EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 00ª VARA DE FALÊNCIA E RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA CIDADE
Por dependência
Proc. n° 33.444.26.2222.0000.1
(LF, art. 6° c/c art. 76, caput)
FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 463, art. 1.417 e art. 1.418, todos do Código Civil, assim como, abrigado no art. 497 c/c art. 501, esse e aquele da Legislação Adjetiva Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
contra MASSA FALIDA DE FÁBRICA DE TECIDOS DELTA S/A, nesse ato representado legalmente por BELTRANO DE TAL, casado, contador de empresas, residente e domiciliado na Rua das Tantas, n°. 000, nesta Capital, inscrito no CPF (MF) sob o n°. 555.444.333-22, endereço eletrônico igualmente ignorado, ora figurando como administrador judicial (CPC, art. 75, inc. V c/c LF, art., art. 22, inc. III, ‘c’ c/c art. 76, parágrafo único), tudo em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.
INTROITO
( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)
A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.
Destarte, a Demandante ora formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
(1) – SÍNTESE DOS FATOS
A Autora firmara com o proprietário da Fábrica de Tecido Delta S/A, senhor Francisco de Tal, empresa essa em estado falimentar, na data de 00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. (doc. 01)
O propósito contratual era a aquisição do imóvel comercial sito na Rua das Tantas, nº. 000, Loja 27, nesta Cidade. O mesmo é registrado com o número de matrícula 334455, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona. (doc. 02)
A promitente vendedora, acima mencionada, tivera sua quebra decretada no dia 00/11/222, consoante certidão cartorária anexa. (doc. 03)
Depreende-se da referida matrícula que se apresenta como proprietária a empresa supra-aludida.
No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido da seguinte forma:
a) a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de R$ 00.000,00;
b) o resto, com escritura definitiva, a qual designada para o dia 00/11/2222.
Consoante evidencia a Cláusula 7ª do contrato preliminar em espécie, as partes contratantes ajustaram pela impossibilidade de arrependimento.
De mais a mais, a promitente compradora, por desvelo, tomou a iniciativa de registrar o contrato em espécie junto à matrícula do imóvel em debate. (doc. 04)
Lado outro, urge asseverar que o representante legal da Massa Falida, em que pese demonstrada ao mesmo a cláusula de impossibilitava o arrependimento, de modo desmotivado, esquivou-se de cumprir sua parte no pré-contrato em vertente.
Demonstrou-se ao mesmo que o pagamento integral do imóvel fora feito bem antes da decretação da falência. (doc. 05)
Em conta disso, a Autora notificara, extrajudicialmente, o representante legal da sociedade empresária falida, em data e local designados, para cumprir o segundo fragmento do ajuste. (doc. 06) Não houve resposta, seja expressa ou verbal.
Assim, almeja a Autora a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, razão qual, por isso, ajuíza a pressente querela judicial.
(2) – NO MÉRITO
(2.1.) – LEGITIMIDADE PASSIVA
Oportuno ressaltar que, na hipótese em estudo, o polo passivo fora atentando na forma legal.
Vê-se que a sociedade empresária ré se encontra em estado de quebra decretada.
Em conta disso, formulam-se os pedidos em desfavor da figura do administrador judicial (CPC, art. 75, inc. V).
Com esse entendimento, urge trazer à colação o seguinte aresto:
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. JUÍZO CÍVEL E FALIMENTAR. COMPETÊNCIA. VIS ATTRACTIVA DO JUÍZO DA FALÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1 - Insurge-se o agravante contra decisão proferida pela 4ª Vara Cível desta Comarca, que declinou da sua competência para julgar a ação de adjudicação compulsória n. 0138656-61.2015.8.06.0001 ajuizada em desfavor da massa falida de sirac Ltda, ocasião em que determinou a remessa dos autos à 2ª vara da Comarca de aquiraz, juízo falimentar da empresa requerida. 2 de acordo com o entendimento firmado pelo STJ, através do informativo de jurisprudência n. 0325, "os motivos que justificam a improrrogabilidade da competência das ações reais imobiliárias parecem ceder diante da competência conferida ao juízo indivisível da falência, o qual, por definição, é um foro de atração, para o qual converge a discussão de todas as causas e ações pertinentes a um patrimônio com universalidade jurídica". 3 o juízo onde se processa a falência da empresa falida é o competente para julgar causas em que estejam envolvidos interesses e bens da empresa falida, sendo este o caso dos autos, haja vista o objetivo perseguido na demanda originária, concernente à adjudicação compulsória de imóvel de propriedade da massa falida ora agravada. 4 recurso conhecido e desprovido. Decisão monocrática confirmada. [ ... ]
(2.2.) – REQUISITOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS
Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.
A propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual determina-se, ad litteram:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O contrato de promessa de compra em venda, ora em questão, inquestionavelmente acusa todas as formalidades do contrato definitivo, in casu a escritura pública de compra e venda. (CC, art. 462)
Quanto ao registro do pré-contrato junto à respectiva matrícula, o propósito fora de, até mesmo, produzir-se efeitos erga omnes, uma vez que, desse modo, erigido à categoria de direito real. (CC, art. 1.418 c/c 1.225, inc. VII)
Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:
Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.
Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."
(...)
"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.
Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis especiais (Decreto-lei 58/1937, Decreto 3.079/1938, Leis 4.505/1964 e 6.766/1979). [ ... ]
(Negritamos)
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE INDEFERIU A PETIÇÃO INICIAL E JULGOU EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
Impossibilidade da outorga da escritura pública pleiteada pela recorrente antes do processo de registro do loteamento e do desmembramento da área. Autora que objetiva a adjudicação do lote sem a comprovação da existência do prévio desmembramento da gleba originária, com a posterior abertura de matrícula individualizada. Lote objeto da ação adjudicatória que segundo matrícula acostada nos autos, se encontra dentro de um todo maior, não individualizado junto ao registro de imóveis, isto é, sem matrícula própria e individualizada. Sentença em consonância com a jurisprudência deste e. Tribunal de justiça do Paraná. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. [ ... ]
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Ação de adjudicação compulsória. Sentença de extinção. Irresignação da autora. Pedido de adjudicação de imóvel pertencente a loteamento não desmembrado. Inadmissibilidade. Preexistência de matrícula individualizada que representa condição específica da ação de adjudicação compulsória. Precedentes do STJ e desta Corte. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. [ ... ]
Outrossim, o preço ajustado fora completamente pago e, por esse motivo, concluído o contrato preliminar. (CC, art. 463)
Nesse diapasão, preenchidos os pressupostos, a adjudicação compulsória é medida que se prescreve à hipótese.
Com esse entendimento:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO DAS PARCELAS PELO AUTOR INCONTROVERSA. INEXISTÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO, DE REGULARIZAÇÃO E REGISTRO DO LOTEAMENTO E DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA.
Rés que integram a cadeia de consumo, com responsabilidade solidária (CDC 7º, parágrafo único). Entraves administrativos que não podem ser opostos ao autor (Súmula nº 161 deste Tribunal). Prazo de 90 dias concedido pelo juiz razoável, e eventual ampliação, se o caso, poderá ser pleiteada em cumprimento de sentença. Eventual impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer que necessariamente decorrerá de culpa das rés, fazendo o autor jus a perdas e danos equivalentes ao valor atualizado do imóvel, com o retorno das partes ao status quo ante. Majoração dos honorários advocatícios para R$ 4.500,00. Recurso das rés improvido, provido em parte o do autor. [ ... ]
( ... )
