Homem consegue anulação de contrato de compra e venda de imóvel por propaganda enganosa
Justiça Federal anula compra de imóvel por erro sobre localização do lote.
A 2ª Vara Federal de Pelotas (RS) anulou contrato de compra e venda de imóvel residencial, após ser constatado que consumidor foi levado ao erro quanto à localização do terreno. O contrato de financiamento também foi declarado nulo e o autor obteve devolução de valores pagos e indenização por danos morais. A sentença, de 6/2, é do juiz Cristiano Bauer Sica Diniz.
O comprador do imóvel, autor da ação, narrou que, em 2022, com o objetivo de adquirir casa própria, negociou com a imobiliária a compra de um imóvel na planta. A negociação resultou em dois contratos: um de compra e venda de um terreno de 200 m², e outro para a construção de um imóvel de 38 m² no local, com promessa de entrega para o final daquele ano. Ele sustentou, com registros de conversas, que durante todo o processo de negociação, o proprietário da imobiliária e seus colaboradores garantiram que o terreno objeto do negócio seria no lote de esquina da rua desejada. Ele ingressou com a ação contra a imobiliária, os dois sócios-proprietários e a Caixa Econômica Federal (CEF), pois esta financiou os valores para aquisição do imóvel.
No entanto, após a formalização do negócio e o pagamento da entrada e de algumas prestações, o homem teria sido informado por uma funcionária da imobiliária que o terreno adquirido, na verdade, localizava-se no meio da quadra, e não na esquina prometida. Também, que o mesmo terreno de esquina já havia sido vendido. Segundo ele, a ausência de numeração dos lotes no momento da visita foi uma artimanha da ré para o induzir ao erro, tendo se guiado apenas pela comunicação com a imobiliária.
Ao analisar as provas apresentadas na ação, o juiz entendeu que o autor tem razão em seus pedidos, pois ficou caracterizada "de um lado, a violação ao princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes, especialmente ao fornecedor, os deveres anexos de informação, transparência e lealdade em todas as fases do contrato, bem como, por outro lado, presente vício de vontade que, por si só, também justifica a invalidação do contrato, deve ser dado trânsito ao pedido de desfazimento do negócio".
Diniz pontuou que a violação ao dever de informação, "por ser contemporâneo à fase de formação do contrato, deu causa à vício na manifestação da vontade relativamente ao autor - mais especificamente erro substancial - a justificar a anulação do negócio jurídico". Ele destacou que a efetiva localização do lote constituiu fator decisivo para a própria concretização do negócio, tendo interferido inclusive na realização do projeto da construção a ser edificada. "Não se trata aqui, pois, de mera idiossincrasia, capricho ou sensibilidade exarcebada por parte do demandante, mas sim de fato de fundamental relevância para a concretização da compra e venda, cujo desconhecimento imputável à construtora ré, por meio de seus prepostos, caracteriza a ocorrência de erro sobre qualidade essencial do imóvel".
Assim, ao reconhecer a invalidade do negócio jurídico, o juiz concluiu que isso implica na rescisão tanto do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel residencial, firmado com a sócio da empresa, do contrato de empreitada de serviços, firmado com a imobiliária, bem como do contrato de compra e venda, financiamento e alienação fiduciária, firmados com a Caixa Econômica Federal e com os réus pessoa-física.
O dano moral foi constatado pelo abalo emocional no autor, que investia na aquisição de casa própria como projeto de vida, que envolve planejamento financeiro, expectativas e sonhos. "A descoberta de que o bem adquirido não correspondia àquele que lhe foi prometido quase uma ano após o início das negociações, gerou frustração de uma expectativa legítima, geradores de angústia e impotência em patamares aptos a caracterizar o desequilíbrio da esfera psíquica do autor, e portanto, a existência de abalo moral indenizável", indicou o magistrado.
A responsabilidade da venda do terreno diverso foi atribuída tanto aos proprietários quanto à imobiliária, considerando a relação casada e negociação viciada feita pelas pessoas que prestavam serviço à empresa. Assim, o dano moral foi atribuído à empresa e aos sócios e proprietários do imóvel. Segundo Diniz, não é cabível a condenação da CEF, uma vez que agiu apenas como agente financeiro e não como executor de política pública de habitação.
O magistrado julgou procedente os pedidos declarando nulos os contratos de compra e venda do imóvel, do contrato de empreitada de serviços e do financiamento. Ele condenou a imobiliária a restituir o valor pago de entrada na contratação dos serviços e a Caixa a devolver os valores referentes aos encargos mensais do financiamento.
A sentença também estipulou que a imobiliária e os dois proprietários pagarão, de forma solidária, a indenização por danos morais no valor de R$15 mil. Os proprietários ainda terão que restituir à CEF o valor de R$55 mil recebidos em razão do contrato. Cabe recurso da decisão ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região.
Fonte: TRF4
Definições de Termos Jurídicos 12 termos
Entenda os conceitos mencionados nesta notícia
Dano moral refere-se a um prejuízo que afeta a pessoa ofendida em sua essência como indivíduo. Consiste na violação de direitos fundamentais da personalidade, tais como honra, dignidade, intimidade, imagem e reputação, conforme estabelecido nos artigos 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal, e resulta em sentimentos de dor, sofrimento, tristeza, vergonha e humilhação para a vítima.
O termo "dano moral" deve ser utilizado exclusivamente para descrever danos que não causam impacto financeiro. Se houver consequências financeiras, mesmo que indiretas, o dano deixa de ser considerado extrapatrimonial.
Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem ser vítimas de dano moral.
O que é Negócio jurídico?
