Peças Processuais

Ação de Cancelamento de Gravame de Hipoteca c/c Adjudicação Imóvel PN987

 

Trata-se de modelo de petição de ação judicial para liberação de hipoteca (gravame hipotecário) c/c adjudicação compulsória de imóvel. Novo CPC. 

Baixe 9 petições grátis
Facebook icon
e-mail icon
WhatsApp
Trecho da petição

 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA         VARA CÍVEL DA CIDADE

 

 

 

[ formula-se pedido de tutela de evidência ]

 

 

 

                                     

                                      FULANA DE TAL, casada, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, apto. 502, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, e, CICRANO DE TAL, casado, servidor público, residente e domiciliado no endereço supra-aludido, inscrito no CPF (MF) sob o n° 777.888.999-10, endereço eletrônico cicrano@cricrano.com.br, ora intermediados por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vêm, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 395, art. 463, art. 1.417 e art. 1.418, todos do Código Civil, assim como, abrigados no art.  497 c/c art. 501, esse e aquele da Legislação Adjetiva Civil, ajuizar a presente

 

AÇÃO ANULATÓRIA DE GRAVAME

C/C

( pedido de adjudicação compulsória)

 

contra CONSTRUTORA E INCORPORADORA XISTA S/A, sociedade empresária de direito privado, estabelecida na Rua Xista, n°. 000, nesta Capital, inscrita no CNPJ (MF) sob o n°. 33.444.555/0001-66, com endereço eletrônico xista@xista.com.br, assim como, na qualidade de litisconsorte passivo necessário (novo CPC, art. 114), BANCO ZETA S/A, instituição financeira de direito privado, com sua sede sito na Av. das Tantas, n°. 333, São Paulo (SP), endereço eletrônico ignorado, tudo em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.

 

INTROITO

 

 ( a ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

 

                                                  Os Promoventes optam pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação dos Promovidos, por carta (CPC, art. 247, caput) para comparecerem à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).

 

(1) – SÍNTESE DOS FATOS 

 

                                      Os Autores celebraram com a primeira ré, na data de 00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. (doc. 01) O propósito contratual era a aquisição do imóvel sito na Rua X, nº. 000, apto. 502, nesta Cidade, além da respectiva garagem de nº. 122. O mesmo é registrado com o número de matrícula 334455, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona. (doc. 02)

 

                                      No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido em 48 (quarenta e oito) parcelas sucessivas e mensais de R$ 0.000,00 (.x.x.x). Acordou-se sinal de 00.000,00 (.x.x.x.), devidamente quitado por ocasião da celebração do contrato preliminar. (doc. 03)

 

                                      Consoante evidencia a Cláusula 7ª do contrato em espécie, as partes contratantes ajustaram pela impossibilidade de arrependimento.

 

                                      O preço do imóvel fora saldado em 00/11/3333. (doc. 04)

 

                                      Nada remanescendo a pagar, os promitentes compradores procuram obter a respectiva escritura pública para, em seguida, proceder-se com o registro do imóvel. Contudo, souberam, na ocasião, que havia o óbice de uma hipoteca. Esse gravame, urge asseverar, sucedeu-se em conta de empréstimo tomado pela primeira ré junto à segunda demanda, o que se depreende da certidão cartorária carreada. (doc. 05)

 

                                      Os Demandantes desconheciam por completo esse empréstimo, mormente a garantia que fora ofertada em prol da segunda promovida.

 

                                      Em conta disso, os Autores, por desvelo, notificaram, extrajudicialmente, a representante legal da primeira ré, para, em data e local designados, cumprir o segundo fragmento do ajuste. (doc. 06) Não houve resposta, seja expressa ou verbal.

 

                                      Assim, almejam a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, bem como a anulação do gravame, razão qual, por isso, ajuízam a pressente querela judicial.

 

(2) – NO MÉRITO

 

(2.1.) – LEGITIMIDADE PASSIVA

 

                                      Oportuno ressaltar que, na hipótese em estudo, o polo passivo fora atentando na forma legal.

 

                                      Uma das pretensões expostas nesta querela, no âmago, é a obter-se o cancelamento do gravame hipotecário.

 

                                      Por isso, certamente irá afetar direito atinente à segunda promovida, instituição financeira credora da primeira ré, razão qual, à luz do que reza o art. 114, da Legislação Adjetiva Civil, necessária sua integração à lide.

 

                                      Com esse entendimento, urge trazer à colação os seguintes arestos: 

(...)

 

(2.2.) – REQUISITOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS 

 

                                      Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.

