O que é Ação de Adjudicação Compulsória de Imóvel Quitado?
Ação de Adjudicação Compulsória de Imóvel Quitado é a demanda proposta pelo comprador que pagou integralmente o preço, mas não obteve a escritura definitiva, visando obter sentença que substitua a vontade do vendedor, com fundamento nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.
Quando é cabível ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é cabível quando o comprador quitou integralmente o preço do imóvel mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva ou não pode fazê-lo. O comprador deve ter direito real de aquisição — promessa de compra e venda registrada ou não — e o preço deve estar integralmente pago. O STJ pacificou na Súmula 239 que o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda não impede a adjudicação compulsória. Fundamento: arts. 1.417 e 1.418 do CC c/c art. 497 do CPC; Súmula 239 do STJ.
Como fazer uma ação de adjudicação compulsória de imóvel?
A ação de adjudicação compulsória deve ser proposta perante a vara cível do local do imóvel, com petição inicial instruída com: cópia do contrato de promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento integral do preço, matrícula atualizada do imóvel e notificação ao vendedor para outorga da escritura. A sentença procedente substitui a escritura e serve como título para o registro no cartório de imóveis. Fundamento: arts. 1.417 e 1.418 do CC c/c art. 497 do CPC.
Quais os requisitos da ação de adjudicação compulsória?
Os requisitos são: existência de contrato de promessa de compra e venda — registrado ou não; pagamento integral do preço avençado; recusa ou impossibilidade do vendedor de outorgar a escritura definitiva; e ausência de cláusula de arrependimento no contrato. O STJ já consolidou que o registro da promessa no cartório não é requisito indispensável para a adjudicação. Fundamento: arts. 1.417 e 1.418 do CC; Súmula 239 do STJ.
Adjudicação compulsória — precisa de registro da promessa no cartório?
Não. O STJ pacificou na Súmula 239 que o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado no cartório de imóveis, não impede a adjudicação compulsória. O direito à adjudicação decorre do contrato e do pagamento integral — não do registro. Fundamento: Súmula 239 do STJ c/c arts. 1.417 e 1.418 do CC.
Adjudicação compulsória — qual o prazo prescricional?
O STJ pacificou que a ação de adjudicação compulsória é imprescritível — por se tratar de direito real de aquisição constituído pelo contrato de promessa de compra e venda. O comprador pode propor a ação a qualquer tempo, enquanto subsistir a obrigação de outorgar a escritura. Fundamento: arts. 1.417 e 1.418 do CC.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 395, art. 463, art. 1.417 e art. 1.418, todos do Código Civil, assim como, abrigado no art. 497 c/c art. 501, esse e aquele da Legislação Adjetiva Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
C/C
( pedido de reparação de danos)
contra FRANCISCO DE TAL, casado, dentista, residente e domiciliado na Rua Delta, n°. 000, nesta Capital, inscrito no CPF (MF) sob o n°. 333.444.555-77, endereço eletrônico desconhecido e, BELTRANA DE TAL, casada, empresária, reside e domiciliada no endereço acima mencionado, inscrita no CPF (MF) sob o n°. 555.444.333-22, endereço eletrônico igualmente ignorado, em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.
INTROITO
( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)
A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.
Dessarte, a Demandante ora formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
A Promovente opta pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação dos Promovidos, por carta (CPC, art. 247, caput) para comparecerem à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).
(1) – SÍNTESE DOS FATOS
A Autora celebrou com os Réus, em 00 de março de 0000, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (doc. 01), tendo por objeto o imóvel situado na Rua das Tantas, nº 000, Apto. 1303, nesta Cidade, bem como a respectiva vaga de garagem nº 122.
O referido bem encontra-se registrado sob a matrícula nº 334455, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona (doc. 02), constando os Réus como proprietários em regime de condomínio.
O preço ajustado para a aquisição foi de R$ 000.000,00, a ser pago da seguinte forma:
a) R$ 00.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento;
b) o saldo remanescente por ocasião da lavratura da escritura definitiva, designada para o dia 00/11/2222, no Cartório Tantas.
Nos termos da Cláusula 7ª do contrato, as partes pactuaram a irretratabilidade do negócio, afastando a possibilidade de arrependimento.
