Peças Processuais

Modelo de ação de despejo novo CPC Exoneração de fiança PN703

Modelo de ação de despejo c/c pedido de medida liminar de desocupação do imóvel. Exoneração de Fiança. Infração Contratual. Novo CPC. Lei 8245/91.

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Trecho da petição

O que se debate nesta peça processual: trata-se de modelo de  petição inicial de Ação de Despejo com pedido de medida liminar, demanda essa em que as partes litigantes celebraram contrato de locação residencial, por prazo de 30 meses, com garantia locatícia de fiança.

 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                            JOAQUIM DOS SANTOS, casado, dentista, residente e domiciliado na Rua X, nº 000, em Cidade (PP)) - CEP nº 77.888-45, inscrito no CPF(MF) sob o nº. 444.555.333-22, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 59, § 1º, inc. VII da Lei do Inquilinato, ajuizar a presente

 

AÇÃO DE DESPEJO,

(“COM PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR”) 

 

contra MANOEL DOS SANTOS, solteiro, motorista, residente e domiciliado na Rua Y, nº 000, apto. 501, em Cidade (PP) – CEP nº 77888-99, possuidor do CPF(MF) nº. 222.444.333-22, endereço eletrônico desconhecido, pelas razões de fato e direito que a seguir passa a expor.

 

INTROITO

 

 ( a ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

 

                                                               A parte Promovente opta pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação da Promovida, por carta (CPC, art. 247, caput) para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).

 

(1) – SÍNTESE DOS FATOS 

 

                                               O Autor celebrou com o Réu, na data de 00/11/2222, contrato de locação residencial do imóvel sito na Rua Y, nº. 000, apto. 501, nesta Capital. Firmou-se com prazo de duração de 30(trinta) meses; aluguel de R$ .x.x. ( .x.x.x. ). O término do prazo contratual é datado para 11/33/0000.(doc. 01)

 

                                               Como garantia contratual as partes acertaram fiança, a qual fora anuída pelo senhor Joaquim de Tal.

 

                                               Tendo em vista que a locação se encontrava por tempo indeterminado, o fiador, acima mencionado, destinou notificação extrajudicial ao locador, ora Promovente, de sorte a informar sua intenção de desoneração da fiança prestada.(doc. 02)

 

                                               Logo em seguida, o Autor enviou também notificação extrajudicial ao Réu, pedindo-o, na forma do art. 40, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, que apresentasse, no prazo de 30 dias, nova garantia locatícia.(doc. 03). Apesar de devidamente recebida, o Réu deu o silêncio como resposta.

 

                                               Diante desse quadro fático, superado o prazo estipulado na notificação em espécie, tem-se por apropriado o ajuizamento da presente ação de despejo, visto que o Réu feriu disciplina prevista na Lei do Inquilinato.   

 

(2) – MÉRITO 

 

                                               Reza a Lei 8.245/91(LI) no aspecto da garantia da locação e seus efeitos que:

 

LEI DO INQUILINATO

Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

( . . . )

X – prorrogação da locação por tempo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção da desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120(cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

 

                                               Diante disso, oportuno o ajuizamento da presente ação de despejo, com o propósito de desfazimento da locação, tendo como fundamento a ocorrência de infração legal no pacto em ensejo.

 

LEI DO INQUILINATO

Art. 9º – A locação também poderá ser desfeita:

( . . . )

II – em decorrência de prática de infração legal ou contratual;

 

(3) – DA MEDIDA LIMINAR 

 

                                               O caso em tablado possibilita o pedido de medida liminar de desocupação do imóvel locado, visto que a ausência de apresentação de nova garantia pelo locatário é o único fundamento do pedido desta ação.

 

LEI DO INQUILINATO

Art. 59 – Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

 

§ 1º - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

( . . . )

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; 

 

 

 

                                               Endossando essa previsão legal, tomemos em conta o magistério de Nagib Slaibi Filho, verbis:

 

É admissível a concessão da liminar pelo que está na Lei nº. 8.245/91, nas seguintes ações de despejo:

[ ... ]

g) Outra hipótese trazida pela nova legislação da medida in limine dá-se quando prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado e o fiador não aceite manter o contrato de fiança, desde que o locatário seja notificado para substituir a garantia no prazo de 30 (trinta) dias e assim não proceda...

