CÓDIGO CIVIL

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o  Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o   Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 

 

 

ARTIGO 1245 DO CÓDIGO CIVIL COMENTADO

 

O que diz o artigo 1.245 do Código Civil?

O artigo 1.245 do Código Civil trata da forma pela qual se transfere a propriedade de imóveis entre vivos, estabelecendo que a efetiva transmissão só ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto não houver esse registro, o antigo proprietário continua sendo reconhecido como dono do bem perante terceiros.

Art. 1.245 do Código Civil:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

♦ Efeitos práticos do artigo 1.245:

  • Compra e venda, doação, permuta ou dação em pagamento só transmitem a propriedade quando forem registradas no cartório competente;

  • Antes do registro, existe apenas obrigação contratual, sem efeitos reais;

  • A pessoa que figura no cartório como proprietária é a considerada titular perante o sistema registral;

  • Se o comprador registra o título, mas há vício na transação, só perde a propriedade com ação judicial que cancele o registro.

♦ Exemplo prático:

Imagine que João vende um imóvel a Maria, firmando escritura pública. No entanto, Maria ainda não registrou o título no cartório. Mesmo com o contrato, João ainda é considerado o proprietário oficial, inclusive podendo responder por dívidas tributárias ou penhoras incidentes sobre o bem.

Agora, se Maria registra o título e, posteriormente, a venda é anulada por algum vício (ex: falsidade, incapacidade, simulação), ela continua como proprietária até que haja sentença judicial que cancele o registro.

♦ Quando o comprador é considerado dono?

Situação | É considerado proprietário?
— | —
Assinou contrato particular, mas não registrou | ❌ Não
Fez escritura pública, mas não registrou | ❌ Não
Registrou o título no cartório | ✅ Sim
Registro anulado judicialmente | ❌ Deixa de ser proprietário
Registro válido, mesmo com alegação de vício não julgada | ✅ Continua sendo o proprietário

 

→ Em resumo: a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, e o cancelamento só ocorre com decisão judicial específica. O sistema registra o fato jurídico, e não apenas a vontade das partes.

 

Como se adquire a propriedade de um imóvel pelo registro?

A propriedade de um imóvel se adquire pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe expressamente o artigo 1.245 do Código Civil. A simples assinatura de contrato ou escritura pública não transfere a propriedade — é o registro que confere a titularidade real sobre o bem.

 

♦ Etapas para aquisição da propriedade por registro:

  1. Contrato ou escritura pública → É a manifestação da vontade entre as partes (ex: compra e venda, doação, permuta);

  2. Pagamento do ITBI (quando aplicável) → Imposto sobre a transmissão onerosa de bens imóveis;

  3. Apresentação no cartório de registro de imóveis → O título (escritura) é levado ao Cartório competente da circunscrição do imóvel;

  4. Registro na matrícula → É nesse momento que ocorre a transferência da propriedade.

→ Sem o registro, o adquirente não é proprietário perante terceiros, ainda que tenha pago e recebido o imóvel.

♦ Importância prática do registro:

  • Garante a segurança jurídica da transação;

  • Protege o adquirente contra dívidas e penhoras do antigo dono;

  • Permite que o imóvel sirva como garantia real (ex: hipoteca, alienação fiduciária);

  • Viabiliza a defesa da posse por meio de ações reais (ex: reivindicatória).

♦ Exemplo prático:

Se alguém compra um imóvel com escritura pública, mas não registra essa escritura no cartório, não é considerado dono oficialmente. Em caso de execução contra o antigo proprietário, o imóvel ainda poderá ser penhorado, pois consta como de sua titularidade registral.

Já quando o título está devidamente registrado, mesmo que outro contrato anterior venha à tona, só se cancela o registro com decisão judicial específica, conforme determina o § 2º do art. 1.245.

