O que se debate nesta peça processual: trata-se de modelo de petição com pedido principal, conforme novo CPC, artigo 308, como pleito em ação revisional de contrato de financiamento habitacional (imobiliário), na qual se pede o reajuste do valor das parcelas (equelíbrio contratual), haja vista a onerosidade excessiva, decorrência de calamidade pública -- evento imprevisível do coronavírus ---, consoante reza o artigo 6, inc. V, do CDC c/c artigos 317 e 478, um e outro do Código Civil.

• Sumário da petição
• PEDIDO PRINCIPAL
• INTROITO
• ( i ) SÍNTESE DOS FATOS
• ( ii ) FUNDAMENTOS JURÍDICOS DA CAUSA DE PEDIR
• ( a ) DA POSSIBILIDADE DA REVISÃO DA OPERAÇÃO CONTRATADA 
• DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL
• ( b ) READEQUAÇÃO DA RETRIBUIÇÃO FINANCEIRA DO EMPRÉSTIMO 
• ONEROSIDADE EXCESSIVA

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 00ª VARA CÍVEL DA CIDADE.

Proc. nº. 00.222.33.100.2222.0001-00

Autor: Mario das Quantas e outra

Réu: Banco Xista Imobiliário S/A

Procedimento comum (CPC, art. 307, parágrafo único) 

                                       MARIO DAS QUANTAS, casado, autônomo, inscrito no CPF(MF) sob o nº. 333.222.444-55, e, JOANA DE TAL, casada, de prendas do lar, ambos residentes e domiciliados na Rua Delta, nº. 000, apto. 501, em Cidade (PP) – CEP .55.444-333, um e outro com endereço eletrônico [email protected], ora intermediados por seu procurador ao final firmado, vêm, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 308, caput, da Legislação Adjetiva Civil, apresentar seu 

em face de BANCO XISTA IMOBILIÁRIO S/A, instituição financeira de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob n° 00.222.333/0022-44, estabelecida na Rua  das Tantas, nº. 0000, Cidade, CEP .55.444-333,  correio eletrônico [email protected], em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo delineadas.

INTROITO

( a ) Quanto à delimitação das parcelas controvertidas

                                               Prima facie, urge considerar que, na espécie, não se cuida de ação em que se pretende revisar os encargos contratuais, em especial juros remuneratórios e moratórios.

                                               Muito pelo contrário, aqui, em verdade, busca-se a correção do montante mensal da parcela, sob a ótica de desproporcionalidade do valor, levando-se em conta o momento do seu pagamento. É dizer, procura-se decisão judicial de sorte a reequilibrar-se o contrato, decorrência de evento imprevisível, sob a égide do artigo 317 c/c art. 378, um e outro do CC.

( b ) A Promovida tem patrono nos autos – Pleito de audiência (CPC, art. 308, § 3º)                                                                   

                                               Os Autores optam pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII c/c art. 308, § 3º), razão qual requerem a intimação da Promovida, por seu patrono constituído nos autos (fls. 19), para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).

( c ) Tempestividade (CPC, art. 308, caput)

                                    Observa-se que os Promoventes formularam, em caráter antecedente, pedido de tutela cautelar. Depreende-se da peça exordial, que o pleito é direcionado a obter-se a suspensão do leilão extrajudicial de imóvel.

                                               A Ré fora citada e intimada na data de 00/11/2222, cumprindo a medida acautelatória em 22/11/0000.

                                               Dessarte, à luz do preceito contido no art. 308, caput, do Código de Ritos, vê-se que o pedido principal é apresentado dentro do trintídio legal e, por isso, tempestivamente.

