMPOSSE MANTIDA ENTRE AS PARTES. IMÓVEL IRREGULAR. DISTINÇÃO ENTRE "COMUNHÃO" E "CONDOMÍNIO". PARTILHA DOS "DIREITOS AQUISITIVOS" SOBRE O IMÓVEL DETERMINADA PELO JUÍZO DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL. SETENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na presente hipótese o apelante pretende obter a reforma da sentença que julgou procedente o pedido formulado pela autora, ora apelada, para extinguir a situação jurídica havida entre as partes a respeito dos direitos aquisitivos sobre o prédio em questão, tendo sido determinada a avaliação do imóvel com todas as suas unidades autônomas e posterior venda, nos termos do art. 879, inc. I, do CPC. 2. No caso em exame as partem exercem composse sobre o imóvel em questão (artigos 1199 e 1332, ambos do Código Civil), motivo pelo qual a questão em debate não consiste em apreciar a existência de eventual condomínio de direitos aquisitivos, mas em distribuir entre as partes o proveito econômico a ser obtido com a venda dos referidos direitos aquisitivos que decorrem do exercício da posse. 2.1. Convém ainda destacar a distinção entre comunhão e condomínio, a partir do entendimento de que o conceito de comunhão é mais amplo e engloba o de condomínio. 2.2. Assim, procedida a necessária distinção, pode-se dizer que no caso em exame as partes têm, efetivamente, uma comunhão de interesses que resulta da composse, pois não existe comunhão de propriedades. 3. É relevante ainda registrar que o fato de se tratar de imóvel irregular, sobre os quais as partes mantêm composse, não interfere na possibilidade de partilha e posterior alienação dos direitos aquisitivos que decorrem do exercício da posse, por se tratar de bem imóvel com expressão econômica. 4. Após o divórcio cada uma das partes passou a ser detentora da fração ideal de 50% dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel. 4.1. Nesse cenário, a apelada é titular de direito potestativo de exigir a divisão da coisa comum, juridicamente indivisível, com a posterior alienação judicial, em conformidade com os comandos normativos previstos nos artigos 1.320 e 1.322, ambos do Código Civil e art. 730 do CPC. 5. Destaque-se que não houve consenso em relação aos termos da venda do imóvel para viabilizar a extinção da composse aludida, motivo pelo qual a alienação judicial consubstancia o instrumento adequado para essa finalidade, com a consequente divisão, entre os compossuidores, do valor obtido pela venda de toda a edificação, na proporção devida a cada um. 5.1. Em verdade, os direitos aquisitivos relativos à edificação em questão, com todas as unidades autônomas que a integram, já foi partilhada nos autos do processo de divórcio, em igual proporção, com as devidas ressalvas relativas ao valor do lote e das dívidas de qualquer natureza. 5.2. A sentença homologatória, inclusive, se encontra acobertada pelos efeitos da coisa julgada e deve ser observada, não sendo possível a nova análise da referida partilha. 6. Em relação às unidades autônomas já vendidas houve expresso reconhecimento dessa circunstância pelo Juízo singular na parte dispositiva da sentença, assim como na sentença homologatória proferida nos autos do processo de divórcio. 7. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07050.55-03.2020.8.07.0006; Ac. 134.6579; Terceira Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 16/06/2021; Publ. PJe 22/06/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ART. 1.331 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 1º, §2º, DA LEI Nº 4.591/64. AUSÊNCIA DE ÁREAS COMUNS. REQUISITO ESSENCIAL. ART. 1.332 DO CÓDIGO CIVIL. BURLA À REGRA DO DESDOBRO DE LOTES. ART. 4º, II, DA LEI Nº 6.766/79. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Consoante dispõe a norma do art. 1.331 do Código Civil. Que repete, em linhas gerais, as disposições do art. 1º, §2º, da Lei nº 4.591/64. O condomínio edilício constitui-se, necessariamente, de partes que são de propriedade exclusiva (unidades autônomas), e outras de domínio comum dos condôminos (áreas comuns), as quais não podem ser alienadas separadamente ou divididas. 2. A instituição do condomínio edilício por ato inter vivos deve ser registrada no Cartório de Imóveis da respectiva circunscrição, e, do ato, deverão constar: (I) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; (II) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; (III) o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332 do Código Civil e art. 7º da Lei nº 4.591/64). 3. A ausência de áreas efetivamente comuns, todavia, inviabiliza a instituição de condomínio edilício, por faltar-lhe requisito essencial (art. 1.332 do Código Civil). 4. Considerando que, no caso, as edificações foram erigidas de forma contígua, todas com acesso direto ao logradouro público e com numeração própria, o acolhimento da pretensão deduzida pelos autores, de constituição de condomínio edilício no terreno, com estabelecimento de unidades autônomas, de propriedade exclusiva de cada um dos coproprietários, consistiria em violação à regra do desdobro de lotes, prevista no art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79, segundo a qual, salvo disposição em contrário, não poderão ser inferiores a 125m2. (TJMG; APCV 5000500-70.2019.8.13.0456; Décima Nona Câmara Cível; Rel. Des. Bitencourt Marcondes; Julg. 25/11/2021; DJEMG 02/12/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