♦ Comparativo: Contrato vs. Registro

Ato | Efeito jurídico
— | —
Contrato de compra e venda | Gera obrigação de transferir, mas não transfere a propriedade
Escritura pública | Formaliza o título, mas ainda não transfere
Registro da escritura | Transfere efetivamente a propriedade ao novo titular

 

→ Em resumo: a aquisição da propriedade do imóvel só se completa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Antes disso, o comprador é apenas titular de um direito pessoal, e não real.

 

O que significa que a propriedade se transfere com o registro do título?

Significa que, no caso dos bens imóveis, a verdadeira aquisição da propriedade só acontece quando o título da transação (como uma escritura pública de compra e venda) é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Até que esse registro ocorra, não há transmissão da propriedade no mundo jurídico, mesmo que exista contrato assinado e pagamento feito.

Art. 1.245 do Código Civil:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

♦ O que é “título translativo”?

É o instrumento jurídico que serve para transmitir a propriedade, como:

  • Escritura pública de compra e venda;

  • Escritura de doação;

  • Formal de partilha (no caso de herança);

  • Carta de adjudicação ou arrematação (no caso de leilão judicial);

  • Instrumento de dação em pagamento, permuta, etc.

→ Mas esses títulos só produzem efeitos reais (ou seja, transferem a propriedade) depois de registrados na matrícula do imóvel no cartório competente.

♦ Efeitos jurídicos do registro:

  • O adquirente passa a ser titular do direito de propriedade, com todos os poderes legais (usar, dispor, alugar, hipotecar, vender);

  • O imóvel sai do patrimônio do alienante e passa a integrar o do adquirente;

  • Terceiros passam a reconhecer o novo dono, inclusive o Estado (ex: prefeitura, Receita, Justiça);

  • É possível opor o direito de propriedade contra terceiros, inclusive em ações judiciais.

♦ Exemplo prático:

José vende uma casa para Ana, por escritura pública. Ana paga o preço, mas não leva a escritura para registro no Cartório de Imóveis. Pouco tempo depois, José sofre uma execução fiscal, e a casa é penhorada.

→ Mesmo tendo comprado, Ana não poderá impedir a penhora, pois José ainda consta como proprietário no registro.
→ Se Ana já tivesse registrado a escritura, a propriedade estaria protegida, e a penhora não recairia sobre o bem.

♦ Comparativo simples:

Etapa | Propriedade se transfere?
— | —
Contrato particular | ❌ Não
Escritura pública | ❌ Ainda não
Registro da escritura | ✅ Sim, a propriedade está transferida

 

→ Em resumo: o registro do título é o momento em que nasce juridicamente o direito de propriedade sobre o imóvel. Antes disso, há apenas um direito pessoal à transferência, mas não há o domínio efetivo nem proteção plena contra terceiros.

 

Qual é a diferença entre escritura e registro no cartório?

A escritura pública é o documento que formaliza o contrato (por exemplo, uma compra e venda), enquanto o registro é o ato que transfere efetivamente a propriedade do imóvel, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil.

→ Em outras palavras: a escritura é o título; o registro é o que gera o direito de propriedade. Sem o registro, o comprador ainda não é considerado dono perante terceiros, mesmo tendo pago pelo imóvel.

♦ Diferença entre escritura e registro:

Aspecto | Escritura | Registro
— | — | —
O que é? | Documento formal lavrado em cartório de notas | Ato oficial feito no cartório de registro de imóveis
Onde é feito? | Tabelionato de Notas | Cartório de Registro de Imóveis
Função | Formalizar o acordo entre as partes (ex: compra e venda) | Transferir a propriedade para o nome do comprador
Custo | Taxa de escritura + ITBI | Taxa de registro
Efeito legal | Gera obrigação (direito pessoal) | Gera propriedade (direito real)
É suficiente para ser dono? | ❌ Não | ✅ Sim

♦ O que diz a lei:

Art. 1.245, caput, do Código Civil:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

→ Portanto, a escritura só vale como prova do contrato. A propriedade só se consolida com o registro.

