Ação De Reintegração De Posse Cumulada Com Arbitramento De Aluguel

O que é Ação de Reintegração de Posse com Cobrança de Aluguel?

Ação de Reintegração de Posse com Cobrança de Aluguel é a ação possessória utilizada para recuperar imóvel objeto de esbulho possessório e, cumulativamente, exigir indenização equivalente aos aluguéis pelo período de ocupação indevida do bem.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA    VARA CÍVEL DA CIDADE

[ formula-se pedido de liminar ]

                              João das Quantas, casado, comerciante, inscrito no CPF (MF) sob o nº 000.111.222-33, e sua esposa Maria das Quantas, casada, do lar, inscrita no CPF (MF) sob o nº 444.555.666-77, ambos residentes e domiciliados na Rua das Flores, nº 0000, nesta Comarca, endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, proprietários e compossuidores do imóvel urbano objeto desta demanda — circunstância que torna indispensável o litisconsórcio ativo entre os cônjuges, à luz do art. 73, § 2º, do Código de Processo Civil —, vêm, com o devido respeito a Vossa Excelência, intermediados por seu mandatário ao final firmado — instrumento procuratório acostado — causídico inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seção do Estado, sob o nº 112233, com seu endereço profissional consignado no timbre desta, motivo qual, em atendimento à diretriz do art. 77, inc. V, c/c art. 287, caput, um e outro da Legislação Instrumental Civil, indica-o para as intimações necessárias, para, com suporte nos arts. 560 e segs. do Código de Processo Civil c/c arts. 1.196, 1.210 e 1.228, todos do Código Civil, ajuizar a presente

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE

c/c

( arbitramento de aluguel )

contra Beltrano de Tal, casado, autônomo, residente e domiciliado na Rua das Pedras, nº 0000, nesta Comarca — CEP nº 33444-555, inscrito no CPF (MF) sob o nº 555.333.222-66, endereço eletrônico desconhecido, e sua esposa Beltrana de Tal, casada, do lar, inscrita no CPF (MF) sob o nº 777.888.999-00, residente no mesmo endereço — citação necessária em razão do disposto no art. 73, § 2º, do CPC, porquanto o esbulho foi praticado por ambos os cônjuges em conjunto —, em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.

INTROITO

( a ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

                                      Os Autores não desejam, ao menos neste momento, a realização de audiência conciliatória.

( a ) Recolhimento das custas iniciais

                                      As custas processuais iniciais foram devidamente recolhidas pelos Autores, conforme comprovante acostado aos autos. (doc. 01)

(1) – QUADRO FÁTICO

                                       O imóvel objeto desta demanda consiste em terreno urbano com duas edificações residenciais, situado na Rua das Flores, nº 0000 e nº 0000-A, nesta Comarca. Encontra-se registrado sob a matrícula nº 0000 do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca. Figuram como proprietários registrais o casal João das Quantas e Maria das Quantas, que o adquiriram em 00/11/2222, por escritura pública de compra e venda devidamente transcrita no álbum imobiliário competente. (doc. 01)

                                      Desde a aquisição, os Autores exercem posse qualificada sobre o imóvel — contínua, mansa e pacífica.

                                      Essa posse se evidencia por atos possessórios concretos e reiterados, praticados ao longo de todo o período de titularidade do bem. A primeira edificação — identificada sob o nº 0000 — é a residência principal do casal, por eles habitada de forma permanente e ininterrupta. A segunda edificação — identificada sob o nº 0000-A, construída pelo Segundo Promovente no mesmo lote de terreno, com recursos exclusivamente seus — é o bem objeto do presente litígio.

                                      Ambas as construções são regularmente conservadas pelos proprietários, que recolhem o Imposto Predial e Territorial Urbano — IPTU referente à integralidade do imóvel e mantêm as obrigações condominiais e de infraestrutura do lote em dia. (docs. 02/05)

                                      Nessa esteira, cumpre esclarecer que os Demandados, Beltrano de Tal e sua esposa Beltrana de Tal, passaram a ocupar a segunda edificação a partir de 00/11/2222, data em que, por ato de mera liberalidade dos Autores — movidos por razões de solidariedade —, foi-lhes permitida a ocupação temporária e gratuita daquela construção, para que ali estabelecessem sua moradia.

                                      Tal ocupação, à época, foi tão somente tolerada pelos proprietários, sem que jamais tenha sido firmado qualquer instrumento contratual escrito ou conferido aos ocupantes título jurídico autônomo que legitimasse sua permanência no bem.

