Peças Processuais

Ação revisional de financiamento habitacional contra Caixa PES PN1047

Modelo de petição inicial de ação revisional de contrato imobiliário c/c pedido de tutela antecipada de urgência. CEF. 

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Trecho da petição

O que se trata nesta peça processual: Trata-se de petição inicial de Ação Revisional de Financiamento Imobiliário, ajuizada contra a Caixa Econômica Federal, conforme novo CPC, com pleito de tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial.

 

Modelo de petição inicial de ação revisional de contrato do sistema financeiro da habitação CEF Imobiliário 

 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ FEDERAL DA    VARA DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DA CIDADE.

 

 

 

 

 

- formula-se pedido de tutela cautelar de urgência -

 

 

 

 

                                      MARIA DAS QUANTAS, solteira, comerciária, regularmente inscrita no CPF (MF) sob o nº. 333.444.555-66, residente e domiciliada na Rua Xista, nº. 000, nesta Capital, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediada por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 287, caput, do Código de Processo Civil, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, ajuizar a presente

contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, instituição financeira sob a forma de empresa pública, inscrita no CNPJ/MF sob n° 00.11.222/000-333, com sede em Brasília – DF e Escritório de Negócios Institucional neste Estado, na Rua Xista, nº. 0000, centro, Cidade (PP), endereço eletrônico cef@cef.gov.br, bem assim EMGEA – EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, empresa pública federal, inscrita no CNPJ (MF) sob o nº. 00.444.555/000-66, estabelecida na Av. Xista, nº. 0000, em Brasília (DF), endereço eletrônico desconhecido, em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo delineadas.

 

A TÍTULO DE INTROITO

 

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

 

                                      A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

 

                                      Destarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado. 

 

( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

 

                                      Opta-se pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação da Promovida, por carta (CPC, art. 247, caput), para comparecer à audiência, designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º). Antes, porém, avaliando-se o pleito de tutela de urgência, aqui almejada.

 

1 - CONSIDERAÇÕES FÁTICAS

 

                                      A Promovente celebrou com a Ré, na data de 00 de dezembro de 0000, o contrato de financiamento nº. 334455, conforme escritura Pública de Compra e Venda de Unidade Isolada, ora carreada. (doc. 01)

 

                                      Essa, da categoria de comerciária, pactuou que as parcelas seriam reajustadas pelo Plano de Equivalência Salarial – PES. Quanto ao saldo devedor, esse seria reajustado pela Taxa Referencial – TR.

 

                                      Obrigou-se a pagar mensalmente prestações reajustáveis em abril de cada ano, sendo a data-base o mês de março.

 

                                      Lado outro, o contrato não conta com a cobertura do FCVS.

 

                                      Inescusável, mormente à luz da prova documental carreada, que as prestações foram majoradas abusivamente. É dizer, inúmeros aumentos nas parcelas mensais, em total discrepância com o reajuste do piso da categoria. Decerto, por isso, não se observou o Plano de Equivalência Salarial (PES), conforme se extrai da planilha de evolução do débito. (doc. 02)

 

                                      Resultado disso, sobremaneira, foram as inúmeras amortizações negativas.  Como cediço, suscitou pagamento de juros compostos, o que é expressamente vedado ao Sistema Financeiro da Habitação.

 

                                      Disso resultou, máxime, a inadimplência atual da Promovente, até mesmo com a proximidade de leilão extrajudicial. (doc. 03)

 

2 – MÉRITO

 

2.1. Do critério do reajuste da prestação mensal

 

PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL (PES) - ABUSIVIDADE

 

                                      Da assinatura do contrato, em discussão, até a presente data, houvera abuso nos reajustes das prestações.

 

                                      Do contrato em espécie, colhe-se que o reajustamento fora atrelado ao Plano de Equivalência salarial (PES). Nesse passo, requer seja observado o índice de variação salarial da categoria profissional, a qual pertence o Autor.

 

                                      Em verdade, existiu expressivo descompasso entre o critério de reajuste das parcelas e o parâmetro, de fato, utilizado pela Ré. Com isso, as prestações foram reajustadas bem acima da correção salarial da Autora. O simples confronto entre os documentos, que destacam os aumentos salariais dessa, e a planilha de evolução do financiamento, deixam claro isso.