( i ) SÍNTESE DOS FATOS

                                               Os Promoventes celebraram com a Ré, em 00/11/2222, Cédula de Crédito Imobiliário. O propósito era o a aquisição do imóvel objeto da matrícula imobiliária nº. 3344, da 00ª Zona desta Capital. (fls. 17/19)  Esse imóvel, situado na Rua Rua Delta, nº. 000, em Cidade (PP), fora concedido em de garantia de alienação fiduciária do pacto em liça. (fl. 20)

                                                O bem serve de residência dos Autores, assim como de seus 3(três) filhos menores, ainda em idade escolar. Esses fatos podem ser observados do teor da narrativa contida na Ata Notarial nº. 3322, extraída junto ao Cartório de Notas e Títulos das Tantas. (fls. 22/24)

                                                O financiamento fora no montante de R$ 000.000,00( .x.x.x. ), a ser pago em 120(cento e vinte) parcelas sucessivas e mensais de R$ 0.000,00 (.x.x.x.). (cláusula 17ª) O sistema de amortização convencionado fora o SAC e correção das parcelas por meio do indexador...... (cláusula 19ª). Taxa remuneratória de 3,9% (três vírcula nove por cento ao mês), com periodicidade de capitalização diária. (cláusula 20ª)

                                                O contrato impõe o pagamento das parcelas, e todos os outros ônus contratuais, por meio de débito automático, junto à conta corrente nº. 334455, ag. 0022, do próprio banco-réu. (cláusula 22ª)

                                                No momento da contratação, a remuneração bruta do casal era de R$ 0.000,00 (.x.x.x.), como se observa dos contratos de prestações de serviços carreados. (fls. 25/29) Em contrapartida, o valor da parcela inaugural foi de R$ 000,00 ( .x.x.x. ). (fl. 30) É dizer, na época, esse valor comportava perfeitamente dentro do orçamento do casal.

                                                Naquela ocasião, os Autores pagavam, a título consumo de energia elétrica, a soma de R$ 00,00 ( .x.x.x. ) (fl. 32), água R$ 00,00 ( .x.x.x. ) (fl. 33), despesa escolar R$ 000,00 (.x.x.x.) (fl. 34), alimentação básica mensal no importe de R$ 000,00 (.x.x.x.) (fl. 35) e plano de saúde R$ 000,00 ( .x.x.x. ) (fl. 36). Isso são apenas algumas das despesas, colhidas a título de paradigma.

                                                De outro importe, nos primeiros 17 (dezessete) meses as parcelas foram rigorosamente adimplidas. (fls. 37/45)

                                               Contudo, decorrência da grave situação financeira que avassala o País, sobremodo reflexo da pandemia do coronavírus (COVID-19), alguns contratos foram rescididos (fls. 46/49); outro tanto, reduzido seu valor mensal pela metade. (fls. 54/59).

                                               Não se perca de vista, ainda, que o Senado Federal, em 20 de março de 2020, decretou estado de calamidade pública.

                                               A própria FREBABAN, em nota vastamente divulgada pela mídia, sugeriu que os Bancos postergassem os vencimentos das dívidas por 60 (sessenta dias), especialmente porquanto o Bacen reduziu, temporariamente, por Resolução, o recolhimento compulsório sobre depósitos a prazo. Em contrapartida, isso representou uma injeção na economia no importe de 135 bilhões de reais.

                                               Nesse compasso, note-se que o Estado promoveu forte auxílio aos Bancos, justamente no propósito que esses tomem sua parte em minimizarem os impactos à população (tomadora de crédito).

                                               A propósito, inúmeras vezes se viu, nesse trágico período, apelo de governantes no sentido de “todos arquem com sua parcela de sacrifício”.

                                               Cai bem trazer à colação, nessas pegadas, o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, no emblemático caso do excessiva variação cambial, acontecida em 1999.

                                               Naquela ocasião, a Corte da Cidadania decidira que os prejuízos, decorrentes da imprevisível e brusca variação cambial, deveriam ser divididos, em parcelas iguais, pelas partes contratantes. Assim, as prestações, vencidas a partir de 19 de janeiro de 1999, foram reajustadas pela metade da variação cambial verificada à época. A outra metade, foi arcada pelas empresas de leasing.

