O que é Ação de Extinção de Condomínio com Pedido de Tutela Antecipada?
Ação de Extinção de Condomínio com Pedido de Tutela Antecipada é a medida judicial utilizada para encerrar copropriedade sobre bem comum, cumulada com pedido urgente para proteger direitos do coproprietário antes da sentença, como impedir venda irregular do imóvel, assegurar administração do bem, arbitrar aluguel provisório ou preservar a posse e utilização da coisa comum.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
[ Formula-se pedido de tutela antecipada de urgência ]
João das Quantas, solteiro, comerciário, inscrito no CPF (MF) sob o nº 000.111.222-33, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 0000, nesta Comarca, endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu procurador ao final firmado — instrumento procuratório acostado —, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V, c/c art. 287, caput, da Legislação Adjetiva Civil, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vêm, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 725, inc. V, c/c art. 730, um e outro do Código de Processo Civil, e, além disso, sob a égide dos arts. 1.319, 1.320 e 1.322 do Código Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
c/c PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA,
contra Fulana de Tal, brasileira, solteira, manicure, residente e domiciliada na Rua das Pedras, nº 0000, nesta Comarca — CEP nº 33444-555 —, inscrita no CPF (MF) sob o nº 555.333.222-66, endereço eletrônico ignorado, em razão das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.
A TÍTULO DE INTROITO
( a ) Benefícios da gratuidade da justiça (CPC, art. 98, caput)
O Autor não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para suportar todas as despesas processuais, máxime as custas iniciais.
Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que fazem por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º, c/c art. 105, in fine, ambos do CPC, prerrogativa essa que se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
Aquele, ademais, não deseja, ao menos neste momento, a realização de audiência de conciliação ou de mediação, nos termos do art. 319, inc. VII, do Código de Processo Civil.
1 – NARRATIVA FÁTICA
Tramitara perante a 00ª Vara de Sucessões desta Capital processo de inventário dos bens deixados por Cicrano de Tal. (doc. 01) O falecido era casado e deixou vários bens a partilhar, dos quais também herdaram o ora Autor e a Ré, na presente demanda, na qualidade de filhos do de cujus. (doc. 02)
Os bens foram divididos, consoante formal de partilha anexo. (doc. 03) Tocou aos litigantes, na divisão dos quinhões hereditários, o imóvel situado na Rua das Pedras, nº 0000, nesta Comarca — apartamento urbano devidamente matriculado sob o nº 0000 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cidade/PP. (doc. 04)
Depreende-se da decisão homologatória da partilha, no tocante à divisão do patrimônio, que o imóvel em liça pertenceria aos dois irmãos em partes iguais, no percentual de 1/2 (um meio) para cada um. Assim, o bem fora registrado na forma de condomínio, de propriedade comum dos dois herdeiros. (doc. 05)
Entrementes, a Ré, Fulana de Tal, já residia no imóvel desde 00/11/2222 — circunstância que, por ocasião do inventário, foi reconhecida e tolerada pelos demais herdeiros, sem que, todavia, houvesse qualquer estipulação quanto ao pagamento de contraprestação pelos coproprietários preteridos. (doc. 06)
Ocorre que, em data posterior, a Promovida, a despeito de não ter consultado o Autor e sem lhe repassar qualquer valor, passou a locar o imóvel a terceiros, auferindo para si, com exclusividade, os frutos civis decorrentes do bem que pertence, em partes iguais, aos três irmãos. (doc. 07)
Nessa esteira, impõe-se destacar circunstância de especial relevância para o pedido de tutela antecipada ora deduzido: o Promovente não reside no imóvel em litígio e arca, às suas próprias expensas, com os custos de outro imóvel onde habita. (doc. 08) Enquanto isso, a Ré aufere, com exclusividade, os frutos civis do bem comum — sem repassar aos coproprietários excluídos a quota-parte que lhes é devida. Essa situação gera prejuízo financeiro concreto e crescente a cada mês, suficiente a caracterizar o risco, razão qual, ao final, em tópico próprio, postula-se tutela antecipada de urgência.
A outro giro, ultrapassados dois meses da partilha, o Promovente notificou expressamente a Ré, instando-a a repassar-lhe os aluguéis referentes às suas respectivas frações ideais — correspondentes a 1/2 (um meio) do valor locatício mensal percebido de terceiro. (doc. 09) Ela, porém, nada respondeu, em que pese haver recebido a notificação em referência.
