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Modelo de ação rescisão contratual, por descumprimento de contrato de compra e venda de imóvel, entre particulares, por culpado do vendedor, com perdas e danos e restituição dos valores. Com doutrina e jurisprudência, Word editável, baixe agora! Líder desde 2008 – Por Alberto Bezerra, Petições Online®. * Não usamos inteligência artificial na elaboração de petições

• Sumário da petição
• PERGUNTAS SOBRE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL 
• O que é ação de rescisão contratual?
• O que é ação de rescisão contratual com restituição de valores? 
• Como ajuizar ação de rescisão contratual? 
• Como provar culpa do vendedor em rescisão de compra e venda? 
• O que é ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas? 
• O que é ação de rescisão contratual por descumprimento de contrato? 
• O que é ação de rescisão contratual com perdas e danos? 
• O que é rescisão de contrato de compra e venda entre particulares por culpa do vendedor? 
• O que é ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel? 
• O que é uma cláusula de rescisão em um contrato de compra e venda? 
• O que diz a Súmula 543 do STJ? 
• Qual é a multa por desistência de um contrato de compra e venda? 
• AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
• (1) – SÍNTESE DOS FATOS 
• (2) – NO MÉRITO
• (2.1.) – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA 
• (2.2.) – RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR
• [ Causa de pedir ]
• (2.3.) – CULPA DO COMPRADOR: DEVOLUÇÃO PARCIAL
• (2.4.) – HÁ PRECEDENTES QUANTO AO PERCENTUAL A SER APLICADO 

PERGUNTAS SOBRE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL 

O que é ação de rescisão contratual?

A ação de rescisão contratual é o meio judicial utilizado para encerrar um contrato quando há descumprimento das obrigações por uma das partes ou quando surgem fatos que tornam impossível a continuidade da relação. Em termos práticos, a rescisão pode ocorrer tanto pela resolução – ligada ao inadimplemento – quanto pela resilição, que pode ser de comum acordo (distrato) ou unilateral, quando a lei permitir. O propósito dessa ação é desfazer o vínculo contratual e, sempre que viável, devolver as partes à situação anterior ao contrato, incluindo a possibilidade de reparação por eventuais prejuízos.

O que é ação de rescisão contratual com restituição de valores? 

A ação de rescisão contratual com restituição de valores é a medida judicial proposta quando uma das partes deseja desfazer o contrato e, ao mesmo tempo, reaver os valores pagos em razão do negócio. Esse pedido é comum em situações em que houve inadimplemento, vício no objeto contratado ou descumprimento de cláusulas essenciais. O juiz, ao analisar a demanda, pode determinar tanto a extinção do vínculo contratual quanto a devolução parcial ou integral dos valores, além de eventuais indenizações por prejuízos sofridos.

Como ajuizar ação de rescisão contratual? 

Para ajuizar uma ação de rescisão contratual é necessário reunir provas do contrato firmado e do motivo que justifica sua extinção, como inadimplemento, vícios ou descumprimento de cláusulas. O processo se inicia com a elaboração de uma petição inicial, que deve indicar as partes, narrar os fatos, apresentar os fundamentos jurídicos e formular os pedidos, como a rescisão do contrato, eventual restituição de valores pagos e indenização por perdas e danos. Em seguida, a ação deve ser protocolada no juízo competente, geralmente no foro do domicílio do réu ou no local indicado no contrato.

Como provar culpa do vendedor em rescisão de compra e venda? 

Para provar a culpa do vendedor em uma ação de rescisão de compra e venda, é fundamental apresentar documentos e evidências que demonstrem o descumprimento das obrigações assumidas. Entre as provas mais comuns estão: o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, registros de comunicação entre as partes (e-mails, mensagens, notificações extrajudiciais) e laudos ou perícias que apontem defeitos no bem ou serviço. Além disso, testemunhas e outros elementos que confirmem a má-fé ou negligência do vendedor podem reforçar a tese. O objetivo é demonstrar ao juiz que o inadimplemento é imputável ao vendedor, justificando a rescisão e, se for o caso, a restituição de valores e indenização.

