EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 00ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL DA CIDADE.
Ação de Cobrança
Processo nº. 445577-99.2222.10.07.0001
Autor: Condomínio Residencial Xisto
Réu: Fulano de Tal
Fulano de Tal, solteiro, comerciário, inscrito no CPF (MF) sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 0000, Bairro das Pedras, Cidade/PP, CEP 00000-000, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu patrono que ao final subscreve — instrumento procuratório acostado — causídico inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seção do Estado, sob o nº 112233, com seu escritório profissional consignado no mandato acostado, o qual, em atendimento aos ditames contidos no art. 77, inciso V, do CPC, indica-o para as intimações necessárias, com supedâneo no art. 30 da Lei dos Juizado Especiais c/c art. 476, do Código Civil, ofertar a presente
CONTESTAÇÃO C/C PRELIMINAR AO MÉRITO
em face de Ação de Cobrança aforada por Condomínio Residencial Xisto, já qualificado na peça exordial, em razão das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo estipuladas.
1 - REBATE AO QUADRO FÁTICO (CPC, art. 341)
Os acontecimentos narrados na peça vestibular foram grosseiramente distorcidos.
É inegável que Fulano de Tal figurou, em determinado momento, como proprietário da unidade condominial indicada na inicial. Não obstante, essa condição já não subsistia quando do ajuizamento da presente ação. Na data de 00/11/2222, celebrou contrato de promessa de compra e venda com Beltrano de Tal, instrumento esse devidamente levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente (ID 0734589), com a consequente transferência da posse direta do imóvel ao promissário comprador. Mais do que isso: o Réu comunicou expressamente ao síndico do Condomínio Residencial Xisto a realização do negócio jurídico, dando-lhe ciência inequívoca da transação (ID 0734590).
O Autor, todavia, alterando nitidamente a realidade dos fatos, deixa transparecer que Fulano de Tal permaneceria vinculado às obrigações condominiais, como se jamais houvesse transferido a posse e o domínio econômico do imóvel. Ardilosamente, silencia sobre o contrato registrado e sobre a comunicação que lhe foi formalmente dirigida — elementos que, por si sós, afastam qualquer pretensão de cobrança em face do ora Contestante.
Ademais, no que toca à denominada "criação do capital de fundo", cobrada nos boletos que instruem a inicial, o Condomínio Residencial Xisto igualmente distorce os fatos. Não indica, em momento algum, qual obra ou benfeitoria específica seria custeada por essa contribuição extraordinária. Não aponta prazo, escopo ou destinação definida para os valores exigidos. E, além disso — ponto nodal —, não juntou qualquer ata de assembleia geral que demonstre ter a despesa sido submetida à deliberação dos condôminos e por eles aprovada.
Vê-se, pois, que a narrativa inaugural é duplamente viciada: de um lado, imputa ao Réu uma obrigação da qual já se desvinculara, por força de negócio jurídico registrado e comunicado; de outro, cobra contribuição extraordinária sem lastro assemblear e sem indicar sequer a finalidade dos recursos exigidos. São esses os fatos — e é sobre eles que a presente contestação se alicerça.
2 - PRELIMINAR AO MÉRITO
2.1. Da ilegitimidade passiva ad causam
Impõe-se, de logo, o reconhecimento da ilegitimidade passiva para aquele figurar no polo passivo da presente demanda.
É de verificar-se que, na data de 00/11/2222, o Contestante celebrou com Beltrano de Tal contrato de promessa de compra e venda da unidade condominial objeto desta cobrança (ID 0734589), instrumento esse levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cidade/PP. Mais do que isso: comunicou expressamente o síndico do Condomínio Residencial Xisto acerca da realização do negócio jurídico (ID 0734590), afastando, de modo cabal, qualquer alegação de desconhecimento por parte do ente condominial.
A obrigação de pagar as cotas condominiais possui natureza propter rem — vincula-se à própria coisa e é devida por aquele que detém o domínio econômico ou a posse da unidade, independentemente do registro formal de propriedade. Nessa esteira, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, não da titularidade cartorial.
Nesse passo, o Superior Tribunal de Justiça, ao firmar o Tema 886 (REsp nº 1.345.331/RS), consolidou o entendimento de que a responsabilidade pelas obrigações condominiais é definida por dois requisitos cumulativos:
(i) a imissão na posse pelo promissário comprador; e
(ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Presentes esses elementos, afasta-se a legitimidade passiva do ex-proprietário para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
É o que se destaca a seguir (tema 886/STJ):
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
A força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor. Assim, nesse tipo de obrigação, o devedor é determinado de acordo com sua relação em face de uma coisa, que é conexa com o débito.