Ulteriormente, em 00 de janeiro de 0000, aquele promoveu nova notificação extrajudicial. (doc. 10) Dessa feita, a correspondência cientificou aquela de que ele não desejava mais permanecer na qualidade de condômino do bem em questão. Por isso, ela foi instada adquirir sua parte pelo preço de R$ 00.000,00 (.x.x.x.), ou, alternativamente, a concordar com a alienação judicial do imóvel. O silêncio, igualmente, foi a resposta.
Em ordem a demonstrar o valor locatício de mercado do imóvel e subsidiar tanto o pedido de tutela antecipada quanto a futura liquidação da condenação, colacionou-se laudo de avaliação imobiliária elaborado por Corretor de Imóveis devidamente registrado no CRECI/PP. (doc. 11) Do laudo extrai-se o valor do aluguel mensal de mercado do apartamento, que serve de base ao arbitramento provisório ora requerido.
Diante disso, o Autor almeja a extinção do patrimônio em comum e, mais, ser ressarcido pelo aluguel percebido pela Ré, sem o devido repasse, bem assim ser compensados pela fruição exclusiva do bem que igualmente lhes pertence — além do arbitramento liminar de aluguel provisório, na forma do pedido de tutela antecipada ao final deduzido.
2 – NO MÉRITO
2.1. Quanto à divisão do bem em comum
Inegável que, diante da impossibilidade de divisão cômoda do bem em estudo, bem assim em face da ausência de interesse do Promovente na permanência da comunhão com a Ré, de toda conveniência se revela a extinção do condomínio sobre o imóvel. Essa, aliás, é a única saída juridicamente adequada para uma situação em que um dos condôminos se recusa a qualquer composição amigável.
Noutro giro, condômino algum é obrigado a permanecer na comunhão. Trata-se de direito potestativo dos coproprietários de, a qualquer tempo, postular judicialmente a extinção do condomínio — CC, art. 1.320 —, exercitável independentemente de justificativa ou de anuência dos demais.
A esse propósito, leciona Luiz Paulo Vieira Carvalho que:
Trata-se, com vimos, de direito potestativo, sendo o mesmo irrenunciável, embora nada impeça, repisamos, que todos os herdeiros convencionem que o patrimônio se conserve indiviso por certo prazo (pacto de não partilhar), sendo necessário, em tal hipótese, sejam legitimados a realizar a partilha amigável, caso em que podem igualmente optar por se manterem em condomínio comum, sem nenhuma limitação temporal (art. 1.314 do CC).
Se optarem por transformar o condomínio hereditário em condomínio inter vivos comum, contudo, qualquer deles terá igualmente o direito igualmente potestativo de requerer a extinção do estado de indivisão, nos termos do caput do art. 1.320 do Código Civil e do art. 1.322 do mesmo diploma. [ ... ]
E disso não discorda Fábio Ulhoa Coelho, quando revela, verbo ad verbum:
e) Participar dos frutos da coisa. Os frutos da coisa objeto de condomínio pertencem aos condôminos, que os titulam proporcionalmente ao respectivo quinhão (CC, art. 1.326). Assim sendo, se, por exemplo, o barco em condomínio é alugado, o valor do aluguel será destinado a cada condômino, observada a proporção de seu quinhão na copropriedade. A regra da distribuição dos frutos entre os condôminos tem aplicação ainda que eles sejam resultantes de investimento feito exclusivamente por um ou parte deles (art. 1.319, primeira parte). Se, na fazenda da copropriedade de Antônio e Benedito, o primeiro semeou, cultivou e colheu, a suas expensas, algum produto agrícola, o resultado líquido da venda deve ser repartido com o outro. Antônio não tem direito nem a qualquer retribuição pela iniciativa que tomou, podendo apenas reembolsar-se dos custos para que não ocorra o enriquecimento indevido de Benedito. [ ... ]
Nessa mesma ordem de ideias, bem apregoa Paulo Nader que:
Tratando-se de condomínio pro indiviso, desde que um dos coproprietários percebeu os frutos, naturais ou civis, ou produtos da coisa – um aluguel, por exemplo –, deverá partilhá-los com os demais e na proporção de suas cotas. Se o condomínio for pro diviso, cuidando cada qual de uma parte como se legalmente fosse sua propriedade exclusiva, inaplicável a presente regra (art. 1.319). Na hipótese de um condômino manter a posse direta da coisa, os demais poderão cobrar-lhe pagamento, de acordo com a proporção das frações ideais. Na prática tal fato é comum, especialmente em relação a imóveis residenciais. Se o condômino recusa-se a pagar, a ação própria será a de cobrança e não a de despejo, pois não se trata de relação ex locato. [ ... ]
A ratificar o acima expendido, é de todo oportuno gizar o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:
Os frutos produzidos pela coisa comum, naturais ou civis, pertencem aos condôminos nas respectivas proporções das quotas. O que recebeu o todo ou mais que sua parte devida deverá responder perante os demais. Os danos praticados pelo condômino contra a coisa devem ser indenizados aos demais comunheiros, deduzindo-se sempre a quota do respectivo causador. Assim, em um prejuízo causado por um condômino no valor de 1.000, sendo dez os condôminos em partes iguais, terá aquele que indenizar 900, pois 100 serão relativos à sua própria parte na comunhão.
