Construtora terá que devolver R$ 898 mil por atraso na entrega de apartamento de R$ 1 milhão
TJMT mantém devolução de R$ 898 mil a comprador após atraso na entrega de apartamento
Um comprador que pagou R$ 898 mil por um apartamento em Cuiabá e não recebeu o imóvel conseguiu manter na Justiça a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos. A decisão é da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, que negou recurso da construtora e confirmou a condenação.
O relator, desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha, votou pelo desprovimento da apelação, sendo acompanhado por unanimidade.
Entenda o caso
O consumidor firmou, em 2012, contrato de promessa de compra e venda de um apartamento, com três vagas de garagem. O valor total negociado foi de R$ 1 milhão. Segundo ele, até junho de 2015 já havia pago R$ 898 mil, cerca de 90% do preço.
O contrato previa a entrega do imóvel até dezembro de 2014, com prazo de tolerância de 120 dias. Mesmo após o fim do prazo, a unidade não foi entregue.
Diante do atraso, o comprador buscou primeiro a via arbitral, conforme cláusula prevista no contrato. A tentativa, no entanto, não avançou. Ele então ingressou com ação pedindo a entrega do imóvel ou, de forma subsidiária, a devolução dos valores pagos, além de indenização por danos morais.
Cláusula de arbitragem não impediu ação
No recurso, a empresa alegou que o processo não poderia ter sido julgado pelo Judiciário por existir cláusula compromissória arbitral e sustentou que já havia decisão anterior extinguindo ação pelo mesmo motivo.
O colegiado entendeu, porém, que o consumidor comprovou ter tentado instaurar a arbitragem, mas o procedimento foi frustrado por circunstâncias alheias à sua vontade, inclusive dificuldades de localização da empresa.
Segundo o relator, a exigência legal de tentar a arbitragem foi cumprida, e não seria razoável transformar a cláusula em obstáculo permanente ao acesso à Justiça, especialmente em relação de consumo.
Alegação de falsidade foi rejeitada
A construtora também alegou que a assinatura no contrato seria falsa e pediu perícia grafotécnica, além da produção de outras provas. O pedido foi negado.
Para a Câmara, não houve cerceamento de defesa. A decisão destacou que a empresa apresentou versões contraditórias, ora negando o contrato, ora afirmando que houve distrato verbal e devolução de valores, sem apresentar provas mínimas da suposta falsidade.
O acórdão ressaltou que cabe à parte que alega falsidade comprovar o vício, o que não ocorreu no caso.
Pagamentos foram reconhecidos
Sobre o valor pago, a empresa sustentou que apenas R$ 100 mil estariam comprovados por recibos formais. O colegiado, no entanto, considerou válido o conjunto de provas apresentado pelo comprador.
Entre os documentos analisados estavam o contrato, extrato interno da própria empresa indicando os valores pagos e ata notarial com mensagens eletrônicas nas quais representante da construtora reconhecia pagamentos que somavam R$ 898 mil.
Para o relator, o sistema processual não exige prova única ou exclusivamente bancária para comprovar pagamento, e os documentos reunidos foram suficientes para demonstrar o adimplemento substancial do contrato.
Restituição integral mantida
Como o imóvel não foi entregue e já havia sido vendido a terceiro, a Câmara manteve a rescisão contratual por culpa da construtora e a devolução integral das parcelas pagas, sem retenção.
O colegiado também confirmou a indenização por dano moral e majorou os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação.
Fonte: TJMT | Processo 1004688-42.2024.8.11.0041
Definições de Termos Jurídicos 16 termos
Entenda os conceitos mencionados nesta notícia
Dano moral refere-se a um prejuízo que afeta a pessoa ofendida em sua essência como indivíduo. Consiste na violação de direitos fundamentais da personalidade, tais como honra, dignidade, intimidade, imagem e reputação, conforme estabelecido nos artigos 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal, e resulta em sentimentos de dor, sofrimento, tristeza, vergonha e humilhação para a vítima.
O termo "dano moral" deve ser utilizado exclusivamente para descrever danos que não causam impacto financeiro. Se houver consequências financeiras, mesmo que indiretas, o dano deixa de ser considerado extrapatrimonial.
Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem ser vítimas de dano moral.
