O que é Ação de Rescisão Contratual de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel?

Ação de Rescisão Contratual de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel é a demanda proposta para extinguir o contrato preliminar por inadimplemento de uma das partes, com fundamento nos arts. 475 e 462 do Código Civil, podendo envolver restituição de valores pagos.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA    VARA CÍVEL DA CIDADE

                                        FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF(MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, com suporte no art. 413 c/c art. 473, ambos do Código Civil e, ainda, art. 51, inc. II e IV c/c art. 53, caput, todos do CDC, ajuizar a presente

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL

C/C

( pedido de repetição de parcelas pagas) 

contra ( 01 )  SOCIEDADE XISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, estabelecida na Rua Delta, nº. 000, na Cidade, inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 00.111.333/0001-55, com endereço eletrônico xista@xista.com.br, em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo delineadas. 

INTROITO 

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

                                                               A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo. Seus recursos financeiros são insuficientes para pagar as despesas do processo, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

                                               Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.

( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

                                                               Opta-se pela realização da audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação da Promovida, por carta (CPC, art. 247, caput), para comparecer à audiência, designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).

(1) – SÍNTESE DOS FATOS

                                               A Autora firmara com a Ré, em 00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. (doc. 01) O propósito contratual era a aquisição do imóvel sito na Rua das Tantas, nº. 000, Apto. 1303, nesta Cidade além da respectiva garagem de nº. 122. No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido da seguinte forma:

( i )      R$ 00.000, 00 ( .x.x.x. ) , a título de sinal e princípio de pagamento;

( ii )     R$ 00.000,00 ( .x.x.x. ) em 25 parcelas mensais e sucessivas de R$ 000,00 ( .x.x.x. ), vencendo-se a primeira em 00/11/2222;

( iii )    R$ 000.000,00 ( .x.x.x.) em uma única parcela, essa a ser paga por intermédio de financiamento bancário com vencimento na data de 00/11/3333;

( iv )    R$ 00.000,00 ( .x.x.x.) em parcela única, vencendo-se na data de emissão do termo de habite-se.

                                               Todavia – e esse é o âmago desta pretensão --, a Autora não tem mais condições de continuar com o pagamento das parcelas (docs. 02/13) e, por isso, pretende recebê-las imediatamente, com o desconto, a título de cláusula penal, de, no máximo, 10%(dez por cento).

                                               Ainda que acertada expressamente a possibilidade da restituição dos valores, aquela, por desvelo, notificou a Demandada, almejando obter informação nesse sentido. Além disso, tal ato indicou o não interesse em continuar com a relação contratual em espécie. (doc. 30). Nada foi respondido.

                                               Desse modo, a Promovida se encontra inadimplente, uma vez que, na data do ajuizamento da presente ação, ainda não recebera os valores pagos anteriormente.

                                               Com esse proceder, sofre prejuízo de ordem material e, mais ainda, danos morais, esses motivados pelo atraso na restituição dos valores, o que resulta, a propósito, no ajuizamento da presente ação judicial.

(2) – NO MÉRITO

(2.1.) – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA

                                                               Inicialmente, convém destacar que entre a Autora e a Ré emerge uma inegável relação de consumo.

                                               Tratando-se de compra e venda de imóvel, cujo destinatário final é o tomador, no caso a Autora, há relação de consumo, nos precisos termos do que reza o Código de Defesa do Consumidor:

 Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviço como destinatário final.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1° (...)

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.                                                    

                                               Por esse ângulo, a relação contratual é de consumo e obedece, por isso, ao quanto fixado na Súmula 543 do STJ.

(2.2.) – RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR 

[ Causa de pedir ]

                                               É inquestionável que a Autora não cumprira sua obrigação legal, e contratual, de pagar todas as parcelas avençadas. Indiscutível, igualmente, que a mesma, por isso, deva arcar com o pagamento correspondente por quebra contratual. (Cláusula 17)

                                               Todavia, o percentual imposto, como cláusula penal, é demasiadamente elevado. Por essa razão, será alvo de debate em capítulo específico.