Leve-se em conta também que se o imóvel é ocupado por um dos condôminos, deve ele pagar aluguel aos demais comunheiros, no equivalente aos respectivos quinhões. [ ... ]
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL C. C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. OCUPAÇÃO EXCLUSIVA POR COPROPRIETÁRIOS. TERMO INICIAL DOS ALUGUÉIS. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO POR LEILÃO JUDICIAL. DISSENSO ENTRE CONDÔMINOS.
I. Caso em exame1. Apelações interpostas pelos corréus contra a r. Sentença que julgou procedente a ação para decretar a extinção do condomínio de dois imóveis, determinar a alienação judicial por leilão (lance mínimo de 75% da avaliação) e condenar os ocupantes ao pagamento de aluguéis proporcionais à cota-parte do autor (1/3) desde a notificação extrajudicial. A apelante fátima pleiteia prazo para venda particular e direito de permanência até o recebimento de sua parte. O apelante rogério sustenta que o termo inicial dos aluguéis deve ser a citação e que a alienação deve ocorrer por iniciativa particular. II. Questão em discussão2. A controvérsia recursal consiste em: (I) definir o termo inicial da obrigação de pagar aluguéis pelo uso exclusivo de bem comum (se da notificação extrajudicial ou da citação); (II) verificar a adequação da alienação judicial por leilão eletrônico frente ao pedido de venda por iniciativa particular, ante o dissenso entre os herdeiros; (III) analisar a razoabilidade do lance mínimo fixado e do prazo para desocupação. III. Razões de decidir3. Termo inicial dos aluguéis: O dever de indenizar o coproprietário preterido surge no momento em que o ocupante toma conhecimento inequívoco da oposição à fruição exclusiva do bem. Conforme jurisprudência consolidada do c. STJ (agint no RESP 1.782.828/PR), a notificação extrajudicial idônea constitui o devedor em mora e serve como marco inicial para o arbitramento de aluguéis, não se limitando à data da citação. 4. Alienação judicial: A extinção de condomínio é direito potestativo (art. 1.320, CC). Havendo dissenso entre as partes e inexistindo esforço concreto para a venda extrajudicial após as notificações, a alienação judicial por leilão é o mecanismo legal adequado para garantir a efetividade da jurisdição. A venda particular pressupõe convergência de vontades, o que não se verifica no caso. 5. Preço vil e condições de venda: O lance mínimo fixado em 75% do valor da avaliação preserva o patrimônio comum e não caracteriza preço vil (geralmente fixado abaixo de 50%). O procedimento judicial não impede eventual acordo para venda direta superveniente, mas assegura a execução do título na falta de consenso. 6. Permanência no imóvel: O pagamento de aluguel mensal compensa a ocupação exclusiva, garantindo o equilíbrio financeiro até a alienação. A desocupação forçada só se justifica após a arrematação, quando os condôminos receberão suas respectivas quotas, não havendo amparo legal para fixação de prazo suspensivo prévio injustificado. lV. Dispositivo e tese8. Sentença mantida. Recursos não providos. Tese de julgamento: na extinção de condomínio, os aluguéis pelo uso exclusivo do bem são devidos desde a notificação extrajudicial que constitui o ocupante em mora; ademais, persistindo o dissenso entre os condôminos, a alienação judicial por leilão é a medida impositiva para a concretização do direito material. [ ... ]