 

                                      O Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) foi criado por meio do Decreto Lei nº. 2.164, de 19.9.84.  Nessa, ficou estabelecido que, a partir do ano de 1985, e em caráter permanente, o reajuste das prestações mensais seria efetuado de acordo com o percentual de aumento salarial da categoria profissional do mutuário. (art. 9º)

 

                                      Conforme leciona Bruno Mattos e Silva, verbis:

 

No âmbito do SFH, contudo, também é possível a existência de prestações mais leves, caso previsto contratualmente o reajuste de acordo com a variação salarial da categoria do mutuário (ou do salário mínimo, para aqueles que não estejam em categoria profissional definida). Há assim, dentro do SFH, vários planos de financiamento, em que o reajuste das prestações é mais suave, com algumas diferenças entre eles, tais como o Plano de Equivalência Salarial (PES) e o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP). Além disso, o contrato pode estar vinculado ao Plano de Comprometimento de Renda (PCR), que estabelece um limite ao valor da prestação a determinada proporção entre seu valor e a renda familiar do mutuário, que atualmente é de 30% (trinta por cento). Assim, reajustada a prestação pelo índice contratualmente previsto, caso o resultado seja um valor que supere 30% (trinta por cento) da renda familiar, deverá a prestação manter-se nesse valor (30% da renda familiar)"...

 

                                        Com esse enfoque, é altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:

 

CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÕES SALARIAIS. AUSÊNCIA DE COBERTURA. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. SALDO DEVEDOR RESIDUAL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE DO MUTUÁRIO. LEGITIMIDADE. ANATOCISMO. CONTA EM SEPARADO. CONDIÇÕES CONTRATADAS MANTIDAS. PRECEDENTES.

1. A controvérsia no presente feito consiste em verificar se a CEF deve (ou não) proceder à apuração do novo quantum devido pelos autores, ora apelados, a título de saldo devedor residual, no sentido de refazer a planilha de evolução do financiamento, nos termos do contrato de mútuo habitacional firmado entre as partes. 2. Não há controvérsia acerca da legalidade da cláusula contratual que responsabiliza o mutuário pela quitação do saldo devedor remanescente, ante a inexistência de cláusula permissiva de utilização de recursos do FCVS para promover tal quitação. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: REsp 1447108/CE, Segunda Seção, Relator Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, DJe 24/10/2014. 3. Comprovado nos autos a prática do anatocismo, correto o expurgo da capitalização dos juros referentes às amortizações negativas, ao longo do contrato de mútuo habitacional, de modo que os juros vencidos e não pagos sejam lançados em conta separada, sujeita apenas à correção monetária. 4. O valor da prestação apurada no período de prorrogação merece ser readequado, de modo que não haja extrapolação do limite de comprometimento de renda do mutuário. 5. No período da prorrogação contratual, a CEF é obrigada a observar as condições do contrato originário, tais como os critérios de atualização dos encargos mensais e do saldo devedor, impondo-se, pois, observar tal parâmetro nas prestações a serem cobradas, conforme previsto contratualmente. 6. Apelação desprovida. (TRF 2ª R.; AC 0009659-78.2011.4.02.5101; Quinta Turma Especializada; Rel. Des. Fed. Aluísio Gonçalves de Castro Mendes; Julg. 22/08/2017; DEJF 29/08/2017)

 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. INAPLICAÇÃO. REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES MENSAIS. TABELA PRICE. LEGALIDADE. ANATOCISMO. EXCLUSÃO. COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL. CES. FALTA DE PREVISÃO CONTRATUAL. ABATIMENTO DO SALDO DEVEDOR DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. SENTENÇA MANTIDA.