♦ Exemplo prático:

Imagine que João vende uma casa para Maria. Eles firmam a escritura no cartório de notas e Maria paga o valor integral. No entanto, Maria não registra a escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Nesse cenário:

  • Maria tem um contrato válido, mas não é considerada proprietária;

  • João ainda é o titular do imóvel no registro, podendo até ter o bem penhorado por dívidas;

  • Se houver disputa judicial, prevalece quem estiver com o registro na matrícula do imóvel.

 

→ Em resumo: escritura e registro são etapas diferentes na aquisição de um imóvel. A escritura é essencial para formalizar o negócio; mas é o registro que define quem é, de fato e de direito, o dono do imóvel.

 

O que acontece se o imóvel não estiver registrado em nome do comprador?

Se o imóvel não estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis em nome do comprador, ele não é legalmente o proprietário, mesmo que tenha pago, possua a escritura pública ou até esteja na posse do bem. Sem o registro, não há transferência da propriedade, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil.

Art. 1.245, caput e § 1º, do Código Civil:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

♦ Principais consequências da ausência de registro:

  • O comprador não pode vender o imóvel legalmente, pois não é o titular registrado;

  • O imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo proprietário;

  • Não é possível hipotecar, doar ou usar o bem como garantia real;

  • Riscos de fraudes e disputas aumentam, pois o bem continua no nome do vendedor;

  • Não há proteção contra terceiros de boa-fé que adquiram o imóvel com base na matrícula;

  • Impossibilidade de regularização da situação fiscal ou patrimonial (ex: inventário, partilha, doação).

♦ Exemplo prático:

Carlos comprou uma casa de Ana e lavrou a escritura pública. Pagou tudo, mudou-se e passou a morar no local. Contudo, nunca registrou a escritura no cartório de imóveis.
Tempos depois, Ana sofre uma execução judicial, e o imóvel é penhorado por dívidas tributárias.

→ Mesmo que Carlos tenha posse e escritura, o imóvel ainda está no nome de Ana, e a penhora é válida. Carlos só poderá defender seu direito com uma ação judicial complexa, e mesmo assim, não há garantia de sucesso.

♦ Comparativo: Escritura sem registro × Registro válido

Situação | Direito do comprador | Risco de perda
— | — | —
Escritura sem registro | Apenas direito pessoal | Alto
Registro no cartório | Direito real de propriedade | Proteção legal total

 

→ Em resumo: sem registro, o comprador não é dono perante a lei, e o imóvel continua sujeito às obrigações, dívidas e riscos do antigo proprietário.

 

O contrato particular de compra e venda transfere propriedade?

Não. O contrato particular de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade. Ele apenas gera um direito pessoal, obrigacional, entre comprador e vendedor. A propriedade somente é transmitida com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1.245 do Código Civil.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

♦ Efeitos do contrato particular:

  • É válido entre as partes, desde que contenha os elementos essenciais (valor, imóvel identificado, assinatura);

  • Pode ser usado como base para ação de adjudicação compulsória, se houver recusa do vendedor em outorgar escritura;

  • Não pode ser levado a registro (exceto em raríssimos casos, como compromisso de compra e venda em loteamentos, se atendidos requisitos legais);

  • Não protege contra terceiros: o vendedor ainda é considerado dono perante o cartório, e o imóvel pode ser penhorado por suas dívidas;

  • Não permite ao comprador vender, doar, alugar com garantia ou usar o imóvel como bem próprio em inventário, por exemplo.

♦ Exemplo prático:

Marcos compra uma casa de Pedro por contrato particular. Ambos assinam, o preço é pago e Marcos se muda. Contudo, o contrato não é registrado nem convertido em escritura pública.
Meses depois, Pedro sofre execução fiscal. O imóvel, ainda em seu nome, é penhorado.

→ Marcos, mesmo morando no imóvel, não pode impedir a penhora, pois a propriedade ainda é legalmente de Pedro.

