Uso de casa construída pelo comprador não justifica taxa de fruição após rescisão da venda de imóvel
STJ afasta taxa de fruição após rescisão de venda de lote não edificado
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o desfazimento da venda de um terreno vazio, ainda que o comprador nele tenha levantado uma obra, não dá direito ao vendedor de exigir a taxa de fruição.
Na origem do caso, foi firmado contrato de promessa de compra e venda de um lote não edificado e, em seguida, as compradoras construíram uma casa no local. Devido ao não pagamento das parcelas combinadas, a incorporadora que vendeu o lote ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso do imóvel. Em reconvenção, as compradoras pediram indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno.
A sentença condenou a incorporadora a restituir parte do valor pago, bem como a indenizar as benfeitorias. E também condenou as rés a pagar indenização pelo uso do imóvel, além das despesas relativas à sua regularização. O tribunal de segunda instância manteve a condenação das compradoras, alterando apenas a data de início da incidência da taxa de fruição.
No recurso dirigido ao STJ, as compradoras sustentaram que a residência não estava incluída no patrimônio da incorporadora no momento da venda, não sendo aceitável que ela se beneficie de um acréscimo patrimonial a que não deu causa.
Compradoras arcaram com os custos da construção
A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que não houve proveito indevido por parte das compradoras, pois elas arcaram com as despesas da edificação, nem empobrecimento da empresa vendedora, que retomará o terreno com as benfeitorias já realizadas, após justa indenização, conforme o artigo 1.219 do Código Civil (CC).
A ministra ressaltou o entendimento do STJ de que é indevida a taxa de fruição – ou de ocupação – após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, já que a resolução do conflito não promoveu enriquecimento ou empobrecimento das partes.
Embora o ordenamento jurídico contemple o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel enquanto ele estiver na posse do comprador (artigo 884 do CC), a relatora assinalou que, no caso em julgamento, no ato da assinatura do contrato, não havia nenhuma edificação que pudesse ser usufruída pelas compradoras.
Construção da casa não teve finalidade lucrativa
Nancy Andrighi acrescentou que o lote negociado era em um condomínio residencial e a obra feita pelas compradoras foi uma casa para que elas próprias morassem. Conforme explicou, a construção não teve finalidade lucrativa nem extrapolou os limites negociados.
"A posterior edificação de imóvel não afasta a jurisprudência uníssona desta corte no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado", concluiu.
Fonte: STJ | REsp 2.113.745
Definições de Termos Jurídicos 13 termos
Entenda os conceitos mencionados nesta notícia
Residência e domicílio são conceitos distintos.
Enquanto a residência se refere a uma situação de fato, sendo o local onde a pessoa vive, o domicílio é o lugar da residência onde a pessoa estabelece sua morada de forma definitiva, conforme estabelecido no artigo 70 do Código Civil. É o centro das atividades, o local onde a pessoa se identifica e escolhe como seu habitat, o ponto onde concentra suas responsabilidades pessoais.
O conceito de domicílio engloba um elemento objetivo, representado pela residência, e um elemento subjetivo, representado pelo desejo permanente.
Jurisprudência refere-se a decisões reiteradas que seguem uma determinada direção. Embora a maioria da doutrina entenda que esse tipo de prática não seja uma fonte formal do direito, uma vez que decide sobre casos específicos.
A função da jurisprudência é crucial no campo jurídico, pois promove o valor da segurança jurídica. Mesmo que não seja infalível ou represente a interpretação mais adequada, a jurisprudência oferece a vantagem de definir o direito, facilitando sua compreensão tanto para os destinatários quanto para advogados, promotores de justiça e juízes.
A jurisprudência desempenha um papel fundamental na definição da ordem jurídica, orientando o processo de integração do direito, a interpretação e a declaração de constitucionalidade das leis.
No campo do direito processual civil, o parágrafo 1º, do artigo 203, do CPC, oferece uma definição de sentença como sendo o pronunciamento por meio do qual o juiz encerra a fase cognitiva do procedimento comum, além de extinguir a execução, fundamentando-se nos artigos 485 e 487.
Ao examinar o teor dessa norma processual, observa-se que o legislador considerou tanto o conteúdo quanto o efeito da sentença para conceituá-la.
No âmbito do processo penal, a sentença é a decisão judicial definitiva, que analisa o mérito da acusação contida na denúncia ou queixa, julgando-a procedente ou improcedente, e assim encerrando o processo com base na prova apresentada durante a discussão da causa.
Em suma, a sentença, como um ato formal do juiz, resolve a controvérsia penal e aplica o direito ao caso específico.
Enquanto a decisão judicial, que resolve o processo em primeira instância, é chamada de sentença, nos tribunais, a decisão que conclui o julgamento do processo, seja de competência originária ou em razão de recurso, é denominada acórdão.
Relator é aquele a quem incumbe a direção e ordenação do processo, que será julgado no Tribunal, conceituação essa a qual reserva os ditames do inc. I, do art. 932, do Código de Processo Civil.