 

                                      Antes de tudo, a propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual determina-se, ad litteram:

 

CÓDIGO CIVIL

Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

 

Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 

                                      O contrato de promessa de compra em venda, ora em questão, devidamente registrado em Cartório, inquestionavelmente acusa todas formalidades do contrato definitivo, in casu a escritura pública de compra e venda. (CC, art. 462)

 

                                      Quanto ao registro do pré-contrato junto à respectiva matrícula, o propósito fora de, até mesmo, produzir-se efeitos erga omnes, uma vez que, desse modo, erigido à categoria de direito real. (CC, art. 1.418 c/c 1.225, inc. VII)

 

                                      Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:

 

Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.

Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."

 (...)

"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.

Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis ...

 

( ... )

 

(2.3.) – QUANTO À NULIDADE DO GRAVAME HIPOTECÁRIO 

                                     

                                      Aqui, de princípio, vê-se completa violação ao princípio da boa-fé objetiva contratual. (CC, art. 422)

 

                                      Os Autores, como afirmado alhures, não tinham conhecimento do ônus do gravame hipotecária, surgido, registre-se, como garantia de empréstimo celebrado entre os Réus.

 

                                      De mais a mais, essa garantia, obviamente, servira para assegurar o débito entabulado entre aqueles. Dessarte, uma vez quitado o preço do bem, como se sucedeu na hipótese, não há razão alguma para o gravame importar na transferência do imóvel aos adquirentes, aqui Autores. É dizer, a hipoteca não tem qualquer eficácia contra os promitentes compradores, máxime quando demonstrado a quitação da dívida.

 

                                      Ora, se a promitente vendedora, em razão da extinção contrato, por conta do pagamento total da avença, não pode mais alienar o imóvel em mira, igualmente não poderá gravá-lo com hipoteca. Essa, até mesmo, a orientação fixada do teor do art. 1.420, do Código Civil.

 

( ... ) 

 

(2.4.) – TUTELA DE EVIDÊNCIA (CPC, art. 314) 

                                               

                                      Diante dos fatos narrados, não resta outra alternativa senão requerer à antecipação provisória da tutela de evidência, preconizada em lei.

 

                                      Há fartos documentos imersos nos autos, todos dando conta da quitação do contrato. Ademais, igualmente a prova documental é inconteste em apontar o gravame hipotecário, o qual impede a transferência perante o registro imobiliário. 

( ... )

 

Sinopse

Ação de Cancelamento de Gravame Hipotecário c/c Adjudicação Compulsória

Trata-se de modelo de petição de Ação de Cancelamento de Gravame de Hipoteca c/c Adjudicação compulsória de imóvel, ajuizada conforme Novo CPC, sob o rito comum (NCPC, art. 318), buscando-se, no plano de fundo, sentença meritória de sorte a obter-se a anulação de gravame hipotecário firmado entre construtora/incorpororadora e instituição financeira, invialilizando, por isso, o registro do imóvel adquirido em cartório, conforme entendimento da Súmula 308 do STJ.

Narra a petição inicial da Ação de Cancelamento de Gravame que os autores celebraram com a primeira ré (construtora), um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. O propósito contratual era a aquisição de apartamento, além da respectiva garagem.

No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido em 48 (quarenta e oito) parcelas sucessivas e mensais de R$ 0.000,00 (.x.x.x). Acordou-se sinal de 00.000,00 (.x.x.x.), esse devidamente quitado por ocasião da celebração do contrato preliminar.

Consoante evidenciava a cláusula 7ª do contrato em espécie, as partes contratantes ajustaram pela impossibilidade de arrependimento.

O preço do imóvel fora saldado por completo.

Nada remanescendo a pagar, os promitentes compradores procuram obter a respectiva escritura pública para, em seguida, proceder-se com o registro do imóvel. Contudo, souberam, na ocasião, que havia o óbice de uma hipoteca. Esse gravame, sucedeu-se em conta de empréstimo tomado pela primeira ré (construtora) junto à segunda demanda (instituição financeira), do que se depreendia de certidão cartorária carreada aos autos do processo.

Os demandantes desconheciam por completo esse empréstimo, mormente a garantia que fora ofertada em prol da segunda promovida.

Em conta disso, os autores, por desvelo, notificaram, extrajudicialmente, o representante legal da primeira ré (construtora), para, em data e local designados, cumprir o segundo fragmento do ajuste. Não houve resposta, seja expressa ou verbal.

