Art. 1.336 do Código Civil (CC) - Lei 10.406/02

 CÓDIGO CIVIL

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.  

ARTIGO 1.336 DO CC COMENTADO EM PERGUNTAS E RESPOSTAS

O que diz o artigo 1.336 do Código Civil?

O artigo 1.336 do Código Civil trata das obrigações do condômino no condomínio edilício, ou seja, dos deveres que cada proprietário tem em relação às áreas comuns e aos demais moradores.
Ele visa manter a convivência harmoniosa, a preservação do patrimônio coletivo e o bom uso das partes comuns do edifício.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos neste artigo fica sujeito à multa prevista na convenção ou no regimento interno, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

§ 2º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 3º O condômino, ou possuidor, que reiteradamente descumprir com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das cominações de que tratam o § 1º e o art. 1.337.

♦ Principais deveres do condômino:

1. Contribuir nas despesas comuns → o pagamento das taxas condominiais é obrigatório e proporcional à fração ideal de cada unidade;

2. Preservar a segurança do prédio → não realizar obras que comprometam a estrutura;

3. Manter a uniformidade estética → é proibido alterar a fachada, cor ou esquadrias externas;

4. Usar a unidade de forma adequada → deve respeitar a finalidade do edifício (residencial ou comercial) e não prejudicar o sossego, a saúde ou a segurança dos demais.

♦ Sanções por descumprimento

• Multa convencional (até cinco vezes a taxa condominial);

• Juros e multa por atraso no pagamento das cotas;

• Multa agravada (até cinco vezes o valor da contribuição) em casos de conduta reiterada e antissocial.

Essas penalidades buscam garantir a disciplina e o equilíbrio entre os condôminos.

♦ Síntese:

Em resumo, o artigo 1.336 do Código Civil impõe regras essenciais para a convivência e a boa administração do condomínio, garantindo a preservação do imóvel e o respeito entre os condôminos.

Quais são as principais obrigações dos condôminos?

As principais obrigações dos condôminos estão previstas no artigo 1.336 do Código Civil, que disciplina os deveres de cada proprietário dentro de um condomínio edilício.
Essas regras garantem a convivência harmoniosa, a preservação da estrutura do edifício e o cumprimento das normas internas do condomínio.

Art. 1.336 do Código Civil:
São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

♦ 1. Contribuir para as despesas condominiais

Cada condômino deve pagar mensalmente sua cota de rateio das despesas comuns (limpeza, manutenção, portaria, energia das áreas coletivas etc.), de acordo com sua fração ideal.
O atraso gera multa de até 2%, juros de 1% ao mês e possibilidade de cobrança judicial.

→ Exemplo: o proprietário que não paga a taxa de condomínio responde por ação de cobrança, podendo ter o imóvel penhorado.

♦ 2. Preservar a segurança do edifício

É proibido executar obras ou modificações estruturais que comprometam a segurança da construção — como remover vigas, colunas ou paredes de sustentação — sem aprovação técnica e autorização do síndico.

→ Exemplo: abrir uma janela nova na fachada sem laudo estrutural pode gerar responsabilidade civil e obrigação de desfazer a obra.

♦ 3. Manter a uniformidade estética

O condômino não pode alterar a forma, cor ou esquadrias externas da fachada, pois essas mudanças afetam a aparência e o valor do prédio.
Qualquer modificação deve seguir o padrão definido na convenção condominial.

→ Exemplo: instalar janelas diferentes das demais ou pintar a varanda de outra cor é proibido.

♦ 4. Usar a unidade conforme sua destinação

A unidade deve ser utilizada de acordo com a finalidade do edifício (residencial, comercial ou mista).
Também é vedado o uso que prejudique o sossego, a saúde, a segurança ou os bons costumes dos demais moradores.

→ Exemplo: realizar festas barulhentas, criar animais perigosos ou usar o imóvel como oficina em condomínio residencial pode gerar multa.

♦ 5. Respeitar o regimento interno e as decisões coletivas

Além dos deveres do Código Civil, os condôminos devem cumprir as regras internas aprovadas em assembleia — como horários de silêncio, uso de áreas comuns, garagem e convivência com funcionários.

→ O descumprimento reiterado pode gerar multas agravadas de até cinco vezes o valor da taxa condominial (art. 1.336, §3º, CC).

♦ Síntese das principais obrigações:

Em resumo, o condômino deve contribuir financeiramente, preservar a estrutura, manter o padrão visual, respeitar os vizinhos e seguir as normas internas do condomínio.
Esses deveres asseguram o bom funcionamento e a convivência equilibrada entre todos os moradores.

O que significa contribuir para as despesas do condomínio?

Contribuir para as despesas do condomínio significa que cada condômino deve pagar sua parte nas despesas comuns, ou seja, custear coletivamente os gastos necessários para o funcionamento, conservação e administração do condomínio.
Esse dever está previsto no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

♦ Sentido jurídico da obrigação

O dever de contribuir é uma obrigação legal e permanente, que decorre da propriedade da unidade.
Mesmo que o morador não use determinadas áreas — como piscina, salão de festas ou garagem —, ele continua obrigado a pagar, pois o pagamento se refere à manutenção do todo e não ao uso individual.

→ Em outras palavras: quem é dono de uma unidade em condomínio participa automaticamente dos custos coletivos, proporcionalmente à sua fração ideal, que representa o percentual que cada imóvel ocupa na área total do prédio.

♦ Despesas comuns que devem ser rateadas

As contribuições mensais servem para cobrir custos indispensáveis ao funcionamento do condomínio, como:

• Salários e encargos de funcionários;

• Água, luz, gás e limpeza das áreas comuns;

• Manutenção de elevadores e portões;

• Seguro obrigatório do edifício;

• Pequenas reformas e conservação do prédio;

• Honorários da administração e despesas com assembleias.

→ Exemplo: se o edifício gasta R$ 10.000 por mês e a unidade possui fração ideal de 10%, o condômino deve pagar R$ 1.000.

♦ Critério de rateio

O rateio das despesas é feito, em regra, de acordo com a fração ideal de cada unidade.
Contudo, a convenção condominial pode adotar outro critério, desde que aprovado em assembleia (por exemplo, rateio igualitário entre as unidades).

♦ Consequências do não pagamento

O condômino inadimplente fica sujeito a:

1. Multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, §2º, CC);

2. Juros de mora de 1% ao mês;

3. Cobrança judicial, inclusive com possibilidade de penhora e leilão da unidade (CPC, art. 784, X);

4. Restrições no uso de áreas comuns, conforme o regimento interno.

♦ Resumo prático:

Em síntese, contribuir para as despesas do condomínio é o dever de cada condômino de participar financeiramente da manutenção do patrimônio coletivo, assegurando o funcionamento adequado e a conservação das áreas comuns.
O não pagamento gera sanções legais e judiciais, pois é uma obrigação propter rem, vinculada diretamente à propriedade da unidade.

