O que é ação de despejo para uso próprio?
A ação de despejo para uso próprio é o meio judicial pelo qual o proprietário pode retomar o imóvel alugado para nele residir, ou para destinar à moradia de seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente que não possua imóvel residencial próprio.
O que é Liminar em Ação de Despejo para Uso Próprio?
É a medida judicial que determina a desocupação imediata do imóvel antes do julgamento final da ação de despejo. A liminar em ação de despejo para uso próprio é concedida quando o locador demonstra urgência na retomada — necessidade comprovada de moradia própria ou de familiar — garantindo caução equivalente a 3 meses de aluguel. Fundamento: art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91.
Qual o Prazo para Desocupação em Ação de Despejo para Uso Próprio?
O prazo para desocupação voluntária em ação de despejo para uso próprio é de 30 dias após a intimação da sentença ou da liminar. Se o locatário não desocupar voluntariamente no prazo, o locador pode requerer o cumprimento forçado com auxílio do oficial de justiça. Fundamento: art. 63 da Lei 8.245/91.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 00ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DA CIDADE.
JOÃO DE TAL, casado, médico, residente e domiciliado na Rua X, nº 000, em Cidade (PP) - CEP nº 77.888-45, inscrito no CPF(MF) sob o nº. 444.555.333-22, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 3º, inc. III, da Lei dos Juizados Especiais c/c 59 e segs. e art. 47, inc. III, da Lei do Inquilinato, ajuizar a presente
AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO
contra PEDRO DE TAL, solteiro, comerciário, residente e domiciliado na Rua Y, nº 000, apto. 501, em Cidade (PP) – CEP nº 77888-99, possuidor do CPF(MF) nº. 222.444.333-22, endereço eletrônico desconhecido, em face das razões de fato e direito, que a seguir passa a expor.
(1) – SÍNTESE DOS FATOS
O Autor celebrou com o Réu, na data de 00/11/2222, contrato escrito de locação residencial do imóvel sito na Rua Y, nº. 000, apto. 501, nesta Capital, com duração de 30(trinta) meses. Ajustou-se preço do aluguel no valor de R$ 0.000,00 ( .x.x.x. ), tendo como término a data de 22/33/0000.(doc. 01)
O Promovente, nesta ocasião, necessita do imóvel locado para uso próprio, uma vez que reside em imóvel alheio e locado por Beltrano de Tal, sito na Rua F, nº. 000, em Curitiba (PR), cujo contrato locatício ora se acosta. (doc. 02)
Doutra banda, imperioso que fique assentado que o Autor é proprietário do imóvel alugado (doc. 04), ora alvo de despejo. Outrossim, não detém um outro imóvel residencial próprio, o que se comprova pela Declaração de Imposto de Renda e Certidões das Serventias Imobiliárias desta Capital (docs. 05/11).
Assim, atende às disposições insertas nesse tocante contidas na Lei do Inquilinato. (LI, art. 47, inc. III e § 2º).
Dessarte, a hipótese é de “retomada cheia”, razão qual prescinde de notificação premonitória. Todavia, por cautela o Autor promoveu a notificação do Réu para desocupação voluntária, concedendo-lhe o prazo de 30(trinta) dias para entrega do imóvel. Não obstante, a pretensão não fora atendida. (doc. 12)
Diante desse quadro fático, superado o prazo estipulado na notificação em espécie, tem-se por devido o ajuizamento da presente Ação de Despejo, visto que o Réu feriu disciplina prevista na Lei do Inquilinato.
(2) – MÉRITO
Disciplina a Lei 8.245/91(LI), quanto à retomada do imóvel para uso próprio do locador:
LEI DO INQUILINATO
Art. 47 – Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, somente podendo ser retomado o imóvel:
( . . . )
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
( . . . )
§ 2º - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Nesse diapasão, oportuno o ajuizamento da presente querela, a qual tem o propósito de desfazimento da locação, tendo em vista que se encontram preenchidos os requisitos legais para tal desiderato, a saber:
( i ) o Autor é proprietário do imóvel locado;
( ii ) a locação tem prazo inferior a trinta meses e se encontra dentro do prazo de vigência do pacto locatício;
( iii ) foi demonstrado o Promovente não tem um outro imóvel próprio.
Quanto a esse último aspecto antes mencionado, ou seja, a prova da inexistência de outro(s) bem(ns) em nome do locador, prova em contrário deve ser satisfeita pelo locatário, ora Réu nesta ação.
Com efeito, de toda prudência colecionarmos o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:
“Não compete ao autor da ação provar o fato negativo descrito na lei, qual seja, não possuir o beneficiário outro imóvel residencial. [...]
