Quando ajuizar adjudicação compulsória com vendedor falecido?
A adjudicação compulsória pode ser ajuizada mesmo após o falecimento do vendedor, devendo a ação ser movida contra o espólio ou seus herdeiros. Comprovado o pagamento integral do imóvel e a obrigação de transferir a propriedade, o juiz poderá determinar a adjudicação em favor do comprador.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 395, art. 463, art. 1.417 e art. 1.418, todos do Código Civil, assim como, abrigado no art. 497 c/c art. 501, esse e aquele da Legislação Adjetiva Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
C/C
( pedido de reparação de danos)
contra ESPÓLIO DE FRANCISCO DE TAL, nesse ato representado por BELTRANA DE TAL, viúva, empresária, reside e domiciliada na Rua das Tantas, n°. 000, nesta Capital, inscrita no CPF (MF) sob o n°. 555.444.333-22, endereço eletrônico igualmente ignorado, ora figurando como administradora provisória do espólio (CPC, art. 614 c/c CC, art. 1.797, inc. I), tudo em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.
INTROITO
( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)
A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.
Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
A Promovente opta pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação do espólio Promovido, na pessoa de sua representante legal e administradora provisória (CPC, art. 614 c/c CC, art. 1.797, inc. I), por carta (CPC, art. 247, caput), para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).
(1) – SÍNTESE DOS FATOS
A Autora firmara com o senhor Francisco de Tal, na data de 00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. (doc. 01) O propósito contratual era a aquisição do imóvel sito na Rua das Tantas, nº. 000, Apto. 1303, nesta Cidade, além da respectiva garagem de nº. 122. O mesmo é registrado com o número de matrícula 334455, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona. (doc. 02)
O promitente vendedor, acima mencionado, veio a falecer no dia 00/11/222, consoante atestado anexo. (doc. 03)
Depreende-se da referida matrícula que se apresenta como proprietário o de cujus.
No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido da seguinte forma:
a) a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de R$ 00.000,00;
b) o resto, com escritura definitiva, a qual designada para ser assinada no Cartório Tantas, no dia 00/11/2222.
Consoante evidencia a Cláusula 7ª do contrato preliminar em espécie, as partes contratantes ajustaram pela impossibilidade de arrependimento.
De mais a mais, a promitente compradora, por desvelo, tomou a iniciativa de registrar o contrato em espécie junto à matrícula do imóvel em debate. (doc. 04)
Lado outro, urge asseverar que a esposa do então promitente-vendedor, falecido, ora administradora provisória do Espólio, em que pese demonstrada à mesma a cláusula de impossibilitava o arrependimento, de modo desmotivado, esquivou-se de cumprir sua parte no pré-contrato em vertente. É dizer, no interregno entre o pagamento das arras e a satisfação final, o espólio Réu, desavisadamente, almejaram desistir do negócio jurídico entabulado.
Em conta disso, a Autora notificara, extrajudicialmente, a representante legal do espólio a comparecer, em data e local designados, para cumprir o segundo fragmento do ajuste. (doc. 05) Não houve resposta, seja expressa ou verbal.
Diante desse quadro, a Autora, motivada pelo desejo de adimplir por completo o acerto, depositara, em 00/33/444, junto à conta corrente n°. 0000, do Banco Xista S/A, de titularidade do promitente-vendedor, a quantia de R$ 000.000,00. (doc. 09) Esse valor, portanto, corresponde ao valor final, acrescido dos emolumentos cartorários que lhes eram devidos.
Assim, almeja a Autora a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, razão qual, por isso, ajuíza a pressente querela judicial.
(2) – NO MÉRITO
(2.1.) – LEGITIMIDADE PASSIVA
Oportuno ressaltar que, na hipótese em estudo, o polo passivo fora atentando na forma legal.
Vê-se que o inventário ainda não fora aberto.
Em conta disso, formulam-se os pedidos em desfavor da figura do administrador provisório (CPC, art. 614), na espécie a esposa do de cujus. Era essa quem convivia com o mesmo, ao tempo da morte do seu então parceiro. É dizer, por isso, cabe à mesma representar o Espólio, ativa e passivamente em juízo, ainda que ainda não aberto o devido inventário.
Com esse entendimento, urge trazer à colação o seguinte aresto:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUTADO. FALECIMENTO ANTES DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. VIÚVA. ADMINISTRADORA PROVISÓRIA DOS BENS DEIXADOS. AUSÊNCIA DE INSTAURAÇÃO DO INVENTÁRIO. SEGURO PRESTAMISTA. PROVA DA COMUNICAÇÃO DO SINISTRO E DA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DO PEDIDO. AUSÊNCIA.