Ação declaratória de cláusula abusiva cumulada com rescisão do contratual com pedido de tutela antecipada, sob a alegação de que em 27/03/2013 celebraram com os réus promessa de compra e venda de unidade autônoma do imóvel empreendimento viva penha. Aduziram que o imóvel foi financiado pelo preço certo e ajustado entre as partes de R$ 272.818,99 (duzentos e setenta e dois mil, oitocentos e dezoito reais e 99 centavos), sendo que pagaram pontualmente as parcelas tendo, até a data de 15 de maio de 2015, adimplido o valor de R$ 71.242,95. Afirmaram que a promessa de compra e venda se dividiu em duas etapas de pagamento, sendo a primeira na fase de obra (produção) e segunda etapa de financiamento (após habite-se). Esclareceram que foram pagos honorários de corretagem, sinal do negócio no valor de R$ 12.604,99 (doze mil, seiscentos e quatro reais e noventa e nove centavos) e parcelas mensais, destacando que a unidade entregue não correspondia ao descrito e caracterizado na planta do empreendimento. Asseveraram que os réus promoveram a cobrança das cotas condominiais, antes da averbação do -habite-se- o que contraria o disposto no artigo 44 da Lei nº 4591/64, bem como a previsão estabelecida no inciso I, do artigo 1332 do Código Civil. Asseveraram, ainda, que em decorrência dos fatos acima mencionados, além das dificuldades financeiras que atravessam e a impossibilidade de obter financiamento para quitar o restante das obrigações pactuadas, entraram em contato com a central de atendimento dos demandados para informar o desejo de rescindir o contrato, obtendo a resposta de que o mesmo seria irretratável e irrevogável. Requereram a condenação dos réus à devolução de 90% (noventa por cento) das quantias já pagas corrigidas monetariamente, com aplicação dos juros legais sobre os consectários legais a contar da citação. Sentença de parcial procedência determinando que a restituição seja de 90% (noventa por cento) do valor pago, sendo retidos 10% (dez por cento), sobre o total desembolsado, excluída a taxa de corretagem, com correção monetária a contar do desembolso e incidindo juros de mora a partir do trânsito em julgado; declararando rescindido o contrato e a inexistência de débito, abstendo-se a ré de incluir o nome da autora em cadastro restritivo. Tornando, por conseguinte, definitiva a decisão que antecipou a tutela. Tendo em vista a sucumbência recíproca, condenou cada parte no pagamento de 50% das custas e de 50% dos honorários que arbitro em 10% do valor da condenação, observando o disposto no artigo 98, parágrafo terceiro do CPC face à gratuidade deferida aos autores. Irresignação dos réus. Arguindo preliminares de nulidade de sentença, por cerceamento de defesa, ante o indeferimento do depoimento pessoal dos autores e ilegitimidade passiva do segundo réu (calçada empreendimentos imobiliários s/a) e, no mérito a reforma do julgado, repisando as teses esaposadas na contestação. Destaco de pronto as preliminares para rechaçá-las. O cerceamento de defesa não ocorreu, uma vez que o juiz é o destinatário principal das provas devendo indeferir aquelas que forem desnecessárias para o deslinde da controvérsia, nos termos do art. 370, parágafo único do CPC, sendo o caso dos autos, pois o depoimento pessoal dos demandantes é a toda evidência desinfluente para o deslinde da controvérsia. O mesmo destina deve ser observado com relação a prefacial de ilegitimidade do segundo réu. Os documentos carreados aos autos às fls. 68e 70, comprovam que o demandado participou do negócio jurídico e, em se tatando de relação consumersita há a solidariedade de todos que eventualmente participam da cadeia de consumo. No mérito, melhor sorte não socorre aos apelantes, haja vista que no caso em testilha não se aplica a Lei nº 13.786/18, pois a vigência da mesma se deu posteriormente a celebração do negócio jurídico. Direito subjetivo a desistência do negócio jurídico, com retenção de 10% dos valores pagos de acordo com o verbete sumular de nº 543 do STJ. Sentença que se mostra correta, bem fundamentada e que abordou todas as questões suscitadas pelas partes, devendo por tal razão ser mantida. Recurso conhecido e desprovido. Majoração dos honorários de sucumbência devidos pelos réus ao advogado dos autores, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, anteriormente fixados em 10% sobre o valor da condenação, passando-os para 15%. (TJRJ; APL 0033889-70.2015.8.19.0209; Rio de Janeiro; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Jaime Dias Pinheiro Filho; DORJ 06/08/2021; Pág. 324)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS.