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E COBRANÇA DE ALUGUERES. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO A DAR FIM AO ESTADO DE INDIVISÃO. ALUGUERES DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS INCIDENTES SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame 1. Apelação interposta contra sentença que declarou extinto o condomínio entre as partes e condenou os réus ao pagamento de alugueres proporcionais até a efetiva desocupação do imóvel. Os réus apelaram, alegando falta de legitimidade ativa e interesse de agir do apelado, além de contestarem a cobrança de alugueres e os honorários sucumbenciais fixados. II. Questões em Discussão2. Verificar a legitimidade ativa e interesse de agir do autor, bem como a obrigação dos réus de pagarem alugueres e a adequação dos honorários sucumbenciais. III. Razões de Decidir3. A extinção do condomínio foi corretamente determinada, haja vista o direito potestativo do condômino de cessar o estado de indivisão do imóvel. Por ser proprietário de 1/6 do imóvel, em decorrência de formal de partilha, o autor possui interesse de agir. 4. Quanto aos alugueres proporcionais, tais são devidos a partir da citação, presumindo-se a concordância até então dos demais herdeiros à ocupação exclusiva e gratuita, na falta de anterior oposição. 5. Não se justifica o arbitramento dos honorários advocatícios sobre o valor da causa, uma vez que mensurável o valor da condenação ou proveito econômico, sendo necessário observar a ordem preferencial do art. 85, § 2º, do CPC, consoante orientação do STJ. lV. Dispositivo 6. Recurso parcialmente provido. [ ... ]
APELAÇÃO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO. PENDÊNCIA DE INVENTÁRIO DE COPROPRIETÁRIO. IRRELEVÂNCIA. DIREITO POTESTATIVO. ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL. INDIVISIBILIDADE REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO.
1. A extinção do condomínio constitui direito potestativo do condômino, exercível a qualquer tempo, nos termos do art. 1.320 do CC, não se exigindo, para o processamento da ação, a prévia conclusão de inventário de coproprietário falecido, já que as frações dos coproprietários estão delimitadas. 2. O desmembramento de imóvel registralmente unitário pressupõe viabilidade técnica e urbanística demonstrada nos autos, além de procedimento administrativo próprio, não cabendo sua determinação no bojo de ação de extinção de condomínio. [ ... ]
Nesse compasso, inexiste óbice à venda judicial do bem instituído em condomínio, ainda que apenas um dos coproprietários a pretenda.
2.2 Ressarcimento dos aluguéis recebidos de terceiro
De outra banda, é inarredável o reconhecimento de pretensão autônoma e juridicamente distinta da que será tratada no tópico seguinte: o ressarcimento dos aluguéis já percebidos pela Ré em virtude de contrato de locação celebrado com terceiro — sem que ela, em momento algum, tenha repassado aos coproprietários a quota-parte que lhes cabia.
Nessa esteira, cumpre recordar que o imóvel em litígio pertence, em partes iguais, a dois condôminos — cada qual titular de 1/2 (um meio) da fração ideal. Essa circunstância impõe, por força de lei, que os frutos civis produzidos pelo bem sejam repartidos proporcionalmente entre todos. Não o fazendo, aquela que os percebeu com exclusividade torna-se devedora dos demais, independentemente de qualquer convenção entre as partes.
O fundamento legal é expresso. O art. 1.319 do Código Civil estabelece, com clareza meridiana, que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou.
Demais disso, o art. 1.326 do mesmo Diploma reforça que os frutos da coisa comum — dentre os quais se inserem, inequivocamente, os aluguéis pagos por terceiro locatário — pertencem a todos os condôminos, na proporção de seus quinhões:
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
Não fosse esse o desiderato, certamente a Ré estaria concorrendo para enriquecimento sem causa — vedado pelo art. 884 da Legislação Substantiva Civil:
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Vale acrescentar que a ausência de oposição formal dos coproprietários ao contrato de locação firmado pela Ré com terceiro não tem o condão de afastar o dever de repasse. Isso porque a obrigação de compartilhar os frutos civis da coisa comum decorre diretamente da lei — e não de convenção entre os condôminos. Ela independe, portanto, de notificação prévia, de autorização dos demais ou de qualquer ato formal de discordância.
