O que é Ação de Extinção de Condomínio c/c Arbitramento de Aluguel?
Ação de Extinção de Condomínio c/c Arbitramento de Aluguel é a medida judicial pela qual o condômino requer a dissolução do condomínio, com fundamento no art. 1.322 do Código Civil, cumulando pedido de fixação de aluguel quando outro coproprietário exerce posse exclusiva do bem.
O que é Ação de Extinção de Condomínio entre Ex-Cônjuges?
É a ação pela qual um dos ex-cônjuges requer a dissolução do condomínio sobre bem imóvel não partilhado no divórcio. A ação de extinção de condomínio entre ex-cônjuges pode cumular pedido de alienação judicial do bem, arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo e tutela antecipada para garantir o direito do coproprietário. Fundamento: arts. 1.320 a 1.322 do CC c/c art. 725 do CPC.
O que é Ação de Dissolução de Condomínio?
É a ação — também denominada extinção de condomínio — pela qual o coproprietário requer o fim da propriedade comum sobre bem imóvel. A ação de dissolução de condomínio pode resultar em alienação judicial do bem com divisão do produto entre os condôminos ou, quando possível, na divisão física do imóvel. Fundamento: arts. 1.320 a 1.322 do CC c/c art. 725 do CPC.
O que é Alienação Judicial na Ação de Extinção de Condomínio?
É a venda forçada do imóvel determinada pelo juiz quando os condôminos não chegam a acordo sobre a divisão ou adjudicação do bem. A alienação judicial na ação de extinção de condomínio converte o bem imóvel em dinheiro, que é dividido proporcionalmente entre os coproprietários conforme suas frações ideais. Fundamento: art. 1.322 do CC c/c arts. 879 a 903 do CPC.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
Formula-se pedido de tutela antecipada de urgência
JOAQUIM DE TAL, divorciado, comerciário, inscrito no CPF (MF) sob o nº. 111.222.333-44, residente e domiciliado na Rua das Marés, nº. 333, em Cidade – CEP nº. 112233, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu procurador ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no artigo 77, inc. V c/c artigo 287, caput, da Legislação Adjetiva Civil, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no artigo 725, inc. V c/c artigo 730, um e outro do Código de Processo Civil, e, além disso, sob a égide do artigo 1.319 c/c artigo 1.322, da Código Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
c/c
COBRANÇA INDENIZATÓRIA DE ALUGUÉIS,
contra MARIA DE TAL, divorciada, comerciária, residente e domiciliada na Rua Xista, n°. 000, nesta Capital, inscrita no CPF (MF) sob o n° 333.444.555-66, endereço eletrônico ignorado, em razão das justificativas de ordem fática e de direito, tudo abaixo delineado.
Introito
( a ) Justiça gratuita
(CPC, art. 98, caput)
A parte Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo. São insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, até mesmo custas iniciais.
Destarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do artigo 99, § 4º c/c artigo 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Audiência de conciliação
(CPC, art. 319, inc. VII)
Opta-se pela realização da audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII). Por isso, requer a citação da Promovida, na forma regida no art. 242, § 2°, do CPC, para comparecer à audiência, designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).
1 - Narrativa fática
Autor e Ré foram casados, sob o regime de comunhão total de bens. Não mais resistindo a vida em comum, a Ré ingressara com Ação de Divórcio Litigioso. (doc. 01) Fora cumulada com pedido de partilha do único bem do casal. (doc. 02)
Em 00/11/2222, o meritíssimo Juiz da 00ª de Família desta Capital, proferira sentença meritória pondo fim à relação matrimonial. (doc. 03) As partes recorreram. Todavia, o Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, confirmou a sentença de piso. (doc. 04) Veio, então, o trânsito em julgado do decisório. (doc. 05)
Depreende-se da sentença, no tocante à divisão do patrimônio, que o único imóvel do casal deveria pertencer a ambos litigantes, no percentual de 50%(cinquenta por cento) para cada um. Assim, o imóvel fora registrado na forma de condomínio, de propriedade de ambos. (doc. 06)
Entrementes, a própria decisão enfocada, revela que o Autor deixara o imóvel do casal na data de 00/11/2222.
Ultrapassados dois meses de sua saída da residência mútua, o Promovente notificara expressamente a Ré a pagar-lhe aluguel referente à meação que lhe pertencia. (doc. 07) A Promovida, porém, nada respondera, em que pese haver recebido a notificação em referência.
