O que é Petição inicial de ação de adjudicação compulsória de imóvel?
Petição inicial de ação de adjudicação compulsória de imóvel é a medida pela qual o comprador busca obter judicialmente a transferência da propriedade quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, com fundamento no art. 1.418 do Código Civil. A ação substitui a vontade do vendedor, permitindo o registro do imóvel em nome do adquirente.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 395, art. 463, art. 1.417 e art. 1.418, todos do Código Civil, assim como, abrigado no art. 497 c/c art. 501, esse e aquele da Legislação Adjetiva Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
C/C
( pedido de reparação de danos)
contra ESPÓLIO DE FRANCISCO DE TAL, inscrito no CNPJ (MF) sob o n°. 33.444.555/0001-66, ora representado por sua inventariante (CPC, art. 75, inc. VII), BELTRANA DE TAL, casada, empresária, reside e domiciliada na Rua das Tantas, n°. 000, nesta Capital, inscrita no CPF (MF) sob o n°. 555.444.333-22, endereço eletrônico igualmente ignorado, em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo delineadas.
INTROITO
( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)
A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.
Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
A Promovente opta pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação do espólio Promovido, na pessoa de sua representante legal e inventariante (CPC, art. 75, inc. VII), por carta (CPC, art. 247, caput) para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).
(1) – SÍNTESE DOS FATOS
A Autora firmara com o senhor Francisco de Tal, na data de 00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. (doc. 01) O propósito contratual era a aquisição do imóvel sito na Rua das Tantas, nº. 000, Apto. 1303, nesta Cidade, além da respectiva garagem de nº. 122. O mesmo é registrado com o número de matrícula 334455, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona. (doc. 02)
O promitente vendedor, acima mencionado, veio a falecer no dia 00/11/222, consoante atestado anexo. (doc. 03)
Depreende-se da referida matrícula que se apresenta como proprietário o de cujus.
Fora aberto inventário em 33/44/0000, sendo nomeada como inventariante a senhora Beltrana de Tal, identificada no preâmbulo deste arrazoado. (doc. 04/05)
No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido da seguinte forma:
a) a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de R$ 00.000,00;
b) o resto, com escritura definitiva, a qual designada para ser assinada no Cartório Tantas, no dia 00/11/2222.
Consoante evidencia a Cláusula 7ª do contrato preliminar em espécie, as partes contratantes ajustaram pela impossibilidade de arrependimento.
De mais a mais, a promitente compradora, por desvelo, tomou a iniciativa de registrar o contrato em espécie junto à matrícula do imóvel em debate. (doc. 06)
Lado outro, urge asseverar que a inventariante, em que pese demonstrada à mesma a cláusula de impossibilitava o arrependimento, de modo desmotivado, esquivou-se de cumprir sua parte no pré-contrato em vertente. É dizer, no interregno entre o pagamento das arras e a satisfação final, o espólio Réu, desavisadamente, almejaram desistir do negócio jurídico entabulado, afirmando, inclusive, que o imóvel se encontra dentre aqueles a partilhar. (doc. 07)
Em conta disso, a Autora notificara, extrajudicialmente, a representante legal do espólio a comparecer, em data e local designados, para cumprir o segundo fragmento do ajuste. (doc. 08) Não houve resposta, seja expressa ou verbal.
Diante desse quadro, a Autora, motivada pelo desejo de adimplir por completo o acerto, depositara, em 00/33/444, junto à conta corrente n°. 0000, do Banco Xista S/A, de titularidade do espolio, a quantia de R$ 000.000,00. (doc. 09) Esse valor, portanto, corresponde ao valor final, acrescido dos emolumentos cartorários que lhes eram devidos.
Assim, almeja a Autora a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, razão qual, por isso, ajuíza a pressente querela judicial.
(2) – NO MÉRITO
(2.1.) – LEGITIMIDADE PASSIVA
Oportuno ressaltar que, na hipótese em estudo, o polo passivo fora atentando na forma legal.