( ... )

 

                                             Nesse sentido:

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL SEM A PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.

Indeferimento. Alegação de que o contrato não mais se encontra garantido por fiança. Inexistência de requisitos para a concessão da medida de urgência. Esvaziamento de bens, pelo fiador, que carece de maior dilação probatória. Manutenção do decisum. Postula o agravante a reforma do decisum que, em ação de despejo por falta de pagamento, rejeitou os embargos de declaração opostos em face da decisão que indeferiu o pedido liminar de desocupação. Alega que o contrato, inicialmente, foi garantido mediante fiança, tendo a fiadora, sra. Evely abel felipe, apresentado como prova de sua solidez a matrícula do imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804. Assevera, no entanto, que, ao atualizar a matrícula do referido imóvel junto ao rgi, constatou que, na verdade, o imóvel nunca teria sido da fiadora, sendo de propriedade de noeli magalhães mesquita, pessoa estranha ao feito. Afirma ter notificado a locatária para que apresentasse nova garantia, nos termos do art. 40, parágrafo único da Lei de locações, o que não foi atendido. Aduz ter realizado pesquisa de bens na cidade do Rio de Janeiro, não tendo sido encontrado qualquer bem em nome da fiadora. É bem verdade que este e. Tribunal de justiça possui entendimento no sentido de admitir a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel, sem a prestação da caução de que trata o art. 59, §1º do ncpc, desde que presentes os requisitos do art. 300 do ncpc. Todavia, em casos tais, a concessão da medida de urgência exige maior cautela por parte do magistrado, diante dos prejuízos que podem ser suportados pelo locatário. No caso dos autos, não estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência. O agravante fundamenta seu pedido argumentando que o contrato não possui mais garantia, visto que não foi localizado o imóvel apresentado pela fiadora, como prova de solidez. Pois bem. De início, deve-se asseverar que a fiança é modalidade de garantia pessoal, pela qual o fiador obriga-se, com o seu patrimônio, perante o credor de uma obrigação, a saldá-la, caso o devedor principal não a cumpra. Todavia, o imóvel do fiador não é garantia de pagamento do aluguel caso o locador não cumpra a sua obrigação. A garantia é a própria pessoa do fiador. Trata-se de uma garantia pessoal e não de uma garantia real. Destarte, a princípio, não haveria qualquer óbice à alienação do bem imóvel pelo fiador, desde que este possua outros bens. Isso porque, a Lei de locações prevê a possibilidade de desfazimento do contrato de locação quando ocorre "alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador", e não há a substituição da garantia pelo locatário (art. 40, III e parágrafo único da Lei de locações). Nesse caso, portanto, provando o locador que o fiador alienou todos os seus bens imóveis, e que, após a notificação não houve a substituição da garantia pelo locatário, é de se considerar razoável a concessão da liminar para desocupação, diante do que dispõe o art. 40, parágrafo único da Lei de locações. Na hipótese dos autos, no entanto, embora o agravante afirme ser evidente a alienação do imóvel, ou, até mesmo, a ocorrência de fraude, entendo que essa circunstância não se encontra devidamente demonstrada nos autos, sendo necessária uma maior dilação probatória. Explico. A certidão de fls. 153/155, a qual o agravante afirma ter sido apresentada pela fiadora em 27/03/2017, refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804, de matrícula nº 146.369. Por essa certidão, consta a sra. Evelyn abel felipe (fiadora) como proprietária, em razão de uma compra e venda firmada em 21/08/2016, conforme consta na anotação r-07. A certidão de fls. 157/160, solicitada pelo agravante em 23/01/2018, refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 806, embora conste o mesmo número de matrícula 146.369. Por essa certidão, não há qualquer registro de propriedade em nome da fiadora evelyn abel felipe, sendo o imóvel de titularidade de noeli magalhães mesquita. Assim, verificadas essas contradições, imprescindível que se averigue a idoneidade de ambas as certidões, até mesmo, mediante ofício ao registro de imóveis competente, a fim de esclarecer se a matrícula nº 146.369 refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 806, ou àquele localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804. Deve ser esclarecido, ainda, se alguns desses imóveis já foi de propriedade da sra. Evelyn abel felipe, conforme consta na anotação r-7 da certidão de fls. 153/155 dos autos principais. Resta evidenciado, portanto, que o caso exige uma maior dilação probatória, sendo certo que, a concessão da liminar, neste momento processual, seria imprudente, considerando a atividade comercial exercida pela agravada. Deve ser considerado, ainda, que o agravante não pretende prestar a caução que prevê o art. 59, §1ªº da Lei de locações, o que exige uma maior cautela no deferimento da liminar, tendo em vista os prejuízos que poderão ser suportados pela locatária, que desenvolve atividade comercial no local. Recurso desprovido. (TJRJ; AI 0033250-92.2018.8.19.0000; Rio de Janeiro; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Renata Machado Cotta; DORJ 10/08/2018; Pág. 194)           