♦ Comparativo simples:

Ato jurídico | Transfere propriedade?
— | —
Contrato particular | ❌ Não
Escritura pública sem registro | ❌ Não
Registro do título no cartório | ✅ Sim

 

✔ Resumo final: O contrato particular de compra e venda é um compromisso, mas não transfere o domínio do imóvel. Para que o comprador seja reconhecido como proprietário perante terceiros e o Estado, é indispensável o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

 

O que significa aquisição derivada da propriedade?

Aquisição derivada da propriedade é aquela que decorre de um ato jurídico entre vivos, em que o direito de propriedade é transferido de um titular anterior para um novo proprietário. Ou seja, o adquirente recebe o bem a partir de alguém que já era dono, como ocorre, por exemplo, na compra e venda, doação, permuta ou dação em pagamento.

A característica central da aquisição derivada é que o novo proprietário só adquire o que o antigo tinha e podia transmitir. Por isso, está sempre condicionada à existência válida e anterior do direito de quem transfere.

♦ Exemplos de aquisição derivada:

  • Compra e venda com escritura e registro no cartório;

  • Doação de imóvel com registro;

  • Partilha de bens no inventário (transmissão aos herdeiros);

  • Arrematação judicial com carta registrada;

  • Permuta ou dação em pagamento com título registrado.

♦ O que diz a lei:

Art. 1.245 do Código Civil:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

→ Ou seja, o direito se deriva da vontade do antigo proprietário e se consolida com o registro.

♦ Comparativo: aquisição derivada × aquisição originária

Critério | Aquisição derivada | Aquisição originária
— | — | —
Origem do direito | Vem de outro proprietário | Não depende de proprietário anterior
Exige registro? | ✅ Sim, em regra | Nem sempre
Depende da validade do direito anterior? | ✅ Sim | ❌ Não
Exemplos | Compra e venda, doação, partilha, permuta | Usucapião, acessão, ocupação

→ Na aquisição originária, o direito nasce novo, independente de quem era o dono anterior. Já na derivada, há continuidade no direito de propriedade.

 

✔ Resumo final: Aquisição derivada da propriedade é aquela em que o bem é transferido de um proprietário a outro, mediante ato jurídico voluntário, como a venda ou doação. Essa transferência só se completa com o registro no cartório, e depende da validade do direito do transmissor.

 

O que fazer se o vendedor se recusar a assinar a escritura?

Se o vendedor se recusar injustificadamente a assinar a escritura pública de compra e venda, mesmo após o comprador cumprir sua parte no contrato (como pagamento do preço), é possível ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória, para obrigar a transferência da propriedade.

Essa medida tem respaldo no princípio da boa-fé e no direito à efetivação da obrigação assumida. O comprador não pode ficar indefinidamente prejudicado pela recusa do vendedor em formalizar o registro do imóvel.

♦ Fundamento jurídico:

A adjudicação compulsória é cabível quando:

  • Existe contrato escrito que comprove a promessa de venda;

  • O comprador cumpriu sua obrigação (pagamento, por exemplo);

  • O vendedor se recusa, sem justa causa, a outorgar a escritura definitiva.

→ O direito do comprador de obter a propriedade decorre do princípio do cumprimento forçado das obrigações contratuais.

♦ Etapas da solução:

  1. Notificação extrajudicial do vendedor
    → Pode ser feita por cartório ou por advogado, exigindo o comparecimento para assinatura da escritura.

  2. Ação de adjudicação compulsória
    → Se não houver resposta ou se a recusa for mantida, o comprador pode ingressar com essa ação perante o juízo competente.

  3. Sentença judicial substitui a escritura
    → Comprovados os requisitos, o juiz declara a obrigação do vendedor e autoriza o registro direto da propriedade em nome do comprador, mesmo sem assinatura do alienante.

  4. Registro da sentença no cartório de imóveis
    → A decisão judicial é levada à matrícula do imóvel, como se fosse o título formal.