                                      Configurou-se, assim, típico COMODATO VERBAL POR PRAZO INDETERMINADO, desprovido de animus domini por parte dos Promovidos.

                                      Vale acrescentar, nesse passo, que Beltrano de Tal não ostenta qualquer título jurídico próprio — contratual, legal ou judicial — que ampare, em nome próprio, a manutenção da posse sobre o imóvel dos Autores. Sua esposa, Beltrana de Tal, igualmente nenhum direito possui sobre o bem, sendo sua presença na edificação mero reflexo da ocupação irregular do marido.

                                      Não bastasse isso, em 00 de março de 0000, os Autores constataram que os Demandados, sem qualquer autorização, procederam ao fechamento da passagem existente entre as duas edificações — ato de inequívoca turbação possessória, praticado de forma unilateral e arbitrária, que revelou, desde aquele momento, o propósito dos ocupantes de resistir à pretensão reintegratória dos proprietários. (doc. 06)

                                      Tão logo aqueles manifestaram inequivocamente a intenção de retomar a integralidade do imóvel — necessária ao pleno aproveitamento econômico e à destinação que pretendiam conferir à segunda edificação —, procedeu-se à notificação extrajudicial dos esbulhadores. Ali, foi cientificado quanto à extinção da tolerância anteriormente conferida. Nessa mesma ciência, houve a concessão do prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do bem, com a retirada de todos os pertences ali mantidos, sob pena de ajuizamento das medidas judiciais cabíveis. (doc. 07)

                                      Não obstante o regular recebimento da notificação, o silêncio foi dado como resposta. Mais que isso: os Demandados manifestaram expressa resistência à pretensão dos comodantes, por meio de contranotificação, enviada ao absurdo argumento de serem legítimos possuidores do bem — tese que, como se demonstrará adiante, não encontra qualquer amparo fático ou jurídico. (doc. 08)

                                      A permanência deles no imóvel, a partir do vencimento do prazo notificatório, deixou de ser meramente tolerada para tornar-se injusta e precária, caracterizando INEQUÍVOCO ESBULHO POSSESSÓRIO, nos termos dos arts. 1.200 e 1.208 do Código Civil.

                                      Demais disso, imperioso se faz o reconhecimento do direito dos Promoventes ao recebimento de contraprestação equivalente ao valor mensal de aluguel do imóvel, por todo o período de uso indevido — desde a constituição em mora dos Demandados, com o vencimento do prazo da notificação extrajudicial, até a efetiva desocupação e entrega das chaves —, o que se postula com amparo no art. 582 do Estatuto Civil.

(2) – NO MÉRITO

( i ) Quanto à propriedade do imóvel

                                      Em linhas inaugurais, cumpre assentar a legitimidade ativa de João das Quantas e Maria das Quantas para figurarem no polo ativo da presente demanda possessória — ponto que, por experiência, costuma ser o primeiro alvo da defesa e merece, por isso, enfrentamento antecipado e robusto.

                                      Aqueles agem em nome próprio, na qualidade de proprietários registrais e compossuidores do imóvel urbano objeto desta demanda. Não se trata de representação de terceiro, de espólio ou de qualquer outra figura intermediária. Ao contrário: cada qual exerce direito próprio, decorrente diretamente do título dominial registrado — suficiente, por si só, para fundar a pretensão possessória ora deduzida.

                                      O fundamento normativo dessa legitimidade assenta-se em tripé sólido e inafastável.

                                      Outrossim, o art. 1.196 do Código Civil define como possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Eles, como se demonstrará, exercem concretamente esses poderes sobre o imóvel em litígio — uso, gozo, conservação e fiscalização das edificações —, o que lhes confere, de forma inconteste, a condição de possuidores legítimos do bem.

                                      De mais a mais, não se descure que o art. 1.228 do Estatuto Civil assegura ao proprietário o direito de reaver a coisa do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Esse direito, que abrange tanto a pretensão reivindicatória quanto a possessória, é exercitável por quaisquer dos compossuidores, individualmente, sem necessidade de anuência do outro — consoante o disposto no art. 1.314 do mesmo Diploma.

                                      Por fim, o art. 73, § 2º, do Código de Processo Civil determina que, nas ações possessórias, a participação do cônjuge do autor é indispensável, nas hipóteses de composse. Daí a formação do litisconsórcio ativo entre os cônjuges ora Promoventes — ambos compossuidores do imóvel urbano em litígio, por força do regime de bens do casamento e da aquisição conjunta da propriedade.