O condômino pode se isentar do pagamento da taxa condominial?

Não. O condômino não pode se isentar do pagamento da taxa condominial, mesmo que não utilize áreas comuns ou discorde de determinadas despesas.
O dever de contribuir está previsto expressamente no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, como uma obrigação legal e permanente vinculada à propriedade da unidade.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

♦ Natureza da obrigação: propter rem

O pagamento da taxa condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, decorre da propriedade do imóvel e acompanha o bem, não a pessoa.
Assim, todo proprietário ou possuidor de unidade autônoma é responsável pelas cotas condominiais, independentemente de culpa, uso ou ocupação.

→ Exemplo: mesmo que o apartamento esteja vazio, o proprietário deve pagar o condomínio porque o imóvel continua se beneficiando da manutenção, da segurança e da valorização do prédio.

♦ Não é possível alegar isenção por falta de uso

A jurisprudência é pacífica: o simples fato de o condômino não utilizar piscina, salão de festas, academia ou garagem não o desobriga do pagamento.
O rateio serve para custear a conservação e funcionamento de todo o edifício, e não o uso individual de cada espaço.

→ Exemplo: um morador do térreo que nunca usa o elevador continua obrigado a contribuir para sua manutenção, pois o equipamento é parte da estrutura comum.

♦ Únicas exceções admitidas

A isenção do pagamento só pode ocorrer se estiver expressamente prevista na convenção do condomínio ou decidida em assembleia com quórum qualificado.
Ainda assim, a isenção não pode violar o princípio da igualdade entre condôminos — caso contrário, pode ser anulada judicialmente.

→ Exemplo válido: convenção que prevê que salas comerciais no térreo não pagam taxa de elevador, aprovada por unanimidade.
→ Exemplo inválido: assembleia que dispensa apenas um morador do pagamento sem justificativa técnica.

♦ Consequências da inadimplência

O condômino que não paga suas cotas fica sujeito a:

1. Multa de até 2% sobre o valor devido;

2. Juros de 1% ao mês (art. 1.336, §2º, CC);

3. Cobrança judicial com possibilidade de penhora e leilão da unidade (CPC, art. 784, X);

4. Perda do direito de votar em assembleias (art. 1.335, III, CC).

♦ Resumo prático:

Em resumo, ninguém pode se isentar do pagamento da taxa condominial por vontade própria.
A obrigação é legal, solidária e vinculada à propriedade, garantindo o funcionamento e a preservação do condomínio como um todo.

Quando o condômino pode ser multado por infração às regras do condomínio?

O condômino pode ser multado sempre que descumpre as regras previstas no Código Civil, na convenção ou no regimento interno do condomínio.
Essas penalidades têm por objetivo preservar a convivência, a segurança e a disciplina entre os moradores.
A base legal está no artigo 1.336, §1º a §3º, do Código Civil:

Art. 1.336. [...]
§ 1º O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos neste artigo fica sujeito à multa prevista na convenção ou no regimento interno, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

§ 2º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 3º O condômino, ou possuidor, que reiteradamente descumprir com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor da contribuição condominial, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das demais cominações legais.

♦ 1. Infrações que geram multa simples (até 5x o valor da taxa)

São aquelas que violam regras de convivência, uso e segurança do edifício, como:

• Fazer barulho fora do horário permitido;

• Alterar a fachada ou esquadrias externas sem autorização;

• Realizar obras irregulares;

• Deixar animais soltos nas áreas comuns;

• Usar o imóvel de forma contrária à sua destinação (ex.: comercial em prédio residencial).

→ Exemplo: um morador que realiza festas com som alto pode ser multado em até cinco vezes o valor da cota condominial, conforme o regimento interno.

♦ 2. Infrações reiteradas ou graves (multa agravada de até 5 cotas extras)

Quando o condômino repete a conduta ou atua de forma antissocial, ele pode ser multado novamente, desta vez com sanção mais severa, prevista no §3º do art. 1.336.

→ Exemplo: morador que constantemente causa tumultos, desrespeita funcionários e vizinhos, ou ameaça a segurança dos demais.

Para aplicar essa multa agravada, é necessária:

• Assembleia específica,

• Aprovação de 3/4 dos demais condôminos,

• E registro da decisão em ata.

♦ 3. Condômino antissocial (art. 1.337 do Código Civil)

Quando o comportamento do morador torna insuportável a convivência no condomínio, ele pode sofrer multa ainda mais rigorosa, de até dez vezes o valor da taxa, conforme gravidade e reincidência.
Essa penalidade busca coibir condutas que afetam a paz e o convívio coletivo.

→ Exemplo: agressões verbais e físicas, vandalismo ou atitudes discriminatórias dentro do condomínio.

♦ Procedimento para aplicação da multa:

1. Notificação prévia do condômino infrator;

2. Garantia do direito de defesa;

3. Deliberação pela assembleia, se for caso de multa agravada;

4. Registro da penalidade em ata e comunicação formal.

♦ Resumo prático das penalidades:

Em resumo, o condômino pode ser multado sempre que violar deveres legais ou convencionais, sendo a penalidade aplicada de acordo com a gravidade e a frequência da infração.
Essas sanções visam proteger o direito coletivo e garantir o bem-estar de todos os moradores.

O que é o dever de não prejudicar a segurança e o sossego dos vizinhos?

O dever de não prejudicar a segurança e o sossego dos vizinhos é uma das obrigações fundamentais do condômino, prevista no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil.
Esse dever garante a convivência pacífica dentro do condomínio e impõe limites ao exercício da propriedade individual, em respeito ao direito dos demais moradores.

Art. 1.336, IV, do Código Civil:
Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

♦ Significado jurídico do dever

Esse dispositivo estabelece que o condômino deve usar sua unidade de forma responsável, respeitando o interesse coletivo e os direitos de vizinhança.
Em outras palavras, o morador não pode usar seu imóvel de modo que cause incômodo, risco ou perturbação aos demais.

→ O direito de propriedade no condomínio não é absoluto — ele deve ser exercido com boa-fé e moderação, dentro dos limites da segurança, da saúde e do sossego comum.

♦ Três aspectos principais do dever

1. Sossego:
   → Proíbe barulhos excessivos, gritos, festas fora de horário, sons de aparelhos ou instrumentos que incomodem os vizinhos.
   Exemplo: tocar música alta durante a madrugada ou usar furadeira em horários inadequados.

2. Segurança:
   → Impede comportamentos que possam pôr em risco a integridade física dos moradores ou a estrutura do prédio.
   Exemplo: armazenar botijões de gás em locais proibidos, deixar portões destravados, ou permitir acesso de estranhos sem controle.