1. No Superior Tribunal de Justiça e nesta Corte prevalece o entendimento de que se aplicam as regras do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo habitacional. No caso, contudo, a parte não logrou demonstrar nenhuma abusividade a justificar a intervenção no contrato. 2. Constando expressamente do contrato de financiamento habitacional cláusula prevendo a aplicação do Plano de Equivalência Salarial. PES, e havendo divergências quanto à observância da referida cláusula contratual e ao comprometimento de renda do mutuário, correta a sentença que julgou procedente o pedido de revisão das prestações do mútuo habitacional com base na prova pericial realizada nos autos. 3. A utilização do Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros (AgRg no REsp 262390/RS, DJ 23/8/2013). 4. O STJ, em recurso representativo de controvérsia, sustentou que, “nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade” (STJ, REsp 1070297/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 18/09/2009). 5. Esta Corte Regional e o Superior Tribunal de Justiça firmaram o entendimento de que, verificada a prática de anatocismo, impõe-se a revisão do contrato de mútuo habitacional para que o quantum devido a título de juros não amortizados seja lançado em conta separada, sujeito somente à correção monetária. 6. No julgamento do REsp 969129/MG, submetido ao rito do art. 543-C do CPC, o STJ decidiu que, "no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei nº 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor. Ainda que o contrato tenha sido firmado antes da Lei nº 8.177/91, também é cabível a aplicação da TR, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico" (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). 7. A jurisprudência desta Corte e do STJ é pacífica no sentido de que, sendo a Taxa Referencial índice de correção monetária do financiamento, e os "juros remuneratórios parcelas específicas e distintas ", não se verifica anatocismo na adoção na adoção da TR e dos juros remuneratórios de forma concomitante, nos contratos de mútuo habitacional. 8. No REsp 1070297, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o STJ entendeu que "o art. 6º, alínea e, da Lei nº 4.380/1964, não estabelece limitação aos juros remuneratórios ", entendimento esse consolidado na Súmula nº 422/STJ. 9. O STJ, em recurso representativo de controvérsia (CPC, art. 543-C) firmou o seguinte entendimento: "Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação (Súmula n. 450/STJ)" (Corte Especial, REsp 1110903/PR, Rel. Aldir Passarinho Junior, DJe 15/02/2011). 10. O CES, criado, inicialmente, pela Resolução n. 36/1969 do Banco Nacional da Habitação, foi reconhecido, expressamente, pela Lei n. 8.692/1993, sendo legítima sua cobrança nos contratos celebrados no âmbito do SFH, desde que expressamente previsto, o que não ocorreu no caso dos autos. 11. Da planilha de evolução do financiamento juntada aos autos, bem como da perícia realizada constatou-se a ocorrência de capitalização mensal de juros e amortização negativa, razão pela qual deve ser mantida a sentença no ponto em que impôs a sua exclusão e deve ser determinado que a Caixa Econômica Federal proceda ao recálculo do saldo devedor do financiamento imobiliário da parte autora excluindo-se os juros sobre juros a ele incorporados nas prestações, calculando-os em separado para que não ocorra indevidamente anatocismo, assim fazendo até a liquidação do contrato. O quantum devido a título de juros não amortizados será lançado em conta separada, sujeito somente à correção monetária. 12. Apelações da CEF e da parte autora a que se nega provimento. (TRF 1ª R.; AC 0027449-33.2008.4.01.3800; Quinta Turma; Rel. Des. Fed. Néviton Guedes; DJF1 10/07/2017)

 

                                      Por esse ângulo, em face da desproporção concretizada, uma vez que o contrato fora celebrado antes da vigência da Lei nº 8.004/90, as parcelas devem se adequar à renda da Autora, o que se registra do aresto abaixo:

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. REVISÃO. CES. TAXA DE JUROS. FORMA DE AMORTIZAÇÃO. SEGURO. TR. UPC. ANATOCISMO. PRICE. PERÍCIA. CDC. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. FCVS. QUITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. UNIÃO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSOS IMPROVIDOS.

1. A partir da leitura do contrato firmado entre as partes, verifica-se que nele se faz presente cláusula que dispõe a respeito da cobertura do saldo devedor pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais. FCVS, e, conforme cópia da planilha demonstrativa de débito acostada aos autos, os mutuários efetuaram o pagamento de 179 (cento e setenta e nove) parcelas das 180 (cento e oitenta) do financiamento contratado, ou seja, cumpriram com suas obrigações pontualmente por praticamente todo o período estipulado para quitação da dívida.

( ... )

 2. Destarte, há que se reconhecer a legitimidade da Caixa Econômica Federal. CEF para figurar no polo passivo da demanda proposta, uma vez que o interesse da empresa pública federal restou evidenciado pelo comprometimento do Fundo de Compensação de Variações Salariais. FCVS.

3. Levando-se em conta o caráter social do contrato de financiamento imobiliário, com base no SFH, presente nas disposições que condicionam a equivalência das prestações ao poder aquisitivo do mutuário (artigo 5º e §§ da Lei nº 4.380/64), caso não seja observado o princípio da proporcionalidade entre a prestação a ser paga e a renda ou o salário do adquirente, verificada na data da assinatura do contrato e a permanecer ao longo do contrato, é prevista e autorizada, a qualquer tempo, a solicitação da revisão de tal relação.

( . . . )

51. É evidente que a liberação da garantia hipotecária só se dá com o pagamento do financiamento nas formas previstas em Lei, cabendo ao agente financeiro a prática de todos os atos necessários para que referida liquidação aconteça, sendo a forma e o prazo da cobertura pelo Fundo de Compensação da Variação Salarial objeto de execução na 1ª instância. 52. Preliminar rejeitada. Apelações improvidas. (TRF 3ª R.; AC 0022725-21.2005.4.03.6100; Primeira Turma; Relª Desª Fed. Maria Cecília Pereira de Mello; Julg. 14/03/2017; DEJF 29/03/2017)

 

                                      Dessarte, deve à Ré ser instada a observar todos os reajustes das prestações, limitando-os aos índices de aumentos salariais da Autora, com a restituição ou abatimento dos valores cobrados a maior, ou mesmo com compensação nas parcelas vencidas e vincendas do saldo devedor.

