PERGUNTAS SOBRE AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES
O que é ação de consignação de chaves de imóvel?
A ação de consignação de chaves de imóvel é o procedimento judicial utilizado pelo locatário quando deseja devolver o imóvel ao proprietário, mas este se recusa a receber as chaves ou cria obstáculos à entrega. Nessa situação, o inquilino pode propor a ação para depositar judicialmente as chaves, liberando-se da responsabilidade pelo pagamento de aluguéis e encargos posteriores. Assim, a consignação serve para formalizar a devolução e evitar a caracterização de mora do locatário.
O que é mora accipiendi?
A mora accipiendi, também chamada de mora do credor, ocorre quando o credor, sem justificativa, se recusa a receber a prestação devida pelo devedor ou cria obstáculos que tornam impossível o cumprimento da obrigação. Nessa situação, embora o devedor esteja disposto a pagar ou cumprir sua parte, o inadimplemento acontece por culpa do credor. Como consequência, o devedor não pode ser penalizado, ficando autorizado, por exemplo, a depositar a prestação em juízo (consignação em pagamento) para se liberar da obrigação.
Quando ajuizar ação de consignação por recusa do locador?
A ação de consignação deve ser ajuizada quando o locador se recusa injustificadamente a receber as chaves do imóvel devolvido ou a formalizar o encerramento do contrato. Nessa hipótese, o locatário, para não continuar responsável por aluguéis e encargos, pode propor a ação e depositar judicialmente as chaves, demonstrando que não deseja mais permanecer no imóvel e que a resistência do locador impede a entrega direta. Assim, evita-se a caracterização de mora e os débitos posteriores.
Quais os requisitos para ação de consignação de chaves?
Os requisitos para a ação de consignação de chaves envolvem: (i) a existência de contrato de locação já encerrado ou denunciado; (ii) a manifestação do locatário em devolver o imóvel; (iii) a recusa ou resistência do locador em receber as chaves; e (iv) a necessidade de demonstrar que a consignação é o único meio para se liberar da obrigação de pagar aluguéis e encargos após a devolução. Além disso, o locatário deve comprovar que o imóvel foi efetivamente desocupado, a fim de justificar o depósito judicial das chaves.
Como funciona o art. 539 do CPC?
O art. 539 do Código de Processo Civil disciplina a ação de consignação em pagamento, permitindo que o devedor deposite em juízo a prestação devida quando o credor se recusa a receber, cria embaraços ou quando há dúvida sobre quem deve legitimamente receber o pagamento. O objetivo é liberar o devedor da obrigação, evitando a mora e seus efeitos. O dispositivo prevê que a consignação pode ocorrer tanto de valores quanto de bens e deve ser feita mediante petição inicial acompanhada da demonstração do depósito.
Na prática, esse artigo é aplicado, por exemplo, em situações de locação, quando o locador não aceita as chaves, ou em dívidas em dinheiro, quando o credor dificulta o recebimento.
O que é recusa de recebimento de chaves em locação de imóvel?
A recusa de recebimento de chaves em locação de imóvel ocorre quando o locador não aceita a devolução do bem pelo locatário, mesmo após o término ou rescisão do contrato. Essa resistência pode ser injustificada ou utilizada como estratégia para prolongar a responsabilidade do inquilino pelo pagamento de aluguéis e encargos. Nesses casos, a lei autoriza o locatário a propor ação de consignação de chaves, depositando-as judicialmente para encerrar a relação locatícia e afastar a cobrança indevida.
Como provar recusa de recebimento das chaves em ação de consignação?
A prova da recusa de recebimento das chaves pode ser feita por meio de notificação extrajudicial enviada ao locador, com aviso de recebimento (AR), relatórios ou atas notariais que registrem a tentativa de entrega, mensagens formais trocadas entre as partes ou até testemunhas que presenciaram a negativa. Esses documentos demonstram que o locatário tentou devolver o imóvel, mas o locador resistiu, legitimando a propositura da ação de consignação para depositar as chaves em juízo e se liberar de novas obrigações contratuais.
A ação de consignação de chaves pode ser proposta no Juizado Especial Cível?
Não. A ação de consignação de chaves é espécie de ação de consignação em pagamento, disciplinada pelo rito especial do CPC (arts. 539 e seguintes). Por essa razão, não pode tramitar no Juizado Especial Cível, que só admite causas de menor complexidade submetidas ao procedimento sumaríssimo.