Título executivo extrajudicial. Crédito relativo a contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício. Artigo 784, X, do CPC/2015. Condomínio não registrado no cartório do registro de imóveis. Exigência do artigo 1.332 do Código Civil. Condomínio de fato. Cotas condominiais que não ensejam execução direta. Artigo 784, X, do CPC/2015. Possibilidade de se manejar ação de cobrança. Inexistência de título executivo extrajudicial. Reforma da sentença. Extinção da ação de execução sem resolução do mérito, na forma do artigo 485, IV, do CPC/2015. Aplicação do artigo 85, § 2º, do CPC/2015. Provimento do recurso. (TJRJ; APL 0002129-88.2020.8.19.0028; Macaé; Segunda Câmara Cível; Relª Desª Maria Isabel Paes Gonçalves; DORJ 14/04/2021; Pág. 298)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

Cotas condominiais. Acolhimento dos Embargos "para EXTINGUIR a execução apensada, por ausência dos pressupostos processuais". Irresignação da Embargada. Pleito de anulação da sentença por "erro processual" que se rechaça. Magistrada de origem que analisou o mérito dos Embargos à Execução. Inexistência de qualquer irregularidade processual. Pressuposto processual considerado ausente pela Magistrada de origem que, embora não esteja especificado no dispositivo da sentença, pode ser extraído da fundamentação do decisum. Juízo a quo que afirma a ausência de instrução da Execução com título dotado de força executiva, fazendo alusão explícita ao disposto no art. 784, X, do CPC/15 ("Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X. O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas") e no art. 798, I, "a", do mesmo diploma ("Art. 798. Ao propor a execução, incumbe ao exequente: I. Instruir a petição inicial com: A) o título executivo extrajudicial"). Mérito. Inteligência do art. 784, X, do CPC. Dispositivo citado que, expressamente, refere-se a contribuições decorrentes de condomínio edilício para a configuração do título hábil a instruir o pleito executivo em questão. Embargada que não efetivou o registro de seu ato constitutivo no Registro de Imóveis, conforme exigido pelo art. 1.332 do CC/02 e art. 7º da Lei nº 4.591/64, não se qualificando legalmente, portanto, como condomínio edilício. Cobrança das contribuições eventualmente devidas à Associação que deve ser veiculada pela via própria. Precedentes deste Nobre Sodalício. Manutenção do decisum que se impõe. Não configuração de litigância de má-fé. Incidência do disposto no art. 85, §11, do CPC. Conhecimento e desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0010611-60.2017.8.19.0212; Niterói; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio Nogueira de Azeredo; DORJ 12/02/2021; Pág. 476)

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO.

Imóvel de copropriedade dos litigantes. Julgamento de procedência. Inconformismo dos réus. Não acolhimento. Preliminar: Juízo de admissibilidade recursal compete ao Segundo Grau de Jurisdição, nos termos previstos no artigo 1010, §3º, do Código de Processo Civil. O fato de o juiz singular ter indeferido a gratuidade de justiça postulada em sede de apelo, não obsta a apreciação do pleito por este Eg. Tribunal. Documentação apresentada pelos recorrentes comprova a condição de hipossuficiência financeira. Presença dos requisitos para a concessão da benesse. Mérito: Tratando-se de bem em condomínio e inexistindo consenso entre as partes, a alienação em hasta pública é medida que se impõe, mormente quando inviável a divisão cômoda. Aplicação dos artigos 1330 e 1332 do Código Civil. Questões relacionadas à suposta ocultação de bens recebidos pelo recorrido em herança extrapola os lindes da presente ação, devendo ser discutida nas vias próprias. Ausência das hipóteses autorizadoras da suspensão do processo, previstas nos artigo 313 e 315 do Estatuto Processual. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AC 1009317-95.2019.8.26.0565; Ac. 14507860; São Caetano do Sul; Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Alcides; Julg. 31/03/2021; rep. DJESP 27/05/2021; Pág. 2002)

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO.