Na ausência de ação de inventário ou de inventariante compromissado, o espólio será representado judicialmente pelo administrador provisório, responsável legal pela administração da herança até a assunção do encargo pelo inventariante ((RESP 1559791/PB, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 31/08/2018).. A cobertura relativa ao seguro prestamista contratado não se dá automaticamente, incumbindo aos interessados informar o sinistro e apresentar a documentação necessária para análise, deferimento e quitação da indenização. [ ... ]
Com esse enfoque, bom lembrar o magistério de Paulo Nader:
Ao inventariante nomeado cabe o termo de compromisso de bem e fielmente desempenhar o cargo, no prazo de cinco dias. Antes de assumir as funções, estas ficam entregues ao administrador provisório, a quem cabe a representação ativa e passiva do espólio, além de requerer o processo de inventário, anexando à petição a certidão de óbito do auctor successionis.” [ ... ]
De igual modo leciona Humberto Theodoro Júnior, verbo ad verbum:
III – Representação do espólio
Ocorrendo a morte antes do início da execução, esta será ajuizada diretamente contra o espólio, representado pelo inventariante, se não houver partilha e se a inventariança não for dativa; ou contra os herdeiros, se o inventariante for dativo ou se já existe partilha. Pode a execução também ser aforada contra o espólio, representado pelo administrador provisório, nos termos dos arts. 613 e 614 do NCPC, enquanto não nomeado e compromissado o inventariante. [ ... ]
E essa incumbência, não obstante provisória, segundo preceito contido na Legislação Substantiva Civil, na ordem de gradação, cabe, inicialmente, ao cônjuge sobrevivente. (CC, art. 1.797, inc. I)
A propósito, estas são as linhas de pensamento de Flávio Tartuce:
Partindo para o outro tema do tópico, a administração do inventário cabe ao inventariante, como regra geral, assunto que ainda será aprofundado nesta obra, no seu Capítulo 4. Tem ele um mandato legal para atuar em nome dos demais herdeiros. Todavia, nos termos do art. 1.797 do CC/2002, do art. 613 do CPC/2015 e do art. 985 do CPC/1973, até o compromisso do inventariante, a administração da herança caberá a um administrador provisório ou ad hoc, de acordo com a seguinte ordem sucessiva estabelecida no preceito civil citado:
I) Ao cônjuge ou companheiro, se com o outro convivia ao tempo da abertura da sucessão.
II) Ao herdeiro que estiver na posse e administração dos bens, e, se houver mais de um nessas condições, ao mais velho.
III) Ao testamenteiro, pessoa responsável pela administração do testamento.
IV) À pessoa de confiança do juiz, na falta ou escusa das indicadas nos incisos antecedentes, ou quando tiverem de ser afastadas por motivo grave levado ao conhecimento do juiz.
Pelos exatos termos do dispositivo legal, parece que a ordem deve ser rigorosamente obedecida, pois se utiliza o termo sucessivamente [ ... ]
(2.2.) – REQUISITOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS
Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.
A propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual determina-se, ad litteram:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O contrato de promessa de compra em venda, ora em questão, inquestionavelmente acusa todas formalidades do contrato definitivo, in casu a escritura pública de compra e venda. (CC, art. 462)
Quanto ao registro do pré-contrato junto à respectiva matrícula, o propósito fora de, até mesmo, produzir-se efeitos erga omnes, uma vez que, desse modo, erigido à categoria de direito real. (CC, art. 1.418 c/c 1.225, inc. VII)
Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:
Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.
Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."
(...)
"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.
Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis especiais (Decreto-lei 58/1937, Decreto 3.079/1938, Leis 4.505/1964 e 6.766/1979) [ ... ]
(Negritamos)
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES DE ABANDONO PROCESSUAL E ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E POSTERIOR CESSÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA EXPRESSA DE QUITAÇÃO. RECUSA INJUSTIFICADA DO PROMITENTE VENDEDOR EM OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença proferida na Ação de Adjudicação Compulsória que julgou procedente o pedido para adjudicar o lote 11 do Condomínio Residencial Recanto dos Pássaros, matrícula nº 6.003, com base em compromisso de compra e venda firmado com o cedente, posteriormente excluído da lide. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (I) definir se houve abandono processual que justifique a extinção do feito sem resolução de mérito; (II) estabelecer se o autor cessionário detém legitimidade ativa para pleitear a adjudicação compulsória do imóvel; (III) determinar se estão presentes os requisitos legais para a adjudicação compulsória, especialmente a quitação do preço e a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A não apresentação de alegações finais ou impugnação à contestação pelo autor não configura abandono da causa, pois não implicou paralisação do feito nem inércia por prazo legalmente relevante. 4. A legitimidade ativa é reconhecida a partir da cessão contratual regularmente celebrada e aceita. 5. O contrato de compromisso de compra e venda contém cláusula expressa de quitação, cuja presunção de veracidade não foi elidida por prova robusta em sentido contrário. 6. A recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública, mesmo após notificação extrajudicial, caracteriza descumprimento contratual e autoriza a adjudicação compulsória. 