Ulteriormente, no dia 33/44/0000, já com o imóvel em forma de condomínio, novamente o Autor promovera uma outra notificação. (doc. 08) Dessa feita, como se percebe, a correspondência informara que o aquele não desejava mais permanecer na qualidade de condômino do bem em questão. Por isso, instou-a a adquirir sua meação pelo preço de R$ 00.000,00 (.x.x.x.). O silêncio, igualmente, foi a resposta.
Diante disso, almeja a extinção do patrimônio em comum e, mais, ser ressarcido pela fruição da parte do bem que lhe pertence.
2 - No mérito
2.1. Bem em comum (divisão)
Inegável que, diante da impossibilidade de divisão cômoda do bem em estudo, bem assim em face da ausência de interesse na permanência da comunhão com a Ré, de conveniência a extinção do condomínio sobre o imóvel.
Lado outro, condômino algum é obrigado a permanecer na comunhão. É dizer, trata-se de direito potestativo dos coproprietários de, a qualquer tempo, postular judicialmente a extinção do condomínio (CC, art. 1.320).
Com esse enfoque, bom lembrar o magistério de Arnaldo Rizzardo:
Se o regime era de separação de bens, a cada cônjuge pertencerá o que trouxe consigo e o patrimônio adquirido durante a vida conjugal. Tendo sido adotado o regime de comunhão parcial, todos os aquestos serão partilhados. Se escolhido o regime de comunhão universal, tudo se divide em partes iguais, excluídos os bens que não se comunicam. No regime de participação final nos aquestos, conservam os cônjuges os bens próprios, partilhando-se unicamente o acervo conseguido pelo casal a título oneroso.
( . . . )
Uma situação comum é a partilha dos bens, mas permanecendo um ou vários deles em condomínio, e a um dos cônjuges se assegurando a ocupação. Parece tipificar-se a figura da habitação, estatuída no art. 1.414 do Código Civil (art. 746 do Código revogado), o que não impede a extinção do condomínio, com a venda judicial se indivisível o bem [ ... ]
( ... )
Por isso, já se afirmou, jurisprudencialmente, que:
APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS POR USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL. INOVAÇÃO DE TESE JURÍDICA EM SEDE DE APELAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO. FIXAÇÃO DE ALUGUEIS EM FAVOR DO CONDÔMINO QUE ESTÁ IMPOSSIBILITADO DE FRUIR O BEM.
1. A lide é delimitada pelos argumentos e pedidos formulados na inicial, não cabendo às partes inovar em outra oportunidade. 2. O arbitramento de aluguel, bem como o ressarcimento pelo uso exclusivo de bem integrante do patrimônio comum do casal, é possível nas hipóteses em que, decretada a separação ou o divórcio e efetuada a partilha, um dos cônjuges permaneça residindo no imóvel. (RESP 1470906/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 15/10/2015) 3. Permanecendo um dos companheiros, após o término da relação, fazendo uso de bem comum de forma exclusiva, revela-se cabível a estipulação de aluguel em favor daquele que se encontra privado da fruição da coisa. 4. Recurso da ré conhecido e desprovido [ ... ]
CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL. DIVÓRCIO DECRETADO SEM PARTILHA. PEDIDO DE DIVISÃO DE IMÓVEL EM QUE RESIDE A APELANTE ACOLHIDO. PRETENDIDO RECONHECIMENTO DE DIREITO À PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. NÃO ACOLHIMENTO. REQUISITOS À DIVISÃO VERIFICADOS. PARTILHA NÃO REALIZADA. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO PELA FALTA DE LIQUIDAÇÃO E CERTEZA DO PATRIMÔNIO DA APELANTE. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO.
1. "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão" (Art. 1.320, caput, do Código Civil).2. Mostra-se inviável a compensação, pois, ante a ausência de partilha, não se pode saber qual o patrimônio da recorrente e se este equivale à metade do valor da casa a que tem direito o recorrido. A liquidez é requisito da compensação, conforme art. 369 do Código Civil. 3. Apelação cível conhecida e desprovida [ ... ]
Nesse compasso, inexiste óbice à venda judicial do bem, instituído em condomínio, muito embora com a intenção de um dos coproprietários.
2.2. Lucros cessantes
Do arbitramento indenizatório – Lucros cessantes - remuneração
De outra banda, é inarredável que a Ré, desde que fora notificada, usufrui exclusivamente do imóvel em vertente. Assim, como coproprietário do bem, assisti razão ao Autor instar aquela para que o pague indenização (lucros cessantes), correspondente à metade do valor da renda estimada de aluguel.
Enquanto não partilhado o bem, por meio de alienação judicial, a fruição unilateral do bem, portanto, traz à tona o dever do outro condômino responder pelos frutos que percebeu da coisa em comum. (CC, art. 1.319)
Não fosse esse o desiderato, certamente a Ré estaria concorrendo para enriquecimento sem causa, a teor do que rege o artigo 884, da Legislação Substantiva Civil.