                                               Com efeito, a hipótese traduz a quebra contratual por uma das partes (Autora). Possibilita, desse modo, que a parte lesada (Ré) se utilize de cláusulas expressas para essa situação.

                                                A Promovida, no contrato espécie, estipulara que a devolução dos valores, pagos pelo rescindente, somente serão devolvidos com término da obra. (cláusula 19) Obviamente que se trata de uma imposição incontestável de afronta aos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

                                               Referida cláusula, sem dúvida, converge para o que rege o CDC, ad litteram:

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. 

                                               Essa controvérsia já tinha sido alvo de resolução de demandas repetitivas no REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 13/11/13.

                                               Posteriormente, como se vê, o tema fora sumulado pelo mesmo STJ, com a seguinte redação:

Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

                                               Nesse compasso, quanto à devolução imediata dos valores pagos, a questão é pacífica. Assim, a aludida cláusula, em sentido adverso, deve ser anulada. (cláusula 19)

(2.3.) – CULPA DO COMPRADOR: DEVOLUÇÃO PARCIAL -  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL

                                               No contrato em espécie, como afirmado alhures, há cláusula penal para os casos de desistência unilateral do promitente comprador, nominada pela Ré de “cláusula de retenção” (Cláusula 17). Porém, desavisadamente essa estipulara, a guisa de multa, o gritante percentual de 85%(oitenta e cinco por cento) sobre os valores a restituir. Chega a ser ofensiva aos olhos de qualquer um. 

                                               Nesse ponto, o STJ, na mesma Súmula 543, entende como razoável a punição ao desistente, até mesmo para cobrir despesas como publicidade, promoção das vendas etc.

                                               Nada obstante, ressalva que esse montante é insensato, descomedido e, a vista disso, demanda sua redução, equitativamente, com apoio no que dispõe a Legislação Substantiva Civil, verbo ad verbum:

Art. 413 - A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

(2.4.) – HÁ PRECEDENTES QUANTO AO PERCENTUAL A SER APLICADO 

                                               Reiteradamente os Tribunais pátrios têm decidido que, na hipótese ora enfrentada, o percentual oscila entre 10%(dez por cento) a 20%(vinte por cento) de dedução como forma compensatória pela rescisão, prevalescendo aquele.

                                               É altamente ilustrativo transcrever precedente de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 4.591/1964. AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. ART. 53. SÚMULA Nº 543/STJ. NULIDADE DE CLÁUSULA QUE IMPLICA PERDA TOTAL OU SUBSTANCIAL DAS PARCELAS PAGAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DE 80% (OITENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL CONFIGURADO. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA.

1. Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados entre adquirente de unidade autônoma, na qualidade de destinatário final, e incorporadora/construtora configuram típica relação de consumo, submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, ainda que vinculados à disciplina da incorporação imobiliária prevista na Lei n. 4.591/1964. Precedentes (AGRG no AREsp 120.905/SP; AgInt no RESP 1.948.020/SP). 2.A incidência do CDC independe de alegação de vício de consentimento, bastando a presença de fornecedor e consumidor (arts. 2º e 3º do CDC). O fato de o contrato estar sujeito, também, à Lei n. 4.591/1964 não afasta, por si só, a aplicação do microssistema consumerista, devendo-se compatibilizar os diplomas legais, com prevalência das normas de proteção ao consumidor quando em conflito. 3.É nula, à luz do art. 53 do CDC, a cláusula que estabeleça a perda total, ou substancial, das prestações pagas pelo promitente comprador em benefício do promitente vendedor, quando este retoma o imóvel em razão do inadimplemento, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC). Súmula nº 543/STJ. 4.A jurisprudência desta Corte admite, nas promessas de compra e venda de imóvel firmadas antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção, em regra, de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos encargos suportados pelo vendedor, reputando abusivas retenções superiores que culminem na perda total ou quase integral dos valores adimplidos. Precedentes (RESP 1.820.330/SP; Súmula nº 543/STJ). 5.No caso concreto, a sentença, em consonância com a orientação desta Corte, condenou a vendedora a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento), solução que se mostra razoável, compatível com o art. 53 do CDC e suficiente para afastar o enriquecimento sem causa da incorporadora, que retomou o imóvel e poderá revendê-lo. 6.O acórdão recorrido, ao afastar por completo a incidência do CDC, reputar hígido o leilão extrajudicial previsto no art. 63 da Lei n. 4.591/1964 e validar, na prática, a perda substancial das parcelas pagas em benefício exclusivo da incorporadora, dissente da firme jurisprudência do STJ sobre a matéria, caracterizando ofensa aos arts. 53 do CDC e 884 do CC, bem como dissídio jurisprudencial. 7.Recurso Especial conhecido e provido para reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor, declarar a nulidade da cláusula de perda substancial das prestações pagas e restabelecer a sentença que determinou a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, com os consectários legais, mantendo-se, por consequência, a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada em primeiro grau. [ ... ]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% FIXADA PELO TRIBUNAL A QUO COM BASE EM PREVISÃO CONTRATUAL. PONTO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 283/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. Impõe-se observar que o STJ possui sólido entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, como é o caso presente, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula nº 543/STJ. 2. Ainda que tenha sido realizado o leilão do imóvel objeto da lide, o direito do promitente-comprador de receber de volta parte das parcelas desembolsadas não é afastado; se assim fosse, estaria o promitente-vendedor enriquecendo-se ilicitamente. No ponto, incide a Súmula nº 83/STJ. 3. Aplica-se a Súmula nº 83/STJ, tanto para os recursos interpostos com fulcro na alínea "a" quanto pela "c" do permissivo constitucional. Precedente. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e não conhecer do Recurso Especial. [ ... ]

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM A DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. As matérias previstas nos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997, não foram objeto de debate no acórdão recorrido, nem nos embargos de declaração opostos. A falta do necessário prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao dispositivo citado por este Tribunal, em sede de especial. Incidência na espécie da Súmula nº 211/STJ. 2. Este Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula nº 543/STJ). 3. Agravo interno não provido. [ ... ]

                                               Há, igualmente, decisões similares de diversos Tribunais de Justiça:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS. VEDAÇÃO DE CÁLCULO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DOS ÍNDICES DA CGJ/MG. ABUSIVIDADE AFASTADA. AMBOS OS RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame Trata-se de apelações cíveis interpostas, respectivamente, pelos promitentes compradores e pela promitente vendedora, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com devolução dos valores pagos, admitindo retenção de 25%, restituição imediata e aplicação dos índices da Corregedoria-Geral de Justiça para correção monetária. II. Questão em discussão2. Há quatro questões em discussão:(I) se a retenção contratual deve ser calculada sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores pagos;(II) se o percentual de 25% é adequado ou passível de redução;(III) se é cabível a restituição imediata das quantias pagas, ou se pode ser imposta a forma parcelada;(IV) qual o índice de correção monetária aplicável à devolução dos valores. IGP-M ou índices da CGJ/MG. III. Razões de decidir3. Conforme o RESP 2.222.022/MS (STJ), nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a soma das retenções não pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos, afastando-se a base de cálculo sobre o valor do contrato prevista na Lei nº 13.786/2018.4. O percentual de 25% constitui o limite tolerado pela jurisprudência para compensar a perda contratual do vendedor e despesas administrativas, revelando-se adequado e proporcional. 5. A restituição deve ocorrer de forma imediata, ainda que a resolução contratual tenha sido motivada pelo comprador, conforme Súmula nº 543 do STJ, sendo abusiva a imposição de parcelamento. 6. A correção monetária pelo IGP-M mostra-se inadequada diante da sua volatilidade. A adoção dos índices da CGJ/MG assegura equilíbrio e preservação do valor da moeda, sem onerosidade excessiva. lV. Dispositivo e tese7. Recursos desprovidos. Sentença mantida em todos os seus termos. Tese de julgamento: Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, mas submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a retenção superior a 25% dos valores pagos, vedado o cálculo sobre o valor total do contrato. A restituição das quantias pagas pelo consumidor, mesmo quando este dá causa ao desfazimento do contrato, deve ocorrer de forma imediata, afastando-se o parcelamento previsto contratualmente ou na Lei nº 13.786/2018.A correção monetária das parcelas devolvidas em razão de rescisão contratual deve seguir os índices da Corregedoria-Geral de Justiça, e não o IGP-M contratual, quando este se mostrar desproporcional ou causar onerosidade excessiva. [ ... ]

APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA C./C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL CONSISTENTE EM LOTE DE TERRENO. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Recurso de apelação interposto pela vendedora ré contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de lote urbano e condenou a ré a restituir 80% do valor pago pelo comprador autor. II. A questão em discussão consiste em verificar a aplicabilidade da Lei do Distrato, bem como o percentual adequado de retenção dos valores em caso de rescisão contratual e se cabível o desconto de taxa de fruição, a dedução de débitos de IPTU e retenção dos valores pagos a título de encargos moratórios devido ao atraso no pagamento das parcelas. III. Razões de Decidir: Contrato firmado antes da Lei do Distrato, inaplicável ao caso. Aplicação das Súmulas nºs 1, 2 e 3 deste Tribunal e Súmula nº 543 do STJ. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ. Valor pago que aproximadamente 48% do contrato. Taxa de retenção fixada em 20% dos valores pagos que não comporta majoração. Lote de terreno sem edificação. Embora o comprador estivesse na posse precária do lote, não há provas de seu uso efetivo por meio de construção, edificação, benfeitorias ou proveito econômico. Taxa de fruição indevida. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Autor que era responsável pelo pagamento do IPTU desde a compra até a rescisão (sentença). Possibilidade desconto de eventuais parcelas do IPTU inadimplidas do período de posse. Devem ser abatidos do valor a ser restituído ao comprador os encargos da mora pelo atraso no pagamento das parcelas. Sentença parcialmente reformada para registrar a possibilidade de retenção dos valore pagos a título de encargos moratórios (multa e juros de mora) devido ao atraso no pagamento das parcelas, bem como de eventuais débitos de IPTU no período de posse (aquisição até sentença. Sucumbência mantida. lV. Tese de julgamento: 1. Lei do Distrato inaplicável aos contratos firmados antes de sua vigência. 2. A retenção de 20% dos valores pagos é razoável, considerando o percentual pago do contrato. 3. Taxa de fruição incabível para lote de terreno sem edificação (RESP 1863007/SP). 4. Desconto de eventuais parcelas não pagas de IPTU durante a posse e dos encargos de mora pelo pagamento em atraso das parcelas. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [ ... ]

DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. MANUTENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. Caso em exame. 1. Dupla apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual e restituição de valores pagos, fixando a retenção em 25% sobre os valores pagos pelo comprador. A 1ª apelante busca a redução da retenção para 10%. O 2º apelante requer a retenção calculada sobre o valor total do contrato, a dedução da comissão de corretagem e a restituição parcelada dos valores pagos. II. Questão em discussão: 2. Definir se o percentual de retenção fixado na sentença é abusivo; se é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem; e se é cabível a restituição dos valores pagos de forma parcelada. III. Razões de decidir 3.1. A relação contratual entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se a Súmula nº 543 do STJ, que determina a restituição parcial das parcelas pagas quando a rescisão ocorre por culpa do comprador. 3.2. A jurisprudência do STJ admite a retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos, sendo razoável a fixação no percentual de 25% considerando a possibilidade de revenda do imóvel pela vendedora. 3.3. A devolução dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, pois a restituição parcelada impõe ônus excessivo ao consumidor, sendo considerada abusiva pela jurisprudência consolidada do STJ. 3.4. A cláusula contratual que atribui ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que haja previsão expressa no contrato e a informação seja prestada de forma clara e destacada, conforme o tema 938 do STJ. lV. Dispositivo e tese. 4. Primeira apelação conhecida e desprovida. Segunda apelação conhecida e parcialmente provida. Teses de julgamento: 1. O percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador pode variar entre 10% e 25%, sendo razoável a fixação em 25% quando o vendedor pode revender o imóvel. 2. A restituição dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada. 3. É válida a cláusula contratual que atribui ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja previsão expressa e informação clara sobre o encargo. dispositivos relevantes citados: [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE A ADQUIRENTE QUITAR OS VALORES DEVIDOS. CAUSA QUE, EFETIVAMENTE, DEU CAUSA À RESCISÃO. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE NÃO INTEGRA O PREÇO. INTERMEDIAÇÃO EXITOSA. AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR O VALOR CORRESPONDENTE. ARTIGO 725 DO CÓDIGO CIVIL. VERBETE DE SÚMULA Nº. 938 DO C. STJ. REFORMA DA R. SENTENÇA.

1. Ação de rescisão contratual proposta pela promissária compradora, na qual objetiva a devolução integral dos valores pagos e a condenação do réu por dano moral. 2. Cabe ao juiz o poder-dever de impedir a produção de prova inútil ao deslinde da causa, sendo certo que, no caso, todas as questões apresentadas independem de oitiva de testemunhas, bastando as provas documentais carreadas aos autos. 3. O vício de consentimento não se presume, devendo ser cabalmente demonstrado através de prova escoimada de dúvidas, ausente na hipótese. 4. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, por iniciativa do promissário comprador, impõe às partes o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas, ressalvado o direito de retenção do promitente vendedor. Verbete de Súmula nº. 543 do C. STJ. 5. Direito de retenção previsto contratualmente, no percentual de 25% (vinte e cinco cento) dos valores pagos a título de pagamento do preço. Razoabilidade. Precedentes do C. STJ e deste Eg. TJ/RJ. 6. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, quando previamente informado o preço total do bem, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Tema Repetitivo nº. 938 do C. STJ. 7. Arrependimento motivado que não afasta o dever de arcar com o pagamento da comissão de corretagem. Exegese do artigo 725 do Código Civil. 8. Simples inadimplemento contratual que não caracteriza situação a ensejar o direito a indenização por dano moral. 9. Parcial provimento ao recurso. [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DO ADQUIRENTE. TESE DE APLICAÇÃO, SEM QUALQUER CONTROLE, DE CLÁUSULA CONTRATUAL, COM BASE NO ARTIGO 32-A DA LEI Nº 6.766/1979, ALTERADA PELA LEI Nº 13.786/2018. REJEIÇÃO. EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR, NO TOCANTE À MULTA CONTRATUALMENTE PREVISTA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE PREVISÃO CONTRATUAL EXCESSIVAMENTE ONEROSA, SEGUNDO AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. ART. 52, § 1º, III, DO CDC. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCELADA. ADMISSIBILIDADE. ART. 32- A, § 1º, INC. I, DA LEI Nº 6.766 DE 1979. APLICAÇÃO. PRECEDENTE. UTILIZAÇÃO DO ÍNDICE CONTRATUALMENTE ESTABELECIDO PARA A CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL. NECESSIDADE. LEI Nº 13.786 DE 2018. PRECEDENTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REAJUSTE DO VALOR DA VERBA. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. NECESSIDADE. ENTENDIMENTO DO STJ. OBSERVÂNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Considerando as peculiaridades do caso concreto, pode ser considerada excessivamente onerosa e, consequentemente, afastada a aplicação de disposições contratuais estabelecidas nos moldes da Lei nº 13.786 de 2018, com prevalência do equilíbrio desejado pela Lei nº 8.078 de 1990.2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 75% dos valores pagos à vendedora. 3. Nos contratos de compra e venda de bens imóveis firmados após o início da vigência da Lei nº 13.786 de 2018, admite-se a devolução parcelada dos valores pagos, por força do previsto no artigo 32-A, § 1º, inciso I, da Lei nº 6.766 de 1979. Embora seja de inegável importância os enunciados de Súmulas persuasivas (Súmula nº 543 do STJ e Súmula 02 deste Tribunal), é indispensável, quando da delimitação dos seus âmbitos de incidência, a observância da legislação formal, sob pena de violação do princípio da legalidade. 4. A correção monetária deve observar o índice previsto no contrato, quando aplicável a Lei nº 13.786 de 2018.5. Os honorários advocatícios podem ser fixados por equidade quando o arbitramento sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor fizer com que a remuneração do patrono da parte seja irrisória [ ... ]