 

                                               Por esses motivos, antes deferindo o pleito ora formulado de depósito de caução, de três(3) meses de aluguel(LI, art. 59, § 1º c/c art. 64, caput), o Autor requer medida liminar de desocupação do imóvel locado, independente da oitiva antecipada do Réu. Requer-se, por isso, a expedição do competente mandado de desocupação liminar, concedendo a esse o prazo de 15(quinze) dias, a partir da intimação, para voluntariamente atender ao comando judicial em estudo, sob pena da decretação do despejo(LI, art. 59, § 1º c/c art. 65).

 

                                      Requer, mais, que ordem judicial de desocupação seja cumprida com ordem de arrombamento de força policial (LI, art. 65)

( ... )

 

Sinopse

Trata-se de modelo de  Ação de Despejo com pedido de medida liminar, demanda essa em que as partes litigantes celebraram contrato de locação residencial, por prazo de 30 meses, com garantia locatícia de fiança.

Superado o prazo da locação, a mesma prorrogou-se por prazo indeterminado.

O fiador, usando de prerrogativa legal, deu ciência ao locador de sua pretensão de desonerar-se da fiança prestada.

Diante disto, o locador, autor da ação, também deu ciência ao locatário para que apresentasse nova garantia locatícia, no prazo de 30 dias.( LI, art. 40, parágrafo único )

Superado o prazo, o locatário não atendeu ao quanto pleiteado na notificação, dando azo ao ajuizamento da ação de despejo por infração legal ( LI, art. 9º, inc. II ).

Tendo em vista que a ausência de apresentação de garantia era fundamento único do pedido ( LI, art. 59, § 1º, parte final ), pediu-se, nesse modelo de petição, medida liminar com o propósito de desocupação do imóvel locado, com o depósito prévio de 3 meses de caução ( LI, art. 59, § 1º c/c art. 64, caput ),  a ser cumprido com força policial e ordem de arrombamento( LI art 65 ).

Pediu-se, ainda, a procedência do pedido para decretar a extinção da relação contratual locatícia ( LI, art. 9º, inc. II ), com a decretação do despejo e confirmando-se a liminar.

Valor da causa indicado na forma do art. 58, inc. III, da Lei do Inquilinato c/c art. 1.046, § 2º, do CPC/2015

Inseriu-se nota de jurisprudência do ano de 2018.

 

Jurisprudência Atualizada
Jurisprudência Atualizada desta Petição:

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL SEM A PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.