O que é ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas? 

A ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas é o instrumento judicial utilizado quando a parte lesada busca encerrar o contrato e, ao mesmo tempo, reaver os valores que já foram desembolsados. Esse tipo de ação é comum em contratos de compra e venda, prestação de serviços ou negócios em que houve inadimplemento, descumprimento de cláusulas ou vícios ocultos no objeto contratado. O pedido inclui não apenas a rescisão, mas também a restituição integral ou parcial das parcelas pagas, podendo ainda envolver indenização por eventuais prejuízos sofridos.

O que é ação de rescisão contratual por descumprimento de contrato? 

A ação de rescisão contratual por descumprimento de contrato é o meio judicial usado quando uma das partes deixa de cumprir as obrigações assumidas, como atraso na entrega de um bem, falha na prestação de serviços ou falta de pagamento. Nesse caso, a parte prejudicada pede a extinção do contrato, a restituição de valores pagos e, se necessário, indenização por perdas e danos. O fundamento central é demonstrar que o inadimplemento tornou impossível ou excessivamente onerosa a continuidade da relação contratual.

O que é ação de rescisão contratual com perdas e danos? 

A ação de rescisão contratual com perdas e danos é o meio judicial utilizado para encerrar um contrato em razão do descumprimento de cláusulas ou obrigações e, além disso, buscar indenização pelos prejuízos sofridos. Nessa ação, a parte lesada pede não apenas a extinção do vínculo contratual, mas também a reparação financeira por danos materiais e morais decorrentes do inadimplemento. O objetivo é restaurar o equilíbrio entre as partes, devolvendo o que foi pago e compensando eventuais perdas ocasionadas pela quebra do contrato.

O que é rescisão de contrato de compra e venda entre particulares por culpa do vendedor? 

A rescisão de contrato de compra e venda entre particulares por culpa do vendedor ocorre quando este descumpre obrigações assumidas, como não entregar o bem, entregar produto com vícios ocultos ou agir de má-fé durante a negociação. Nessa hipótese, o comprador pode ingressar com ação judicial para desfazer o negócio, exigir a restituição dos valores pagos e ainda pleitear indenização por perdas e danos. O fundamento está no inadimplemento do vendedor, que torna impossível ou injusta a continuidade do contrato.

O que é ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel? 

A ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel é o meio judicial utilizado quando uma das partes deseja desfazer o negócio por descumprimento contratual ou por impossibilidade de continuidade da relação. Esse pedido é comum em situações como atraso na entrega do imóvel, vícios construtivos, falta de pagamento das parcelas ou descumprimento de cláusulas essenciais. Além da rescisão, a ação pode incluir pedidos de devolução das quantias pagas e indenização por eventuais perdas e danos sofridos.

O que é uma cláusula de rescisão em um contrato de compra e venda? 

A cláusula de rescisão em um contrato de compra e venda é a disposição contratual que prevê as condições para a extinção do negócio caso haja descumprimento por uma das partes ou interesse legítimo na sua finalização. Em geral, essa cláusula define prazos, penalidades, multas e a forma de restituição de valores já pagos, funcionando como uma proteção para garantir equilíbrio e segurança jurídica. Ela antecipa as consequências do rompimento contratual, evitando litígios mais complexos.

O que diz a Súmula 543 do STJ? 

A Súmula 543 do STJ estabelece que, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, em caso de resolução por culpa do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas. Já se a rescisão ocorrer por iniciativa ou culpa do comprador, a devolução será parcial, com possibilidade de retenção de parte das quantias para cobrir despesas administrativas, desde que de forma razoável e proporcional.

Qual é a multa por desistência de um contrato de compra e venda? 