Imóvel de copropriedade dos litigantes. Julgamento de procedência. Inconformismo dos réus. Não acolhimento. Preliminar: Juízo de admissibilidade recursal compete ao Segundo Grau de Jurisdição, nos termos previstos no artigo 1010, §3º, do Código de Processo Civil. O fato de o juiz singular ter indeferido a gratuidade de justiça postulada em sede de apelo, não obsta a apreciação do pleito por este Eg. Tribunal. Documentação apresentada pelos recorrentes comprova a condição de hipossuficiência financeira. Presença dos requisitos para a concessão da benesse. Mérito: Tratando-se de bem em condomínio e inexistindo consenso entre as partes, a alienação em hasta pública é medida que se impõe, mormente quando inviável a divisão cômoda. Aplicação dos artigos 1330 e 1332 do Código Civil. Questões relacionadas à suposta ocultação de bens recebidos pelo recorrido em herança extrapola os lindes da presente ação, devendo ser discutida nas vias próprias. Ausência das hipóteses autorizadoras da suspensão do processo, previstas nos artigo 313 e 315 do Estatuto Processual. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AC 1009317-95.2019.8.26.0565; Ac. 14507860; São Caetano do Sul; Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Alcides; Julg. 31/03/2021; DJESP 09/04/2021; Pág. 2271)

APELAÇÃO CÍVEL.

Embargos à Execução. Título Executivo Extrajudicial. Loteamento Fechado. Sentença que rejeitou os embargos à execução opostos, por entender o d. Juízo que a taxa associativa objeto da execução em curso, é exigível. Insurgência dos embargantes. NULIDADE. Arguição dos embargante de que a r. Sentença seria nula, por insuficiência da fundamentação. Não configuração. D. Juízo que enfrentou todas as teses relevantes ao exame de mérito, tomando por base a linha argumentativa adotada. Teses suscitadas pelas partes, incompatíveis com os aspectos analisados pelo Magistrado, que não demandariam mesmo análise específica. Dever de motivação bem atendido (arts. 93, IX da Constituição Federal e 498 do Código de Processo Civil). Preliminar rejeitada. MÉRITO. Entidade apelada que, a despeito de se intitular condomínio, disto não se trata, afinal, foi constituída para administrar um loteamento fechado, certo de que seus atos constitutivos não foram levados a registro perante o Cartório de Imóveis, o que é essencial à existência regular como tal (art. 1.332 do Código Civil). Art. 784, X do Código de Processo Civil que atribui a qualidade de título executivo extrajudicial, apenas às contribuições ordinárias e extraordinárias devidas no âmbito de um condomínio edilício. Não sendo a embargada um condomínio edilício, não poderia ter ingressado com uma execução de título executivo extrajudicial. Precedentes. Execução de título extrajudicial que, por isso, deve ser extinta, ante a inadequação da via eleita (art. 485, VI do Código de Processo Civil). Sentença reformada, com acolhimento dos embargos à execução. RECURSO PROVIDO. (TJSP; AC 1003529-81.2019.8.26.0248; Ac. 14439576; Indaiatuba; Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Rodolfo Pellizari; Julg. 10/03/2021; rep. DJESP 22/03/2021; Pág. 2125)

APELAÇÕES CÍVEIS.

Pedido de Tutela Antecipada em Caráter Antecedente convertido em Ação Revisional de IPTU C.C. Cancelamento de Protesto. IPTU do exercício de 2017. Recurso da empresa autora. Afastamento da preliminar de nulidade da sentença. Inexistência de cerceamento de defesa. Ocorrência do fato gerador do tributo quando do registro da instituição do condomínio edilício e desmembramento das unidades autônomas. Até que o referido desmembramento seja concluído e registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, caberá a incidência do IPTU sobre a área total do empreendimento. Inteligência do art. 1.332 do Código Civil e do art. 7º da Lei nº 4.591/64. Cabimento da cobrança do IPTU, tal como lançado. Observância dos artigos 4º; 29, parágrafo único; e 53, §2º, da Lei Complementar Municipal nº 319/2007. Inexistência de ofensa aos artigos 31 e 81 do Código Tributário Municipal (Lei Municipal nº 2.252/79). Manutenção do padrão construtivo atribuído ao bem. Ausência de comprovação, pela autora, de que a Municipalidade, no cálculo do imposto, considerou as áreas descritas no art. 2º, §4º, do Decreto nº 14.845/11, quando da aplicação do padrão fino, ônus da prova que lhe incumbia. Não cabimento do enquadramento dos 3 subsolos do empreendimento como padrão edifício garagem. Área em discussão que não se enquadrou nos termos constantes dos artigos 100 e 101 da Lei Complementar Municipal nº 267/2003 (Código de Edificações Municipal). Recurso da Municipalidade. Manutenção da fixação dos honorários advocatícios por equidade. Sentença mantida na sua integralidade. Recursos não providos, nos termos do acórdão. (TJSP; AC 1023937-76.2019.8.26.0577; Ac. 14341356; São José dos Campos; Décima Quarta Câmara de Direito Público; Relª Desª Silvana Malandrino Mollo; Julg. 04/02/2021; DJESP 11/02/2021; Pág. 2668)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO ÚTIL DE BEM IMÓVEL DA UNIÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973. ALEGAÇÕES. GENÉRICAS. INADMISSIBILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. FUNDAMENTO AUTÔNOMO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO.