Nessa levada, Flávio Tartuce e Fernando Simão provocam interessante raciocínio:
Em havendo uso exclusivo de apenas um dos condôminos, pode o condômino preterido cobrar uma remuneração por estar impedido de usar a coisa. Costuma-se chamar de aluguel a remuneração, sendo certo que o termo não corresponde à adequada categoria jurídica, pois o aluguel nasce de um contrato de locação que certamente inexiste na relação entre os condôminos. É de se observar que o fundamento para o pagamento da remuneração reside no fato de o condômino que usa o bem com exclusividade impedir os de- mais de exercerem seus direitos decorrentes da propriedade [ ... ]
A orientação da jurisprudência já está firmada nesse diapasão:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE FAMÍLIA. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO PESSOAL COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PARTILHA DE BENS. 50%. DIVÓRCIO. BEM INDIVISÍVEL. AVALIAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. SENTENÇA DE CONDENAÇÃO DE UMA DAS PARTES AO PAGAMENTO DE ALUGUEL. DATA DA INCIDÊNCIA. TRÂNSITO EM JULGADO DO DIVÓRCIO E PARTILHA DO BEM. SENTENÇA MANTIDA.
1. Tratam os autos de condomínio pessoal e comum de um único bem do casal, após divórcio que determinou a partilha do imóvel situado em Recanto das Emas/DF, na proporção de 50% para cada parte. 2. Restou demonstrado nos autos que o ex-marido, após a decretação do divórcio, passou a ocupar exclusivamente o bem comum (fato incontroverso). 3. O instituto do condomínio pessoal de que trata o artigo 1.314 do Código Civil é o mesmo direito de propriedade típico compartilhado por mais de um titular. Na tradicional doutrina, o communio pro indiviso, se traduz quando diversas pessoas têm propriedade comum sobre uma coisa fisicamente indivisa. O direito do condômino de usar a coisa conforme o seu destino deve ser limitado pelo direito igual dos outros coproprietários. 4. A jurisprudência desta Corte admite o arbitramento de aluguel a um dos cônjuges por uso exclusivo de bem imóvel comum do casal quando efetivada a partilha do bem, apenas uma das partes permanece no imóvel. Assim, pela posse exclusiva do imóvel, o ex-marido dá a ex-cônjuge o direito à indenização correspondente ao pagamento de aluguel da propriedade comum, enquanto permanecer na posse exclusiva. Precedentes: Acórdão n.948238, 20130710101412APC, Relator: Gislene Pinheiro, Revisor: J. J. Costa Carvalho, 2ª Turma Cível, DJE: 21/06/2016. 5. Nos autos, o valor do aluguel foi fixado tendo como base a Certidão de Avaliação do Valor do Aluguel, de lavra do Oficial de Justiça Avaliador. Que chamou a atenção pelo precário estado de conservação do imóvel, que apresentava infiltrações em quase todos os cômodos. O juiz sentenciante adotou o valor sugerido pelo auxiliar da Justiça na avaliação, em conformidade com o artigo 154, I e V, do CPC. 6. As partes formaram um condomínio pessoal, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, de um imóvel situado em Recanto das Emas em precária situação, o valor correspondente à parte apelada para fins de aluguel mensal é a metade da avaliação (50%). 7. A data de incidência do aluguel é data do trânsito em julgado da sentença que decretou o divórcio e a partilha de 50% do bem, e representa o momento em que se reconhece o direito à fruição do bem e de exercer direito compatível com a indivisão. 8. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida [ ... ]
( ... )
Ação de extinção de condomínio entre ex-cônjuges
Por Alberto Bezerra
O que é a ação de extinção de condomínio entre ex-cônjuges?
A ação de extinção de condomínio é o meio utilizado para encerrar a copropriedade mantida pelos ex-cônjuges sobre um bem comum.
Ela pode ser proposta quando um dos condôminos não deseja continuar compartilhando a propriedade e não existe acordo sobre a divisão, a adjudicação ou a venda do bem.
A providência adequada dependerá da natureza da coisa. Se o bem admitir divisão, o condomínio poderá ser desfeito mediante sua divisão material. Se for indivisível, poderá ser atribuído a um dos condôminos, mediante indenização do outro, ou vendido para posterior repartição do valor obtido.
Fundamento legal: Código Civil, arts. 1.320 e 1.322.
Quando cabe a ação de extinção de condomínio?
A ação é cabível quando existe um bem em condomínio e pelo menos um dos coproprietários pretende encerrar essa situação.