Vê-se que o inventário já fora aberto. Ademais, igualmente já fora nomeada a inventariante e, além disso, ainda não houve, sequer, a partilha dos bens. (doc. 10)
Em conta disso, formulam-se os pedidos em desfavor do Espólio, com o ato citatório almejado à pessoa da inventariante, regularmente nomeada. (CPC, art. 75, inc. VII) É dizer, a essa cabe representar o Espólio, ativa e passivamente em juízo.
Com esse entendimento, urge trazer à colação o seguinte aresto:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM COBRANÇA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ.
Ilegitimidade de parte configurada. Requerida que não celebrou pacto com os autores em nome próprio, mas na qualidade de inventariante. Direitos e obrigações deixados pelo falecido locatário. Impossibilidade de ajuizar a demanda em face da inventariante/herdeira enquanto não efetuada a partilha. Legitimidade do espólio, representado por seu inventariante, enquanto não efetuada a partilha. Inteligência do artigo 75, VII, do Código de Processo Civil. Sentença reformada. Extinção sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do Estatuto de Ritos, com inversão da sucumbência. Recurso provido. [ ... ]
Com esse enfoque, bom lembrar o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:
Como já examinamos, o espólio não é pessoa jurídica, porém, a lei lhe outorgou personalidade processual (trata-se de uma entidade com personalidade anômala ou reduzida, como denominamos), cabendo sua representação ativa e passiva ao inventariante (arts. 75, VII, e 618, I, do CPC). A função do inventariante, portanto, é muito importante: é ele quem deve ser citado nas ações contra o espólio; é ele quem tem legitimidade para propor ações em nome do espólio. Os herdeiros podem assisti-lo nos processos (instituto da assistência).
Questão que aflora com frequência na prática é a necessidade de mover ação contra o espólio quando ainda não há inventário, ou quando não há ainda nomeação de inventariante. Nesse caso, a ação deve ser movida contra todos os herdeiros, em regra geral, forçando-se, se for o caso, a abertura do inventário. [ ... ]
(destacamos)
(2.2.) – REQUISITOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS
Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.
Antes de tudo, a propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual determina-se, ad litteram:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O contrato de promessa de compra em venda, ora em questão, inquestionavelmente acusa todas as formalidades do contrato definitivo, in casu a escritura pública de compra e venda. (CC, art. 462)
Quanto ao registro do pré-contrato junto à respectiva matrícula, o propósito fora de, até mesmo, produzir-se efeitos erga omnes, uma vez que, desse modo, erigido à categoria de direito real. (CC, art. 1.418 c/c 1.225, inc. VII)
Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:
Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.
Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."
(...)
"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.
Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis especiais [ ... ]
(Negritamos)
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL REGISTRADA. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECUSA INJUSTIFICADA CONFIGURADA POR INÉRCIA E RESISTÊNCIA EM JUÍZO. VALOR DA CAUSA. EXPRESSÃO ECONÔMICA DO BEM. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame. 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de adjudicação compulsória, julgou procedente o pedido para adjudicar ao autor imóvel adquirido mediante contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 1978 e registrado, reconhecendo a quitação integral do preço e determinando que a sentença substituísse a escritura pública, com condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (I) definir se o valor atribuído à causa observa o critério legal previsto no art. 292 do CPC; (II) estabelecer se a ausência de comprovação da quitação integral do contrato e da recusa injustificada do promitente vendedor configura carência de ação; (III) determinar se estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel. III. Razões de decidir 3. O valor da causa, em ação de adjudicação compulsória, deve refletir a expressão econômica atual do bem objeto da lide, nos termos do art. 292, II, do CPC, sendo inadequada a adoção de valor venal meramente simbólico e dissociado da realidade patrimonial do imóvel. 4. A alegação de carência de ação por ausência de quitação e de recusa injustificada confunde-se com o mérito, pois diz respeito à verificação do direito material afirmado, não configurando pressuposto processual ou condição da ação. 5. A existência de contrato de promessa de compra e venda devidamente registrado confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, nos termos do art. 1.417 do Código Civil. 