1. Não se conhece da alegação de violação do art. 535 do CPC/1973 quando as razões recursais apontam, genericamente, a causa de pedir, sem demonstração especifica dos vícios de integração de que padeceria o acórdão embargado. Incidência, por analogia, da Súmula nº 284 do STF. 2. A teor das Súmulas nºs 211 do STJ e 282 do STF, não se conhece de Recurso Especial na ausência do prequestionamento da matéria recursal. Recurso não conhecido quanto à tese de violação do art. 1.332 do Código Civil; do art. 163 da Lei n. 6.015/1973; dos arts. 7º, 9º e 66 da Lei n. 4.591/1964; do art. 3º do DL n. 2.398/1987; do art. 53 da Lei n. 9.784/1999; e do art. 114 da Lei n. 8.112/1990. 3. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles" (Súmula nº 283 do STF). 4. No caso dos autos, não houve impugnação específica quanto ao fundamento de que o adquirente do imóvel não poderia ser prejudicado por fato a que não deu causa nem pela demora desproporcional da administração na finalização do processo administrativo pertinente. 5. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-REsp 1.468.891; Proc. 2014/0174557-7; CE; Primeira Turma; Rel. Min. Benedito Gonçalves; Julg. 13/10/2020; DJE 15/10/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE NOME E INDICAÇÃO DAS PARTES. ART. 1.010, I, DO CPC. PROVIDÊNCIA INCIPIENTE. INFORMAÇÕES CONSTAM DESDE A EXORDIAL. PARTES REPRESENTADAS EM JUÍZO POR SEUS ADVOGADOS, DEVIDAMENTE CONSTITUÍDOS. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. OBRA FINDA. DESNECESSIDADE DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROVIDÊNCIA INÚTIL. NECESSIDADE DE PRÉVIA REUNIÃO DAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS ENVOLVIDOS NESSE EMPREENDIMENTO E DE AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO. ART. 44, §2º, DA LEI Nº 4.591/1964. ART. 167, II, 4, DA LEI Nº 6.015/1973. ART. 1.332 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO REGISTRAL. JURISPRUDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL.

