O que é Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial?  

Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial é o meio judicial usado para invalidar a venda do imóvel realizada fora do Judiciário, quando houver irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, especialmente por violação aos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, falta de intimação ou preço vil. Busca desfazer o leilão e restabelecer a situação anterior.

Como anular leilão extrajudicial?

O leilão extrajudicial pode ser anulado judicialmente mediante ação anulatória com pedido de tutela de urgência, demonstrando irregularidade no procedimento — falta de intimação do devedor, preço vil, ausência de publicação dos editais ou descumprimento dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97. A liminar suspende os efeitos do leilão até o julgamento final. Fundamento: art. 300 do CPC c/c arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Qual o valor da causa em ação anulatória de leilão extrajudicial? 

O valor da causa na ação anulatória de leilão extrajudicial corresponde ao valor do imóvel objeto do leilão ou ao valor pelo qual foi arrematado, prevalecendo o maior. O valor da causa impacta diretamente nas custas processuais e no cabimento de recursos. Fundamento: art. 292, II, do CPC.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ FEDERAL DA 00ª VARA DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DA  FORTALEZA – CE

Distribuição por dependência (CPC, art. 286, inc. III)

Ação de Imissão de Posse

Proc. nº. 00.22.33.000/2019.0001/00

Autor: Mário das Quantas e outra

Réu: Caixa Econômica Federal - CEF

                                               MARIO DAS QUANTAS, casado, comerciário, inscrito no CPF(MF) sob o nº. 333.222.444-55, e, JOANA DE TAL, casada, enfermeira, ambos residentes e domiciliados na Rua Delta, nº. 000, apto. 501, em João Pessoa (PB) – CEP .55.444-333, um e outro com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediados por seu procurador ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 287 do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vêm, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, para  ajuizar a presente 

ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL

c/c

PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA”

contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira sob a forma de empresa pública, inscrita no CNPJ/MF sob n° 00.360.305/1780-00, com sede em Brasília – DF e Escritório de Negócios Institucional na Rua Xista, nº. 000, nesta Capital, endereço eletrônico cef@cef.gov.br, em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.

INTROITO 

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

                                               A parte Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

                                               Dessarte, os Demandantes ora formulam pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.

( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

                                               Os Promoventes optam pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requerem a citação da Promovida, por carta (CPC, art. 247, caput) para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).

( i ) SÍNTESE DOS FATOS

                                               Os Autores celebraram com a Requerida o contrato de financiamento nº. 445566-02, relativamente à aquisição do imóvel sito na Rua Xista, nº. 000, em Fortaleza (CE). Esse é objeto da matrícula imobiliária nº. 7788-99, do Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona de Fortaleza. (doc. 01)

                                               Esse bem serve de residência dos Autores, assim como de seus 3(três) filhos menores, ainda em idade escolar. Esses fatos podem ser observados do teor da narrativa contida na Ata Notarial nº. 3322, extraída junto ao Cartório de Notas e Títulos das Tantas. (doc. 02)

                                               O financiamento em vertente fora no montante de R$ 000.000,00( .x.x.x. ), a ser pago em 120(cento e vinte) parcelas sucessivas e mensais de R$ 0.000,00 (.x.x.x.). (cláusula 17ª) O sistema de amortização convencionado fora o SAC e correção das parcelas por meio do indexador...... (cláusula 19ª) Taxa remuneratória de 3,9%(três virgula nove por cento ao mês), com periodicidade de capitalização diária. (cláusula 20ª) (doc. 03)

                                               Os Promoventes estão inadimplentes para com a Ré no montante de R$ 00.000,00 (.x.x.x.), correspondente às parcelas de nº. 79/85, consoante planilha de evolução de débito acostada. (doc. 04)

                                               Em face dessa inadimplência, a Ré promovera o leilão extrajudicial do bem em questão. Todavia, sem conhecimento dos Autores.

                                               Na data de 00/11/2222 os Autores foram cientificados, por mandado de citação, que havia contra eles uma Ação de Imissão de Posse, ora por dependência. Foi somente nesse momento que tomaram conhecimento da existência do leilão extrajudicial e, por conseguinte, ad adjudicação do imóvel pelo próprio credor.