3. Salubridade e bons costumes:
   → Evita práticas que prejudiquem a higiene, a moral ou o convívio ético no condomínio.
   Exemplo: acumular lixo nas varandas, criar animais em condições inadequadas ou usar linguagem ofensiva contra vizinhos.

♦ Consequências do descumprimento

Quando o condômino viola esse dever, ele pode ser punido com:

• Advertência ou notificação escrita;

• Multa de até 5 vezes o valor da cota condominial (art. 1.336, §1º, CC);

• Multa agravada de até 10 vezes a cota, em caso de comportamento antissocial (art. 1.337, CC);

• E, em casos extremos, ação judicial para cessar a conduta ou indenizar danos causados.

♦ Síntese prática:

Em resumo, o dever de não prejudicar a segurança e o sossego dos vizinhos é uma regra de convivência essencial.
Ele limita o uso da propriedade privada dentro do condomínio, assegurando harmonia, respeito e proteção coletiva entre todos os condôminos.

Como é calculada a contribuição de cada condômino nas despesas?

A contribuição de cada condômino nas despesas do condomínio é calculada, em regra, de forma proporcional à fração ideal de sua unidade em relação à área total do edifício.
Esse critério está expressamente previsto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

♦ O que é fração ideal

A fração ideal representa a parte que cada unidade possui no terreno e nas áreas comuns do prédio — como escadas, garagem, portaria, elevadores, jardins, etc.
Ela é calculada no momento da construção e consta da matrícula do imóvel e da convenção do condomínio.
Serve de base para definir tanto o peso do voto nas assembleias, quanto o valor da taxa condominial.

→ Exemplo: em um prédio com 10 apartamentos de tamanhos diferentes, quem tem a cobertura (maior fração ideal) paga mais, e quem tem um apartamento menor contribui menos.

♦ Possibilidade de regra diferente na convenção

A convenção condominial pode adotar outro critério de rateio, desde que aprovado pelos condôminos, como:

• Rateio igualitário entre todas as unidades, independentemente do tamanho;

• Rateio por uso, aplicável em condomínios mistos (ex.: lojas no térreo pagam mais por limpeza e segurança);

• Rateio por tipo de despesa, diferenciando despesas fixas (zelador, seguro, portaria) e variáveis (água, gás, energia).

→ O que não pode ocorrer é a isenção arbitrária de alguns condôminos sem previsão na convenção, pois violaria o princípio da isonomia.

♦ Despesas ordinárias x extraordinárias

1. Ordinárias → são as despesas de manutenção e funcionamento diário (limpeza, portaria, energia, salários, pequenas reformas).
   » Devem ser pagas pelos moradores ou locatários, quando previsto em contrato.

2. Extraordinárias → correspondem a obras estruturais e benfeitorias duradouras (pintura geral, troca de elevadores, impermeabilização).
   » São de responsabilidade do proprietário da unidade.

♦ Síntese prática:

Em resumo, a contribuição condominial é, por padrão, proporcional à fração ideal de cada unidade, podendo a convenção estabelecer outro método justo e aprovado em assembleia.
O objetivo é garantir que todos participem equitativamente dos custos de preservação e funcionamento do condomínio.

O que acontece se o condômino não pagar a taxa de condomínio?

Quando o condômino deixa de pagar a taxa condominial, ele se torna inadimplente e passa a sofrer sanções legais, financeiras e até judiciais, conforme previsto no artigo 1.336, §2º, do Código Civil.
O não pagamento das cotas prejudica todo o grupo de condôminos, pois compromete a manutenção e o equilíbrio financeiro do condomínio.

Art. 1.336, §2º, do Código Civil:
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

♦ 1. Multa e juros de mora

O primeiro efeito da inadimplência é a incidência de multa de até 2% sobre o valor da dívida, além de juros de 1% ao mês (ou o percentual definido na convenção).
O síndico pode ainda incluir correção monetária para atualizar o débito conforme o índice previsto no regimento interno.

→ Exemplo: se o condômino deixa de pagar uma taxa de R$ 1.000, após 30 dias poderá dever R$ 1.020 (multa) + R$ 10 de juros mensais, além da correção.

♦ 2. Cobrança extrajudicial e judicial

Se o condômino não regulariza o débito após ser notificado, o condomínio pode:

• Cobrar extrajudicialmente, por carta, e-mail, telefone ou notificação via cartório;

• Propor ação de cobrança ou execução judicial, pois a taxa condominial é considerada título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X).

Nessa ação, o juiz pode determinar a penhora e leilão do imóvel, mesmo que seja bem de família, pois as cotas condominiais têm natureza de obrigação propter rem — ou seja, vinculada ao imóvel e não à pessoa.

♦ 3. Perda de direitos dentro do condomínio

O condômino inadimplente perde o direito de votar e ser votado em assembleias, conforme o artigo 1.335, III, do Código Civil.
Além disso, o regimento interno pode restringir o uso de áreas recreativas, como salão de festas e academia, até a quitação da dívida.

♦ 4. Responsabilidade do comprador ou locatário

• Novo proprietário: quem adquire o imóvel herda as dívidas condominiais anteriores, pois elas acompanham o bem (obrigação propter rem).

• Locatário: só responde pelo pagamento se isso estiver previsto no contrato de locação; caso contrário, a obrigação permanece com o proprietário.

♦ 5. Reincidência e penalidades agravadas

Se o condômino reiteradamente deixa de pagar ou age de forma antissocial, pode ser multado em até 5 vezes o valor da taxa mensal, por deliberação de 3/4 dos condôminos, conforme o art. 1.336, §3º, CC.

♦ Síntese prática:

Em resumo, deixar de pagar o condomínio gera multa, juros, restrições e ação judicial, podendo resultar até na penhora e venda do imóvel.
Por isso, o pagamento em dia é essencial para preservar o patrimônio, a convivência e o equilíbrio financeiro do condomínio.

O que significa o dever de conservar a unidade em bom estado?

O dever de conservar a unidade em bom estado é uma obrigação implícita de todo condômino, derivada do artigo 1.336 do Código Civil, especialmente de seus incisos II e IV, que tratam da segurança da edificação e do uso adequado da unidade.
Esse dever visa preservar a integridade estrutural do edifício, evitar danos a terceiros e garantir o bem-estar coletivo.

Art. 1.336, II e IV, do Código Civil:
São deveres do condômino:
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

♦ Sentido jurídico do dever

Conservar a unidade em bom estado significa que o condômino deve zelar pela manutenção, limpeza e segurança do seu imóvel, evitando que o mau uso ou a falta de conservação cause riscos, infiltrações, ruídos, mau cheiro ou danos às demais unidades e às áreas comuns.