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. ÚNICO IMÓVEL DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE PROVA DA EXISTÊNCIA DE OUTRO IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Admissibilidade 1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2º e 46, da Lei nº 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso. II. Caso em exame2. Recurso inominado interposto pelo réu/recorrente para reformar a sentença que julgou procedente o pedido de despejo para uso próprio formulado pelo autor/recorrido e determinou a desocupação do imóvel, objeto do contrato de locação. 3. Conforme exposto na inicial, em 18.01.2021 as partes firmaram contrato de locação de imóvel de propriedade do recorrido, que reside no Estado do Paraná. Pede a retomada do imóvel para uso próprio, uma vez que não possui outro local para moradia. 4. O Juízo de primeiro grau concluiu que o recorrente não se desincumbiu do ônus da prova de que o recorrido retomará o imóvel para uso próprio. 5. Nas razões recursais, o recorrente pede a concessão de efeito suspensivo. No mérito, sustenta que não foi concedido prazo razoável para demonstrar o seu interesse em adquirir o imóvel ou mesmo realizar contraproposta e tampouco restou comprovado que o recorrido efetivamente irá residir no imóvel objeto da lide. 6. Contrarrazões ao ID 69138274. III. Questão em discussão7. A questão devolvida a esta e. Turma Recursal consiste em decidir se cabível a retomada do imóvel para os fins alegados pelo recorrido. lV. Razões de decidir 8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza cível, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do Código Civil e da Lei n. 8.245/91. 9. O artigo 47, inciso III, da Lei n. 8.245/91, estabelece que o imóvel poderá ser retomado "se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio".10. No caso, o documento de ID 69138140. Pág. 14 evidencia que o recorrido, juntamente com sua ex-cônjuge, possuía três imóveis na cidade de Brasília, tendo sido, por força de ação de divórcio consensual, o imóvel objeto da lide ficado sob a titularidade do recorrido, o que corrobora sua alegação de possuir um único imóvel nesta cidade. Por outro lado, o recorrente não apresentou pesquisa aos cartórios de registro de imóveis para demonstrar que o recorrido teria outro bem imóvel passível de moradia. Nesse sentido, não se desincumbiu do ônus da prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do recorrido (artigo 373, II, CPC).11. Quanto à eventual oferta do imóvel para aquisição do locatário, o artigo 27 da Lei de locações estabelece que o direito de preferência é conferido em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o que não é o caso do processo em análise, razão pela qual a sentença não demanda qualquer reparo. V. Dispositivo12. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. 13. Recorrente condenado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95. Dispositivos relevantes citados: [ ... ]
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA JULGADA PROCEDENTE. DIREITO À RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO QUE SE SOBREPÕE À IRREGULARIDADE FORMAL DERIVADA DA FALTA DE NOTIFICAÇÃO. DECRETAÇÃO DO DESPEJO MANTIDA. RECURSO DA RÉ (LOCATÁRIA) DESPROVIDO.
1. Sentença: Ação de despejo por denúncia vazia julgada procedente. 2. Recurso da ré requerendo os benefícios da gratuidade judiciária e insistindo na improcedência da ação. 3. Acórdão/razões de decidir: 3.1. Recurso parcialmente provido. 3.2. Preliminar: Gratuidade judiciária deferida. 3.3. Mérito: Contrato de locação de imóvel residencial, prorrogado por prazo indeterminado. Direito à retomada do imóvel para uso próprio que se sobrepõe à irregularidade formal da notificação. Alegação de má-fé na transferência administrativa do imóvel ao autor, realizada pela COHAB, não tem como ser conhecida no âmbito deste processo. Ação ajuizada contra a COHAB e outros julgada improcedente. 4. Recurso da ré desprovido. Sentença mantida. (TJSP; Apelação Cível 1013867-22.2023.8.26.0007; Relator (a): Paulo Alonso; Órgão Julgador: [ ... ]
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. ART. 47 DA LEI Nº 8.245/91. NOVOS FUNDAMENTOS. INOVAÇÃO RECURSAL. PARCIAL CONHECIMENTO DO RECURSO. MÉRITO. APELANTE/RÉU QUE NÃO SE DESINCUMBIU DE DEMONSTRAR A EXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. (ART. 333, II DO CPC/ 73, ATUAL ART. 373, II DO CPC/15.) RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NA PARTE APRECIADA, DESPROVIDO.
I. Caso em exame o presente recurso é interposto por mary brito Silva, em face da sentença que julgou procedente a ação de despejo para uso próprio proposta por roberto Luiz façanha da Silva. A apelante questiona a validade do contrato de locação, alegando a falta de assinaturas de testemunhas e a controvérsia sobre a titularidade do imóvel. II. Questão em discussão a questão a ser analisada é se a sentença recorrida merece reforma, considerando se a apelante pode introduzir questões não discutidas em primeira instância, como a ausência de assinaturas de testemunhas no contrato entabulado e a notificação de desocupação do imóvel. III. Razões de decidira análise dos pressupostos recursais revela que o recurso merece parcial conhecimento. Na contestação de fls. 40/45, a parte ré, ora apelante, se limitou a arguir a necessidade de suspensão do feito, haja vista a ação de usucapião interposta, bem como sustentando a compra do bem em discussão. No entanto, nada arguiu sobre a ausência de assinaturas das testemunhas no contrato de locação entabulado, bem como acerca da discussão da notificação enviada. Portanto, em consonância com a legislação de regência e a jurisprudência pátria, não merece conhecimento o recurso no tocante às inovações cotejadas em sede recursal por configurar inegável afronta aos princípios do contraditório e do duplo grau de jurisdição. Outrossim, com relação aos demais pontos aventados em sede recursal, que reverberam na incapacidade da ré, ora locatária, em adimplir com o pagamento dos aluguéis vencidos, é certo que a apelante não se desincumbiu de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, e uma vez detectados os requisitos constantes na Lei das locações(art. 47 da Lei nº 8.245/91) para o despejo do imóvel residencial, a fim de retomada para uso próprio, a confirmação do decisum atacado é medida que se impõe. lV. Dispositivo e tese conhecimento parcial do recurso e desprovimento na parte conhecida, mantendo a sentença que determinou o despejo, pois a apelante não demonstrou a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme os requisitos da Lei das locações (art. 47 da Lei nº 8.245/91). [ ... ]
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. IMÓVEL RESIDENCIAL. RETOMADA DO BEM PARA USO PRÓPRIO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. DECISÃO MANTIDA.
Conforme Súmula nº 410 do STF: Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume. Havendo presunção de veracidade quanto à alegação de retomada do imóvel para uso de descendente e não tendo a parte agravante comprovado a existência de outros imóveis em nome do filho da proprietária do bem vindicado, não há o que se falar em revogação da liminar concedida. [ ... ]
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