A multa por desistência de um contrato de compra e venda é um valor previamente estabelecido no contrato, conhecido como cláusula penal, que tem a função de compensar a parte prejudicada pela rescisão antecipada. Normalmente, ela é fixada como um percentual sobre o valor total do negócio ou sobre as parcelas já pagas. A legislação e a jurisprudência exigem que essa penalidade seja razoável e proporcional, evitando enriquecimento sem causa. Em contratos de imóveis regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, por exemplo, o STJ admite a retenção de um percentual moderado quando o comprador desiste, enquanto a devolução deve ser integral se a culpa for do vendedor. 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL DA CIDADE/ PP

[ Pede-se tutela de evidência ] 

                                        FULANO DE TAL, solteiro, comerciário, residente e domiciliado na Rua Xista, nº. 000, em Cidade (PP), possuidor do CPF(MF) nº. 000.222.333-44, com endereço eletrônico [email protected], ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, com suporte no art. 413 c/c art. 473, ambos do Código Civil e, ainda, art. 51, inc. II e IV c/c art. 53, caput, todos do CDC, ajuizar a presente

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL

C/C

( pedido de repetição de parcelas pagas e dano morais) 

contra QUANTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, estabelecida na Rua das Tantas, nº. 000, em Cidade (PP), inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 12.345.678/0001-99, endereço eletrônico desconhecido, em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo delineadas.

INTROITO

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

                                                               A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo. Seus recursos financeiros são insuficientes para pagar as despesas do processo, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

                                               Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.

                                               O Autor firmara com a Ré, em 00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. (doc. 01)

                                               O propósito contratual era a aquisição do imóvel sito na Rua das Tantas, nº. 000, Apto. 1303, nesta Cidade além da respectiva garagem de nº. 122. No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido da seguinte forma:

 ( i )     R$ 00.000, 00 ( .x.x.x. ) , a título de sinal e princípio de pagamento;

( ii )     R$ 00.000,00 ( .x.x.x. ) em 25 parcelas mensais e sucessivas de R$ 000,00 ( .x.x.x. ), vencendo-se a primeira em 00/11/2222;

( iii )    R$ 000.000,00 ( .x.x.x.) em uma única parcela, essa a ser paga por intermédio de financiamento bancário com vencimento na data de 00/11/3333;

( iv )    R$ 00.000,00 ( .x.x.x.) em parcela única, vencendo-se na data de emissão do termo de habite-se.

                                               Todavia – e esse é o âmago desta pretensão --, o Autor não tem mais condições de continuar com o pagamento das parcelas (docs. 02/13). Por isso, pretende recebê-las imediatamente, com o desconto, a título de cláusula penal, de, no máximo, 10%(dez por cento).

                                               Ainda que acertada expressamente a possibilidade da restituição dos valores, aquela, por desvelo, notificou a Demandada, almejando obter informação nesse sentido. Além disso, tal ato indicou o não interesse em continuar com a relação contratual em espécie. (doc. 30). Nada foi respondido.

                                               Foram inviados, tal-qualmente, inúmeros e-mails, todos sem quais solução para o caso. (docs. 31/33)

                                               Demais disso, várias ligações se sucederam, ao telefone fixo, bem assim ao celular (xx) 987654321, cujas conversas foram tratadas com o proprietário da imobiliária-ré, Sr. Fulano de Tal.

                                               Naõ fosse isso o suficiente, dezenas de conversas também foram tratadas via aplicativo Whatsapp.

                                               A “proposta”, esdrúxula, pífia, provocante, foi de devolver a insignificante quantia de R$ 0.000,00 ( .x.x.x. ).

                                               Mesmo dispondo-se a receber apenas esse valor incontroverso, porém sem dar por quitado o débito, recusou-se tal desiderato, o que se denota da notificação, expressa, enviada. (doc. 34)

                                               Como se vê, tenta-se perceber-se o que direito desde o ano passado, sem sucesso.