                                                Do processo expropriatório os Promoventes puderam constatar gritante vício na condução do leilão extrajudicial. É que esses que não foram notificados a purgar a mora, muito menos tomaram ciência das datas da realização dos leilões.                                                                                                           

( ii ) MÉRITO 

( a ) ILEGALIDADE NA CONDUÇÃO DO PROCESSO DE EXPROPRIAÇÃO DO IMÓVEL

                                               Dos documentos ora colacionados, originários do Cartório de Notas e Títulos, as notificações foram entregues ao senhor Francisco .x.x.x. .x.x.x. Mendes, o que se constata da certidão narrativa inserta na mesma (docs. 06/09). É de se observar que referida pessoa é tão somente o porteiro do edifício onde se encontra o imóvel alvo de expropriação, conforme declaração aqui assinada pelo Síndico. (doc. 10)

                                               Diante disso, é inarredável que os Autores não foram regularmente cientificados como define a Lei, resultando em vício insanável do leilão extrajudicial e dos atos consequentes. Disso motivou o âmago da presente querela judicial.

                                               Consoante dito alhures, os Autores não foram sequer notificados para purgar a mora, tendo o ato de ciência sido entregue a terceiro totalmente alheio à relação contratual, o que evidencia a absoluta ausência de constituição válida em mora dos mutuários.

                                               Tal condução viola de forma frontal o procedimento legal atualmente vigente para a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca e/ou por alienação fiduciária, que exige prévia e regular notificação do devedor (e, se for o caso, do terceiro garantidor), com prazo certo para purgação da mora e advertência inequívoca de que, em caso de inadimplemento, o imóvel será levado a leilão público (art. 9º da Lei nº 14.711/2023; arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997).

                                               A legislação de regência impõe que essa notificação seja dirigida pessoalmente ao próprio devedor, por intermédio do registro competente ou de cartório de títulos e documentos, com comprovação inequívoca de sua ciência, admitindo‑se a notificação por edital apenas em hipóteses excepcionais de efetiva não localização (art. 9º, §§ 1º e 3º, da Lei nº 14.711/2023; art. 26, §§ 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997).

                                               No caso concreto, entretanto, o suposto “aviso” foi entregue a terceiro estranho ao contrato, sem qualquer demonstração de que os mutuários tenham tido ciência real e efetiva da constituição em mora, tampouco das consequências do não pagamento. Com isso, inafastável a conclusão de que não houve o atendimento do rito legal para a excussão extrajudicial do bem (art. 9º da Lei nº 14.711/2023; arts. 26, 26‑A e 27 da Lei nº 9.514/1997).

                                               Assim, os documentos ora colacionados (docs. 03/07) são absolutamente inaptos a comprovar que os mutuários, ora Autores, tenham, de fato, recebido a notificação exigida em lei para a constituição em mora e para a purgação do débito, nem tampouco demonstram regular ciência acerca da realização do leilão extrajudicial, razão pela qual todo o procedimento levado a efeito pelo Réu é nulo de pleno direito, devendo ser integralmente desconstituído (art. 9º da Lei nº 14.711/2023; arts. 26 a 27 da Lei nº 9.514/1997).

                                               Nesse contexto, não tendo sido cumpridas as formalidades legais necessárias à informação dos mutuários acerca da instauração da execução extrajudicial, importa que seja reconhecida a sua ilegalidade.