2.2. Amortização negativa - Anatocismo

                                      Hodiernamente já se pacificou o entendimento de que a capitalização de juros somente é admissível nas operações que tenham previsão legal, como, por exemplo, nas operações de cédula de crédito rural, industrial e comercial. Nos demais casos, os Tribunais Superiores pacificaram afastaram tal incidência, quando inclusive lançaram as Súmulas 93(STJ) e 121(STF).

                                      Contudo, da análise da planilha de evolução do financiamento, anexada à presente inaugural, vê-se que há amortização negativa, em vários meses. Tal ocorrência (amortização negativa), como cediço, é muito comum nos financiamentos do SFH, uma vez que há total descompasso entre a forma de reajuste das prestações mensais (em regra regidas pela variação do salário do mutuário) e os reajustes do saldo devedor (em geral, pelos índices da poupança).

                                      Nesse ínterim, as prestações tendem, ao longo da marcha contratual, como na hipótese ora em estudo, a se tornarem insuficientes para, sequer, pagar a parcela de juros das novas prestações mensais. Assim, a parcela de juros, não paga mensalmente com o adimplemento da prestação, é agregada ao saldo devedor, sujeitando-se à incidência de novos juros. Dessa forma, mesmo pagando-as em dia, ocorrerá amortização negativa e, por isso, capitalização ilegal de juros.

                                      Nessa linha estreita de entendimento, confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO RETIDO INTERPOSTO PELA CEF. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PES. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES MENSAIS. TABELA PRICE. LEGALIDADE. ANATOCISMO. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. TAXA REFERENCIAL. TR. IMPOSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO. TAXA DE JUROS. AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. CRITÉRIO. PAGAMENTO VALOR DO SEGURO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Não se conhece do agravo retido interposto pela CEF às fls. 290/296 diante da ausência de interesse recursal sobre a preliminar arguida, eis que já reconhecida a ilegitimidade das seguradoras na sentença proferida pelo juízo a quo e satisfeito o segundo objeto do recurso na especificação de provas (fl. 697). 2. No Superior Tribunal de Justiça e nesta Corte prevalece o entendimento de que se aplicam as regras do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo habitacional. No caso, contudo, a parte não logrou comprovar o desequilíbrio contratual, a ensejar a aplicação do disposto no art. 6º, V, do CDC. 3. Constando expressamente do contrato de financiamento habitacional cláusula prevendo a aplicação do Plano de Equivalência Salarial. PES, e havendo divergências quanto à observância da referida cláusula contratual e ao comprometimento de renda do mutuário, correta a sentença que julgou improcedente o pedido de revisão das prestações do mútuo habitacional com base na prova pericial realizada nos autos.4. A utilização do Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros (AgRg no REsp 262390/RS, DJ 23/8/2013). 5. Em recurso representativo de controvérsia, o STJ decidiu que, “nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade” (STJ, REsp 1070297/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 18/09/2009). 6. Esta Corte Regional e o Superior Tribunal de Justiça firmaram o entendimento de que, verificada a prática de anatocismo (amortização negativa), impõe-se a revisão do contrato de mútuo habitacional para que o quantum devido a título de juros não amortizados seja lançado em conta separada, sujeito somente à correção monetária.