O pedido não depende da concordância do outro condômino. A ausência de consenso sobre a destinação da coisa é justamente o que pode tornar necessária a intervenção judicial.
Se todos forem capazes e estiverem de acordo, a extinção poderá ocorrer amigavelmente. A via judicial será necessária quando houver divergência ou quando algum dos condôminos não puder manifestar validamente seu consentimento.
Um ex-cônjuge pode pedir sozinho a extinção do condomínio?
Sim. Qualquer condômino pode pedir individualmente a extinção, ainda que possua a menor fração do bem.
O direito não depende de deliberação da maioria. Também não é necessário demonstrar que a manutenção da coisa comum se tornou difícil, onerosa ou inconveniente.
A existência do condomínio e a vontade de um dos titulares de encerrá-lo são suficientes para justificar o pedido, ressalvadas as hipóteses legais que autorizem temporariamente a manutenção da indivisão.
O outro ex-cônjuge pode impedir a extinção porque deseja conservar o bem?
Não. A vontade de permanecer no condomínio não obriga o outro coproprietário a continuar nessa situação.
A oposição fundada apenas no interesse de conservar a propriedade comum não afasta o direito de pedir a extinção. A continuidade do condomínio depende do consentimento de todos os seus integrantes.
O ex-cônjuge interessado em permanecer com o bem poderá buscar sua adjudicação, indenizando o outro pela respectiva fração. Se isso não ocorrer e a coisa for indivisível, a solução será sua alienação e a divisão do valor arrecadado.
É necessário demonstrar conflito entre os ex-cônjuges?
Não. O pedido de extinção não depende da comprovação de desentendimentos pessoais ou de dificuldades na administração do bem.
O fundamento da ação é o direito de não permanecer em condomínio contra a própria vontade. A divergência relevante está na ausência de acordo sobre a forma de encerrar a copropriedade.
Assim, não é necessário atribuir culpa ao outro condômino nem demonstrar comportamento inadequado. Basta que a propriedade comum exista e que não seja possível extingui-la consensualmente.
A ação sempre resulta na venda judicial do bem?
Não. A venda judicial é uma das formas de extinguir o condomínio, especialmente quando a coisa é indivisível e nenhum dos condôminos pretende adjudicá-la, indenizando o outro.
Se o bem for divisível, poderá haver divisão material. Também é possível que um dos ex-cônjuges fique com a coisa inteira, pagando ao outro o valor correspondente à sua parte.
A alienação judicial torna-se necessária quando não houver solução consensual ou adjudicação e a divisão física do bem não for possível.
Fundamento legal: Código Civil, arts. 87, 1.320 e 1.322; Código de Processo Civil, arts. 725, IV e V, e 730.
Direito de não permanecer em condomínio
Um ex-cônjuge é obrigado a permanecer como coproprietário do imóvel?
Não. Nenhum condômino pode ser obrigado a permanecer indefinidamente na propriedade comum contra sua vontade.
O condomínio é uma situação que pode ser encerrada por iniciativa de qualquer um dos titulares. Por isso, o ex-cônjuge que não deseja conservar a copropriedade pode exigir sua extinção.
A permanência voluntária do bem em comum pressupõe a concordância de todos. Se um dos condôminos retirar seu consentimento, os demais não podem impor a continuidade da indivisão apenas porque preferem conservar o patrimônio.
Fundamento legal: Código Civil, art. 1.320.
O direito de extinguir o condomínio depende da concordância do outro ex-cônjuge?
Não. O exercício desse direito não depende da concordância dos demais condôminos.
A falta de consenso pode impedir uma solução amigável, mas não elimina a possibilidade de extinção judicial. A resistência do outro coproprietário será considerada na definição da forma pela qual o condomínio terminará.
Se o bem não puder ser dividido e não houver adjudicação a um dos titulares, poderá ser determinada sua venda e a repartição do preço.
Quem possui a menor parte do imóvel também pode propor a ação?
Sim. O condômino minoritário possui legitimidade para pedir a extinção do condomínio.
A proporção do quinhão interfere na divisão do bem ou do valor obtido com sua alienação, mas não retira o direito de encerrar a copropriedade.
As regras de administração da coisa comum, que podem considerar a vontade da maioria, não impedem que um único condômino exerça individualmente o direito à extinção.
A maioria dos condôminos pode decidir pela manutenção do condomínio?
Não. A decisão da maioria não pode obrigar um condômino dissidente a permanecer na comunhão.
A manutenção do condomínio não se submete à mesma lógica utilizada para administrar o bem comum. Uma coisa é decidir sobre o uso e a gestão do patrimônio; outra é impedir que um titular encerre sua participação na copropriedade.