Assim, almejaram a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, bem como a anulação do gravame de hipoteca, razão qual, por isso, ajuizaram a querela judicial, inclusive com pedido de tutela de evidência. (Novo CPC, art. 311)

Foram insertas notas de jurisprudência de 2018.

 

Jurisprudência Atualizada
Jurisprudência Atualizada desta Petição:

 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA. GARANTIA DE FINANCIAMENTO. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONSTRUTORA. ADQUIRENTE. PROMITENTE COMPRADOR. VINCULAÇÃO. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. CANCELAMENTO DA HIPOTECA. NECESSIDADE. DEMANDA PROPOSTA CONTRA A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. OCORRÊNCIA. SÚMULA Nº 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INCIDÊNCIA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INOCORRÊNCIA. REGRA DO ART. 85, §2º. INCIDÊNCIA. PEDIDO AUTORAL. TOTALMENTE PROCEDENTE. ATRIBUIÇÃO DAS DESPESAS. INTEGRALMENTE AOS RÉUS. ADEQUAÇÃO. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.

1. O adquirente de unidade imobiliária, cujo contrato de promessa de compra e venda foi firmado diretamente com a construtora, não mantém relação jurídica com a instituição financeira em favor da qual foi constituída hipoteca ao arrepio do disposto no Enunciado nº 308 da Súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Entretanto, embora a hipoteca tenha sido constituída irregularmente, a referida instituição financeira deve ser incluída no polo passivo da demanda, uma vez que os efeitos da sentença que determina o cancelamento da hipoteca atingirá o banco, razão de assumir a condição de litisconsorte passivo necessário.

2. Tratando-se de litisconsórcio passivo necessário, cuja integração da lide pela instituição financeira é necessária, somado à procedência total dos pedidos da parte autora, não autoriza cogitar-se da incidência do princípio da causalidade, em vista de afastar a condenação dos réus, solidariamente, ao pagamento das despesas processuais.

3. No caso vertente, causa espécie que o banco sustente a tese no sentido de que não deveria ser incluído no polo passivo da demanda, cuja pretensão é, além de outras, a anulação-cancelamento de hipoteca incidente sobre o imóvel a fim de garantir financiamento concedido pelo próprio banco. Acaso não tivesse participado da lide, aí sim teria razão para insurgir-se, uma vez que se estaria diante de verdadeira nulidade.

4. Apretensão do banco com o recurso no caso concreto não é outra senão tentar livrar-se do pagamento dos honorários advocatícios a que foi condenado, razão pela qual sustenta a aplicação do princípio da causalidade, nitidamente não incidente na espécie, que se resolve com a aplicação da regra contida no §2º do art. 85 do Código de Processo Civil.

5. Fixo os honorários advocatícios recursais na forma do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC/2015 e o Enunciado Administrativo nº 7 do c. STJ, levando em consideração o trabalho adicional nesta instância recursal, majorando em 2% (dois por cento) a verba honorária já fixada na origem em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa em favor do apelado, diferença esta a ser suportada exclusivamente pelo réu recorrente, tendo em vista que não obteve êxito, ainda que parcial, em sua insurgência recursal.

6. Recurso de apelação CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJDF; APC 2017.16.1.001298-8; Ac. 108.8349; Sexta Turma Cível; Rel. Des. Alfeu Machado; Julg. 11/04/2018; DJDFTE 18/04/2018)

Outras informações importantes


por 12x de R$ 13,92 sem juros ou R$167,00

*R$ 150,30 (10% de desconto) no boleto bancário

Avaliações
Avaliação 5 de 5
Avaliação: 
Excelente
Faça login para comentar

Ou faça o login com...

Avalie-nos e receba de brinde diversas petições!

  • star_rate
  • star_rate
  • star_rate
  • star_rate
  • star_rate
  • 4.7/5
  • 24 votos

Características deste modelo de petição

Comentários

Área do Direito: Imobiliário

Tipo de Petição: Petições iniciais reais

Número de páginas: 22

Última atualização: 10/05/2018

Autor da petição:

Ano da jurisprudência: 2018

Doutrina utilizada: Flávio Tartuce

Histórico de atualizações

por 12x de R$ 13,92 sem juros ou R$167,00

*R$ 150,30 (10% de desconto) no boleto bancário

Vizualizar preview aspect_ratio Vejas aqui as vantagens de adquirir nossas peças

Todas as petições do site são em arquivos Word editáveis, adaptando-se perfeitamente ao seu caso.

Faça a diferença: nossas peças já vêm com notas de jurisprudência, leis e doutrina.