→ Em outras palavras, cada morador deve cuidar da sua unidade como parte de um todo, respeitando os direitos de vizinhança e o equilíbrio estrutural do condomínio.

♦ Responsabilidade do condômino

O condômino é responsável por todas as manutenções internas de sua unidade:

• hidráulica, elétrica, gás, pintura, piso, esquadrias e revestimentos;

• além de zelar por condições de higiene e segurança.

Se uma falha interna causar dano a outra unidade ou ao prédio, o proprietário responde pelos prejuízos.

→ Exemplo: vazamento de água do banheiro que infiltra no apartamento de baixo gera o dever de reparar o dano e pagar a indenização correspondente.

♦ Proibições associadas ao dever de conservação

O condômino não pode:

• Alterar estruturas (vigas, pilares, lajes) sem autorização técnica e do síndico;

• Realizar obras irregulares que afetem a fachada ou o equilíbrio do prédio;

• Deixar a unidade em estado de abandono (risco de pragas, mofo, infiltrações);

• Usar o imóvel de modo incompatível com a destinação da edificação (residencial ou comercial).

Essas condutas configuram infrações aos deveres condominiais e podem gerar multas e responsabilidade civil.

♦ Consequências do descumprimento

O morador que não conserva sua unidade adequadamente pode ser:

1. Notificado pelo síndico para realizar reparos;

2. Multado, com base no art. 1.336, §1º, do CC (multa de até 5 vezes a taxa condominial);

3. Responsabilizado civilmente por danos causados a outros;

4. Processado judicialmente se sua omissão gerar prejuízos relevantes à coletividade.

♦ Síntese prática:

Em resumo, o dever de conservar a unidade em bom estado significa manter o imóvel seguro, limpo e funcional, de modo a não prejudicar o prédio, os vizinhos ou as áreas comuns.
Trata-se de uma obrigação contínua, essencial à convivência e à segurança estrutural do condomínio.

O condômino pode realizar obras em sua unidade livremente?

Não. O condômino não pode realizar obras livremente em sua unidade, pois existem limites legais e estruturais que devem ser respeitados para garantir a segurança da edificação e a harmonia do condomínio.
O tema é disciplinado pelo artigo 1.336, inciso II, do Código Civil, que impõe um dever claro:

Art. 1.336, II, do Código Civil:
São deveres do condômino:
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

♦ Sentido jurídico da regra

A lei não proíbe o condômino de reformar sua unidade, mas impõe que toda obra seja feita dentro de padrões técnicos e legais, respeitando:

• A estrutura do prédio (vigas, colunas, lajes, paredes portantes);

• As áreas comuns;

• E a estética da fachada e das esquadrias externas (art. 1.336, III, CC).

Isso significa que o morador pode modificar o interior da unidade (trocar pisos, revestimentos, hidráulica ou pintura), desde que não afete a integridade do edifício nem altere sua aparência externa.

♦ Obras permitidas sem autorização prévia

Podem ser feitas livremente, desde que não afetem estrutura, fachada ou áreas comuns:

• Pintura e decoração interna;

• Troca de pisos e azulejos;

• Instalação de móveis planejados;

• Pequenas reformas elétricas ou hidráulicas internas.

→ Exemplo: reformar o banheiro ou a cozinha, contratando profissionais qualificados e respeitando horários de silêncio e descarte de entulho.

♦ Obras que exigem autorização do síndico e/ou assembleia

Dependem de autorização porque podem comprometer a estrutura ou alterar o aspecto do prédio:

1. Alterações estruturais → remoção de paredes, ampliação de vãos, demolições, instalação de banheiras ou piscinas internas;

2. Mudança da fachada → instalação de janelas diferentes, envidraçamento de varanda, pintura externa em cor diversa;

3. Obras com impacto nas áreas comuns → instalação de ar-condicionado externo, tubulações ou antenas;

4. Obras que afetem o sossego, salubridade ou segurança → reformas barulhentas fora do horário permitido.

Essas intervenções devem ser aprovadas pelo síndico e, em casos mais complexos, submetidas à assembleia, com apresentação de projeto técnico e laudo estrutural.

♦ Consequências de obras irregulares

Se o condômino realiza obra sem autorização e ela causa dano ou risco à estrutura, o condomínio pode:

• Exigir a imediata paralisação da obra (inclusive judicialmente);

• Determinar a demolição ou reparação do que foi alterado;

• Aplicar multa de até cinco vezes a taxa condominial (art. 1.336, §1º, CC);

• Responsabilizar o morador por prejuízos a terceiros ou ao edifício.

→ Exemplo: remover uma parede de sustentação sem laudo técnico pode gerar risco de desabamento e obrigação de indenizar.

♦ Síntese prática:

Em resumo, o condômino pode reformar sua unidade, mas não de forma livre ou ilimitada.
Toda obra deve preservar a estrutura, a segurança e a estética do condomínio, sob pena de multa, obrigação de desfazer e responsabilidade por danos.

O que é considerado uso nocivo da propriedade em condomínio?

O uso nocivo da propriedade ocorre quando o condômino utiliza sua unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança ou aos bons costumes dos demais moradores.
Esse dever de convivência está expressamente previsto no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que impõe limites ao exercício da propriedade individual em benefício da coletividade.

Art. 1.336, IV, do Código Civil:
Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

♦ Sentido jurídico do uso nocivo

O conceito de uso nocivo da propriedade está ligado ao abuso de direito: o morador exerce seu direito de propriedade de forma excessiva, egoísta ou prejudicial ao interesse comum.
Assim, o condomínio funciona como uma comunidade de interesses, onde o uso de cada unidade deve respeitar a harmonia e o bem-estar coletivo.

→ Em resumo: a liberdade de usar a unidade termina onde começa o direito do vizinho à tranquilidade e à segurança.

♦ Principais exemplos de uso nocivo da propriedade

1. Perturbação do sossego:

   • Festas barulhentas, som alto, gritos, instrumentos musicais fora do horário permitido.

   • Excesso de barulho em reformas ou uso de equipamentos ruidosos.

2. Prejuízo à salubridade:

   • Acúmulo de lixo, mau cheiro, infiltrações, vazamentos ou criação de animais em condições inadequadas.

   • Falta de higiene que atrai insetos ou contamina áreas comuns.

3. Risco à segurança:

   • Armazenar produtos inflamáveis ou explosivos;

   • Fazer alterações estruturais sem autorização técnica;

   • Deixar portões destrancados ou permitir acesso indevido ao prédio.

4. Ofensa aos bons costumes:

   • Atitudes desrespeitosas, agressões verbais, discriminação ou uso do imóvel para atividades ilegais (ex.: jogos de azar, prostituição).