♦ Exemplo prático:

Maria comprou um terreno de João, firmou contrato particular e pagou todo o valor. Contudo, João se recusa a ir ao cartório para lavrar a escritura pública.
Maria notifica João, sem sucesso, e ingressa com ação de adjudicação compulsória. Ao final, o juiz determina o registro do imóvel em nome de Maria, substituindo a assinatura do vendedor.

♦ Documentos importantes para a ação:

  • Contrato de compra e venda (mesmo que particular);

  • Comprovantes de pagamento;

  • Notificação enviada ao vendedor (se possível);

  • Certidões do imóvel e do registro de imóveis;

  • Eventual negativa formal do vendedor.

 

✔ Resumo final: Se o vendedor não assinar a escritura, o comprador deve buscar a adjudicação compulsória — uma ação judicial que força o cumprimento do contrato e autoriza o registro da propriedade mesmo sem a assinatura do vendedor.

 

O que é justo título para fins do artigo 1.245 do Código Civil?

Justo título, para os fins do artigo 1.245 do Código Civil, é o instrumento jurídico que aparenta ser idôneo à transferência da propriedade, ainda que, por algum vício, não produza o efeito real desejado (ou seja, a efetiva transmissão do domínio). Ele é essencial para certas formas de aquisição de propriedade, como a usucapião ordinária, e está relacionado à aparência de legalidade e validade do ato negocial.

Art. 1.245, caput:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

→ O justo título, nesse contexto, é o documento que tem aparência de título válido, ainda que, na prática, não tenha poder para transmitir a propriedade por alguma falha jurídica (ex: vício no consentimento, falta de registro, incapacidade da parte).

♦ Exemplos de justo título:

  • Escritura pública de compra e venda ainda não registrada;

  • Contrato particular de promessa de compra e venda com firmas reconhecidas;

  • Carta de arrematação sem registro;

  • Formal de partilha com erro sanável;

  • Contrato celebrado com alguém que se apresentava como proprietário, mas que não era.

→ Mesmo sem transmitir o domínio, esses documentos servem como base para a usucapião ordinária, desde que acompanhados da posse de boa-fé por 10 anos (art. 1.242 do CC).

♦ Requisitos para que o título seja considerado “justo”:

  • Deve ser instrumento jurídico formalizado (contrato, escritura, sentença, etc.);

  • Precisa conter os elementos essenciais à transmissão do bem;

  • Não pode ser manifestamente inválido ou nulo de pleno direito;

  • Deve criar aparência legítima de que a pessoa que transferiu era proprietária.

♦ Diferença entre título translativo e justo título:

Critério | Título translativo | Justo título
— | — | —
Transfere a propriedade com registro? | ✅ Sim | ❌ Não (tem aparência, mas não é válido)
É exigido para usucapião ordinária? | ❌ Não | ✅ Sim
Precisa ser formalmente perfeito? | ✅ Sim | ❌ Pode ter vícios ocultos
Exemplos | Escritura registrada | Contrato com vício oculto, mas aparência de validade

 

✔ Resumo final: Justo título é o documento que aparenta transmitir a propriedade, mesmo que não tenha efetivamente esse poder por algum vício jurídico. Ele não transfere o domínio por si só, mas serve como base para certas aquisições de propriedade, como na usucapião ordinária, quando acompanhado de posse de boa-fé.

 

O que significa cadeia dominial no registro imobiliário?

Cadeia dominial é a sequência contínua e ininterrupta de registros públicos que demonstram, de forma cronológica, quem foi proprietário do imóvel ao longo do tempo, até o atual titular. Em outras palavras, é o histórico de transmissões legais de propriedade, com base em títulos válidos e devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis.

♦ Função da cadeia dominial:

  • Comprovar a titularidade legítima do imóvel;

  • Garantir segurança jurídica nas transações imobiliárias;

  • Identificar eventuais falhas, vícios ou interrupções no domínio;

  • Servir de base para ações como usucapião, adjudicação compulsória ou retificação.

♦ Quando a cadeia dominial está "quebrada"?