7. No julgamento do REsp 969129/MG, submetido ao rito do art. 543 - C do CPC, o STJ decidiu que, "no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei nº 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor. Ainda que o contrato tenha sido firmado antes da Lei nº 8.177/91, também é cabível a aplicação da TR, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico" (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). 8. A jurisprudência desta Corte e do STJ é pacífica no sentido de que, sendo a Taxa Referencial índice de correção monetária do financiamento, e os "juros remuneratórios parcelas específicas e distintas ", não se verifica anatocismo na adoção na adoção da TR e dos juros remuneratórios de forma concomitante, nos contratos de mútuo habitacional. 9. No REsp 1070297, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o STJ entendeu que "o art. 6º, alínea e, da Lei nº 4.380/1964, não estabelece limitação aos juros remuneratórios ", entendimento esse consolidado na Súmula nº 422/STJ. 10. Em recurso representativo de controvérsia (CPC, art. 543 - C) o STJ firmou entendimento de que “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação (Súmula n. 450/STJ)" (Corte Especial, REsp 1110903/PR, Rel. Aldir Passarinho Junior, DJe 15/02/2011). 11. O CES, criado, inicialmente, pela Resolução n. 36/1969 do Banco Nacional da Habitação, foi reconhecido, expressamente, pela Lei n. 8.692/1993, sendo legítima sua cobrança nos contratos celebrados no âmbito do SFH, desde que expressamente previsto, caso dos autos .12. No julgamento do REsp 969129/MG, submetido ao rito do art. 543 - C do CPC, o STJ decidiu que "é necessária a contratação do seguro habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura venda casada, vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC" (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). 13. Nos termos do entendimento pacificado no STJ e neste Tribunal, nada há de ilegal na imputação da responsabilidade aos mutuários pelo pagamento da FUNDHAB, desde que expressamente convencionado. Sem prova de sujeição ao recolhimento desta contribuição, não há base fática para reconhecer ao mutuário o direito de ver repetidos os valores supostamente pagos. 14. Da planilha de evolução do financiamento juntada aos autos, bem como da perícia realizada constatou-se a ocorrência de capitalização mensal de juros e amortização negativa, razão pela qual deve ser mantida a sentença no ponto em que impôs a sua exclusão e deve ser determinado que a Caixa Econômica Federal proceda ao recálculo do saldo devedor do financiamento imobiliário da parte autora excluindo-se os juros sobre juros a ele incorporados nas prestações, calculando-os em separado para que não ocorra indevidamente anatocismo, assim fazendo até a liquidação do contrato. O quantum devido a título de juros não amortizados será lançado em conta separada, sujeito somente à correção monetária. 15. Sentença reformada na parte em que diverge do entendimento do STJ e desta Corte.  16. Apelação da CAIXA a que se nega provimento. 17. Apelação da parte autora a que se dá parcial provimento tão somente para determinar que o agente financeiro estabeleça saldo devedor paralelo a abranger as parcelas de juros que não foram quitadas em razão da ocorrência de amortização negativa, compensando as diferenças apuradas com o valor do débito remanescente. (TRF 1ª R.; AC 0009894-64.2007.4.01.3500; Quinta Turma; Rel. Juiz Fed. Conv. Henrique Gouveia da Cunha; DJF1 11/04/2017)

 

                                      Impõe-se, então, seja retomada a normalidade na relação contratual mediante respeito à proporção entre as parcelas de juros e de amortização concebida no sistema de fluxo de pagamentos pactuados, mesmo na hipótese do encargo mensal se revelar insuficiente para o pagamento integral do compromisso.

                                      Em arremate, tendo sido destacado, de pronto com a inicial, que a organização de pagamento avençada concebe a cotação de juros compostos, o que é vedado. Deve, por isso, ser reprimida, ainda que expressamente avençada, uma vez que constitui acerto abusivo.      

2.3. Ausência de mora

                                      Noutro giro, não há se falar em mora da Autora.

                                      A mora reflete uma inexecução de um encargo, um injusto retardamento, descumprimento culposo da obrigação.

                                      Percebe-se, por conseguinte, estar em rota de colisão ao disposto no artigo 394 do Código Civil, com a complementação disposta no artigo 396, desse mesmo diploma legal.

                                      O Superior Tribunal de Justiça, em louvável posicionamento, fixou orientação no sentido de que:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/1973). NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS.

1. Capitalização diária de juros. Taxa não informada. Descabimento. Precedentes desta corte. Admitida, todavia, a capitalização mensal de juros, nos termos da orientação firmada no Recurso Especial repetitivo nº 973.827/RS. 2. Mora. Descaracterização. Reconhecimento da abusividade de encargo do período da normalidade contratual. 3. Repetição do indébito. Prova do pagamento em erro. Desnecessidade. Súmula nº 322/STJ. 4. Recurso Especial parcialmente provido. (STJ; REsp 1.416.422; Proc. 2013/0369011-9; RS; Terceira Turma; Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; DJE 06/02/2017)

 

                                      Nesse mesmo prumo:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TABELA PRICE. ANATOCISMO. PRAZO DE PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. MORA.

1. A capitalização de juros na Tabela Price somente se dá na ocorrência de amortizações negativas, caso em que a parcela de juros não paga mensalmente com o adimplemento da prestação seja agregada ao saldo devedor, sujeitando-se à incidência de novos juros. Precedentes. 2. Verificada a ocorrência de amortizações negativas, o afastamento da capitalização de juros, direcionando-se a parcela de juros impagos a uma conta apartada do saldo devedor, sobre a qual incidirá somente correção monetária e capitalização anual, é medida que se impõe. 3. É bem verdade que de acordo com o artigo 817 do Código Civil de 1916 a hipoteca em princípio tem prazo de validade limitado a trinta anos, no entanto a redação do mesmo artigo prevê que a hipoteca pode ser reconstituída, desde que por novo título e novo registro, mantendo a antiga ordem de preferência. Bem por isso, não há motivos suficientes para reduzir o prazo de prorrogação expressamente previsto no instrumento contratual. 4. Tendo a parte autora pleiteado a revisão contratual, e configurada a cobrança excessiva de valores no prazo de prorrogação contratual (tanto pela capitalização de juros como pela redução unilateral do prazo inicialmente pactuado), é de ser afastada a incidência dos encargos moratórios no referido período. (TRF 4ª R.; AC 5024476-20.2014.404.7100; RS; Terceira Turma; Rel. Des. Fed. Fernando Quadros da Silva; Julg. 09/05/2017; DEJF 15/05/2017)

 

                                      Dentro dessa perspectiva, forçoso concluir que a mora cristaliza o retardamento por um fato, porém quando imputável ao devedor. Assim, é inexorável concluir-se: quando o credor exige pagamento, agregado a encargos excessivos, retira-se daquele a possibilidade de arcar com a obrigação. Por conseguinte, não pode lhe ser imputado os efeitos da mora.