Vale acrescentar, no ponto, a lição sempre precisa de Paulo Nader:
Assim, sempre que a coisa for alienada as obrigações propter rem preexistentes transferem-se ao adquirente. Exemplo típico é a obrigação da taxa condominial, que é sempre da responsabilidade do condômino atual [ ... ]
Seguindo essa mesma trilha de compreensão, oportuno transcrever estes arestos:
EXECUÇÃO. CONTRIBIÇÕES CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE ACOLHEU EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, RECONHECENDO A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVADA E EXTINGUINDO A EXECUÇÃO EM RELAÇÃO A ELA.
Agravo do condomínio exequente. Improvimento. Alienação dos imóveis por instrumento particular desprovido de registro. Legitimidade concorrente entre o promitente vendedor e compromissário comprador, considerando a natureza propter rem da dívida, que pode ser exigida do proprietário do imóvel. Tese sedimentada em sede de recursos repetitivos no julgamento do RESP nº 1.345.331/RS, condicionada, a legitimidade para a cobrança, à posse do comprovador e inequívoca ciência da alienação pelo condomínio. Ciência do condomínio e imissão na posse comprovadas pelos elementos de prova integrantes dos autos. Decisão mantida. Recurso ao qual se nega provimento. [ ... ]
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCINDIDA JUDICIALMENTE ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROVIMENTO.
I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos em face de cobrança de taxas condominiais, reconhecendo a responsabilidade do embargante pelo pagamento das despesas e determinando o prosseguimento da execução. 2. O embargante sustenta a inexigibilidade do débito e a sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi rescindido judicialmente por atraso na entrega da obra, sem que tenha havido a entrega das chaves ou a imissão na posse. 3. O juízo de primeiro grau entendeu que a obrigação condominial possui natureza propter rem e acompanha a titularidade registral do imóvel, razão pela qual imputou ao embargante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o promissário comprador responde por débitos condominiais quando o contrato de promessa de compra e venda foi rescindido judicialmente antes da entrega das chaves e sem que tenha ocorrido a imissão na posse do imóvel. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 6. No caso concreto, ficou comprovado que o apelante jamais exerceu a posse do imóvel, tendo o contrato de promessa de compra e venda sido rescindido judicialmente por culpa da construtora, com determinação de retorno das partes ao status quo ante. 7. A inexistência de posse e a desconstituição do vínculo contratual afastam a responsabilidade do adquirente pelas taxas condominiais, que permanecem a cargo da construtora ou incorporadora, titular do bem após o desfazimento do negócio. 8. Configurada a ilegitimidade passiva do embargante, impõe-se o acolhimento dos embargos à execução e a extinção da execução em relação a ele. 9. Aplicação do princípio da causalidade para imputar à exequente os ônus sucumbenciais, diante da prévia ciência acerca da inexistência de responsabilidade do apelante. lV. Dispositivo e tese 10. Recurso provido para reformar a sentença, acolher os embargos à execução e reconhecer a ilegitimidade passiva do embargante, com inversão dos ônus sucumbenciais. Tese de julgamento: 1. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse. 2. O promissário comprador não responde por taxas condominiais quando o contrato de promessa de compra e venda é rescindido judicialmente antes da entrega das chaves e sem a imissão na posse do bem. [ ... ]
No caso em discussão, ambos os requisitos fixados pelo Tribunal da Cidadania encontram-se plenamente satisfeitos. A posse direta foi transferida ao promissário comprador desde 00/11/2222; e o Condomínio Autor teve ciência inequívoca da transação — não por presunção ou inferência, mas por comunicação expressa do ora Contestante ao síndico, acrescida do registro cartorial do instrumento (IDs 0734589 e 0734590). Inexiste, portanto, relação jurídica material entre Fulano de Tal e as cotas ora cobradas.
Impende observar, ademais, que a presente ação tramita perante o Juizado Especial Cível, regido pela Lei nº 9.099/95, cujo art. 10 veda, de forma absoluta, qualquer forma de intervenção de terceiro. Por isso mesmo, sequer é processualmente viável, no bojo destes autos, a indicação do promissário comprador como parte passiva legítima — o que torna ainda mais evidente e imediata a necessidade de extinção do feito em relação ao Contestante.
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