Contestação Ação De Extinção De Condomínio Cumulada Com Arbitramento De Aluguel

O que é Contestação em Ação de Extinção de Condomínio?

Contestação em Ação de Extinção de Condomínio é a defesa apresentada pelo réu para impugnar o pedido de encerramento da copropriedade formulado pelo autor, podendo discutir a indivisibilidade do bem, o direito de preferência, o valor do imóvel, o uso do bem comum, pedidos de aluguel ou até matérias processuais preliminares.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 00ª VARA CÍVEL DA CIDADE.

Ação de Extinção de Condomínio

Processo nº. 445577-99.2222.10.07.0001

Autor: José das Quantas

Ré: Fulana de Tal

                                      Fulana de Tal, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua das Flores, nº. 0000, nesta Comarca, CEP nº 0000-00, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu patrono que ao final subscreve — instrumento procuratório acostado — causídico inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seção do Estado, sob o nº. 112233, com seu escritório profissional consignado no mandato acostado, o qual, em atendimento aos ditames contidos no art. 77, inciso V, do CPC, indica-o para as intimações necessárias, para, com supedâneo no art. 721 do Código de Processo Civil, manifestar-se na forma de

CONTESTAÇÃO

em face de Ação de Extinção de Condomínio aforada por Fulano de Tal, já qualificado na peça exordial, em razão das justificativas de ordem fática e de direito abaixo estipuladas.

COMO INTROITO 

( a ) Benefícios da justiça gratuita 

                                                  A parte promovida não possui condições financeiras de suportar as despesas processuais e custas judiciais sem prejuízo do próprio sustento e de sua entidade familiar.

                                      Por esse motivo, requer os benefícios da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, caput, do Código de Processo Civil, uma vez evidenciada a insuficiência de recursos para arcar com os encargos financeiros oriundos da presente demanda.

                                      A pretensão encontra respaldo, ainda, no art. 99, § 3º, do Código Fux, segundo o qual a alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, sobretudo quando inexistirem elementos concretos aptos a infirmá-la.

                                      De outro lado, a orientação jurisprudencial predominante tem firmado entendimento no sentido de que eventual indeferimento da benesse reclama elementos objetivos e concretos aptos a evidenciar capacidade econômica incompatível com o benefício perseguido.

                                      Além disso, a constituição de advogado particular não impede a concessão da gratuidade da justiça, conforme expressamente dispõe o art. 99, § 4º, da Legislação Adjetiva Civil.

1.1. Da contemporaneidade dos documentos

                                      De mais a mais, urge asseverar que os documentos probatórios acostados aos autos são atuais, sendo, em sua quase totalidade, originários do mês próximo passado, circunstância essa que evidencia, com fidelidade, a realidade financeira atualmente vivenciada pela parte demandante.

                                      Com efeito, a documentação apresentada retrata situação econômica contemporânea ao ajuizamento da presente demanda, demonstrando, de forma segura e coerente, a impossibilidade de suportar os encargos processuais sem comprometimento das despesas indispensáveis à própria subsistência e de sua entidade familiar.

                                      Tal aspecto possui relevância jurídica manifesta, porquanto a orientação jurisprudencial vem reconhecendo a necessidade de que os elementos comprobatórios da hipossuficiência financeira guardem correspondência temporal com o momento do requerimento da benesse, justamente para refletirem a efetiva capacidade econômica da parte postulante.

                                      Nesse contexto, os documentos acostados demonstram quadro financeiro harmônico com a declaração de insuficiência firmada pelo Promovido, inexistindo qualquer elemento concreto apto a afastar a presunção prevista no art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil.

1.2. Quanto à prova documental da hipossuficiência financeira

                                      A documentação acostada aos autos demonstra, de maneira suficiente e coerente, a incapacidade financeira da parte promovente para arcar com custas, despesas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo de sua manutenção e de sua entidade familiar.

                                      A propósito, os documentos ora colacionados permitem a seguinte visualização objetiva da realidade econômica daquela:

                                      Desse modo, os elementos documentais apresentados guardam plena correspondência com a declaração de insuficiência financeira firmada por aquela, inexistindo circunstância concreta apta a afastar – ao menos nesta ocasião processual --- a presunção legal estabelecida pelo art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil.