Ademais, aquela promoveu o registro do contrato junto à matrícula do imóvel (doc. 03), reforçando a segurança jurídica da avença.
Ocorre que, não obstante as obrigações assumidas, os Réus, de forma imotivada, recusaram-se a cumprir o ajuste, manifestando intenção de desistir do negócio após o pagamento das arras.
Diante disso, a Autora procedeu à notificação extrajudicial dos demandados, a fim de que comparecessem na data e local previamente estipulados para a formalização da escritura definitiva (doc. 04), não tendo havido qualquer resposta.
Demonstrando inequívoca boa-fé e intenção de adimplir integralmente o contrato, a Autora efetuou o depósito do valor remanescente, em 00/33/4444, na conta corrente nº 0000, junto ao Banco Xista S/A (doc. 05), incluindo os encargos cartorários devidos.
Nesse cenário, busca a Autora a adjudicação compulsória do imóvel objeto do contrato, razão pela qual ajuíza a presente demanda.
(2) – NO MÉRITO
(2.1.) – REQUISITOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS
Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.
Antes de tudo, a propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual se determina, ad litteram:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O contrato de promessa de compra e venda em exame preenche todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, notadamente aqueles exigidos para a escritura pública de compra e venda, nos termos do art. 462 do Código Civil.
No que se refere ao registro do compromisso junto à matrícula do imóvel, tal providência teve por finalidade conferir eficácia erga omnes à avença, elevando-a à condição de direito real à aquisição, conforme disposto nos arts. 1.418 c/c 1.225, inciso VII, do Código Civil.
Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:
Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.
Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."
(...)
"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.
Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis especiais (Decreto-lei 58/1937, Decreto 3.079/1938, Leis 4.505/1964 e 6.766/1979) [ ... ]
(Negritamos)
Doutro giro, em assonância com a lição sempre precisa de Cristiano Sobral Pinto:
A ação competente para o caso de descumprimento do contrato preliminar entende-se ser a adjudicação compulsória, com fundamento na Súmula n. 239 do STJ. Muitos doutrinadores sustentam que a ação competente seria a outorga de escritura definitiva; porém considera-se que não há diferença razoável entre uma e outra [ ... ]
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VENDA A NON DOMINO. CADEIA NEGOCIAL NÃO CONTESTADA. REVELIA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO. CONDICIONAMENTO AO RECOLHIMENTO DE TRIBUTOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame apelação interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de adjudicação compulsória, sob o fundamento de nulidade do contrato de compra e venda firmado entre o autor e os promitentes vendedores, por se tratar de venda a non domino. A sentença reconheceu que os vendedores não detinham a propriedade registral do imóvel, pertencente a terceira, também ré no processo. Os réus foram regularmente citados e não contestaram a ação. O apelante alega ter quitado integralmente o contrato e sustenta a possibilidade de adjudicação compulsória, mesmo em cadeia de transmissões, nos termos do art. 1.417 do CC e da Súmula nº 239 do STJ. II. Questão em discussão há duas questões em discussão:(I) definir se é possível a adjudicação compulsória de imóvel, em caso de venda realizada por promitentes vendedores que não são os proprietários registrais;(II) estabelecer se a revelia da proprietária registral supre eventual vício de legitimidade e permite o reconhecimento da cadeia negocial, desde que comprovada a quitação do preço. III. Razões de decidir a adjudicação compulsória exige contrato válido, quitação integral do preço e recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva (CC, art. 1.418). A revelia dos réus atrai a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, inclusive em relação à existência de relação negocial entre a proprietária registral e os promitentes vendedores (CPC, art. 344). A jurisprudência admite a adjudicação compulsória, mesmo sem o registro do compromisso de compra e venda, desde que presente a cadeia negocial e todos os envolvidos sejam partes no processo. A sentença judicial de adjudicação compulsória, supre a outorga da escritura, mas não exime os compradores do recolhimento dos tributos devidos, em cada transmissão da cadeia negocial, sob pena de violação da legislação tributária e incentivo à evasão fiscal. lV. Dispositivo e tese recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A adjudicação compulsória é admissível, mesmo em caso de venda realizada por não proprietários, desde que comprovada a quitação do contrato e que o proprietário registral integre o polo passivo e não impugne a demanda. A revelia da proprietária registral supre a irregularidade na cadeia de transmissão e autoriza a adjudicação, desde que preenchidos os requisitos legais. A adjudicação compulsória está condicionada ao recolhimento dos tributos incidentes sobre cada negócio jurídico da cadeia negocial. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA EM VIDA PELA VENDEDORA. PREÇO INTEGRALMENTE QUITADO. FALECIMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. IMÓVEL NÃO INTEGRANTE DO INVENTÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA EXTRAJUDICIAL DA ESCRITURA. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. DESNECESSIDADE DE RESISTÊNCIA EXPRESSA DO HERDEIRO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória ajuizada por promitentes compradores de imóvel urbano, adquirido por acordo homologado judicialmente, com preço integralmente quitado, em face do herdeiro da promitente vendedora falecida, sob o fundamento de ausência de interesse de agir diante da inexistência de resistência à outorga da escritura. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) definir se há interesse de agir na ação de adjudicação compulsória quando inexistente resistência expressa do herdeiro, mas presente impossibilidade objetiva de outorga extrajudicial da escritura em razão do falecimento da vendedora e da não inclusão do bem no inventário; (II) estabelecer se estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel. III. Razões de decidir o interesse de agir se configura quando demonstrada a impossibilidade objetiva de regularização extrajudicial da propriedade, ainda que inexistente resistência expressa do herdeiro à transferência do imóvel. O falecimento da promitente vendedora, aliado ao fato de o imóvel não ter integrado o inventário concluído, impede a outorga voluntária da escritura, tornando necessária a intervenção judicial. O herdeiro não detém legitimidade para outorgar a escritura quando o bem não lhe foi transmitido por herança, permanecendo registrado em nome da falecida. A adjudicação compulsória é juridicamente possível quando comprovados contrato válido de promessa de compra e venda, ausência de cláusula de arrependimento, quitação integral do preço e impossibilidade de outorga voluntária. A sentença judicial supre a manifestação de vontade da promitente vendedora falecida e constitui título hábil ao registro imobiliário. Precedentes do tribunal de justiça reconhecem o cabimento da adjudicação compulsória ou de medidas judiciais equivalentes em hipóteses de venda realizada em vida pelo de cujus, com quitação do preço e ausência de submissão do bem ao inventário. lV. Dispositivo e tese recurso provido. Tese de julgamento: O interesse de agir na ação de adjudicação compulsória está configurado quando a regularização extrajudicial do imóvel se mostra objetivamente impossível, ainda que inexista resistência expressa do herdeiro. É cabível a adjudicação compulsória de imóvel vendido e quitado em vida pelo promitente vendedor falecido, quando o bem não integrou o inventário e permanece registrado em nome do de cujus. A sentença de procedência da adjudicação compulsória supre a vontade do promitente vendedor e constitui título hábil para registro imobiliário. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROVA DA QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO PARCELAS INADIMPLIDAS. REQUISITOS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. A adjudicação compulsória se trata de um direito potestativo que, por sua natureza, exige do devedor apenas a deferência a sua existência, isto é, independe de qualquer obrigação de dar, fazer ou não fazer, da sua parte. Correspondente direito ostenta a característica da perpetuidade, isto é, não se sujeita à extinção pelo não uso, de modo que a prescrição ou a decadência não se operam, no particular. 2. Nas ações de cobrança em que se pretende o pagamento de dívida líquida constante de instrumento particular, aplicável a prescrição quinquenal, prevista no art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Assim, a cobrança dos débitos supostamente em aberto está fulminada pela prescrição. 3. Conforme o Superior Tribunal de Justiça a faculdade de resolução do contrato deve ser exercida enquanto não prescrita a pretensão de crédito que decorre do contrato. Ou, em outros termos, o direito potestativo de promover a resolução do negócio se sujeita ao prazo prescricional relativo à ação de cobrança de eventual saldo em aberto decorrente do contrato de compra e venda de imóvel. (RESP n. 1.765.641/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/6/2024, DJe de 18/6/2024.) 4. Embora seja imprescindível, como regra, a prova da quitação do preço do imóvel para a adjudicação compulsória, dispensável, excepcionalmente, quando reconhecida a prescrição do referido débito. Isto porque, não se revela mais possível exigir-se a dívida, e, por via de consequência, afastado está o inadimplemento. 5. Recurso conhecido e provido. [ ... ]