1. Nada obstante a sentença recorrida tenha sido publicada na vigência do CPC/1973, houve complemento desse decisório, mediante o julgamento de embargos de declaração, quando vigente o CPC/2015 (desde 18 de março de 2016 - enunciado administrativo nº 1 do c. STJ), motivo pelo qual aplica-se ao caso esse novel diploma legal (stj: RESP 1691373/MG). 2. Insipiente a arguição de não conhecimento do apelo por faltar o nome e a indicação das partes (art. 1.010, I, do CPC), haja vista que essas informações constam desde a exordial, sendo as partes representadas nos autos através de seus advogados devidamente constituídos. 3. A suscitada irregularidade, além de desnecessária para a prática de qualquer ato processual ou para a defesa de direito, não traz contribuição alguma para a justa resolução da causa, objetivo esse para o qual devem cooperar todos aqueles que participam do processo, consoante os arts. 4º a 6º do CPC. 4. Preliminar rejeitada. 5. Quanto ao mérito do apelo, volta-se a irresignação contra a sentença que extinguiu a demanda, por reputar ausente a possibilidade jurídica do pedido (art. 267, VI, do CPC/1973). 6. Através da ação proposta busca-se a adjudicação compulsória de frações ideais dos terrenos de matrícula nº 8029 e nº 8032 do cri da 5ª zona, nos quais foi edificado um condomínio edilício (edifício green palace), cujas unidades autônomas adquiridas pelos autores da causa (aptos. 102,103, 203, 301, 402, 501, 502, 601, 602, 701,703, 801, 802, 901, 902, 903, 1001, 1101, 1103,1202 e 1402) representariam, cada qual, o equivalente a 1/42 (um inteiro e quarenta e dois avos) daquele terreno unificado, encontrando-se os postulantes, no entanto, impedidos de exercerem com plenitude seus direitos de propriedade, haja vista que a construtora nobre empreendimentos imobiliários s/a (codemandada) sequer realizou os procedimentos alusivos ao registro da incorporação imobiliária, inviabilizando, com isso, a expedição de escrituras públicas de compra e venda dos apartamentos já construídos, e subsequente regularização desses direitos de propriedade no cartório imobiliário competente. 7. No entanto, o magistrado de primeiro grau considerou que a possibilidade jurídica do pedido de adjudicação dependeria do prévio registro em cartório da incorporação imobiliária. 8. Em primeiro lugar, foi equivocada a sentença ao se ater à hipótese de loteamento irregular (Lei nº 6.766/1979), inclusive elencando jurisprudência a esse respeito, quando o caso versa sobre condomínio em edifício (Lei nº 4.591/19644). 9. De outro modo, não se mostra correto apontar que a adjudicação dos apartamentos (unidades autônomas) ou das respectivas frações ideais necessitaria de prévio registro da incorporação imobiliária, uma vez ser inócua essa providência quando a obra estiver finalizada. Julgados do e. Tjsp: Agravo de instrumento nº 2082505-29.2014.8.26.0000 e agravo de instrumento nº 0017966-35.2007.8.26.0000. 10. Porém, o pleito de adjudicação compulsória necessitaria de, primeiramente, realizar junto ao cartório a unificação formal das matrícula nº 8029 e nº 8032 do cri da 5ª zona, para que o registro imobiliário passasse a espelhar a realidade daquilo que já foi feito na prática, concernente à demolição das construções anteriores e a reunião das terras nuas nas quais foi construído o condomínio edilício (edifício green palace); ademais, somente é possível proceder a eventual adjudicação de frações ideais relativas a cada unidade de apartamento após citada unificação da matrícula dos imóveis. 11. Também necessitaria de se pleitear judicialmente a prévia averbação da construção (não mais o registro de incorporação imobiliária), individualizando as unidades de apartamentos (a fim de saber, inclusive, suas reais frações ideais em relação ao terreno unificado), conforme o art. 44, §2º, da Lei nº 4.591/1964, e, ato contínuo, o registro da instituição do condomínio, nos termos do art. 167, II, 4, da Lei nº 6.015/1973 e do art. 1.332 do Código Civil, bem como a outorga das escrituras de compra e venda, acompanhadas dos respectivos registros cartorários. 12. Jurisprudência do e. Tjsp: Apelação cível nº 0114804-40.2007.8.26.0000; apelação cível nº 0003668-46.2012.8.26.0361; apelação cível nº 9047094-54.2001.8.26.0000; apelação cível nº 9159196-72.2008.8.26.0000; apelação cível nº 0054496-21.2002.8.26.0224 e apelação cível nº 1002632-40.2016.8.26.0157.13. A lide cuida de direito registral, não sendo possível conceder qualquer pleito para garantir o direito de propriedade dos autores sem que sejam requestadas, concomitantemente, as obrigações de fazer concernentes à adoção de providências necessárias e prévias elencadas pela Lei (reunião das matrículas dos imóveis e averbação da construção).14. Nesta oportunidade, em consonância com o art. 85, § 11, do CPC c/c com enunciado administrativo nº 7/STJ, majoro os honorários advocatícios em mais R$ 300,00 (trezentos reais), correspondente a 20% (vinte por cento) da condenação estabelecida na sentença. 15. Apelação conhecida e desprovida. (TJCE; AC 0201909-97.2013.8.06.0001; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Heraclito Vieira de Sousa Neto; Julg. 23/09/2020; DJCE 30/09/2020; Pág. 157)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SENTENÇA. FUNDAMENTAÇÃO IDÔNEA. NULIDADE INEXISTENTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. INDEFERIMENTO POR MEIO DE DECISÃO INTERLOCUTÓRIA IRRECORRIDA. PRECLUSÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO. VÍCIOS ESTRUTURAIS NO EDIFÍCIO. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. AUSÊNCIA DE DOLO DO ALIENANTE. DÉBITO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. FATO QUE NÃO ERA DO CONHECIMENTO DO VENDEDOR. INEXISTÊNCIA OU IRREGULARIDADE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONSULTA AO REGISTRO IMOBILIÁRIO. FALTA DE CAUTELA DO ADQUIRENTE.