Nessa diretriz, a orientação jurisprudencial é assente:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS POR USO EXCLUSIVO. INÉPCIA DA INICIAL. TERMO INICIAL E FINAL DA OBRIGAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de extinção de condomínio cumulada com alienação judicial e arbitramento de aluguéis, julgou procedentes os pedidos para extinguir o condomínio existente entre as partes sobre imóvel urbano na proporção de 50% para cada um, determinar sua alienação em hasta pública e condenar a ré ao pagamento de aluguéis correspondentes a 50% do valor locatício apurado em avaliação judicial (r$550,00), fixando o termo inicial no 30º dia após a citação e o termo final na data da efetiva desocupação do imóvel. A apelante suscita preliminar de inépcia da inicial quanto ao pedido de arbitramento de aluguéis e, no mérito, requer a alteração do termo inicial para a data da ciência do laudo de avaliação, bem como do termo final para a data da alienação do bem. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (I) definir se é inepta a petição inicial que formula pedido de arbitramento de aluguéis sem indicação de valor estimado; (II) estabelecer se o termo inicial da obrigação de pagar aluguéis pelo uso exclusivo de bem comum deve ser a data da citação ou a ciência do laudo de avaliação; (III) determinar se o termo final da obrigação deve corresponder à desocupação do imóvel ou à alienação judicial com extinção do condomínio. III. Razões de decidir 3. O pedido de arbitramento de aluguéis é certo quanto à sua natureza, sendo admissível que a quantificação do valor dependa de avaliação técnica a ser realizada no curso da instrução, nos termos do sistema processual que admite pedido genérico quando a determinação do montante exige prova técnica. 4. A exigência de indicação de valor líquido na petição inicial, em ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguéis, configura formalismo excessivo quando a apuração do valor locatício depende de avaliação judicial submetida ao contraditório. 5. A ampla defesa é assegurada com a juntada do laudo de avaliação aos autos, oportunidade em que as partes podem impugnar o valor fixado, inexistindo prejuízo processual apto a ensejar a inépcia. 6. Extinta a comunhão decorrente do casamento e partilhado o bem, a relação entre as partes rege-se pelas normas do condomínio comum, especialmente pelos arts. 1.314 a 1.326 do Código Civil. 7. O uso exclusivo do imóvel por um dos condôminos, com oposição do outro, gera dever de indenizar pelos frutos percebidos, nos termos do art. 1.319 do Código Civil, a fim de evitar enriquecimento sem causa. 8. Na ausência de notificação extrajudicial prévia, a citação válida constitui o ocupante em mora e formaliza a oposição ao uso exclusivo, fixando o termo inicial da obrigação de pagar aluguéis, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (agint no RESP 1.782.828/PR) e desta corte. 9. O laudo de avaliação possui natureza declaratória quanto ao valor locatício, servindo apenas para liquidar obrigação já existente desde a constituição em mora, não interferindo no termo inicial do dever de indenizar. 10. A obrigação de pagar aluguéis funda-se, simultaneamente, na copropriedade do bem e na fruição exclusiva por um dos condôminos, cessando quando qualquer desses elementos deixar de existir. 11. A desocupação do imóvel extingue a fruição exclusiva e, consequentemente, o dever de indenizar, assim como a alienação judicial com transferência da propriedade a terceiros extingue o condomínio e afasta a base jurídica da cobrança entre os ex-condôminos. lV. Dispositivo e tese 12. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. É válida a petição inicial que formula pedido de arbitramento de aluguéis em ação de extinção de condomínio sem indic. [ ... ]
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL.
Sentença de parcial procedência. Imóvel em copropriedade entre irmãos, com posse e uso exclusivo exercidos por um deles. Direito do condômino privado do uso à indenização, sob pena de enriquecimento sem causa. Inteligência dos arts. 884 e 1.319 do Código Civil. Posse anterior à formalização do condomínio que não afasta o dever indenizatório após a constituição da copropriedade. Termo inicial dos aluguéis corretamente fixado a partir da citação, inexistindo oposição extrajudicial clara e inequívoca quanto à utilização exclusiva. Notificação voltada à extinção de suposto comodato que não obstante constituiu oposição inequívoca ao uso exclusivo do imóvel e pretensão de sua retomada, suficiente para constituir o termo inicial da obrigação de pagamento de aluguel. Valor do aluguel a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do art. 509 do CPC, medida adequada diante da ausência de elementos seguros nos autos. Ressarcimento proporcional de IPTU devido, conforme art. 1.315 do Código Civil. Ilegitimidade da parte para recorrer de multa por litigância de má-fé imposta pessoalmente ao advogado. Gratuidade da justiça mantida, ausentes provas robustas aptas a afastar a presunção de hipossuficiência. Pedido de nova condenação por litigância de má-fé rejeitado. Recurso do réu improvido e recurso adesivo do autor provido em parte, apenas para alterar o termo inicial do aluguel. [ ... ]
Dessa forma, tem-se que a Ré, ao celebrar contrato de locação sobre o imóvel comum e reter para si a integralidade dos aluguéis recebidos, apropriou-se indevidamente de frutos que pertence, em partes iguais, a dois condôminos — cada qual titular de 1/2 (um meio) da fração ideal. Assim, aquele faze jus ao ressarcimento integral das quantias percebidas por ela, desde a celebração do contrato locatício até a efetiva alienação judicial do bem — devidamente atualizadas e acrescidas de juros moratórios.