Prazo é o intervalo de tempo que separa dois pontos distintos. Ele representa a duração estipulada para a realização de um determinado ato, com o objetivo de evitar a prolongação excessiva do processo.
Os prazos processuais civis, em sua maioria, são estabelecidos por lei (prazo processual legal, conforme o artigo 218, caput, do CPC/2015). Na ausência de disposição legal, os prazos são determinados pela autoridade judicial (prazo processual judicial, de acordo com o § 1.° do artigo 218 do CPC/2015). Caso não haja um prazo processual legal específico, e não tenha sido estabelecido pelo juiz, a lei determina que o prazo para a parte seja de cinco dias (CPC, artigo 218, § 3.°).
No contexto do direito civil, o prazo representa o período de tempo estabelecido para a entrada em vigor de um ato ou para que o mesmo produza efeitos. Mais precisamente, corresponde ao intervalo de tempo entre a concretização do ato ou negócio e sua eficácia, ou entre a manifestação da vontade ou a realização do negócio e a chegada do dia designado. Essa definição se diferencia do conceito de "termo", que representa um evento específico, um fato ou acontecimento que marca o início da eficácia do negócio, e não apenas um conjunto de dias, como ocorre com o prazo.
Colegiado é o órgão jurisdicional composto por mais de um julgador, normalmente desembargadores ou ministros, que decide os processos de forma conjunta, por maioria de votos, nos tribunais, conforme a estrutura do Código de Processo Civil.
Uma relação de consumo é definida como aquela estabelecida entre um consumidor e um fornecedor, com o objetivo de adquirir um produto ou contratar um serviço.
Consequentemente, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável sempre que nos deparamos com uma relação desse tipo, independentemente da área do Direito em que ocorra. Além disso, uma relação de consumo se refere à interação jurídica, seja contratual ou extracontratual, que envolve um fornecedor de produtos ou serviços de um lado e um consumidor do outro, com o propósito de comercializar produtos e serviços.
Quando ocorre a circulação de produtos e serviços entre o consumidor e o fornecedor, estamos diante de uma relação de consumo, que é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor.
O termo "acórdão" refere-se à decisão proferida pelos órgãos colegiados dos tribunais, como turmas, câmaras, seções, órgãos especiais, plenários, entre outros previstos nos regimentos internos, conforme estipulado no artigo 204 do CPC.
Enquanto a decisão que resolve o processo em primeira instância é conhecida como sentença, nos tribunais, a decisão que finaliza o julgamento do processo, seja por competência originária ou em virtude de recurso, é chamada de acórdão.
Tanto as decisões individuais quanto as colegiadas (acórdãos) podem abranger questões relacionadas ao mérito, questões processuais, liminares, entre outras.
Os pronunciamentos colegiados das Turmas Recursais dos Juizados Especiais também são denominados de acórdãos, conforme estabelece o artigo 46 da Lei 9099/95.
Relator é aquele a quem incumbe a direção e ordenação do processo, que será julgado no Tribunal, conceituação essa a qual reserva os ditames do inc. I, do art. 932, do Código de Processo Civil.
A palavra "recurso", no contexto do direito processual, possui um significado técnico específico e limitado. Nessa hipótese, refere-se a um meio ou procedimento impugnativo capaz de provocar uma reavaliação de uma decisão judicial, seja pela mesma autoridade judiciária que a proferiu, ou por uma instância hierarquicamente superior, com o intuito de buscar sua alteração, anulação, esclarecimento ou complementação dentro do contexto do processo em curso.
No entanto, o termo "recurso" é frequentemente utilizado em um sentido mais amplo, referindo-se a "todo meio utilizado pela parte litigante para proteger seu direito", incluindo ações, petições iniciais, contestações, reconvenções e medidas cautelares.
É importante distinguir o recurso de outros meios autônomos de impugnação de decisões judiciais, como a ação rescisória e o mandado de segurança.
Portanto, o recurso é caracterizado como o procedimento apropriado para permitir a reavaliação de uma decisão, dentro do mesmo processo em que foi proferida, antes que ela torne-se definitiva.
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
A forma primária e comum de encerrar obrigações é através do pagamento direto, termo que pode ser entendido como solução, cumprimento, adimplemento, ou satisfação da obrigação. Essa ação resulta na completa liberação do devedor em relação ao compromisso. Quando se analisa um contrato, é frequentemente destacado que sua principal forma de término é o cumprimento (extinção ordinária), que ocorre precisamente por intermédio do pagamento.