I. Pronunciamento judicial que contém fundamentação processualmente idônea atende ao princípio da motivação consagrado no artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, e nos artigos 11 e 489, § 1º, do Código de Processo Civil. II. O juiz não está adstrito a enfrentar todos os argumentos deduzidos pelas partes, senão aqueles capazes de infirmar a sua conclusão, segundo a inteligência do artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil. III. De acordo com os artigos 507 e 1.015, inciso V, do Código de Processo civil, à falta da interposição de agravo de instrumento, torna-se preclusa a decisão interlocutória que indefere a gratuidade de justiça. lV. O alienante de unidade autônoma não responde por vícios construtivos do edifício, a teor do que prevê o artigo 618 do Código Civil, a não ser que os tenha omitido intencionalmente do adquirente, hipótese em que, in abstracto, o negócio jurídico seria passível de anulação por dolo. V. Problemas estruturais que podem ser aquilatados sem a necessidade de aprofundamento técnico não podem ser qualificados como vícios redibitório, consoante a inteligência do artigo 441 do Código Civil. VI. O adquirente de unidade autônoma pode verificar a existência e regularidade do condomínio edilício mediante simples consulta ao registro imobiliário, nos termos do artigo 1.332¸ caput, do Código Civil, e do artigo 167, § 1º, item 17, da Lei nº 6.015/1973. VII. Não pode ser acolhida pretensão de anulação ou rescisão de promessa de compra e venda na hipótese em que o adquirente deixa de adotar cautelas elementares para a aquisição do imóvel. VIII. Recurso desprovido. (TJDF; APC 07091.00-36.2018.8.07.0001; Ac. 127.4165; Quarta Turma Cível; Rel. Des. James Eduardo Oliveira; Julg. 19/08/2020; Publ. PJe 01/10/2020)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. ENCARGOS CONDOMINIAIS VENCIDOS. CONDOMÍNIO DE FATO. SITUAÇÃO IRREGULAR. EXECUÇÃO INADMISSÍVEL. ART. 784, INC. X, DO CPC. APLICAÇÃO EM FAVOR DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS INSTITUÍDOS NOS TERMOS DO ART. 1332 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA.

1. Hipótese de execução dos créditos decorrentes de obrigações constituídas em favor de associação de moradores. 2. A pretensão do devedor consiste em obter, por meio dos embargos à execução, a compensação do débito objeto da execução com os valores pagos em duplicidade, espontânea e temporariamente, a título de encargos condominiais, em razão da existência de duas (2) unidades habitacionais sobre o mesmo lote, uma pertencente ao próprio apelante, e outra a seu filho. 3. O art. 784, inc. X, do CPC, autoriza o exercício da pretensão ao crédito oriundo de obrigações condominiais diretamente por meio da ação de execução. No entanto, é necessário observar a regra prevista no art. 1332 do Código Civil, que determina a constituição regular do condomínio edilício. 4. O rol de títulos executivos descritos no art. 784 do CPC não pode ser alargado por meio de interpretação extensiva. Em outras palavras, o referido dispositivo deve ser interpretado de forma estrita. Caso contrário haveria a constituição de títulos executivos sem suporte em previsão legal. 5. Se a hipótese é de condomínio irregular, a pessoa jurídica constituída deve ser reconhecida meramente como uma associação. Pode haver a cobrança das obrigações comuns geradas pela administração do espaço compartilhado pelos moradores, por meio de ação submetida ao procedimento comum, mas não é admissível a execução com fundamento no art. 784 do CPC. 6. É necessário ter a devida atenção a esses tópicos normativos, evitando assim submeter a parte a indesejáveis situações de anomia processual. 7. Recurso conhecido e provido. Desconstituída a sentença e determinado o retorno dos autos à primeira instância, para que seja providenciada a intimação do credor, com o escopo de, caso queira, promova a emenda à inicial para ajustar a ação ajuizada ao procedimento comum. (TJDF; APC 00029.53-69.2017.8.07.0001; Ac. 125.3151; Terceira Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 04/06/2020; Publ. PJe 10/06/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. DECISÃO DETERMINANDO A VENDA EM LEILÃO JUDICIAL DOS IMÓVEIS ARROLADOS NA DEMANDA.

Indeferimento do pedido formulado pelo agravante, no sentido de que fosse suspensa a praça referente ao imóvel que lhe serve de residência. A extinção de co-propriedade sobre bem indivisível comporta a aplicação do disposto nos art. 1.320 e 1.332 do Código Civil, ensejando sua avaliação e venda judicial com o rateio do valor apurado na hasta pública, que se dará na forma do art. 730 do CPC -no caso em tela, não há sequer notícia de praça já designada a justificar a suspensão do leilão -verifica-se, ainda, que o pedido de extinção de condomínio foi formulado pelos agravados no longínquo ano de 1991, com sentença datada no ano de 2015, ocasiao em que transitou em julgado, tendo sidodeterminadaa extinção do condomínio e a venda de todos imóveis em leilão judicial, não tendo sido dado, até hoje, efetividade à sentença. Não se pode olvidar, ainda, que o agravante pode defender sua moradia em futura hasta pública, pois o condômino que oferecer melhor lance tem preferência em relação a terceiros para adjudicar o bem, nos termos do art. 1.322 do Código Civil, sendo certo que as partes receberam por herança diversos imóveis na cidade que somam a quantia de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), não havendo, portanto, que se falar em estado de vulnerabilidade do agravante -assim, não há respaldo legal para a pretensão recursal do agravante, tendo em vista que a extinção do condomínio, e a consequente determinação da venda de todos os imóveis, trata-sé de uma decisão transitada em julgado, protegida pelo manto da imutabilidade e da indiscutibilidade, nos termos do art. 502 do CPC. Reforma de decisão agravada somente em casos de teratologia, ilegalidade, notadamente no que diz respeito à probabilidade do direito invocado ou não observância da prova dos autos. Sumula 59 deste egrégio tribunal. Pronunciamento não enquadrado nestas hipóteses. Sua manutenção -nega-se provimento ao recurso. (TJRJ; AI 0043114-86.2020.8.19.0000; Rio de Janeiro; Vigésima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Marcelo Lima Buhatem; DORJ 15/09/2020; Pág. 398)