                                               Urge evidenciar notas de jurisprudência acerca do tema em liça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS ATOS SUBSEQUENTES. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ALIENAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame agravo de instrumento interposto por mutuários em face de decisão que indeferiu tutela de urgência em ação ordinária ajuizada contra a Caixa Econômica Federal, objetivando a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia fiduciária. Alegaram ausência de notificação válida para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, requerendo manutenção da posse do bem e exclusão de seus nomes dos cadastros restritivos. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) definir se houve regular intimação dos agravantes para purgar a mora, requisito essencial à consolidação da propriedade fiduciária; (II) estabelecer se, constatada a ausência dessa intimação, é cabível a suspensão da alienação do imóvel e a manutenção dos agravantes na posse até o julgamento final da ação principal. III. Razões de decidir a execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária exige, como requisito essencial, a notificação pessoal do devedor para purgação da mora, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.a ausência de comprovação dessa intimação invalida a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, bem como os atos posteriores de leilão e alienação do bem. A jurisprudência consolidada reconhece a nulidade do procedimento quando não comprovada a intimação pessoal do fiduciante para purgar a mora (trf6, 1001440-13.2019.4.01.3806; trf1, 1002976-86.2019.4.01.3506; trf4, 5000210-05.2024.4.04.7104).a Lei nº 14.711/2023, ao prever apenas o direito de preferência após a consolidação, pressupõe a regularidade dos atos anteriores, não afastando a necessidade da intimação para purgação da mora. O depósito judicial realizado pelos agravantes demonstra boa-fé e intenção de adimplir o contrato, conferindo plausibilidade à sua pretensão e reforçando a necessidade de tutela para resguardar o direito à moradia. A suspensão dos efeitos da alienação do imóvel e da desocupação é medida necessária para evitar dano irreversível, assegurando a instrução completa da ação principal. lV. Dispositivo e tese recurso provido. Tese de julgamento: A consolidação da propriedade fiduciária exige a prévia intimação pessoal do devedor para purgação da mora, sob pena de nulidade do procedimento. A ausência dessa intimação vicia todos os atos subsequentes, inclusive leilão e alienação do imóvel. A Lei nº 14.711/2023, ao restringir a purgação da mora e prever o direito de preferência, não afasta a necessidade de regular intimação nos termos da Lei nº 9.514/1997.o depósito judicial do valor do débito, ainda que sujeito a ajustes, configura comportamento de boa-fé e legitima a concessão de tutela de urgência em favor do devedor. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 26 DA LEI Nº 9.514/1997. MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência para: (a) suspender o leilão extrajudicial previsto; (b) manter os autores na posse direta do imóvel; (c) averbar a existência da lide na matrícula do bem; e (d) impor multa diária ao banco em caso de descumprimento. Há duas questões em discussão: (I) definir se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência deferida na origem; (II) verificar a regularidade do procedimento de intimação pessoal dos devedores no âmbito da execução extrajudicial regida pela Lei nº 9.514/1997. A tutela de urgência pode ser concedida quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário depende da observância estrita ao procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à intimação pessoal do devedor para purgação da mora. No caso concreto, a tentativa de intimação pessoal dos devedores foi frustrada, mas não houve cumprimento das providências subsequentes previstas nos §§ 3º-a e 3º-b do art. 26, sendo realizada diretamente a intimação por edital, sem demonstração de que os devedores se encontravam em local incerto, ignorado ou inacessível. A ausência de intimação válida impede o reconhecimento da mora e, por conseguinte, torna irregular a consolidação da propriedade e o prosseguimento do leilão extrajudicial. O perigo da demora justifica a manutenção da tutela de urgência, pois a realização do leilão sem a devida notificação expõe terceiros de boa-fé à insegurança jurídica decorrente de possível anulação do procedimento. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. OMISSÃO CONFIGURADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA POR EDITAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO ADEQUADA. RECURSO ACOLHIDO SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO EMBARGADA.