7. Conforme a Súmula nº 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória independe de registro do compromisso de compra e venda no Cartório de imóveis. lV. DISPOSITIVO E TESE 8. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de manifestações processuais específicas pelo autor não caracteriza abandono da causa quando não há paralisação injustificada do processo. 2. O cessionário decorrentes de Compromisso de compra e venda detém legitimidade ativa para Ação de adjudicação compulsória, independentemente de escritura pública. 3. A cláusula contratual de quitação do preço tem presunção de veracidade e eficácia, que somente pode ser afastada por prova inequívoca em sentido contrário. 4. Comprovadas a existência do compromisso, a cessão válida, a quitação do preço e a recusa imotivada do promitente vendedor, é cabível a Adjudicação compulsória. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. PRELIMINAR LEVANTADA EM CONTRARRAZÕES. AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. DEMANDADA QUE APONTOU RAZÕES ESPECÍFICAS A JUSTIFICAR O DIREITO PLEITEADO. APELO DA RÉ. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA RELATIVA DO JUÍZO, EM VIRTUDE DE CLÁUSULA CONTRATUAL DE ELEIÇÃO DE FORO. NÃO ACOLHIMENTO. CONTROVÉRSIA QUE VERSA SOBRE DIREITO REAL IMOBILIÁRIO, ATRAINDO A COMPETÊNCIA ABSOLUTA DO LOCAL EM QUE SITUADO O BEM (ART. 47 DO CPC). PRECEDENTES DO STJ. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE QUE PARTE AUTORA NÃO COMPROVOU EXERCÍCIO DA POSSE SOBRE OS IMÓVEIS LITIGIOSOS. IRRELEVÂNCIA. DISCUSSÃO INÓCUA À CONTROVÉRSIA, RELATIVA AO DIREITO DE PROPRIEDADE. TESE DE QUE PARTE DEMANDANTE NÃO RECOLHEU TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE OS IMÓVEIS, ADEMAIS, NÃO COMPROVADA. REQUISITOS SUBJACENTES AO SUCESSO DA PRETENSÃO ADJUDICATÓRIA DEVIDAMENTE PREENCHIDOS. CONTRATO VÁLIDO, AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO, PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO JUSTADO E RENITÊNCIA DA VENDEDORA EM OUTORGAR AS ESCRITURAS PÚBLICAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A competência para processar e julgar a ação de adjudicação compulsória de imóvel, independentemente do registro do contrato na matrícula do bem, é do Juízo do foro da situação do imóvel, na forma do art. 47, § 1º, do CPC/2015, que, por ser absoluta, prevalece sobre o foro de eleição [ ... ]
Outrossim, o preço ajustado fora completamente pago e, por esse motivo, concluído o contrato preliminar. (CC, art. 463)
Nesse diapasão, preenchidos os pressupostos, a adjudicação compulsória é medida que se prescreve à hipótese.
Com esse entendimento:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. BOA-FÉ OBJETIVA E VONTADE DAS PARTES. PROVAS SUFICIENTES. INOBSERVÂNCIA DE MERAS FORMALIDADES. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. A ação de adjudicação compulsória objetiva obter suprimento judicial de declaração de vontade apta a promover a transferência de propriedade de imóvel. Tem especial relevância para os casos nos quais o promitente vendedor se recusa a cumprir obrigação válida, anteriormente combinada com o promitente comprador, conforme art. 1.418, do Código Civil. Nestes casos, o juiz supre a manifestação de vontade da parte inadimplente da relação jurídica, por meio de sentença, que pode ser levada no cartório de registro imobiliário para que se opere a transmissão da propriedade. 2. Em regra e em perspectiva mais formal, para que a adjudicação compulsória ocorra, são necessários quatro requisitos: 1) existência de compromisso de compra e venda, público ou particular, com ou sem registro, desde que irrevogável; 2) que o promitente vendedor seja proprietário do imóvel; 3) que o promitente comprador realize o pagamento do preço acordado; 4) recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em transferir a propriedade do bem. 3. Sobre o primeiro requisito, embora seja comum a utilização de contrato específico para promessa de compra e venda, é possível que o acordo entre as partes seja materializado por outros meios, à luz dos artigos 112 e 113 do Código Civil. CC. O propósito normativo é evidente: A despeito do nome jurídico do ato formal praticado, a análise e interpretação dos negócios jurídicos devem levar em conta a real intenção das partes, sob pena de violação dos deveres anexos impostos pela boa-fé objetiva, especialmente a lealdade entre as partes e a vedação do enriquecimento sem causa. 4. Um documento constituído pelas partes, embora ostente a nomenclatura de procuração, pode, na essência, trazer os principais elementos de uma compra e venda de imóvel. São as circunstâncias do caso concreto que indicam esta possibilidade. A jurisprudência considera a realidade brasileira, pessoas com pouca instrução, para ampliar a possibilidade da adjudicação compulsória. É nesse contexto que se edita a Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 5. Entre outros dados relevantes, deve-se verificar em particular se houve pagamento integral do preço do imóvel, boa-fé do comprador e se não está em jogo outro contrato com potencial de transferência de imóvel a terceiro de boa-fé. 6. Na hipótese, os IPTUs pagos, as fotografias no imóvel, a declaração da concessionária de energia, além dos diversos outros documentos apresentados perante os órgãos públicos durante as últimas duas décadas demonstram que os autores residiam (e ainda residem) no local há mais de 15 anos. Ademais, os apelantes impugnaram a possibilidade de os documentos apresentados nos autos poderem transferir o título, mas não impugnaram a veracidade de qualquer deles, especialmente o recibo de pagamento. 8. Recurso conhecido e não provido. [ ... ]
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