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMODATO. CONTRATO FIRMADO ENTRE A RÉ E UM DOS CONDÔMINOS CONTANDO COM A ASSINATURA DE OUTROS DOIS CONDÔMINOS NA QUALIDADE DE TESTEMUNHAS.

Ausência de anuência do autor, também condômino. Imóvel formado por partes de uso comum e uso privativo. Divisão de fato sobre parte do bem. Ausência de instituição de condomínio edilício. Art. 1.332 do Código Civil. Condomínio voluntário pro indiviso. Necessária observância do art. 1.314, parágrafo único do Código Civil. Posse concedida a terceiros que não prescinde do consenso de todos os condôminos. Esbulho possessório configurado. Dano moral não caracterizado. Ação julgada parcialmente procedente. Recurso provido, em parte, para esse fim. (TJSP; AC 1025096-44.2017.8.26.0506; Ac. 13659330; Ribeirão Preto; Décima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Coutinho de Arruda; Julg. 17/06/2020; DJESP 24/06/2020; Pág. 3169)

AGRAVO DE PETIÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONDOMÍNIO DE BEM INDIVISÍVEL. ORDEM DE INDISPONIBILIDADE INCIDENTE SOBRE A TOTALIDADE DO BEM. MEDIDA ACAUTELATÓRIA. POSSIBILIDADE.

A propriedade comum, ainda que de bem indivisível, está sujeita a penhora em ação de execução movida em face de um dos condôminos. Embora o bem não possa ser fracionado, os termos do artigo 1.332 do Código Civil permitem que o condomínio voluntário de coisa indivisível possa ser extinto, mesmo quando um dos condôminos deseja receber o valor de sua fração ideal e os demais condôminos não desejam adjudicá-la. Além disso, o art. 843 do CPC/2015 estabelece que "tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem" e o § 2º do citado artigo protege o condômino que não é parte na execução, ao lhe garantir o valor correspondente à respectiva quota-parte calculado sobre o valor da avaliação. Se a penhora pode incidir sobre a totalidade do bem indivisível, ficando garantido aos demais condôminos, que não figurem na execução, o equivalente à respectiva quota-parte sobre o produto da alienação do bem, é de se concluir que também a ordem de indisponibilidade do bem imóvel indivisível, que evidentemente se trata de medida menos gravosa, pode incidir sobre a totalidade do bem. Esse raciocínio ganha mais força quando se tem nessa ordem de indisponibilidade uma medida acautelatória da execução de crédito trabalhista, em situação fática na qual está evidenciado que os condôminos não revelam a intenção de levar adiante a divisão da propriedade condominial. Agravo de petição a que se nega provimento. (TRT 3ª R.; AP 0011086-48.2018.5.03.0027; Sétima Turma; Rel. Des. Marcelo Lamego Pertence; Julg. 06/03/2020; DEJTMG 09/03/2020; Pág. 1174)

AGRAVO DE PETIÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. HERANÇA. DÍVIDA DE CO-HERDEIRO. IRMÃ CASADA COM O EXECUTADO. BEM COMUM DOS CÔNJUGES. COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS. BEM INDIVISÍVEL. RESTRIÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE.

A propriedade comum, ainda que de bem indivisível, está sujeita a restrição judicial em ação de execução movida em face de um dos condôminos. Embora o bem não possa ser fracionado, os termos do artigo 1.332 do Código Civil permitem que o condomínio voluntário de coisa indivisível possa ser extinto, mesmo quando um dos condôminos deseja receber o valor de sua fração ideal e os demais condôminos não desejam adjudicá- la. Além disso, o art. 843 do CPC/2015 estabelece que "tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem" e o § 2º do citado artigo protege o condômino que não é parte na execução, ao lhe garantir o valor correspondente à respectiva quota-parte calculado sobre o valor da avaliação. Agravo de petição a que se nega provimento. (TRT 3ª R.; AP 0010663-97.2019.5.03.0142; Sétima Turma; Rel. Des. Marcelo Lamego Pertence; DEJTMG 28/02/2020; Pág. 1275)