I - Caso em exame: Embargos de declaração interpostos pelo banco votorantim s/a, alegando omissão na decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência em favor dos embargados, impedindo a realização de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, em razão de ausência de notificação prévia adequada dos devedores fiduciantes para purgação da mora. II - Questão em discussão: Análise da alegação de omissão quanto à regularidade da notificação dos devedores por edital, conforme o §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, e da validade do procedimento de constituição em mora do fiduciante na consolidação da propriedade fiduciária. III - Razões de decidir: Constatada a omissão sobre a alegação de cumprimento dos requisitos de notificação para purgação da mora, entendeu-se pela necessidade de enfrentamento da matéria. Contudo, examinando as provas, verificou-se que a notificação editalícia para constituição em mora não foi devidamente comprovada, não constando documentos que demonstrem o atendimento aos requisitos formais do § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97. Em conformidade com a jurisprudência do STJ, reitera-se a distinção entre notificação para purgação da mora e intimação do leilão extrajudicial, ambos indispensáveis e não intercambiáveis. Ausente a comprovação da notificação regular, mantém-se a decisão de tutela provisória, impedindo o leilão. lV - Dispositivo e tese: Conhece-se e dá-se provimento aos embargos de declaração para suprir a omissão apontada, porém sem efeito modificativo, mantendo-se a decisão monocrática embargada. Dispositivos relevantes citados art. 1.022, CPC/2015: Cabimento dos embargos de declaração. Art. 26, Lei nº 9.514/97: Requisitos para constituição em mora e consolidação da propriedade fiduciária. Jurisprudência relevante citada stj, RESP nº 1974567/SP, Rel. Min. Raul Araújo, destacando a necessidade de intimação pessoal sobre leilão extrajudicial após notificação de purgação da mora. Agint nos EDCL no aresp 490.517/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, consolidando a exigência de intimação pessoal em leilão extrajudicial de imóvel. [ ... ] 

( b ) HÁ PRECEDENTES DO STJ (VERTICAL) NO SENTIDO PLEITO ORA DEFENDIDO

                                               De bom alvitre asseverar que existem julgados reiterados, de repetição homogênea, originários do Superior Tribunal de Justiça (precedentes de jurisprudência vertical, portanto), os quais, sem dúvidas, traz à tona o mesmo entendimento. Nesse sentido, de já os Autores adota-os como matéria atrelada à sua causa de pedir.

                                               Todavia, antes de tudo, mister tecer algumas considerações acerca dos “precedentes” e da “jurisprudência”, situação processual adotada na Legislação Adjetiva Civil (v.g., art. 489, inc. VI, art. 926, § 2º, art. 927, § 5º etc).

                                               Com respeito a essa distinção, são precisos os dizeres de Fredie Didier Jr quando professa ad litteram:

À luz das circunstâncias específicas envolvidas na causa, interpretam-se os textos legais (lato sensu), identificando a normal geral do caso concreto, isto é, a ratio decidiendi, que constitui o elemento nuclear do precedente. Um precedente, quando reiteradamente aplicado, se transforma em jurisprudência, que, se predominar em tribunal, pode dar ensejo à edição de um enunciado na súmula da jurisprudência deste tribunal.

Assim, a súmula é o enunciado normativo (texto) da ratio decidiendi (norma geral) de uma jurisprudência dominante, que a reiteração de um precedente.

Há, pois, uma evolução: precedente → jurisprudência → súmula. São noções distintas, embora umbilicalmente ligadas. [ ... ]

                                               Imperioso igualmente transcrever o magistério de Luiz Guilherme Marinoni, quando, em obra específica acerca do tema, enfoca o dever de ater-se às decisões do Superior Tribunal de Justiça, verbis:

Atualmente, considerando-se a Constituição Federal, a função do Superior Tribunal de Justiça, a coerência do direito, assim como a necessidade de tutela da segurança jurídica e a igualdade perante o direito, não há como deixar de ver as decisões do Superior Tribunal de Justiça como precedentes obrigatórios. [ ... ]

(negritamos e sublinhamos)

                                                Com efeito, a parte Autora abriga-se na jurisprudência reiterada do STJ porquanto:

( a ) as razões de decidir são similares (ratio decidendi): necessidade de notificação pessoal do mutuário, nos casos de execução extrajudicial, cientificando-o do leilão do imóvel;

( b ) os fatos levados à efeito nas decisões se assemelham: o fato fundamental tomado em conta foi a ausência de notificação prévia do devedor acerca do leilão extrajudicial deve ser pessoal.

( c ) idênticos efeitos em face da violação: é considerado nulo o leilão extrajudicial, bem assim suas consequências ulteriores, porquanto infringiu os ditames insertos no Lei nº 9.514/1997.

                                               Com efeito, máxime sob a égide do art. 489, § 1º, inc. VI, do Código de Processo Civil, os Autores sustentam como precedentes de jurisprudência em sua defesa os julgados abaixo indicados:

 ( ... )