                                               Desse modo, a Promovida se encontra inadimplente, uma vez que, na data do ajuizamento da presente ação, ainda não recebera os valores pagos anteriormente.

                                               Com esse proceder, sofre prejuízo de ordem material e, mais ainda, danos morais, esses motivados pelo atraso na restituição dos valores, o que resulta, a propósito, no ajuizamento da presente ação judicial.

                                                               HOC  IPSUM EST.

                                                               Inicialmente, convém destacar que entre a Autora e a Ré emerge uma inegável relação de consumo.

                                               Tratando-se de compra e venda de imóvel, cujo destinatário final é o tomador, no caso a Autora, há relação de consumo, nos precisos termos do que reza o Código de Defesa do Consumidor:

                                               Por esse ângulo, a relação contratual é de consumo e obedece, por isso, ao quanto fixado na Súmula 543 do STJ.

[ Causa de pedir ]

                                               É inquestionável que a Autora não cumprira sua obrigação legal, e contratual, de pagar todas as parcelas avençadas. Indiscutível, igualmente, que a mesma, por isso, deva arcar com o pagamento correspondente por quebra contratual. (Cláusula 17)

                                               Todavia, o percentual imposto, como cláusula penal, é demasiadamente elevado. Por essa razão, será alvo de debate em capítulo específico.

                                               Com efeito, a hipótese traduz a quebra contratual por uma das partes (Autora). Possibilita, desse modo, que a parte lesada (Ré) se utilize de cláusulas expressas para essa situação.

                                                A Promovida, no contrato espécie, estipulara que a devolução dos valores, pagos pelo rescindente, somente serão devolvidos com término da obra. (cláusula 19) Obviamente que se trata de uma imposição incontestável de afronta aos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

                                               Referida cláusula, sem dúvida, converge para o que rege o CDC, ad litteram:

                                               Essa controvérsia já tinha sido alvo de resolução de demandas repetitivas no REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 13/11/13.

                                               Posteriormente, como se vê, o tema fora sumulado pelo mesmo STJ, com a seguinte redação:

                                               Nesse compasso, quanto à devolução imediata dos valores pagos, a questão é pacífica. Assim, a aludida cláusula, em sentido adverso, deve ser anulada. (cláusula 19)

                                               No contrato em espécie, como afirmado alhures, há cláusula penal para os casos de desistência unilateral do promitente comprador, nominada pela Ré de “cláusula de retenção” (Cláusula 17). Porém, desavisadamente essa estipulara, a guisa de multa, o gritante percentual de 85%(oitenta e cinco por cento) sobre os valores a restituir. Chega a ser ofensiva aos olhos de qualquer um. 

                                               Nesse ponto, o STJ, na mesma Súmula 543, entende como razoável a punição ao desistente, até mesmo para cobrir despesas como publicidade, promoção das vendas etc.

                                               Nada obstante, ressalva que esse montante é insensato, descomedido e, a vista disso, demanda sua redução, equitativamente, com apoio no que dispõe a Legislação Substantiva Civil, verbo ad verbum:

                                               Reiteradamente os Tribunais pátrios têm decidido que, na hipótese ora enfrentada, o percentual oscila entre 10%(dez por cento) a 20%(vinte por cento) de dedução como forma compensatória pela rescisão, prevalescendo aquele.

                                               É altamente ilustrativo transcrever precedente de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM A DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. As matérias previstas nos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997, não foram objeto de debate no acórdão recorrido, nem nos embargos de declaração opostos. A falta do necessário prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao dispositivo citado por este Tribunal, em sede de especial. Incidência na espécie da Súmula nº 211/STJ. 2. Este Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula nº 543/STJ). 3. Agravo interno não provido. [ ... ]

                                               Há, igualmente, decisões similares de diversos Tribunais de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