A cadeia dominial está quebrada ou interrompida quando há algum dos seguintes problemas:

  • Um dos antigos proprietários não registrou a transmissão de propriedade;

  • A transmissão foi feita por contrato particular não registrado;

  • Há registro de título sem validade jurídica (ex: doação por quem não era mais o dono);

  • O imóvel foi transmitido por sucessão ou partilha não registrada;

  • Foi feita a venda por alguém que não estava mais na matrícula.

→ Nesses casos, o atual possuidor não consegue registrar o imóvel em seu nome, pois não há continuidade entre os registros anteriores e a aquisição atual.

♦ Exemplo prático:

  1. João compra um imóvel de Pedro e registra em seu nome.

  2. João vende a Maria, mas Maria não registra.

  3. Maria vende a Carlos, que tenta registrar o imóvel.

→ O cartório nega o registro, pois a venda de João para Maria nunca foi formalizada no registro. A cadeia dominial está rompida, e Carlos só poderá regularizar com ação judicial (ex: adjudicação compulsória ou usucapião).

♦ Como verificar a cadeia dominial?

  • Solicite certidão da matrícula atualizada do imóvel;

  • Analise se cada transferência (compra, doação, partilha) está formalmente registrada;

  • Verifique se os nomes, datas e atos estão corretos e em ordem cronológica;

  • Compare com documentos extrajudiciais ou judiciais (escrituras, sentenças, inventários).

 

✔ Resumo final: Cadeia dominial é o conjunto de registros sequenciais da propriedade de um imóvel, desde seu primeiro proprietário até o atual. Ela precisa ser contínua, sem falhas, para que o imóvel possa ser registrado, vendido ou utilizado legalmente. Interrupções exigem ação judicial para regularização.

 

O que é a prenotação no cartório de registro de imóveis?

Prenotação é o ato inicial pelo qual o Cartório de Registro de Imóveis anota, no protocolo, o pedido de registro ou averbação de um título, atribuindo-lhe prioridade temporal. Essa anotação garante que, durante o prazo legal, ninguém poderá registrar outro título conflitante que tenha chegado depois, protegendo o direito do interessado.

♦ Fundamento legal:

O procedimento da prenotação está previsto nos arts. 188 a 195 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Embora não esteja no Código Civil, é peça essencial da segurança jurídica imobiliária.

→ Após a prenotação, o cartório tem o prazo de até 30 dias para concluir o registro ou averbação (ou para recusar, mediante nota devolutiva com exigências).

♦ Etapas do processo com prenotação:

  1. Apresentação do título (ex: escritura pública, carta de sentença, formal de partilha);

  2. Anotação no protocolo → o cartório gera um número de ordem (prenotação);

  3. Análise do título (validade, requisitos legais, pagamento de tributos);

  4. Registro ou averbação → se estiver tudo correto, conclui-se o ato registral;

  5. Nota devolutiva → se houver problemas, o título é devolvido com exigências, mantendo a prioridade por prazo legal.

♦ Para que serve a prenotação?

  • Garante prioridade ao interessado que apresentou o título primeiro;

  • Evita fraudes e registros conflitantes com base na ordem cronológica;

  • Preserva os efeitos do título, mesmo durante a análise cartorária;

  • Serve como prova do início do procedimento de registro;

  • Em caso de impugnação judicial (ex: dúvida registral), a prenotação sustenta o direito.

♦ Exemplo prático:

Pedro vende um imóvel a João, que apresenta a escritura ao cartório no dia 10/08 e recebe a prenotação nº 12245/2025.

No dia seguinte, Ana aparece com um contrato afirmando ter comprado o mesmo imóvel anteriormente, mas não registrou.

→ O cartório nega o registro de Ana, porque João já tem prenotação em curso, com prioridade garantida. Mesmo que o contrato de Ana seja anterior, o direito de João prevalece, pois foi quem buscou o registro primeiro.