Esse entendimento é reforçado pelo Enunciado nº 8 do FONAJE, segundo o qual “as ações cíveis sujeitas aos procedimentos especiais não são admissíveis nos Juizados Especiais”. Portanto, mesmo que o valor da causa esteja dentro do limite de 40 salários mínimos, a consignação de chaves deve ser ajuizada na Justiça Comum, seguindo o procedimento especial previsto em lei.
O que fazer quando o locador não quer receber as chaves?
Quando o locador se recusa a receber as chaves após o fim da locação, o locatário não deve permanecer inerte, pois continuará responsável pelo pagamento de aluguéis e encargos. Nessa hipótese, o caminho adequado é ajuizar ação de consignação de chaves, prevista no rito especial do CPC, para depositá-las em juízo e liberar-se das obrigações contratuais. Esse procedimento garante que a devolução seja formalizada mesmo contra a resistência do proprietário.
Como funciona a entrega das chaves em juízo, no sistema eletrônico PJE?
A entrega das chaves em juízo, dentro de uma ação de consignação em pagamento no Processo Judicial Eletrônico (PJe), combina etapas digitais com ações presenciais, uma vez que o PJe é um plataforma inteiramente online administrada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), mas itens materiais como chaves não podem ser enviados de forma virtual. Essa medida permite que o inquilino deposite as chaves no tribunal quando o dono do imóvel rejeita recebê-las sem motivo justo ao término do aluguel, encerrando responsabilidades como pagamentos adicionais de locação, de acordo com as regras do Código de Processo Civil e do Código Civil.
Etapas chave do processo:
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Início da ação no PJe: O representante legal do inquilino envia a petição inicial de forma digital pelo site do tribunal responsável, utilizando uma assinatura eletrônica. É preciso explicar o motivo da recusa do proprietário, juntar evidências como o acordo de aluguel e avisos prévios, e solicitar o depósito das chaves. A categoria do processo é conhecida como consignação em pagamento.
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Avaliação pelo juiz: O magistrado revisa o requerimento no sistema PJe e, se aprovar, publica uma ordem online permitindo o depósito. Isso envolve nomear o cartório como responsável pela guarda e notificar os envolvidos pelo próprio sistema.
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Depósito material das chaves: O inquilino vai pessoalmente à secretaria do tribunal com a ordem judicial em mãos, seja impressa ou no celular. As chaves são passadas ao funcionário, que anota o recebimento em um documento oficial. Qualquer quantia devida, como aluguéis atrasados, é paga por meio de um boleto gerado no PJe.
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Conexão com o PJe: O registro do depósito é convertido em formato digital e adicionado ao processo online como comprovação, assegurando o acompanhamento completo. As chaves ficam armazenadas no tribunal até a decisão final, quando são repassadas ao proprietário ou retornadas ao inquilino.
O método pode diferir um pouco dependendo do tribunal, mas segue diretrizes uniformes do CNJ.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE.
Rito Especial
MARIA DA TANTAS, solteira, bancária, residente e domiciliada na Rua X, nº 000, apto. 501, em Cidade (PP) - CEP nº 77.888-45, inscrita no CPF (MF) sob o nº. 111.222.333, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediada por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, com suporte no art. 67 da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91), art. 335, inc. I, do Código Civil c/c arts. 539 e segs., do Código de Processo Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
“PELA RAZÃO DE RECUSA DE CHAVES DE IMÓVEL LOCADO”
em desfavor de PEDRO DAS QUANTAS, casado, empresário, residente e domiciliado na na Rua Y, nº 000, em Cidade (PP) – CEP nº 77.888-99, possuidor do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, endereço eletrônico desconhecido, decorrência das razões de fato e direito que, adiante dispostas.
INTROITO
( A ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
A Promovente não tem interesse na realização de audiência de tentativa de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII).
1 - Síntese dos fatos
A Autora celebrou com o Réu, na data de 00/22/3333, contrato escrito de locação residencial. Destinava-se ao imóvel sito na Rua X, nº. 000, apto. 501, nesta Capital. (doc. 01) Havia prazo de duração de 30 (trinta) meses, com prazo de término para 22/11/0000. Lado outro, aluguel mensal no importe de R$ 000,00 (.x.x.x.).