2.3 Arbitramento de aluguel compensatório pelo uso exclusivo
Além do ressarcimento dos locativos recebidos de terceiro — tratado no tópico anterior —, impõe-se o reconhecimento de pretensão autônoma e juridicamente distinta: a condenação da Ré ao pagamento de aluguel compensatório pelo uso exclusivo que exerce sobre o imóvel comum, em detrimento do outro condômino.
É inarredável que Fulana de Tal, desde que fora notificada, usufrui com exclusividade do bem pertencente aos dois irmãos em partes iguais. Assim, como coproprietário do imóvel, assiste razão a João das Quantas ao instá-la a pagar-lhe indenização — a título de lucros cessantes —, correspondente a 1/2 (um meio) do valor da renda estimada de aluguel.
Enquanto não alienado o bem por meio de venda judicial, a fruição unilateral do imóvel traz à tona o dever da condômina que o ocupa de responder pelos frutos que percebeu da coisa comum — CC, art. 1.319. Não fosse esse o desiderato, certamente ela estaria concorrendo para enriquecimento sem causa, a teor do que rege o art. 884 da Legislação Substantiva Civil.
Nesse sentido convém ressaltar as lições de Flávio Tartuce e Fernando Simão:
Em havendo uso exclusivo de apenas um dos condôminos, pode o condômino preterido cobrar uma remuneração por estar impedido de usar a coisa. Costuma-se chamar de aluguel a remuneração, sendo certo que o termo não corresponde à adequada categoria jurídica, pois o aluguel nasce de um contrato de locação que certamente inexiste na relação entre os condôminos. É de se observar que o fundamento para o pagamento da remuneração reside no fato de o condômino que usa o bem com exclusividade impedir os de- mais de exercerem seus direitos decorrentes da propriedade. [ ... ]
Com esse entendimento, urge considerarmos o seguinte aresto:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame1. A sentença declarou a extinção do condomínio sobre imóvel, determinando sua alienação judicial e condenando a ré ao pagamento de aluguéis mensais de R$ 1.052,28 (mil e cinquenta e dois reais e vinte e oito centavos) ao autor, desde a citação até a alienação ou desocupação do imóvel. A apelante recorreu, pleiteando a gratuidade de justiça e a reforma da sentença para afastar ou reduzir substancialmente a condenação ao pagamento de aluguéis. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em (I) a manutenção da condenação ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel comum e (II) a possibilidade de redução do valor dos aluguéis fixados. III. Razões de decidir3. O pedido de gratuidade de justiça já havia sido concedido anteriormente, conforme registrado nos autos, não havendo novos elementos que justifiquem sua revogação. De acordo com o artigo 99 do código de processo civil, a gratuidade só pode ser afastada mediante prova inequívoca de capacidade econômica, o que não foi demonstrado. 4. No mérito, a condenação ao pagamento de aluguéis está fundamentada no artigo 1.319 do Código Civil, que estabelece o dever de indenizar o coproprietário privado da fruição de sua parte ideal quando há uso exclusivo do imóvel comum. A sentença baseou-se em avaliação técnica que determinou o valor dos aluguéis, considerando a localização, características e dimensão do imóvel. A apelante não apresentou impugnação específica ao laudo pericial nem avaliação técnica própria, limitando-se a alegações genéricas de excesso, sem suporte técnico para contestar a conclusão pericial ou demonstrar inadequação do valor arbitrado. lV. Dispositivo e tese5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: a gratuidade de justiça não afasta a obrigação de pagar aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel comum. [ ... ]