                                               No ponto, tocante à onerosidade expressiva das prestações, digna de aplausos este trecho do voto do Ministro Aldir Passarinho Júnior (RESP 472.594), verbis:

"Não parece, pois, razoável que estando autorizada a arrendadora a contratar pela variação cambial e assim acordando o mutuário, tenha de arcar com o ônus integral, já que igualmente vítima da drástica desvalorização do Real. Que há onerosidade excessiva, sem dúvida ela existe, porém não propriamente da cláusula em si, que é legal, mas das circunstâncias que advieram a partir de certo momento, quando em curso a relação obrigacional.. “

                                               Sem dúvida, os casos se assemelham e a orientação do Judiciário, certamente, deve ser similar àquela, antes tomada pelo STJ.                             

                                               Esse episódio, frise-se, segundo prevê, inclusive, a Legislação Adjetiva Civil, é fato que independe de provas, sobremodo suas nefastas consequências, financeiras e de saúde pública. (CPC, art. 374, inc. I)

                                               Assim, inescusável tratar-se de evento inesperado, à luz da Lei (CC, art. 317 c/c 478 e Art. 6º, inc. V, do CDC).            

                                                Por outro lado, aquelas despesas mensais passaram a ter os seguintes valores: energia o valor de R$ 00,00 ( .x.x.x. ) (fls. 60), água R$ 00,00 ( .x.x.x. ) (fl. 61), despesa escolar R$ 000,00 (.x.x.x.) (fl. 62), alimentação básica mensal no importe de R$ 000,00 (.x.x.x.) (fl. 63) e plano de saúde R$ 000,00 ( .x.x.x. ) (fl. 64). A elevação média desses corresponde, assim, a 22,3% (vinte e dois vírgula três por cento).

                                                Em conta dessa disparidade, os Autores não mais conseguiram pagar as parcelas da avença. Com isso, de pronto os nomes dos mesmos foram lançados nos órgãos de restrições. (fls. 65/67)

                                                Não fosse isso o bastante, receberam notificação cientificando que o imóvel será levado a leilão na data próxima de 00/11/2222. (fl. 69)

                                               Em arremate, nas linhas fáticas, ressalva-se, de já, que os Autores almejam manter a relação contratual (CC, art. 317). Nada obstante, haja vista a média de remuneração mensal desses, compreendendo-se da suspensão das atividades comerciais (00/11/2222), até esta data, que perfaz o montante de R$ 0.000,00, pretende-se pagar em proporção menor, a quantia mensal de R$ 300,00 (trezentos reais).

                                                E justamente em razão dessas disparidades, ou melhor, desequilíbrio contratual, que os motivaram a buscarem a tutela jurisdicional.                 

                                                                             Hoc ipsum est

( ii ) FUNDAMENTOS JURÍDICOS DA CAUSA DE PEDIR

(CPC, art. 308, § 2º c/c art. 319, inc. III)

( a ) DA POSSIBILIDADE DA REVISÃO DA OPERAÇÃO CONTRATADA 

DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL

                                      É inescusável que existe uma desproporção entre as obrigações das partes, nomeadamente observada com a marcha da relação contratual.

                                      Igualmente indiscutível que, na espécie, há uma relação jurídica a ser apreciada sob a édige do Código de Defesa do Consumidor.

                                      Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO. ADQUIRENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. A cláusula contratual que acarreta uma penalidade manifestamente excessiva para a parte consumidora se caracteriza como prática abusiva, impondo-se a exclusão do percentual desproporcional, nos termos do artigo 51, IV, §1º, III do CDC. 2. A redução efetuada pelo Juízo originário, referente ao valor fixado na cláusula contratual a título de retenção, atende aos interesses do fornecedor de indenizá-lo de eventuais despesas decorrentes do distrato, evita seu enriquecimento sem causa, haja vista que poderá renegociar o bem, impede o desequilíbrio contratual e encontra amparo nos artigos 6º, V, c/c, 51, IV, § 1º, III, do CDC e 413 do CC. 3. RECURSO CONHECIDO e DESPROVIDO [ ... ]

                                               Com efeito, o desequilíbrio contratual é tema aludido na Legislação Consumerista, ad litteram:

                                               Nesse passo, o pedido principal aumejará uma reanálise das prestações fixadas pelas partes, máxime decorrente de fatos ulteriores à celebração do financiamento

( b ) READEQUAÇÃO DA RETRIBUIÇÃO FINANCEIRA DO EMPRÉSTIMO 

ONEROSIDADE EXCESSIVA

                                   A orientação nas relações de crédito, até hoje tem sido pensada com base no acordo de vontade. No entanto, em face do que reza a Lei Substantiva vigente, não devemos ater-nos não mais no consentimento, mas no interesse social protegido.   