 

✔ Resumo final: Prenotação é o ato formal que reserva prioridade no cartório para quem apresenta um título para registro, protegendo seu direito durante a análise. Ela não transfere a propriedade, mas é etapa obrigatória e essencial para garantir segurança, transparência e ordem cronológica nos registros imobiliários. 

 

JURISPRUDÊNCIA DO ART. 1245 DO CC 

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. TUTELA DE URGÊNCIA. DUPLA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. CONFLITO ENTRE PROPRIEDADE REGISTRADA E POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. MANUTENÇÃO DA POSSE. AVERBAÇÃO DA LIDE NA MATRÍCULA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame 1) agravo de instrumento interposto por GM construtora e incorporadora eireli contra decisão que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com anulação de negócio jurídico, deferiu tutela de urgência para determinar a averbação da existência da ação nas matrículas dos imóveis e assegurar a manutenção da posse em favor dos autores. Os agravados alegam ter celebrado contrato particular de investimento com compromisso de compra e venda dos lotes, quitado integralmente o preço e exercido a posse desde 2017, sustentando posterior alienação a terceiros, inclusive à agravante, proprietária registral. A agravante afirma ser terceira adquirente de boa- fé, com título devidamente registrado, e requer a revogação da tutela. II. Questão em discussão 2) há duas questões em discussão: (I) definir se estão presentes os requisitos da tutela de urgência previstos no art. 300 do CPC, especialmente a probabilidade do direito dos autores fundada em contrato particular não registrado e alegação de posse; (II) estabelecer se, diante de alegada dupla alienação, deve prevalecer, em cognição sumária, a propriedade formalmente constituída pelo registro ou a posse exercida pelo promitente comprador. III. Razões de decidir 3) a tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. 4) o art. 1.245 do Código Civil consagra o princípio da prioridade registral, segundo o qual a propriedade imobiliária se transfere com o registro do título, conferindo presunção relativa de titularidade ao adquirente registral. 5) a presunção decorrente do registro é relativa e pode ser elidida por prova em contrário, devendo ser ponderada com os princípios da boa-fé objetiva e da função social da posse. 6) a Súmula nº 84 do STJ reconhece a relevância jurídica da posse advinda de compromisso de compra e venda não registrado, evidenciando que a tutela possessória não se limita à titularidade formal inscrita no registro imobiliário. 7) em hipóteses de dupla alienação, a controvérsia deve ser analisada à luz das circunstâncias do caso concreto, valorizando-se a boa-fé e a posse mansa e pacífica do primeiro adquirente, conforme orientação jurisprudencial do TJMS. 8) os autores demonstram, em juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito ao juntarem contrato particular datado de 2017, com notícia de quitação integral e exercício contínuo da posse, elementos suficientes para justificar a preservação do status quo até a instrução probatória. 9) o perigo de dano aos autores consiste na possibilidade de perda da posse de imóveis que afirmam ter adquirido legitimamente, configurando risco de difícil reparação, ao passo que eventual prejuízo da agravante é de natureza predominantemente patrimonial e indenizável. 10) a vedação à concessão de tutela de urgência quando houver perigo de irreversibilidade (art. 300, § 3º, do CPC) reforça a necessidade de manutenção da situação fática existente, especialmente em contexto de discussão sobre duplicidade de venda. 11) a averbação da existência da ação nas matrículas constitui medida cautelar adequada, fundada no poder geral de cautela, que assegura publicidade ao litígio e proteção a terceiros, sem impor prejuízo irreparável à agravante. lV. Dispositivo e tese 12) recurso desprovido. Tese de julgamento: 1) a presunção de propriedade decorrente do registro imobiliário é relativa e pode ser afastada, inclusive em sede de tutela de urgência, por elementos que evidenciem posse anterior e boa-fé do promitente comprador. 2) a dupla alienação do imóvel, como é o atual enfoque, autoriza a manutenção da posse àquele que a exerce desde longa data por constituir medida adequada para resguardar o resultado útil do processo até a instrução probatória. 3) a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel é providência cautelar legítima, destinada a conferir publicidade ao litígio e proteger a segurança jurídica. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245; CPC, art. 300 e § 3º; CPC, art. 1.019, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 84; TJMS, apelação cível nº 08035607720238120008, Rel. Des. Luiz tadeu barbosa Silva, 4ª Câmara Cível, j. 16.12.2025; TJMS, agravo de instrumento nº 14060605720248120000, Rel. Des. Luiz tadeu barbosa Silva, 4ª Câmara Cível, j. 07.08.2024. (TJMS; AI 1422465-37.2025.8.12.0000; Dourados; Quarta Câmara Cível; Rel. Juiz Wagner Mansur Saad; DJMS 10/03/2026; Pág. 84)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. NATUREZA PETITÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. IMPRESCINDIBILIDADE DO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE TÍTULO DOMINIAL REGISTRADO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR CONFIGURADA. SENTENÇA CASSADA. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