6. A quitação integral do preço resta comprovada por recibo finale corroborada pelo longo lapso temporal sem qualquer iniciativa de cobrança pela vendedora, incumbindo a esta o ônus de demonstrar eventual inadimplemento residual, nos termos do art. 373, II, do CPC. 7. A recusa exigida pelo art. 1.418 do Código Civil pode ser caracterizada pela inércia prolongada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva após a quitação, bem como pela resistência manifestada em juízo ao pedido de adjudicação. 8. A prescrição da pretensão de cobrança, embora não equivalha à quitação formal, torna inexigível eventual crédito e impede a perpetuação da insegurança jurídica, viabilizando o exercício do direito real à adjudicação. 9. A regular citação da ex-cônjuge do autor e a inexistência de prejuízo a terceiros afastam qualquer óbice à consolidação da propriedade em favor do promitente comprador. lV. Dispositivo e tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O valor da causa na ação de adjudicação compulsória deve corresponder à expressão econômica atual do imóvel, e não a valor venal meramente simbólico. 2. A verificação da quitação do preço e da recusa do promitente vendedor integra o mérito da ação de adjudicação compulsória, não configurando carência de ação. 3. A inércia prolongada do promitente vendedor, aliada à resistência em juízo, caracteriza recusa injustificada apta a autorizar a adjudicação compulsória, desde que comprovada a quitação do contrato registrado. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REQUISITOS ADJUDICATÓRIOS PREENCHIDOS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. INOCORRÊNCIA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INVERSÃO. RECURSO DA PARTE REQUERIDA DOS AUTOS DE ORIGEM CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA DOS AUTOS ORIGINÁRIOS CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SEM HONORÁRIOS RECURSAIS. I. CASO EM EXAME:
Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória, mas condenou a parte autora dos autos originários ao pagamento das custas e honorários advocatícios. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO: As questões em discussão consistem em: (i) verificar a nulidade da sentença por alegada ausência de intimação válida de parte requerida dos autos de origem; (ii) apurar o preenchimento dos requisitos para a adjudicação compulsória (promessa de compra e venda com individualização do imóvel, pagamento do preço e recusa na outorga da escritura definitiva); e (iii) redefinir a distribuição dos ônus sucumbenciais e a possibilidade de majoração de honorários recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR: (iv) Não se configura nulidade por ausência de intimação quando demonstrada, nos autos, a efetiva ciência processual da parte em procedimento relacionado e a sua inércia, com confirmação de intimação e decurso de prazo sem manifestação, afastando violação ao contraditório e à ampla defesa. (v) Atendidos os requisitos do art. 1.418 do Código Civil -- existência de instrumento contratual apto e individualização do bem, pagamento integral do preço e recusa na outorga da escritura -- é devida a adjudicação compulsória, sendo ineficaz, em face do direito do promissário comprador, a posterior disposição do bem a terceiros. (vi) A resistência manifestada em juízo pela parte requerida dos autos de origem evidencia a recusa à transferência, legitimando a procedência do pedido e impondo a redistribuição dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte vencida. lV. DISPOSITIVO: Recurso da parte requerida dos autos originários conhecido e desprovido. Recurso da parte contrária conhecido e parcialmente provido para o fim de inverter os ônus sucumbenciais. Sem honorários recursais. Teses de julgamento:1. "A adjudicação compulsória é devida quando demonstrados a promessa válida e oponível, a individualização do imóvel, o pagamento integral do preço e a recusa na outorga da escritura definitiva, nos termos do art. 1.418 do Código Civil". 2. "Não há nulidade por ausência de intimação quando comprovada a ciência processual e a inércia da parte, preservados o contraditório e a ampla defesa". 3. "A resistência em juízo à pretensão adjudicatória evidencia a recusa na transferência e legitima a redistribuição dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte vencida". [ ...]
Outrossim, o preço ajustado fora completamente pago e, por esse motivo, concluído o contrato preliminar. (CC, art. 463)
Nesse diapasão, preenchidos os pressupostos, a adjudicação compulsória é medida que se prescreve à hipótese.
Com esse entendimento:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.
