Modelo de Quesitos Avaliação de Imóvel Desapropriado

Modelo de petição com quesitos para perícia de avaliação de imóvel em ação de desapropriação, conforme CPC/2015 (art. 465), Decreto-Lei nº 3.365/1941 (art. 15-A) e NBR 14653-1. Focado em garantir a justa indenização pelo imóvel, considerando seu valor de mercado e potencial econômico. Grátis, baixe já! Líder desde 2008 – Petições Online®

• Sumário da petição
• QUESITOS À PERÍCIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
• 1 – INDICAÇÃO DO ASSISTENTE TÉCNICO
• 2 – QUESITOS À PERÍCIA                         
• 2.1 – Características do Imóvel
• 2.2 – Método de Avaliação
• 2.3 – Valor do Terreno
• 2.4 – Valor das Benfeitorias
• 2.5 – Potencial Econômico do Imóvel
• 2.6 – Comparação com a Oferta Inicial
• 2.7 – Metodologia da Perícia
• 2.8 – Conclusão Pericial

 

 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DA 00ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DA CIDADE (PP)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      Intermediada por seu mandatário ao final firmado, comparece, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, Ana Maria de Oliveira, já qualificada na peça defensiva, para, com fundamento no art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil, dentro do prazo legal, apresentar seus

 

QUESITOS À PERÍCIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

 

em atendimento ao despacho que determinou a realização de perícia técnica para apuração do valor justo do imóvel objeto de desapropriação por utilidade pública, situado na Rua das Oliveiras, nº 000, Cidade (PP)P, com o objetivo de garantir a prévia e justa indenização, nos termos do art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal, arts. 15-A e 27 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, e NBR 14653-1 da ABNT.

 

 

                                      Cumpre-nos, inicialmente, indicar o assistente técnico:

Dra. Sofia da Silva, engenheira civil, solteira, com endereço profissional sito na Avenida das Palmeiras, nº. 789, São Fictício/SP, com endereço eletrônico [email protected], telefone (11) 7777-6666, inscrita no CPF(MF) sob o nº 444.555.666-77 e no CREA/SP sob o nº 1SP123456.

 

                                     

                                      Considerando os pontos controvertidos fixados na decisão judicial, a Expropriada, buscando assegurar a justa indenização pelo imóvel desapropriado, formula os seguintes quesitos à perícia, com o objetivo de atender aos requisitos do Decreto-Lei nº 3.365/1941, da NBR 14653-1 da ABNT.

 

2.1 – Características do Imóvel

2.1.1. Qual a área total do imóvel (terreno e construções), conforme descrição na matrícula (mov. 1.5)? Confirmar com levantamento topográfico.

2.1.2. Quais as características físicas do terreno (ex.: topografia, dimensões, localização) que influenciam seu valor de mercado? Detalhar.

2.1.3. O imóvel possui benfeitorias (ex.: edificações, pavimentação)? Descrever tipo, estado de conservação e área construída.

2.1.4. A localização do imóvel (ex.: proximidade a vias principais, comércio, escolas) agrega valor ao bem? Quantificar o impacto.

2.1.5. Há restrições de uso ou servidões registradas na matrícula que afetem o valor do imóvel? Analisar documentação.

 

2.2 – Método de Avaliação

2.2.1. O Método Involutivo da NBR 14653-1 é o mais adequado para avaliar o imóvel, considerando suas características únicas? Justificar.

2.2.2. Foram considerados elementos comparativos de mercado (ex.: imóveis semelhantes na região) para validar a avaliação? Listar comparativos.

2.2.3. O potencial construtivo do imóvel (ex.: zoneamento, coeficiente de aproveitamento) foi incluído na avaliação? Detalhar cálculo.

2.2.4. A depreciação das benfeitorias foi calculada com base em normas técnicas (ex.: IBAPE-SP)? Especificar metodologia.

2.2.5. A avaliação reflete o valor de mercado do imóvel em 00/12/2222, considerando a data da desapropriação? Justificar.