A ação de imissão na posse possui natureza petitória e fundamenta-se no direito de propriedade (jus possidendi), sendo o instrumento jurídico adequado ao proprietário que, detendo o domínio, jamais exerceu a posse direta sobre o bem. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante na condição de proprietário enquanto não efetuado o ato registral. O contrato particular de promessa de compra e venda desprovido de registro não confere ao adquirente o direito real de propriedade necessário para o manejo da ação de imissão de posse. Verificada a ausência de título de domínio devidamente registrado em nome da parte autora, impõe-se o reconhecimento da falta de interesse de agir, por inadequação da via eleita, ensejando a extinção do processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. (TJMG; APCV 1627381-51.2009.8.13.0231; Décima Câmara Cível; Relª Desª Jaqueline Calábria Albuquerque; Julg. 03/03/2026; DJEMG 09/03/2026)

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. TEMA 886 DO STJ. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE E DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame. 1. O recurso. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação monitória, constituindo título executivo judicial para cobrança de taxas condominiais e condenando a ré ao pagamento do débito, custas e honorários advocatícios. 2. Fato relevante. Cobrança de cotas condominiais referentes a unidade imobiliária cuja propriedade permanece registrada em nome da apelante, embora exista contrato particular de promessa de compra e venda não registrado. 3. A decisão recorrida. Sentença que reconheceu a responsabilidade da proprietária registral pelo débito condominial, afastando a alegação de ilegitimidade passiva. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a promitente vendedora, ainda proprietária registral do imóvel, possui legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, diante da alegada entrega das chaves ao adquirente, sem registro do contrato e sem prova de ciência inequívoca do condomínio. III. Razões de decidir 5. A legitimidade passiva é aferida conforme a teoria da asserção, sendo suficiente a indicação de que a ré figura como proprietária registral do imóvel para caracterizar sua pertinência subjetiva na demanda. 6. As taxas condominiais possuem natureza jurídica de obrigação propter rem, vinculando-se ao imóvel e recaindo, em regra, sobre o titular do direito real. 7. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título no cartório de registro de imóveis, inexistente no caso concreto. 8. O tema 886 do STJ condiciona o afastamento da responsabilidade do proprietário registral à comprovação cumulativa da imissão do adquirente na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, ônus do qual a apelante não se desincumbiu. 9. Demonstrada a propriedade registral e a inadimplência das cotas, e ausente prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, impõe-se a manutenção da sentença. lV. Dispositivo e tese 10. Recurso desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios. Tese de julgamento: 1. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, recaindo sobre o proprietário registral do imóvel. 2. A exclusão da responsabilidade do promitente vendedor exige prova da imissão do adquirente na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência. 3. A simples promessa de compra e venda não registrada, desacompanhada desses requisitos, não afasta a legitimidade passiva nem a responsabilidade do proprietário formal. (TJMG; APCV 5120205-24.2024.8.13.0024; Rel. Des. Newton Teixeira Carvalho; Julg. 06/03/2026; DJEMG 07/03/2026)