A palavra "recurso", no contexto do direito processual, possui um significado técnico específico e limitado. Nessa hipótese, refere-se a um meio ou procedimento impugnativo capaz de provocar uma reavaliação de uma decisão judicial, seja pela mesma autoridade judiciária que a proferiu, ou por uma instância hierarquicamente superior, com o intuito de buscar sua alteração, anulação, esclarecimento ou complementação dentro do contexto do processo em curso.
No entanto, o termo "recurso" é frequentemente utilizado em um sentido mais amplo, referindo-se a "todo meio utilizado pela parte litigante para proteger seu direito", incluindo ações, petições iniciais, contestações, reconvenções e medidas cautelares.
É importante distinguir o recurso de outros meios autônomos de impugnação de decisões judiciais, como a ação rescisória e o mandado de segurança.
Portanto, o recurso é caracterizado como o procedimento apropriado para permitir a reavaliação de uma decisão, dentro do mesmo processo em que foi proferida, antes que ela torne-se definitiva.
Bens imóveis são aqueles que não podem ser deslocados de um local para outro sem que sua essência seja alterada (CC, art. 79 a 81). A título ilustrativo, um edifício ou um terreno.
Assim, um imóvel compreende o solo e tudo o que natural ou artificialmente estiver ligado a ele. Árvores e construções enquadram-se nessa categoria de bens.
Por outro lado, móveis são aqueles que têm capacidade de movimento por si mesmos, ou podem ser movidos por forças externas, sem que sua integridade seja comprometida. Animais e equipamentos são exemplos de bens móveis.
O Código Civil estabelece que certos bens não perdem sua característica de imóveis: a) as construções que, mesmo separadas do solo, mantêm sua integridade ao serem transferidas para outro local, como casas pré-fabricadas; b) os materiais temporariamente removidos de um prédio para serem reaproveitados nele, como partes de um telhado retiradas para manutenção e depois recolocadas.
Um bem móvel pode tornar-se imóvel e, eventualmente, voltar à sua condição original. Materiais de construção, como tijolos e portas, são móveis. Ao serem incorporados a uma construção, tornam-se imóveis, mas voltam a ser móveis se a construção for demolida (CC, art. 84). Quando temporariamente removidos da construção para serem reutilizados, como em uma reforma, não perdem seu caráter de imóveis (CC, art. 81, II). Uma árvore plantada no solo é considerada imóvel. Se for cortada para venda como madeira, torna-se móvel. Se a madeira for usada na construção de uma casa, torna-se novamente imóvel.
A distinção entre móveis e imóveis tem diversas implicações jurídicas. Por exemplo, a forma de transferência da propriedade varia de acordo com a classificação do bem: os imóveis são transferidos por meio de registro no órgão competente, enquanto os móveis são transferidos pela entrega da coisa ao novo proprietário (CC, arts. 1.245 e 1.267).
A forma primária e comum de encerrar obrigações é por meio do pagamento direto, termo que pode ser entendido como solução, cumprimento, adimplemento, ou satisfação da obrigação. Essa ação resulta na completa liberação do devedor em relação ao compromisso. Quando se analisa um contrato, é frequentemente destacado que sua principal forma de término é o cumprimento (extinção ordinária), que ocorre precisamente por intermédio do pagamento.
As obrigações surgem para serem cumpridas, e no momento exato em que são cumpridas, são extintas. O adimplemento é, de fato, o modo natural de terminar qualquer relação obrigacional.
Além disso, o adimplemento da obrigação pode ser realizado por um terceiro não envolvido. Isso envolve alguém que não possui conexão jurídica com a obrigação principal, agindo por interesse puramente moral. Por exemplo, um pai que paga a dívida de seu filho maior de idade.
O que é Empresa?
Empresa é a atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou de serviços, exercida profissionalmente pelo empresário, conforme art. 966 do Código Civil.
Art. 966 do Código Civil:
“Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.”
Empresa não é a pessoa jurídica, mas a atividade exercida.
O que é Taxa de Fruição?
Taxa de Fruição é a indenização devida pelo condômino ou coproprietário que utiliza exclusivamente bem comum, compensando o outro pela perda do uso, com fundamento nos arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil.
O que é Promessa de Compra e Venda?
Promessa de Compra e Venda é o contrato pelo qual uma parte se obriga a vender e a outra a comprar determinado bem, gerando direito à adjudicação compulsória se houver recusa na outorga da escritura, conforme arts. 462 e 463 do Código Civil.
O que é Reconvenção?
Reconvenção é o pedido formulado pelo réu contra o autor dentro do mesmo processo, previsto no art. 343 do CPC, permitindo que o réu apresente pretensão própria conexa com a ação principal.
O que são Benfeitorias?
Benfeitorias são obras ou despesas realizadas em bem alheio para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, classificadas nos arts. 96 e 1.219 do Código Civil.
O que é Incorporadora?
Incorporadora é a pessoa física ou jurídica que promove e organiza a construção e venda de unidades autônomas em condomínio edilício, assumindo a responsabilidade pela incorporação imobiliária, nos termos do art. 29 da Lei nº 4.591/64.
Art. 29 da Lei nº 4.591/64:
“Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção.”
É quem estrutura juridicamente o empreendimento.