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em Exame: Ação de adjudicação compulsória proposta por comprador em face da incorporadora e proprietária registral, visando à adjudicação da vaga de garagem D-21, adquirida de terceiro que, por sua vez, a comprou da ré. A sentença de primeira instância julgou improcedente o pedido, com fundamento na falta de individualização da vaga e de comprovação da quitação. Apela o autor, pugnando pela reforma do Decisum vergastado. II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em determinar se a parte autora comprovou os requisitos para a adjudicação compulsória da vaga de garagem, considerando a revelia da ré e os documentos apresentados. III. Razões de Decidir: A revelia da ré não implica automática procedência do pedido, mas a análise dos documentos comprova a posse e quitação da vaga D-21. Os documentos apresentados, incluindo os contratos de compra e venda e os termos de quitação, demonstram cabalmente a realização dos negócios, com a devida individualização do imóvel e quitação do preço, não havendo dúvida quanto à cadeia de sucessão dos direitos sobre o bem. lV. Dispositivo: Recurso provido, para determinar a outorga de escritura do bem descrito na exordial. Inversão do ônus de sucumbência. Honorários recursais não majorados, pois não houve arbitramento a tal título pelo MM. Juízo de Origem. [ ... ]
Outrossim, o preço ajustado fora completamente pago e, por esse motivo, concluído o contrato preliminar. (CC, art. 463)
Nesse diapasão, preenchidos os pressupostos, a adjudicação compulsória é medida que se prescreve à hipótese.
Com esse entendimento:
APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS.
Obrigatoriedade de transferência do domínio do imóvel objeto de compromisso de compra e venda do promitente-vendedor para o promitente comprador, quando restar comprovado o pagamento do preço e cumprido os requisitos previstos em Lei, mesmo quando aquele se recusa a entregar o bem. Necessidade de observância dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Comprovação de formalização de contrato de permuta, bem como de cessão do referido instrumento contratual nos autos. Quitação do contrato devidamente evidenciada. Suposto inadimplemento contratual ante a entrega de cerâmicas defeituosas. Não há prova efetiva de que os materiais, de fato, após a constatação dos defeitos apresentados, não teriam sido entregues, visto que há, tão somente, a promessa de que os produtos defeituosos seriam devidamente substituídos. Existência de nota promissória que nunca foi objeto de execução pela construtora. Fato que corrobora para a tese de adimplemento contratual. Presença, ainda, de declaração de quitação pelo proprietário da empresa de cerâmicas. Requisito da quitação do contrato devidamente preenchido. Outorga da escritura pública devida. Inversão do ônus da sucumbência. Recurso conhecido e provido. Unanimidade. [ ... ]
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ESPECÍFICA REQUERIDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ARTIGO 1.418, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. OBSERVADOS OS REQUISITOS. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Primeiramente, a relação existente entre as partes enquadra no conceito de relação de consumo, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, a fazer incidir as normas protetivas previstas no referido diploma legal, dentre elas a inversão do ônus da prova. 2. Aliás, nada obstante a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a parte autora (apelante) se desincumbiu do ônus de comprovar a quitação do imóvel em debate (CPC, artigo 373, I), ao apresentar a quitação do preço do bem perante a construtora (fl. 26), o pagamento do ITBI junto à secretária de finanças, da prefeitura municipal de Fortaleza (fls. 35), assim como o pagamento do laudêmio (fls. 35), além de comprovar que o imóvel não possui débitos que justifiquem a emissão de DARF (fls. 216), afastando a necessidade da imposição da inversão do ônus da prova. 3. Assim, tendo em vista as recentes decisões oriundas da superior instância e considerando ainda a legitimidade do interesse da parte em regularizar o imóvel no registro púbico, deve-se reformar a sentença que julgou improcedente a obrigação de fazer, consistente na adjudicação do imóvel. Pedido formulado/dirigido contra o titular dominial e provada a quitação, devendo ser reformada a condenação imposta pela sentença. 4. Assim, comprovado o cumprimento da adquirente de quitação do contrato e inexistindo qualquer óbice jurídico à outorga da escritura, a adjudicação compulsória é, no presente caso, a solução jurídica adequada para a obtenção da pretensão, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil, devendo ser reformada a sentença neste ponto5. Recurso conhecido e provido [ ... ]
( ... )