5. Mudança indevida da destinação da unidade:

   • Usar imóvel residencial como estabelecimento comercial sem permissão da convenção;

   • Transformar o apartamento em hospedagem rotativa (como Airbnb) em condomínios que proíbem essa prática.

♦ Consequências do uso nocivo

O condômino que faz uso nocivo da propriedade pode ser punido com:

1. Notificação e advertência;

2. Multa simples de até 5 vezes o valor da taxa condominial (art. 1.336, §1º, CC);

3. Multa agravada de até 10 vezes o valor da taxa, se a conduta for reiterada e antissocial (art. 1.337, CC);

4. Ação judicial para cessar o uso indevido e reparar danos causados ao condomínio ou vizinhos.

→ Exemplo: morador que mantém festas frequentes com som alto pode ser multado e, se persistir, responder judicialmente por uso nocivo da propriedade e dano moral coletivo.

♦ Síntese prática:

Em síntese, o uso nocivo da propriedade em condomínio é toda conduta que ultrapassa os limites do direito de propriedade, causando incômodo, risco ou prejuízo à coletividade.
Esse comportamento fere o princípio da boa convivência condominial e pode gerar multas, indenização e até medidas judiciais para cessar o uso irregular.

O que é o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias?

O rateio das despesas ordinárias e extraordinárias é o método de dividir os custos do condomínio entre todos os condôminos, de forma proporcional e justa, conforme as regras do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil.
Ele garante que todos contribuam para a manutenção e conservação do edifício, de acordo com sua fração ideal ou conforme estabelecido na convenção condominial.

Art. 1.336, I, do Código Civil:
São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

♦ 1. Conceito de despesas ordinárias

As despesas ordinárias são os custos rotineiros e indispensáveis ao funcionamento e à manutenção do condomínio.
Elas mantêm o condomínio em operação diária, garantindo limpeza, segurança, conservação e serviços básicos.

● Exemplos de despesas ordinárias:

• Salários, encargos e benefícios de empregados (porteiros, zeladores, faxineiros);

• Consumo de água, luz e gás das áreas comuns;

• Manutenção de elevadores, portões e sistemas de segurança;

• Material de limpeza, jardinagem e pequenos reparos;

• Seguro obrigatório do prédio (art. 1.346, CC).

→ Regra prática: são despesas mensais e previsíveis, rateadas entre os condôminos de forma contínua.

♦ 2. Conceito de despesas extraordinárias

As despesas extraordinárias são aquelas não rotineiras, destinadas a melhorias, obras estruturais ou reformas de grande porte que aumentam o valor e a vida útil do edifício.
Elas não integram os custos do dia a dia, mas exigem deliberação em assembleia.

● Exemplos de despesas extraordinárias:

• Pintura geral do prédio;

• Troca de elevadores ou sistemas hidráulicos e elétricos;

• Reformas na fachada;

• Construção ou ampliação de áreas comuns;

• Obras de acessibilidade e modernização;

• Despesas com indenizações trabalhistas antigas.

→ Regra prática: são investimentos de longo prazo, muitas vezes pagos por rateio adicional, fundo de obras ou cotas extras.

♦ 4. Quem paga cada tipo de despesa?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) complementa o Código Civil e define quem deve pagar cada tipo de despesa:

→ Assim, quem mora (locatário) paga as despesas de uso e manutenção; já o dono do imóvel arca com as obras estruturais e melhorias.

♦ 5. Consequências do não pagamento

O condômino que não paga sua cota-parte no rateio:

• Torna-se inadimplente;

• Fica sujeito a juros de 1% ao mês e multa de até 2% (art. 1.336, §2º, CC);

• Pode ter o imóvel penhorado em ação de execução (CPC, art. 784, X).

♦ Resumo prático:

Em resumo, o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias é o mecanismo que distribui os custos do condomínio entre todos os proprietários, garantindo o funcionamento diário e a valorização do patrimônio comum.
Ele é obrigatório, proporcional e essencial para a vida condominial equilibrada.

Qual a diferença entre multa por atraso e multa por conduta irregular?

A diferença entre a multa por atraso e a multa por conduta irregular está na causa que gera a penalidade e na base legal aplicada.
Enquanto a multa por atraso decorre do não pagamento das cotas condominiais, a multa por conduta irregular é aplicada quando o condômino viola regras de convivência, segurança ou sossego dentro do condomínio.

Ambas estão previstas no artigo 1.336 do Código Civil, mas em dispositivos diferentes:

Art. 1.336, §2º, do Código Civil:
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Art. 1.336, §1º, do Código Civil:
O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos neste artigo fica sujeito à multa prevista na convenção ou no regimento interno, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

♦ 1. Multa por atraso no pagamento

É uma sanção financeira automática, aplicada quando o condômino atrasar o pagamento das taxas mensais (cotas condominiais).
Seu objetivo é compensar o prejuízo causado ao caixa do condomínio e estimular o pagamento pontual.

● Características principais:

• Base legal: art. 1.336, §2º, CC;

• Percentual máximo: 2% sobre o valor do débito;

• Acrescida de juros de 1% ao mês e correção monetária;

• Pode ser cobrada automaticamente pelo síndico, sem assembleia.

→ Exemplo: o morador que atrasa o pagamento da taxa de R$ 1.000 deve R$ 1.020, mais juros e correção.

♦ 2. Multa por conduta irregular

É uma penalidade disciplinar, aplicada ao condômino que viola regras internas — como perturbar o sossego, alterar a fachada, realizar obras irregulares ou desrespeitar funcionários e vizinhos.

● Características principais:

• Base legal: art. 1.336, §1º, CC;

• Valor: até 5 vezes o valor da cota condominial;

• Depende de previsão na convenção ou regimento interno;

• Exige notificação prévia e, em casos mais graves, aprovação em assembleia;

• Pode ser cumulada com outras sanções (ex.: indenização por danos).

→ Exemplo: morador que faz festas constantes e barulhentas pode ser multado em até cinco vezes o valor da taxa mensal.

♦ 3. Quando há reiteração ou comportamento antissocial

Se o condômino insiste nas infrações ou age de forma antissocial, aplica-se o artigo 1.336, §3º, e o art. 1.337 do Código Civil, permitindo multas agravadas de até dez vezes o valor da cota.

→ Exemplo: ameaçar vizinhos, danificar áreas comuns ou agir com violência reiterada.

♦ 4. Comparativo entre as duas multas

♦ Síntese:

• A multa por atraso é automática e limitada a 2%, aplicada por inadimplência;

• A multa por conduta irregular é punitiva e pode chegar a 5 vezes a taxa condominial, quando há descumprimento das regras internas;

• Ambas podem coexistir: o morador pode, por exemplo, dever as cotas e ainda ser multado por perturbar o sossego.