Insurgência da requerida. Mérito. Alegada a impossibilidade de adjudicar ao autor o imóvel objeto de debate, sob o fundamento de que o contrato de compra e venda firmado entre as partes consubstancia negócio jurídico simulado. Não acolhimento. Instrumento contratual reconhecidamente firmado pela construtora demandada. Simulação que, se efetivamente perpetrada, contou com a atuação direta da requerida. Parte que não pode se beneficiar de sua própria torpeza. Observância ao postulado da boa-fé objetiva. Exegese do art. 113, caput, do Código Civil. Arguição de nulidade afastada. Além disso, parte autora que logrou demonstrar a quitação do preço avençado. Requisitos para a adjudicação compulsória do imóvel preenchidos. Sentença mantida. Honorários recursais fixados. Recurso conhecido e desprovido. [ ... ]
DUPLO APELO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, REIVINDICATÓRIA, COBRANÇA E ANTECIPAÇÃO PARCIAL DOS EFEITOS DA TUTELA ANULATÓRIA. INTEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FERIADO E/OU PONTO FACULTATIVO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. PRINCÍPIOS DA CONSERVAÇÃO DOS CONTRATOS E DA BOA-FÉ OBJETIVA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ÔNUS DA PROVA. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO NÃO DEMONSTRADOS PELO AUTOR. ART. 373, I, DO CPC. RECONVENÇÃO. RESPONSABILIDADE PELAS DÍVIDAS DO ESPÓLIO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LITIGÂNCIA DE MÁ- FÉ NÃO CONFIGURADA. 1º APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 2º RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
1. A suspensão do prazo recursal em decorrência de ponto facultativo/feriado local deve ser comprovada com o protocolo do recurso, inexistente no caso em epígrafe no tocante aos aclaratórios opostos contra a sentença proferida na origem. 2. É válido o negócio jurídico firmado entre pessoas capazes, com objeto lícito, possível, determinado e forma não defesa em Lei, em observância aos requisitos do art. 104 do CC. 3. Em face dos princípios da conservação dos contratos e da boa-fé objetiva, a invalidade de um ato jurídico revela-se medida excepcional, que é autorizada por Lei quando for comprovada a existência de vício de consentimento ou mesmo a ausência de seus requisitos essenciais de validade 4. Ocorre o vício de lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade ou por inexperiência, obriga- se a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta, conforme dicção do art. 157, CC, o que não se observa na espécie. 5. A inexecução de obrigação no tempo e modo contratados não gera a sua anulação, mas sim a responsabilidade civil contratual da parte inadimplente ao ressarcimento de eventuais danos surgidos do inadimplemento (arts. 121, 122, 123, 125, 129, 389 e 475 do CC) 6. Ausente prova apta a refutar as argumentações autorais quanto à nulidade do negócio jurídico, conclui-se que o interessado não se desincumbiu de seu ônus processual, nos termos do art. 373, I, do CPC. 7. A cessão dos direitos hereditários opera apenas a transferência dos direitos que o cedente possui em relação ao bem da herança, sem transferir a propriedade (art. 1.793, CC), logo, não há responsabilidade pessoal dos herdeiros quanto às dívidas do espólio, notadamente quando ainda inexiste formal de partilha. 8. Embora indesejáveis, os aborrecimentos comuns do dia a dia, os meros dissabores normais e próprios do convívio social, não são suficientes para originar danos morais indenizáveis. 9. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade transferir mediante registro de imóvel a propriedade do bem ao comprador caso o vendedor, após receber a totalidade do preço, recuse-se ao cumprimento contratual. Seus requisitos são a existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel, a comprovação da quitação do valor pactuado, a inexistência de cláusula de arrependimento e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. 10. No caso de cessão de direitos hereditários, a ação de adjudicação compulsória não é instrumento hábil à obtenção, pelo cessionário, do título de domínio sobre o bem, quando não se verificar a comprovação da conclusão do inventário dos bens cedidos. 11. O simples exercício do direito de ação não caracteriza, por si só, a litigância de má-fé. Para que a aplicação desta sanção seja possível, o STJ entende ser imprescindível a comprovação do dolo da parte, manifestado por atuação intencionalmente maliciosa e temerária, em relação às situações tipificadas no art. 80 do CPC, situação não verificada no caso. 12. Conforme previsão do art. 85, § 11, CPC, somente haverá majoração de verba honorária de sucumbência se esta houver sido arbitrada na origem e o recorrente tenha sido vencido também na instância recursal, situação verificada apenas no tocante à segunda apelante. PRIMEIRO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. [ ... ]
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