Negócio jurídico é a manifestação de vontade destinada a criar, modificar ou extinguir direitos, desde que observados os requisitos legais de validade, conforme o art. 104 do Código Civil.
O conceito de fornecedor se encontra estabelecida no art. 3º, caput, da Lei 8.078/1990, o qual define que “fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”.
A palavra fornecedor, contida na redação acima descrita, está em sentido amplo, englobando o fornecedor de produtos – em sentido estrito – e o prestador de serviços.
No campo do direito processual civil, o parágrafo 1º, do artigo 203, do CPC, oferece uma definição de sentença como sendo o pronunciamento por meio do qual o juiz encerra a fase cognitiva do procedimento comum, além de extinguir a execução, fundamentando-se nos artigos 485 e 487.
Ao examinar o teor dessa norma processual, observa-se que o legislador considerou tanto o conteúdo quanto o efeito da sentença para conceituá-la.
No âmbito do processo penal, a sentença é a decisão judicial definitiva, que analisa o mérito da acusação contida na denúncia ou queixa, julgando-a procedente ou improcedente, e assim encerrando o processo com base na prova apresentada durante a discussão da causa.
Em suma, a sentença, como um ato formal do juiz, resolve a controvérsia penal e aplica o direito ao caso específico.
Enquanto a decisão judicial, que resolve o processo em primeira instância, é chamada de sentença, nos tribunais, a decisão que conclui o julgamento do processo, seja de competência originária ou em razão de recurso, é denominada acórdão.
A palavra "recurso", no contexto do direito processual, possui um significado técnico específico e limitado. Nessa hipótese, refere-se a um meio ou procedimento impugnativo capaz de provocar uma reavaliação de uma decisão judicial, seja pela mesma autoridade judiciária que a proferiu, ou por uma instância hierarquicamente superior, com o intuito de buscar sua alteração, anulação, esclarecimento ou complementação dentro do contexto do processo em curso.
No entanto, o termo "recurso" é frequentemente utilizado em um sentido mais amplo, referindo-se a "todo meio utilizado pela parte litigante para proteger seu direito", incluindo ações, petições iniciais, contestações, reconvenções e medidas cautelares.
É importante distinguir o recurso de outros meios autônomos de impugnação de decisões judiciais, como a ação rescisória e o mandado de segurança.
Portanto, o recurso é caracterizado como o procedimento apropriado para permitir a reavaliação de uma decisão, dentro do mesmo processo em que foi proferida, antes que ela torne-se definitiva.
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
A forma primária e comum de encerrar obrigações é por meio do pagamento direto, termo que pode ser entendido como solução, cumprimento, adimplemento, ou satisfação da obrigação. Essa ação resulta na completa liberação do devedor em relação ao compromisso. Quando se analisa um contrato, é frequentemente destacado que sua principal forma de término é o cumprimento (extinção ordinária), que ocorre precisamente por intermédio do pagamento.
As obrigações surgem para serem cumpridas, e no momento exato em que são cumpridas, são extintas. O adimplemento é, de fato, o modo natural de terminar qualquer relação obrigacional.
Além disso, o adimplemento da obrigação pode ser realizado por um terceiro não envolvido. Isso envolve alguém que não possui conexão jurídica com a obrigação principal, agindo por interesse puramente moral. Por exemplo, um pai que paga a dívida de seu filho maior de idade.
Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um bem, como garantia do pagamento da dívida, permanecendo com a posse direta, até a quitação integral da obrigação, nos termos do art. 1.361 do Código Civil.
O que é Empresa?
Empresa é a atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou de serviços, exercida profissionalmente pelo empresário, conforme art. 966 do Código Civil.
Art. 966 do Código Civil:
“Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.”
Empresa não é a pessoa jurídica, mas a atividade exercida.
O que é Sócio?
Sócio é a pessoa que integra uma sociedade, contribuindo com bens ou serviços para o exercício da atividade econômica e participando dos lucros e resultados, nos termos do art. 981 do Código Civil.
Art. 981 do Código Civil:
“Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.”
O sócio é parte do contrato social.
O que é Princípio da Boa-fé?
Princípio da Boa-fé é a regra prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil que impõe às partes comportamento leal, honesto e cooperativo na formação, execução e interpretação dos contratos.
A indenização por danos morais é explicitamente prevista na legislação brasileira, conforme estabelecido nos incisos V e X do artigo 5º da Constituição Federal, além dos dispositivos presentes no capítulo do Código Civil que trata dos direitos da personalidade.
Em casos de difamação ou prejuízo à reputação veiculados pela mídia, a Constituição Federal estipula compensação por danos materiais e morais, bem como o direito de resposta (CF, artigo 5º, V).
Também assegura a compensação por danos morais e materiais no caso de violação da intimidade, vida privada, honra e imagem das pessoas.
Na legislação comum, a obrigação de reparar os danos decorrentes de ato ilícito está estabelecida no artigo 927 do Código Civil, que estabeleceu de forma simples e direta o princípio da compensação, aplicável tanto aos danos materiais quanto morais, uma vez que, após a promulgação da Constituição Federal de 1988, não há mais discussão sobre a possibilidade de indenização por danos morais. A propósito, a doutrina e a jurisprudência já haviam se pronunciado sobre esse assunto antes da Constituição.
A legislação civil, nos artigos 186, 187 e 927, adota a teoria subjetiva, na qual o ônus da prova de que o agente agiu com culpa ou dolo cabe ao autor da ação. No entanto, o parágrafo único do artigo 927 estabelece exceções, admitindo a responsabilidade objetiva em casos específicos determinados por lei e quando a atividade exercida pelo causador do dano, por sua própria natureza, representar um risco para as pessoas.