                                      A jurisprudência, inclusive, vem consolidando entendimento no sentido de que a declaração de pobreza, acompanhada de documentação minimamente consistente e compatível com a realidade econômica alegada, mostra-se suficiente ao deferimento da gratuidade da justiça.

                                      Do mesmo modo, os tribunais têm assentado compreensão segundo a qual eventual dúvida quanto à extensão da hipossuficiência econômica deve ensejar a oportunização de complementação documental, antes do indeferimento da benesse, em prestígio aos princípios do contraditório, cooperação processual e amplo acesso à Justiça.

                                      Dessarte, diante da documentação carreada aos autos, somada à presunção legal conferida à declaração de insuficiência financeira, faz jus a parte ré ao deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça.

                                      O pedido é formulado, ademais, por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c art. 105, in fine, ambos do Código de Processo Civil, prerrogativa expressamente inserta no instrumento procuratório acostado.

1  - REBATE AO QUADRO FÁTICO (CPC, art. 341)

                                      Os acontecimentos evidenciados na peça vestibular foram grosseiramente distorcidos.

                                      A Ré reside no imóvel objeto desta demanda — situado na Rua das Pedras, nº. 0000, nesta Comarca — de forma legítima, contínua e de boa-fé, desde data muito anterior ao ajuizamento da presente ação, com a plena ciência e concordância do Autor. (ID 0847312)

                                      Sem qualquer oposição deste, sempre exerceu a posse pacífica do bem.

                                      Impõe-se, nesse passo, consignar circunstância de fundamental relevância para o deslinde da controvérsia. As partes não lograram, até a presente data, efetuar o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. Existe nos autos, tão somente, contrato de compra e venda — desprovido, portanto, da correspondente averbação na matrícula do imóvel. (ID 0847313)

                                      Inexiste, pois, prova do domínio em nome de qualquer das partes, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

                                      Não bastasse isso, o próprio Autor, em data imediatamente anterior ao ajuizamento desta demanda, concordou expressamente — por mensagens de WhatsApp colacionadas aos autos (ID 0847314) — que ela permaneceria no imóvel até que fosse localizado comprador interessado. Essa postura revela conduta inteiramente contraditória com a pretensão ora deduzida em juízo, porquanto não é dado a quem cria situação de confiança legítima na parte adversa voltar-se, em seguida, contra ela em sede judicial.               

                                      Noutro giro, a ocupação exercida pela Ré não decorre de qualquer ato irregular ou unilateral: resulta, isso sim, de concordância expressa daquele, formalizada pelas próprias mensagens acostadas ao processo (ID 0847314), nas quais ele próprio reconheceu a legitimidade da permanência dela no imóvel enquanto não concretizada a alienação do bem. Essa aquiescência, registre-se, não foi revogada por qualquer ato formal anterior ao ajuizamento da ação.

                                      Em suma: o quadro fático delineado na exordial não encontra amparo no acervo documental dos autos. Ao contrário, é a ocupação legítima da Contestante — pacífica, de boa-fé e amparada pela própria concordância do Promovente — que ressalta, com nitidez, de todo o conjunto de elementos carreados ao processo.

2  - PRELIMINARES AO MÉRITO

2.1. Impugnação à gratuidade concedida ao Autor   

                                      Nesse ponto, há motivos suficientes para, antes de adentrar-se ao mérito, ofertar defesa indireta.

                                      A gratuidade da justiça concedida ao Promovente deve ser revogada. São dois os fundamentos, distintos e autônomos, que impõem essa conclusão.

a) Ausência de poderes na procuração

                                      Note-se que o instrumento procuratório, carreado com a inicial, não ostenta os poderes exigidos para o requerimento da gratuidade da justiça. Vale dizer, não se faz presente a previsão aludida no art. 105 da Legislação Adjetiva Civil, segundo o qual a declaração de hipossuficiência financeira, formulada pelo advogado em nome do constituinte, pressupõe poderes expressos para essa finalidade. Silente essa outorga específica, o pedido formulado por aquele carece de representação adequada — vício que, por si só, impõe a revogação do benefício indevidamente concedido.

b) Notória capacidade econômica daquele

                                      Não bastasse o vício formal acima apontado, a situação patrimonial e financeira do Promovente é absolutamente incompatível com o perfil de hipossuficiência exigido pelo art. 98, caput, do Código de Processo Civil.