                                      Daí ser lícita a conclusão de que, uma vez constatada a cobrança de encargos abusivos, durante o “período da normalidade” contratual, afastada a condição moratória.

                                      Superando, em definitivo, qualquer margem de dúvida, emerge, de tudo, o rigor afastamento dos encargos moratórios, ou seja, comissão de permanência, multa contratual e juros moratórios.

2.4. Aplicação do CDC

                                      Cediço que a prestação de serviços bancários se encontra regida pelas normas de proteção ao consumidor. Isso porque é plenamente cabível o enquadramento das instituições financeiras, prestadora de serviços, na conceituação de fornecedor, preconizada no art. 3º, caput, da Lei n. 8.078/90. De igual sorte, perfeitamente compreendida a situação do aderente na definição de consumidor, disposta no caput do art. 2º do mesmo ordenamento:

 

Art. 3º - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

 

Art. 2º - Consumidor é toda a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

                                   

                                               Ambos dispositivos remetem às expressões "produtos" ou "prestação de serviços", podendo-se, assim, aferir-se a aplicabilidade da legislação protetiva às atividades desenvolvidas.

 

                                               Também sob esse aspecto, inequívoco que as atividades bancárias, financeiras e de crédito restam inseridas na enunciação de produtos e serviços, por força de preceito legal expresso nesse sentido:

Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito ou securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. (art. 3º, § 2º, do CDC).

 

                                      Afora isso, a submissão das atividades bancárias às normas protetivas consumeristas é entendimento já sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 297 do STJ - O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.             

                                      Com efeito, não é demais agregarmos notas de jurisprudência a justificar a ótica ora sustentada:

 

APELAÇÃO CÍVEL. CEF. CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE PENHOR. LEILÃO APÓS O VENCIMENTO. JOIAS PENHORADAS SEM NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DISPENSA EXPRESSA NO CONTRATO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SENTENÇA REFORMADA.

I. O art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso dos autos, considera nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (inciso IV). II. O § 1º do dispositivo aludido, em seu inciso II, presume exagerada a vantagem que restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato que ameacem seu objeto ou equilíbrio contratual. III. Embora não se desconheça a existência de julgados do C. STJ e desta E. Corte reconhecendo a inexistência de abusividade em cláusula contratual que permite a realização de leilão de joias empenhadas sem prévia notificação do proprietário, deve-se lembrar que ambas as Cortes reconhecem a hipossuficiência do aderente/consumidor no contrato de penhor, merecendo ele especial proteção, com o reconhecimento de cláusulas contratuais excessivamente abusivas. Precedentes. lV. Observando a teoria do diálogo das fontes, nos termos do art. 424, CC, “Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”. V. No contrato de mútuo mediante penhor de joias, estas são dadas em garantia ao empréstimo de dinheiro efetivado. Se, por um lado, a possibilidade de sua excussão decorre da natureza do negócio jurídico, por outro, o pagamento de juros e o adimplemento da dívida são objetivo principal do ajuste. Assim, ao se permitir que o bem seja leiloado sem que sequer seja dada ciência ao mutuário, seu proprietário, afasta-se do objetivo primário do contrato, que é o adimplemento do mútuo ou a renovação contratual mediante pagamento de juros, dificultando-se o adimplemento da dívida e a manutenção da propriedade dos bens, significando, portanto, renúncia ao direito resultante da natureza do negócio jurídico. VI. Permitir a consecução do leilão sem prévia notificação, a cláusula 18.1 do contrato firmado entre as partes, no que admite leilão sem prévia notificação, implica à parte autora renunciar ao direito tentar quitar o débito em atraso ou renovar o contrato mediante pagamento de juros, bem como ao direito à informação, previsto no art. 6º, III, CDC. VII. O leilão do objeto empenhado sem expressa e prévia notificação de seu proprietário viola o contraditório e a ampla defesa, direitos estes de cunho fundamental, previstos no art. 5º, LV da Constituição Federal, aplicáveis inclusive entre os particulares, conforme entendimento do C. STF, em virtude da eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedente do E. STF. VIII. Se em relação a outras espécies contratuais (leilão de imóveis vinculados ao SFH e cláusula mandato) entende-se ser abusiva a cláusula contratual que permite a execução extrajudicial do débito por parte da instituição bancária credora, sem prévio aviso, em razão de violação ao devido processo legal, em razão da coerência e da integridade do sistema consumerista, tal deve também ser aplicado às relações de consumo que envolvam contrato de mútuo garantido mediante penhor, com a declaração de nulidade, por abusividade, de cláusula contratual que permita o leilão do bem empenhado sem qualquer espécie de prévia notificação, por violação ao dever de informar, ao contraditório e à ampla defesa. Precedentes. IX. Indenização por danos materiais fixada em R$ 2.020,48 (dois mil e vinte reais e quarenta e oito centavos), relativos ao saldo obtido com o leilão das joias empenhadas, desde que a autora não tenha recebido tal valor junto à ré, que devem prevalecer sobre os valores constantes dos recibos de compra dos bens apresentados pela autora o quais, além de não discriminarem as joias a que se referem, não informam o nome nem o endereço do vendedor. X. Indenização por danos morais, in re ipsa, fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). XI. Recurso de apelação da autora a que se dá parcial provimento (itens IX e X). (TRF 1ª R.; AC 0010295-24.2011.4.01.3500; Sexta Turma; Rel. Des. Fed. Jirair Aram Meguerian; DJF1 23/10/2017)