Por isso, a alegação de que a maioria deseja conservar o bem não constitui, isoladamente, fundamento para rejeitar a extinção.
É necessário explicar por que o ex-cônjuge deseja sair do condomínio?
Não. O condômino não precisa demonstrar uma razão pessoal específica para exigir a extinção.
O pedido não depende da comprovação de conflitos, dificuldades financeiras, desentendimentos ou prejuízos decorrentes da copropriedade. A própria vontade de não permanecer como condômino permite o exercício do direito.
A existência de motivo grave somente ganha importância quando houver uma convenção temporária de indivisão e se pretender encerrá-la antes do prazo ajustado.
Quem deve pagar as despesas da extinção do condomínio?
As despesas da divisão devem ser suportadas pelos condôminos na proporção de seus respectivos quinhões.
A mesma proporcionalidade orienta o rateio das despesas relacionadas à alienação da coisa comum. Assim, cada coproprietário responde de acordo com a fração que possui.
Depois de descontados os gastos da alienação, o valor restante será distribuído entre os condôminos na mesma proporção de suas partes ideais.
Existem situações em que o condomínio não pode ser extinto?
Sim. O condomínio necessário não pode ser extinto em razão de sua própria natureza.
Também pode existir acordo temporário de indivisão celebrado pelos condôminos. Nesse caso, o exercício imediato do direito sofre uma limitação durante o período convencionado, sem transformar a copropriedade em situação permanente.
Havendo razões graves, a divisão poderá ser judicialmente determinada antes do término do prazo estabelecido.
Fundamento legal: Código Civil, arts. 1.320, §§ 1º e 3º, 1.327 e 1.328.
Diferença entre bem divisível e indivisível
O que é um bem divisível?
Bem divisível é aquele que pode ser fracionado sem alteração de sua substância, diminuição desproporcional de valor ou prejuízo de sua utilidade.
Não basta que a separação material seja fisicamente possível. As partes resultantes também precisam conservar utilidade e valor proporcionais em comparação com o bem inteiro.
Quando a coisa comum é divisível, o condomínio pode ser extinto pela atribuição de uma parte determinada a cada condômino, respeitando-se o valor de seus respectivos quinhões.
Fundamento legal: Código Civil, art. 87.
O que é um bem indivisível?
Bem indivisível é aquele que não pode ser fracionado sem perder sua substância, sofrer desvalorização desproporcional ou ter sua utilidade comprometida.
A indivisibilidade pode decorrer da própria natureza da coisa ou de uma limitação jurídica. Mesmo que seja fisicamente possível repartir o bem, ele poderá ser considerado indivisível se as partes formadas não conservarem função ou valor compatíveis com o todo.
Nessa situação, a extinção do condomínio não ocorre pela simples separação material.
Como o condomínio sobre bem divisível pode ser extinto?
O condomínio sobre bem divisível pode ser encerrado por divisão amigável ou judicial.
Na divisão, cada condômino deixa de possuir uma fração ideal sobre o bem inteiro e passa a exercer propriedade exclusiva sobre uma parte determinada. O valor dessa parte deve corresponder ao quinhão que lhe pertencia.
Se todos forem capazes e concordarem com a divisão, ela poderá ocorrer por negócio jurídico. Tratando-se de imóvel sujeito à forma pública, será necessária escritura. Sem consenso, a divisão deverá ser realizada judicialmente.
Como o condomínio sobre bem indivisível pode ser extinto?
O bem indivisível pode ser adjudicado a um dos condôminos ou vendido para que o valor obtido seja repartido.
Na adjudicação, um dos ex-cônjuges fica com a totalidade da coisa e indeniza o outro pela fração que lhe pertence. Essa solução evita a venda do patrimônio a terceiro.
Se nenhum deles pretender ou puder adquirir a parte do outro, a coisa será alienada e o produto da venda, depois de abatidas as despesas, será distribuído proporcionalmente aos quinhões.
Fundamento legal: Código Civil, art. 1.322.
É indispensável demonstrar que o bem é indivisível?
Sim. A indivisibilidade deve ser demonstrada quando se pretende extinguir o condomínio por meio da alienação da coisa comum.
A venda judicial não é a solução adequada quando o bem pode ser dividido de maneira útil e proporcional. Por isso, o outro condômino pode contestar o pedido alegando que a coisa é divisível e que a forma de extinção pretendida é inadequada.
Quando houver dúvida sobre a possibilidade de fracionamento, poderá ser realizada prova pericial para esclarecer a natureza do bem.
A indivisibilidade depende apenas das características físicas da coisa?
