Ação de Restituição de Taxa Sati - Cobrança indevida PN896

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA    VARA CÍVEL DA CIDADE

• Sumário da petição
• (1) – SÍNTESE DOS FATOS
• ( 2 ) – NO MÉRITO
• 2.1. – VENDA CASADA – ILÍCITO CONTRATUAL – REPETIÇÃO DE INDÉBITO

 

 

 

 

 

 

 

 

                                     

                               FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua das Tantas, nº. 0000, apto. 302, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico [email protected], ora intermediada por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V e art. 287, caput, ambos do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 39, inc. I, do Código de Defesa do Consumidor c/c art. 876 do Código Civil, ajuizar a presente

 

AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA

C/C

(pedido de repetição de indébito)

 

 

contra SOCIEDADE XISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sociedade empresária de direito privado, estabelecida na Rua Delta, nº. 000, na Cidade, inscrita no CNPJ (MF) sob o nº. 00.111.333/0001-55, com endereço eletrônico [email protected], em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.

 

INTROITO

 

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

                                                                                                                             

                                                  A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

                                      Dessarte, a Demandante ora formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.

 

( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

 

                                                  A Promovente opta pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação da Promovida, por carta (CPC, art. 247, caput) para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).

 

 

 

                                      A Autora firmara com a Ré, na data de 00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. (doc. 01) O propósito contratual era a aquisição do imóvel sito na Rua das Tantas, nº. 000, Apto. 302, nesta Cidade, além da respectiva garagem de nº. 122.  

                                      No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido da seguinte forma:

 

( i )      R$ 00.000, 00 ( .x.x.x. ) , a título de sinal e princípio de pagamento;

( ii )     R$ 00.000,00 ( .x.x.x. ) em 25 parcelas mensais e sucessivas de R$ 000,00 ( .x.x.x. ), vencendo-se a primeira em 00/11/2222;

( iii )    R$ 000.000,00 ( .x.x.x.) em uma única parcela, essa a ser paga por intermédio de financiamento bancário com vencimento na data de 00/11/3333;

( iv )    R$ 00.000,00 ( .x.x.x.) em parcela única, vencendo-se na data de emissão do termo de habite-se.

 

                                      Todavia – e esse é o âmago desta pretensão --, a Autora tivera de pagar, em obediência à cláusula XXIV do contrato em mira, de pronto, a quantia de R$ 0.000,00 (.x.x.x.), correspondente a 0,8% (zero vírgula oito por cento) sobre o valor do imóvel. (doc. 02) Esse valor corresponde ao pagamento pelos Serviços de Assessoria técnico-imobiliária (SATI).

                                      Como se depreende do trato, é uma cláusula, embora nula, imperativo. É dizer, sem o pagamento, não há a possibilidade de realizar-se a aquisição da unidade imobiliária.

                                      Sem dúvidas uma hipótese típica da ilegal “venda casada”.

 

           

2.1. – VENDA CASADA – ILÍCITO CONTRATUAL – REPETIÇÃO DE INDÉBITO

 

                                      Na hipótese sub judice, caracterizados os requisitos legais para configuração da relação de consumo (art. 2º e 3º do CDC).

                                      A Ré se enquadra perfeitamente no conceito de fornecedor, do que se extrai do comando evidenciado no art. 3º, do CDC

                                      E a Autora também se considera, como antes afirmado, no conceito de consumidor, ditado pelo mesmo diploma legal (CDC, art. 2°)

                                      Nesse passo, é forço concluir-se que o condicionamento da aquisição do imóvel ao pagamento da referida taxa, fere, de morte, o quanto contido no Código de Defesa do Consumidor, ad litteram:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

 

I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

 

                                      Bem elucida Orlando da Silva Neto o que seja a venda casada, à luz do CDC:

 

 

                                      Nesse compasso, nula a referida cláusula, máxime porquanto o valor em referência atende unicamente aos interesses da imobiliária, ora Ré.         

                                      Bem a propósito decidira o Superior Tribunal de Justiça, sob a égide de temas submetidos à análise de recursos repetitivos, in verbis:

Tema 938

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

 

                                      Não fosse isso o suficiente, urge colacionarmos algumas outras notas de jurisprudência no mesmo sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS.

Ação Declaratória de abusividade de cláusula contratual cumulada com indenização por danos morais, materiais e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Comissão de corretagem e taxa SATI. Legitimidade passiva ad causam configurada. Restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem de rigor. Dever de informação e de transparência não cumpridos pela Vendedora. Cobrança de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), ou atividade congênere (avaliação de crédito), é sempre abusiva. Abusividade reconhecida no pagamento da taxa cobrada. Devolução devida. Atraso na entrega do Imóvel por culpa exclusiva da Empresa Requerida, já considerada a prorrogação do prazo por mais 180 (cento e oitenta) dias. Inteligência da Súmula nº 161 TJ/SP. Prazo que se conta da assinatura do Contrato celebrado. Lucros cessantes. Vedação. Impossibilidade de cumulação com cláusula penal já fixada na sentença. Entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970. Danos morais não caracterizados. Correção monetária e juros. Substituição do índice pelo IGP-M, sendo devidos eventuais valores pagos a maior. Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA EMPRESA RÉ NÃO PROVIDO e RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO, a fim de determinar a devolução ao Autor dos valores pagos a título de taxa SATI (avaliação de crédito) na forma simples, bem como a adoção do índice IGP-M para a correção monetária e juros no período de atraso (julho de 2011 a fevereiro de 2012), devendo serem restituídos ao Autor eventuais valores pagos a mais a tal título, valores a serem apurados em liquidação de sentença, mantida no mais, a Decisão a quo proferida [ ... ]

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