Instrumento particular de contrato de compra e venda de terreno em condomínio residencial. Desistência do promitente comprador. Celebração da avença anterior à edição da Lei nº 13.786/18. Aplicação do índice de retenção entre 10% e 25% do que foi vertido ao contrato, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Juros de mora que fluem a contar do trânsito em julgado. Correção monetária de cada desembolso. Sucumbência recíproca. Apelo parcialmente provido. Acórdão que dirimiu clara e fundamentadamente a controvérsia, de acordo com os fatos apresentados, com a interpretação dos regramentos legais aplicáveis e colacionando os precedentes que corroboram o entendimento adunado. Nítido intuito de reexame da matéria julgada. Inocorrência das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. Rejeição dos embargos. [ ... ]

APELAÇÃO. SENTENÇA PROCEDENTE DO PEDIDO PARA RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL, DETERMINADA A RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 20% (VINTE POR CENTO) DO MONTANTE EFETIVAMENTE PAGO PELA PROMOVENTE, DEVENDO O VALOR REMANESCENTE SOFRER CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC DESDE O SEU DESEMBOLSO PARA FINS DE RESTITUIÇÃO À PROMOVENTE (PROMITENTE COMPRADORA). INICIATIVA DA AUTORA. DESFIGURADA A INADIMPLÊNCIA. NÃO EVIDENCIADA A CLÁUSULA PENAL CONVENCIONAL. CONFERIDO O PERCENTUAL DE RETENSÃO E DEVOLUÇÃO. ÍNCIDE DE CORREÇÃO AO SABOR DA DECISÃO SINGULAR POR HIGIDEZ. INEXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRECEDENTES DO STJ. DESPROVIMENTO.