                                      A simples leitura dos elementos constantes dos autos traz à lume constatação inequívoca de capacidade econômica. Vejam-se os indicadores objetivos:

                                      Em primeiro lugar, ele é titular de dois imóveis registrados em seu nome — sendo que em um deles reside habitualmente. Esse fato, por si só, revela patrimônio imobiliário expressivo, incompatível com a alegada insuficiência de recursos. Não se concebe que alguém proprietário de dois bens imóveis — com domínio formalmente constituído, ao contrário, diga-se de passagem, do que se passa com o imóvel objeto desta demanda — possa invocar hipossuficiência financeira com a seriedade que o benefício exige.

                                      Ademais, é servidor público federal, percebendo remuneração mensal de R$ 00.000,00. Trata-se de renda fixa, de origem pública, dotada de estabilidade e regularidade — circunstância que afasta, de forma cabal, qualquer alegação de incapacidade para suportar os encargos processuais da presente demanda.

                                      Acresce, ainda, que é proprietário de dois veículos automotores. A titularidade de automóveis pressupõe não apenas a capacidade de aquisição, mas também os gastos permanentes com seguro, manutenção, combustível e tributos incidentes — despesas que, por sua natureza, são incompatíveis com o quadro de penúria que o benefício da gratuidade visa a amparar.

                                      Por fim, não há olvidar-se que litiga patrocinado por escritório de advocacia de grande porte desta Capital — circunstância que, conquanto não impeça, por si só, a concessão da benesse, reforça, no conjunto probatório, o retrato de quem possui plenas condições de arcar com as despesas processuais sem qualquer comprometimento de sua subsistência ou de sua entidade familiar.

                                      Posta assim a questão, apenas alegou, mas não comprovou, minimamente, a carência financeira que invoca. Ao contrário: os elementos objetivos constantes dos autos — renda pública estável, dois imóveis registrados, dois veículos próprios e patrocínio por escritório de porte — formam quadro probatório que afasta, com sobra, a presunção relativa estabelecida pelo art. 99, § 3º, do Código Fux.

                                      Nessa esteira, é o entendimento jurisprudencial:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA NATURAL. REVOGAÇÃO DO BENEFÍCIO. CABIMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. 

Recurso interposto contra decisão que concedeu os benefícios da justiça gratuita ao coexecutado. Na forma do artigo 98 do Código de Processo Civil, a pessoa natural ou jurídica com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça. Resulta do processo que o agravante se encontra em situação incompatível com a declaração de pobreza. O conjunto probatório restou suficiente para demonstrar sua possibilidade financeira. Declaração de Imposto de Renda (fls. 1312/1324 da execução), aponta que o agravado é proprietário de 100% (cem por cento) de imóvel residencial e detém a fração ideal correspondente a 1/3 (um terço) em cinco propriedades rurais (fazendas). Assim, a situação financeira constatada não permite o enquadramento do agravante como beneficiário da justiça gratuita. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO PROVIDO. [ ... ]

                                      Dessa maneira, requer-se, em acordância com o princípio do contraditório, se acaso Vossa Excelência não entenda que, nesta oportunidade processual, deve-se revogar essa prerrogativa, faça-se a prévia oitiva da parte adversa acerca desta preliminar, nos termos do art. 99, § 2º, c/c art. 9º, ambos do Código de Processo Civil.

                                      É dizer, não sendo a prova documental, antes mencionada, suficiente a alterar o entendimento deste Juízo, protesta-se pela produção de provas, de sorte que seja:

( i ) instado o Autor a colacionar os três últimos contracheques, bem assim as declarações de imposto de renda dos dois últimos exercícios;

( ii ) consultado o Renajud, quanto à existência de veículos registrados em nome daquele;

( iii ) consultado o Bacen-Jud, com respeito à movimentação e aos saldos financeiros existentes em seu nome.