Não. A indivisibilidade também deve ser examinada sob os aspectos econômico, funcional e jurídico.
Uma coisa naturalmente fracionável pode ser considerada indivisível quando as partes resultantes perdem utilidade ou apresentam valor desproporcional em relação ao conjunto.
Também podem existir limitações legais ao parcelamento. Em imóveis rurais ou urbanos, por exemplo, a divisão não pode resultar em áreas inferiores aos limites mínimos aplicáveis.
O que acontece se um ex-cônjuge alegar que o imóvel pode ser dividido?
A possibilidade de divisão deverá ser examinada antes de determinar a alienação judicial.
A simples discordância quanto à extinção não impede o pedido. Entretanto, a alegação de que o bem é divisível pode influenciar diretamente a forma de encerramento do condomínio.
Se a divisibilidade for comprovada, a solução será a divisão da coisa, e não sua venda obrigatória. Se o fracionamento comprometer a substância, o valor ou a utilidade do imóvel, será mantida a solução própria dos bens indivisíveis.
Fundamento legal: Código Civil, arts. 87, 1.320 e 1.322; Código de Processo Civil, arts. 588 a 598.
Divisão amigável, adjudicação e alienação do bem
Quais são as formas de extinguir o condomínio?
O condomínio pode ser extinto pela divisão da coisa, pela adjudicação a um dos condôminos ou pela alienação do bem com repartição do preço.
A escolha depende da possibilidade de divisão e da existência de acordo entre os ex-cônjuges. Se o bem puder ser fracionado, cada um poderá receber uma parte determinada correspondente ao seu quinhão.
Sendo a coisa indivisível, um deles poderá ficar com sua totalidade e indenizar o outro. Se isso não ocorrer, o bem será vendido e o valor obtido será distribuído proporcionalmente.
Fundamento legal: Código Civil, arts. 1.320 e 1.322.
Os ex-cônjuges podem extinguir o condomínio de forma amigável?
Sim. A solução amigável é possível quando os condôminos são capazes e concordam com a forma de encerramento da copropriedade.
Eles podem dividir a coisa, atribuí-la integralmente a um deles mediante indenização ou vendê-la consensualmente a terceiro. Nesse caso, não é necessária uma decisão judicial para definir a destinação do bem.
Tratando-se de imóvel cuja transferência exija forma pública, a divisão amigável deverá ser formalizada por escritura.
Um dos ex-cônjuges pode ficar com a totalidade do imóvel?
Sim. O bem indivisível pode ser adjudicado a um dos condôminos, desde que o outro seja indenizado pela parte que lhe pertence.
Essa solução converte a copropriedade em domínio exclusivo. O ex-cônjuge que permanece com o imóvel passa a ser seu único titular, enquanto o outro recebe o valor correspondente ao respectivo quinhão.
A adjudicação afasta a necessidade de alienar o bem a terceiro.
Como é definido o valor que deve ser pago ao outro condômino?
O valor deve corresponder à fração pertencente ao condômino que deixará a copropriedade.
Quando não houver acordo sobre o preço, a avaliação permite determinar o valor da coisa e calcular a quantia correspondente a cada quinhão. O condômino interessado em permanecer com o bem deverá depositar o valor relativo à parte dos demais.
A indenização deve respeitar a proporção da titularidade de cada coproprietário.
O outro ex-cônjuge é obrigado a aceitar uma proposta particular pela sua parte?
Não. A adjudicação consensual depende da concordância quanto à atribuição do bem e ao valor da indenização.
Um condômino não pode impor ao outro uma avaliação particular ou obrigá-lo a transferir sua fração fora do procedimento adequado.
Sem consenso, a avaliação judicial permitirá estabelecer uma referência para o exercício da preferência e para a definição da solução aplicável ao bem indivisível.
Quando o imóvel deve ser vendido?
O imóvel indivisível deve ser vendido quando os condôminos não quiserem adjudicá-lo a um deles mediante indenização dos demais.
A alienação transforma o bem comum em dinheiro, permitindo que cada ex-cônjuge receba a parcela correspondente ao seu quinhão.
A venda pode ser consensual quando houver acordo. Se existir divergência sobre sua realização ou forma, poderá ocorrer judicialmente.
A venda judicial é obrigatória sempre que não houver acordo?
A venda judicial é a solução para o bem indivisível quando não houver acordo nem adjudicação a um dos condôminos.
Antes da alienação a terceiro, deve ser respeitado o direito de preferência. Se um dos ex-cônjuges exercer esse direito e depositar o valor correspondente à parte do outro após a avaliação, o bem não precisará ser levado a leilão.