                                      Da conjugação desses três dispositivos extrai-se, com inegável clareza, que João das Quantas e Maria das Quantas detêm plena legitimidade ativa para postular, em nome próprio, a tutela possessória sobre o imóvel descrito na inicial.

                                      Posta assim a questão, sem maiores dificuldades se verifica que o bem objeto desta demanda encontra-se registrado em nome daqueles, sob a matrícula nº 0000 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cidade/PP — título dominial que ampara, com toda a robustez, a pretensão possessória ora deduzida. (doc. 01)

( ii ) Individualização do bem

                                      Com o fito de caracterizar o imóvel objeto desta demanda, considere-se o laudo técnico de vistoria e descrição elaborado por engenheiro civil devidamente registrado no CREA/PP. (doc. 09)

                                      Do documento, extrai-se a completa descrição física das edificações — área total do terreno, metragem construída de cada unidade, confrontações, estado de conservação, distribuição interna dos cômodos e acessos.

                                      Registra o laudo, ademais, a identificação da passagem existente entre as duas edificações — unilateral e irregularmente bloqueada pelos Réus no curso da ocupação. Essa supressão configura, por si só, ato de turbação possessória praticado em detrimento dos legítimos proprietários.

( iii ) Quanto à posse

                                      Beltrano de Tal jamais deteve posse autônoma sobre a segunda edificação. Sua permanência no imóvel decorreu, desde a origem, de mera tolerância dos proprietários — configurando, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, situação que sequer induz posse em sentido técnico, porquanto ausente o animus domini e desprovida de qualquer título jurídico que a ampare.

                                      É inegável, ademais, que a ocupação tolerada dos Demandados se enquadra na figura do comodato verbal por prazo indeterminado, regido pelo art. 581 do Código Civil, cuja extinção se opera por simples manifestação de vontade do comodante — independentemente de motivação específica ou de comprovação de necessidade urgente do bem.

                                      No ponto, a jurisprudência é enfática:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMODATO VERBAL. POSSE PRECÁRIA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ESBULHO POSSESSÓRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO.

Caso em exame agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de reintegração de posse, na qual os agravantes, na condição de herdeiros dos proprietários registrais do imóvel, alegam posse indireta transmitida com a abertura da sucessão e esbulho praticado pela agravada, que permaneceu no imóvel após notificação extrajudicial para desocupação, apesar de anterior ação de usucapião por ela proposta ter sido julgada improcedente com trânsito em julgado. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) definir se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência em ação possessória; (II) estabelecer se a permanência da agravada no imóvel, após notificação para desocupação, configura esbulho possessório apto a justificar a reintegração liminar. III. Razões de decidir o agravo de instrumento é cabível por versar sobre tutela provisória, nos termos do art. 1.015, I, do CPC. A concessão de tutela de urgência exige a probabilidade do direito e o perigo de dano, conforme art. 300 do CPC, bem como o preenchimento dos requisitos do art. 561 do CPC. Os agravantes comprovam a posse indireta do imóvel, decorrente da sucessão hereditária, nos termos do art. 1.784 do Código Civil. A ação de usucapião anteriormente ajuizada pela agravada foi julgada improcedente com trânsito em julgado, reconhecendo-se que a ocupação do imóvel decorria de mera permissão, equiparada a comodato verbal. Atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, caracterizando a posse da agravada como precária e subordinada. A notificação extrajudicial para desocupação rompe o comodato, e a permanência no imóvel após o prazo concedido configura esbulho possessório. A ação foi proposta dentro do prazo de ano e dia, atendendo ao requisito temporal para proteção possessória liminar. O pagamento de tributos pela agravada não afasta a precariedade da posse nem descaracteriza o esbulho. A permanência indevida da agravada priva os agravantes do uso do bem e evidencia o perigo de dano, legitimando a concessão da tutela de urgência. lV. Dispositivo e tese recurso provido. Tese de julgamento: 1. A posse exercida por mera permissão ou tolerância, ainda que prolongada, não induz posse justa nem autoriza usucapião. 2. A permanência do comodatário no imóvel após notificação para desocupação configura esbulho possessório. 3. Estão presentes os requisitos para concessão de liminar de reintegração de posse quando comprovados a posse, o esbulho recente e o perigo de dano. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]

                                      Nessa esteira, tão logo os Autores manifestaram inequivocamente a intenção de retomar a integralidade do imóvel, procedeu-se à notificação extrajudicial dos Réus em 00 de julho de 0000, cientificando-os da extinção da tolerância anteriormente conferida e concedendo-lhes prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária da edificação, com a retirada de todos os pertences ali mantidos. (doc. 07)