                                      Em arremate, acaso comprovada má-fé na postulação, requer-se a condenação ao pagamento de multa correspondente a dez vezes o valor das despesas processuais. (CPC, art. 100, caput e parágrafo único)

2.2. Falta de interesse processual

                                      Ademais, impõe-se reconhecer a ausência de pressuposto processual indispensável ao prosseguimento desta demanda. Na espécie, o feito deve ser extinto sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

                                      A ação de extinção de condomínio, tal como proposta, pressupõe, inafastavelmente, a demonstração da copropriedade dominial sobre o bem em litígio. Não se trata de exigência formalista. É a própria natureza do instituto que a impõe: somente quem ostenta a condição jurídica de condômino — comprovada pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis — tem legitimidade para postular a dissolução do estado de comunhão e a subsequente alienação judicial do bem.

                                      Nessa diretriz, o art. 1.245 do Código Civil é expresso:

CÓDIGO CIVIL

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

                                      Ademais, o art. 1.320 da Legislação Substantiva, que fundamenta a pretensão do Promovente, confere ao condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum. A palavra é precisa e não comporta extensão: condômino é aquele que detém fração ideal do domínio — e domínio, no sistema jurídico brasileiro, somente se adquire pelo registro.

                                      Nessas pegadas, é de verificar-se que a própria petição inicial reconhece a inexistência de escritura pública ou de registro imobiliário em nome das partes. O que existe nos autos é, tão somente, contrato de compra e venda — instrumento que, a toda evidência, não é apto a transferir a propriedade imobiliária. (ID 0847313)

                                      Essa circunstância é decisiva. Afinal de contas, o contrato de compra e venda sem registro pode evidenciar situação possessória e relação obrigacional com repercussão patrimonial. Não comprova, contudo, a propriedade do imóvel. E sem prova do domínio, não se mostra possível impor, na via eleita, a alienação judicial da própria coisa sob o regime jurídico da extinção de condomínio.

                                      De mais a mais, não há como desconstituir condomínio dominial sobre bem cuja propriedade não se acha provada em nome das partes. O processo, tal como estruturado, não se revela apto a entregar providência útil em relação ao pedido formulado — configurando, assim, a falta de interesse processual por ausência de utilidade do provimento jurisdicional postulado.

                                      Impende observar, tal-qualmente, que não socorre o Promovente a alegação de que a sentença proferida em outra demanda teria reconhecido direitos sobre o bem. Decisão judicial proferida em processo diverso não supre, nem poderia suprir, a exigência do registro do título translativo. A transferência da propriedade imobiliária depende de ato próprio, específico e solene — o registro — sem o qual o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, nos termos do § 1º do art. 1.245 do Código Civil.

                                      Também não ampara a pretensão a eventual existência de promessa de compra e venda. Para que esse instrumento produza direito real à aquisição — e, assim, possa embasar pretensão de natureza dominial —, exige-se que tenha sido celebrado sem cláusula de arrependimento e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.417 do Código Civil. Ausente esse registro, o que existe é mero direito obrigacional — insuficiente, por si só, para sustentar a ação de extinção de condomínio com pedido de alienação judicial do bem.

                                      Assim, inexistente prova da copropriedade dominial, falta ao Autor interesse processual para a presente demanda. A via eleita é inadequada à situação jurídica efetivamente comprovada nos autos.

                                      Incorporando essa compreensão, este é o entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO. 

I. Caso em Exame1. Ação de extinção de condomínio julgada extinta sem resolução do mérito por ausência de interesse de agir, com base nos artigos 330, inciso III, e 485, inciso I, do Código de Processo Civil. Os apelantes alegam que a existência do condomínio impede o prosseguimento do inventário, pretendendo regularizar o bem. II. Questão em Discussão2. A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de extinção de condomínio sem a prévia partilha dos bens e a regularização formal da propriedade perante o registro imobiliário. III. Razões de Decidir3. Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel somente se transmite com o registro do título aquisitivo. Sem esse registro, não há condomínio a ser extinto judicialmente. 4. A questão registrária não se resolve por meio de ação de extinção de condomínio, sendo inadequado para regularização formal da propriedade. lV. Dispositivo 5. Recurso desprovido. [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. EXIBIÇÃO DE ESCRITURA SEM REGISTRO. PROVA CABAL DA PROPRIEDADE SOBRE IMÓVEL COMUM. AUSÊNCIA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

I. Como a prova da propriedade de imóvel é feita pelo registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro Imobiliário, se ausente tal condição sine qua non, inviável o reconhecimento do interesse de agir da parte autora para pedir a extinção da copropriedade sobre o bem. II. Recurso conhecido e não provido, por fundamento diverso daquele que amparou a sentença. [ ... ]

                                      Pede-se, portanto, a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

2.3. Incorreção do valor da causa

                                      Cumpre, igualmente, antes de adentrar-se ao mérito, suscitar a incorreção do valor atribuído à causa pelo Promovente.