1. Rememore-se o caso. Nos autos, ação de rescisão de contrato e ressarcimento de valores em função de distrato de contrato de compra e venda de imóvel. Nessa perspectiva, alega a autora que na data de 27 de novembro de 2014, celebrou com a requerida um instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel localizado no empreendimento contemporâneo condomínio design (venda nº. 6869 / contrato nº. 3987). Narra que foi acordado que o pagamento do imóvel se daria em 38 (trinta e oito) parcelas de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). Diz a requerente que adimpliu o montante de R$ 327.527,49 (trezentos e vinte e sete mil e quinhentos e vinte sete reais e quarenta e nove centavos). Contudo, a promovente por volta do mês de setembro do ano de 2017, antevendo que não mais poderia arcar com um custo financeiro tão alto, uma vez que a mesma é professora aposentada, começou a tomar as devidas providências para formalização do distrato. Aduz que informou a requerida a sua perda de interesse de permanecer com o imóvel objeto do contrato da presente lide e em ato posterior solicitou a devolução dos valores pagos, mesmo sabendo que teria retenção pela demandada de uma parte do valor total adimplido, a fim de que produzisse um ressarcimento justo e razoável, minimizando os prejuízos inevitáveis da realização do distrato da relação contratual tabulado entre as partes. Relata que procurou a demandada e iniciou as tratativas, porém, as conversações não evoluíram a contento, o que levou a demandante a buscar solução junto ao decon, todavia, restaram infrutíferas, razão do ingresso da lide em tela. Por fim requer, a procedência do pleito declarando rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como que a promovida proceda com a devolução de 90% dos valores pagos em parcela única. Eis a origem da celeuma. 2. Rescisão contratual por iniciativa do comprador: É incontroverso que a rescisão contratual se deu por iniciativa da promovente, que não reúne mais condições de honrar com o pagamento das parcelas. Vide trecho crucial do decisório primevo: A requerida narra que a parte autoral se encontra inadimplente desde setembro de 2017, todavia é interessante traçar uma sinopse fática e documental sobre isso: Em setembro de 2017 parte autora tentou o distrato amigavelmente (fl. 02, item 04), em 13/09/2017 parte autora procurou o decon tentando uma solução (fl. 29), em 07/11/2017, houve no decon audiência. Pelo exposto, tem-se o entendimento de não haver inadimplência da demandante, pois a data inicial da suposta inadimplência coincide com a da ciência da reclamada sobre o desejo de não mais permanecer no contrato firmado, uma vez que no momento que parte requerida tomou conhecimento do desejo autoral, resta descaracterizada a rescisão por inadimplência. Portanto, realmente, não houve inadimplência. 3. Suposta cláusula penal convencional: Alega, outrossim, a parte requerida a existência de cláusula de pena convencional. Contudo, verifica-se que referido dispositivo contratual (fls. 108/109) não versa sobre rescisão contratual voluntária, mas sim sobre rescisão contratual por inadimplência, o que não é, definitivamente, o caso dos autos. Portanto, não há que se falar em multa resultante de clausula contratual. 4. Retenção e devolução: A essa altura, oportuno conferir a abrangência da retenção. Por primeiro, vale destacar que a cláusula de retenção deve englobar todas as verbas relacionadas com o negócio jurídico desfeito, inclusive taxas, impostos, sinal/arras, corretagem e outros encargos. Portanto, é vedada a realização de outros descontos sobre o valor a ser restituído, sob pena de afronta ao Código de Defesa do Consumidor CDC e ao disposto na Súmula nº 543 do STJ. A propósito, oportuno apontar a tese firmada, no âmbito do julgamento de Recurso Especial repetitivo, observe: Recurso Especial representativo de controvérsia. Art. 543-c do CPC. Direito do consumidor. Contrato de compra de imóvel. Desfazimento. Devolução de parte do valor pago. Momento. 1. Para efeitos do art. 543-c do cpc: Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso Especial não provido. (STJ, RESP 1300418/SC, Rel. Ministro luis felipe salomão, segunda seção, julgado em 13/11/2013, dje 10/12/2013) 5. Acresça-se, no mais, o enunciado da Súmula nº 543, stj: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 6. E mais, acerca da aferição do percentual de retenção, jurisprudência consolidada no colendo STJ dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção em torno do percentual de 10% a 25% dos valores pagos. 7. Confira-se: Agravo interno no agravo em Recurso Especial. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 1. Negativa de prestação jurisdicional. Omissão. Não ocorrência. 2. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Distrato. Devolução dos valores pagos. Retenção fixada em 10%. Possibilidade. Precedentes. Revisão do entendimento do acórdão recorrido. Reexame de matéria fático-probatória. Impossibilidade. Súmula n. 7 do STJ. 3. Honorários recursais no agravo interno. Descabimento. 4. Agravo interno desprovido. 1. Verifica-se que o tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência consolidada nesta corte superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3. O tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela terceira turma deste tribunal superior - nos EDCL no agint no RESP 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, dje de 8/5/2017. 5. Agravo interno desprovido. (STJ, agint no aresp 1431243/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio bellizze, terceira turma, julgado em 29/04/2019, dje 06/05/2019) 8. No tópico, vide a decisão singular no decote, a seguir: Em contrapartida ao direito autoral de rescindir o contrato, a parte ré tem a prerrogativa de promover a retenção de valores do montante que foi adimplido, uma vez que a mesma teve gastos com o imóvel objeto do contrato aqui em questão. Salienta-se que a rescisão aqui pretendida se deu por culpa da promitente compradora, uma vez que a mesma na época de realização do contrato assumiu a obrigação de permanecer no contrato e honrar as prestaçãos assumidas, deste modo é nada mais que justo a vendedora promover a retenção de valores, uma vez que esta teve sua expectativa frustada em relação a compradora. Por ser a rescisão por culpa exclusiva da parte autora, é possível a retenção de um percentual entre 10% e 25% assim como entende o STJ. (...) usando como balizamento a jurisprudência acima, e levando em consideração toda a situação fática e documentos acostados, bem como me firmando no princípio da razoabilidade, princípio este que procura sempre encontrar um bem comum para ambas as partes, compreendo ser razóavel a retenção pelo requerido de 20% dos valores pagos. 9. Índice: Na sentença ficou disposto que quantia a ser retida deve corresponder ao percentual de 20% (vinte por cento) do montante efetivamente pago pela promovente, devendo o valor remanescente sofrer correção monetária pelo INPC desde o seu desembolso para fins de restituição à promovente (promitente compradora). No entanto, o apelante suplica a incidência do incc-di. Acontece que tal índice está discriminado no contrato, às f. 24, para fins da correção da parcela de financiamento a partir de 30 (trinta) dias da notificação da averbação da construção na matrícula do imóvel. Assim, hígida a eleição judicial da aplicação do INPC, por ser o mais comum à espécie. Nada a reparar. 10. Alegação de sucumbência recíproca: Finalmente, o apelante invoca a sucumbência recíproca. Mas em vão. Destaque-se, que o bem de vida buscado pela autora foi alcançado, o que implica seu sucesso na demanda do ponto de vista processual e o quantum da devolução, nessa hipótese, é pedido secundário, pois consequência indissociável da própria condenação. Por outro lado, a indicação prévia de valor certo a título repetição pela requerente se mostra tarefa difícil, já que tal apuração depende da análise das circunstâncias concretas do julgador. Na verdade, em última análise, verifica-se a ocorrência de sucumbência mínima da demandante e não da ré, aplicando-se a espécie o parágrafo único do art. 21 do CPC/73 (equivalente ao parágrafo único do art. 86 do CPC/2015), que reza: Se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. 11. Ademais, adequa-se ao caso sub judice, por analogia, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 326, in verbis: Na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca. Nesse sentido, paradigma emblemático desta 2ª câmara de direito privado do egrégio tribunal de justiça do ceará: (...) 3. Ademais, não se pode olvidar o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça quanto a sucumbência, o qual preceitua que "na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca" (Súmula nº 326 do STJ). Assim, resta evidente a inexistência da sucumbência mínima alegada pela parte embargante, já que a condenação em montante inferior ao postulado a título de dano moral não acarreta a sucumbência recíproca. 4. (...) 5. Declaratórios parcialmente providos. [ ... ]