                                      Com esse enfoque, urge asseverar os ditames da Legislação Substantiva Civil, a qual prescreve, verbo ad verbum:

                                                           Acerca do tema em vertente, convém ressaltar o magistério de Paulo Lôbo:

                                               Com o mesmíssimo entendimento, professa Paulo Nader que:

                                               Nesse rumo, ainda, o Autor pede vênia para transcrever as lapidares considerações de Caio Mário da Silva Pereira:

                                               Não devemos olvidar, no mesmo sentido, mais, o magistério de Washington de Barros Monteiro:

                                               É necessário não perder de vista o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA. REVISIONAL. INSTITUTO DA LESÃO. CÓDIGO CIVIL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CARACTERIZA. BOA-FÉ CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRA. DIÁLOGO DAS FONTES. REVISÃO DO CONTRATO. PARCIAL PROCEDÊNCIA.

Boa-fé contratual. O contrato é o acordo firmado entre as partes, com o objetivo de criar direitos, mediante a livre manifestação de vontade. Todavia, certos requisitos devem ser observados quando da contratação, dentre eles, deve-se atentar para os princípios da função social do contrato e da boa-fé, conforme aludem os art. 421 e 422, ambos do CC/02. Caso concreto. Renegociação de dívida. O autor, consumidor hipossuficiente, firmou o contrato objeto dos autos com a pretensa finalidade de quitar o empréstimo anteriormente realizado com a instituição financeira, o que, embora tenha de fato ocorrido, pois houve a renegociação da dívida, não lhe trouxe qualquer benefício, sendo mais vantajoso, na hipótese, ter permanecido com o contrato originalmente firmado. No ponto, a própria sentença ora atacada, embora tenha julgado improcedente a pretensão, reconheceu que a segunda contratação foi desvantajosa para o consumidor, consignando o juiz de origem que, aparentemente, não havia razão plausível para que o autor aceitasse o refinanciamento naqueles termos. Lesão. Artigo 157 do Código Civil. Considerando a inequívoca desvantagem em desfavor da parte autora, bem como caracterizada a inexperiência frente à instituição financeira ré, pois o contrato foi firmado presencialmente, sendo o autor orientado por um funcionário do banco, segundo a inicial, caracterizada está a lesão no caso concreto. Possibilidade de revisão e manutenção do contrato. Artigo 157, § 2º, Código Civil. Enunciado nº 149 do CJF/STJ. Em atenção ao princípio da conservação dos contratos, a verificação da lesão deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial do negócio jurídico e não à sua anulação, sendo dever do magistrado incitar os contratantes a seguir as regras do art. 157, §2º, do Código Civil de 2002. Código de Defesa do Consumidor. Súmula nº 297, STJ. Diálogo das fontes. Tanto à luz do Código Civil (instituto da lesão), como do Código de Defesa do Consumidor (equilíbrio econômico do contrato), ambos aplicáveis ao caso, por interpretação da teoria do diálogo das fontes, é de se concluir que o contrato é abusivo e merece ser revisado. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO BANCÁRIO. POSSIBILIDADE. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.

Ainda que não aplicável ao caso a legislação consumerista, a pretensão deduzida por um dos contratantes de revisar cláusulas contratuais encontra amparo nos artigos 317, 421, 478, 479 e 480, todos do Código Civil. Com o advento da Constituição da República de 1988 (artigo 5º, inciso XXXV), os contratos não mais se sujeitam à revisão somente em decorrência de fatos supervenientes, imprevisíveis a um dos contratantes (teoria da imprevisão), havendo verdadeira relativização do princípio do pacta sunt servanda [ ... ] 

APELAÇÃO CÍVEL.