                                               Assim, rigorosamente demonstrado a reiteração de julgados, de repetição homogênea, originários dos mais diversos Tribunais. Nesse sentido, de já a Autora os adota como matéria atrelada à sua causa de pedir.

                                               Todavia, antes de tudo, mister tecer algumas considerações acerca dos “precedentes” e da “jurisprudência”, situação processual adotada na Legislação Adjetiva Civil (v.g., art. 489, inc. VI, art. 926, § 2º, art. 927, § 5º etc).

                                               Com respeito a essa distinção, são precisos os dizeres de Fredie Didier Jr quando professa ad litteram:

À luz das circunstâncias específicas envolvidas na causa, interpretam-se os textos legais (lato sensu), identificando a normal geral do caso concreto, isto é, a ratio decidiendi, que constitui o elemento nuclear do precedente. Um precedente, quando reiteradamente aplicado, se transforma em jurisprudência, que, se predominar em tribunal, pode dar ensejo à edição de um enunciado na súmula da jurisprudência deste tribunal.

Assim, a súmula é o enunciado normativo (texto) da ratio decidiendi (norma geral) de uma jurisprudência dominante, que a reiteração de um precedente.

Há, pois, uma evolução: precedente → jurisprudência → súmula. São noções distintas, embora umbilicalmente ligadas. [ ... ]

                                               Imperioso, tal-qualmente, transcrever o magistério de Luiz Guilherme Marinoni, quando, em obra específica acerca do tema, enfoca o dever de ater-se às decisões do Superior Tribunal de Justiça, verbis:

Atualmente, considerando-se a Constituição Federal, a função do Superior Tribunal de Justiça, a coerência do direito, assim como a necessidade de tutela da segurança jurídica e a igualdade perante o direito, não há como deixar de ver as decisões do Superior Tribunal de Justiça como precedentes obrigatórios. [ ... ]

(negritamos e sublinhamos)

                                               Com efeito, a Promovente abriga-se na jurisprudência reiterada, porquanto:

( a ) as razões de decidir são similares (ratio decidendi): em se tratando de contrato de compra e venda, submetido ao CDC, cabe ao promitente vendedor devolver as parcelas pagas de imediato;

( b ) os fatos levados à efeito nas decisões se assemelham: existência de cláusula expressa com percentuais exorbitantes a título de multa compensatória, colidindo, por isso, com vários dispositivos do CDC;

( c ) idênticos efeitos em face da violação: é devida a retenção de valores pagos a título de multa, porém não mais que 20% (vinte por cento), prevalecendo o percentual de 10% (dez por cento) sobre as quantais pagas.

                                               Nesse compasso, máxime sob a égide do art. 489, § 1º, inc. VI, do Código de Processo Civil, sustenta-se como precedentes de jurisprudência, em sua defesa, os julgados abaixo indicados:

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