                                               Assim, rigorosamente demonstrado a reiteração de julgados, de repetição homogênea, originários dos mais diversos Tribunais. Nesse sentido, de já a parte Autora os adota como matéria atrelada à sua causa de pedir.

                                               Todavia, antes de tudo, mister tecer algumas considerações acerca dos “precedentes” e da “jurisprudência”, situação processual adotada na Legislação Adjetiva Civil (v.g., art. 489, inc. VI, art. 926, § 2º, art. 927, § 5º etc).

                                               Com respeito a essa distinção, são precisos os dizeres de Fredie Didier Jr quando professa ad litteram:

                                               Imperioso, tal-qualmente, transcrever o magistério de Luiz Guilherme Marinoni, quando, em obra específica acerca do tema, enfoca o dever de ater-se às decisões do Superior Tribunal de Justiça, verbis:

                                               Com efeito, a Promovente abriga-se na jurisprudência reiterada, porquanto:

( a ) as razões de decidir são similares (ratio decidendi): em se tratando de contrato de compra e venda, submetido ao CDC, cabe ao promitente vendedor devolver as parcelas pagas de imediato;

 ( ... )

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Características deste modelo de petição

Área do Direito: Consumidor

Tipo de Petição: Petições iniciais reais

Número de páginas: 44

Última atualização: 14/09/2025

Autor da petição: Alberto Bezerra

Ano da jurisprudência: 2025

Doutrina utilizada: Fredie Didier Jr., Luiz Guilherme Marinoni, Rodolfo Kronemberg Hartmann

Histórico de atualizações

• 14/09/2025 - Inseridas notas de jurisprudência de 2025
• 11/03/2021 - Inseridas notas de jurisprudência de 2021
• 25/03/2019 - Publicado no Petições Online

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