                                      Ultrapassado o prazo concedido, o silêncio foi dado como resposta. Mais que isso: os Demandados resistiram expressamente à pretensão dos comodantes, por meio de contranotificação enviada ao descabido argumento de serem legítimos possuidores do bem. (doc. 08)

                                      Não há falar-se, a esse respeito, em posse justa ou autônoma dos Réus. A contranotificação enviada, por si só, não tem o condão de alterar a natureza precária da ocupação — que nasceu da tolerância dos proprietários e assim permanece, independentemente do tempo decorrido ou das reformas eventualmente realizadas pelos ocupantes.

                                      Assim, o esbulho consumou-se em 00 de agosto de 0000 — data em que expirou o prazo da notificação extrajudicial devidamente recebida pelos Demandados —, momento a partir do qual a ocupação deixou de ser tolerada e passou a ser injusta e resistida, nos termos dos arts. 1.200 e 1.208 do Estatuto Civil.

                                      Convém delinear, ainda, que essa data define igualmente o termo inicial da contraprestação a título de aluguel devida aos Promoventes, pelo uso indevido da edificação durante todo o período de resistência injustificada.

                                      Enfim, para que não paire qualquer dúvida sobre a cronologia dos fatos — e se afaste, desde logo, qualquer tentativa de tumultuar o processo com alegações infundadas de posse velha, usucapião ou decadência —, descreve-se, de forma didática e resumida, a linha do tempo dos marcos jurídicos essenciais à procedência desta demanda, em atendimento aos requisitos expressamente exigidos pelo art. 561 do Código de Processo Civil:

Cronologia dos Marcos Jurídicos — Ação de Reintegração de Posse

* A linha em destaque (amarela) corresponde à data do esbulho possessório — requisito expresso do art. 561, III, do Código de Processo Civil.

                                      A prova documental acostada a esta exordial é contundente em demonstrar que os Autores detêm a posse direta e legítima do bem — lastreada em justo título dominial e em atos possessórios concretos —, ao passo que os Réus permanecem na edificação sem qualquer amparo jurídico, em conduta inequivocamente caracterizadora de esbulho possessório.     

( iv ) Quanto ao aluguel mensal devido

                                      A procedência do pedido reintegratório impõe, como consequência natural e juridicamente inafastável, o acolhimento do pedido condenatório ao pagamento de contraprestação equivalente ao valor mensal de aluguel do imóvel, por todo o período de uso indevido — da constituição em mora dos Réus até a efetiva desocupação da edificação.

                                      O fundamento legal específico é o art. 582 do Código Civil, de clareza meridiana:

Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

                                      De mais a mais, a Lei Civil é igualmente expressa ao admitir a cumulação do pedido possessório com o de condenação em perdas e danos e indenização dos frutos, nos termos do art. 555:

Art. 555. É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:

I — condenação em perdas e danos;

II — indenização dos frutos.

                                      Impende observar que o Código Civil, ao disciplinar os atos ilícitos e o dever de indenizar, é igualmente invocável à espécie, a título complementar:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

                                      Nessa mesma linha, o Estatuto Civil estabelece que as perdas e danos devidas ao credor abrangem não apenas aquilo que efetivamente perdeu, mas também o que razoavelmente deixou de lucrar:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

                                      O contrário disso, é inconteste, configuraria enriquecimento sem causa dos Réus, que se beneficiam, a custo zero, de imóvel urbano alheio — em detrimento direto de João das Quantas e Maria das Quantas.

                                      Não há falar-se, ademais, em ausência de dano aos Autores: a privação do uso e gozo da edificação, por si só, gera prejuízo econômico concreto e mensurável, correspondente ao valor que o imóvel poderia render no mercado locatício pelo período de ocupação indevida.

                                      A orientação consolidada da jurisprudência é firme nesse sentido:

APELAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PERDAS E DANOS. COMODATO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

Argumentos da autora que convencem em parte. A rescisão do comodato verbal existente entre as partes e a determinação de reintegração da autora na posse do imóvel restaram preclusas, diante da ausência de interposição de recurso por parte do réu. Réu comodatário constituído em mora, que deve pagar aluguel. Inteligência do artigo 582 do Código Civil. Entretanto, alugueres devidos a partir de trinta dias a contar da data da citação até a efetiva desocupação do imóvel. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. [ ... ] 

( ... )