Não havendo aquisição por condômino, a alienação será realizada e o preço repartido.
Como é dividido o valor obtido com a venda?
O valor líquido é dividido proporcionalmente aos quinhões dos condôminos.
Primeiro, são abatidas as despesas relacionadas à alienação. Depois, o montante restante é distribuído conforme a fração ideal pertencente a cada ex-cônjuge.
Se ambos possuírem partes iguais, cada um receberá metade do produto líquido da venda. Havendo quinhões diferentes, o rateio seguirá essas proporções.
Fundamento legal: Código Civil, arts. 1.320 a 1.322; Código de Processo Civil, arts. 725, IV e V, e 730.
Requisitos e procedimento da ação de extinção de condomínio
Quais são os requisitos para propor a ação de extinção de condomínio?
A ação exige a existência de copropriedade e a manifestação de pelo menos um condômino no sentido de encerrá-la.
Quando o pedido envolver a alienação do bem, também será necessário demonstrar que a coisa é indivisível e que não houve solução consensual entre os coproprietários.
A pretensão deve identificar o bem comum, os respectivos condôminos e os quinhões pertencentes a cada um. Esses elementos permitem definir a forma de extinção e a proporção de eventual rateio.
Quem pode propor a ação?
Qualquer condômino pode propor a ação, independentemente do tamanho de sua fração ideal.
O ex-cônjuge que possui a menor parte do bem tem o mesmo direito de exigir o encerramento da copropriedade. Não é necessária autorização dos demais nem deliberação prévia da maioria.
A legitimidade também pode alcançar o cotitular de direitos sobre a coisa comum, como ocorre na copropriedade de direitos resultantes de promessa de compra e venda.
Contra quem a ação deve ser proposta?
A ação deve ser proposta contra os demais condôminos.
Todos os outros titulares da coisa comum precisam participar do processo, pois a decisão afetará seus quinhões e a própria existência do condomínio.
Quando o bem pertence somente aos dois ex-cônjuges, aquele que pretende a extinção formulará o pedido contra o outro coproprietário.
Qual é o foro competente para a ação sobre imóvel?
A ação relativa a imóvel deve ser proposta no foro da situação da coisa.
Se a coisa comum for móvel, a competência será determinada pelo domicílio do réu.
A definição decorre da natureza do bem cuja divisão, adjudicação ou alienação se pretende obter.
Qual procedimento deve ser observado?
A alienação judicial autônoma da coisa comum segue o procedimento geral de jurisdição voluntária.
A intervenção judicial torna-se necessária quando os condôminos não concordam sobre a alienação ou sobre a maneira de realizá-la. O desacordo é suficiente, sem necessidade de provar que a manutenção do bem é difícil, onerosa ou prejudicial.
Se a coisa for divisível e não houver consenso, deverá ser utilizado o procedimento judicial de divisão.
Fundamento legal: Código de Processo Civil, arts. 588 a 598 e 725, IV e V.
O outro ex-cônjuge será chamado para participar do processo?
Sim. O juiz determinará a citação do outro condômino para que ele possa apresentar resposta.
O prazo indicado para a resposta é de quinze dias, observada a regra aplicável quando os litisconsortes tiverem advogados de escritórios distintos.
A citação permite que o réu se manifeste sobre a existência do condomínio, os quinhões, a divisibilidade do bem e a forma de extinção pretendida.
Fundamento legal: Código de Processo Civil, arts. 229 e 725, IV e V.
Quais argumentos podem ser apresentados na defesa?
O réu pode questionar os fatos e requisitos relacionados à forma de extinção solicitada.
Ele poderá alegar, por exemplo, que a coisa é divisível e que a alienação judicial não constitui a via adequada. Também poderá discutir a proporção dos quinhões ou outros aspectos necessários à correta definição da copropriedade.
A simples alegação de que deseja manter o condomínio não impede o acolhimento do pedido, pois um único condômino pode exigir sua extinção.
Pode ser realizada perícia no processo?
Sim. A perícia pode ser determinada quando houver dúvida sobre a divisibilidade da coisa ou sobre outros aspectos técnicos relevantes.
A prova pericial permite verificar se o bem pode ser fracionado sem alteração de sua substância, redução desproporcional de valor ou perda de utilidade.
Se a divisão material for possível, o condomínio poderá ser encerrado pela atribuição de partes determinadas. Confirmada a indivisibilidade, serão examinadas a adjudicação e a alienação.
O que acontece ao final do procedimento?
Ao final do procedimento, o juiz definirá a providência necessária para extinguir o condomínio.