 

2.3 – Valor do Terreno

2.3.1. Qual o valor de mercado do terreno, considerando sua localização, área e potencial de uso? Estimar em R$/m².

2.3.2. A proximidade a equipamentos urbanos (ex.: transporte público, hospitais) eleva o valor do terreno? Quantificar.

2.3.3. Há imóveis comparáveis na mesma região com valores de mercado superiores? Apresentar exemplos e preços.

2.3.4. O zoneamento municipal permite usos de maior valorização (ex.: comercial, residencial multifamiliar)? Detalhar impacto.

2.3.5. A valorização do terreno reflete tendências de mercado imobiliário na região em 00/12/2222? Consultar indicadores.

 

 

2.4 – Valor das Benfeitorias

2.4.1. Qual o valor das benfeitorias existentes (ex.: edificações, muros, pavimentação), considerando custo de reposição e depreciação? Detalhar.

2.4.2. As benfeitorias foram avaliadas conforme padrões de construção e materiais utilizados? Especificar.

2.4.3. A depreciação das benfeitorias foi calculada com base em sua idade, estado de conservação e vida útil? Justificar fórmula.

2.4.4. Há benfeitorias úteis que agregam valor ao imóvel (ex.: instalações comerciais)? Quantificar.

2.4.5. O valor das benfeitorias reflete os custos de mercado para construção similar em 00/12/2222? Estimar.

 

2.5 – Potencial Econômico do Imóvel

2.5.1. O imóvel possui potencial para incorporação imobiliária (ex.: construção de edifícios residenciais ou comerciais)? Avaliar viabilidade.

2.5.2. Qual o valor do imóvel considerando seu potencial construtivo, conforme coeficiente de aproveitamento do zoneamento? Calcular.

2.5.3. Há projetos aprovados ou em andamento que aumentem o valor do imóvel (ex.: licenças de construção)? Verificar documentação.

2.5.4. A desapropriação impede a exploração econômica do imóvel (ex.: aluguel, venda futura)? Estimar perdas.

2.5.5. O Método Involutivo Vertical da NBR 14653-1 foi aplicado para considerar o potencial econômico? Detalhar.

 

2.6 – Comparação com a Oferta Inicial

2.6.1. A oferta inicial do expropriante (R$ 50.000.000,00, mov. 1.3) é compatível com o valor de mercado do imóvel em 00/12/2222? Justificar.

2.6.2. Qual a diferença entre a oferta inicial e o valor apurado pela perícia? Calcular em reais e percentual.

2.6.3. A oferta inicial subestima características do imóvel (ex.: localização, benfeitorias, potencial construtivo)? Especificar.

2.6.4. O depósito inicial (mov. 1.4) cobre o valor justo da indenização? Analisar suficiência.

2.6.5. A avaliação inicial do expropriante seguiu a NBR 14653-1? Comparar com o laudo pericial.

 

2.7 – Metodologia da Perícia

2.7.1. Quais métodos e procedimentos foram utilizados na perícia (ex.: Método Involutivo, comparativo direto)? Detalhar.

2.7.2. A perícia atendeu às normas da NBR 14653-1 e às recomendações do IBAPE-SP? Especificar conformidade.

2.7.3. Foram consultados dados de mercado (ex.: vendas recentes, relatórios imobiliários) para embasar a avaliação? Anexar fontes.

2.7.4. A perícia considerou a documentação fornecida pela Expropriada (mov. 1.6 a 1.8)? Como influenciaram a análise?

2.7.5. A avaliação incluiu análise de fatores socioeconômicos (ex.: valorização regional, demanda por imóveis)? Detalhar.

 

2.8 – Conclusão Pericial

2.8.1. Com base na avaliação técnica, qual o valor justo do imóvel para indenização, conforme art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal? Justificar.

2.8.2. A perícia conclui que o valor apurado reflete o mercado imobiliário da região em 00/12/2222? Detalhar.

2.8.3. A indenização proposta garante a reposição de um imóvel com características equivalentes? Especificar.

2.8.4. Há recomendações (ex.: novas vistorias, consulta a especialistas) para confirmar o valor do imóvel?

2.8.5. A análise corrobora que a oferta inicial do expropriante é insuficiente, justificando majoração da indenização? Justificar.

 

Respeitosamente, pede deferimento.

 

Cidade (PP), 00 de abril de 0000.