                                      A presente demanda veicula pedidos cumulados: a extinção do condomínio com alienação judicial do bem e o pagamento de aluguéis compensatórios. Nessa hipótese, o art. 292, inciso VI, do Estatuto de Ritos é expresso ao determinar que o valor da causa deve corresponder à soma de todos os pedidos formulados:

CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

(...)

VI — na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles.

                                      A regra é de clareza solar. Onde há cumulação, impõe-se a soma. Não cabe ao autor eleger, a seu critério, qual dos pedidos servirá de parâmetro para a fixação do valor da causa — sobretudo quando essa escolha resulta em valor inferior ao que corresponderia à soma das pretensões deduzidas.

                                      A respeito, vale fazer referência ao magistério de Luiz Guilherme Marinoni:

8. Cumulação Simples e Cumulação Sucessiva. Se o demandante formulou pedidos em regime de cumulação simples ou em regime de cumulação eventual sucessiva, o valor da causa corresponde à soma dos valores de todos eles (art. 292, VI, CPC). O que o demandante pretende é a procedência simultânea de todos os pedidos formulados, daí a razão pela qual todos importam para fixação do valor da causa. [ ... ]

                                      Anuindo a essa argumentação, Humberto Dalla Bernadina Pinho revela que:

Quando houver cumulação de pedidos, o valor da causa será o somatório de todos os pedidos; no caso de pedidos alternativos, o de maior valor. Ressalte-se, porém, que o pedido subsidiário não integrará o cálculo do valor da causa. [ ... ]

                                      Lado outro, o valor atribuído pelo Promovente à causa encontra-se superestimado já no que toca ao próprio imóvel. Aquele se valeu de laudo particular de avaliação — documento elaborado unilateralmente, sem contraditório e sem qualquer chancela oficial — para atribuir ao bem valor consideravelmente superior ao que deflui dos registros públicos.

                                      O parâmetro correto e objetivamente verificável é o valor venal constante do carnê do IPTU, que reflete a avaliação administrativa do imóvel feita pelo Poder Público e que, no caso concreto, é expressivamente inferior ao valor adotado na exordial. (ID 0847317)

                                      O laudo particular, por sua própria natureza, não vincula o Juízo nem pode prevalecer sobre elemento objetivo extraído de documento público. Constitui, quando muito, prova a ser submetida ao contraditório em momento processual oportuno — jamais base de cálculo para a fixação do valor da causa em desfavor da parte adversa.

                                      Com efeito, é ancilar o entendimento jurisprudencial:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. USUCAPIÃO. 

Recurso contra a decisão que retificou, de ofício, o valor da causa para constar o valor de mercado do imóvel, determinando o recolhimento das custas iniciais, sob pena de cancelamento da distribuição. A jurisprudência deste E. Tribunal tem reconhecido de que nas ações de usucapião o proveito econômico guarda relação com o valor venal do imóvel para fins de cobrança do IPTU, e não com o valor venal de referência, utilizado para cobrança do ITBI. Valor da causa deve ser alterado tendo como base o valor venal determinado para a cobrança do IPTU. Recurso parcialmente provido. [ ... ]

                                      Albergado por esses fundamentos, requer-se seja o Promovente instado a emendar a petição inicial, corrigindo o valor da causa para a soma do valor venal do imóvel apurado pelo IPTU acrescido do montante dos aluguéis pleiteados, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de indeferimento da inicial. (CPC, art. 321)

3  - NO MÉRITO

3.1. Quanto ao pleito de tutela antecipada de urgência            

                                      Segundo os ditames aludidos no art. 300 do Estatuto de Ritos, "a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo". 

( ... )