 

2.5. Produção da prova pericial

                                      Dentre outros temas, sustentou-se a descabida cobrança de juros capitalizados (amortização negativa). Formula-se, por isso, pedido de produção de prova pericial, a fim de comprovar fatos constitutivos do direito do autor, porquanto se trata de ônus processual desse (CPC, art. 373, inc. I). 

 

( ... )

 

Sinopse

MODELO DE AÇÃO REVISIONAL DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL CONTRA A CEF

Trata-se de petição inicial de Ação Revisional de Financiamento Imobiliário, ajuizada contra a Caixa Econômica Federal, conforme novo CPC, com pleito de tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial.

QUADRO FÁTICO

Segundo a exordial, as partes celebraram contrato de financiamento habitacional. O reajuste das parcelas foi convencionado como sendo pelo Plano de Equivalência Salarial (PES); o saldo devedor, atualizado pela TR.

Lado outro, o contrato não continha cláusula de cobertura de pagamento do saldo devedor com FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais).

À luz da prova documental carreada com a petição inicial, destacou-se o reajuste das prestações foram majoradas abusivamente. É dizer, inúmeros aumentos nas parcelas mensais, em total discrepância com o reajuste do piso da categoria da parte autora. Assim, não se observou o Plano de Equivalência Salarial (PES), consoante, até mesmo, extraía-se da planilha de evolução do débito.

Resultado disso, sobremaneira, foram inúmeras amortizações negativas.  Como cediço, suscitou pagamento de juros compostos, o que, na espécie do contrato de mútuo imobiliário, era expressamente vedado pelo sistema de financiamento habitacional.

Disso resultou, máxime, a inadimplência da promovente, sobremaneira com o apontamento de leilão extrajudicial.

MÉRITO

( i ) Plano de Equivalência Salarial (PES) - Abusividade no reajuste

Averbou-se que o reajustamento do financiamento imobiliário fora atrelado ao Plano de Equivalência salarial (PES). Nesse passo, deveria ser observado o índice de variação salarial da categoria profissional, a qual pertencia a parte autora.

Todavia, existiu expressivo descompasso entre o critério de reajuste das parcelas e o parâmetro, de fato, utilizado pela CEF. Com isso, as prestações foram reajustadas bem acima da correção salarial daquela. O simples confronto entre os documentos, que destacam os aumentos salariais dessa, e a planilha de evolução do financiamento, deixaram claro isso.

( ii ) Amortização negativa

A planilha de evolução do financiamento imobiliário, anexada com a petição inicial, demonstrou haver amortização negativa, em vários meses. Tal ocorrência (amortização negativa), como cediço, é muito comum nos financiamentos do SFH junto à CEF, uma vez que há total descompasso entre a forma de reajuste das prestações mensais (em regra regidas pela variação do salário do mutuário) e os reajustes do saldo devedor (em geral, pelos índices da poupança).

Nesse ínterim, as prestações tendem, ao longo da marcha contratual, como na hipótese em estudo, a se tornarem insuficientes para, sequer, pagar a parcela de juros das novas prestações mensais. Assim, a fração dos juros, não paga mensalmente com o adimplemento da prestação, é agregada ao saldo devedor, sujeitando-se à incidência de novos juros. Dessa forma, mesmo pagando-as em dia, ocorre amortização negativa; por isso, capitalização ilegal de juros.