Tendo em vista que iria morar na residência de sua mãe, aquela necessitou romper o vínculo locatício. Todavia, ainda restavam 5(cinco) meses para a conclusão do acerto.
Procurou-se o locador do imóvel, evidenciando a intenção de devolver o bem e resolução do contrato. Porém, aquele, agindo em dissonância com a lei, destacou que a entrega, antes do prazo acertado, acarretaria em multa contratual. Essa previa a quantidade de 3(três) meses de aluguéis.
A Autora, cuidadosa, diante do impasse criado, notificou extrajudicialmente o Réu para receber as chaves do imóvel. Além do mais, informara intenção do pagamento parcial do aluguel e multa, igualmente proporcional.
Essa correspondência fora recebida em 00/11/222. (doc. 02) Ultrapassado o prazo, estipulado na notificação, não houvera qualquer resposta.
Diante disso, promove-se esta querela judicial.
2 - No mérito
DA RECUSA INDEVIDA DO RECEBIMENTO DAS CHAVES
MORA ACCIPIENDI
O propósito em espécie consona com a Lei Substantiva Civil. Essa, ao evidenciar pertinência do depósito judicial da “coisa devida”, implicitamente acolhe a entrega judicial das chaves (coisas). Este é o intelecto do dispositivo:
CÓDIGO CIVIL
Art. 334 – Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma legais.
Lado outro, também em abono ao disposto, é o que reserva o Código de Ritos (art. 542, inc. I).
Carlos Roberto Gonçalves perfilha desse entendimento, tanto que apregoa, ad litteris:
O art. 334 do Código Civil, ao falar em depósito judicial da ‘coisa devida’, permite a consignação não só de dinheiro como também de bens móveis ou imóveis.
[ . . . ]
Também o imóvel pode ser consignado, depositando-se simbolicamente as chaves, como ocorre frequentemente nas decisões de locação...
( ... )
Ademais, a jurisprudência é uníssona em afirmar a pertinência da consignação das chaves em juízo, mesmo que (o que não é o caso) o locatário esteja inadimplente ou haja outra infração contratual.
Esse entendimento está encartado nos arestos que se seguem:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES.
Recusa do locador em realizar os reparos necessários à manutenção da locação. Recebimento das chaves que não poderá ficar vinculado ao pagamento da multa rescisória. Culpa do locador. Aborrecimento que extrapola a esfera contratual. Dano moral. Indenização fixada em consonância com a lógica do razoável. Recusa injustificada do locador em receber as chaves. Termo final da locação. Data em que o locador teve a ciência inequívoca de que os locatários disponibilizaram as chaves. Sentença que não merece retoque. Desprovimento do recurso de apelação [ ... ]
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATIVOS.
Réus que alegam pagamento de parte dos aluguéis. Fato extintivo do direito da autora. Ônus da prova dos réus (art. 373, inciso II, do CPC). Incumbência dos devedores de exigir o recibo em caso de pagamento para se eximir de eventual cobrança indevida. Se o locador se recusa a receber as chaves indevidamente, incumbe aos locatários utilizarem a via apropriada para a consignação das chaves em juízo. Mera arguição que não desobriga os locatários quanto à obrigação assumida quando da contratação da locação. Alegação de imissão na posse do imóvel pelo locador em dezembro de 2016 somente em sede recursal. Inovação. Inadmissibilidade. Alegação de devolução de valores supostamente pagos a maior. Documentos acostados aos autos que demonstram o contrário. Justiça gratuita. Presunção de pobreza. Concessão da benesse. Recurso não conhecido em parte e, na parte conhecida, é-lhe negado provimento [ ... ]
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ENTREGA DE CHAVES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
Recusa ao recebimento das chaves em virtude do estado precário do imóvel. Condição do imóvel que não impede o recebimento das chaves. Recurso desprovido [ ... ]
Portanto, finda a locação, ou mesmo antes de seu término, é uma prerrogativa legal do locatário promover a entrega das chaves ao locador. Simboliza a entrega do imóvel a esse. Se há eventual entrave legal acerca de dívidas do imóvel, ou inadimplemento outro contratual, que seja aquele compelido a honrá-los em juízo.
( ... )