Em resumo, a multa por atraso tem natureza financeira, enquanto a multa por conduta irregular é disciplinar e moralizadora, servindo para proteger o equilíbrio e a convivência no condomínio.

O artigo 1.336 se aplica também aos condomínios de casas?

Sim. O artigo 1.336 do Código Civil aplica-se tanto aos condomínios edilícios verticalizados (prédios) quanto aos condomínios horizontais (de casas).
Isso porque o dispositivo regula os deveres gerais dos condôminos em qualquer forma de condomínio instituído sob o regime da Lei nº 4.591/64 e do Código Civil de 2002.

Art. 1.336 do Código Civil:
São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

♦ Aplicação aos condomínios de casas (condomínios horizontais)

Mesmo que o condomínio seja formado por casas independentes, as regras do artigo 1.336 continuam válidas, pois esses empreendimentos também possuem áreas comuns e interesses coletivos, como:

• Ruas internas e portarias;

• Áreas de lazer, quadras, piscinas e jardins;

• Sistemas de segurança e manutenção;

• Fachadas padronizadas e normas de convivência.

→ Portanto, o morador de condomínio de casas também deve pagar as taxas condominiais, respeitar a destinação do imóvel e não alterar a fachada se houver padrão estético definido na convenção.

♦ Exemplo prático:

Em um condomínio horizontal fechado, cada casa tem terreno próprio, mas os moradores dividem custos com portaria, iluminação, limpeza e segurança.
Assim, todos estão obrigados a:

1. Contribuir com as despesas comuns (art. 1.336, I, CC);

2. Não realizar obras que afetem a segurança ou estética do conjunto (art. 1.336, II e III, CC);

3. Usar o imóvel de modo compatível com a destinação residencial (art. 1.336, IV, CC).

→ Exemplo: o condômino não pode transformar sua casa em oficina mecânica ou restaurante se o condomínio for exclusivamente residencial.

♦ Diferenças práticas entre prédios e condomínios de casas

♦ Base legal complementar

O artigo 1.331 do Código Civil define o conceito de condomínio edilício e deixa claro que ele pode se constituir em edificações ou em conjuntos de casas:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, andar, ou casa, com as respectivas frações ideais, constituirão unidades autônomas.

Portanto, o legislador expressamente equiparou as casas às unidades autônomas dos prédios, aplicando-lhes as mesmas normas.

♦ Síntese prática:

Em resumo, o artigo 1.336 do Código Civil aplica-se integralmente aos condomínios horizontais de casas, pois estes também são espécies de condomínio edilício.
As mesmas regras de convivência, conservação e pagamento de despesas se estendem a todos os proprietários, independentemente de o condomínio ser vertical ou horizontal. 

JURISPRUDÊNCIA DO ART. 1.336 DO CÓDIGO CIVIL

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. JUROS DE MORA PREVISTOS EM REGIMENTO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos contra condomínio residencial, mantendo a execução de despesas condominiais, com incidência de juros de mora previstos no regimento interno/convenção condominial. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) definir se houve inovação recursal quanto à legalidade da cláusula que estipula os juros de mora; e (II) estabelecer se é válida a cobrança de juros de mora de 2% ao mês em débitos condominiais, à luz do art. 1.336, §1º, do Código Civil, ou se configurado excesso de execução. III. Razões de decidir afasta-se a alegação de inovação recursal quando a matéria relativa à legalidade dos juros moratórios convencionados já foi apreciada pelo juízo de origem. Incumbe à parte embargante o ônus de comprovar a inexistência de previsão convencional dos juros moratórios alegadamente abusivos, nos termos do art. 373, I, do CPC, sobretudo por se tratar de documento de fácil acesso aos condôminos. Em consulta ao regimento interno constante dos autos da execução em apenso, sendo possível verificar a existência de cláusula expressa que prevê juros de mora de 2% ao mês. O art. 1.336, §1º, do Código Civil autoriza a incidência de juros moratórios convencionados em débitos condominiais, atribuindo caráter supletivo aos juros legais apenas na ausência de estipulação. Não demonstrada ilegalidade ou abusividade da cláusula convencional, nem comprovado o alegado excesso de execução, impõe-se a manutenção da sentença que julgou improcedentes os embargos à execução. lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. Tese de julgamento: É válida a cobrança de juros de mora superiores a 1% ao mês sobre débitos condominiais quando expressamente previstos na convenção ou regimento interno do condomínio, nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil. Inexiste excesso de execução quando os encargos cobrados estão amparados em cláusula convencional válida. (TJMG; APCV 5029369-53.2024.8.13.0105; Vigésima Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz Sidnei Ponce; Julg. 26/02/2026; DJEMG 05/03/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS POR FRAÇÃO IDEAL. UNIDADES DE COBERTURA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE ESCLARECIMENTOS PERICIAIS. SUFICIÊNCIA DO LAUDO. LEGALIDADE DA CLÁUSULA CONVENCIONAL. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

I. Caso em exame. 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória de nulidade de artigo de convenção de condomínio, por meio da qual se buscava o afastamento do critério de rateio das despesas condominiais fixado com base na fração ideal, especialmente quanto à cobrança diferenciada aplicada às unidades de cobertura, bem como a restituição de valores pagos a maior. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de novos esclarecimentos do laudo pericial; (II) estabelecer se é válida a cláusula da convenção de condomínio que prevê o rateio das despesas condominiais na proporção da fração ideal, com cobrança superior para as unidades de cobertura. III. Razões de decidir 3. O laudo pericial apresentado atende aos requisitos do art. 473 do CPC, tendo sido oportunizada às partes a formulação de quesitos e esclarecimentos, inexistindo omissão ou deficiência técnica que justifique a reabertura da prova pericial. 4. O indeferimento de novos esclarecimentos periciais, fundados em mera discordância com as conclusões da expert, insere-se no poder do juiz como destinatário da prova, nos termos do art. 370 do CPC, não configurando cerceamento de defesa. 5. A convenção de condomínio possui natureza estatutária e força obrigatória, vinculando todos os condôminos após sua aprovação pelo quórum legal, inclusive aqueles que dela discordem. 6. O rateio das despesas condominiais com base na fração ideal encontra amparo no art. 1.336, I, do Código Civil, e no art. 12, §1º, da Lei nº 4.591/1964, sendo lícita a cobrança diferenciada para unidades com maior fração ideal. 7. A prova pericial demonstra que as unidades de cobertura possuem características que justificam maior dispêndio, inclusive quanto ao consumo de recursos comuns, afastando a alegação de desproporcionalidade. 8. Inexiste enriquecimento sem causa quando a cobrança diferenciada decorre de previsão legal e convencional válida, não se verificando ausência de fundamento jurídico para o rateio adotado. lV. Dispositivo9. Recurso a que se nega provimento. (TJMG; APCV 5005937-15.2019.8.13.0223; Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira; Julg. 27/02/2026; DJEMG 05/03/2026)

APELAÇÃO.