( iii ) Ausência de mora

A mora revela o retardamento por um fato, porém quando imputável ao devedor. Assim, inexorável concluir-se: quando o credor exige pagamento, agregado a encargos excessivos, retira-se daquele a possibilidade de arcar com a obrigação. Por conseguinte, não pode lhe ser imputado os efeitos da mora.

Daí ser lícita a conclusão de que, uma vez constatada a cobrança de encargos abusivos, durante o “período da normalidade” contratual, afastada a condição moratória.

Diante disso, pediu-se o afastamento, e devolução, dos encargos moratórios.

( iv ) Prorrogação contratual

O contrato de financiamento, celebrado com a CEF, não contava com a cobertura do FCVS.

Nesse passo, quanto à apuração de saldo devedor, necessário observar-se que, feita a perícia, acaso existissem parcelas ainda por inadimplir, essas deveriam ser postergadas. Inclusive, inexistia óbice, mormente quanto ao limite de prazo da garantia hipotecária (CC/16, art. 817; CC/2002, art. 1.485).

De fato, consoante vê-se dos dispositivos destacados, a hipoteca, em princípio, tem prazo de validade limitado a trinta anos. Todavia, tal-qualmente, essas normas preveem que aquela pode ser reconstituída, desde que por novo título, com novo registro, mantendo-se a antiga ordem de preferência.

Desse importe, desde que feita a averbação da reconstituição, anteriormente ao prazo trintenário, a garantia real não só permanece, como ainda mantém a ordem de preferência original, ainda que haja outras hipotecas.

( v ) Pedido de tutela de urgência

Requereu-se, por fim, tutela de urgência antecipatória (novo CPC, art. 300), máxime de sorte a se obstar o leilão extrajudicial, além do depósito das parcelas incontroversas e controversas (Lei 10.931/04, art. 50, § 4º).

Havia prova inequívoca da ilicitude cometida pela CEF. Isso fartamente comprovada por documentos, mormente sob a égide de perícia particular, apresentada com a petição inicial.

Para além disso, cediço, e até com notória frequência, que o reajuste das prestações extrapola os índices de aumento da renda salarial familiar de todo e qualquer mutuário da CEF. Também de sabença generalizada que os salários dos trabalhadores têm sofrido, ao longo dos anos, constante desvalorização. 

Desse modo, à guisa de sumariedade de cognição, os elementos probatórios, indicativos de ilegalidades, até mesmo da análise das cláusulas contratuais, traziam à tona circunstância de que o direito muito provavelmente existia.

Foram insertas notas de jurisprudência de 2017.

 

Jurisprudência Atualizada
Jurisprudência Atualizada desta Petição:

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DESIGNADO. DISCUSSÃO SOBRE COBERTURA DE SALDO DEVEDOR RESIDUAL PELO FCVS.

1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu a tutela de urgência requerida para suspender o segundo leilão do imóvel marcado para 19/04/2017, por considerar o Juiz a quo que inexiste cobertura de saldo residual pelo FCVS no contrato objeto da lide. A ação principal, ajuizada pelo rito ordinário, discute a questão da cobertura de saldo devedor residual pelo FCVS, considerando os autores quitada a dívida com o pagamento de 240 prestações. 2. Trata-se de contrato de mútuo imobiliário firmado no âmbito do SFH, com sistema de amortização pela Tabela Price e reajuste pelo PES, com prazo de 240 meses. A CEF iniciou o procedimento de execução extrajudicial do imóvel, por considerar inadimplentes os mutuários, que não pagaram as prestações do período de prorrogação. 3. Em sede de agravo de instrumento não cabe discutir a existência ou não do direito de cobertura de saldo devedor residual pelo FCVS, devendo tal questão ser analisada nos autos da ação principal no julgamento de mérito. Contudo, ante a previsão de cláusula indicando a cobertura de saldo residual pelo FCVS em contrato redigido de forma não clara, já que inclui cláusulas de cobertura e não cobertura, sem indicar o valor limite de cobertura pelo FCVS, constata-se a probabilidade do direito e a verossimilhança das alegações, além de restar evidenciado o perigo de dano ao resultado útil do processo principal com a possibilidade de realização de leilão do imóvel. 4. Estando presentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015, a decisão agravada merece reforma, confirmando-se a antecipação da tutela recursal. 5. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TRF 2ª R.; AI 0003117-11.2017.4.02.0000; Sétima Turma Especializada; Rel. Des. Fed. José Antonio Neiva; Julg. 27/09/2017; DEJF 05/10/2017)

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Características deste modelo de petição

Comentários

Área do Direito: Imobiliário

Tipo de Petição: Petições iniciais reais

Número de páginas: 45

Autor da petição:

Ano da jurisprudência: 2017

Doutrina utilizada: Humberto Theodoro Jr., José Miguel Garcia Medina

Histórico de atualizações

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