Indeferimento. Alegação de que o contrato não mais se encontra garantido por fiança. Inexistência de requisitos para a concessão da medida de urgência. Esvaziamento de bens, pelo fiador, que carece de maior dilação probatória. Manutenção do decisum. Postula o agravante a reforma do decisum que, em ação de despejo por falta de pagamento, rejeitou os embargos de declaração opostos em face da decisão que indeferiu o pedido liminar de desocupação. Alega que o contrato, inicialmente, foi garantido mediante fiança, tendo a fiadora, sra. Evely abel felipe, apresentado como prova de sua solidez a matrícula do imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804. Assevera, no entanto, que, ao atualizar a matrícula do referido imóvel junto ao rgi, constatou que, na verdade, o imóvel nunca teria sido da fiadora, sendo de propriedade de noeli magalhães mesquita, pessoa estranha ao feito. Afirma ter notificado a locatária para que apresentasse nova garantia, nos termos do art. 40, parágrafo único da Lei de locações, o que não foi atendido. Aduz ter realizado pesquisa de bens na cidade do Rio de Janeiro, não tendo sido encontrado qualquer bem em nome da fiadora. É bem verdade que este e. Tribunal de justiça possui entendimento no sentido de admitir a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel, sem a prestação da caução de que trata o art. 59, §1º do ncpc, desde que presentes os requisitos do art. 300 do ncpc. Todavia, em casos tais, a concessão da medida de urgência exige maior cautela por parte do magistrado, diante dos prejuízos que podem ser suportados pelo locatário. No caso dos autos, não estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência. O agravante fundamenta seu pedido argumentando que o contrato não possui mais garantia, visto que não foi localizado o imóvel apresentado pela fiadora, como prova de solidez. Pois bem. De início, deve-se asseverar que a fiança é modalidade de garantia pessoal, pela qual o fiador obriga-se, com o seu patrimônio, perante o credor de uma obrigação, a saldá-la, caso o devedor principal não a cumpra. Todavia, o imóvel do fiador não é garantia de pagamento do aluguel caso o locador não cumpra a sua obrigação. A garantia é a própria pessoa do fiador. Trata-se de uma garantia pessoal e não de uma garantia real. Destarte, a princípio, não haveria qualquer óbice à alienação do bem imóvel pelo fiador, desde que este possua outros bens. Isso porque, a Lei de locações prevê a possibilidade de desfazimento do contrato de locação quando ocorre "alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador", e não há a substituição da garantia pelo locatário (art. 40, III e parágrafo único da Lei de locações). Nesse caso, portanto, provando o locador que o fiador alienou todos os seus bens imóveis, e que, após a notificação não houve a substituição da garantia pelo locatário, é de se considerar razoável a concessão da liminar para desocupação, diante do que dispõe o art. 40, parágrafo único da Lei de locações. Na hipótese dos autos, no entanto, embora o agravante afirme ser evidente a alienação do imóvel, ou, até mesmo, a ocorrência de fraude, entendo que essa circunstância não se encontra devidamente demonstrada nos autos, sendo necessária uma maior dilação probatória. Explico. A certidão de fls. 153/155, a qual o agravante afirma ter sido apresentada pela fiadora em 27/03/2017, refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804, de matrícula nº 146.369. Por essa certidão, consta a sra. Evelyn abel felipe (fiadora) como proprietária, em razão de uma compra e venda firmada em 21/08/2016, conforme consta na anotação r-07. A certidão de fls. 157/160, solicitada pelo agravante em 23/01/2018, refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 806, embora conste o mesmo número de matrícula 146.369. Por essa certidão, não há qualquer registro de propriedade em nome da fiadora evelyn abel felipe, sendo o imóvel de titularidade de noeli magalhães mesquita. Assim, verificadas essas contradições, imprescindível que se averigue a idoneidade de ambas as certidões, até mesmo, mediante ofício ao registro de imóveis competente, a fim de esclarecer se a matrícula nº 146.369 refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 806, ou àquele localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804. Deve ser esclarecido, ainda, se alguns desses imóveis já foi de propriedade da sra. Evelyn abel felipe, conforme consta na anotação r-7 da certidão de fls. 153/155 dos autos principais. Resta evidenciado, portanto, que o caso exige uma maior dilação probatória, sendo certo que, a concessão da liminar, neste momento processual, seria imprudente, considerando a atividade comercial exercida pela agravada. Deve ser considerado, ainda, que o agravante não pretende prestar a caução que prevê o art. 59, §1ªº da Lei de locações, o que exige uma maior cautela no deferimento da liminar, tendo em vista os prejuízos que poderão ser suportados pela locatária, que desenvolve atividade comercial no local. Recurso desprovido. (TJRJ; AI 0033250-92.2018.8.19.0000; Rio de Janeiro; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Renata Machado Cotta; DORJ 10/08/2018; Pág. 194)

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Características deste modelo de petição

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Área do Direito: Direito do Inquilinato

Tipo de Petição: Petições iniciais reais

Número de páginas: 11

Última atualização: 20/09/2018

Autor da petição:

Ano da jurisprudência: 2018

Doutrina utilizada: Nagib Slaibi Filho

Histórico de atualizações

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