Ação de cobrança de despesas condominiais. Loja em andar térreo com entrada independente. Sentença de procedência da ação. Irresignação da ré que não comporta acolhimento. (I) O fato de a unidade autônoma de propriedade da recorrente apresentar características diferentes das demais, inclusive no que concerne à utilização da área comum, não impede que participe proporcionalmente do rateio dos custos para a manutenção da propriedade. Cobrança que encontra fundamento no artigo 12 da Lei nº 4.591/1964, artigo 1.336, inciso I, do Código Civil e na convenção condominial. Ré-apelante que se beneficia dos serviços prestados ao condomínio, como um todo, não podendo se eximir, por isso, do rateio das despesas. Precedentes desta C. 34ª Câmara de Direito Privado (Apelação Cível 1002312-58.2020.8.26.0477, Relator: L. G. Costa Wagner, Data do Julgamento: 19/12/2022; Apelação Cível 1026823-35.2015.8.26.0562, Relator: Gomes Varjão, Data do Julgamento: 22/03/2017; Apelação Cível 1004119-90.2014.8.26.0100, Relatora: Rosa Maria de Andrade Nery, Data do Julgamento: 17/11/2014). (II) Há previsão legal para a cobrança da taxa condominial, que, ademais, está regulada na convenção do condomínio, de maneira que não há falar na necessidade de aprovação, em assembleia, para que se procedesse à exigência do pagamento das parcelas vencidas e vincendas. Descabida, portanto, a tese da existência de irregularidades na assembleia condominial que tratou da cobrança das despesas. (III) Impossibilidade de reconhecimento da supressio. Instituto jurídico que se aplica somente às relações contratuais, ressaltando-se que o dever de rateio das despesas condominiais decorre da Lei. Além disso, não há prova de que os demais condôminos tivessem anuído com a isenção da taxa condominial, descabendo falar na supressão do direito de cobrança. (IV) Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1004243-84.2024.8.26.0565; Relator (a): Issa Ahmed; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Caetano do Sul - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/03/2026; Data de Registro: 05/03/2026) (TJSP; AC 1004243-84.2024.8.26.0565; São Caetano do Sul; Trigésima Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Issa Ahmed; Julg. 02/03/2026)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OMISSÃO QUANTO À MULTA MORATÓRIA E INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS. ATRIBUIÇÃO DE EFEITO MODIFICATIVO. EMBARGOS ACOLHIDOS.

I. Caso em exame. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos por condomínio contra acórdão que reformou sentença para acolher o pedido inicial em ação de cobrança de taxas condominiais. O embargante alegou omissão quanto à aplicação da multa moratória prevista em Lei e quanto à condenação ao pagamento das taxas condominiais vincendas. II. Questão em discussão 2. Consiste em verificar: (I) existência de omissão no acórdão quanto à aplicação da multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, §1º, do Código Civil. (II) existência de omissão quanto à inclusão, na condenação, das taxas condominiais vincendas até o efetivo pagamento (art. 323 do código de processo civil). (III) possibilidade de atribuição de efeito modificativo aos embargos de declaração. III. Razões de decidir 3. Os embargos de declaração são cabíveis para sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material no julgado, nos termos do art. 1.022 do código de processo civil. 4. Constatou-se omissão no acórdão ao não mencionar, expressamente, a incidência da multa moratória de 2% sobre o débito condominial, cuja previsão legal é automática, nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil. 5. Também restou configurada omissão quanto à condenação ao pagamento das taxas condominiais vincendas no curso do processo, uma vez que o art. 323 do código de processo civil impõe sua inclusão, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade em ações de cobrança condominial para garantir a satisfação integral do crédito até o efetivo pagamento. 6. Presentes as omissões e demonstrada a pertinência dos pontos suscitados, impõe-se o acolhimento dos embargos de declaração com efeito modificativo, para suprir as omissões e adequar o julgado ao entendimento legal e jurisprudencial. lV. Dispositivo e tese 7. Embargos de declaração acolhidos, com efeito modificativo, para: (I) determinar a incidência da multa moratória de 2% sobre cada parcela inadimplida, nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil; (II) incluir, na condenação, as taxas condominiais vincendas no curso da lide até o efetivo pagamento, conforme o art. 323 do código de processo civil. Tese de julgamento: 1. A omissão relativa à incidência da multa moratória de 2% sobre as parcelas de taxas condominiais inadimplidas deve ser suprida em sede de embargos de declaração, conforme previsão legal. 2. É devida a inclusão, na condenação, das taxas condominiais vincendas até o efetivo pagamento, nos termos do art. 323 do código de processo civil. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.336, §1º; código de processo civil, arts. 1.022 e 323. Jurisprudência relevante citada: STJ, RESP 2.025.425/RS, Rel. Min. Nancy andrighi, terceira turma, julgado em 07/03/2023, dje 10/03/2023. (TJMG; EDcl 5030714-31.2023.8.13.0027; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Ivone Guilarducci; Julg. 13/02/2026; DJEMG 27/02/2026)

AÇÃO DE EXONERAÇÃO DE TAXA DE RATEIO CONDOMINIAL. AUTORA BUSCA EXONERAÇÃO DE RATEIO EXTRAORDINÁRIO APROVADO EM ASSEMBLEIA PARA REALIZAÇÃO DE ADEQUAÇÕES PARA OBTENÇÃO DE AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS. TAXA APROVADA PELA MAIORIA DOS PRESENTES EM ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA DE 28.07.2023, QUE VINCULA TODOS OS CONDÔMINOS, NOS TERMOS DO ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL.

Questões sobre administração condominial já decididas em ação anterior com trânsito em julgado. Cerceamento de defesa não configurado. Pretensão de perícia contábil incompatível com o pedido de exoneração deduzido. Contas condominiais de 2021, 2022 e 2023 aprovadas em assembleias. Dano moral inocorrente. Ausência de ofensa a direito da personalidade da Autora. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1120122-16.2023.8.26.0100; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 45ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2026; Data de Registro: 27/02/2026) (TJSP; AC 1120122-16.2023.8.26.0100; São Paulo; Trigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Pedro Baccarat; Julg. 27/02/2026)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (COTAS CONDOMINIAIS). DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE DEFERIU A INCLUSÃO DA ATUAL TITULAR DA UNIDADE NO POLO PASSIVO, A REQUERIMENTO DO EXEQUENTE, COM POSTERIOR CITAÇÃO.