Compra e Venda de Imóvel. Ação de obrigação de fazer C.C. Declaratória de exigibilidade de multa ajuizada pela promitente vendedora. Cumprimento da obrigação no curso da demanda. Parcial procedência para condenar a compradora na multa contratual pelo atraso na escrituração dos contratos de venda e compra. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA Pleito de desentranhamento de réplica apócrifa. Descabimento. Petição assinada digitalmente pelo patrono do autor, nos termos do Artigo 2º da Lei Federal nº 11.419 de 2006. Validade. Alegada preclusão consumativa da juntada de documento essencial, consoante o disposto no artigo 435 do CPC. Descabimento. Autora que justificou ter tido conhecimento do e-mail juntado apenas após o ajuizamento da demanda. Ademais, não houve prejuízo à defesa, que pode se manifestar nos autos por diversas vezes após a juntada. Sem prejuízo, não há nulidade. Exegese do artigo 282, §2º do CPC. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria discutida eminentemente de direito e de prova documental. Prescindibilidade de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa. Ausência de fundamentação da sentença. Mero inconformismo. Preenchimento dos requisitos do artigo 489, do CPC e art. 93, IX da CF. Preliminar afastada. MÉRITO Mora na escrituração configurada. Compradora que foi notificada extrajudicialmente na obrigação de fazer, restando inerte. Cláusula contratual expressa de multa diária para o caso de não comparecimento na data aprazada para a lavratura das escrituras. Inaplicabilidade do CDC. Impossibilidade de declaração de abusividade da multa contratual com base no artigo 51 do CDC. Objeto adquirido com claro intuito de exploração econômica. Compradora que não se enquadra no conceito de consumidor previsto no Artigo 2º do CDC, eis que adquiriu 10 unidades autônomas. Hipótese de destinatário final do bem não configurada. Análise da lide que deve ocorrer sob o prisma do Código Civil e do direito obrigacional. Onerosidade excessiva. Artigo 317 do Código Civil. Configuração. Vendedora que restou inerte em longo período até cobrar o implemento da obrigação de fazer assumida pela parte contrária, resultando em multa exorbitante, que representa cerca de 22% do valor de cada um dos dez contratos firmados. Situação imprevisível apta a ensejar a revisão contratual. Natureza e a finalidade da obrigação que não importou em comprovados prejuízos à vendedora. Redução equitativa da multa que se impõe. Exegese do artigo 413 do Código Civil. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para reduzir equitativamente a penalidade prevista na cláusula nona dos contratos firmados entre as partes para o importe único de 2% sobre o preço de venda, corrigidos pelos índices pactuados, a incidir em cada um dos contratos firmados [ ... ]

                                               A própria Constituição Federal traz em seu bojo, como um dos fundamentos da República, o valor social da livre iniciativa.(CF, art. 1º, IV) Desse modo, o contrato – frise-se, qualquer contrato – tem importância para toda a sociedade.

                                    O contrato, de outro bordo, além de instrumento para realização dos interesses particulares, igualmente é um mecanismo que vem a promover um dos objetivos da ordem jurídico-constitucional.

                                               De toda conveniência, nesse compasso, que o Magistrado empreenda todos os esforços para preservar os interesses sociais, sobretudo com a manutenção do contrato, assim querendo uma ou ambas as partes.

                                               Dessa maneira, encontra-se imerso no Código Civil comando possibilitando ao Juiz, no caso concreto, apreciar o fato narrado e, em consequência, manter a relação entabulada, sobremodo diante de circunstâncias adversas a uma delas.

                                               Acerca do tema em liça, é altamente ilustrativo transcrever o que professam Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho:

VEJA TRECHO DA PETIÇÃO CONFIRA EM PDF

Características deste modelo de petição

Área do Direito: Imobiliário

Tipo de Petição: Pedido principal

Número de páginas: 21

Autor da petição: Alberto Bezerra

Ano da jurisprudência: 2020

Doutrina utilizada: Paulo Nader, Washington de Barros Monteiro , Caio Mário da Silva Pereira, Paulo Lôbo, Pablo Stolze Gagliano

Histórico de atualizações

• 28/03/2020 - Publicado no Petições Online

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