As obrigações surgem para serem cumpridas, e no momento exato em que são cumpridas, são extintas. O adimplemento é, de fato, o modo natural de terminar qualquer relação obrigacional.
Além disso, o adimplemento da obrigação pode ser realizado por um terceiro não envolvido. Isso envolve alguém que não possui conexão jurídica com a obrigação principal, agindo por interesse puramente moral. Por exemplo, um pai que paga a dívida de seu filho maior de idade.
A forma primária e comum de encerrar obrigações é por meio do pagamento direto, termo que pode ser entendido como solução, cumprimento, adimplemento, ou satisfação da obrigação. Essa ação resulta na completa liberação do devedor em relação ao compromisso. Quando se analisa um contrato, é frequentemente destacado que sua principal forma de término é o cumprimento (extinção ordinária), que ocorre precisamente por intermédio do pagamento.
As obrigações surgem para serem cumpridas, e no momento exato em que são cumpridas, são extintas. O adimplemento é, de fato, o modo natural de terminar qualquer relação obrigacional.
Além disso, o adimplemento da obrigação pode ser realizado por um terceiro não envolvido. Isso envolve alguém que não possui conexão jurídica com a obrigação principal, agindo por interesse puramente moral. Por exemplo, um pai que paga a dívida de seu filho maior de idade.
Cerceamento de defesa é a violação ao direito constitucional de defesa, ocorrente quando a parte é impedida, total ou parcialmente, de exercer o contraditório e a ampla defesa, por restrição indevida à produção de provas, à manifestação nos autos ou ao uso dos meios legais de defesa, em afronta direta à Constituição Federal.
Art. 5º, LV, da Constituição Federal:
“aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes”.
Relação de consumo é o vínculo jurídico estabelecido entre consumidor e fornecedor em razão da aquisição ou utilização de produto ou serviço como destinatário final, submetendo-se às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC.
O que é Empresa?
Empresa é a atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou de serviços, exercida profissionalmente pelo empresário, conforme art. 966 do Código Civil.
Art. 966 do Código Civil:
“Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.”
Empresa não é a pessoa jurídica, mas a atividade exercida.
O que é Perícia Grafotécnica?
Perícia Grafotécnica é o meio de prova previsto nos arts. 464 e seguintes do CPC, utilizado para verificar a autenticidade de assinatura ou manuscrito contestado no processo.
Ela é usada quando há dúvida sobre a autoria de assinatura ou documento.
O que é Promessa de Compra e Venda?
Promessa de Compra e Venda é o contrato pelo qual uma parte se obriga a vender e a outra a comprar determinado bem, gerando direito à adjudicação compulsória se houver recusa na outorga da escritura, conforme arts. 462 e 463 do Código Civil.
A indenização por danos morais é explicitamente prevista na legislação brasileira, conforme estabelecido nos incisos V e X do artigo 5º da Constituição Federal, além dos dispositivos presentes no capítulo do Código Civil que trata dos direitos da personalidade.
Em casos de difamação ou prejuízo à reputação veiculados pela mídia, a Constituição Federal estipula compensação por danos materiais e morais, bem como o direito de resposta (CF, artigo 5º, V).
Também assegura a compensação por danos morais e materiais no caso de violação da intimidade, vida privada, honra e imagem das pessoas.
Na legislação comum, a obrigação de reparar os danos decorrentes de ato ilícito está estabelecida no artigo 927 do Código Civil, que estabeleceu de forma simples e direta o princípio da compensação, aplicável tanto aos danos materiais quanto morais, uma vez que, após a promulgação da Constituição Federal de 1988, não há mais discussão sobre a possibilidade de indenização por danos morais. A propósito, a doutrina e a jurisprudência já haviam se pronunciado sobre esse assunto antes da Constituição.
A legislação civil, nos artigos 186, 187 e 927, adota a teoria subjetiva, na qual o ônus da prova de que o agente agiu com culpa ou dolo cabe ao autor da ação. No entanto, o parágrafo único do artigo 927 estabelece exceções, admitindo a responsabilidade objetiva em casos específicos determinados por lei e quando a atividade exercida pelo causador do dano, por sua própria natureza, representar um risco para as pessoas.