Se o bem for indivisível e nenhum dos condôminos exercer o direito de ficar com a coisa, mediante pagamento da parte pertencente ao outro, será determinada a alienação judicial.
A venda observará as regras aplicáveis à alienação por iniciativa particular ou ao leilão judicial. Depois de abatidas as despesas, o valor apurado será repartido proporcionalmente entre os condôminos.
Se a coisa for divisível, será adotado o procedimento próprio para sua divisão, com a atribuição de partes determinadas aos respectivos titulares.
Fundamento legal: Código Civil, arts. 1.320 a 1.322; Código de Processo Civil, arts. 725, IV e V, 730 e 879 a 903.
Avaliação e alienação judicial do imóvel
Quando é necessária a alienação judicial do imóvel comum?
A alienação judicial é necessária quando o imóvel é indivisível, não existe acordo sobre sua venda e nenhum dos condôminos fica com a totalidade do bem, indenizando o outro.
A falta de consenso sobre a forma de alienação é suficiente para justificar a intervenção judicial. Não é necessário demonstrar que a conservação do imóvel se tornou difícil, onerosa ou prejudicial.
O procedimento transforma a coisa comum em dinheiro, permitindo a posterior distribuição do valor entre os ex-cônjuges.
Fundamento legal: Código Civil, art. 1.322; Código de Processo Civil, arts. 725, IV e V, e 730.
O imóvel deve ser avaliado antes da alienação?
Sim. A avaliação permite determinar o valor do imóvel antes de sua adjudicação ou alienação.
O valor apurado serve de referência para calcular a quantia correspondente ao quinhão de cada condômino. Também possibilita que um dos ex-cônjuges exerça sua preferência e deposite o montante relativo à parte do outro.
A avaliação evita que a extinção seja realizada com base em um preço definido unilateralmente por apenas um dos coproprietários.
Um dos ex-cônjuges pode adquirir a parte do outro após a avaliação?
Sim. O condômino pode manifestar interesse em permanecer com o imóvel e depositar o valor correspondente à parte do outro.
Nesse caso, o bem não precisará ser oferecido a terceiros. A adjudicação encerra a copropriedade e concentra a titularidade em um dos ex-cônjuges, assegurando ao outro a indenização correspondente ao seu quinhão.
A aquisição pelo próprio condômino representa exceção à venda pública da coisa comum indivisível.
A alienação judicial ocorre necessariamente por leilão?
Não. A alienação judicial pode ocorrer por iniciativa particular ou por leilão judicial.
A forma utilizada deverá observar, no que couber, as regras aplicáveis à alienação de bens nos procedimentos executivos.
Se adotado o leilão, poderá ser utilizada a modalidade eletrônica ou, quando cabível, outra forma admitida para a realização da venda judicial.
Fundamento legal: Código de Processo Civil, arts. 730 e 879 a 903.
O desacordo sobre o preço impede a alienação judicial?
Não. A divergência entre os condôminos sobre o valor ou sobre o modo de venda não impede a extinção do condomínio.
A avaliação fornece uma referência objetiva para o procedimento. Persistindo o desacordo e não havendo adjudicação, o imóvel poderá ser alienado judicialmente.
O valor efetivamente alcançado na venda será posteriormente repartido, depois do abatimento das despesas correspondentes.
O outro ex-cônjuge pode impedir a venda porque considera o preço inadequado?
A mera oposição à alienação não impede o encerramento do condomínio.
O condômino pode se manifestar sobre a avaliação e sobre a forma de venda, mas não pode impor a manutenção permanente da copropriedade apenas porque discorda da alienação.
A avaliação e o procedimento de venda devem buscar a adequada conversão do bem em dinheiro, preservando a participação proporcional de cada titular.
Como será dividido o valor obtido com a alienação?
O produto líquido da venda será repartido conforme os quinhões pertencentes aos condôminos.
Antes da distribuição, serão abatidas as despesas da alienação. Cada ex-cônjuge participará desses gastos proporcionalmente à sua fração ideal.
O saldo será entregue na mesma proporção. Se ambos possuírem partes iguais, o valor líquido será dividido igualmente.
A alienação judicial encerra o condomínio?
Sim. A alienação encerra o condomínio sobre o imóvel ao transferir a coisa a um adquirente e converter os quinhões em valores financeiros.
Depois da venda, os ex-cônjuges deixam de compartilhar a titularidade do bem. Cada um passa a ter direito à parcela do preço correspondente à fração anteriormente possuída.
A extinção se completa com a alienação e a distribuição do produto líquido entre os condôminos.
Fundamento legal: Código Civil, arts. 1.320 e 1.322; Código de Processo Civil, arts. 730 e 879 a 903.
0