Insurgência da executada. Alegação de ilegitimidade e nulidade por suposta substituição automática. Insubsistência. Obrigação propter rem. Art. 1.336, I, do Código Civil. Efetiva garantia do crédito condominial no próprio imóvel. Viabilidade, em sede executiva, de direcionamento da constrição preferencialmente sobre a unidade geradora das despesas, bem como de inclusão do titular atual quando provocada e com citação regular, sem afronta aos limites subjetivos da coisa julgada. Art. 109 do CPC. Estabilidade subjetiva do processo preservada. Hipótese que não configura substituição ex officio, mas inclusão processual com contraditório assegurado. Precedentes. Decisão mantida. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; AI 5089098-91.2025.8.24.0000; Terceira Câmara de Direito Civil; Relª Desª Denise Volpato; Julg. 25/02/2026; Publ. 26/02/2026)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CONDOMÍNIO.

Nulidade de intimação da penhora. Inocorrência. O executado tomou ciência inequívoca da constrição ao celebrar acordo judicial que previa expressamente a manutenção da penhora do imóvel. O comparecimento espontâneo e a assinatura do ajuste suprem a necessidade de intimação pessoal forma. Multa moratória de 20%. Validade. A penalidade incide sobre o descumprimento de obrigação assumida em transação homologada e não sobre a cota condominial ordinária. Natureza jurídica de cláusula penal (art. 409 do CC), o que afasta a limitação de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Ônus sucumbenciais. Manutenção. O reconhecimento do excesso de execução restringiu-se ao percentual dos honorários advocatícios, configurando decaimento mínimo do exequente frente à totalidade dos pedidos da exceção. Correta aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC. Recurso não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2372178-63.2025.8.26.0000; Relator (a): Mário daccache; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional V. São Miguel Paulista - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/02/2026; Data de Registro: 26/02/2026) (TJSP; AI 2372178-63.2025.8.26.0000; São Paulo; Vigésima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mário Daccache; Julg. 26/02/2026)

APELAÇÃO.

Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência. Insurgência dos litigantes. Revogação da gratuidade da justiça concedida à parte ré. Elementos constantes dos autos que demonstram renda compatível com a benesse legal. Manutenção da gratuidade da justiça. Mérito. Débito condominial. Pagamento da parcela de dezembro de 2024 reconhecido na origem e refletido em planilha retificadora. Débito que, mesmo ponderado o pagamento espontâneo de parte da dívida, remanesce. Dívida exigível. Encargos moratórios. Aplicação da convenção condominial e não da regra geral processual. Pacta sunt servanda. Inteligência do artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. Multa e juros de mora devidos desde o vencimento de cada obrigação, e não da citação. Mora ex re. Parcelas vincendas. Cabimento da condenação, porquanto ausente comprovação de adimplemento superveniente. Sentença reformada em parte. Recurso da parte autora provido. Recurso da parte ré, no mérito, não provido. (TJSP; Apelação Cível 1017964-62.2024.8.26.0223; Relator (a): Rogério Murillo Pereira Cimino; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/02/2026; Data de Registro: 26/02/2026) (TJSP; AC 1017964-62.2024.8.26.0223; Guarujá; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Rogério Murillo Pereira Cimino; Julg. 26/02/2026)

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Ação de indenização por danos materiais. Sentença de procedência. Irresignação do réu. Vazamento de água originado de unidade autônoma durante realização de obras de Engenharia. Danos às áreas comuns e ao elevador do edifício. Réu que, à época dos fatos, já havia adquirido a respectiva unidade autônoma e exercia de forma plena a posse direta do imóvel, com livre acesso e com plena liberdade para a realização de reformas, das quais advieram danos ao condomínio. Irrelevância do registro imobiliário posterior para fins de responsabilização. Inteligência dos arts. 186, 927 e 1.336, IV, todos do Código Civil. A conduta culposa do réu, os danos sofridos pelo autor e o nexo causal se encontram devidamente comprovados. Sentença mantida. Recurso não provido, com majoração dos honorários. (TJSP; Apelação Cível 1033730-11.2024.8.26.0562; Relator (a): Eduardo Gesse; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/02/2026; Data de Registro: 25/02/2026) (TJSP; AC 1033730-11.2024.8.26.0562; Santos; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Eduardo Gesse; Julg. 25/02/2026)

APELAÇÃO.

Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência. Recurso apresentado pelo autor. EXAME: Termo inicial da correção monetária, dos juros de mora e da multa contratual que é o vencimento de cada parcela. Mora ex re. Artigos 397 e 1.336, §1º, do Código Civil. Planilha de cálculos juntada pelo autor, todavia, que já está atualizada até a propositura da ação. Base de cálculo dos honorários de sucumbência que deverá englobar as despesas vencidas e vincendas, a serem apuradas em cumprimento de sentença. Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1001757-98.2024.8.26.0445; Relator (a): Celina Dietrich Trigueiros; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/02/2026; Data de Registro: 24/02/2026) (TJSP; AC 1001757-98.2024.8.26.0445; Pindamonhangaba; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Relª Desª Celina Dietrich Trigueiros; Julg. 24/02/2026)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS MORATÓRIOS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MULTA DE 2% E JUROS DE 1% AO MÊS. TAXA SELIC. APLICAÇÃO SUPLETIVA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso Em Exame1. Apelação interposta por condomínio contra decisão pela qual foi acolhida a cobrança de contribuições condominiais, mas definidos os consectários com incidência da Taxa Selic como índice único. II. Questão Em Discussão2. Definir se, na hipótese de desistência após a citação, é cabível a inversão do Definir se, existindo encargos moratórios expressamente previstos na Convenção Condominial, é cabível a substituição por Taxa Selic, ou se deve prevalecer a disciplina convencional. III. Razões De Decidir3. Em despesas condominiais, havendo previsão convencional de multa e juros, aplica-se a estipulação pactuada, nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil. 4. A Taxa Selic, na sistemática legal, opera como parâmetro supletivo para juros legais, não se prestando a afastar encargos moratórios validamente convencionados no âmbito condominial. 5. Prevalência da Convenção para incidência de multa moratória de 2% e juros de 1% ao mês (ou fração), com correção monetária, afastada a Selic como índice único. lV. Dispositivo E Tese6. Apelação provida. Tese de julgamento: Havendo previsão expressa na Convenção Condominial de multa moratória e juros de mora, tais encargos prevalecem sobre a Taxa Selic, que possui aplicação supletiva, vedada sua adoção como índice único em substituição aos juros convencionados. (TJSP; Apelação Cível 1006226-40.2025.8.26.0224; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2026; Data de Registro: 19/02/2026) (TJSP; AC 1006226-40.2025.8.26.0224; Guarulhos; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Adilson de Araujo; Julg. 19/02/2026)